年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)

二零零五年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析東莞市場(chǎng)部分2005年1月25日一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況2005年?yáng)|莞全市完成生產(chǎn)總值2182.44億元,比上年增長(zhǎng)了19.3%,并再次入選“中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市”第12位；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資562.08億元,增長(zhǎng)31.4%,其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資129.44億元,占固定資產(chǎn)投資比例23％，比去年同期上漲1.26個(gè)百分點(diǎn)，；農(nóng)村居民人均純收入9842元,增長(zhǎng)8.4%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22882元,增長(zhǎng)11.5%；進(jìn)出口總額達(dá)743.72億美元，同比增長(zhǎng)15.3％，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差74.87億美元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)500.01億元，同比增長(zhǎng)17.2％；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額新增1728.28億元，比年初增長(zhǎng)20.7％。2005年?yáng)|莞經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭東莞市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走勢(shì)（示例）社會(huì)消費(fèi)品零售額社會(huì)消費(fèi)品零售額17.2%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11.5%FAI城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11.5%FAI31.4%GDP19.3%數(shù)據(jù)來(lái)源:東莞市統(tǒng)計(jì)局2005年?yáng)|莞GDP增長(zhǎng)率位于周邊五市最高,顯示出強(qiáng)勢(shì)的發(fā)展勁頭華南區(qū)域主要城市GDP增長(zhǎng)率（示例）珠海13.1%深圳13%廣州珠海13.1%深圳13%廣州15%中山15.2%東莞19.3%數(shù)據(jù)來(lái)源:各地統(tǒng)計(jì)局二、投資和資金來(lái)源：1、房地產(chǎn)投資分析：1）、投資額同比增長(zhǎng)38.5%，增幅下滑幅度大在緊縮性土地政策和金融政策調(diào)控下，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景判斷不明而選擇放低開(kāi)發(fā)建設(shè)速度，部分企業(yè)因資金緊張也造成開(kāi)發(fā)進(jìn)度減緩，2005年的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度出現(xiàn)了下滑，累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資129.44億元，同比增長(zhǎng)38.5％,增幅比上年回落66.94個(gè)百分點(diǎn)。從圖1中可以看出,2005年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度均低于2003年和2004年的增長(zhǎng)水平。3）、土地購(gòu)置面積大幅度增長(zhǎng)2005年土地總成交面積為351.22萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)20.53%,增幅比去年上升24.36個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)土地成交金額44.53億元。從圖2可以看出,近三年總成交面積走勢(shì)，可以體現(xiàn)政府較強(qiáng)的宏觀調(diào)控能力，保持土地公開(kāi)掛拍后交易量的平穩(wěn)性，商住用地需求量基本保持穩(wěn)定。2、開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu)分析1）、政策的緊縮將帶來(lái)市場(chǎng)的硬沖擊2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金共籌集164.26億元，同比增長(zhǎng)47.27%。其中第一資金來(lái)源為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金,為60.64億元,比上年增長(zhǎng)67.22%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源的36.77%；第二大資金來(lái)源是定金和預(yù)售款,達(dá)54.45億元,增長(zhǎng)了23.64%,占全部資金來(lái)源的33.15%,國(guó)內(nèi)銀行貸款為12.68億元,下降了12.5%,占資金來(lái)源的7.72%。從以上數(shù)據(jù)分析,明顯的特征是受宏觀政策的影響,東莞銀行貸款比較下降,自籌資金大幅度上漲,可以體現(xiàn)出本地開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力。