某地產(chǎn)-南京某地產(chǎn)品牌及GG項目營銷定位報告-同策-

保利南京品牌及G34/G52項目營銷定位報告上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司2009/11/21謹(jǐn)呈：保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2023/1/30目錄戰(zhàn)略設(shè)定:

保利南京攻略戰(zhàn)術(shù)G34設(shè)定:關(guān)於河西(人&事&物)首發(fā)設(shè)定:品牌落地方法論突擊計畫:2009-2010年落地全傳播戰(zhàn)術(shù)G52設(shè)定:關(guān)於仙林(人&事&物)2023/1/302PARTONE1保利南京攻略戰(zhàn)略設(shè)定戰(zhàn)略設(shè)定2023/1/303真情回放之前提案同策觀點2023/1/30首次進(jìn)軍南京+創(chuàng)造利潤+企業(yè)品牌落地=長三角大戰(zhàn)略保利地產(chǎn)全國分布圖公司戰(zhàn)略兩大需求保利地產(chǎn)在全國19個省市均有項目首次進(jìn)入南京,意義非凡企業(yè)品牌落地經(jīng)營利潤2023/1/305公司戰(zhàn)略協(xié)同作戰(zhàn)背景下:仙林和河西地塊先後啟動河西位城市副中心，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)較成熟，定位為現(xiàn)金流項目河西地塊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟周邊各類配套較為完善具備較好的開發(fā)條件河西地塊位于奧體板塊城市副中心2.2容積率穩(wěn)定性產(chǎn)品現(xiàn)金流項目2023/1/306公司戰(zhàn)略仙林地塊仙林地塊環(huán)紫金山板塊1.2容積率交通比較便捷較高規(guī)劃起點資源、人文氛圍佳產(chǎn)品發(fā)揮空間大定位為企業(yè)品牌標(biāo)桿項目仙林地塊產(chǎn)品發(fā)揮空間大，定位為企業(yè)品牌標(biāo)桿項目2023/1/307品牌落地戰(zhàn)略卡位南京市場集團(tuán)利潤需求企業(yè)品牌標(biāo)桿實現(xiàn)現(xiàn)金流提煉匹配南京的元素，建立品牌印記,並轉(zhuǎn)移印象至項目營銷提煉匹配的元素與南京配對打鐵趁熱好印象趁熱移情河西項目仙林項目拉高企業(yè)品牌標(biāo)桿項目品牌運作需求2023/1/308PARTTWO2品牌落地方法首發(fā)設(shè)定2023/1/309品牌混血論系列作品a系列作品b品牌印記品牌動作及後續(xù)品牌長效經(jīng)營地區(qū)消費習(xí)性價值認(rèn)同之共性及特性全國品牌的本土化運作品牌落地養(yǎng)成而不是生搬硬套，母子株嫁接的技術(shù)是關(guān)鍵2023/1/3010品牌配配對第壹回回合:南京印印象pk保利品品牌印印記Hi,我是保保利我的成成長背背景…性格脾脾氣是是…特色優(yōu)優(yōu)點是是…我最大大特點點是…我很想想成為為南京京找對味味的朋朋友Hi,我是南南京,我的成成長背背景是是…,性格脾脾氣是是…,特色優(yōu)優(yōu)點是是…,我最大大特點點是…我一直直在等等能跟跟我志志同道道合的的朋友友yoyo,我們是是保利利的好好哥們們成長背背景/性格脾脾氣/都跟保保利很很像我們都都有很很多的的特色色優(yōu)點點關(guān)鍵是是融入入只要南南京跟跟保利利關(guān)係係搞好好大家就就都是是一團(tuán)團(tuán)和氣氣的好好朋友友了方法:尋找&篩選彼此性性格中中的共通點點2023/1/611南京中中高端端消費費人群群研究對對項目目發(fā)展展的啟啟示能反映映南京京城特特性的的關(guān)鍵鍵詞：：六朝古古都、、十朝朝都會會、大大明王王朝開開國首首都、、中華華明國國首都都、明明城墻墻、中中山陵陵、總總統(tǒng)府府、紫紫金山山長江、、秦淮淮河、、金陵陵佳麗麗地、、江南南帝王王州，，朱元元璋、、孫中中山，，奧體體中心心河西CBD(是現(xiàn)代代化南南京城城市的的象征征)南京人特特性整體來看看，南京人文文化氣息息感較強(qiáng)強(qiáng)、有城城市自豪豪感、對于社社會民生生經(jīng)濟(jì)較較為關(guān)注注在政府、、事業(yè)單單位、銀銀行國企企體系中中工作的的中高端端收入人人群，官本位文文化較為為濃厚在民企、、外企、、軟件行行業(yè)、服服務(wù)行業(yè)業(yè)工作的的中高收收入人群群，對于外來來時尚小小資文化化、海派派文化較較為推崇崇南京人對高品質(zhì)質(zhì)、高品品位的商商品和服服務(wù)消費費力較強(qiáng)強(qiáng)，消費從不保守南京中高高端人群群的消費費習(xí)性南京中高高端收入入人群以以政府機(jī)機(jī)關(guān)公務(wù)務(wù)員、事事業(yè)單位位、銀行行、企業(yè)業(yè)高管、、寫字樓樓白領(lǐng)私私營企業(yè)業(yè)主為主主他們通常常工作繁繁忙，閑閑暇會去去運動會會館、1912酒吧街、、環(huán)境及及品位較較高的咖咖啡吧、、茶社、、西餐廳廳等餐飲飲場所、、購物通通常在金金鷹商城城、東方方商城、、德基商商廈南京DNA2023/1/612南京中高高端消費費人群研究對項項目發(fā)展展的啟示示南京DNA關(guān)于南京京人和南南京城的的一篇文文章前日和朋朋友聊天天，說到到未來的的去處，，大家都都想要回回去中國國。朋友友說希望望去北京京、上海海、或是是廣州闖闖蕩唯獨我是是希望回回到南京京，回到到自己的的家鄉(xiāng)居居住的。。我主要要的理由由是，我我喜歡南南京安逸逸的生活活。不免，我我又被朋朋友笑話話了。奢好安逸逸，從前前，南京京人就是是如此亡亡國的……身居富庶庶之地，，不圖進(jìn)進(jìn)取，仗著長江江天塹、、萬丈城城墻，只只圖享樂樂，再美美好的前前景也會會被斷送送的?！矣谑橇⒘⒖涕_始始了我的的辯解：：都是過過去的事事了，如如今選擇擇回到南南京，是是看中長長三角的的機(jī)遇；；加上未來來幾年建建成京滬滬高速鐵鐵路、滬滬杭磁懸懸浮列車車線，從從南京去去上?；蚧蛉我婚L長三角城城市兩小小時都不不要。朋友似乎乎默認(rèn)了了我的辯辯解，““前有事事業(yè)，后后有家庭庭，進(jìn)可可攻、退退可守，，是吧吧？”我只能點點點頭。。2023/1/613南京中高高端消費費人群研究對項項目發(fā)展展的啟示示我的確看看過很多多文章，，描述南南京人奢奢華的性性格的。。有一些數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計計，顯示示在長三三角城市市當(dāng)中，，南京人的的收入排排至倒數(shù)數(shù)，可是是消費水水平卻在在前列。。顯然南南京人有有一種““窮享樂樂”的傾傾向?？墒?，我我自己并并不覺得得啊……我只知道道，我和和同鄉(xiāng)朋朋友吃飯飯從不挑挑食，而而且每次次都把盤盤子“舔舔”得干干干凈凈凈，從不不浪費糧糧食。還還經(jīng)常因因此被別別人取笑笑，盡管管我們并并不在意意，因為為骨子里里認(rèn)為這這是一種種美德……大概，““窮享樂樂”的理理論，只只能運用用于那些些“江南南貴族””吧。還還有有一種說說法，形容南京京人性格格低沉，，換句話話說就是是不思進(jìn)進(jìn)取，南京方方言那種種低沉的的語調(diào)就就是最好好的印證證。文章章說，自自古前往往南京居居住的名名人，要要么是被被貶官的的如同王王安石，，要么是是功成身身退的如如同曾國國藩，到到了南京京城后大大多再沒沒有什么么作為。。更多的南南京市民民呢，也也已經(jīng)滿滿足了富富足的生生活，有有吃不完完的鴨子子，有穿穿不完的的云錦絲絲綢，無無聊了還還可以去去秦淮河河畔消遣遣一番，，一輩子子如此平平平凡凡凡的過下下去也未未嘗不可可?！捳f得有有道理，，但不知知道為什什么，我我的腦子子當(dāng)中裝裝的卻總總是一些些近代史史中風(fēng)云云激蕩的的東西。。像中山山陵啊，，總統(tǒng)府府啊，還還有新建建的“南南京1912共和廣場場”，都都是我十十分向往往的地方方。南京DNA2023/1/614南京DNA南京中中高端端消費費人群群研究對對項目目發(fā)展展的啟啟示的確，，我身身上沒沒有多多少古古時南南京人人的性性格，，因為為我祖祖籍并并非此此地。。