淺談房產(chǎn)稅的影響及征收方式選擇,財政稅收論文

淺談房產(chǎn)稅的影響及征收方式選擇,財政稅收論文內(nèi)容摘要：房產(chǎn)稅的征收是稅制設(shè)計的一項重要議題。我們國家房產(chǎn)稅經(jīng)過了草案、試點,當(dāng)前仍在立法階段。本文將總結(jié)房產(chǎn)稅征收的總體影響,分析不同征收方式帶來的積極影響和風(fēng)險,并對將來房產(chǎn)稅的出臺和實行提出建議。本文關(guān)鍵詞語：房產(chǎn)稅,政策,影響一、定義從廣義上來講,一切與房產(chǎn)有關(guān)的稅收都能夠歸入房產(chǎn)稅的范疇內(nèi),包括在房產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)征收的各種稅。而本文討論的房產(chǎn)稅,是狹義的、僅僅僅是在房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)所要征收的一種稅。在現(xiàn)行的(中國房產(chǎn)稅暫行條例〕中,征稅對象主要為經(jīng)營性用房,對個人名下非營業(yè)性用房產(chǎn)實行免稅。2018年開場試點城市新推出的房產(chǎn)稅則將這部分個人住房納入了征稅范圍,而本文將具體分析的,即是這引起社會熱烈討論的個人非營業(yè)性住房房產(chǎn)稅。二、房產(chǎn)稅推出的背景近年來,伴隨寬松的貨幣政策,流動性不斷流向國內(nèi)的房地產(chǎn)市場并推高了房產(chǎn)價格,高企的房價成為普通民眾安家置業(yè)的一大阻礙。我們國家每年的M2與的比值長期以來處于一個持續(xù)上升的趨勢,超發(fā)的部分貨幣流入房市,房地產(chǎn)市場的增長無法做到在合理發(fā)展的前提下消化掉超發(fā)貨幣。同時,很多人在房價持續(xù)上漲的趨勢中獲得了超常的投資收益,房屋的寓居功能被淡化,甚至成為部分投機者謀取利益的工具。在買房難,買房貴的問題日益顯露的同時,當(dāng)下中國上也存在著這樣的群體:擁有多套房產(chǎn),資產(chǎn)增值及租金為主要收入來源,甚至不需要工作就能夠有很高的生活水平。這一矛盾的社會現(xiàn)象影射出現(xiàn)存制度的不合理性。假如這種現(xiàn)象不改變,久而久之將會影響到社會的穩(wěn)定與和諧,也不利于我們國家社會長期健康發(fā)展。房產(chǎn)稅的征收還有財政收入方面的考量。自20世紀(jì)90年代分稅制改革以來,與地方存在財力與事權(quán)不相匹配的情況。財力不斷地向集中,而地方承當(dāng)較多的公共物品供應(yīng)的職責(zé)。地方承當(dāng)著較大的財政壓力,長時間依靠土地出讓金的收入。數(shù)據(jù)顯示,2021年地方的國有土地使用權(quán)出讓收入5.2萬億元,同比增長40.7%。從1999年至2021年,全國土地出讓收入總額已突破31萬億元。土地出讓金為一次性確認(rèn),只收取一次,有著不可持續(xù)性。同時,過于依靠土地出讓金也讓地方財政收入不平衡,2021年地方財政收入中,國有土地使用權(quán)出讓收入占房地產(chǎn)相關(guān)收入35%,房地產(chǎn)相關(guān)稅收僅占10%。財政收入暴露在土地價格下跌和房地產(chǎn)交易活潑踴躍度下降的風(fēng)險之下。這意味著地方財政收入需要新的稅收種類的支撐,進(jìn)而構(gòu)成更為科學(xué)的收入構(gòu)造,保證國家機構(gòu)的平穩(wěn)運行。三、總體影響推出房產(chǎn)稅有利于我們國家稅收體系的平衡與完善,而完善科學(xué)的稅收體系能引導(dǎo)市場合理發(fā)展。