實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30％計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70％來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30％的資金來(lái)自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在43.4％以上。如果再加上土地儲(chǔ)備貸款、流動(dòng)資金貸款和建筑企業(yè)貸款等，則開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)自于銀行貸款的比重會(huì)更高。單一的房地產(chǎn)金融支撐著房地產(chǎn)的整個(gè)體系，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的硬沖擊。2)、房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比趨于穩(wěn)定此項(xiàng)指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)。由于東莞長(zhǎng)期使用鎮(zhèn)以上地方項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資，我們也將用該該指標(biāo)代替全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，其包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。2005年，東莞全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為562.08億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額所占比重達(dá)23％，比去年同期上漲1.26個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比趨于合理穩(wěn)定。通過(guò)對(duì)近幾年?yáng)|莞該指標(biāo)的分析,目前全市房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)比例比較合理,并能保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。3、開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)下降投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)利用非自籌資金占總投資資金來(lái)源的比例,反映開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)大小,也反映籌資結(jié)構(gòu)的健康合理性與否。風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的取值區(qū)間為(0，1),該值越大,說(shuō)明投資風(fēng)險(xiǎn)越高。2005年?yáng)|莞的投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.63,比上年減少了4.39個(gè)百分點(diǎn),開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)逐步減少,籌資結(jié)構(gòu)也逐漸趨于合理。05年的信貸政策主要有房貸利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn),人民幣小幅度升值等,銀行開(kāi)始緊縮銀根,自籌資金的比例有所加大,控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。三、商品房供應(yīng)分析：1、新開(kāi)工面積和竣工面積減少：東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭,供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化。2003年以來(lái),東莞房地產(chǎn)施工面積出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，05年全市房地產(chǎn)施工面積1127.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.15%，這是東莞房地產(chǎn)年施工面積首次突破1000萬(wàn)平方米,創(chuàng)下有史以來(lái)的新高；而新開(kāi)工面積和竣工面積出現(xiàn)了不同程度的下降,05年新開(kāi)工面積為239.91萬(wàn)平方米,與去年的256.08萬(wàn)平方米相比,減少了6.3%?？⒐っ娣e為101.78萬(wàn)平方米,比上年下降25%,整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了近三年的竣工面積的大幅度的下降。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)放緩開(kāi)發(fā)步伐新開(kāi)工面積占施工面積的比例，整個(gè)指標(biāo)屬于前瞻性指標(biāo)。2005年該比例為21.33％，自從2002年開(kāi)始該指標(biāo)達(dá)到67.7%的頂峰后就持續(xù)下滑，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心的不足和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目真實(shí)意圖不明。3、炒地?zé)岢币廊徊粶p新增土地可建面積與新建商品房開(kāi)工面積之比是表明一、二級(jí)市場(chǎng)是否協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標(biāo)。