某房地產(chǎn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略匯報(bào)

2011年總體營(yíng)銷(xiāo)策略匯報(bào)二零一一年一月【貴爾達(dá)·仙女山上的院子】寫(xiě)在方案之前’讓我們明確貴爾達(dá)仙女山項(xiàng)目需要面對(duì)的任務(wù)與問(wèn)題9發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之一——項(xiàng)目站位仙女山上的院子作為貴爾達(dá)公司涉足地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目，其近27萬(wàn)方的體量，決定了項(xiàng)目推廣周期較長(zhǎng)；但企業(yè)首次開(kāi)發(fā)，在前期推廣中，品牌對(duì)項(xiàng)目不產(chǎn)生任何加分作用。在項(xiàng)目規(guī)模較大，品牌卻不占優(yōu)勢(shì)的情況下，項(xiàng)目是低調(diào)入市，在市場(chǎng)中與對(duì)手混戰(zhàn)？還是建立高度，強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)？項(xiàng)目的基本站位，決定了我們所面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境差異，也決定了我們所采取的營(yíng)銷(xiāo)策略的差異。9發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之二——客戶(hù)選擇項(xiàng)目地處仙女山，在旅游地產(chǎn)飛速發(fā)展的現(xiàn)在，仙女山的度假型物業(yè)已被大多數(shù)客戶(hù)接受；但度假物業(yè)所針對(duì)客群重疊，僧多粥少。那么，項(xiàng)目是與客戶(hù)肉搏爭(zhēng)搶客戶(hù)，還是放大客戶(hù)范圍，吸引更多客戶(hù)？客戶(hù)面的擴(kuò)大決定了項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的總體方向，以及項(xiàng)目首次亮相的成功與否。9發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之三——如何吸引在明確的客戶(hù)目標(biāo)方針下，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)如何展現(xiàn)項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，使得項(xiàng)目成為客戶(hù)關(guān)注的焦點(diǎn)是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵。因此，如何吸引客戶(hù)，尤其是拓展對(duì)旅游地產(chǎn)缺乏了解的新客戶(hù)，把來(lái)訪切實(shí)轉(zhuǎn)化為成交，是項(xiàng)目需要解決的第三個(gè)問(wèn)題。9定位問(wèn)題定位問(wèn)題的過(guò)程就是明確方向與目標(biāo)的過(guò)程，通過(guò)對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的逐一分析，進(jìn)而提出在營(yíng)銷(xiāo)層面解決問(wèn)題的辦法。9明確站位的基本目標(biāo)定位問(wèn)題之一——項(xiàng)目站位作為貴爾達(dá)公司涉足房產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，需要樹(shù)立企業(yè)知名度，為企業(yè)后繼開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)企業(yè)需要?dú)v時(shí)兩年無(wú)數(shù)次規(guī)劃、戶(hù)型、立面、景觀……討論，形成區(qū)域最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品仙女山旅游景區(qū)的規(guī)劃，以成為重慶人旅游度假的首選之地，未來(lái)的高品質(zhì)大景區(qū)規(guī)劃，將為仙女山帶來(lái)更大發(fā)展產(chǎn)品支撐區(qū)域發(fā)展來(lái)仙女山看房的客戶(hù)必看本案對(duì)比過(guò)其他產(chǎn)品的客戶(hù)，在本案的下單率最高定位問(wèn)題之二——客戶(hù)選擇精準(zhǔn)的客戶(hù)定位在明確的站位指引下，明確目標(biāo)客群來(lái)源及屬性，根據(jù)客戶(hù)的需求精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)是最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目站位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的根本途徑。定位問(wèn)題之三——如何吸引精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)手段組合跳出純價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)層面客戶(hù)銷(xiāo)售準(zhǔn)確挖掘，有的放矢的營(yíng)銷(xiāo)組合仔細(xì)研判客戶(hù)屬性，通過(guò)對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的深入挖掘，運(yùn)用精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)模式的組合，將渠道拓展、推廣、推盤(pán)、公關(guān)活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷(xiāo)售執(zhí)行等統(tǒng)一結(jié)合起來(lái)，跳出現(xiàn)單純以?xún)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主的低級(jí)層面。

宏觀市場(chǎng)1

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2

客戶(hù)解讀3

項(xiàng)目解讀4

項(xiàng)目定位5

整體策略6推盤(pán)及階段操作策略7銷(xiāo)售策略8ontents目錄

營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算10

價(jià)格策略9c9宏觀市場(chǎng)重慶樓市市市場(chǎng)解讀重慶旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀武隆旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀仙女山區(qū)域域發(fā)展概況況重慶2010年市場(chǎng)回顧顧宏觀市場(chǎng)2010年在政府多多次調(diào)控，，但重慶房房?jī)r(jià)依舊保保持快速增增長(zhǎng)，年消消化量也保保持穩(wěn)步增增加2010年市場(chǎng)解析析，詳見(jiàn)《緯聯(lián)2010年年度市場(chǎng)場(chǎng)報(bào)告》9重慶旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀宏觀市場(chǎng)重慶旅游業(yè)業(yè)保持高速速增長(zhǎng)，逐逐步成為重重慶經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展的的戰(zhàn)略性支支柱產(chǎn)業(yè)重慶年旅游游總?cè)舜伪１３指咚僭鲈鲩L(zhǎng)，2009年重慶接待待海內(nèi)外旅旅游者1.23億人次，同同比增長(zhǎng)21.88%，實(shí)現(xiàn)旅游游總收入703.23億元，同比比增長(zhǎng)25.23%，相當(dāng)于全全市GDP的10.8%，旅游業(yè)正正在成為我我市經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展的的戰(zhàn)略性支支柱產(chǎn)業(yè)。。重慶人均GDP狀況宏觀市場(chǎng)隨著人均GDP的增長(zhǎng)，度度假需求普普遍產(chǎn)生，，重慶已進(jìn)入入旅游度假假階段大重慶及重重慶主城2005-2009年經(jīng)濟(jì)狀況況主城人均GDP突破35000元大關(guān)，約約合人均5200美元（截止2009年）數(shù)據(jù)來(lái)源：：重慶市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒比較項(xiàng)城市20052006200720082009GDP（億元）重慶30703492412350975856重慶主城1295151517932189約2600

