年呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及年預(yù)測(cè)

2006年呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及2007年預(yù)測(cè)HYPERLINK\l"_Toc156059575"一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要情況2HYPERLINK\l"_Toc156059576"1、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2HYPERLINK\l"_Toc156059577"2、土地開發(fā)情況2HYPERLINK\l"_Toc156059578"3、商品房?jī)r(jià)格情況3HYPERLINK\l"_Toc156059579"4、空置房情況4HYPERLINK\l"_Toc156059580"5、二手房市場(chǎng)情況5HYPERLINK\l"_Toc156059581"6、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售基本情況6HYPERLINK\l"_Toc156059582"7、商品房?jī)r(jià)格指數(shù)比較7HYPERLINK\l"_Toc156059583"二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)及值得關(guān)注的問題8HYPERLINK\l"_Toc156059584"1、住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格繼續(xù)增長(zhǎng)銷售量呈下降態(tài)勢(shì)8HYPERLINK\l"_Toc156059585"2、商品房供求結(jié)構(gòu)問題仍需加大力度調(diào)整9HYPERLINK\l"_Toc156059586"3、市場(chǎng)需求萎縮9HYPERLINK\l"_Toc156059587"三、2007年呼和浩特市市場(chǎng)走勢(shì)分析10HYPERLINK\l"_Toc156059588"1、自住需求進(jìn)入觀望期，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎縮，房?jī)r(jià)漲幅趨緩10HYPERLINK\l"_Toc156059589"2、市場(chǎng)將更加規(guī)范、透明11HYPERLINK\l"_Toc156059590"3、明年價(jià)格仍將維持上升趨勢(shì)11HYPERLINK\l"_Toc156059591"4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利模式將發(fā)生改變12HYPERLINK\l"_Toc156059592"5、應(yīng)該加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展12HYPERLINK\l"_Toc156059593"四、有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)方面的幾點(diǎn)建議132006年呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及2007年預(yù)測(cè)2005年下半年房地產(chǎn)投資增速和房?jī)r(jià)上漲快，供求結(jié)構(gòu)不和理的矛盾依然突出，伴隨著國家新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)成為2006年國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)之一，5月末，相關(guān)部門接連出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見》等一系列與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有關(guān)規(guī)定、政策和措施，國家關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的各項(xiàng)部署，得到了社會(huì)各界的廣泛支持。根據(jù)國務(wù)院的決策部署，我市結(jié)合本地實(shí)際，深入分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、研究制定貫徹落實(shí)國務(wù)院宏觀調(diào)控決策的具體措施，落實(shí)了加強(qiáng)稅收征管的有關(guān)規(guī)定，重拳整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)了土地和規(guī)劃調(diào)控力度，增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量，強(qiáng)化住房保障制度，加快了廉租房建設(shè)。隨著穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格各項(xiàng)調(diào)控的逐步落實(shí)，一些調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始改善，商品住房?jī)r(jià)格漲幅趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量得到控制，結(jié)構(gòu)有所改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正朝著預(yù)期發(fā)展。以下針對(duì)我市2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行分析，并對(duì)2007年市場(chǎng)走勢(shì)作初步預(yù)測(cè)。一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要情況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2006年呼和浩特市在2005年高位增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資50.16億元，比上年增長(zhǎng)43.91%；占全社會(huì)固定投資總額的11.09%（截止11月）。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中,住宅完成投資32.79億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的65.38%，比上年下降1.21個(gè)百分點(diǎn),比上年增長(zhǎng)41.29%。其中經(jīng)濟(jì)適用房完成投資3.7億，比上年增長(zhǎng)123%；辦公樓完成投資3.26億元，比上年下降11.65%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資9.77億元，比上年增長(zhǎng)61.