2005年該指標(biāo)為2.55，開(kāi)始低于2004年的4.03。開(kāi)發(fā)商手中囤積了大量的土地,近年來(lái)土地升值上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)的上漲速度,土地升值帶來(lái)的厚利超過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。土地成交面積的減少是該指標(biāo)下降的最主要原因，該指標(biāo)值反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)地價(jià)趨于平穩(wěn)預(yù)期，亦反映政府管理部門(mén)調(diào)控市場(chǎng)的政策效果。4、潛在供給巨大、市場(chǎng)面臨消化風(fēng)險(xiǎn)2005年，東莞房地產(chǎn)施工面積與竣工面積倍數(shù)比為11.5，未來(lái)兩年的供應(yīng)量放大。兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨著巨大的消化壓力。從圖中可以很明顯的看出,2005該指標(biāo)比2004年高出近一倍,也創(chuàng)下了歷史新高。四、新建商品房分析：1、新建商品房供應(yīng)量同比微增、總量巨大2005年全年,東莞市批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目個(gè)數(shù)273個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積576.11萬(wàn)平方米,比去年同期的批準(zhǔn)預(yù)算售面積的561.68萬(wàn)平方米相比增長(zhǎng)2.57%。其中住宅441.92萬(wàn)平方米；商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積79.61萬(wàn)平方米。2、新建商品房占房地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)面積94.12%商品房批準(zhǔn)預(yù)售量也不單純是一個(gè)新增的概念，它包含了新增土地和存量土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房屋供應(yīng)量。2005年，東莞市土地出讓的總規(guī)劃建筑面積為612萬(wàn)平方米，商品房批準(zhǔn)預(yù)售量是同期新增房地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)面積的94.12%，從這個(gè)數(shù)據(jù)看，2005年?yáng)|莞商品房的開(kāi)發(fā)力度很大。3、各大開(kāi)發(fā)商加大了在“新區(qū)”開(kāi)拓市場(chǎng)的力度新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積區(qū)域分布變化情況表：(單位：萬(wàn)㎡)從2005年各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量分布圖可以看出，南城、東城、萬(wàn)江、莞城四區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售面積為251.4萬(wàn)平方米，占全市批準(zhǔn)預(yù)售面積的43.64％，東城和南城依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)；常平、樟木頭、長(zhǎng)安、虎門(mén)和塘廈等五個(gè)比較發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)批準(zhǔn)預(yù)售面積為138.7萬(wàn)平方米，占全市批準(zhǔn)預(yù)售面積的24.08%。綜觀2005年?yáng)|莞市各鎮(zhèn)區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售情況，大朗、萬(wàn)江等鎮(zhèn)區(qū)的市場(chǎng)潛力一直看好，顯示了各大開(kāi)發(fā)商加大了在“新區(qū)”開(kāi)拓市場(chǎng)的力度。五、商品房需求狀況分析：1、需求狀況1）、商品房銷售面積連續(xù)兩年下滑房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2005年,東莞全市商品房銷售面積達(dá)208.65萬(wàn)平方米,比04年同期的211.5萬(wàn)平方米下降了2.85萬(wàn)平方米,比03年的218.46萬(wàn)平方米減少近10萬(wàn)平方米,東莞商品房連續(xù)出現(xiàn)兩年的下滑。其中商品住宅銷售176.13萬(wàn)平方米,,比去年的151.42萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)了16%,其中別墅成交量達(dá)25.25萬(wàn)平方米,基本同去年持平。非住宅類商品房銷售面積達(dá)32.52萬(wàn)平方米,比上年同期的60.08萬(wàn)平方米下降了近5成。2）、商品房空置面積的減少截至2005年12月底，全市商品房空置面積102.15萬(wàn)平方米，同比下降11.38%。其中，住宅空置面積73.82萬(wàn)平方米，下降19%；辦公樓空置面積10.26萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)476%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積16.31萬(wàn)平方米，下滑12.87%。從空置時(shí)間來(lái)看，商品房待銷面積為32.21平方米，同比增加31.15％，滯銷&積壓的商品房為69.93萬(wàn)平方米，同比減少22.91％，占整個(gè)商品房空置總量的68.46％。