人均GDP（元）重慶1097212457146601802522814重慶主城20266232242695632299約38000人均GDP(美元)旅游發(fā)展階段≧1000觀光性旅游急劇膨脹達(dá)到2000休閑旅游的多樣化需求達(dá)到3000度假需求普遍產(chǎn)生按世界旅游游發(fā)展規(guī)律律：當(dāng)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，旅旅游的主要要形態(tài)為觀觀光旅游；；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元時(shí)，旅旅游的主要要形態(tài)表現(xiàn)現(xiàn)為休閑旅旅游；當(dāng)人人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，旅旅游的主要要形態(tài)表現(xiàn)現(xiàn)為度假旅旅游。由此可見(jiàn)重慶已進(jìn)入入休閑旅游游度假階段段。重慶旅游地地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀宏觀市場(chǎng)重慶旅游地地產(chǎn)發(fā)展迅迅速，仙女女山、金佛佛山等多地地均在發(fā)展展旅游地產(chǎn)產(chǎn)但重慶旅游游地產(chǎn)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)水平較較低，過(guò)分分集中開(kāi)發(fā)發(fā)，風(fēng)格趨趨同，缺乏乏特色重慶旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀小結(jié)宏觀市場(chǎng)重慶旅游市市場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)：旅游業(yè)保持持高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，逐步成成為重慶經(jīng)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性性支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)；配套設(shè)施快快速跟進(jìn)支支撐旅游市市場(chǎng)的快速速發(fā)展；影響旅游業(yè)業(yè)的關(guān)鍵指指標(biāo)（人均均GDP、私家車(chē)保保有量）逐逐年遞增，，進(jìn)一步推推動(dòng)旅游市市場(chǎng)高速發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開(kāi)開(kāi)始轉(zhuǎn)型、、升級(jí)，由由單一到復(fù)復(fù)合重慶旅游地地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀：發(fā)展水平與與同類(lèi)型城城市相比仍仍處于較低低水平；景點(diǎn)開(kāi)發(fā)較較為單一，，度假區(qū)域域開(kāi)發(fā)過(guò)于于集中，缺缺乏復(fù)合型型新型旅游游模式；重慶旅游市市場(chǎng)的迅速速發(fā)展，度度假物業(yè)需需求不斷提提高，為項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)契契機(jī)！武隆旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀宏觀市場(chǎng)武隆旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷歷程2007年武隆升遺成功，成立專(zhuān)業(yè)旅游投資公司，旅游業(yè)成為武隆支柱型產(chǎn)業(yè)在大力營(yíng)銷(xiāo)推廣的基礎(chǔ)上，武隆旅游得到飛速發(fā)展，2009年成為渝東南首個(gè)突破400萬(wàn)次的旅游地2009年武隆在全球旅游論壇活動(dòng)中獲評(píng)“中國(guó)最佳旅游勝地”2010年武隆政府再次加大投入，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，張藝謀“映象芙蓉”實(shí)景演出，國(guó)際性體育旅游綜合項(xiàng)目、仙女山景區(qū)、芙蓉洞、天生三橋5A級(jí)旅游區(qū)等多個(gè)旅游項(xiàng)目，迅速發(fā)展，接待量大大提升，成為國(guó)際性休閑度假旅游地在政府的重重點(diǎn)規(guī)劃下下，武隆旅旅游業(yè)發(fā)展展迅速，知知名度大大大提升，國(guó)國(guó)際化趨勢(shì)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)，區(qū)域的的成熟、配配套的完善善，直接帶帶動(dòng)旅游地地產(chǎn)業(yè)的快快速發(fā)展。。仙女山區(qū)位位分析宏觀市場(chǎng)白馬組團(tuán)仙女山組團(tuán)主城區(qū)仙女山組團(tuán)團(tuán)地處武隆隆縣中北部部，位于武武隆縣城（（巷口鎮(zhèn)））與仙女山山國(guó)家森林林公園之間間，處于武武隆仙女山山——天坑三硚風(fēng)風(fēng)景旅游片片區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)。仙女山海拔拔高度大約約1000米，距武隆隆縣城（巷巷口鎮(zhèn)）16公里，距仙仙女山風(fēng)景景區(qū)12公里、距天天坑三硚風(fēng)風(fēng)景區(qū)4公里?？赏ㄍㄟ^(guò)省道（（墊道路）），與國(guó)道道319公路貫通，，東接重慶慶主城區(qū)，，西連彭水水、黔江、、酉陽(yáng)、秀秀山等民族族自治縣。仙女山組團(tuán)團(tuán)距離重慶慶主城200公里，全高高速車(chē)程約約2小時(shí)；仙女山區(qū)域域交通規(guī)劃劃宏觀市場(chǎng)武仙路復(fù)線(xiàn)線(xiàn)、渝懷鐵鐵路復(fù)線(xiàn)、、道路拓寬寬工程（接接待中心——依云美鎮(zhèn)——體育場(chǎng)）機(jī)場(chǎng)支線(xiàn)：：位于仙女女山鎮(zhèn)的機(jī)機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已開(kāi)開(kāi)工建設(shè)，，預(yù)計(jì)將在在5-10年內(nèi)建成水路：三峽峽水庫(kù)蓄水水175m后，500噸豪華游輪輪可直達(dá)武武隆縣隨著機(jī)場(chǎng)、、水路的開(kāi)開(kāi)通，仙女女山區(qū)域?qū)⑿纬闪Ⅲw體化交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)；同時(shí)，陸路路交通全面面升級(jí)，旅旅游度假更更加便捷仙女山資源源一覽宏觀市場(chǎng)仙女山組團(tuán)烏江畫(huà)廊仙女山森林公園仙女湖天坑三硚萬(wàn)峰林海芙蓉洞芙蓉江白馬山大溪河小三峽旅游區(qū)類(lèi)別總量擁有量比重備注世界遺產(chǎn)2個(gè)1個(gè)50%武隆喀斯特國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)5個(gè)1個(gè)20%芙蓉江風(fēng)景區(qū)國(guó)家級(jí)森林公園3個(gè)1個(gè)33%仙女山國(guó)家森林公園國(guó)家級(jí)景區(qū)8個(gè)2個(gè)25%芙蓉洞、天坑三硚重慶市“十佳”風(fēng)景旅游區(qū)10個(gè)2個(gè)20%仙女山、天坑三硚仙女山組團(tuán)團(tuán)自然資源源豐富，不不可復(fù)制，，是發(fā)展旅旅游地產(chǎn)的的絕佳區(qū)域域仙女山組團(tuán)團(tuán)定位及未未來(lái)構(gòu)想宏觀市場(chǎng)仙女山組組團(tuán)功能能定位：：國(guó)家級(jí)旅旅游開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，集集度假旅旅游之城城、戶(hù)外外運(yùn)動(dòng)之之城、生生態(tài)環(huán)保保之城三三大主題題定位于于一身。。度假旅游游之城：：仙女山新新區(qū)內(nèi)將將建成仙仙女山游游客接待待中心、、國(guó)際會(huì)會(huì)展中心心、生態(tài)態(tài)公園、、民俗風(fēng)風(fēng)情一條條街、歐歐陸風(fēng)情情一條街街、7個(gè)四星級(jí)級(jí)以上的的酒店、、五片廣廣場(chǎng)、旅旅游房產(chǎn)產(chǎn)128萬(wàn)平方米米，將成成為重慶慶市范圍圍內(nèi)的主主要旅游游度假區(qū)區(qū)和旅游游接待基基地。戶(hù)外運(yùn)動(dòng)動(dòng)之城：：仙女山新新區(qū)將建建城一座座容納1.2萬(wàn)人的室室外體育育場(chǎng)、一一座賽馬馬場(chǎng)、一一條登山山步道、、一片18洞的高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)、10片籃球場(chǎng)場(chǎng)、20片羽毛球球場(chǎng)、30片網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)。生態(tài)環(huán)保保之城：：仙女山新新區(qū)突出出生態(tài)環(huán)環(huán)保立城城的理念念，堅(jiān)持持用生態(tài)態(tài)學(xué)的原原理進(jìn)行行城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和管理理保護(hù)。。新區(qū)的的容積率率規(guī)劃在在0.3—0.5，建成后后新區(qū)的的森林覆覆蓋率將將達(dá)到70%。預(yù)計(jì)2020年仙女山山新區(qū)基基本完成成建設(shè)，，屆時(shí)，，仙女山山將成為為重慶乃乃至大西西南片區(qū)區(qū)最佳的的旅游度度假之地地，必必然成為為重慶旅旅游度假假的排頭頭兵。仙女山組組團(tuán)配套套規(guī)劃宏觀市場(chǎng)場(chǎng)配套設(shè)施建成時(shí)間體育場(chǎng)——可容納12000人，預(yù)計(jì)2010年建成并投入使用民族賽馬場(chǎng)——2010年城市公園登山步道、自行車(chē)道、觀景臺(tái)2010年天秀仙居商業(yè)街休閑娛樂(lè)為主2010年2.5萬(wàn)方商業(yè)建成拓展訓(xùn)練中心拓展訓(xùn)練30-40畝，2010年建成接待中心停車(chē)場(chǎng)；酒店，零售商業(yè)2010年國(guó)慶期間投入使用；酒店將于2011年5月建成國(guó)際會(huì)展中心——可容納1000人，2010年投入使用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的度假假旅游景景區(qū)配套套，生活活及休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)功能不不斷完善善，使得得仙女山山區(qū)域更更加宜居居，旅游游地產(chǎn)發(fā)發(fā)展速度度進(jìn)一步步加快大仙女山山組團(tuán)構(gòu)構(gòu)想宏觀市場(chǎng)場(chǎng)2008年初，武武隆縣政政府提出出整合武武隆地區(qū)區(qū)所有景景區(qū)，以以及豐都都南天湖湖、涪陵陵武陵山山景區(qū)資資源，共共同構(gòu)建建“大仙仙女山景景區(qū)”，，以更大大范圍的的吸引外外來(lái)觀光光休閑旅旅游人群群，為區(qū)區(qū)域聚集集大量人人氣。