某集團撫順新華街項目營銷報告

撫順新華街項目營銷報告漢博集團序首先，感謝TESCO給予我們一個非常難得的合作機會！撫順新華街項目具有得天獨厚的地理位置和優(yōu)良項目的可塑性讓人心潮澎湃面對撫順市前所未有的大發(fā)展的機會，我們占盡天時、地利、人和全面分析總結(jié)，我們應(yīng)站在高于區(qū)域及城市的高度去看待項目發(fā)展希望我們的建議能對貴司有新的幫助與啟發(fā)我們堅信通過我們共同的協(xié)作與努力，終將攜手共進，使命必達！漢博＋七嘉行＝強強聯(lián)合漢博集團優(yōu)勢：領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)商；全程服務(wù)能力；多年的項目操盤經(jīng)驗；經(jīng)驗豐富的項目操盤管理人員；精準的策劃能力和高質(zhì)量的執(zhí)行能力；充足的客戶資源庫。撫順本地代理公司；一年的客戶積累；2600多組客戶資源。七嘉行優(yōu)勢博集團漢博/七嘉行對本案的營銷目標12個月實現(xiàn)銷售額2.35億?。⌒枰鉀Q的問題以及要達到的目的需要解決的問題達到的目的我們的產(chǎn)品是什么？——What我們要將產(chǎn)品賣給誰？——Who我們的產(chǎn)品什么時候推向市場？——When我們怎么完成項目操盤？——How我們的價格與同區(qū)域樓盤相比更高——Higher我們銷售的速度要更快——Faster我們?yōu)槭袌龇瞰I的產(chǎn)品要更好——Better報告的重點項目的理解——定位項目的基礎(chǔ)——定價項目的運作——操盤目錄

宏觀市場分析Ⅰ

微觀產(chǎn)品分析Ⅱ營銷策略

Ⅲ

漢博資源Ⅳ

宏觀市場分析Ⅰ

——解讀城市——經(jīng)濟發(fā)展研究——房地產(chǎn)市場研究分析——客群分析經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市撫順市位于遼寧省東部；占地12000平方公里，人口230萬，市區(qū)人口140萬；全國31個特大城市之一；擁有優(yōu)越的地理位置；屬于資源型工業(yè)城市；滿族的發(fā)祥地；全國著名的紅色旅游城市。順城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市本案經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市1、撫順市有著優(yōu)越的地理位置。

撫順與省會沈陽毗鄰，12公里的高速公路把兩市緊緊相連，市區(qū)距桃仙機場40公里，距營口港200公里，距大連港400公里，且均由高速公路相連，穿越市區(qū)的沈吉、沈撫兩條鐵路干線與全國鐵路相連，客、貨運十分便利快捷。2、撫順市是滿族和清王朝的發(fā)祥地。

世界文化遺產(chǎn)、清朝關(guān)外三陵之首——永陵，佇立在啟運山下。當年努爾哈赤登基稱汗的后金第一都——赫圖阿拉城、覺爾察城、御路古榆、啟運神樹無不向人昭示著那段神奇的歷史，引起游人無盡的遐思。

3、撫順市擁有良好的自然環(huán)境。撫順是綠色的天然氧吧，森林覆蓋率達70%，居全國先進水平，是遼寧省重要的水源地、涵養(yǎng)林和用材基地。撫順東部盛產(chǎn)的人參、鹿葺、林蛙、山野菜、食用菌等特色旅游商品國內(nèi)外享有盛譽。4、撫順市是全國著名的紅色旅游基地。

