年呼和浩特市房地產市場運行情況及年預測

2006年呼和浩特市房地產市場運行情況及2007年預測HYPERLINK\l"_Toc156059575"一、當前房地產市場主要情況2HYPERLINK\l"_Toc156059576"1、房地產開發(fā)投資情況2HYPERLINK\l"_Toc156059577"2、土地開發(fā)情況2HYPERLINK\l"_Toc156059578"3、商品房價格情況3HYPERLINK\l"_Toc156059579"4、空置房情況4HYPERLINK\l"_Toc156059580"5、二手房市場情況5HYPERLINK\l"_Toc156059581"6、房地產市場銷售基本情況6HYPERLINK\l"_Toc156059582"7、商品房價格指數比較7HYPERLINK\l"_Toc156059583"二、房地產市場運行的特點及值得關注的問題8HYPERLINK\l"_Toc156059584"1、住宅市場銷售價格繼續(xù)增長銷售量呈下降態(tài)勢8HYPERLINK\l"_Toc156059585"2、商品房供求結構問題仍需加大力度調整9HYPERLINK\l"_Toc156059586"3、市場需求萎縮9HYPERLINK\l"_Toc156059587"三、2007年呼和浩特市市場走勢分析10HYPERLINK\l"_Toc156059588"1、自住需求進入觀望期，房地產市場交易量萎縮，房價漲幅趨緩10HYPERLINK\l"_Toc156059589"2、市場將更加規(guī)范、透明11HYPERLINK\l"_Toc156059590"3、明年價格仍將維持上升趨勢11HYPERLINK\l"_Toc156059591"4、房地產開發(fā)企業(yè)的盈利模式將發(fā)生改變12HYPERLINK\l"_Toc156059592"5、應該加強輿論引導，促進市場健康發(fā)展12HYPERLINK\l"_Toc156059593"四、有關房地產行業(yè)方面的幾點建議132006年呼和浩特市房地產市場運行情況及2007年預測2005年下半年房地產投資增速和房價上漲快，供求結構不和理的矛盾依然突出，伴隨著國家新一輪宏觀調控政策的出臺，房地產業(yè)成為2006年國家宏觀調控的重點行業(yè)之一，5月末，相關部門接連出臺了《關于調控住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見》等一系列與房地產宏觀調控有關規(guī)定、政策和措施，國家關于穩(wěn)定房價的各項部署，得到了社會各界的廣泛支持。根據國務院的決策部署，我市結合本地實際，深入分析當地房地產市場形勢、研究制定貫徹落實國務院宏觀調控決策的具體措施，落實了加強稅收征管的有關規(guī)定，重拳整頓規(guī)范市場秩序，加強了土地和規(guī)劃調控力度，增加普通商品住房和經濟適用住房供應量，強化住房保障制度，加快了廉租房建設。隨著穩(wěn)定住房價格各項調控的逐步落實，一些調控效果開始顯現，住房供應結構開始改善，商品住房價格漲幅趨緩，房地產開發(fā)用地供應總量得到控制，結構有所改善，房地產市場秩序逐步規(guī)范，房地產市場調控正朝著預期發(fā)展。以下針對我市2006年房地產市場運行情況進行分析，并對2007年市場走勢作初步預測。一、當前房地產市場主要情況1、房地產開發(fā)投資情況2006年呼和浩特市在2005年高位增長的基礎上再創(chuàng)新高，全市累計完成房地產開發(fā)投資50.16億元，比上年增長43.91%；占全社會固定投資總額的11.09%（截止11月）。在房地產開發(fā)投資中,住宅完成投資32.79億元，占房地產開發(fā)投資的65.38%，比上年下降1.21個百分點,比上年增長41.29%。其中經濟適用房完成投資3.7億，比上年增長123%；辦公樓完成投資3.26億元，比上年下降11.65%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資9.77億元，比上年增長61.%。圖12006年與2005年5-12月房地產開發(fā)投資情況2、土地開發(fā)情況2006年全市完成開發(fā)土地面積228.63萬平方米，同比增長123.62%；本年購置土地面積370.56萬平方米，同比增長40.1%；土地開發(fā)投資3.6億元，同比增長121.85%。