其中住宅待銷面積為25.41萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.96％，滯銷&積壓的住宅為48.41萬(wàn)平方米，同比減少30.91％。房地產(chǎn)空置數(shù)據(jù)表（萬(wàn)m2）總數(shù)住宅非住宅空置面積102.1473.8228.3205年其待銷32.2125.416.8滯銷56.7239.6717.05中積壓13.218.744.47空置面積115.2791.4323.8404年其待銷24.5621.363.2滯銷63.3147.2416.07中積壓27.422.834.57空置面積-11.39%-19.26%18.79%同比其待銷31.15%18.96%112.50%(%)滯銷-10.41%-16.02%6.10%中積壓-51.79%-61.72%-2.19%合理空置(待銷部分)占空置總量31.54%,,不合理空置(滯銷和積壓部分)占空置總量的68.46%,而2004年同期的這兩個(gè)比例是21.31%和78.69%。也就是說(shuō),在空置時(shí)間結(jié)構(gòu)上,合理空置同比上升而不合理空置同比下降。3)、新建商品房空置率為20.64%；吸納率上漲18.36個(gè)百分點(diǎn)。新建商品房空置率反映新房供應(yīng)和需求匹配狀況的指標(biāo)。該指標(biāo)一般應(yīng)保持10—15％為宜，空置率過(guò)高過(guò)低既表示市場(chǎng)的過(guò)冷過(guò)熱，又將引發(fā)商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)。2005年新建商品房空置率20.64%,低于2004年1.13個(gè)百分點(diǎn),高于正常的波動(dòng)范圍；2005年商品房吸納率為102.32%,同比去年的83.96%增長(zhǎng)了18.36個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積的大幅度減少是兩個(gè)指標(biāo)下降的主要原因。4）、消化系數(shù)小幅度增長(zhǎng)“商品房消化系數(shù)”是通過(guò)計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)吸納量占市場(chǎng)供應(yīng)量的比值，反映市場(chǎng)消化能力。為了全面衡量市場(chǎng)供求和交易情況，這里的三個(gè)系數(shù)分別在不同層次反映市場(chǎng)消化能力。結(jié)合現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料，這里只針對(duì)一手市場(chǎng)。從歷年平均來(lái)看，一般有約兩成的竣工面積為不可銷售面積（包括公建、回遷補(bǔ)償和配套設(shè)施等），因此可銷比例k取為0.8；有效商品房消化系數(shù)在前一系數(shù)的基礎(chǔ)上，假設(shè)滿足待銷面積將在未來(lái)12個(gè)月被均勻吸納的條件，而暫不考慮滯銷&積壓面積的影響；總體商品房消化系數(shù)則假設(shè)滿足全部空置面積將在未來(lái)12個(gè)月被均勻地吸納的條件。該系數(shù)越大，說(shuō)明市場(chǎng)越活躍，消化能力越強(qiáng)。三個(gè)商品房消化系數(shù)在2005年均較2004年同期上升，其中，對(duì)新增商品房的消化能力上漲31.96％；有效商品房消化系數(shù)同比增加15.72％；若考慮市場(chǎng)總體供應(yīng)，則總體商品房消化系數(shù)同比上漲21.28％。新增商品房消化系數(shù)、有效商品房消化系數(shù)、總體商品房消化系數(shù)等三個(gè)市場(chǎng)指標(biāo)均較去年同期上升。銷售面積下降的速度的要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于竣工面積的25％的下降速度，因此出現(xiàn)了消化系數(shù)小幅度的增幅。5）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效率影響未來(lái)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)通過(guò)對(duì)商品房銷售額與開(kāi)發(fā)投資額進(jìn)行比較，05年該比例為45.99％，要低于04年同期的比值。反映東莞的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率不高，而且也表明目前的空置量過(guò)高，這樣將影響未來(lái)的房地產(chǎn)投資規(guī)模和開(kāi)、竣工面積。2、住宅市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)分析：在需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，05年住宅整體市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的變化，120平方米以下的小戶型二、三房單位成交量明顯減少，而大戶型的高檔住宅單位重新得到市場(chǎng)的青睞，購(gòu)房者中的本省戶籍比例上揚(yáng)，境外戶籍比例下降。1）、購(gòu)房者中外地需求占70%東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)外地需求呈現(xiàn)逐年上升的勢(shì)頭。2005年商品住宅交易中外地個(gè)人購(gòu)房所占比重約為70％左右，大量外地人購(gòu)房形成了強(qiáng)勢(shì)購(gòu)買(mǎi)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放性則直接帶來(lái)較高的購(gòu)買(mǎi)力水平。3）、二房以下的單位比例下降，三房以上單位上升從分戶型需求量來(lái)看，三房作為市場(chǎng)上主流戶型地位牢不可破，近占6成，其次是兩房,但有所下降。其他戶型供應(yīng)套數(shù)都有增長(zhǎng)。