%。圖12006年與2005年5-12月房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2、土地開發(fā)情況2006年全市完成開發(fā)土地面積228.63萬平方米，同比增長(zhǎng)123.62%；本年購置土地面積370.56萬平方米，同比增長(zhǎng)40.1%；土地開發(fā)投資3.6億元，同比增長(zhǎng)121.85%。圖2完成土地開發(fā)面積與購置土地情況3、商品房?jī)r(jià)格情況2006年商品房均價(jià)3541元／m2，商品住宅均價(jià)2729元／m2，同比分別增長(zhǎng)5.9%和5.8%。2006年商品房?jī)r(jià)格4-6月漲幅略高，基本平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品住房?jī)r(jià)格6-8月小幅上漲之后基本平穩(wěn)增長(zhǎng)。與上年相比，上半年商品房一直在高位增長(zhǎng)，1月份增長(zhǎng)38個(gè)百分點(diǎn)，5月份雖然下降幅度較大，但仍然以11個(gè)百分點(diǎn)的漲幅上漲。8月份回落到9個(gè)百分點(diǎn)，12月分回落到近6個(gè)百分點(diǎn)。商品住房6月以前也是以兩位數(shù)的幅度增長(zhǎng)，7月后一直回落，到12月份回落到5.8個(gè)百分點(diǎn)。圖32006年商品房與商品住房與2005年同比增長(zhǎng)情況4、空置房情況2006年，呼和浩特商品房空置一年以上面積36.29萬平方米，同比增長(zhǎng)了7.69%，其中住宅14.43萬平方米，占空置面積的39.8%，同比下降了10%；商業(yè)營業(yè)用房12.12萬平方米，占空置面積的33.4%。比上年下降了18.3%；辦公用房8.4萬平方米，占空置面積的23%，比上年增長(zhǎng)了100%；其他用房1.34萬平方米，占空置面積的3.7%，比上年下降了1.47%。圖42006年空置房構(gòu)成5、二手房市場(chǎng)情況2006年呼和浩特二手房成交面積163.35萬m2，其同比增長(zhǎng)了6.95%，環(huán)比增長(zhǎng)3.32%，其中二手住宅107.24萬m2，占二手房成交面積的65.65%，同比下降了3.52%，環(huán)比增長(zhǎng)了4.37%。二手房?jī)r(jià)格同比始終是兩位數(shù)增長(zhǎng)，3-5月份下降到18%后又繼續(xù)上漲，二手住房的增長(zhǎng)趨勢(shì)與二手房基本一致。圖52006年二手房同比增長(zhǎng)狀況6、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售基本情況2006年呼和浩特商品房竣工面積122.9萬平方米，比上年同期下降19.38%，其中住宅竣工面積86.37萬平方米，比上年同期下降18.23%。商品房銷售面積總計(jì)達(dá)到143.47萬平方米，其中商品住宅銷售面積為118.62萬平方米。商品房累計(jì)可售面積為262.82萬平方米，與上年同比增長(zhǎng)27.1％，比上月增長(zhǎng)8.49%。其中商品住宅累計(jì)可售面積90萬平方米，同比增長(zhǎng)51.37％，比上月增長(zhǎng)0.46%；商品房現(xiàn)售面積120.28萬平方米，同比下降14.89％，比上月上升11.33％。其中商品住宅現(xiàn)售面積98.16萬平方米，同比下降17.18%，比上月增長(zhǎng)10.88%。商品房預(yù)售面積23.19萬平方米，同比增長(zhǎng)了181.77%，比上月增長(zhǎng)了25.76%，其中商品住宅預(yù)售20.46萬平方米，同比增長(zhǎng)了157.68%，比上月增長(zhǎng)了24.76%。從分月銷售看，實(shí)際登記銷售面積各月銷售量比較穩(wěn)定。圖62006年實(shí)際登記銷售面積情況圖72006年7-12月二手房銷售套數(shù)7、商品房?jī)r(jià)格指數(shù)比較2006年上半年呼和浩特市商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度較大，其中有房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)上升階段、原來基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)較低及政府政策不適等因素。在全國70個(gè)城市中，4-7月份商品房屋銷售價(jià)格指數(shù)排在第2-3位，8月降到第5位，9月繼續(xù)下降到第8位，10月和11月下降到16和18位；新建商品住宅價(jià)格指數(shù)4-7月排在3-5位，8月和9月下降到第6和第12位，10月和11月下降到第22和第21位；二手住宅價(jià)格指數(shù)6月份之前在3或4位，7-9月份排在8-10位，10月和11月分別下降到第16和第18位。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)及值得關(guān)注的問題1、住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格繼續(xù)增長(zhǎng)銷售量呈下降態(tài)勢(shì)盡管今年房?jī)r(jià)漲幅有所回落，但總體上房?jī)r(jià)仍然上漲，如7月后同比漲幅一直回落，到年底增長(zhǎng)5.8個(gè)百分點(diǎn)。雖然今年國家頒布了政策試圖控制房?jī)r(jià)，從前面的分析可以看出，今年成交價(jià)格總體趨勢(shì)仍然呈上漲態(tài)勢(shì)?？梢?，政策的具體貫徹還需要等待一段時(shí)間。從7-12月銷售套數(shù)情況來看，銷售套數(shù)逐月增加，12月銷售套數(shù)達(dá)到12231套，1月份僅為714套。但增長(zhǎng)幅度在下降。同比下降了4.73%。圖82006年7-12月銷售套數(shù)2、商品房供求結(jié)構(gòu)問題仍需加大力度調(diào)整宏觀調(diào)控幾個(gè)月來，通過對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和需求的控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步調(diào)整，供求矛盾得到了改善。但目前市場(chǎng)上供應(yīng)的商品住宅絕大部分是120M2以上大戶型，占銷售面積的33.28%，90M2以下的中、低價(jià)和中、小戶型的普通商品住宅占銷售面積的35.64%，100-120M2的占17.93%。如2006年批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中120M2以上的占了56.35%，比2005年底增加32個(gè)百分點(diǎn)；100-120M2的占17.52%，比05年底減少了5.08個(gè)百分點(diǎn)；100M2以下的占26.14%，比05年底減少了27.57個(gè)百分點(diǎn)，而登記銷售100M2以下的占48.8%。