雷鋒紀念館，隨著雷鋒精神的傳播而聞名國內(nèi)外；撫順戰(zhàn)犯管理所，是末代皇帝溥儀的再生之地，清王朝始于此地又終于此地；撫順平頂山慘案遺址紀念館是世界上現(xiàn)存最完整的一處日本軍國主義侵華罪證的現(xiàn)場遺址；世界第一大人工煤礦——西露天礦是全國工業(yè)旅游示范點氣勢宏偉，堪稱世界奇觀。歷史文化厚厚重、人文文景觀獨特特、自然風風光秀麗經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市石油化工為為主導(dǎo)、煤煤炭和冶金金為骨干、、行業(yè)門類類齊全的工工業(yè)體系經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市人杰地靈我們用四個個字來形容容撫順：經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市撫順市從2004年開始工業(yè)業(yè)生產(chǎn)總值值以年平均均15%的速度高速速增長，其其中2007年，工業(yè)生生產(chǎn)發(fā)展突突飛猛進，，較上年增增長近30%。2007年撫順市工工業(yè)生產(chǎn)總總值位于遼遼寧省第5名。圖一：經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市2005-2007年各產(chǎn)業(yè)增增長幅度表表2005年較上年增長幅度2006年較上年增長幅度2007年較上年增長幅度第一產(chǎn)業(yè)9.9%3.9%10%第二產(chǎn)業(yè)16.3%14.8%16.9%第三產(chǎn)業(yè)13.7%13.5%16.1%表一：結(jié)論：從圖一可以以看出，經(jīng)經(jīng)過上世紀紀90年代東北工工業(yè)基地的的整體技術(shù)術(shù)改造和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型陣痛后后，撫順在在大環(huán)境中中利用良好好的工業(yè)基基礎(chǔ)迅速實實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型型。從04年-07年的數(shù)據(jù)可可以看出，，撫順的整整個社會投投資和工業(yè)業(yè)發(fā)展增長長勢頭良好好。結(jié)合表一可可以看出，，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成成為撫順市市經(jīng)濟發(fā)展展的兩架馬馬車，說明明撫順市在在保持工業(yè)業(yè)立市的基基礎(chǔ)上逐步步向服務(wù)型型城市發(fā)展展。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市圖二：撫順市固定定資產(chǎn)投資資額度從2004年開始始終終保持高速速增長，05-07年每年增長長30.6%、44.4%、40%，說明社社會投資資額快速速增長，，社會總總投資供供給旺盛盛。圖三：撫順市社社會消費費品零售售總額的的年平均均增長率率達到13.7%，并且持持續(xù)增長長。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市圖四：消費能力力空前高高漲：城城市消消費品零零售額234億元，比比上年增長15.6％；從行業(yè)看看，批發(fā)零售售貿(mào)易業(yè)業(yè)零售額額161.6億元，比比上年增長17％；住宿和餐餐飲業(yè)零零售額29.5億元，比比上年增長11.8％；全市有各各種連鎖鎖店鋪372個，實現(xiàn)現(xiàn)銷售額額23.3億元，比比上年增長16.3％。撫順城市市居民人人均可支支配收入入以年均均10%的速度增增長。結(jié)結(jié)合圖二二、圖三三，可以以看出，，居民可可支配收收入可以以支撐穩(wěn)穩(wěn)步上升升的社會會消費品品零售總總額的增增長經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市同城的步步伐2007年6月19日，遼寧寧省委書書記李克克強對沈沈陽、撫撫順進行行實地調(diào)調(diào)研；9月12日，沈陽陽、撫順順兩市政政府舉辦辦了“沈撫同城城化戰(zhàn)略略高峰論論壇”；預(yù)計2015年全面實實現(xiàn)兩市市同城化化。同城的措措施沈撫高速速公路調(diào)調(diào)整成市市內(nèi)公交交路線；；兩年內(nèi)取取消現(xiàn)在在撫順的的區(qū)號，，共同使使用沈陽陽024的區(qū)號；；通訊、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、技技術(shù)、醫(yī)醫(yī)療、教教育和金金融服務(wù)務(wù)等方面面實現(xiàn)共共享；建立共同同的“渾渾河生態(tài)態(tài)人文景景觀帶””；………沈撫同城城經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市沈撫同城城帶給撫撫順的機機會完善調(diào)整整產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，完完成撫順順資源型型城市的的轉(zhuǎn)型；；為撫順發(fā)發(fā)展接續(xù)續(xù)產(chǎn)業(yè)、、擴大就就業(yè)機會會提供重重要途徑徑；實現(xiàn)共同同的城市市規(guī)劃和和產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃；利用沈陽陽的高新新產(chǎn)業(yè)資資源，發(fā)發(fā)展撫順順的新型型產(chǎn)業(yè)；；規(guī)劃渾南南為產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)、渾渾北為生生態(tài)區(qū)，，帶動撫撫順渾河河北部的的發(fā)展；；沈撫立交交改建、、沈撫大大道建設(shè)設(shè)，渾河河上游污污染治理理等啟動動；沈撫同城城推動遼寧寧沿海與與腹地互互動發(fā)展展，實現(xiàn)雙贏贏。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市豐富的自自然資源源優(yōu)勢、、雄厚的的工業(yè)基基礎(chǔ)優(yōu)勢勢悠久的歷歷史文化化優(yōu)勢、、發(fā)展壯壯大的企企業(yè)優(yōu)勢勢230萬消費人人口支持持、沈撫撫同城的的規(guī)劃發(fā)發(fā)展撫順經(jīng)濟濟發(fā)展的的支撐點點撫順以資源而而聞名世世界的現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)業(yè)城市因歷史而而影響中中國的優(yōu)優(yōu)秀旅游游城市.（.....）經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市單位：萬萬元2004年以來，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資一直直呈現(xiàn)快快速上漲漲態(tài)勢，，2006年漲幅最最大。撫順地區(qū)區(qū)2003-2006年房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析供給研究究經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市單位：萬萬平米2005年,施工面積積、竣工工面積為為近幾年年的最高高點，2006年開始出出現(xiàn)急劇劇下滑。。撫順地區(qū)區(qū)2003-2006年房地產(chǎn)產(chǎn)施工、、竣工分分析供給研究究經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市.（.....）單位：萬萬平米銷售面積積在2004年出現(xiàn)較較大幅度度的增長長，成為為近幾年年銷售的的高峰期期，2005年以后開開始進入入穩(wěn)步增增長階段段。撫順地區(qū)區(qū)2003-2006年房地產(chǎn)產(chǎn)銷售面面積分析析需求研究究經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市單位：萬萬元近年來，，銷售面面積增長長平穩(wěn)，，銷售額額增幅較較大，間間接導(dǎo)致致商品房房售價一一直在頻頻頻走高高。撫順地區(qū)區(qū)2003-2006年房地產(chǎn)產(chǎn)銷售額額分析需求研究究經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市供需關(guān)系系圖單位：萬萬平米255萬311萬415萬124.9萬從施工量量和銷售售量的靜靜態(tài)角度度來看，，當?shù)厥惺袌龉┻^過于求的的多余供供應(yīng)量數(shù)數(shù)值在2006年迅速減減少，顯顯現(xiàn)供小小于求的的趨勢。。根據(jù)《中國宏觀觀數(shù)據(jù)挖挖掘分析析系統(tǒng)》顯示，2006年撫順市市人均居居住面積積為22.51平米，與與全國人人均居住住面積指指標相差差7.19平米／人人（全國國人均居居住面積積為29.7平方米）），撫順順市區(qū)人人口為140萬，缺口口面積需需求為1006.6萬平米，，按照住住房年需需求面積積100萬平米估估算，住住宅購買買力可以以滿足約約10.06年的需求求。需求研究究——需求量預(yù)預(yù)測經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市供需分析析小結(jié)：：初現(xiàn)供不不應(yīng)求趨趨勢，居居民購房房潛在需需求較大大。.（.....）恒昌大廈廈美美百貨貨金匯廣場場（在建））商海大廈廈罕王商城城萬隆商城城商業(yè)城中興時代代廣場（在建））三聯(lián)商城城鵬達體育育新瑪特本案從商業(yè)分分布來講講，多集集中在新新?lián)釁^(qū)，，順城區(qū)區(qū)屬于新新興住宅宅區(qū)域，，商業(yè)逐逐漸轉(zhuǎn)移移集中。。商業(yè)分布布圖傳統(tǒng)南站站商圈新興商圈圈經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市東部、北北部興盛盛發(fā)展，，成為最最大潛力力股。新興商圈圈隨著市政政府東遷遷，東北北部、北北部（以以渾河為為界）地地產(chǎn)異軍軍突起，，東北區(qū)區(qū)域已成成為撫順順最為集集中的“富人居住住區(qū)”，如何解解決該區(qū)區(qū)域居民民的各項項生活配配套，已已成為該該區(qū)域居居民急待待解決的的問題。。新瑪特的的成功無無疑印證證了這一一點，但但新瑪特特的經(jīng)營營規(guī)模遠遠不能滿滿足北區(qū)區(qū)居民的的生活需需要。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市.（.....）目前集中中的商業(yè)業(yè)地區(qū)，，氛圍比比較濃厚厚，人氣氣很旺。。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市商業(yè)現(xiàn)狀狀商業(yè)市調(diào)調(diào)小結(jié)：：市場呼喚喚品牌商商業(yè)街、、大型高高檔購物物中心的的出現(xiàn)。。商業(yè)形態(tài)商場、步行街、住宅底商商業(yè)檔次中低端商業(yè)供量投資活躍，供不應(yīng)求商業(yè)缺口商業(yè)業(yè)態(tài)渾河以北區(qū)域?qū)哟蔚?，購買力外移商業(yè)經(jīng)營方式單一，配套不全經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目目分析我們選取取的調(diào)查查項目等價圈、、等位圈圈潛在競爭爭性原則則明顯借鑒鑒性原則則選取的原原則大自然二二期玫瑰城二二期御龍灣半島假日日銀河灣水岸東城城北臺SOHO臥龍灣萬泉嘉苑苑金匯廣場場（含商商業(yè)）經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目目分析——開發(fā)企業(yè)業(yè)品牌項目名稱開發(fā)企業(yè)玫瑰城二期豐遠地產(chǎn)銀河灣撫順市錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司水岸東城遼寧金磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北臺SOHO撫順市渾河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司半島假日撫順恒睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臥龍灣撫順春泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大自然二期撫順大自然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬泉嘉苑撫順市萬泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御龍灣撫順天麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金匯廣場撫順市寶順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新華街項目