和我一一樣，，我的的很多多同鄉(xiāng)鄉(xiāng)朋友友祖上上也來來自其其它地地方。。拿我來來說，，論祖祖籍，，我是是陜西西人，，如果果母系系也可可以算算得話話，我我也是是山東東人、、江蘇蘇常州州人……從前的的那么么些南南京人人去哪哪里了了？——實在難難以啟啟齒，，一次次次的的亡國國城陷陷，太太多的的災(zāi)難難降臨臨在這這座城城市。。不不過，，患難難磨煉煉出了了一個個城市市的性性格。。患難中中，來來自全全國各各地的的新移移民學(xué)學(xué)會容容忍各各自的的生活活習(xí)慣慣。就像我我們家家，能能吃咸咸，能能吃辣辣，也也能吃吃甜；；飯桌桌上有有山東東大蔥蔥，也也有常常州蘿蘿卜干干；平平日聽聽得慣慣外婆婆的吳吳語口口音，，也能能聽得得慣舅舅奶奶奶的山山東話話，也也十分分懷念念過世世的爺爺爺所所說的的一口口略帶帶川味味漢中中鄉(xiāng)音音。我我嘛，，只要要說南南京話話，家家里人人都能能懂了了。我們的的性格格中，，既有有些北北方人人的豪豪氣，，也不不乏南南方人人的縝縝密心心思。。南京人人心中中還有有一個個精神神領(lǐng)袖袖，那那就是是長眠眠在東東郊紫紫金山山下的的孫逸逸仙。。他和我我們一一樣，，從前前也不不是南南京人人，話話音中中總是是帶著著些粵粵語的的味道道。他他教我我們要要博愛愛，要要以寬寬容的的心結(jié)結(jié)納天天下的的朋友友，要要容忍忍苦難難，有有時也也要寬寬恕自自己的的仇敵敵。也也許正正是因因為他他的教教誨，，來自自五湖湖四海海的南南京人人們才才能不不去計計較過過往的的苦難難，在在這座座城市市里和和睦相相處。?！安┎壑肌薄钡氖惺忻?，，坦蕩蕩誠樸樸，當(dāng)當(dāng)無愧愧于心心。2023/1/615第壹回回合:南京印印象pk保利品品牌印印記品牌元元素配配對1省會(機(jī)關(guān)幹幹部多多)●有過澎澎湃歷歷史的的●文化底底蘊(yùn)的的●城市自自豪感感的●●安逸且且自得得其樂樂●敢於嚐嚐新的的●包容大大江南南北的的●●支持持藝術(shù)術(shù)的●強(qiáng)大大實力力的●國企企的(軍方背背景)●人文文的●愛國國的●有社社會責(zé)責(zé)任感感的●生態(tài)態(tài)關(guān)懷懷的●全國國性品品牌(非當(dāng)?shù)氐?精煉南南京城城市印印象篩選保保利品品牌印印記提煉保利品牌印記中匹配南京的部份加以渲染包裝成為保利落地南京的品牌面貌2023/1/616品牌元素素配對1●保利是是支持藝術(shù)術(shù)且有作作品的●保利有有強(qiáng)大實實力而且且上市了了●保利是是有軍方背背景的國國企●保利是是支持人文文且有素素養(yǎng)的●保利一一直是十分愛國國的●保利很很有社會責(zé)任任感●保利做做很多生態(tài)關(guān)懷懷的行為為●保利是是全國品品牌,牌子大南京人心心目中喜喜歡的保保利是-----偏向機(jī)關(guān)幹部部性格的●會為澎湃歷史史而激動動的●有文化底蘊(yùn)蘊(yùn)的●有城市自豪豪感的●傾向於安逸且自得其其樂的●●其實內(nèi)心心也期待嚐新新的●大氣度能能包容大江南北北的●南京這座座城市的的性格其其實是-----保利的品品牌落地地及相關(guān)關(guān)品牌行行為，應(yīng)應(yīng)走路線線(關(guān)鍵字)<愛國:社會責(zé)任><根底:歷史+文化底蘊(yùn)><宏觀:國企+大器+實力><人文:支持藝術(shù)+生態(tài)關(guān)懷><扎實:安逸+自豪心理><根基:不浮誇+不躁富>2023/1/617按上述總結(jié)，，進(jìn)行以下五個方向向的品牌落地地行為品牌落地行為為品牌訴求點具體發(fā)散點品牌行為表現(xiàn)載體對接項目產(chǎn)品延伸愛國:社會責(zé)任感1.搶救國寶真實行動2.囯寶獸首及多件藝術(shù)品1.人物訪談:保利鉅資回購國寶故事經(jīng)過2.國寶展+對話當(dāng)代銅雕藝術(shù)家朱炳仁獸首複製品陳列於保利項目大堂藝?yán)雀?歷史+文化底蘊(yùn)孫家後代1.人物訪談:我的祖父孫中山2.孫中山孫女剪綵<十月圍城>電影首映典市區(qū)接待=保利<人文藝術(shù)館>孫中山孫女人文藝術(shù)館獸首2023/1/618十月圍城電影宣傳海報十月圍城電影宣傳海報鋼琴家朗朗社區(qū)音樂教室投名狀電影宣傳海報宏觀:國企+大器+實力<十月圍城>電影首映式媒體見面會+明星雲(yún)集+全國首映在南京(紀(jì)念孫中山)+媒體炒作人文:支持藝術(shù)+生態(tài)關(guān)懷音樂+電影1.<鋼琴家朗朗>民間徵才2.<十月圍城>大碟明星簽售3.保利大片系列<佳片有約>連續(xù)播出社區(qū)設(shè)兒童音樂教室、影音放映室扎實:安逸+自豪心理廣告表現(xiàn)文字&畫面調(diào)性廣告表現(xiàn)根基:不浮誇+不躁富廣告表現(xiàn)文字&畫面調(diào)性廣告表現(xiàn)品牌訴求點具體發(fā)散點品牌行為表現(xiàn)載體對接項目產(chǎn)品延伸2023/1/619保利品品牌行行為，，方向向路線線展示示:品宣影影片品牌落落地行行為請關(guān)燈，請肅靜2023/1/620PARTTHREE關(guān)於河河西(人&事&物)3戰(zhàn)術(shù)G34設(shè)定戰(zhàn)術(shù)G34設(shè)定:2023/1/621區(qū)域占位：：河西新城城是南京最最具國際化化特征的現(xiàn)現(xiàn)代新城必必將成為南南京未來城城市發(fā)展中中心。區(qū)域形象：：CBD、現(xiàn)代化都都市、摩天天大廈。項目區(qū)位項目位于河河西板塊——南京城市副副中心核心心地段，CBD、現(xiàn)代化都都市為區(qū)域域最鮮明的的符號形象象本案2023/1/622土塊容積率---2.3地塊自身及周周邊無強(qiáng)勢資資源項目自身項目條件在項目自身條條件約束下，，本案的產(chǎn)品品方向為高層層、小高層高高容積率社區(qū)區(qū)，而社區(qū)內(nèi)內(nèi)在品質(zhì)的營營造將成為本本案的打造重重點2.3高容積率地塊自身及周邊無強(qiáng)勢資源優(yōu)勢高層、小高層高容積率社區(qū)社區(qū)內(nèi)在品質(zhì)的營造將成為本案的打造重點2023/1/623客戶條件二次或三次置業(yè)人群中資/外資企業(yè)中高層私營業(yè)主、公務(wù)員年齡33~48歲三口之家、三代同堂中產(chǎn)/富裕,外地富有人群家庭年收入30萬以上富豪階層富裕階層中產(chǎn)階層中等偏上收入階層工薪階層區(qū)域主力階層置業(yè)經(jīng)歷職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)環(huán)境偏好城市氛圍濃厚現(xiàn)代都市感/國際感情感特征有學(xué)識、有品品位居住體驗豐富富，視野開闊，追求品質(zhì)生活活的同時更希望在生生活中融入文化、、藝術(shù)等有品位的元元素區(qū)域客源以受受過良好教育育的中產(chǎn)階層層為主，視野野開闊，追求求生活品質(zhì)，，對現(xiàn)代的建建筑風(fēng)格有較較高的接受度度2023/1/624產(chǎn)品形象策策略方向向客群喜好、、區(qū)位形象象、項目自自身的條件件確認(rèn)了本本項目現(xiàn)代代風(fēng)格的定定位，在同同質(zhì)化嚴(yán)重重的競爭中中追求亮點點、差異化化將是本項項目打造方方向區(qū)位形象項目自身城市副中心心CBD區(qū)域，整體體的現(xiàn)代建建筑氛圍，，其他風(fēng)格格難以融入入較高的容積積率，本項項目產(chǎn)品線線一定是高高層、小高高層現(xiàn)代城市路線如何差異化化、制造亮亮點？“城市感””客群喜好中產(chǎn)階級，，視野開闊闊，對現(xiàn)代代的建筑風(fēng)風(fēng)格有較高高的接受度度核心項目形象但項目周邊區(qū)區(qū)域競品普遍遍為現(xiàn)代風(fēng)格格藝術(shù)、文化元元素的植入2023/1/625一家崇尚文化化的偉大公司司現(xiàn)代城市路線線+藝術(shù)文化元素素產(chǎn)品形象策策略路線保利集團(tuán)對文文化的崇尚使使本項目亮點點得到升華，，藝術(shù)文化元元素將在產(chǎn)品品中得到體現(xiàn)現(xiàn)策略路線2023/1/626項目產(chǎn)品品形象體體系打造造原則產(chǎn)品形象象