表明國家政策對(duì)住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整沒有到位，導(dǎo)致大部分在建住宅項(xiàng)目在產(chǎn)品上沒有真正調(diào)整。3、市場(chǎng)需求萎縮新政出臺(tái)后，在強(qiáng)勢(shì)媒體的頻繁“轟炸”下，消費(fèi)者出于“買漲不買跌”的心理預(yù)期，越來越多的購房人選擇了持幣觀望，等待房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走低，市場(chǎng)觀望氣氛較濃。由于購房需求的部分延后及刻意減少，商品住房的成交量雖然是逐漸上漲，但一直處于低位徘徊，成交量小幅縮減。一方面，供應(yīng)量客觀帶動(dòng)了需求的縮減；另一方面，國家宏觀調(diào)控政策，投資購房的需求被打壓，也是需求量下降的主要原因之一。圖92006年8-12月銷售套數(shù)增長(zhǎng)情況三、2007年呼和浩特市市場(chǎng)走勢(shì)分析1、自住需求進(jìn)入觀望期，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎縮，房?jī)r(jià)漲幅趨緩隨著近兩年全市住宅開發(fā)建設(shè)工程的大面積啟動(dòng)，2006年房地產(chǎn)施工面積增加，占“十五”期間得35.6%，但當(dāng)年竣工率只占18.9%，使跨年工程增加，商品住房供應(yīng)總量持續(xù)累積，加上新政的實(shí)施為過度狂熱的買賣心理降了溫，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)交易更趨理性。在此背景下，供給方面，首先嚴(yán)格控制新項(xiàng)目審批，首先是通過制定“70，90”的新建住房比例規(guī)定，調(diào)整新增住房結(jié)構(gòu)，集中完成在建工程項(xiàng)目，增加商品房的有效供給量，其次通過征收土地閑置費(fèi)、收回土地使用權(quán)等措施加大對(duì)存量土地進(jìn)入市場(chǎng)的擠壓力度。同時(shí)，要求各地方政府優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)。需求方面，通過增加首付款比例，提高住房按揭貸款利率，征收營業(yè)稅和二手房所得稅，限制境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買非自用房地產(chǎn)等抑制和打擊投資和投機(jī)需求，自住需求通過引導(dǎo)回歸理性。2、市場(chǎng)將更加規(guī)范、透明在剛剛召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，肯定了今年的宏觀調(diào)控，明年將會(huì)加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)測(cè)明年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將會(huì)加大力度。比如穩(wěn)定房?jī)r(jià)、加大信貸稅收力度等調(diào)控政策實(shí)施細(xì)則的進(jìn)一步出臺(tái)。隨著房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制的不斷健全，呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化工作將是未來政府工作的重點(diǎn)。為了營造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，未來市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)將由總量調(diào)控逐步轉(zhuǎn)為制度、規(guī)范建設(shè)，變政策強(qiáng)制手段為環(huán)境約束控制，改直接干預(yù)為間接影響。為了規(guī)范市場(chǎng)管理，增強(qiáng)市場(chǎng)信息透明度，建議已經(jīng)建立的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，應(yīng)加快市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)研究的準(zhǔn)備工作；應(yīng)加快完善房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的缺失部分。根據(jù)市政府的住房建設(shè)規(guī)劃精神，爭(zhēng)取將普通住宅成為未來幾年供應(yīng)的主流產(chǎn)品，限價(jià)房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房明年?duì)幦∨咳胧小?、明年價(jià)格仍將維持上升趨勢(shì)今年的供應(yīng)和需求均受到了一定程度的抑制，但明年的住宅市場(chǎng)將呈現(xiàn)高層住宅集中投放的趨勢(shì)，以及政策執(zhí)行的延續(xù)性，可見，明年住宅市場(chǎng)價(jià)格仍存在相當(dāng)大的上漲空間，預(yù)計(jì)價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利模式將發(fā)生改變首先由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債水平普遍較高，因此兩次加息直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本。其次，最近國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》及國務(wù)院駁回國土資源部上報(bào)的《全國土地利用總體綱要》均說明我國土地緊縮政策將長(zhǎng)期持續(xù)存在。針對(duì)土地的調(diào)控政策的實(shí)施一方面是從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，使將來的土地供應(yīng)趨緊，土地資源更加稀缺。另一方面還通過提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格控制減免稅、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度等手段，提高土地征用成本。土地供應(yīng)的長(zhǎng)期趨緊，土地征用成本的提高，土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)為公開轉(zhuǎn)讓、地價(jià)必須在短期內(nèi)全額支付使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地的成本趨于上升。再次，“70，90”的住房結(jié)構(gòu)的規(guī)定使房地產(chǎn)的建安成本和配套成本增加。最后，由于國家關(guān)于稅收