樣本項目目的開發(fā)發(fā)商全部部為當?shù)氐鼗蜻|寧寧省內(nèi)的的開發(fā)企企業(yè)，本本項目的的國際品品牌在當當?shù)厥袌鰣霆殬湟灰粠谩＝?jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目目分析——產(chǎn)品類型型項目名稱類型玫瑰城二期板樓多層銀河灣板樓高層、聯(lián)排別墅水岸東城板樓高層北臺SOHO塔樓高層大自然二期板樓多層、小高層萬泉嘉苑板樓高層御龍灣板樓多層金匯廣場塔樓高層臥龍灣板樓高層半島假日板樓高層高層住宅宅是目前前撫順接接受度比比較高的的產(chǎn)品類類型，高高層的抗抗性較小小，從這這一點，，撫順的的住宅消消費理念念要明顯顯強于其其他三線線城市，，不用刻刻意的去去作高層層引導(dǎo)。。目前與與本案可可比性、、競爭性性較大的的項目幾幾乎全是是高層。。中心區(qū)區(qū)規(guī)模較較小的項項目以塔塔樓設(shè)計計為主。。.（.....）經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目目分析——開發(fā)規(guī)模模項目名稱建筑面積（萬平方米）玫瑰城二期40銀河灣21水岸東城17北臺SOHO5.55半島假日14臥龍灣9.5大自然二期8萬泉嘉苑12御龍灣35金匯廣場7目前撫順順高檔類類物業(yè)規(guī)規(guī)模不大大，主要要集中于于幾個中中心城區(qū)區(qū)，住宅宅大多以以中小規(guī)規(guī)模為主主。體體量較大大的項目目分布在在新城或或離商業(yè)業(yè)中心較較遠的地地方。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目目分析——主力戶型型通過采盤盤調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計，撫撫順房地地產(chǎn)項目目的主力力戶型為為兩居、、三居，，主要受受家庭規(guī)規(guī)模和傳傳統(tǒng)觀念念的影響響。但隨隨著“7090”政策在地地方的進進一步貫貫徹，幾幾年內(nèi)的的主流產(chǎn)產(chǎn)品將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向以中中小戶型型為主。。項目名稱主力戶型臥龍灣一居、兩居、三居半島假日兩居、三居、四居玫瑰城二期兩居、三居銀河灣兩居、三居、四居水岸東城兩居、三居、四居北臺SOHO一居、兩居、LOFT大自然二期兩居、三居萬泉嘉苑兩居、三居、復(fù)式御龍灣兩居、三居金匯廣場一居、兩居.（.....）經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目目分析——面積區(qū)間間除了部分分小戶型型項目多多集中在在100平米以下下外，100-140平米是整整個市場場的主力力，部分分高檔項項目的大大戶型所所占比例例較大。。可以看看出小戶戶型項目目目前市市場的空空白點，，是投資資型客戶戶和新興興家庭購購買的意意向產(chǎn)品品。項目100平米以下所占比例100-140平米所占比例140平米以上占比例半島假日16%42%42%銀河灣30%60%10%水岸東城25%35%40%北臺SOHO100%0%0%大自然二期33%50%17%萬泉嘉苑70%20%10%玫瑰園二期23%50%27%臥龍灣20%54%26%金匯廣場90%10%0%經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目目分析——戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)項目名稱結(jié)構(gòu)玫瑰城二期平層臥龍灣平層半島假日平層銀河灣平層（別墅除外）水岸東城平層北臺SOHOLOFT+平層（頂層）大自然二期平層萬泉嘉苑平層+復(fù)式御龍灣平層+復(fù)式（頂層）金匯廣場平層+LOFT目前撫順順高檔住住宅層高高多以平平層產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)出出現(xiàn)，市市場上僅僅有少量量的LOFT、復(fù)式、、錯層類類戶型產(chǎn)產(chǎn)品。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目目分析——價格項目名稱均價（元/平方米）臥龍灣4200銀河灣3300（別墅除外）（售罄）水岸東城4800御龍灣3800北臺SOHO4300（售罄）大自然二期3600萬泉嘉苑3000（售罄）玫瑰城二期3600金匯廣場（精裝）4800半島假日4700，江景5100上述項目目的價格格主要集集中在3600-4800元/平米的區(qū)區(qū)間，距距離本項項目最近近的臥龍龍灣和半半島假日日的價格格為4200-5100元/平米，對對本項目目價格制制定具有有借鑒意意義。.（.....）經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目目分析——物業(yè)費項目名稱物業(yè)費（元/月/平方米）臥龍灣1.2銀河灣1.2水岸東城1.2北臺SOHO1.8大自然二期0.8玫瑰城二期1.2萬泉嘉苑1半島假日1.2-1.5御龍灣1.2金匯廣場1.5高檔項目目物業(yè)費費集中在在1.2/月/平方米左左右。物物業(yè)管理理公司大大部分為為開發(fā)商商自己管管理，少少數(shù)項目目聘請國國內(nèi)知名名的物業(yè)業(yè)公司作作為顧問問。北臺臺SOHO項目由于于多為LOFT產(chǎn)品，因因此物業(yè)業(yè)費較高高。及時時確定高高品質(zhì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)公司并并在營銷銷中展現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)服服務(wù)內(nèi)容容和標準準也將是是產(chǎn)品營營銷的一一大賣點點。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目分析析——交房標準項目名稱裝修標準御龍灣毛坯半島假日毛坯臥龍灣毛坯銀河灣毛坯水岸東城毛坯北臺SOHO毛坯大自然二期毛坯萬泉嘉苑毛坯玫瑰城二期毛坯金匯廣場簡裝修撫順主流住宅宅交房標準是是毛坯房，精精裝房幾乎一一直為市場空空白，目前在在銷的金匯廣廣場項目為簡簡裝修交房，，定價較高。。2007年市場的熱銷銷的新華慧景臺臺為精裝修交交房，反響較較好。精裝房在業(yè)界一一直被認為是是未來房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的趨勢勢，需要靈活活運用精裝修修策略帶動撫撫順市場。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目分析析——其他內(nèi)容飄窗：20%樓盤有飄窗，，80%樓盤無飄窗，，但飄窗設(shè)計計非常落后，，轉(zhuǎn)換概念，，使得可用空空間提高，飄飄窗設(shè)計也不不能盡其人意意，使用者受受到角度影響響不能大視野野觀景，缺乏乏轉(zhuǎn)角飄窗；；陽臺：各項目目根據(jù)戶型大大小設(shè)置了2個陽臺，一個個生活陽臺、、一個廳室陽陽臺，小面積積的一般也會會設(shè)置一個生生活陽臺；公共部分普通通住宅基本都都為簡單裝修修，地面為地地磚和水泥沙沙漿抹平，墻墻面、天花多多為涂料。高高檔公寓公共共區(qū)域多為精精裝修，地面面為大理石地地磚，墻面、、天花為高檔檔乳膠漆，如如金匯廣場、、北臺SOHO；產(chǎn)品大部分仍仍然按照其非非常傳統(tǒng)的單單套戶型模板板形式設(shè)計建建造，缺乏新新穎性和人性性化，無法使使房間在生活活居用上更有有空間感和功功能性，亟待待需要有以人人生活居住為為本的建筑設(shè)設(shè)計和功能特特殊區(qū)分的設(shè)設(shè)計。.（.....）經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目分析析——個案展示——半島假日順城區(qū)臨江路路東段40號；14萬平米建面，，1190戶；小高層4棟，高層5棟；97-105平米兩居、121-144平米三居、153-189平米四居；分兩期開盤，，預(yù)計08年4-5月份一期開盤盤；地理位置優(yōu)越越，戶戶觀湖湖景。