本案所處處區(qū)域，，位于大大仙女山山組團(tuán)正正中心，，即景區(qū)區(qū)游客集集散中心心，未來(lái)來(lái)將成為為景區(qū)內(nèi)內(nèi)最具人人氣之地地；人氣氣的聚集集，為本本案創(chuàng)造造更多價(jià)價(jià)值，同同時(shí)助推推本案商商業(yè)的發(fā)發(fā)展。9市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)仙女山競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)分析競(jìng)品一覽覽仙女山競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)天秀仙居仙女山1號(hào)夏宮雪嶺仙山鎮(zhèn)中心貴爾達(dá)項(xiàng)目戴斯大衛(wèi)營(yíng)仙山逸居2011年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)量量較多，，共計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目11個(gè)，木里小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、貴爾爾達(dá)新進(jìn)進(jìn)仙女山市市場(chǎng)2009年去化分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱(chēng)09年供應(yīng)量（萬(wàn)方）09年去化量（萬(wàn)方）總體去化率客戶(hù)特征隆鑫花漾山谷7.97.695%養(yǎng)老客戶(hù)：15%短期度假客戶(hù)：60%自住兼投資客戶(hù)：25%夏宮10.8585%養(yǎng)老客戶(hù)：40%短期度假客戶(hù)：40%自住兼投資客戶(hù)：20%雪嶺仙山32.685%養(yǎng)老客戶(hù)：35%短期度假客戶(hù)：35%自住兼投資客戶(hù)：30%依云美鎮(zhèn)22100%養(yǎng)老客戶(hù)：50%短期度假客戶(hù)：30%自住兼投資客戶(hù)：20%21度洋房43.587.5%養(yǎng)老客戶(hù)：70%短期度假客戶(hù)：10%自住兼投資客戶(hù)：20%仙山流云33100%養(yǎng)老客戶(hù)：60%短期度假客戶(hù)：15%自住兼投資客戶(hù)：25%仙女山1號(hào)1.51.273%養(yǎng)老客戶(hù)：50%短期度假客戶(hù)：30%自住兼投資客戶(hù)：20%2009年仙女山山市場(chǎng)氣氣候剛剛剛形成，，全年消消化接近近4000套（共計(jì)計(jì)20萬(wàn)方）仙女山市市場(chǎng)2010年去化分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱(chēng)10年供應(yīng)量（萬(wàn)方）10年去化量（萬(wàn)方）10年剩余供應(yīng)量（萬(wàn)方）剩余戶(hù)型類(lèi)型總體去化率隆鑫花漾的山谷65.850.1530余套山景公寓98%芳草地雪嶺仙山4.34.30三期明年6月開(kāi)盤(pán)100%晉愉戴斯大衛(wèi)營(yíng)2201月將加推十棟四拼別墅100%夏宮4.013————25%依云美鎮(zhèn)6.175.320.85約150套洋房86%仙山流云4.54.30.2約30余套疊拼別墅96%21度洋房4.64.50項(xiàng)目基本售罄89%塞拉維假日10.50.5酒店式公寓及花園洋房10%翰林仙山人間1.30.31一房，兩房23%仙山紫苑0.80.540.2610余套聯(lián)排別墅68%天秀仙居92.16.9剩余十余套退臺(tái)式洋房和幾棟聯(lián)排別墅以及未推出的5萬(wàn)方商業(yè)23%仙女山1號(hào)21.50.5剩余組院別墅一套及部分花園洋房75%2010年仙女山山市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)加劇劇，全年年供應(yīng)近近9000套，去化化約5500套，（近近30萬(wàn)方）隨著景區(qū)區(qū)發(fā)展，，物業(yè)價(jià)價(jià)值不斷斷提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)2007年起步階階段，仙仙女山以以仙山流流云為代代表，銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格2800元/平米。2008年發(fā)展階階段，隆隆鑫、芳芳草地、、21度洋房，，依云美美鎮(zhèn)，仙仙女山1號(hào)項(xiàng)目介介入，銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)3300-3500元/平米。2009年強(qiáng)化階階段，物物業(yè)銷(xiāo)售售均價(jià)3800-3900元/平米。2010年成熟階階段，銷(xiāo)銷(xiāo)售項(xiàng)目目單價(jià)以以4500元/平米為主主。近三年，，仙女山山區(qū)域市市場(chǎng)保持持著每年年平均500元/平米的價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)，增長(zhǎng)長(zhǎng)率高達(dá)達(dá)15-18%仙女山市市場(chǎng)現(xiàn)有有產(chǎn)品一一覽市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱(chēng)占地（畝）總體量（萬(wàn)方）建筑形態(tài)主力面積（㎡）建面單價(jià)（元/㎡）花漾的山谷160033.9獨(dú)院別墅，臨崖獨(dú)棟，山景公寓，臨崖公寓山景公寓：四層，一層六戶(hù)，50-55平米；板式公寓：四層，83平米；獨(dú)院別墅：兩層，74平米，送花園90平米；91平米，3層；93平米，2層，送花園200平米；99平米，3層，送花園180平米；臨崖獨(dú)棟：157平米山景公寓：清水4700左右，精裝5900左右，裝修標(biāo)準(zhǔn)在每平米1250臨崖公寓：5500-6000獨(dú)院別墅：6200-6800臨崖獨(dú)棟：10000左右雪嶺仙山103035度假洋房；類(lèi)獨(dú)棟別墅度假洋房：35-98平米度假洋房：起價(jià)4200，最高價(jià)5300，均價(jià)4500晉愉戴斯大衛(wèi)營(yíng)2937.6酒店式公寓，酒店別墅酒店式公寓：平層38平米，躍層31平米（使用面積67）酒店別墅：雙拼120（買(mǎi)三層送一層，可使用面積170），四拼103平米（買(mǎi)三層送一層，可使用面積150）酒店式公寓：平層精裝23萬(wàn)，豪裝28萬(wàn)，躍層精裝35萬(wàn)，豪裝45萬(wàn)酒店別墅：雙拼66萬(wàn)-72萬(wàn)，四拼52萬(wàn)-55.6萬(wàn)依云美鎮(zhèn)20510度假洋房，類(lèi)獨(dú)棟，獨(dú)棟別墅度假洋房：29.15-64.36平米類(lèi)獨(dú)棟：100-200平米獨(dú)棟別墅：200平米均價(jià)4500類(lèi)獨(dú)棟：6000-7000獨(dú)棟別墅：8000仙山流云50020度假洋房度假洋房：39.64-51.89平米全部都是一室一廳，一期二期和三期A組團(tuán)售罄，B組團(tuán)剩余十余套度假洋房：建面起價(jià)5100，最高價(jià)7300，均價(jià)6000，mini別墅現(xiàn)23萬(wàn)元/棟，折合550021度洋房2008度假洋房度假洋房：33-100平米推出1200戶(hù)，剩余50余戶(hù)主要是二室一廳和三室一廳度假洋房：起價(jià)4300，最高價(jià)5300，均價(jià)4680市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)以洋房房為主，，別墅產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)相對(duì)有有限仙女山市市場(chǎng)現(xiàn)有有產(chǎn)品一一覽市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱(chēng)占地（畝）總體量（萬(wàn)方）建筑形態(tài)主力面積（㎡）建面單價(jià)（元/㎡）賽拉維假日1305.2度假洋房，別墅，酒店式公寓度假洋房：一室一廳37-49平米，二室二廳（工字型洋房）56平米和57平米兩種戶(hù)型酒店式公寓：38-53平米一居均價(jià)4500元翰林仙山人間1006.7度假洋房，聯(lián)排別墅，雙拼別墅，獨(dú)棟別墅度假洋房：一室一廳47-59平米，二室一廳67-79平米，躍層78和93平米兩種戶(hù)型均價(jià)4300元天秀仙居2009退臺(tái)式洋房，聯(lián)排別墅，產(chǎn)權(quán)式酒店，商業(yè)退臺(tái)式洋房：一室一廳45-68平米，二室一廳90平米左右，三室一廳115平米左右聯(lián)排別墅：200平米左右產(chǎn)權(quán)式酒店：10棟退臺(tái)式洋房的1、2層，兩室一廳90平米左右，三室一廳115平方左右退臺(tái)式洋房起價(jià)4780，最高價(jià)5180，均價(jià)4800，產(chǎn)權(quán)式酒店6380，聯(lián)排別墅均價(jià)6800仙山紫苑200.8聯(lián)排別墅全部都是聯(lián)排別墅，175平米，起價(jià)5700，最高價(jià)7000，均價(jià)6000仙女山1號(hào)2609.3度假洋房，組院別墅度假洋房：?jiǎn)闻?5-37平米，一室一廳44-53平米，二室一廳61-73平米組院別墅：36-81平米度假洋房起價(jià)4320，最高價(jià)5890，均價(jià)4600組院別墅起價(jià)6316，最高價(jià)8421，均價(jià)7382市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)以洋房房為主，，別墅產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)相對(duì)有有限仙女山2010年市場(chǎng)總總體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)現(xiàn)狀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重重，洋房房、公寓寓比比皆皆是，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈區(qū)域別墅墅供應(yīng)相相對(duì)有限限，但與與洋房未未形成差差異化區(qū)區(qū)隔，眾眾多樓盤(pán)盤(pán)混淆別別墅與洋洋房概念念同類(lèi)型產(chǎn)產(chǎn)品間檔檔次接近近，價(jià)格格接近，，難以區(qū)區(qū)隔項(xiàng)目名稱(chēng)占地（畝）總體量（萬(wàn)方）建筑形態(tài)隆鑫花漾山谷1000一期約200總：60產(chǎn)權(quán)酒店/度假公寓/聯(lián)排別墅夏宮3000總：約100酒店/度假洋房/公寓/別墅雪嶺仙山103035度假公寓/聯(lián)排別墅依云美鎮(zhèn)50010度假公寓戴斯大衛(wèi)營(yíng)2297.6別墅及公寓21度洋房2008度假洋房仙山流云50020度假洋房仙女山1號(hào)2169.3度假洋房/組院別墅洋房產(chǎn)品品聯(lián)排、疊疊拼別墅墅產(chǎn)權(quán)式酒酒店30004000500060007000仙女山在在售物業(yè)業(yè)形態(tài)與與價(jià)格列列表元/平方米仙女山市市場(chǎng)2011年供應(yīng)量量預(yù)估市