由于現(xiàn)存的稅制側(cè)重房產(chǎn)流通環(huán)節(jié),輕房產(chǎn)持有環(huán)節(jié),持有充裕房產(chǎn)的成本低,剛需驅(qū)動的新房交易經(jīng)過卻要面臨很高的稅負(fù)。房產(chǎn)稅的征收將會打壓抑制購買多套房屋以資產(chǎn)增值投機獲利的行為,由于其提高了擁有房產(chǎn)的預(yù)期成本(將來定期支出的現(xiàn)金流)。詳細(xì)地講,對于潛在的購買者而言,當(dāng)他們欲購買一套用于投資保值或者收租獲利的房產(chǎn),必須考慮到他們不但買下了將來的收益流,還買下了將來的納稅義務(wù)流。因而以該種形式征收的房產(chǎn)稅能夠抑制新增的、非自住性的購房需求,為剛需購房者留出空間。新版的房產(chǎn)稅不僅僅僅是拓寬了征收房產(chǎn)稅的范圍,更有著觀念上的深遠(yuǎn)影響。當(dāng)前的房產(chǎn)稅暫行條例對營業(yè)用房征稅,非營業(yè)用房是免稅的,所根據(jù)的是營業(yè)用房給了業(yè)主營收,這種使用了地方公共資源得到的好處是納稅的基礎(chǔ);而非營業(yè)用房在過去對業(yè)主來講主要具體表現(xiàn)出的是寓居價值、精神需要,這種收益難以量化衡量,不合適征稅。然而在住宅愈發(fā)商品化的今天,房屋承載了更多的投資功能,多套房產(chǎn)的擁有者靠出租房產(chǎn)獲得現(xiàn)金收益,同時還享受房產(chǎn)升值帶來的未實現(xiàn)收益。更有甚者在購買-空置-出售房地產(chǎn)的循環(huán)中獲取了高額利潤,甚至在利益的驅(qū)動下惡意操縱房價。這給了取消該類免稅提供了正當(dāng)性基礎(chǔ)。稅收的意義在于每個社會成員把個人的財產(chǎn)讓渡一部分給國家或,來換取享受公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的權(quán)利。征收房產(chǎn)稅有助于強化公民意識,即擁有房產(chǎn)是一種權(quán)利,使用地方公共資源獲得利益是要盡納稅義務(wù)的。住宅的投資吸引力下降,引導(dǎo)寓居屬性的回歸。資本總是往收益率更高層次的領(lǐng)域流動。房屋增值帶來的年化收益率在10%以上,比擬銀行一年期理財產(chǎn)品的年化收益率通常在5%下面,就這點來看房產(chǎn)的投資吸引力明顯大于理財產(chǎn)品。加之擁有住房在中國人心中的重要地位,其一直是國內(nèi)熱門的投資選擇。普通家庭將大部分儲蓄用于購買房產(chǎn),加杠桿購買多套住房進(jìn)行投資也大有人在。然而房價異常的上漲趨勢不可能一直持續(xù),況且與首付款和月供占據(jù)人們大量的資金儲備和現(xiàn)金流相比,長遠(yuǎn)來看購買投資性住房后產(chǎn)生的現(xiàn)金流較小,房產(chǎn)升值的潛力也在國家調(diào)控的影響下漸漸下降,持有多套房屋其實是將自個暴露在了很大的風(fēng)險之下。房產(chǎn)稅進(jìn)一步刺激住宅投機及投資者考慮交易和持有成本,有引導(dǎo)寓居屬性回歸的作用。四、征收方式選擇在房產(chǎn)持有階段征收的房產(chǎn)稅將會對存量財富進(jìn)行再分配。然而關(guān)于房產(chǎn)稅采取何種方式征收,仍然沒有最終確定,下文分析幾種可能的征收辦法相對應(yīng)的積極影響和風(fēng)險。(一)持有時定期征收假如持有者將非自住商品房投放到房屋出租市場賺取收益,那么在概念上,由租戶定期交納的租金將很容易和由屋主定期交納房產(chǎn)稅聯(lián)絡(luò)在一起。