點評：該樓盤地理位位置優(yōu)越、戶戶型設(shè)計良好好，面積偏大大，但是該地地塊為城區(qū)內(nèi)內(nèi)最后的水景景住宅，銷售售價格高于市市場同類產(chǎn)品品，將成為未未來撫順市河河邊標志項目目，也將與本本案產(chǎn)生正面面競爭。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目分析析——個案展示——臥龍灣位于金融街上上，撫順北站站南行50米路東；與本案直線距距離500米；占地14300平米，建面95000平米，6棟高層圍合，，建筑層數(shù)為為26、28、30層；49平米一居、62-117平米兩居（主主力）、120-135平米三居；社區(qū)內(nèi)配備幼幼兒園；公交線路眾多多，交通便利利；預(yù)計2008年4月開盤。點評：該項目與本案案位于同一直直線道路上，，面積存在部部分重合，今今年對本案的的銷售將產(chǎn)生生沖擊。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅項目分析析——個案展示——金匯廣場項目位于新?lián)釗釁^(qū)罕王商廈廈對面，屬于于步行街的標標志性建筑；；項目占地2682平米、建面60097平米，共27層，建筑高95.9米；1-7層為商業(yè)、8層會所、9-25層為住宅，供供給小戶型204套；面積38-103平米，簡裝修修交房。點評：該項目為撫順順現(xiàn)銷的唯一一小戶型項目目，已經(jīng)開盤銷售售，小面積售售價4800元/平米。.（.....）經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市住宅市調(diào)小結(jié)結(jié)：1、市場產(chǎn)品多多數(shù)是毛坯交交房，精裝修修項目數(shù)量很很少；2、撫順市場對對高層住宅接接受程度較高高；3、面積范圍集集中在100-140平米，小戶型型屬于市場稀稀缺產(chǎn)品；4、戶型結(jié)構(gòu)缺缺少變化，市市場在售產(chǎn)品品基本為平層層；5、市場銷售均均價為3600-5000/平米；6、物業(yè)管理缺缺少知名的物物業(yè)公司。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展研究結(jié)論論：一、供給層面面供小于求，在在售的高檔住住宅以商住兩兩用公寓為主主，目前常規(guī)規(guī)高檔住宅項目主主要集中在順順城區(qū)河?xùn)|的的市政府周邊邊區(qū)域，商務(wù)務(wù)公寓主要聚集于于新?lián)釁^(qū)南站站商圈覆蓋范范圍內(nèi)，多數(shù)數(shù)項目目前已已接近尾盤狀態(tài)。。新開盤項項目不多。產(chǎn)品以高層、、小高層為主主，多層為輔輔，偶有聯(lián)排排別墅出現(xiàn)。。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市二、需求層面面由生存型向舒舒適型的轉(zhuǎn)變變；家庭結(jié)構(gòu)由擴擴展型向核心心型發(fā)展；對高層、小高高層的抗性不不大；注重單位面積積的使用率和和功能空間的的合理性；住宅設(shè)施設(shè)備備的裝備水平平要求更高了了；比較注意住宅宅區(qū)周邊的醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生、文文教娛樂、商商業(yè)交通等環(huán)環(huán)境。經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展研究結(jié)論論：.（.....）主力戶型多為為中大戶型，，市場接受有有難度；產(chǎn)品精細化程程度不高，缺缺少高端豪宅宅產(chǎn)品；商業(yè)處于傳統(tǒng)統(tǒng)百貨商店—中心百貨商場場—大型倉儲式賣賣場的過程；；區(qū)域內(nèi)缺少真真正大型的購購物中心，目目前渾河北區(qū)區(qū)除了新瑪特特、將軍廣場場、北站購物物廣場、蘇寧寧電器分散的的購物商場外外，無集中購購物中心；老年型住宅或或者老人——子女型復(fù)合式式住宅有相當當?shù)男枨罅?；；對簡單裝修和和精品裝修房房屋的需求也也逐漸顯現(xiàn)。。三、產(chǎn)品層面面經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展研究結(jié)論論：銷售人員專業(yè)業(yè)度和整體素素質(zhì)有待提高高；多數(shù)項目缺乏乏專業(yè)系統(tǒng)的的推廣，推廣廣手段參差不不齊；被動銷售項目目居多，缺少少主動出擊的的戰(zhàn)術(shù)引導(dǎo)。。四、營銷層面面：經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展研究結(jié)論論：經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市客戶從事職業(yè)置業(yè)狀況價值取向石化、煤炭等行業(yè)高層管理者私營企業(yè)主企業(yè)高層管理者反復(fù)置業(yè)群體房地產(chǎn)市場上的最活躍分子，曾經(jīng)多次置業(yè)，部分有外地置業(yè)經(jīng)驗追求身份的體現(xiàn)身份、舒適度驅(qū)動石化、煤炭等行業(yè)中層管理者個體老板企業(yè)中層管理者教師、公務(wù)員等經(jīng)歷自建房和團購時代，至少有1套以上的房產(chǎn)注重身份認同，舒適度驅(qū)動企事業(yè)單位職工參加工作時間5年以內(nèi)的年輕人租房或擁有單位福利房，面積較小，追求面積改善追求性價比及舒適度價格驅(qū)動中端客戶高端客戶中高端客戶支付能力高低經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市客戶流動性較較小，傾向于于本地置業(yè)，，主流客戶為為居住升級客客戶。撫順市購房客客戶流動性比比較小、地緣緣性強，多在在本區(qū)域內(nèi)購購置房屋。由于撫順市房房屋變化性不不多，高端及及中高端客戶戶傾向于選擇擇具有創(chuàng)新性、景觀觀好的產(chǎn)品。目前撫順市場場主流購房客客戶為居住升級客戶戶，他們現(xiàn)在有有住房，但居居住面積較小小、品質(zhì)較差。購購房的第一要求是對對面積的要求求，滿足基本功功能空間需求求。國家2007年9月份針對貸款款實行的新政政對撫順市場場的影響不大大。撫順市客戶特特征客戶來源事業(yè)單位員工工、公務(wù)員私營業(yè)主、個個體老板大中型企業(yè)職職工面臨房屋屋的升級更新新，為子女購購置住房的需需求也比較突突出；政府公務(wù)員、、教師等客戶戶擁有穩(wěn)定的的收入，對貸貸款（特別是是公積金貸款款）接受程度度很高；石化和煤炭等等衍生行業(yè)人人員、包括私私營業(yè)主和個個體老板，以以及從事其他他行業(yè)的個體體老板。客戶特征大中型企業(yè)職職工.（.....）我們追求的是是以市場提供供的數(shù)據(jù)作為為項目定位的的標尺……知彼知己——百戰(zhàn)百勝經(jīng)濟發(fā)展研究房地產(chǎn)市場客群分析解讀城市——項目SWOT分析——項目定位——產(chǎn)品優(yōu)化建議議微觀產(chǎn)品分析Ⅱ渾河以北為撫撫順下一個5年計劃重點發(fā)發(fā)展的區(qū)域；；寧遠街和永寧寧街將城市分分為東西兩部部分，本項目目處于東西的的交匯處；該區(qū)域域已經(jīng)經(jīng)成為為撫順順市“富人”居住區(qū)區(qū)；本項目目地處處新興興商業(yè)業(yè)區(qū)，，與傳傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)區(qū)相距距很近近。新興商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)寧遠街永寧街關(guān)鍵詞詞：中中心、、新興興、富富人居居住區(qū)區(qū)、宜宜商宜宜住產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議技術(shù)經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)量1總用地面積m2188002總建筑面積m2124420