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱(chēng)2011年建設(shè)量（萬(wàn)方）2011年推售計(jì)劃建筑形態(tài)隆鑫花漾山谷5.0推出項(xiàng)目三期，預(yù)計(jì)4月份開(kāi)盤(pán)度假洋房/獨(dú)棟、聯(lián)排別墅夏宮2.52011年推出C.D.E組團(tuán)500多套度假公寓雪嶺仙山約1500套完成二期（巴維亞）組團(tuán)推售，逐步加推三期組團(tuán)洋房、獨(dú)院別墅依云美鎮(zhèn)3目前在售C組團(tuán)，后期將繼續(xù)推售別墅組團(tuán)度假公寓，后期將推出別墅塞拉維假日4視工程進(jìn)度逐步加推度假公寓、小洋房仙山流云后期規(guī)劃未定二期B組團(tuán)剩余以及未開(kāi)發(fā)200畝疊拼mini別墅木里小鎮(zhèn)10一期共計(jì)10萬(wàn)方，2011年內(nèi)陸續(xù)推出首期約3萬(wàn)方精裝度假洋房仙女山1號(hào)5-6逐步推出項(xiàng)目剩余所有房源度假洋房/組院別墅戴斯大衛(wèi)營(yíng)32011年加推別墅房源雙拼、四拼獨(dú)院別墅2011年仙女山山市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，在售售樓盤(pán)均均有推售售計(jì)劃，，且體量量較大，，集中于于4月——6月開(kāi)盤(pán)隆鑫·花漾的山山谷競(jìng)品分析析小結(jié)：隆隆鑫品牌牌對(duì)項(xiàng)目目形成強(qiáng)強(qiáng)有力支支持；銷(xiāo)銷(xiāo)售前期期以多項(xiàng)項(xiàng)活動(dòng)吸吸引客戶(hù)戶(hù)，逐漸漸聚集人人氣項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)及品牌牌在仙女女山眾多多項(xiàng)目中中占有極極大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，景觀觀示范區(qū)區(qū)打造，，充分體體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)，提升升客戶(hù)對(duì)對(duì)于項(xiàng)目目的好感感度項(xiàng)目70—80㎡獨(dú)院別別墅，贈(zèng)贈(zèng)送面積積達(dá)200%，性?xún)r(jià)比比極高，，受到客客戶(hù)青睞睞項(xiàng)目概況項(xiàng)目由隆鑫集團(tuán)開(kāi)發(fā)，總占地1000畝，產(chǎn)品為歐式西班牙風(fēng)格，現(xiàn)已銷(xiāo)售4000余套推售房源現(xiàn)在售房源為臨崖別墅、板式公寓及部分山景公寓推售時(shí)間預(yù)計(jì)4-5月開(kāi)始加推產(chǎn)品線(xiàn)70-97平米獨(dú)院別墅120-150平米臨崖別墅板式公寓；山景公寓價(jià)格區(qū)間山景公寓均價(jià)4700；板式公寓均價(jià)5700獨(dú)院別墅均價(jià)6500；臨崖別墅10000元起芳草地·雪嶺仙山山項(xiàng)目概況項(xiàng)目由芳草地有限公司開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)，總占地1030畝，產(chǎn)品為歐式洋房別墅大社區(qū)，二期總體量4.3萬(wàn)方，現(xiàn)已完成銷(xiāo)售推售房源三期產(chǎn)品規(guī)劃為4層退臺(tái)式洋房及80棟獨(dú)院別墅；4層洋房均有較大贈(zèng)送面積，總計(jì)約1500戶(hù)推售時(shí)間預(yù)計(jì)2011年3月入市,5月開(kāi)始銷(xiāo)售產(chǎn)品線(xiàn)4層退臺(tái)式洋房獨(dú)院別墅價(jià)格區(qū)間2010年銷(xiāo)售均價(jià)約4500元2011年預(yù)計(jì)洋房?jī)r(jià)格5000起小結(jié)：項(xiàng)項(xiàng)目前期期產(chǎn)品不不佳，銷(xiāo)銷(xiāo)售較差差；后期期產(chǎn)品改改良后，，形成旺旺銷(xiāo)2010年熱銷(xiāo)后后，項(xiàng)目目品牌得得到大幅幅提升，，市場(chǎng)關(guān)關(guān)注度激激增該項(xiàng)目2011年將成為為本案的的重要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手競(jìng)品分析析仙山流云云競(jìng)品分析析項(xiàng)目概況項(xiàng)目由千鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，總占地500畝，產(chǎn)品為mini別墅、洋房。一期偏歐美、二期偏歐式。該項(xiàng)目共：1120戶(hù)推售房源11年主推mini別墅、洋房、類(lèi)獨(dú)棟推售時(shí)間后期推售未定產(chǎn)品線(xiàn)Mini別墅、洋房?jī)r(jià)格區(qū)間Mini別墅24萬(wàn)/棟起小結(jié)：項(xiàng)項(xiàng)目前期期銷(xiāo)售不不佳，主主打低價(jià)價(jià)策略；；2010年推出mini別墅，以以“低總總價(jià)別墅墅”吸引引客戶(hù)，，獲得市市場(chǎng)認(rèn)可可，成為暢銷(xiāo)銷(xiāo)產(chǎn)品；；但后期期市場(chǎng)出出現(xiàn)諸多多類(lèi)似產(chǎn)產(chǎn)品，銷(xiāo)銷(xiāo)售再度度受阻依云美鎮(zhèn)鎮(zhèn)競(jìng)品分析析項(xiàng)目概況項(xiàng)目由中坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，總占地200畝，產(chǎn)品以為主度假公寓推售房源明年主推度假公寓明年主推度假公寓明年主推度假公寓推售時(shí)間預(yù)計(jì)4月加推后期度假公寓及別墅組團(tuán)產(chǎn)品線(xiàn)度假式公寓，類(lèi)獨(dú)棟價(jià)格區(qū)間均價(jià)4500元/平米小結(jié)：項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品及品質(zhì)質(zhì)在眾多多競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)中并并不突出出；作為為仙女山山地區(qū)較較早樓盤(pán)，項(xiàng)目目一直以以低價(jià)策策略吸引引客戶(hù)，，在中低低端客戶(hù)戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)中中占有一一定優(yōu)勢(shì)勢(shì)。仙女山一一號(hào)競(jìng)品分析析項(xiàng)目概況項(xiàng)目由重慶普度地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，總占地216畝，產(chǎn)品為歐式瑞士洋房別墅風(fēng)格，2011年推出三期，總體量6到7萬(wàn)方。推售房源三期產(chǎn)品以洋房為主，部分獨(dú)院或聯(lián)排別墅推售時(shí)間預(yù)計(jì)2011年4月面世產(chǎn)品線(xiàn)度假洋房/組院別墅價(jià)格區(qū)間均價(jià)4700元/平米小結(jié)：項(xiàng)項(xiàng)目前期期銷(xiāo)售及及推廣不不佳；在在2010年積極改改良產(chǎn)品品，重塑塑項(xiàng)目形形象后，，品質(zhì)明顯顯提升，，客戶(hù)認(rèn)認(rèn)可度增增加，老老帶新明明顯增多多，為項(xiàng)項(xiàng)目后期期銷(xiāo)售打打下良好基礎(chǔ)礎(chǔ)-量-質(zhì)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量大，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈；品牌牌力作用用在區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)中中淡化；；客戶(hù)項(xiàng)項(xiàng)目選擇擇中，更更加重視視產(chǎn)品本本身；本本案在產(chǎn)產(chǎn)品具有有足夠競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的情況下下，需要要界定更更高的平平臺(tái)，實(shí)實(shí)現(xiàn)與對(duì)對(duì)手的差差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，使使項(xiàng)目具具有更多多的空間間和可能能。仙女山市市場(chǎng)小結(jié)結(jié)競(jìng)品分析析從仙女山山區(qū)域近近兩年年年消化情情況來(lái)看看，年消消化量在在25萬(wàn)方左右右，2011年區(qū)域供供應(yīng)量將將在38萬(wàn)方以上上，市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)較較大，區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重重，建筑筑風(fēng)格、、形態(tài)趨趨同；但但擁有獨(dú)獨(dú)立庭院院的別墅墅類(lèi)產(chǎn)品品，在市市場(chǎng)中更更受青睞睞品牌影響響作用在在區(qū)域市市場(chǎng)并不不明顯：：除隆鑫鑫、晉榆榆外，區(qū)區(qū)域內(nèi)無(wú)無(wú)大型品品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商9客戶(hù)分析析客戶(hù)屬性性定位客戶(hù)解讀讀客戶(hù)寫(xiě)真真客戶(hù)屬性定位位客戶(hù)分析*度假型自住*注重生活品質(zhì)向往閑暇假期渴望回歸自然的城市中堅(jiān)階階層品質(zhì)生活的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者度假旅游的向向往者客戶(hù)屬性定位位客戶(hù)分析*投資*看好度假物業(yè)業(yè)未來(lái)發(fā)展的的開(kāi)拓者認(rèn)同項(xiàng)目品質(zhì)/區(qū)域價(jià)值/度假價(jià)值的中高端投資資客群客戶(hù)理性解讀讀客戶(hù)分析年齡來(lái)源家庭購(gòu)房目的職業(yè)集中于28-50歲重慶主城區(qū)及及周邊區(qū)縣子女已獨(dú)立的的三口之家或或希望享受生生活的兩人世世界以短期度假或或養(yǎng)老為主要要目的企事業(yè)中高管管，事業(yè)單位位骨干、公務(wù)務(wù)員，以及私私營(yíng)小老板收入有一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)，小有有積累，但并并非大富階層層客戶(hù)感性解讀讀客戶(hù)分析有能力高知人群懂品位熱愛(ài)生活享受生活或許因?yàn)楣ぷ髯鞯钠v，也也許因?yàn)樯罨畹男羷?，他他們希望離開(kāi)開(kāi)主城，覓一一片凈土，重重歸悠閑的日日子；在這里里能夠有一片片獨(dú)屬他們的的天地，如能能邀約朋友結(jié)結(jié)伴，便再好好不過(guò)了。*度假型自住客戶(hù)細(xì)分A、工作生活穩(wěn)定的中年客戶(hù)目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：改善型居住目標(biāo)客群置業(yè)目的：度假、養(yǎng)老目標(biāo)客群核心屬性：希望獲得真正的休閑靜謐之地價(jià)值主張高品質(zhì)性?xún)r(jià)比