稅負(fù)的法定歸宿業(yè)主有比擬明確的稅收轉(zhuǎn)嫁對象租戶。在盡量減少總收入下降的前提下,業(yè)主傾向于將新增的支出壓力轉(zhuǎn)嫁給租戶。在租住需求相對密集的一線城市,租房需求彈性小,房東提高租金固然會導(dǎo)致需求下降但總體收入仍會提高。房東有了提升租金的鼓勵,稅收的負(fù)擔(dān)將會以更高層次租金的形式轉(zhuǎn)移到租房者的身上。城市中租房者往往本身就承當(dāng)著較大的支出壓力,租金提高后占用了其本來會用于其他消費的資金,對拉動整體內(nèi)需促進(jìn)消費是一種阻礙。然而筆者以為這也不全然是壞事。過高的生活成本會導(dǎo)致一部分人離開人才已經(jīng)相當(dāng)密集的一線城市,到基本生活花費相對低廉的城市立足,不同區(qū)域、不同城市的租金差異有引導(dǎo)人才合理流動的作用。這能夠成為一些人才相對欠缺的城市吸引人才的優(yōu)勢,在這些城市提供良好的發(fā)展時機的前提,能夠留住人才的前提下,有利于全國城市間的平衡發(fā)展。對于租金價值低的遠(yuǎn)郊住宅或三四線城市住宅,房東可能會由于房產(chǎn)稅而加速拋售。當(dāng)持有房源所需繳納的稅費支出高于出租該房源的租金收入,房產(chǎn)稅將促使房產(chǎn)持有人將其手里的二套及以上房產(chǎn)投入到二手市場,閑置房源、在租房源得以流向銷售市場。住房供給量增加,房地產(chǎn)市場的供需平衡得到改善,房屋價格向價值的合理區(qū)間靠攏。起征懲罰性的房產(chǎn)稅后,有多套房產(chǎn)同時高負(fù)債的房東每月還有還房貸的壓力,權(quán)衡利弊往往會低價出售,然而對于這類租金價值低的住宅,很有可能市場需求也并不理想。市場不消化供應(yīng),會加劇持有者的恐慌性拋售,引起市場的震蕩。同時中國家庭缺乏多樣的投資品種,缺乏對風(fēng)險收益科學(xué)的認(rèn)識,家庭資產(chǎn)配置中房產(chǎn)占比過大(68%),金融資產(chǎn)占比過小(12%)。這意味著投向房地產(chǎn)的充裕資金抽出房地產(chǎn)也難以流向新的投資渠道。因而,征稅調(diào)控要配合對流動性的合理引導(dǎo)。房產(chǎn)稅假如以定期征收的方式進(jìn)行,將會對有關(guān)部門稅務(wù)收繳的能力提出挑戰(zhàn)。(二)交易時征收有人提出,由于定期征收房產(chǎn)稅的執(zhí)行難度與成本較大,將業(yè)主應(yīng)繳房產(chǎn)稅累計到出售時一次繳清也不失為一種方式方法。詳細(xì)來講,比方持有者有兩套房產(chǎn),每一期都會有一筆應(yīng)納房產(chǎn)稅,但不立即結(jié)算,而是遞延到賣出時一并結(jié)清。這樣免去了主動征收的成本,但也會碰到不小的問題。有學(xué)者考察了資本利得的稅收待遇后發(fā)現(xiàn),以實現(xiàn)制對資本利得征稅會產(chǎn)生鎖定效應(yīng)(lock-ineffect)。只要已實現(xiàn)的資本利得才納稅,因而,納稅人打算交易資產(chǎn)時會考慮到由此產(chǎn)生的納稅義務(wù)。結(jié)果,他們可能不大愿意改變其投資組合,這種鎖定效應(yīng)把投資者鎖定在當(dāng)前的投資組合上,造成了資本的錯誤配置。如此一來,對存量房而言反而是一定程度上鼓勵房主繼續(xù)持有房產(chǎn)。僅僅對投機者來講能夠改變買賣房產(chǎn)的利潤預(yù)期,起到抑制投資性住房需求的作用。(三)僅在空置時征收征收房產(chǎn)稅的條件變成了房屋空置,也就把收稅的根據(jù)放在了房屋的資源占用上,出發(fā)點是讓占用社會資源卻不使用的人付出一定的代價。