策略略原則“金玉””策略，即迎合目目標(biāo)客戶戶對品質(zhì)質(zhì)需求，，重點打打造“外外顯性””產(chǎn)品要要素的品品質(zhì)感，，“把錢錢花在刀刀口上””2023/1/627會所景觀體系售樓處樣板段樣板房項目形象策略略體系立面及公共部部位項目形象策策略體系要點：1、重點打造對對客戶影響最最大的“外顯顯性”產(chǎn)品要要素，“把錢錢花在刀口上上”，迎合客客戶對品質(zhì)的的追求2、在整個產(chǎn)品品策略中，始始終堅持“現(xiàn)現(xiàn)代城市路線線”和“藝術(shù)術(shù)文化元素””的有機(jī)融合合。3、整個產(chǎn)品策策略由“產(chǎn)品品系統(tǒng)”和““體驗系統(tǒng)””兩大部分組組成，既有實實物效果，又又體驗式感染染力。產(chǎn)品系統(tǒng)體驗系統(tǒng)2023/1/628一、產(chǎn)產(chǎn)品系系統(tǒng)2023/1/62930立面及及公共共部位位2023/1/630BUILDINGFACADE外立面面建議議都市ARTDECO藝術(shù)ARTDECO外立面面風(fēng)格格：新新都市市主義義ARTDECO都市化化建筑筑形態(tài)態(tài)+藝術(shù)化化建筑筑風(fēng)格格外立面面風(fēng)格格2023/1/631建筑材材料色色彩石材、、金屬屬、雙雙層玻玻璃…用別墅墅的材材質(zhì)建建造建筑構(gòu)構(gòu)建歷史感感、厚厚重感感親近感感、品品質(zhì)感感石材+仿古面面磚+真石漆漆底部主主體局局部部香檳黃黃+香檳黃黃+香檳黃黃底部主主體局局部品質(zhì)感感、親親近感感強(qiáng)調(diào)造造型賦予建建筑風(fēng)風(fēng)格+強(qiáng)化建建筑形形態(tài)建筑細(xì)細(xì)部用用來品品味其其風(fēng)格格的原原味藝術(shù)化化建筑筑風(fēng)格格+都市化化建筑筑形態(tài)態(tài)都市感感ARTDECO藝術(shù)感感ARTDECO外立面面細(xì)節(jié)節(jié)2023/1/632規(guī)劃與與戶型型建筑入入口模模式建建議層疊向向上，，裝飾飾味甚甚濃ARTDECO風(fēng)格有有它獨獨特的的空間間形態(tài)態(tài)和裝裝飾手手法，，層層層疊退退強(qiáng)調(diào)調(diào)了入入口的的空間間感受受，并并帶有有一定定的裝裝飾效效果，，以挺挺拔向向上，，特點點示人人。材材質(zhì)上上注重重金屬屬材料料的融融入，，把奢奢華感感帶入入其中中。建筑入口口2023/1/633CULB大堂&LOBBY大堂空間間模式建建議下沉式入入戶大堂堂入戶大堂堂設(shè)計為為下沉式式庭院的的生態(tài)大大堂，下下沉庭院院和車庫庫相通，，即可豐豐富景觀觀層次，，讓景觀觀更具空空間感和和趣味性性，又在在功能上上為住戶戶的需求求武裝到到牙齒））；上下雙入入戶大堂堂一層為地地上入戶戶大堂，，地下一一層為車車庫入戶戶大堂，，自動扶扶梯相連連；大堂功能酒店式大堂堂概念不小于200平方的挑高高大堂，內(nèi)設(shè)設(shè)接待、休休息、商務(wù)務(wù)等功能區(qū)區(qū)，專人24小時管家式式服務(wù)。大堂建議2023/1/634CULB大堂&LOBBY大堂空間裝裝修標(biāo)準(zhǔn)典雅風(fēng)格浪漫的簡歐歐風(fēng)格，與與高端小區(qū)區(qū)定位相吻吻合；用料高貴墻面及地面面采用進(jìn)口口石材鋪貼貼，公共家家具、燈具具、裝飾品品一并定制制尊貴感油油然而生；；裝修細(xì)節(jié)采用900KG以上容量電電梯，保證證家具、鋼鋼琴等大型型物件的搬搬運；創(chuàng)新地下電梯大大堂同樣引引入精裝修修準(zhǔn)。大堂建議2023/1/635精裝電梯電梯門廳和電電梯內(nèi)飾是樓樓盤的重要形形象展示電梯轎廂新古古典注意裝修修風(fēng)格，深紅紅色實木轎壁壁飾以落地鏡鏡、轎頂配置置奢華水晶吊燈燈、地面精美美大理石拼花花2023/1/636全明陽光光內(nèi)庭式式地下車車庫在入口處處堆坡與與開挖的的形式能能保證地地下車庫庫的采光光與通風(fēng)風(fēng)地下車庫庫入口全明陽光光內(nèi)庭式式地下車車庫地下車庫庫2023/1/63738會所2023/1/638全齡化受眾人性化特色適度高端功能會所設(shè)置原原則“適度高端”：會所的方能能應(yīng)符合項項目的整體體定位和客客戶定位，建議會所所功能定位位應(yīng)適度高高端，但同同時要兼顧顧實用性……“人性化”：：不是說配套套全就是好好，一味追追求大而全全的代價就就是——你要付出更更高的房價價去換取一一些你也許許一輩子都都用不了幾幾次的“這這個房”““那個室””，所以設(shè)設(shè)施有特色色，服務(wù)有有針對性的的人性化會所，才會會格外受人人青睞……“全齡化”：：多設(shè)置些利利用率高，，又受大家家喜愛的項項目，能兼兼顧到文化化、娛樂、、健身又能能涉及到婦孺老人的需求……2023/1/639人性化化全齡齡會所所男士會會館紅顏會會館兒童會會館金色夕夕陽會會館會所建建議2023/1/640會所功能能會所功能能會所功能能分區(qū)：：男士會會館針對男性性業(yè)主，，結(jié)合項項目自身身定位和和目標(biāo)客客戶特點點，建議議男士會會館部分分以運動動功能為為主，商商務(wù)休閑閑特點為為輔。游泳池、羽毛球館館、健身房、影音娛娛樂廳、、棋牌室室、紅酒酒雪茄吧吧等2023/1/641會所功能分區(qū)區(qū)：紅顏會館館針對業(yè)主中的的女士，突出出特別關(guān)愛服服務(wù)，放松工工作生活壓力力，倡導(dǎo)都市市中心的健康康、寫意人生生。另外可將兒童童會館與女士士休閑區(qū)部分分相連，讓業(yè)業(yè)主在享受養(yǎng)養(yǎng)生的同時，，能照顧到年年幼的子女。。MASSAGE館、單/雙人SPA水療館、瑜伽伽館、練舞房房、家庭練歌歌房等會所功能會所功能2023/1/642會所功能分區(qū)區(qū)：兒童會館館四點半托兒所所：針對雙親家庭庭提供兒童放放學(xué)后的接送送、暫時托管管服務(wù)，可提提供小型短期期活動場所、、下午點心等等，解決雙親親家庭后顧之之憂。兒童涂鴉區(qū)、、家庭親子活活動區(qū)、兒童童迷宮、益智智類游戲區(qū)、、兒童攝影區(qū)區(qū)、兒童才藝藝表演區(qū)、玩玩具區(qū)、主題題故事屋、專專業(yè)興趣班、、成長故事墻墻（其中兒童表表演區(qū)可定期期舉辦活動，，玩具區(qū)可以以號召社區(qū)小小朋友進(jìn)行玩玩具捐贈或互互換等）會所功能會所功能2023/1/643會所功能會所功能分區(qū)區(qū)：金色夕陽陽會館針對業(yè)主中相相當(dāng)部分的老老人需求，針針對老年人提提供相應(yīng)的娛娛樂休閑服務(wù)務(wù)，解決戶外外晨練區(qū)的局局限性和傳統(tǒng)統(tǒng)老年活動室室的簡陋性，，豐富老年人人業(yè)余生活，，并提供相應(yīng)應(yīng)生活關(guān)愛服服務(wù)。棋牌室、書法法國畫區(qū)、器器樂區(qū)、影視視欣賞區(qū)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)沖浪區(qū)、、圖書閱覽區(qū)區(qū)、健康講座座區(qū)、小型健健身器械區(qū)、、個人才藝展展示區(qū)(舞蹈、聲樂等等）、興趣班（可舉辦定期期健康知識講講座、健康檢檢查，老年舞舞蹈比賽等等等）會所功能2023/1/64445景觀2023/1/645考量因因素：：與社區(qū)區(qū)整體體的現(xiàn)現(xiàn)代理理念相相呼應(yīng)應(yīng)建議融融入西西方文文化：：融合中中西方方文化化和藝藝術(shù)元元素的的新都都市風(fēng)風(fēng)情主主義文化藝術(shù)新都市市主義義ARTDECO本項目目景觀主主題？景觀主主題2023/1/646意向展現(xiàn)方式中國文化中式硬質(zhì)鋪裝、中式小品西方文化西方雕塑、西式小品藝術(shù)元素藝術(shù)長廊、雕塑新都市風(fēng)情情主義景觀打造重重點：1、中央湖景景2、沿河景觀觀3、景觀小品品景觀主題線線索景觀主題2023/1/647大面積積中央央湖景景由中中軸線線展開開，形形成在在社區(qū)區(qū)中少少見的的氣派派感充分利利用資資源，，建筑筑排布布充分分與自自然結(jié)結(jié)合大面積積中央央湖景景，采采用軟軟底生生態(tài)水水處理理系統(tǒng)統(tǒng)，保保持水水體清清澈平平衡。。中央湖湖景2023/1/648沿河景觀觀西、北雙雙面臨河河，具備備上佳的的河道景景觀充分利用用河道景景觀，打打造沿河河景觀帶帶打造氣派派沿河步步道，提提升社區(qū)區(qū)形象設(shè)置親水水平臺，，增強(qiáng)水水景的可可觀賞性性2023/1/649中西方文文化在小小品、雕雕塑、硬硬質(zhì)鋪裝裝中得到到體現(xiàn)；；采用雕塑塑、小品品、硬質(zhì)質(zhì)鋪裝的的形式來來增強(qiáng)景景觀性和和文化性性。中西西合璧風(fēng)風(fēng)格襯托托出本項項目海納納百川的的文化內(nèi)內(nèi)涵。景觀小品品2023/1/650二、體驗驗系統(tǒng)2023/1/651在既有實實物效果果的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，如如何結(jié)合合文化的的元素，，進(jìn)一步步打動客客戶？本案售樓樓處立面面風(fēng)格選選擇情景體驗驗式營銷銷突破傳統(tǒng)統(tǒng)的銷售售模式情景式體體驗1、售樓處處2、樣板段段3、樣板房房2023/1/652多媒體展展示區(qū)（（售樓處處）迎賓（售售樓處））項目規(guī)劃劃理念區(qū)域規(guī)劃劃特征產(chǎn)品特征說明明展示區(qū)（樣板板段）樣板房展示區(qū)區(qū)多媒體展示現(xiàn)場實景展示示核心手段：聲色光影情景式體驗流程2023/1/65354售樓處2023/1/654售樓處處建議議宗旨旨保利公公司對對文化化的追追崇保利公公司對對藝術(shù)術(shù)的追追求售樓處處建議議保利公公司對對文化化的追追崇、、對藝藝術(shù)的的追求求是售售樓處處建議議的宗宗旨2023/1/655售樓處處內(nèi)部部功能能布局局售樓處處建議多媒體體區(qū)吧臺區(qū)區(qū)銷控區(qū)區(qū)模型區(qū)區(qū)洽談區(qū)區(qū)售樓處處建議議售樓處處風(fēng)格格外部裝裝修風(fēng)風(fēng)格內(nèi)部裝裝修風(fēng)風(fēng)格售樓處處外圍圍景觀觀打造造紅線外外景觀觀打造造售樓處處周邊邊景觀觀打造造保利文文化區(qū)區(qū)2023/1/656售樓處處外圍圍景景觀打打造外圍景景觀打打造原原則：：從每每個角角落體體現(xiàn)本本項目目品質(zhì)質(zhì)，從從每個個細(xì)節(jié)節(jié)透視視項目目檔次次；從項目目紅線線外就就開始始建設(shè)設(shè)綠地地、鋪鋪裝，，提高高整體體項目目外圍圍形象象售樓處處周邊邊區(qū)域域通過過藝術(shù)術(shù)的裝裝飾透透視本本項目目的內(nèi)內(nèi)在品品質(zhì)2023/1/657售樓處處外立立面風(fēng)風(fēng)格格外立面面風(fēng)格格與本本案整整體風(fēng)風(fēng)格相相符，，在現(xiàn)現(xiàn)代感感中加加入藝藝術(shù)元元素現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格建筑風(fēng)風(fēng)格整整體與與項目目的現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格項項目相相符，，然而而為了了體現(xiàn)現(xiàn)項目目的藝藝術(shù)感感在外外立面面上賦賦予藝藝術(shù)元元素；；2023/1/658售樓處內(nèi)內(nèi)部風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格格在整體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格的基調(diào)調(diào)上，合合理的添添加具有有文化氣氣息的裝裝飾品，，更能體體現(xiàn)本項項目文化化內(nèi)涵。。注重材質(zhì)質(zhì)、工藝藝和細(xì)節(jié)節(jié)。讓客客戶認(rèn)可可售樓處處的檔次次和品質(zhì)質(zhì)，也進(jìn)進(jìn)一步堅堅定對項項目和產(chǎn)產(chǎn)品的信信心；整體現(xiàn)代代風(fēng)格的的基調(diào)上上，合理理的添加加具有文文化氣息息的裝飾飾品，更更能體現(xiàn)現(xiàn)本項目目文化內(nèi)內(nèi)涵2023/1/659售樓處銷銷控區(qū)銷控區(qū)設(shè)置置在售樓處處入口處，，以精致的的裝飾體現(xiàn)現(xiàn)項目文化化感銷控區(qū)為了第一時時間接待客客戶，建議議銷售控區(qū)區(qū)設(shè)置在售售樓處入口口附近；銷控區(qū)裝飾飾盡量氣派派、大氣體體現(xiàn)本項目目的尊貴感感；已具有文化化格調(diào)的裝裝修風(fēng)格展展現(xiàn)項目形形象。2023/1/660售樓處內(nèi)內(nèi)部模型區(qū)區(qū)戶型模型單體模型沙盤模型區(qū)位置：模型型區(qū)擺放在在靠近于入入口處，一一目了然；；材質(zhì)：建議議使用精美美原木模型型體現(xiàn)項目目藝術(shù)性、、內(nèi)在品質(zhì)質(zhì)；細(xì)分：建議議細(xì)分沙盤盤，從總規(guī)規(guī)、單體、、戶型分別別設(shè)置模型型讓客戶更更直觀了解解本項目。。擺放位置醒醒目便于客客戶觀看，，模型功能能細(xì)分利于于客戶了解解本項目2023/1/661售樓處