地上建筑面積m2109756其中住宅建筑面積m219915公寓建筑面積m228720群房建筑面積m260266其中品牌商業(yè)建筑面積m217862商場建筑面積m242404地下建筑面積m2146643容積率

5.844建筑基底面積m2134005建筑密度%71.286停車位輛387根據(jù)修修訂的的數(shù)據(jù)據(jù)：““地上上建筑筑面積積”中中“住住宅建建筑面面積””為19081.6平米，，“公公寓建建筑面面積””為24818.33平米。。產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議.（.....）產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議項目核核心價價值撫順市市民對對2類住宅宅產(chǎn)品品感興興趣：：一是是商圈圈內(nèi)擁擁有豐豐富生生活配配套的的住宅宅項目目；二二是擁擁有良良好自自然環(huán)環(huán)境地地段、、園林林景觀觀的住住宅產(chǎn)產(chǎn)品。。TESCO作為全全球的的商業(yè)業(yè)零售售巨頭頭，帶帶給撫撫順市市民一一種全全新的的全新新的生生活方方式，，也是是我們們項目目的核核心價價值所所在。。全球品品牌，，卓越越超群群。＝TESCOLIFE產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議項目核核心價價值本案核心地地段，，見證證城市市發(fā)展展。城市新新區(qū)崛崛起的的門戶戶位置置；地處撫撫順市市“富富人區(qū)區(qū)”。。產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議項目核核心價價值坐擁繁繁華，，體驗驗國際際品質(zhì)質(zhì)購物物感受受。繁華商商業(yè)新新區(qū)的的中心心地帶帶；TESCO大賣場場將創(chuàng)創(chuàng)造撫撫順商商業(yè)新新格局局；體驗豐豐富、、便利利、快快捷、、現(xiàn)代代、輕輕松的的新購購物理理念。。.（.....）產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議項目核核心價價值交通便便利，，四通通八達達。距離撫撫順新新站500米路程程；距離撫撫順南南站10分鐘車車程；；地處貫貫穿東東西城城區(qū)的的交通通主干干道；；多路公公交車車可以以直達達，1路、7路、12路、20路、22路、36路、801路等。。產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議項目核核心價價值戶型獨獨特，，面積積適中中，極極具市市場競競爭力力。薄板公公寓，，戶戶戶朝陽陽；兩梯五五戶，，私密密性強強；別墅品品質(zhì)的的入戶戶花園園；撫順少少有的的小戶戶型；；低總價價享受受年輕輕人的的樂園園；小戶型型中罕罕有的的單獨獨廚房房。產(chǎn)品定定位（（物理理層面面）國際品品牌，，實力力保證證。絕版的的核心心地段段國際化化的商商業(yè)環(huán)環(huán)境獨特產(chǎn)產(chǎn)品、、舒適適空間間交通便便利、、快捷捷產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議首席城城市國國際時時尚生生活圈圈.（.....）1、TESCO的品牌效應(yīng)；2、城市中心區(qū)；3、交通發(fā)達，配套完善；4、渾河生態(tài)體系，獨一無二的景觀資源；5、TESCO進駐，帶動板塊價值提升。1、商住混合，不易管理；2、綠化條件差，無園林規(guī)劃；3、臨街噪聲影響；4、公寓產(chǎn)品為東西向，市場接受有難度。1、宏觀政策帶來的市場變數(shù)；2、半島假日、臥龍灣正面競爭。1、核心區(qū)打造的精品生活；2、小戶型低總價帶來的市場空間；3、小戶型對投資客的吸引力。優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）機會（Opportunities）威脅（Threats）產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議項目核核心價價值核心價價值整整合撫順中中心區(qū)區(qū)的國國際頂頂級公公寓放大萃萃取為為形象象定位位關(guān)鍵詞詞獨特、、品味味、引引領(lǐng)、、功能能、升升值、、潛力力產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議.（.....）形象定定位（（精神神層面面）新資本本聚集集地帶帶新新富城城市中中心產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議客群定定位——住宅本項目目較高高的價價格決決定了了項目目的高高端性性，對對應(yīng)的的核心心目標標客群群為撫撫順區(qū)區(qū)域范范圍內(nèi)內(nèi)的富富裕階階層，，他們們是民民間財財富的的持有有者，，他們們具備備很強強的經(jīng)經(jīng)濟實實力□撫撫順當當?shù)氐牡乃綘I營企業(yè)業(yè)主；；□當當?shù)負頁碛谢一疑帐杖氲牡墓珓?wù)務(wù)員群群體；；□商商務(wù)高高端人人士、、民間間資本本持有有者；；□專專家、、畫家家、作作家等等自由由職業(yè)業(yè)者；；□投投資客客；□……產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議客群定定位——住宅他們認認可該該區(qū)域域的發(fā)發(fā)展，，對新新興的的高檔檔或繁繁榮的的區(qū)域域比較較容易易發(fā)現(xiàn)現(xiàn)其價價值，，并樂于融融入其其中，，不受受固有有思想想的束束縛，，看中中今天天城市市發(fā)展展中形形成的的區(qū)位位價值值；他們經(jīng)經(jīng)常往往來于于多個個城市市之間間，見見多識識廣，，信息息接受受快速速；他們通通過相相對超超前的的消費費來證證明自自身的的成功功；他們是是整個個城市市消費費的催催動者者；他們看看好城城市的的發(fā)展展前景景；……客戶的的特征征描述述產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議客群定定位——住宅目標客客戶洞洞察他們具具有敏敏銳的的洞察察力他們買買的不不僅是是房子子，也也尋求求一種種感覺覺一種高高于生生活的的體驗驗，一一種詮詮釋身身份的的標簽簽價格不不是最最重要要，感感覺是是最重重要的的素質(zhì)可可能沒沒有期期望的的高認為房房子不不僅是是生活活居所所，更更是一一種身身份的的象征征決策的的過程程可能能會比比較短短看似理理性的的外表表下藏藏著一一顆感感性的的心骨子里里強烈烈的優(yōu)優(yōu)越感感與征征服欲欲產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議.（.....）客群定定位——住宅目標客客戶潛潛伏領(lǐng)領(lǐng)域目標客群所屬行業(yè)企事業(yè)單位管理層、高級職員市級政府部門金融企業(yè)石油、煤炭、化工等企業(yè)其他行業(yè)企業(yè)商業(yè)高管商場餐飲娛樂臨街小商鋪二次置業(yè)者中高檔小區(qū)投資客本地、外地人士產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議客群定定位——住宅消費群群體構(gòu)構(gòu)成年齡、家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)背景30-50歲的三、四口之家撫順石油、化工行業(yè)的中高層企業(yè)管理人員撫順政府行政部門（政府、公檢法、工商、稅務(wù)等）中高級公務(wù)員建材（沙子、煤、鋼材等）行業(yè)及輔助運輸行業(yè)的私營業(yè)主南站商圈私營業(yè)主撫順市市的就就業(yè)群群體中中，中中年以以上具具有較較高的的收入入水平平，是是主要要的購購房消消費群群體。。他們們不論論在個個人月月收入入還是是家庭庭月收收入上上都屬屬于中中高檔檔次，，經(jīng)濟濟實力力比較較雄厚厚，這這部分分人基基本完完成了了初次次置業(yè)業(yè)，購購房目目的以以改善善個人人住房房條件件或者者資助助子女女成家家為主主，住住房消消費大大于住住房投投資。。產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議客群定定位——SOHO公寓■城市新新貴階階層[衣冠男男女]群體特特征探探秘群體指指向：：新貴公公子：：時尚尚新人人新新貴麗麗人：：窈姚姚淑女女年齡范范圍：：25-35歲他們頻頻繁出出沒的的地方方:高檔娛娛樂場場所、、咖啡啡廳、、高檔檔茶餐餐廳等等場所所特征探探秘：：品位情情結(jié)/享樂情情結(jié)必必須須從物物質(zhì)和和精神神層面面滿足足他們們與眾眾不同同的新新生觀觀的享享受生生活需需求和和他們們的品品位情情結(jié)，，他們們享受受了別別人夢夢寐以以求的的上流流品質(zhì)質(zhì)生活活元素素。