合理使用住房的個人及家庭少交甚至不交稅,以投機投資目的持有多套住房的個人及家庭交高額的、懲罰性的稅,這種征收方式方法能對市場起到一定的震懾作用,幫助解決現(xiàn)存房屋利用率缺乏的問題,鼓勵空置住房進(jìn)入出租出售市場,讓空置房產(chǎn)生更多的價值。然而空置一方面細(xì)化了征稅對象,另一方面給界定帶來了困難。對空置房屋征稅的風(fēng)險在于它將產(chǎn)生高昂調(diào)查的成本,利益相關(guān)的納稅人會想方設(shè)法避稅。反觀歷史上設(shè)立的諸如窗稅、灶臺稅等稅種,無不導(dǎo)致民眾為了避稅想出各種新奇的方式方法,也給調(diào)查人員造成了很大的工作難度。參考征收空置稅的新加坡,住房空置率從水電供給部門的水電消費記錄中推算。但是中國國土面積大,城市之間情況差異大,采用簡便單一的衡量標(biāo)準(zhǔn)并不科學(xué)。征收空置稅需要完善的法規(guī)和監(jiān)控系統(tǒng)配合,為了保障推行需要研究討論加時間金錢投入。五、利于房產(chǎn)稅推行的建議(一)統(tǒng)籌改革各環(huán)節(jié)稅務(wù),促進(jìn)稅收公開透明在試行新的房產(chǎn)稅征收方式方法的同時,對原有的土地獲取、開發(fā)、房產(chǎn)交易、持有各個環(huán)節(jié)種類繁多的稅務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌的評估整理,及時調(diào)整與當(dāng)下發(fā)展不適應(yīng)的稅制設(shè)計,避免一味征收新的稅種而忽視與原有稅收框架的配合協(xié)調(diào)。及時向公眾公開稅收的調(diào)整及解釋,促進(jìn)稅收信息的公開透明。(二)加強納稅意識,改善納稅系統(tǒng)房產(chǎn)稅推行的一個難點在于怎樣切實的把稅金收上來。現(xiàn)行的稅收政策下,普通民眾經(jīng)常是在無意識的情況下繳納了稅負(fù),同時對稅種、條例、交稅的意義等也沒有進(jìn)行很好的宣傳教育。因而改良方式方法也是雙方面的,一方面需增加稅務(wù)方面的教育,讓征稅對象認(rèn)識到依法交稅既是公民義務(wù)也是為國家建設(shè)做出奉獻(xiàn),另一方面使交稅流程更合理便利,讓征稅對象更多地獲得交稅的正向鼓勵,提高繳稅的心理接受程度。(三)普及金融知識,拓寬投資渠道培養(yǎng)科學(xué)的風(fēng)險認(rèn)識,引導(dǎo)民眾的投資理財?shù)暮侠眍A(yù)期,進(jìn)而減少市場上盲目炒房的投機性交易,促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性健康發(fā)展。同時應(yīng)當(dāng)營造良好環(huán)境使金融市場有序發(fā)展,降低交易摩擦成本,促進(jìn)信息公開透明,讓更多民眾能接觸并敢于投資風(fēng)險收益溫和的證券、基金及其他投資理財產(chǎn)品,擁有更合理的資產(chǎn)配置。結(jié)束語稅制的設(shè)計是復(fù)雜的議題。改革稅種不但要考慮本身設(shè)計的合理性,更要研究與其他現(xiàn)存稅制之間可能的配合與沖突,還要全局分析與其他相關(guān)部門的互動。房產(chǎn)稅的征收關(guān)系到公眾的親身利益,與社會和諧、經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān),法律與細(xì)則正式落地前,仍需綜合考慮各個城市的人口流動、住房市場情況,不