B、向往閑暇生活的城市新貴目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：改善型居住目標(biāo)客群置業(yè)目的：度假、旅游目標(biāo)客群核心屬性：向往“5+2”生活的城市新貴，購(gòu)買(mǎi)更多是為了享受生活價(jià)值主張較高品質(zhì)

性?xún)r(jià)比

C、自住投資均可的中高端人群目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：改善型居住目標(biāo)客群置業(yè)目的：改善居住環(huán)境，投資目標(biāo)客群核心屬性：注重區(qū)域未來(lái)發(fā)展，能夠獲得投資回報(bào)價(jià)值主張較高品質(zhì)

投資價(jià)值9項(xiàng)目解讀項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀讀項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值值提煉項(xiàng)目解讀項(xiàng)目外在價(jià)值值5A級(jí)國(guó)家旅游景景區(qū)，未來(lái)國(guó)國(guó)際化旅游度度假勝地仙女山旅游價(jià)價(jià)值不斷提升升，陸路不斷斷完善，水路路直達(dá)武隆、、仙女山機(jī)場(chǎng)場(chǎng)修建……國(guó)際會(huì)展中心心，西南首家家跑馬場(chǎng)，武武隆體育館，，城市公園，，多個(gè)商務(wù)休休閑娛樂(lè)配套套設(shè)施興建……大仙女山組團(tuán)團(tuán)構(gòu)想，渝東東南旅游人氣氣在此聚集……9項(xiàng)目解讀項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值值——整體仙女山唯一度度假純別墅區(qū)區(qū)近27萬(wàn)方仙女山上上唯一純別墅墅社區(qū)現(xiàn)代中式建筑筑（與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手形成區(qū)隔隔）大公園景觀概概念，最大限限度尊重原始始環(huán)境1.4公里無(wú)阻隔山山景線(xiàn)，三重重景觀視線(xiàn)，，戶(hù)戶(hù)有景，，處處有景……9項(xiàng)目解讀項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值值——產(chǎn)品國(guó)內(nèi)唯一專(zhuān)利利產(chǎn)品——山坡遠(yuǎn)景堂院院別墅戶(hù)戶(hù)享天地戶(hù)戶(hù)有庭院戶(hù)戶(hù)有山景戶(hù)戶(hù)高贈(zèng)送9項(xiàng)目解讀項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值值——附加值2.2萬(wàn)方特色商業(yè)業(yè)街——未來(lái)仙女山休休閑商業(yè)生活活中心仙女山交通樞樞紐——旅游接待中心心，未來(lái)人氣氣聚集地總計(jì)約3000個(gè)配套車(chē)庫(kù)，，滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)內(nèi)及景區(qū)車(chē)流流疏散需求……三大附加值項(xiàng)目解讀項(xiàng)目強(qiáng)賣(mài)點(diǎn)分分析仙女山唯一純純別墅社區(qū)Ⅰ獨(dú)創(chuàng)專(zhuān)利產(chǎn)品品——山坡遠(yuǎn)景堂院院別墅Ⅱ39—65㎡精致別墅，，度假居住更更加舒適Ⅲ原多多重庭院設(shè)計(jì)計(jì)，滿(mǎn)足多個(gè)個(gè)家庭同時(shí)度度假需求Ⅳ原超超高面積贈(zèng)送送，庭院、露露臺(tái)一應(yīng)俱全全Ⅴ原生態(tài)環(huán)境景景觀，更適宜宜度假旅游Ⅵ特色商業(yè)配套套，未來(lái)區(qū)域域商業(yè)中心，，滿(mǎn)足各種生生活需求Ⅶ仙女山中心，，進(jìn)一步繁華華，退一步寧寧?kù)o，度假生生活更加愜意意Ⅷ作區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品建立自身形象象強(qiáng)化自身產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)取獲得更大大市場(chǎng)占有項(xiàng)目解讀SWOT分析體量大，可形形成規(guī)?；缟鐓^(qū)純別墅社區(qū)，，提升居住品品質(zhì)絕對(duì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，無(wú)人可可復(fù)制無(wú)阻隔山景，，多重景觀，，盡享仙女山山資源與繁華相近，，生活配套無(wú)無(wú)憂(yōu)優(yōu)勢(shì)——Strength劣勢(shì)——Weak開(kāi)發(fā)商首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全新項(xiàng)目入市市，無(wú)老客戶(hù)戶(hù)積累仙女山市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供供應(yīng)量逐年遞遞增市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重，難難以形成區(qū)隔隔存在以?xún)r(jià)格取取勝的中低端端樓盤(pán)仙女山作為重重慶重點(diǎn)打造造的度假旅游游景區(qū)，旅游游地產(chǎn)發(fā)展迅迅速經(jīng)過(guò)4年開(kāi)發(fā)，仙女女山旅游地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)已基基本形成并獲獲得客戶(hù)認(rèn)可可仙女山現(xiàn)有項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)格單一一，缺少中式式風(fēng)格建筑機(jī)會(huì)——Opportunity威脅——ThreatenSO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略強(qiáng)化項(xiàng)目棟產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，突突出項(xiàng)目純別別墅社區(qū)的特特點(diǎn)，強(qiáng)化別別墅概念，提提升項(xiàng)目定位位檔次，與其其他樓盤(pán)形成成區(qū)隔通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝、媒體宣傳傳炒作形成進(jìn)進(jìn)一步支撐；；打造實(shí)景，讓讓客戶(hù)切身感感受項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)進(jìn)行宣傳及及互動(dòng)活動(dòng)，，促使其完成成下單通過(guò)首次開(kāi)盤(pán)盤(pán)旺銷(xiāo)，建立立忠實(shí)客戶(hù)，，為后期銷(xiāo)售售打下良好基基礎(chǔ)通過(guò)產(chǎn)品自身身優(yōu)勢(shì)，與其其他樓盤(pán)形成成區(qū)隔，鎖定定目標(biāo)客戶(hù)；；通過(guò)形象建立立與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)來(lái)達(dá)成性?xún)r(jià)價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；關(guān)注自身產(chǎn)品品，提升自身身品質(zhì)，以絕絕對(duì)的品質(zhì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，抵御外外部惡性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)WT戰(zhàn)略ST戰(zhàn)略項(xiàng)目解讀項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉煉資源稀缺產(chǎn)品獨(dú)特景觀豐富適合家庭居住住配套完善項(xiàng)目解讀項(xiàng)目核心價(jià)值值提煉9項(xiàng)目定位項(xiàng)目目物物理理屬屬性性定定位位項(xiàng)目目功功能能定定位位項(xiàng)目目形形象象定定位位項(xiàng)目目解解讀讀項(xiàng)目目物物理理屬屬性性描描述述仙女女山山：：項(xiàng)項(xiàng)目目的的區(qū)域域定定位位及首要要賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)唯一一：：突突出出項(xiàng)項(xiàng)目目稀缺缺價(jià)價(jià)值值純別別墅墅：：提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位檔檔次次，，與區(qū)區(qū)域域其其他他樓樓盤(pán)盤(pán)形形成成絕絕對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)隔隔項(xiàng)目目解解讀讀項(xiàng)目目功功能能定定位位仙女女山山·家庭庭式式·休閑閑度度假假·精致致別別墅墅家庭庭式式：：針針對(duì)對(duì)客客群群，，符符合合客客群群需需求求度假假：：項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心功功能能精致致：：突突出出產(chǎn)產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目解解讀讀項(xiàng)目目形形象象定定位位9整體體策策略略項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)站站位位核心心營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)安安排排項(xiàng)目目推推廣廣鋪鋪排排重點(diǎn)點(diǎn)媒媒體體建建議議營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)渠渠道道建建議議整體體策策略略項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目目標(biāo)標(biāo)確立立貴貴爾爾達(dá)達(dá)·仙女女山山上上的的院院子子，，仙仙女女山山唯唯一一度度假假純純別別墅墅社社區(qū)區(qū)的的項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象，，并并逐逐步步樹(shù)樹(shù)立立企企業(yè)業(yè)品品牌牌形形象象；；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)2011年首首期期開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)，，首首期期開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)去去化化完完成成70%，年年度度銷(xiāo)銷(xiāo)售售約約4萬(wàn)方方；；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的價(jià)價(jià)值值最最大大化化和和利利潤(rùn)潤(rùn)最最大大化化，，項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品單單價(jià)價(jià)居居于于仙仙女女山山諸諸多多物物業(yè)業(yè)的的中中高高端端。。整體體策策略略項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)站站位位3C戰(zhàn)略略分分析析模模型型C2競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)C1需求求C3目標(biāo)標(biāo)現(xiàn)狀狀未來(lái)來(lái)產(chǎn)品品和和價(jià)價(jià)格格取取勝勝品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目目決決定定品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目目、、品品質(zhì)質(zhì)生生活活仙女女山山標(biāo)標(biāo)志志性性度度假假物物業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的的出出路路區(qū)域域新新標(biāo)標(biāo)桿桿產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)凌凌駕駕于于其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目之之上上；；重新新定定義義仙仙女女山山別別墅墅物物業(yè)業(yè)；；純別別墅墅盤(pán)盤(pán)具具有有的的高高端端物物業(yè)業(yè)形形象象；；整體體策策略略項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)站站位位仙女女山山度度假假別別墅墅新新標(biāo)標(biāo)桿桿（區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)者者））整體體策策略略核心心營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略A找到客群線(xiàn)上媒體渠道整合活動(dòng)參與口碑傳播B價(jià)值傳遞區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)品價(jià)值附加價(jià)值口碑價(jià)值C價(jià)值體驗(yàn)實(shí)景體驗(yàn)物料體驗(yàn)活動(dòng)體驗(yàn)服務(wù)體驗(yàn)物管體驗(yàn)D價(jià)值認(rèn)同實(shí)際購(gòu)買(mǎi)品牌認(rèn)同口碑效應(yīng)整體體策策略略核心心營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略A、找找到到客客群群———立體體多多維維組合合策略略A、4大線(xiàn)線(xiàn)上上媒媒體體整整合合：：通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)精精選選戶(hù)戶(hù)外外、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、電電臺(tái)臺(tái)、、報(bào)報(bào)媒媒4大線(xiàn)線(xiàn)上上媒媒體體，，配配合合不不同同營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，點(diǎn)點(diǎn)面面結(jié)結(jié)合合，，全全面面覆覆蓋蓋目目標(biāo)標(biāo)客客群群B、10大線(xiàn)線(xiàn)下下渠渠道道整整合合：：精選選8條渠渠道道，，包包括括主主城城巡巡展展、、企企業(yè)業(yè)小小型型客客戶(hù)戶(hù)說(shuō)說(shuō)明明會(huì)會(huì)（（進(jìn)進(jìn)而而可可考考慮慮與與企企業(yè)業(yè)互互惠惠聯(lián)聯(lián)姻姻與與活活動(dòng)動(dòng)共共營(yíng)營(yíng)））、、重重點(diǎn)點(diǎn)政政府府事事業(yè)業(yè)單單位位推推介介會(huì)會(huì)、、定定點(diǎn)點(diǎn)直直投投直直郵郵、、景景區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)廣廣告告投投放放、、夾夾報(bào)報(bào)、、短短信信、、加加油油站站、、洗洗車(chē)車(chē)場(chǎng)場(chǎng)、、緯緯聯(lián)聯(lián)資資源源共共享享等等，，化化整整為為零零，，精精確確鎖鎖定定目目標(biāo)標(biāo)客客群群。。C、多多種種活活動(dòng)動(dòng)參參與與：：根據(jù)據(jù)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，精精心心安安排排多多次次關(guān)關(guān)鍵鍵活活動(dòng)動(dòng)，，全全方方面面感感召召目目標(biāo)標(biāo)客客群群整體體策策略略核心心營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略整體體策策略略核心心營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略整體體策策略略核心心營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略一期熱銷(xiāo)品牌認(rèn)同口碑傳播D價(jià)值認(rèn)同整體體策策略略營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)安安排排時(shí)間間11.611.511.311.811.711.211.1市場(chǎng)場(chǎng)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)春交交會(huì)會(huì)秋交交會(huì)會(huì)11.1011.1111.911.4節(jié)日日節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)勞動(dòng)動(dòng)節(jié)節(jié)國(guó)慶慶節(jié)節(jié)/中秋秋節(jié)節(jié)兒童童節(jié)節(jié)教師師節(jié)節(jié)圣誕誕節(jié)節(jié)母親親節(jié)節(jié)感恩恩節(jié)節(jié)重陽(yáng)陽(yáng)節(jié)節(jié)元宵宵節(jié)節(jié)銷(xiāo)售售節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)主城城區(qū)區(qū)二二賣(mài)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)放放為快速打響項(xiàng)目知名度，提早積累客戶(hù)，建議項(xiàng)目主城區(qū)二賣(mài)場(chǎng)3月初正式對(duì)外開(kāi)放結(jié)合工程節(jié)點(diǎn)，考慮4月春交會(huì)積累客戶(hù)情況，建議5月初開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心，以實(shí)景吸引客戶(hù)為提升客戶(hù)信心，促使客戶(hù)下單，6月初開(kāi)放樣板示范區(qū)，為首期開(kāi)盤(pán)沖刺6月28日，項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，控制產(chǎn)品供應(yīng)量，完成開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的目標(biāo)根據(jù)客戶(hù)積累情況，在旅游旺季7—9月加推1-2次結(jié)合秋交會(huì)客戶(hù)積累情況，秋交會(huì)前后加推年底視客戶(hù)積累情況少量加推銷(xiāo)售售中中心心開(kāi)開(kāi)放放11.12春節(jié)節(jié)項(xiàng)目目第第一一次次開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目目加加推推項(xiàng)目目加加推推項(xiàng)目目加加推推樣板板示示范范區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)放放整體體策策略略重點(diǎn)點(diǎn)媒媒體體建建議議由于于戶(hù)戶(hù)外外資資源源有有限限，，價(jià)價(jià)格格昂昂貴貴，，考考慮慮戶(hù)戶(hù)外外的的實(shí)實(shí)際際效效果果優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)以以及及項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售需需要要，，建建議議選選擇擇2————3塊長(zhǎng)長(zhǎng)期期戶(hù)戶(hù)型型。。位置置：渝黔黔高高速速路路沿沿線(xiàn)線(xiàn)武仙仙路路戶(hù)外：整體體策策略略重點(diǎn)點(diǎn)媒媒體體建建議議報(bào)媒：內(nèi)容媒體作用描述建議1重慶晨報(bào)輻射最廣,效果最好主選2重慶晚報(bào)價(jià)格最貴,效果最差備選3重慶商報(bào)適應(yīng)高端形象備選4重慶時(shí)報(bào)受眾面較低端備選5渝報(bào)周刊，傳閱性較強(qiáng)備選6新女報(bào)周刊，輻射人群較廣，旅游版受到受眾認(rèn)可主選