2）、80㎡單位同比下降幅度6％、120㎡以上單位成交比例上升從05年住宅銷售的戶型面積看，銷售最大的依然是80-120平方米的單位，達(dá)7527套，占總銷量的47.68％，但相對(duì)去年同期的54％下降了7個(gè)百分點(diǎn)。2005年出現(xiàn)的一個(gè)較為明顯的變化是，80平方米的以下的單位，成交量明顯減少，所占比例同比下降幅度約7％。120平方米以上單位成交比例明顯上升，占總成交量的比例由04年的21％上升到目前的34％。大三房需求有上升趨勢(shì)。4）、3000元以上的單位出現(xiàn)了不同的程度的上升從圖中可以看出，3000元以上的單位出現(xiàn)了不同的程度的上升，2000-3000元價(jià)位的單位成交數(shù)量和成交比例出現(xiàn)了下滑。六、成交價(jià)格分析1、商品房?jī)r(jià)格上漲7.26%2005年,東莞全市商品房平均銷售價(jià)格為2853元/平方米,同比增長(zhǎng)7.26%；其中商品住宅平均成交單價(jià)為2771元/平方米,同比上漲16.42%；別墅平均成交單價(jià)為5279元/平方米,同比上漲了35.6%；非別墅住宅成交單價(jià)為12.6%,同比上漲了12.6%。2005年?yáng)|莞房?jī)r(jià)繼續(xù)旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭主要房?jī)r(jià)指標(biāo)走勢(shì)（示例）別墅35.6%商品房7.62%別墅35.6%商品房7.62%住宅16.42%非別墅住宅12.6%數(shù)據(jù)來(lái)源:東莞市房地產(chǎn)交易所2、住宅價(jià)格的增長(zhǎng)超過(guò)居民收入增長(zhǎng)速度；房?jī)r(jià)收入比處于正常范圍內(nèi)2005年?yáng)|莞住宅均價(jià)16.42%的增長(zhǎng)率要高于城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)11.5%的增長(zhǎng)率,一般來(lái)說(shuō),如果要保持市場(chǎng)和保障的合理比例,房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)應(yīng)該要低于城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)速度,但由于東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的還屬于初級(jí)發(fā)展階段,真實(shí)的房?jī)r(jià)水平被長(zhǎng)期的壓制,近期漲幅要高于居民收入增長(zhǎng)速度是屬于正常。2005年,東莞的房?jī)r(jià)收入比為4.76倍,因此我們可以認(rèn)為東莞房?jī)r(jià)并不是虛高的。3、房?jī)r(jià)上漲成因分析:1)、建筑成本上漲帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲隨著現(xiàn)階段土地成本、建筑成本、配套成本以及隱性成本等大幅增長(zhǎng)，各種因素的綜合發(fā)力勢(shì)必推動(dòng)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。而在建筑成本中占據(jù)相當(dāng)比例的建筑材料（包括鋼材、水泥、砂石等）價(jià)格的持續(xù)飆升，更是引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的直接導(dǎo)火索。2)、物價(jià)指數(shù)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲商品房作為一種特殊的商品，當(dāng)然不能游移于整個(gè)物價(jià)體系之外，一定會(huì)受物價(jià)大環(huán)境的影響。因?yàn)槲飪r(jià)上漲帶動(dòng)工資、利率、租金等上漲，生產(chǎn)成本提高，引發(fā)產(chǎn)品價(jià)格全面上漲。3)、產(chǎn)品素質(zhì)提高房子品質(zhì)功能較以前有了很大提升?，F(xiàn)在人們的居住觀念提高，對(duì)材質(zhì)、環(huán)境、園林、采光等提出了更高更個(gè)性化的要求，這就迫使開(kāi)發(fā)商不得不在房屋品質(zhì)上多動(dòng)腦筋精益求精。自然房?jī)r(jià)也上漲。4)、土地政策和基準(zhǔn)地價(jià)加大房?jī)r(jià)上漲壓力05年土地總成交單價(jià)1315元/平方米,同比上漲42%，其中商住土地總成交單價(jià)為2054元/平方米,同比增長(zhǎng)81%。按照全國(guó)平均算，地價(jià)一般在房?jī)r(jià)的30-50％，地價(jià)的上漲拉升了房?jī)r(jià)。5)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整提升均價(jià)――產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中高檔物業(yè)比例增多,特別是別墅市場(chǎng)上漲的幅度,拉升了整體均價(jià)。6)、本地開(kāi)發(fā)商壟斷地位制約房?jī)r(jià)上漲幅度處于本地實(shí)力開(kāi)發(fā)商的起主導(dǎo)作用的影響下東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)，眾多中小開(kāi)發(fā)商和外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商僅僅是市場(chǎng)價(jià)格的的追隨者，2006年，一些本地實(shí)力發(fā)展商如光大地產(chǎn)、中信集團(tuán)等相繼有一些大項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)將普遍提高銷售價(jià)格，上漲預(yù)計(jì)10％，從而東莞房地產(chǎn)整體價(jià)格將得到拉升，漲幅的程度要具體根據(jù)其余開(kāi)發(fā)商的策略特點(diǎn)。