目標購購買群群體產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議客群定定位——SOHO公寓■金融單單位群體指指向：：保險公公司、、證券券公司司、銀銀行目標購購買群群體產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議.（.....）產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議項目優(yōu)優(yōu)化建建議建筑設(shè)設(shè)計智能化化建議議配套設(shè)設(shè)施產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議建筑筑設(shè)設(shè)計計—外立立面面建建議議建筑筑外外立立面面效效果果對外外私私密密、、觀觀景景開開放放追求求舒舒適適、、健健康康生生態(tài)態(tài)外型型穩(wěn)穩(wěn)重重、、色色調(diào)調(diào)清清新新彰顯顯個個性性、、獨獨樹樹一一幟幟要點點：：產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議建筑筑設(shè)設(shè)計計—外立立面面建建議議（（一一））風格格：：簡潔潔、、現(xiàn)現(xiàn)代代，，突突出出地地標標建建筑筑效效果果。。外墻墻面磚磚、陶陶土土磚磚，如如朱朱紅紅、、高高級級灰灰。。產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議.（.....）建筑筑設(shè)設(shè)計計—外立立面面建建議議（（二二））運用用玻玻璃璃幕幕與與建建筑筑實實體體的的結(jié)結(jié)合合效效果果，，突突出出項項目目的的個個性性和和品品質(zhì)質(zhì)。。產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議建筑筑設(shè)設(shè)計計—飄窗窗以以及及落落地地窗窗的的應(yīng)應(yīng)用用現(xiàn)代代簡簡約約風風格格的的立立面面宜宜采采用用飄飄窗窗、、大大面面積積落落地地玻玻璃璃等等處處理理產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議.（.....）建筑筑設(shè)設(shè)計計—屋頂頂花花園園建建議議（（一一））由于于項項目目整整體體綠綠化化缺缺乏乏，，建建議議利利用用5層屋屋面面設(shè)設(shè)置置特特色色園園林林。。產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議建筑筑設(shè)設(shè)計計—屋頂頂立立體體種種植植技技術(shù)術(shù)示示意意屋面面綠綠化化不不占占用用地地面面土土地地，，能能夠夠為為社社區(qū)區(qū)增增添添綠綠色色，，美美化化家家居居環(huán)環(huán)境境。。除除此此以以外外，，屋屋面面綠綠化化后后可可緩緩解解冷冷熱熱“沖擊擊”，能能有有效效延延緩緩樓樓面面老老化化和和因因溫溫度度差差引引起起的的膨膨脹脹收收縮縮而而造造成成的的屋屋頂頂構(gòu)構(gòu)造造裂裂縫縫滲滲漏漏現(xiàn)現(xiàn)象象，，延延長長屋屋頂頂保保護護層層的的壽壽命命，，屋屋頂頂不不易易被被腐腐蝕蝕和和風風化化。。產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議建筑筑設(shè)設(shè)計計—屋頂頂花花園園建建議議（（二二））———增加加綠綠化化空空間間的的同同時時———最大大化化挖挖掘掘項項目目人人文文景景觀觀資資源源，，形形成成多多元元化化、、開開放放式式的的共共享享休休閑閑空空間間——開展輔助助性的經(jīng)經(jīng)營項目目:如露天水水吧\咖啡吧\燒烤臺娛樂設(shè)施施休閑設(shè)施施露天燒烤烤產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議.（.....）建筑設(shè)計計—采用新技技術(shù)，達達到節(jié)能能目標環(huán)保建材節(jié)能住宅外墻保溫屋面保溫窗體保溫減震降噪水循環(huán)利用智能化設(shè)備恒溫恒濕新風系統(tǒng)HighLow造賣點、低成本、高效應(yīng)，凸現(xiàn)項目科技含量，凸現(xiàn)國際大品牌的影響力和感召力。項目成本效果建議產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議項目優(yōu)化化建議建筑設(shè)計計智能化建建議配套設(shè)施施產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議配套設(shè)施施—大堂酒店式大大堂裝修修：—體現(xiàn)產(chǎn)品品品質(zhì)，，—強調(diào)項目目的高端端屬性，，—拔升項目目形象。。產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議配套設(shè)施施—泛會所商業(yè)部分分的娛樂樂設(shè)施雙雙重定位位，既對對外營業(yè)業(yè)，又兼兼有業(yè)主主活動的的會所功功能，業(yè)業(yè)主買房房贈會員員卡，享享受消費費優(yōu)惠，，在營銷銷推廣環(huán)環(huán)節(jié)，勢勢必作為為住宅銷銷售的一一大強勢勢賣點。。中高檔樓樓盤一般般會所設(shè)設(shè)施健身房會所餐廳廳/咖啡吧桌球室棋牌室兒童游樂樂場本項目必必須配備備的設(shè)施施高檔樓盤盤會所設(shè)設(shè)施室內(nèi)溫水水/室外游泳泳池網(wǎng)球場壁球場室內(nèi)多功功能運動動場桑拿浴室室溫室園藝藝能作為項項目具差差異化的的賣點產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議.（.....）產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議物業(yè)服務(wù)務(wù)結(jié)合撫順順市場，，建議：：聘用國內(nèi)內(nèi)知名物物業(yè)管理理公司作作顧問，，如高力力國際等等產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議.（.....）從A到A+五星級物物業(yè)服務(wù)務(wù)產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議管家能做做的事叫叫早服務(wù)務(wù)、代收報紙紙、送洗衣物物、交水電電費等都不是是問題,如果你的的房子需要修理理,他甚至可以幫你監(jiān)工工。鐘點點傭人呢呢？自然是把把你家打打理的干干凈凈凈…定制化的的生活秘秘書◆闔家家旅游安安排◆生日日宴會等等◆信報報派送◆兒童童接送◆寵物物代管◆……產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議項目優(yōu)化化建議建筑設(shè)計計智能化建建議配套設(shè)施施產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議小區(qū)安防防系統(tǒng)IC卡進樓、、IC卡定向電電梯停層層（日立立、三菱菱）、IC車輛管理理。樓宇可視視對講系系統(tǒng)樓座內(nèi)設(shè)設(shè)置可視視對講系系統(tǒng)，實實現(xiàn)來訪訪者與住住戶、管管理員、、住戶與與管理員員之間的的雙向?qū)χv，杜杜絕不速速之客，，好似給給家庭安安裝一道道無形的的“電子子防盜網(wǎng)網(wǎng)”。家居安防防系統(tǒng)各種安防防探測器器，如紅紅外幕簾簾探測器器、燃氣氣泄漏探探測器、、煙感探探測器、、緊急求求救按鈕鈕，當發(fā)發(fā)生緊急急情況時時，自動動將報警警信息傳傳送到管管理中心心。電信電視視系統(tǒng)寬帶/光纖上網(wǎng)網(wǎng)有線電視視/衛(wèi)星電視視智能化建建議產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議.（.....）方案優(yōu)化化：樓座單體體；樓座戶型型劃分；；大堂；；車輛入入口；人人行入口口；車庫庫分區(qū)；；外立面面；戶門門；VIP通道設(shè)備設(shè)施施優(yōu)化：：電梯配置置；采暖暖；給排排水；無無障礙設(shè)設(shè)計；小小區(qū)專網(wǎng)網(wǎng)；公共共數(shù)據(jù)庫庫我們會進進一步提提供支持持產(chǎn)品定位項目SWOT分析項目優(yōu)化建議營銷策略