內(nèi)部部洽談區(qū)普通洽談區(qū)vip洽談區(qū)寬敞舒適的洽洽談區(qū)可以有有效增強(qiáng)現(xiàn)場場的銷售氣氛氛，并且使銷銷售人員容易易把控銷售節(jié)節(jié)奏。

加入入具有藝術(shù)氣氣息的裝修風(fēng)風(fēng)格體現(xiàn)項目目內(nèi)涵。普通洽談區(qū)Vip洽談區(qū)以充滿滿藝術(shù)感的裝裝修，讓客戶戶更舒適；作作為一處簽簽約區(qū)域，vip洽談區(qū)有效保保證客戶私密密性。vip洽談區(qū)合理的分區(qū)，，更大程度上上的滿足功能能需要2023/1/662售樓處

內(nèi)部部吧臺區(qū)為客戶提供飲飲料的休息區(qū)區(qū)，為客戶減減輕緊張感，，熱誠的服務(wù)務(wù)減弱客戶的的防備心理。。吧臺區(qū)為客戶提供飲飲料的休息區(qū)區(qū)，為客戶減減輕緊張感，，熱誠的服務(wù)務(wù)減弱客戶的的防備心理2023/1/663主要特特色：：利用用各種種媒體體手段段，三三維數(shù)數(shù)碼和和聲光光電制制作等等多樣樣化的的銷售售道具具營營造符符合項項目調(diào)調(diào)性的的感官官環(huán)境境，用用層層層遞進(jìn)進(jìn)的方方式把把產(chǎn)品品的理理念灌灌輸給給客戶戶；設(shè)設(shè)計要要求：：30-40平米，，可同同時滿滿足30人觀看看，為為封閉閉獨立立空間間；考量因因素：：我們的的客戶戶具備備高端端特征征，對對高端端生活活更有有一番番自己己的理理解，，首先先從感感官角角度去去獲得得他們們的認(rèn)認(rèn)同，，是達(dá)達(dá)成銷銷售目目的第第一步步，也也是至至關(guān)重重要的的一步步。售樓處處內(nèi)內(nèi)部多多媒體體區(qū)多媒體體區(qū)—聲色光光電更形象象、更更直觀觀的方方式來來傳遞遞項目目信息息和生生活方方式，，銷售售流程程中最最為的的重要要的““洗腦腦”環(huán)環(huán)節(jié)2023/1/664——區(qū)域規(guī)劃劃展示——項目理念念展示——項目規(guī)劃劃及結(jié)構(gòu)構(gòu)展示——建筑及平平面展示示2023/1/665售樓處內(nèi)內(nèi)部藝術(shù)術(shù)文化區(qū)區(qū)專門劃分分一個區(qū)區(qū)域用以以展示保保利集團(tuán)團(tuán)對文化化的貢獻(xiàn)獻(xiàn)追崇、、對保利利的追求求。保利文化化區(qū)保利文化化虎首猴首牛首保利影院院保利博物物館保利劇院院在售樓處處中劃分分一個區(qū)區(qū)域，用用以展現(xiàn)現(xiàn)保利集集團(tuán)對文文化、藝藝術(shù)的貢貢獻(xiàn)，傳傳遞保利利地產(chǎn)的的文化基基因2023/1/66667樣板段2023/1/667售樓處—主入口—到達(dá)小區(qū)景觀觀中軸—各樣板房樣板房位置如如圖所示，主主要基于以下下考慮：1、考慮到施工工進(jìn)度，樣板板段選擇與主主要景觀最最接近區(qū)域2、小區(qū)入口、、小區(qū)中軸線線的景觀價值值較大3、入口到樣板板房區(qū)域之間間通道易于客客戶進(jìn)行社區(qū)區(qū)的實景體驗驗4、選擇小區(qū)主主要房型樓作作為樣板段；；售樓處位置樣板段大四房（雙衛(wèi)衛(wèi)、工人房、、獨立電梯））樣板房“2+1”房+工人房樣板房房2+1房樣板房樣板段及建建議原則會所2023/1/668景觀布置文化：復(fù)古的建建筑風(fēng)格格、具有有內(nèi)涵的的雕塑、小品品、景觀觀布局喚喚醒中西西文化記記憶藝術(shù)：通過噴水水池、精精神堡壘壘等景觀觀的塑造體體現(xiàn)本項項目對精精致的最最求自然：以有機(jī)生生態(tài)的水水景、綠綠化體現(xiàn)現(xiàn)對自然然的向往往樣板段景景觀布布置思路路2023/1/669入口廣場場2主要景觀觀3景觀會所所白沙河景景外部景觀觀河道樣板段設(shè)設(shè)置入入戶動線線保證展示示實物的的完整，，充分展展現(xiàn)產(chǎn)品品力入口廣場場：樣板板段入口口處設(shè)置置開放式式的廣場場，提高高項目調(diào)調(diào)性，并并兼具停停車功能能精神堡壘壘：精神神堡壘是是社區(qū)藝藝術(shù)氛圍圍，能夠夠極大的的加深購購買者對對整個項項目的印印象，增增加客戶戶逗留欲欲望，提提升購買買信心主要景觀觀：設(shè)置置主要景景觀，增增加樣板板段的可可觀賞性性白沙河景景：充分分利用本本項目生生態(tài)水資資源，在在樣板段段中規(guī)劃劃白沙灘灘更添自自然和諧諧之美雕塑小品品：周邊邊建筑雕雕塑小品品，將中中西文化化展現(xiàn)在在小區(qū)每每個角落落123452023/1/670樣板段設(shè)設(shè)置入入口廣場場入口處設(shè)設(shè)置精神神堡壘入口處注注重細(xì)節(jié)節(jié)，道路路鋪裝，，植物種種植都需需精致戶外停車車場以備備泊車樣板段入入口處設(shè)設(shè)置開放放式的廣廣場，提提高項目目調(diào)性，，并兼具具停車功功能234512023/1/671樣板段設(shè)置置

藝術(shù)噴噴泉充滿藝術(shù)文文化氣息的的噴泉景觀觀景觀噴泉增增強(qiáng)本項目目可觀賞性性設(shè)置主要景景觀，增加加樣板段的的可觀賞性性、展現(xiàn)文文化氣息134522023/1/672樣板段設(shè)置置