圖2完成土地開發(fā)面積與購置土地情況3、商品房價格情況2006年商品房均價3541元／m2，商品住宅均價2729元／m2，同比分別增長5.9%和5.8%。2006年商品房價格4-6月漲幅略高，基本平穩(wěn)增長，商品住房價格6-8月小幅上漲之后基本平穩(wěn)增長。與上年相比，上半年商品房一直在高位增長，1月份增長38個百分點，5月份雖然下降幅度較大，但仍然以11個百分點的漲幅上漲。8月份回落到9個百分點，12月分回落到近6個百分點。商品住房6月以前也是以兩位數的幅度增長，7月后一直回落，到12月份回落到5.8個百分點。圖32006年商品房與商品住房與2005年同比增長情況4、空置房情況2006年，呼和浩特商品房空置一年以上面積36.29萬平方米，同比增長了7.69%，其中住宅14.43萬平方米，占空置面積的39.8%，同比下降了10%；商業(yè)營業(yè)用房12.12萬平方米，占空置面積的33.4%。比上年下降了18.3%；辦公用房8.4萬平方米，占空置面積的23%，比上年增長了100%；其他用房1.34萬平方米，占空置面積的3.7%，比上年下降了1.47%。圖42006年空置房構成5、二手房市場情況2006年呼和浩特二手房成交面積163.35萬m2，其同比增長了6.95%，環(huán)比增長3.32%，其中二手住宅107.24萬m2，占二手房成交面積的65.65%，同比下降了3.52%，環(huán)比增長了4.37%。二手房價格同比始終是兩位數增長，3-5月份下降到18%后又繼續(xù)上漲，二手住房的增長趨勢與二手房基本一致。圖52006年二手房同比增長狀況6、房地產市場銷售基本情況2006年呼和浩特商品房竣工面積122.9萬平方米，比上年同期下降19.38%，其中住宅竣工面積86.37萬平方米，比上年同期下降18.23%。商品房銷售面積總計達到143.47萬平方米，其中商品住宅銷售面積為118.62萬平方米。商品房累計可售面積為262.82萬平方米，與上年同比增長27.1％，比上月增長8.49%。其中商品住宅累計可售面積90萬平方米，同比增長51.37％，比上月增長0.46%；商品房現售面積120.28萬平方米，同比下降14.89％，比上月上升11.33％。其中商品住宅現售面積98.16萬平方米，同比下降17.18%，比上月增長10.88%。商品房預售面積23.19萬平方米，同比增長了181.77%，比上月增長了25.76%，其中商品住宅預售20.46萬平方米，同比增長了157.68%，比上月增長了24.76%。從分月銷售看，實際登記銷售面積各月銷售量比較穩(wěn)定。圖62006年實際登記銷售面積情況圖72006年7-12月二手房銷售套數7、商品房價格指數比較2006年上半年呼和浩特市商品房價格增長幅度較大，其中有房地產市場正處于成長上升階段、原來基礎標準較低及政府政策不適等因素。在全國70個城市中，4-7月份商品房屋銷售價格指數排在第2-3位，8月降到第5位，9月繼續(xù)下降到第8位，10月和11月下降到16和18位；新建商品住宅價格指數4-7月排在3-5位，8月和9月下降到第6和第12位，10月和11月下降到第22和第21位；二手住宅價格指數6月份之前在3或4位，7-9月份排在8-10位，10月和11月分別下降到第16和第18位。二、房地產市場運行的特點及值得關注的問題1、住宅市場銷售價格繼續(xù)增長銷售量呈下降態(tài)勢盡管今年房價漲幅有所回落，但總體上房價仍然上漲，如7月后同比漲幅一直回落，到年底增長5.8個百分點。雖然今年國家頒布了政策試圖控制房價，從前面的分析可以看出，今年成交價格總體趨勢仍然呈上漲態(tài)勢。可見，政策的具體貫徹還需要等待一段時間。從7-12月銷售套數情況來看，銷售套數逐月增加，12月銷售套數達到12231套，1月份僅為714套。但增長幅度在下降。同比下降了4.73%。圖82006年7-12月銷售套數2、商品房供求結構問題仍需加大力度調整宏觀調控幾個月來，通過對市場供應和需求的控制，房地產市場供應結構得到進一步調整，供求矛盾得到了改善。但目前市場上供應的商品住宅絕大部分是120M2以上大戶型，占銷售面積的33.28%，90M2以下的中、低價和中、小戶型的普通商品住宅占銷售面積的35.64%，100-120M2的占17.93%。