Ⅲ

——總體銷售售策略——營銷策略略——營銷推廣廣排期營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略營銷目標標銷售周期期及目標標：1、住宅及及SOHO的銷售周周期分別別為12個月，完完成總銷銷售面積積95%的銷售任任務(wù)。2、SOHO公寓將在在住宅銷銷售率達達到60%時開始銷銷售。營銷目的的：1、樹立項項目品牌牌形象。。2、首先推推出住宅宅產(chǎn)品，，有效避避免住宅宅小戶型型產(chǎn)品與與SOHO產(chǎn)品的同質(zhì)化競競爭。3、透過住住宅熱銷銷和商業(yè)業(yè)形象的的不斷建建立，提提升SOHO產(chǎn)品價格格。整體營銷銷思路1、借勢、、造勢：：借助大大型超市市的東風風，炒熱熱區(qū)位，，引起全全城聚焦焦。3、樹立品品牌：在在進行整整個項目目宣傳推推廣的過過程中，，始終高高調(diào)宣傳傳TESCO，樹立TESCO和項目的的品牌知知名度，，促動住住宅、公公寓的銷銷售，后期期通過項項目的熱熱銷加強強TESCO的品牌價價值，形形成雙贏贏。2、營造商商業(yè)氛圍圍：通過過對項目目商業(yè)預(yù)預(yù)期價值值的塑造造引導(dǎo)消消費，提提升客戶對對區(qū)位投投資升值值的預(yù)期期，促動動住宅及及公寓的的銷售，，形成良性循環(huán)環(huán)的發(fā)展展態(tài)勢。。營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略主要銷售售節(jié)點進場前接接待中心心具備可可接待客客戶條件件，20天時間完完成前期期準備工工作1個月時間間完成銷銷售道具具準備工工作和銷銷售代表表招聘、、培訓(xùn)工工作蓄水周期期期為2個月，完完成價格格市場摸摸底并積積累開盤盤客戶預(yù)計銷售售周期12個月，完完成整體體銷售準備期蓄水期持銷期20天2個月4個月4個月強銷期2個月尾盤期Openday營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略.（.....）營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略價格預(yù)期期的兩個個原則：：1、在現(xiàn)有有市場下下，如何何實現(xiàn)項項目價值值的最大大化；2、在中國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場即即將進入入冬天的的時期，，如何保保證發(fā)展展商資金金的安全全性。本案價格格推導(dǎo)項目名稱銷售均價（元/平）項目位置道路交通周邊配套社區(qū)景觀社區(qū)配套（會所等）品牌規(guī)模容積率市場認知度臥龍灣42009910098101989510199101半島假日470098989610510298103102105北臺SOHO43009897989496959898103銀河灣330097989610194101105101105大自然二期3600959796989710198102103水岸東城4800979694989798103102101金匯廣場48001051051059595999897104御龍灣380095959598949510710497本案---------100100100100100100100100100相對價格P-（N）＝銷售均價（N）*100/因素分值1*100/因素分值2*…………本案均價＝1/∑銷售率（1-5)*∑(P-*對應(yīng)銷售率)經(jīng)過選取取目前市市場上的的典型項項目，進進行推導(dǎo)導(dǎo)，得出出住宅部分分毛坯房房的均價價為：4800元/平米項目名稱相對價格P-臥龍灣4450半島假日5108北臺SOHO5443銀河灣3387大自然二期3774水岸東城4738金匯廣場5075御龍灣4763項目名稱臥龍灣半島假日北臺SOHO銀河灣大自然二期水岸東城金匯廣場御龍灣銷售率0.30.41110.90.70.7營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略SOHO公寓價格系數(shù)表

權(quán)重住宅部分SOHO公寓景觀0.1100100朝向0.310695戶型0.25108125噪音0.159696面積0.2102114

相對系數(shù)11103.6108.33調(diào)整系數(shù)