下沉式式會所下沉式會所所本身就是是一處精美美景觀下沉式會所所最有效的的利用土地地會所內(nèi)部優(yōu)優(yōu)美景觀體體現(xiàn)尊貴華華麗感214532023/1/673樣板段設(shè)設(shè)置白白沙水景景充分利用用本項目目生態(tài)水水資源，，在樣板板段中規(guī)規(guī)劃白沙沙灘更添添自然和和諧之美美在河道周周邊部分分鋪設(shè)白白沙灘，，認(rèn)為的的增添自自然之美美在生態(tài)河河道周邊邊建筑雕雕塑小品品，將中中西文化化展現(xiàn)在在小區(qū)每每個角落落213542023/1/6742134樣板段設(shè)設(shè)置外外部河道道利用項目目周邊水水庫資源源，進(jìn)行行再建造造在河道邊邊建造景景觀道，，景觀與與自然和和諧統(tǒng)一一5建造沿河河景觀道道，挺高高本項目目親水性性，與更更和諧的的與自然然融合2023/1/67576樣板房2023/1/676主要考慮慮：中軸軸線沿線線戶型代表表性高2+1房““2+1””房+工人房大大四房房樣板房選選擇2+1房樣板房房“2+1””房+工人房樣樣板房大四房樣樣板房2023/1/677根據(jù)產(chǎn)品品和對應(yīng)應(yīng)的客戶戶特點，，設(shè)計相相應(yīng)的樣樣板房風(fēng)風(fēng)格風(fēng)格建議原原則設(shè)計原則附加值充分分利用，突突出項目附附加值；細(xì)細(xì)節(jié)處理，，提升產(chǎn)品品力樣板房風(fēng)格格建議2023/1/678戶型面積設(shè)計特點預(yù)計購買人群2+1房銷售面積＜100平米實際使用面積110-115平方米面積、總價段相對較低。

樣板房以簡約風(fēng)格為主。首購客戶和功能型改善客戶為主，年齡25-35歲，

經(jīng)濟(jì)實力一般，對總價較敏感，

偏好簡約時尚的現(xiàn)代風(fēng)格。適應(yīng)主題建議現(xiàn)代簡約小三房風(fēng)格格建議2023/1/679現(xiàn)代簡簡約小三房房風(fēng)格格建議議2023/1/680戶型面積設(shè)計特點預(yù)計購買人群2+1房+工人房銷售面積115平米