備注：隨著網(wǎng)絡(luò)力量的強(qiáng)大，傳統(tǒng)報(bào)紙作用下降，因此我司建議在關(guān)鍵性媒體投放節(jié)點(diǎn)廣告，并且主要以軟文為主，一是價(jià)格更為便宜，二是更利于產(chǎn)品的價(jià)值的解析。同時(shí)建議，與新女報(bào)等周報(bào)聯(lián)合進(jìn)行專(zhuān)版報(bào)道，全面擴(kuò)大項(xiàng)目受眾面。整體體策策略略重點(diǎn)點(diǎn)媒媒體體建建議議網(wǎng)絡(luò)：內(nèi)容媒體作用描述建議1大渝網(wǎng)重慶范圍內(nèi)受眾最廣，傳播效果最強(qiáng)主選2搜房網(wǎng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站備選3新浪網(wǎng)綜合性網(wǎng)站，本地影響力有限備選

備注：網(wǎng)絡(luò)作為重要的宣傳媒體，建議以長(zhǎng)期合作形式，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)題性報(bào)道，并發(fā)起區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品特點(diǎn)等多樣化的網(wǎng)絡(luò)話(huà)題討論，引發(fā)熱議，全面擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，吸引目標(biāo)客戶(hù)關(guān)注。整體體策策略略重點(diǎn)點(diǎn)媒媒體體建建議議電臺(tái)：建議向有車(chē)一族通過(guò)交通廣播傳遞項(xiàng)目信息，擴(kuò)大項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)受眾的知曉度，全力推動(dòng)項(xiàng)目在主城宣傳；與交廣聯(lián)動(dòng)，利用交廣自駕游資源，組織客戶(hù)到仙女山旅游，并參觀項(xiàng)目樣板示范區(qū)，以實(shí)景打動(dòng)客戶(hù)；整體體策策略略營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)渠渠道道建建議議1、盯盯住住大大重重慶慶主城城區(qū)區(qū)重重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域定定期期擺擺展展單位位、、小小區(qū)區(qū)直直郵郵區(qū)縣縣重重點(diǎn)點(diǎn)單單位位拜拜訪訪加油油站站或或購(gòu)購(gòu)物物中中心心廣廣告告等等重點(diǎn)點(diǎn)社社區(qū)區(qū)電電梯梯廣廣告告轎轎廂廂···········整體體策策略略營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)渠渠道道建建議議2、覆覆蓋蓋仙仙女女山山旅行行社社聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)，，宣宣傳傳資資料料投投放放仙女女山山景景區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目目資資料料投投放放：：派派發(fā)發(fā)海海報(bào)報(bào)、、旅旅游游車(chē)車(chē)身身、、車(chē)車(chē)廂廂廣廣告告等等接待待中中心心周周邊邊投投放放廣廣告告：：戶(hù)戶(hù)外外、、展展板板、、資資料料投投放放等等旅游游線(xiàn)線(xiàn)路路沿沿線(xiàn)線(xiàn)加加油油站站、、洗洗車(chē)車(chē)場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目目資資料料投投放放冠名名大大型型旅旅游游活活動(dòng)動(dòng)………9推售售及及階階段段執(zhí)執(zhí)行行策策略略推盤(pán)盤(pán)原原則則推盤(pán)盤(pán)建建議議階段段執(zhí)執(zhí)行行策策略略推售售策策略略推盤(pán)盤(pán)原原則則充分分考考慮慮項(xiàng)項(xiàng)目目首首次次亮亮相相，，需需樹(shù)樹(shù)立立較較高高市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象，通通過(guò)過(guò)控控制制首首批批次次供供應(yīng)應(yīng)量量，，造造成成項(xiàng)項(xiàng)目目熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)，，引引發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注；；采取取“把把握握節(jié)節(jié)奏奏””，，““控控制制速速度度””的整整體體推推盤(pán)盤(pán)思思路路，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)推推盤(pán)盤(pán)的的無(wú)無(wú)縫縫鏈鏈接接，，避避免免銷(xiāo)銷(xiāo)售售斷斷檔檔。。堅(jiān)持持“少少量量加加推推，，小小步步快快跑跑””的階階段段推推盤(pán)盤(pán)思思路路，，預(yù)預(yù)留留優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)逐逐步步溢溢價(jià)價(jià)的的變變化化空空間間。。多種種產(chǎn)產(chǎn)品品，，不不同同景景觀觀資資源源產(chǎn)產(chǎn)品品兼兼搭搭銷(xiāo)銷(xiāo)售售，滿(mǎn)滿(mǎn)足足客客戶(hù)戶(hù)多多樣樣化化需需求求，，減減少少客客戶(hù)戶(hù)流流失失。。推售售策策略略推盤(pán)盤(pán)建建議議時(shí)間間11.611.511.311.811.711.211.1市場(chǎng)場(chǎng)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)春交交會(huì)會(huì)秋交交會(huì)會(huì)11.1011.1111.911.4節(jié)日日節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)勞動(dòng)動(dòng)節(jié)節(jié)國(guó)慶慶節(jié)節(jié)/中秋秋節(jié)節(jié)兒童童節(jié)節(jié)教師師節(jié)節(jié)圣誕誕節(jié)節(jié)母親親節(jié)節(jié)感恩恩節(jié)節(jié)重陽(yáng)陽(yáng)節(jié)節(jié)元宵宵節(jié)節(jié)銷(xiāo)售售節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)主城城區(qū)區(qū)二二賣(mài)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)放放銷(xiāo)售售中中心心開(kāi)開(kāi)放放11.12春節(jié)節(jié)項(xiàng)目目第第一一次次開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目目加加推推項(xiàng)目目加加推推項(xiàng)目目加加推推樣板板示示范范區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)放放推盤(pán)盤(pán)安安排排首次推售時(shí)間間：：2011年6月26日預(yù)計(jì)計(jì)開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)日日期期：：2011年6月28日主推推：：爬爬坡坡別別墅墅，，平平地地獨(dú)獨(dú)院院，，爬爬坡坡獨(dú)獨(dú)院院。。共共計(jì)計(jì)220套；約約1.37萬(wàn)方工程配配合：：景觀觀示范范區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)，，房源源達(dá)到到預(yù)售售許可可可用節(jié)節(jié)點(diǎn)：：5月銷(xiāo)售售中心心開(kāi)放放，6月示范范區(qū)開(kāi)開(kāi)放2推售策策略推盤(pán)建建議時(shí)間11.611.511.311.811.711.211.1市場(chǎng)節(jié)節(jié)點(diǎn)春交會(huì)會(huì)秋交會(huì)會(huì)11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)節(jié)點(diǎn)勞動(dòng)節(jié)節(jié)國(guó)慶節(jié)節(jié)/中秋節(jié)節(jié)兒童節(jié)節(jié)教師節(jié)節(jié)圣誕節(jié)節(jié)母親節(jié)節(jié)感恩節(jié)節(jié)重陽(yáng)節(jié)節(jié)元宵節(jié)節(jié)銷(xiāo)售節(jié)節(jié)點(diǎn)主城區(qū)區(qū)二賣(mài)賣(mài)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)放銷(xiāo)售中中心開(kāi)開(kāi)放11.12春節(jié)項(xiàng)目第第一次次開(kāi)盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目加加推項(xiàng)目加加推項(xiàng)目加加推樣板示示范區(qū)區(qū)開(kāi)放放推盤(pán)安安排一次加推時(shí)間：：2011年8月中旬旬主推：：爬坡坡別墅墅，獨(dú)獨(dú)院別別墅，，共計(jì)計(jì)202套，約約1.14萬(wàn)方工程配配合：：房源源達(dá)到到預(yù)售售許可可可用節(jié)節(jié)點(diǎn)：：七夕夕節(jié)，，建軍軍節(jié)等等2推售策策略推盤(pán)建建議時(shí)間11.611.511.311.811.711.211.1市場(chǎng)節(jié)節(jié)點(diǎn)春交會(huì)會(huì)秋交會(huì)會(huì)11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)節(jié)點(diǎn)勞動(dòng)節(jié)節(jié)國(guó)慶節(jié)節(jié)/中秋節(jié)節(jié)兒童節(jié)節(jié)教師節(jié)節(jié)圣誕節(jié)節(jié)母親節(jié)節(jié)感恩節(jié)節(jié)重陽(yáng)節(jié)節(jié)元宵節(jié)節(jié)銷(xiāo)售節(jié)節(jié)點(diǎn)主城區(qū)區(qū)二賣(mài)賣(mài)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)放銷(xiāo)售中中心開(kāi)開(kāi)放11.12春節(jié)項(xiàng)目第第一次次開(kāi)盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