11相對系數(shù)2

1.0361.0833根據(jù)系數(shù)數(shù)表，可可以得出出：SOHO公寓毛坯坯房均價價：5200元/平米根據(jù)撫順順市的市市場情況況，我們們建議增增加“菜菜單式””精裝修修，增加加產(chǎn)品的的附加值值，提高高物業(yè)的的銷售均均價，建建議增加加600元/平米的精精裝修（（精裝修修標準待待方案確確定后另另行提交交），所所以精裝修價價格為：5800元/平米營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略住宅毛坯坯、SOHO公寓毛坯坯房銷售價格格明細月份均價成交面積成交額總計銷售率強銷期4個月住宅465011448.965323766412843721460%SOHO公寓（毛坯）5050148917519955060%持續(xù)期4個月住宅50005728.48286424006885080030%SOHO公寓（毛坯）540074464020840030%尾盤期2個月住宅52001904.1699016322379708010%SOHO公寓（毛坯）56002481.331389544810%住宅￥4,809.9619081.691,781,696.00

100%SOHO公寓（毛坯）￥5,210.0024818.33129,303,398

100%合計

43899.93

221,085,094.00100%.（.....）營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略住宅毛坯坯、SOHO公寓精裝裝修銷售價價格明細細月份均價成交面積成交額總計銷售率強銷期4個月住宅465011448.965323766413737181460%SOHO公寓（精裝）5650148918413415060%持續(xù)期4個月住宅50005728.48286424007331840030%SOHO公寓（精裝）600074464467600030%尾盤期2個月住宅52001904.1699016322528587810%SOHO公寓（精裝）62002481.331538424610%住宅￥4,809.9619081.691,781,696.00

100%SOHO公寓（精裝）￥5,810.0024818.33144,194,396

100%合計

43899.93

235,976,092.00100%預(yù)熱期：：項目產(chǎn)產(chǎn)品形象象，市場場高度性性宣導(dǎo)。。執(zhí)行解讀讀：本階階段產(chǎn)品品亮相，，高度性性市場定定位明確確，依托托品質(zhì)、、規(guī)劃等等，明確確自身地地標型型地位位。廣告配配合：：媒體體通路路全面面配合合，暗暗線配配合項項目品品牌。。蓄水期期推廣廣周期期表營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略準備期蓄水期持銷期20天2個月4個月4個月強銷期2個月尾盤期Openday對項目目進行行預(yù)熱熱，進進行板板塊的的炒作作，引引起社社會關(guān)關(guān)注，，為后后期宣宣傳及及銷售售做鋪鋪墊。。初步奠奠定本本案在在人們們心目目中的的品味、檔次和形象。激發(fā)發(fā)購買買者的的興趣趣①以活活動、、廣播播、針針對性性手段段為主主，擴擴大項項目的的知名名度；；②以路路牌、、圍墻墻廣告告、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)宣宣傳為為輔。。本階段段推廣廣目標標營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略建議前前期在在開盤日日前一一個月月開始進進行密密集型型打擊擊，活活動營營銷為為主，，配合合網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、電電視、、廣播播廣告告。特別說說明：：撫順作作為極極具中中國特特色的的三線線城市市，在在當?shù)氐氐拿矫襟w信信息到到達率率十分分有限限，因因此，，漢博博－七七嘉行行建議議在本本項目目的營營銷推推廣手手段上上，以以戶外外媒體體和DM直郵的的方式式為主主，以以活動動營銷銷為輔輔助推推廣手手段，，并通通過專專業(yè)團團隊直直銷，，實現(xiàn)現(xiàn)項目目銷售售目標標。執(zhí)行建建議營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略.（.....）營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略TESCOLIFE價值生生活論論壇營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略直銷客客戶渠渠道風暴拜拜訪——當?shù)厮剿綘I業(yè)業(yè)主、、政府府部門門公務(wù)務(wù)員整體氛氛圍概概念提提示形象墻墻設(shè)計計實體展展板折頁價格單單頁樓書付款方方式清清單手袋設(shè)設(shè)計銷售人人員名名片信紙、、信封封銷售人人員工工作牌牌銷售人人員服服裝及及門衛(wèi)衛(wèi)服裝裝建議議現(xiàn)場包包裝-內(nèi)容營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略軟文投投放：：在撫順順地區(qū)區(qū)及當當?shù)氐牡闹髁髁鲌蠹埣埻斗欧跑浳奈脑靹輨?。戶外包包裝：：項目周周邊以以圍板板、路路牌等等形式式進行行先期期引導(dǎo)導(dǎo)，主主要介介紹本本項目目的地地理優(yōu)優(yōu)勢及及品質(zhì)質(zhì)、檔檔次等等。工地包包裝：：建議通通過工工地圍圍擋對對現(xiàn)場場工地地進行行適當當?shù)恼谡趽?，，保持持現(xiàn)場場的整整潔感感。執(zhí)行方方案營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略售樓處處建議議——體驗式式銷售售中心心強調(diào)體體驗營營銷——觀河景景、觀觀街景景。營造商商務(wù)氛氛圍——讓客戶戶體驗驗未來來商務(wù)務(wù)氣息息。設(shè)置足足夠服服務(wù)席席，隨隨時值值守——讓客戶戶體驗驗便捷捷的購購房服服務(wù)。。供客戶戶自助助沖調(diào)調(diào)咖啡啡，強強調(diào)體體驗感感受，，給客客戶創(chuàng)創(chuàng)造良良好參參觀、、休息息環(huán)境境。為了最最大限限度的的體現(xiàn)現(xiàn)強有有力的的客戶戶聚集集效應(yīng)應(yīng)，售售樓處處建議議選擇擇在工工地的的東南南角，，與新新瑪特特呼應(yīng)應(yīng)，能能最大大限度度的吸吸引客客流。。建議售售樓處處采用用鋼結(jié)結(jié)構(gòu)配配以大大面積積玻璃璃幕，，強調(diào)調(diào)明快快、清清新、、整潔潔。售樓處處的面面積建建議不不低于于200平米。。營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略售樓處處指引引牌——設(shè)置于于客戶戶來訪訪必經(jīng)經(jīng)路線線項目圍圍擋——沿地塊塊南、、東兩兩側(cè)圍圍擋指引會會所＼＼樣板板間＼＼購物物中心心方向向項目指指路牌牌、工工地圍圍擋營銷推廣排期營銷策略總體銷售策略形象體體系全全面建建立執(zhí)行解解讀：：本階段段，借借勢前前期高高度定定位，，重點點體現(xiàn)現(xiàn)市場場撼動動力，，核心心理念念傳達達的同同時體體現(xiàn)自自身產(chǎn)產(chǎn)品的的高端端、豐豐富性性。配合：媒體通路全全面配合。。強銷期推廣廣周期表準備期蓄水期持銷期20天2個月4個月4個月強銷期2個月尾盤期Openday營銷