實際使用面積120-12510平方米戶型方正，面積、總價段相對較高。樣板房以現(xiàn)代典雅為主。以二次及以上置業(yè)客戶為主，主要是舒適型改善客戶，年齡35-45歲，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，偏好內(nèi)斂的色調(diào)裝飾。適應(yīng)主題建議現(xiàn)代典雅大三房風(fēng)風(fēng)格建議議2023/1/681現(xiàn)代典雅雅大三房風(fēng)風(fēng)格建議議2023/1/682戶型面積設(shè)計特點預(yù)計購買人群4房銷售面積165平方米實際使用面積170-180平方米本戶型面積、總價段最高。樣板房以穩(wěn)重奢華風(fēng)格為主。以享受型客戶為主，40-50歲，有較高經(jīng)濟(jì)實力的精英人士，對于產(chǎn)品舒適性要求較高，善于享受生活。適應(yīng)主題建議穩(wěn)重奢華風(fēng)格大四房風(fēng)格建建議2023/1/683———穩(wěn)重奢華華風(fēng)格大四房風(fēng)風(fēng)格建議議2023/1/684Q:樣板房房風(fēng)格格確定定后，，如何何讓消消費者者實現(xiàn)現(xiàn)“居居住夢夢想””，激激發(fā)購購買欲欲望解決之之道：：引入入樣板板房““體驗驗式營營銷””樣板房房建議議2023/1/685模擬客戶喜喜好及生活活特性針對其其特性性設(shè)定定生活活情景景生活情情景——樣板房房設(shè)計計步驟一一：根根據(jù)不不同的的客戶戶特性性，確確定樣樣板房房主題題注重物物業(yè)功功能性性的完完善；；有較高高的欣欣賞鑒鑒別能能力；；強(qiáng)調(diào)生生活的的心理理體驗驗和狀狀態(tài)。樣板房房建議議2023/1/686男主人人的““勢力力范圍圍”——書房、、客廳廳女主人人的““勢力力范圍圍”——臥室、、更衣衣間、、起居居室小超人人的““開心心樂園園”——游戲空間的延延伸愛是無聲的語語言——點滴歲月，暖暖暖親情瑣碎的幸福——有溫度的生活活情景精神入住——體貼、互動角色演繹人性化細(xì)節(jié)步驟二：根據(jù)據(jù)不同的主題題，進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的角色演繹繹樣板房建議2023/1/687角色演繹——男主人的“勢勢力范圍”——書房、客廳樣板房建議角色演繹·體驗營銷2023/1/688角色演繹——女主人的““勢力范圍圍”——臥室、更衣衣間、起居居室樣板房建議議角色演繹·體驗營銷2023/1/689角色演繹——小超人的““開心樂園園”——游戲空間的的延伸樣板房建議議角色演繹·體驗營銷2023/1/690角色演繹——愛是無聲的語語言——點滴歲月，暖暖暖親情樣板房建議角色演繹·體驗營銷2023/1/691真實的生生活化的的冰箱生活中水水池場景景調(diào)味品真實呈現(xiàn)正在熨燙燙的衣服服角色演繹繹——瑣碎的幸幸福——有溫度的的生活情情景樣板房建建議角色演繹繹·體驗營銷銷2023/1/692相框里里的留留言入門換換鞋套套處配配飾可可直接接茶飲飲人性化化細(xì)節(jié)節(jié)——精神入入住——體貼、、互動動樣板房房建議議角色演演繹·體驗營營銷2023/1/693項目打造重點產(chǎn)品系統(tǒng)立面及公共部位立面：新都市主義ARTDECO，都市化建筑形態(tài)+藝術(shù)化建筑風(fēng)格公共部位：建筑入口、大堂、電梯、車庫會所人性化全齡會所景觀融合中西方文化和藝術(shù)元素的新都市風(fēng)情景觀主題，重點打造中央湖景和沿河景觀體驗系統(tǒng)售樓處與項目整體風(fēng)格相呼應(yīng)，同時要體現(xiàn)保利地產(chǎn)的文化基因樣板段樣板段景觀打造重點：藝術(shù)感、文化感樣板房樣板房“體驗式營銷”，讓消費者實現(xiàn)“居住夢想”，激發(fā)購買欲望項目產(chǎn)產(chǎn)品形形象策策略：：現(xiàn)代代城市市路線線+藝術(shù)文文化元元素策略總總結(jié)2023/1/694包裝請關(guān)燈，請肅靜2023/1/695PARTFOUR關(guān)於仙林(人&事&物)4戰(zhàn)術(shù)G34設(shè)定戰(zhàn)術(shù)G34設(shè)定:2023/1/696南京印印象南京人群像文化氣氣息感感較強(qiáng)強(qiáng)、有有城市市自豪豪感、、對于于社會會民生生經(jīng)濟(jì)濟(jì)較為為關(guān)注注高收入人群構(gòu)成南京高高端收收入人人群以以政府府機(jī)關(guān)關(guān)公務(wù)務(wù)員、、事業(yè)業(yè)單位位、銀銀行、、企業(yè)業(yè)高管管、寫寫字樓樓白領(lǐng)領(lǐng)、私私營企企業(yè)主主為主主要群群體高收入人群人文特征高收入入人群群對傳傳統(tǒng)文文化一一向熱熱情頗頗高，，近些些年，，隨著著經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展，對對西方方文化化和新新鮮事事物亦亦頗為為推崇崇。高收入入人群群消費特特征對高品品質(zhì)、、高品品位的的商品品和服服務(wù)消消費力力較強(qiáng)強(qiáng)，不不保守守高收入入人群群對傳傳統(tǒng)文文化一向熱情頗頗高，，近些些年，，隨著著經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展，對對西方方文化化和新新鮮事事物亦亦頗為為推崇崇。對高品品質(zhì)、、高品品位的的商品品和服服務(wù)消消費力力較強(qiáng)強(qiáng)，不不保守守十朝都會六朝古都南京中華民國首都秦淮河紫金山孫中山莊嚴(yán)、、肅穆穆、極極具歷歷史厚厚重感感的城城市又不乏乏浪漫漫氣息息南京高高收入入人群群不僅僅樂于于傳承承厚重重歷史史人文文，同同時，，對西西方文文化和和新鮮鮮事物物亦頗頗為推推崇2023/1/697周邊競品訴求：貴胄之地，，紫氣東來來，帝王權(quán)權(quán)貴訴求點：歷史、傳傳統(tǒng)文化立意：莊嚴(yán)、嚴(yán)肅肅周邊競品項項目大多以以傳統(tǒng)歷史史文化為主主要訴求，，項目形象象面臨同質(zhì)質(zhì)化競爭2023/1/698春天，桃之夭夭，花花香四溢，，明朝外郭城城墻，是皇城的的遺跡，歷歷史的饋贈贈，自有非非凡的意義義；七八米的臺地，望山望城城，旺人旺地，，自然成就就尊貴府邸??；秋天，殘荷荷和魚塘讓讓雨聲都變變得詩意；；冬天，四處處覓食的布布谷鳥飛到到自家院子子里。若能留得這這一切，想想來必是一一派怡然自自得，田園美樂地地。茂密的樹冠如雨季的河河水，小山谷里流溢著一一股呼之欲欲出的生機(jī)機(jī)；夏天，斜柳柳倚著飄滿滿荷香的池塘，項目特質(zhì)1.2低密度住區(qū)區(qū)，擁有水水塘、古樹樹、植被、、坡地、城城郭等絕佳佳原生態(tài)景景觀，3分城市，7分田園，一一派田園美美樂地2023/1/699南京精致的別墅墅生活以更簡單的方式面對對生活在不經(jīng)意間間流露的本真體會平凡而而純粹的浪漫主題形象項目價值塑塑造浪漫·柔美厚重歷史的的城市仙林一個重回自然的地方低密度生態(tài)態(tài)氛圍一個重拾輕松的地方奔跑在通往往成功的大大道上，我我們都需要要擁有一片片自己的田園，喚醒沉睡睡在內(nèi)心里里的本真?