目加加推項(xiàng)目加加推項(xiàng)目加加推樣板示示范區(qū)區(qū)開(kāi)放放推盤(pán)安安排二次加推時(shí)間：：2011年10月中旬旬主推：：爬坡坡別墅墅，獨(dú)獨(dú)棟別別墅，，共計(jì)計(jì)164套，約約1.02萬(wàn)方工程配配合：：房源源達(dá)到到預(yù)售售許可可可用節(jié)節(jié)點(diǎn)：：國(guó)慶慶節(jié)，，秋交交會(huì)2推售策策略推盤(pán)建建議時(shí)間11.611.511.311.811.711.211.1市場(chǎng)節(jié)節(jié)點(diǎn)春交會(huì)會(huì)秋交會(huì)會(huì)11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)節(jié)點(diǎn)勞動(dòng)節(jié)節(jié)國(guó)慶節(jié)節(jié)/中秋節(jié)節(jié)兒童節(jié)節(jié)教師節(jié)節(jié)圣誕節(jié)節(jié)母親節(jié)節(jié)感恩節(jié)重陽(yáng)節(jié)元宵節(jié)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)主城區(qū)二賣(mài)賣(mài)場(chǎng)開(kāi)放銷(xiāo)售中心開(kāi)開(kāi)放11.12春節(jié)項(xiàng)目第一次次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目加推項(xiàng)目加推項(xiàng)目加推樣板示范區(qū)區(qū)開(kāi)放推盤(pán)安排三次加推時(shí)間：2011年12月主推：爬坡坡別墅，少少量獨(dú)院別別墅，共計(jì)計(jì)122套，約0.76萬(wàn)方工程配合：：房源達(dá)到到預(yù)售許可可可用節(jié)點(diǎn)：：感恩節(jié)，，圣誕節(jié)2推售策略推盤(pán)建議由于本案存存在部分內(nèi)內(nèi)部客戶(hù)，，建議內(nèi)部部客戶(hù)不進(jìn)進(jìn)行單獨(dú)選選房，而是是集中于某某一區(qū)域，，一期預(yù)留留內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)房源70套，其中爬爬坡別墅50套，獨(dú)院別別墅20套為保證工程程進(jìn)度，建建議內(nèi)部房房源根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度選選擇，現(xiàn)不不做安排2內(nèi)部客戶(hù)處理推廣策略項(xiàng)目推廣鋪鋪排時(shí)間11.611.511.311.811.711.211.1市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)春交會(huì)秋交會(huì)11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)點(diǎn)勞動(dòng)節(jié)國(guó)慶節(jié)/中秋節(jié)兒童節(jié)教師節(jié)圣誕節(jié)母親節(jié)感恩節(jié)重陽(yáng)節(jié)元宵節(jié)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)主城區(qū)二賣(mài)賣(mài)場(chǎng)開(kāi)放銷(xiāo)售中心開(kāi)開(kāi)放11.12春節(jié)項(xiàng)目第一次次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目加推項(xiàng)目加推項(xiàng)目加推樣板示范區(qū)區(qū)開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)階段項(xiàng)目形象建立項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值傳播項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)助推項(xiàng)目?jī)r(jià)值加推持續(xù)銷(xiāo)售價(jià)值逐步提升推廣策略第一階段：：高調(diào)入市市時(shí)間11.611.511.311.811.711.211.1市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)春交會(huì)秋交會(huì)11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)點(diǎn)勞動(dòng)節(jié)國(guó)慶節(jié)/中秋節(jié)兒童節(jié)教師節(jié)圣誕節(jié)母親節(jié)感恩節(jié)重陽(yáng)節(jié)元宵節(jié)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)主城區(qū)二賣(mài)賣(mài)場(chǎng)開(kāi)放銷(xiāo)售中心開(kāi)開(kāi)放11.12春節(jié)項(xiàng)目第一次次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目加推項(xiàng)目加推項(xiàng)目加推樣板示范區(qū)區(qū)開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)階段項(xiàng)目形象建立項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值傳播項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)助推項(xiàng)目?jī)r(jià)值加推持續(xù)銷(xiāo)售價(jià)值逐步提升2011年3月-2011年5月：項(xiàng)目高高調(diào)入市推廣目標(biāo)：：項(xiàng)目整體體形象全面面導(dǎo)入，引引發(fā)市場(chǎng)關(guān)關(guān)注推廣強(qiáng)度：：高調(diào)入市市，強(qiáng)勢(shì)傳傳播推廣主題：：仙女山唯唯一純別墅墅社區(qū)線(xiàn)上推廣：：報(bào)媒推廣廣（軟文+硬廣）、長(zhǎng)長(zhǎng)期戶(hù)外渠道配合：：直投，短信信、網(wǎng)絡(luò)、、重點(diǎn)單位推推薦活動(dòng)配合：：二賣(mài)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)放，春交交會(huì)參展現(xiàn)場(chǎng)配合：：二賣(mài)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝，，春交會(huì)展展位包裝物料配合：：項(xiàng)目基本本銷(xiāo)售物料料、產(chǎn)品資資料、直郵郵物料等第一階段線(xiàn)上推廣報(bào)紙硬廣、、網(wǎng)絡(luò)硬廣廣：主要功能：：項(xiàng)目形象象建立，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳傳播;通過(guò)大眾媒媒體，直接接向客戶(hù)傳傳遞項(xiàng)目信信息，建立立項(xiàng)目的高高度，充分分展現(xiàn)項(xiàng)目目的區(qū)域及及產(chǎn)品價(jià)值值.同時(shí)配合專(zhuān)專(zhuān)題軟文炒炒作，引起起市場(chǎng)關(guān)注注，吸引目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)外廣告：：主要功能：：項(xiàng)目形象象建立，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳傳播;通過(guò)大眾媒媒體，直接接向客戶(hù)傳傳遞項(xiàng)目信信息，建立立項(xiàng)目的高高度，充分分展現(xiàn)項(xiàng)目目的區(qū)域及及產(chǎn)品價(jià)值值.炒作話(huà)題到仙女山踏踏青去借勢(shì)仙女山山春季旅游游復(fù)蘇，使使更多客戶(hù)戶(hù)對(duì)到仙女女山旅游度度假產(chǎn)生向向往；同時(shí)時(shí)引出項(xiàng)目目，提出仙仙女山上唯唯一純別墅墅社區(qū)的高高端定位，，吸引市場(chǎng)場(chǎng)眼球，確確定市場(chǎng)站站位炒作話(huà)題以對(duì)比炒作作的形式，，與其他景景區(qū)或者樓樓盤(pán)的各方方面比較，，將項(xiàng)目區(qū)區(qū)域宜居，，項(xiàng)目產(chǎn)品品的特點(diǎn)傳傳達(dá)到目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)，形形成市場(chǎng)印印象，引起起市場(chǎng)討論論P(yáng)k？仙女山度假假別墅大PK現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目外展場(chǎng)場(chǎng)選址建議：：建議租賃賃江北步行行街區(qū)域臨臨街門(mén)面，，或五洲大大酒店內(nèi)擺擺展。包裝要求：：由于項(xiàng)目目外展場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)地面積有有限，建議議不設(shè)置過(guò)過(guò)多銷(xiāo)售道道具，準(zhǔn)備備一期小沙沙盤(pán)、戶(hù)型型模型即可可，保證日日常2-3組客戶(hù)接待待及洽談；；現(xiàn)場(chǎng)包裝裝結(jié)合項(xiàng)目目特點(diǎn)，突突出項(xiàng)目中中式養(yǎng)生休休閑度假的的特點(diǎn)。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)春季房交會(huì)會(huì)到仙女山覓覓一片屬于于自己的天天地——貴爾達(dá)·仙女山上的的院子，即即將亮相根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)，，將項(xiàng)目外外形及產(chǎn)品品特色植入入展位，使使客戶(hù)能夠夠切身感受受；同時(shí)增增設(shè)休息區(qū)區(qū)域，使項(xiàng)項(xiàng)目度假物物業(yè)的屬性性得以彰顯顯物料配合增加物料的的實(shí)用性折頁(yè)：帶筆筆記本功能能資料袋：設(shè)設(shè)計(jì)感強(qiáng)的的環(huán)保手提提袋不僅僅充當(dāng)當(dāng)銷(xiāo)售物料料，更有實(shí)實(shí)用價(jià)值！！