7)、中心區(qū)域房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊效應(yīng)東莞房?jī)r(jià)多年波動(dòng)不大，與過(guò)度分散的行政區(qū)劃有相當(dāng)大的關(guān)系，隨著中心區(qū)綜合建筑體的成片興起，政府資源等各種資源在同一區(qū)域的高度聚集，在城市中心區(qū)的優(yōu)越性和便利性會(huì)吸引越來(lái)越多的其它區(qū)域人口向中心區(qū)遷移，中心城區(qū)與其它區(qū)域之間的價(jià)格級(jí)差開(kāi)始顯現(xiàn)，中心城區(qū)也當(dāng)仁不讓的成為房?jī)r(jià)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。05年中心區(qū)樓盤(pán)銷售均價(jià)的提升引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲。七、二手房市場(chǎng)的交易狀況分析1、二手市場(chǎng)成交量同比增長(zhǎng)52%2005年,二手商品房成交面積為139.95萬(wàn)平方米,,比去年同期的91.87萬(wàn)平方米上漲了52%;成交金額為16.4億元,比上年同期的11.1億元,上漲了48%。其中住宅成交面積達(dá)83.12萬(wàn)平方米,比上年同期的63.6萬(wàn)平方米上升了24.8%.非住宅成交面積為56.83萬(wàn)平方米,比去年同期的25.27萬(wàn)平方米增加了125%。2、二手市場(chǎng)成交單價(jià)下降3.12%2005年,東莞二手房成交單價(jià)為1172元/平方米,比去年同期的1209元/平方米,下降了3.12%；其中商品住宅平均銷售單位均價(jià)為1377元/平方米,同比上漲了13%。3、一二手房?jī)r(jià)固定比例逐漸變大東莞的一二手房?jī)r(jià)基本保持在2：1的比例，2005年二手房占同期一手房的2771元/平方米的43.8%，但也注意到兩者穩(wěn)定的比例有潛在的擴(kuò)大走勢(shì)，一手房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度要高于二手房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，由于長(zhǎng)期二手低于一手房一倍的價(jià)格，并且一手拉動(dòng)二手，二手房?jī)r(jià)還有的上升余地，但短期內(nèi)上漲幅度不會(huì)很大。4、二手住宅成交特征分析成交單位特征方面,二手市場(chǎng)與一手市場(chǎng)同步,2005年,二手住宅仍然是80-120平方米戶型占主導(dǎo)地位,達(dá)4021套,占總成交套數(shù)8085套的五成,戶型方面,三房單位成交達(dá)4428套,占住宅成交套數(shù)8085套的55%。八、2006年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、住宅商品房上漲11.31%據(jù)預(yù)測(cè)，2006年?yáng)|莞商品房銷售均價(jià)為3121元/平方米,比2005年上漲7.57%；住宅銷售均價(jià)為3029元/平方米,同比將上漲9.31%。同時(shí)根據(jù)預(yù)測(cè)到的2006年將出現(xiàn)產(chǎn)品的升級(jí),需求結(jié)構(gòu)變動(dòng)的特征――小戶型產(chǎn)品增加、高檔洋房項(xiàng)目增多,預(yù)估產(chǎn)品轉(zhuǎn)變將引動(dòng)均價(jià)上調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。因此住宅銷售均價(jià)（預(yù)測(cè)）為3084元/平方米,同比上漲11.31%。結(jié)合東莞的近年來(lái)的GDP增長(zhǎng)速度以及城鎮(zhèn)人均收入增長(zhǎng)速度,這是政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者各方均可接受的增長(zhǎng)速度,也是政府宏觀調(diào)控成績(jī)的體現(xiàn)。2、商品房銷售面積微漲經(jīng)過(guò)東莞連續(xù)兩年的住宅成交量的徘徊不前，以及城區(qū)住宅價(jià)格突破3500元購(gòu)買(mǎi)心理上限的影響，持幣待購(gòu)的客戶群將部分入市，預(yù)計(jì)2006年住宅整體市場(chǎng)交易量微漲，估計(jì)將以2%為支點(diǎn),上下波動(dòng)1個(gè)百分點(diǎn),即1%-3%。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量上漲幅度大,市場(chǎng)消化壓力進(jìn)一步擴(kuò)大預(yù)測(cè)2006年?yáng)|莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為156.4億元,同比上漲21%,增幅下降15個(gè)百分點(diǎn)；施工面積為1250萬(wàn)平方米,同比上漲11.1%；竣工面積為134萬(wàn)平方米,同比上漲31.66%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量上漲幅度大,市場(chǎng)消化壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。4、“住宅供需缺口仍將繼續(xù)”根據(jù)對(duì)2006年新推樓盤(pán)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析,以及結(jié)合2005年?yáng)|莞建設(shè)局公布的房地產(chǎn)預(yù)警數(shù)據(jù)分析——預(yù)計(jì)2006年住宅市場(chǎng)中，供需錯(cuò)位現(xiàn)象仍將繼續(xù)，特別是鎮(zhèn)區(qū)140平方米以上的戶型面積單位為供應(yīng)主流。5、“城區(qū)四、五環(huán)周邊區(qū)域