；貧w本真年代…社區(qū)主題形形象定位策策略：差異異化競爭2023/1/6100社區(qū)文化化主題浪漫柔柔美美主題營造造策略借助產(chǎn)品品、景觀觀、體驗驗元素，，營造“英倫風(fēng)風(fēng)情全景景坡地別別墅社區(qū)區(qū)”英倫建筑筑端莊，高高雅，是是對生活活浪漫的的最好詮詮釋。項目形象象定位策略實現(xiàn)現(xiàn)方式立面樣板段英倫田園園坡地景景觀，眷戀于于田園中中尋找本本真。樣板房私密的真真我空間間，賣的不是是房子，，而是““幸福感感”。景觀場景式體體驗，原生態(tài)與與驚艷感感的交疊，，以戲劇劇性的效效果引發(fā)發(fā)客戶的的遐想。。2023/1/6101102外立面2023/1/6102英倫風(fēng)格格的主要表表現(xiàn)點在在于：坡屋頂、、閣格老老虎窗、、一步陽陽臺、平平窗、木木構(gòu)架、、煙囪等等法式建筑筑傳統(tǒng)元元素，呈呈現(xiàn)出浪浪漫典雅雅風(fēng)格。。外立面：：局部石石材、面面磚別墅外外立面建建議英倫建筑筑風(fēng)格給給人端莊莊、高雅雅、樸實實的感覺覺，它拴拴釋了生生活的一一種浪漫漫風(fēng)情英倫風(fēng)格格2023/1/6103花園洋房外外立面建議以溫暖的色彩彩搭配簡潔的的線條，自建建筑外觀上著著力營造平和和浪漫的視覺覺感受，并涉涉取英倫建筑筑和諧比例和和優(yōu)美的元素素，使建筑外外觀在英倫意意向中投射出出浪漫風(fēng)情。。外立面：局部部石材、面磚磚英倫風(fēng)格2023/1/6104105景觀規(guī)劃景觀主題：英英倫田園坡地地景觀，在眷眷戀于田園中中尋找本真2023/1/6105堆坡造造景四季異異景全冠移移植五大景景觀主主題四大景景觀手手法景觀規(guī)規(guī)劃一顧傾傾城海德林林蔭豎琴湖湖拜倫谷谷雪利小小徑規(guī)劃原原則：：1、景觀觀規(guī)劃劃與社社區(qū)形形象、、建筑筑風(fēng)格格有機(jī)機(jī)相結(jié)結(jié)合2、最大大程度度保留留地塊塊原有有資源源，在在其基基礎(chǔ)上上規(guī)劃劃景觀觀主題題3、在節(jié)節(jié)點景景觀、、小品品景觀觀中盡盡量運運用與與立面面相近近的元元素。。軟質(zhì)鋪鋪裝為為主2023/1/6106N幼兒園園會所社區(qū)中中心主入口口次入口口仙林大大道凱旋路路靈山西西路拜倫谷1234512345豎琴湖海德林蔭雪利小徑一顧傾城景觀規(guī)劃五大景觀主主題注：將紅線線外公共區(qū)區(qū)域規(guī)劃為為項目綠化化范圍，提提升項目整整體品質(zhì)2023/1/6107景觀主題一顧傾城一顧傾城回家，始自自浪漫2023/1/6108景觀主題題雪利小徑徑雪利小徑徑姿態(tài)卓然然氣度度優(yōu)雅2023/1/6109拜倫坡浪漫，一脈相承承景觀主題拜倫坡2023/1/6110豎琴湖湖豎琴奏奏出水水的靈靈魂，，柔美如斯景觀主主題豎琴湖湖2023/1/6111海德林蔭蔭紅線外景景觀規(guī)劃劃，100米闊景綠綠化靜謐悠閑閑柔聲聲輕訴景觀主題題海德林蔭蔭2023/1/6112景觀手法法堆坡造景景：采用挖土土、引溪溪、屯坡坡、堆山山等方式式，在社社區(qū)內(nèi)整整體塑造造7-8米高差，，使物業(yè)業(yè)景觀錯錯落有致致，充滿滿變化和和情趣。。步行其其中，感感覺很好好；輔之之以下沉沉式庭院院、層次次感較強(qiáng)強(qiáng)的植被被，弱化化了客戶戶對棟距距過密等等不利因因素的在在意程度度。堆坡造景景2023/1/6113打造手法：大大量的軟景觀觀輔以少量的的硬質(zhì)鋪裝，，提升景觀效效果，降低成成本。景觀手法軟質(zhì)鋪裝為主主2023/1/6114四季異景：社區(qū)的顏色也也是心情的顏顏色。景觀營營造傾向于選選取季節(jié)性變變化豐富的物物種，按常綠綠與落葉樹種種黃金比例科科學(xué)種植，不不同樹種花卉卉分時綻放，，春、夏、秋秋、冬將呈現(xiàn)現(xiàn)截然不同的的異色景觀，，真正實現(xiàn)人人與自然和諧諧共生。景觀手法四季異景2023/1/6115景觀手手法全冠移移植全冠移移植：：依據(jù)每每戶別別墅之之間的的坡地地高度度與建建筑高高度，，依循循喬木木必須須高于于建筑筑檐口口的高高度準(zhǔn)準(zhǔn)則，，將每每一株株灌木木旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)360度以協(xié)協(xié)調(diào)與與建筑筑的關(guān)關(guān)系并并使景景觀達(dá)達(dá)到最最佳的的觀賞賞效果果，同同時最最大程程度上上保護(hù)護(hù)每戶戶別墅墅的私私密。。2023/1/6116117樣板段段規(guī)劃劃策略重重點：：原生態(tài)態(tài)與驚驚艷感感的交疊疊，以以場景式式體驗驗效果引引發(fā)客客戶的的遐想想2023/1/6117方案一效率性考慮按照項目施工工節(jié)奏建造樣樣板段；有效縮短施工工周期；方案一2023/1/6118方案一入口會所樣板段原本兩塊區(qū)域域的花園洋房房與類獨棟位位置互換樣板房位置如如圖所示，主主要景觀段如如下：通過北部別墅墅區(qū)與南部花花園洋房去的的位置互換，，南部花園洋洋房與別墅被被會所隔開，，整體施工效效率最高；順應(yīng)項目施工工節(jié)奏，前期期景觀段投入入小，施工順順序效率高；；2023/1/6119方案二出彩、品牌考考慮充分展現(xiàn)項目目的內(nèi)部景觀觀；豐富的景觀段段設(shè)計節(jié)點加加大產(chǎn)品的感感染力；有效展現(xiàn)保利利產(chǎn)品表現(xiàn)力力；方案二多重心理體驗驗式樣板段布布局2023/1/6120方案二多重心理體驗驗式樣板段布布局入口景觀區(qū)域域心理體驗：驚艷峽谷區(qū)域心理體驗：浪漫水景區(qū)域心理體驗：柔美景觀大道區(qū)域域心理體驗：溫馨花園洋房類獨棟2134樣板房位置如如圖所示，主主要景觀段如如下：1、入口會所豪豪華裝修彰顯顯尊貴2、入口景觀區(qū)區(qū)域鋪以艷麗麗花卉展現(xiàn)驚艷魅力3、濃密植被、、整齊樹木，，在燦爛的花花草樹木中體體現(xiàn)出本項目目的溫馨4、和諧的搭配配出彩色花卉卉峽谷，營造造出本項目浪漫感；5、多層次水景景布局，描繪繪出柔美情調(diào)入口5入口會所心理體驗：尊貴2023/1/6121英倫風(fēng)格外外立面、外外觀采用沉沉穩(wěn)大氣的的棕色系石石材較好展展現(xiàn)項目檔檔次內(nèi)部采采用歐式古古典風(fēng)格，，前面采用用大量石鋪鋪裝，地面面鋪設(shè)精美美大理石拼拼花、巨型型水晶吊燈燈、巨型玻玻璃紅酒柜柜、豪華皮皮質(zhì)沙發(fā)，，整體富麗麗堂皇，超超強(qiáng)的品質(zhì)質(zhì)感，留給給客戶留下下尊貴印象象。會所內(nèi)部建建議體驗節(jié)點一一：