如2006年批準預售的商品住宅中120M2以上的占了56.35%，比2005年底增加32個百分點；100-120M2的占17.52%，比05年底減少了5.08個百分點；100M2以下的占26.14%，比05年底減少了27.57個百分點，而登記銷售100M2以下的占48.8%。表明國家政策對住宅市場結構的調整沒有到位，導致大部分在建住宅項目在產品上沒有真正調整。3、市場需求萎縮新政出臺后，在強勢媒體的頻繁“轟炸”下，消費者出于“買漲不買跌”的心理預期，越來越多的購房人選擇了持幣觀望，等待房價的進一步走低，市場觀望氣氛較濃。由于購房需求的部分延后及刻意減少，商品住房的成交量雖然是逐漸上漲，但一直處于低位徘徊，成交量小幅縮減。一方面，供應量客觀帶動了需求的縮減；另一方面，國家宏觀調控政策，投資購房的需求被打壓，也是需求量下降的主要原因之一。圖92006年8-12月銷售套數增長情況三、2007年呼和浩特市市場走勢分析1、自住需求進入觀望期，房地產市場交易量萎縮，房價漲幅趨緩隨著近兩年全市住宅開發(fā)建設工程的大面積啟動，2006年房地產施工面積增加，占“十五”期間得35.6%，但當年竣工率只占18.9%，使跨年工程增加，商品住房供應總量持續(xù)累積，加上新政的實施為過度狂熱的買賣心理降了溫，使得房地產市場交易更趨理性。在此背景下，供給方面，首先嚴格控制新項目審批，首先是通過制定“70，90”的新建住房比例規(guī)定，調整新增住房結構，集中完成在建工程項目，增加商品房的有效供給量，其次通過征收土地閑置費、收回土地使用權等措施加大對存量土地進入市場的擠壓力度。同時，要求各地方政府優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應。需求方面，通過增加首付款比例，提高住房按揭貸款利率，征收營業(yè)稅和二手房所得稅，限制境外機構和個人購買非自用房地產等抑制和打擊投資和投機需求，自住需求通過引導回歸理性。2、市場將更加規(guī)范、透明在剛剛召開的中央經濟工作會議中，肯定了今年的宏觀調控，明年將會加強宏觀調控的力度。房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)，預測明年房地產的宏觀調控將會加大力度。比如穩(wěn)定房價、加大信貸稅收力度等調控政策實施細則的進一步出臺。隨著房地產業(yè)市場化運作機制的不斷健全，呼市房地產市場的規(guī)范化工作將是未來政府工作的重點。為了營造良好的房地產市場發(fā)展環(huán)境，未來市場調控的重點將由總量調控逐步轉為制度、規(guī)范建設，變政策強制手段為環(huán)境約束控制，改直接干預為間接影響。為了規(guī)范市場管理，增強市場信息透明度，建議已經建立的房地產信息管理系統(tǒng)，應加快市場預警預報研究的準備工作；應加快完善房地產信息管理系統(tǒng)的缺失部分。根據市政府的住房建設規(guī)劃精神，爭取將普通住宅成為未來幾年供應的主流產品，限價房、廉租房、經濟適用房明年爭取批量入市。3、明年價格仍將維持上升趨勢今年的供應和需求均受到了一定程度的抑制，但明年的住宅市場將呈現高層住宅集中投放的趨勢，以及政策執(zhí)行的延續(xù)性，可見，明年住宅市場價格仍存在相當大的上漲空間，預計價格將呈現穩(wěn)定上升態(tài)勢。4、房地產開發(fā)企業(yè)的盈利模式將發(fā)生改變首先由于房地產開發(fā)企業(yè)的負債水平普遍較高，因此兩次加息直接增加了房地產開發(fā)企業(yè)的資金成本。其次，最近國務院發(fā)布的《關于加強土地調控有關問題的通知》及國務院駁回國土資源部上報的《全國土地利用總體綱要》均說明我國土地緊縮政策將長期持續(xù)存在。針對土地的調控政策的實施一方面是從嚴控制新增建設用地，使將來的土地供應趨緊，土地資源更加稀缺。另一方面還通過提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準、嚴格控制減免稅、建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度等手段，提高土地征用成本。土地供應的長期趨緊，土地征用成本的提高，土地由協(xié)議轉讓轉為公開轉讓、地價必須在短期內全額支付使房地產開發(fā)企業(yè)獲取土地的成本趨于上升。再次，“70，90”的住房結構的規(guī)定使房地產的建安成本和配套成本增加。最后，由于國家關于稅收