宣傳卡片：：畫(huà)面優(yōu)美美的書(shū)簽推廣策略第二階段：：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)時(shí)間11.611.511.311.811.711.211.1市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)春交會(huì)秋交會(huì)11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)點(diǎn)勞動(dòng)節(jié)國(guó)慶節(jié)/中秋節(jié)兒童節(jié)教師節(jié)圣誕節(jié)母親節(jié)感恩節(jié)重陽(yáng)節(jié)元宵節(jié)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)主城區(qū)二賣(mài)賣(mài)場(chǎng)開(kāi)放銷(xiāo)售中心開(kāi)開(kāi)放11.12春節(jié)項(xiàng)目第一次次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目加推項(xiàng)目加推項(xiàng)目加推樣板示范區(qū)區(qū)開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)階段項(xiàng)目形象建立項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值傳播項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)助推項(xiàng)目?jī)r(jià)值加推持續(xù)銷(xiāo)售價(jià)值逐步提升2011年5月1-2011年8月1：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)：：項(xiàng)目形象象及產(chǎn)品全全面推廣，，產(chǎn)品價(jià)值值全面展現(xiàn)現(xiàn)，引發(fā)市市場(chǎng)熱銷(xiāo)推廣強(qiáng)度：：全面推廣廣，強(qiáng)勢(shì)宣宣傳推廣主題：：仙女山唯唯一純別墅墅社區(qū)+產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)+開(kāi)盤(pán)信息線(xiàn)上推廣：：報(bào)媒推廣廣（軟文+硬廣）、長(zhǎng)長(zhǎng)期戶(hù)外渠道配合：：直投，短信信、網(wǎng)絡(luò)、交廣、旅旅行社廣告告、景區(qū)廣廣告等所有有渠道全面面鋪開(kāi)活動(dòng)配合：：銷(xiāo)售中心心開(kāi)放，示示范區(qū)開(kāi)放放，開(kāi)盤(pán)活活動(dòng)，客戶(hù)戶(hù)維系活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)配合：：現(xiàn)場(chǎng)包裝裝物料配合：：產(chǎn)品樓書(shū)書(shū)、小禮品品等第二階段線(xiàn)上推廣報(bào)媒廣告、、網(wǎng)絡(luò)廣告告、交通廣廣播：通過(guò)全面線(xiàn)線(xiàn)上媒體宣宣傳，擴(kuò)大大客戶(hù)積累累面，傳遞遞項(xiàng)目及產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值，，在重慶區(qū)區(qū)域內(nèi)擴(kuò)大大項(xiàng)目影響響力，吸引引目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)，促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售本階段項(xiàng)目目將首次開(kāi)開(kāi)盤(pán)，需要要強(qiáng)勢(shì)宣傳傳支持，形形成轟動(dòng)全全城的效應(yīng)應(yīng)戶(hù)外媒體：：延續(xù)前期戶(hù)戶(hù)外牌，根根據(jù)節(jié)點(diǎn)更更換炒作話(huà)題你在仙女山山上有天有有地嗎？直接強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)，，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手形成差差異化，從從而吸引客客戶(hù)，確定定客戶(hù)它有嗎？它有嗎？我們有！現(xiàn)場(chǎng)包裝銷(xiāo)售中心包包裝保證營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)的完成成，突出項(xiàng)項(xiàng)目度假物物業(yè)屬性洽談區(qū)接待區(qū)VIP室服務(wù)吧臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)包裝銷(xiāo)售中心包包裝增加趣味小小品，可供供客戶(hù)觀賞賞或互動(dòng)游游玩；同時(shí)時(shí)在外部設(shè)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的的休息區(qū)現(xiàn)場(chǎng)包裝景觀示范區(qū)區(qū)利用自然景景觀資源，，著力打造造空中觀景景平臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目導(dǎo)視系系統(tǒng)除了項(xiàng)目地地塊內(nèi)及銷(xiāo)銷(xiāo)售中心的的導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)外，武仙仙路、翠云云路都應(yīng)立立有項(xiàng)目導(dǎo)導(dǎo)示牌，全全面攔截客客戶(hù)，吸引引客戶(hù)關(guān)注注營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)客戶(hù)互動(dòng)小小活動(dòng)以家庭為單單位，組織織客戶(hù)參與與互動(dòng)小型型活動(dòng)，加加深客戶(hù)對(duì)對(duì)項(xiàng)目了解解，培養(yǎng)客客戶(hù)忠誠(chéng)度度端午節(jié)登山比賽營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)獻(xiàn)給仙女山山最美的院院子——貴爾達(dá)·仙女山上的的院子盛大大開(kāi)盤(pán)渠道配合與新女報(bào)、、大渝網(wǎng)、、交廣配合合與新女報(bào)、、大渝網(wǎng)、、交廣配合合，組織目目標(biāo)客戶(hù)自自駕游，并并參觀項(xiàng)目目樣板示范范區(qū)，以實(shí)實(shí)景打動(dòng)客客戶(hù)渠道配合旅行社，仙仙女山景區(qū)區(qū)與旅行社及及景區(qū)聯(lián)動(dòng)動(dòng)，提供贊贊助或清涼涼飲料，在在旅行社放放置海報(bào)，，DM；同時(shí)派專(zhuān)專(zhuān)人在景區(qū)區(qū)內(nèi)散發(fā)宣宣傳資料物料配合樓書(shū)用樓書(shū)講述述仙女山的的故事，講講述仙女山山上的院子子的故事推廣策略第三階段：：持續(xù)加推推時(shí)間11.611.511.311.811.711.211.1市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)春交會(huì)秋交會(huì)11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)點(diǎn)勞動(dòng)節(jié)國(guó)慶節(jié)/中秋節(jié)兒童節(jié)教師節(jié)圣誕節(jié)母親節(jié)感恩節(jié)重陽(yáng)節(jié)元宵節(jié)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)主城區(qū)二賣(mài)賣(mài)場(chǎng)開(kāi)放銷(xiāo)售中心開(kāi)開(kāi)放11.12春節(jié)項(xiàng)目第一次次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目加推項(xiàng)目加推項(xiàng)目加推樣板示范區(qū)區(qū)開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)階段項(xiàng)目形象建立項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值傳播項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)助推項(xiàng)目?jī)r(jià)值加推持續(xù)銷(xiāo)售價(jià)值逐步提升2011年8月1-2011年12月13：項(xiàng)目持續(xù)續(xù)加推推廣目標(biāo)：：逐步提升升項(xiàng)目?jī)r(jià)值值，根據(jù)蓄蓄客情況，，多次少量量加推，完完成今年銷(xiāo)銷(xiāo)售目標(biāo)推廣強(qiáng)度：：重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)媒體投放放推廣主題：：產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)+加推信息線(xiàn)上推廣：：報(bào)媒推廣廣（軟文+硬廣）、長(zhǎng)長(zhǎng)期戶(hù)外渠道配合：：直郵、短短信、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、交廣、、旅行社廣廣告、景區(qū)區(qū)廣告等重重要節(jié)點(diǎn)投投放活動(dòng)配合合：秋交交會(huì)，客客戶(hù)自駕駕游，小小型客戶(hù)戶(hù)活動(dòng)等等現(xiàn)場(chǎng)配合合：活動(dòng)動(dòng)包裝物料配合合：視具具體情況況而定營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)親情/友情/愛(ài)情與自自然活動(dòng)目的的傳達(dá)度假假生活理理念，同同時(shí)配合合老帶新新政策，，持續(xù)暖暖場(chǎng)，同同時(shí)積累累有效客客戶(hù)活動(dòng)內(nèi)容容：森林運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)、戶(hù)外聚聚餐、尋尋寶……地點(diǎn)：項(xiàng)項(xiàng)目示范范區(qū)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)不間斷客客戶(hù)小活活動(dòng)新年游園園中秋晚會(huì)會(huì)自駕踏初初雪年終答謝謝會(huì)9銷(xiāo)售策略略銷(xiāo)售策略略核心有效客戶(hù)戶(hù)積累計(jì)計(jì)劃銷(xiāo)售策略略銷(xiāo)售策略略核心銷(xiāo)售策略略有效客戶(hù)戶(hù)積累時(shí)間11.611.511.311.811.711.211.1市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)春交會(huì)秋交會(huì)