尊貴貴富麗堂皇的的會所亦是是售樓處，，彰顯尊華華風(fēng)情2023/1/6122體驗節(jié)點二：：

驚艷會所周邊種植植色彩艷麗的的植被，以搶搶眼奪目的景景致自然花草草突顯驚艷風(fēng)風(fēng)景；色彩艷麗的植植被留給客戶戶的印象是——驚艷2023/1/6123體驗節(jié)點三三：

溫馨馨景觀大道兩兩旁五層植植被法遍植植濃密蔥郁郁的植被及及搞大喬木木，全冠移移植法使數(shù)數(shù)目的胸徑徑、高度、、樹冠等整整齊劃一，，令人印象象，溫馨感感在無聲息息中驟然產(chǎn)產(chǎn)生；整齊劃一的的高大樹木木，濃密蔥蔥郁的植被被營造出溫溫馨氛圍景觀大道2023/1/6124在美麗麗的大大自然然的懷懷抱里里，在在舒爽爽的彩彩色慢慢慢的的行走走，徜徜徉在在花海海之中中，流流連忘忘返。。體驗節(jié)節(jié)點四四：浪浪漫漫和諧搭搭配彩彩色花花朵，，婚禮禮草坪坪、鮮鮮花拱拱門，，栽培培出美美麗動動人的的浪漫漫花海海峽谷谷浪漫峽峽谷婚禮草草坪設(shè)設(shè)計2023/1/6125體驗節(jié)點點五：柔柔美河岸緩坡坡區(qū)自然然優(yōu)美，，人性道道路起伏伏蜿蜒，，高差控控制合理理，是客客戶易于于行走；；河岸緩緩坡種以以大喬木木水杉，，以水景景、草坪坪、地被被共同構(gòu)構(gòu)成多層層次柔美美景觀環(huán)環(huán)境。柔美水景景主要利用用水景，，打造成成多層次次柔美景景觀環(huán)境境2023/1/6126入口會所所外立面面沉穩(wěn)大大氣，內(nèi)內(nèi)部豪華華裝修體體現(xiàn)項目目尊貴華麗麗入口景觀觀以艷麗麗的景觀觀造型布布置，突突顯項目目的驚艷魅力景觀大道道的植被被景觀漸漸趨自然然緩和客客戶的心心態(tài)展現(xiàn)現(xiàn)項目溫馨氛圍在峽谷處處通過花花海、婚婚禮草坪坪、鮮花花拱門栽栽培出項項目浪漫情結(jié)多層次水水景景觀觀的打造造，共同同構(gòu)成多多層次柔美景觀環(huán)境境樣板房的的細(xì)節(jié)處處理、幸幸福感的的傳遞使使客戶最最大限度度享受全程不同同節(jié)點關(guān)關(guān)注客戶戶感受樣板段建建議場景式體體驗入口會所所入口景觀觀景觀大道道峽谷景觀觀水景景觀觀樣板房2023/1/6127鋪滿鮮花的垃圾箱善待自然的環(huán)保理念刻有企業(yè)理念的井蓋停車場標(biāo)識煙灰缸和垃圾桶隨處可見的鳥籠細(xì)節(jié)是魔魔鬼！樣板段建建議在樣板段段場景式式體驗中中植入細(xì)細(xì)節(jié)，進(jìn)進(jìn)一步感感動客戶戶，提升升項目美美譽(yù)度2023/1/6128樣板房建議打造重點：營營造生活化場場景，銷售““幸福感”——我們賣的不是是房子，賣的的是“幸?！薄?！借鑒案例：北北京龍湖花盛盛香醍2023/1/6129“幸福?！眰鱾鬟f三三部曲曲主題設(shè)設(shè)定生活情情景展展示重點部部位營營造設(shè)定與與產(chǎn)品品定位位匹配配的身身份、、職業(yè)業(yè)、家家庭等等角色色，取取得客客戶的的共鳴；步驟一一：步驟二二：步驟三三：展示有有溫度度的生生活情情景，，讓客客戶體體會到到淡淡的的幸福福；對精裝裝庭院院、地下室室和附附加空空間等等重點部部位精心營營造，，能極極大提提升消消費者者購買買興趣趣。2023/1/6130樣板房房建議議主題設(shè)設(shè)定：：舞蹈蹈者之之家2023/1/6131樣板房建議主題設(shè)定：舞舞蹈者之家女主人的空間間2023/1/6132男主人的空間間主題設(shè)定：舞舞蹈者之家樣板房建議2023/1/6133樣板房建議議主題設(shè)定：：舞蹈者之之家小主人的空空間2023/1/6134隨意擺放的的兒童房水池廚房操作臺臺生活情景展展示：淡淡淡的幸福樣板房建議議2023/1/6135慵懶的午后時時光午后小憩小家伙的游泳泳池生活情景展示示：瑣碎的幸幸福樣板房建議2023/1/6136私家下沉沉庭院私家花園園私家花園園重點部位位營造：：精裝庭庭院樣板房建建議2023/1/6137重點部位位營造：：陽光地地下室、、地下庭庭院、露露臺等附附贈空間間地下庭院院露臺陽光地下下室樣板房建建議2023/1/6138包裝請關(guān)燈，請肅靜2023/1/6139PARTFIVE2009-2010年落地全傳傳播5突擊計畫戰(zhàn)術(shù)G34設(shè)定:2023/1/6140第貳回合:兩項目印象象pk保利品牌印印記仙林項目印印象河西項目印印象保利品牌印印記紫金山(歷史感)●古城牆(自豪感)●古樹古井(人文感)●谷地溪流的的(生態(tài)的)●別墅板塊(安逸的)●創(chuàng)新產(chǎn)品(敢於嚐新)●英式風(fēng)情(包容的)●●奧體CBD(城市自豪)●ARTDECO(藝術(shù))●穩(wěn)定的中中產(chǎn)(人文)●外