房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于車位產(chǎn)權(quán)及稅收的處理

房地產(chǎn)企業(yè)地下車位出租一、地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬介定問題第一種情形，停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售，此時開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應(yīng)得到法律保護(hù)。第二情形，如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個別業(yè)主簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)。第三種情形，地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，開發(fā)商也無權(quán)出售。二、銷售地下車庫涉及的稅金（一）營業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)的單位和個人為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。因而，個人銷售房產(chǎn)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%.（二）企業(yè)所得稅根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，按適用稅率計算繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，出售房屋所取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)的成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金后的余額為計稅依據(jù)，按適用稅率計算繳納土地增值稅。（四）城市維護(hù)建設(shè)稅根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》及其相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅以實際繳納營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按適用稅率計算繳納。（五）教育費附加按實際繳納營業(yè)稅稅額的3%計算繳納。（六）印花稅根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及實施細(xì)則規(guī)定，所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征稅項目，按合同所載金額萬分之五計稅貼花。三、出租地下車庫房產(chǎn)稅如何繳納根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅[2005]181號）的規(guī)定：（一）、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。（二）、自用的地下建筑，按以下方式計稅：1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%]×1.2%.2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。（三）、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》文件的規(guī)定：第三條房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。第四條房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)（試行稿）的通知》的規(guī)定：（六）租賃業(yè)租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。根據(jù)上述規(guī)定，出租地下停車位應(yīng)按規(guī)定以租金收入為計稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅。四、房產(chǎn)公司出租地下車位一次性收費如何納稅根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，針對轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)取得的收入，貴公司應(yīng)繳納以下稅款：1.營業(yè)稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國稅函〔2005〕83號）規(guī)定，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率為5%，計稅依據(jù)為取得的租賃收入。2.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象。房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。根據(jù)此規(guī)定，地下車庫屬于房產(chǎn)范疇，應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。對房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按出租收入的12%征收房產(chǎn)稅。3.企業(yè)所得稅。車位租賃收入組成企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入。企業(yè)所得稅法實施條例第十九條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。深圳實行過渡期企業(yè)所得稅優(yōu)惠稅率，2010年企業(yè)所得稅稅率為22%.4.城鎮(zhèn)土地使用稅。對車位所擁有的土地使用權(quán)面積，應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確定的標(biāo)準(zhǔn)，按期繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。5.印花稅。房屋租賃合同屬于印花稅征稅范圍，應(yīng)按合同總金額的千分之一繳納印花稅。五、一次性收取地下車位租金涉稅操作要點（一）、簽定合同1.地下車位只能出租不能出售地下車位經(jīng)核實原屬“人防工程”，但國家有相關(guān)規(guī)定“人防工程”的地下車庫，所有權(quán)歸國家所有，既不計入公用建筑面積，也不得出售產(chǎn)權(quán)，但可出租車位，收入歸投資人所有。2.租賃期限不得超過20年根據(jù)我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。”也就是說，法律只能保護(hù)您對這個車庫擁有20年的租賃使用權(quán)，超過20年的，法律不予保護(hù)。3、明確約定租金及其支付方式1）乙方需在簽定本合同時將車位租賃費一次性向甲方支付。收取費用后，不再退費。2）乙方承租停車位的租金為每一車位每年人民幣元[車位租賃費一次性收費金額/租賃期限（20年）].3）如果業(yè)主不愿意買車位，開發(fā)商也不能隨便將車位出售給小區(qū)以外的車輛，“除非該小區(qū)的地下車庫直接連接小區(qū)外的路面，否則業(yè)主完全有理由不讓小區(qū)以外的車輛駛進(jìn)小區(qū)的地面道路，因為小區(qū)的地面道路屬于共有部位?！保ǘ?、收入確認(rèn)1、營業(yè)稅收入確認(rèn)舊政：對一次性收取若干年內(nèi)所有租賃費收入的，屬于預(yù)收性質(zhì)。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）的規(guī)定，單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽時，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費用、預(yù)收定金等），其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間以按照財務(wù)會計制度的規(guī)定，該項預(yù)收性質(zhì)的價款被確認(rèn)為收入的時間為準(zhǔn)。而按財務(wù)會計制度的規(guī)定，應(yīng)在整個受益期內(nèi)分期確認(rèn)收入。新政：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。企業(yè)在會計核算中，對于采用長期出租一次性收取租金方式的，根據(jù)合同約定的日期和金額確認(rèn)租金收入，提前收取的在實際收取租金當(dāng)期確認(rèn)租金收入。2、房產(chǎn)稅收入確認(rèn)對房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按出租收入的12%征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是按年征收、分期繳納，納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。對一次性取得的若干年的租賃收入應(yīng)按在整個受益期內(nèi)分期確認(rèn)收入，按規(guī)定計算繳納房產(chǎn)稅。3、企業(yè)所得稅收入確認(rèn)對于車位銷售的企業(yè)所得稅問題，由于房地產(chǎn)企業(yè)都是一次性通過成本對象或公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)入銷售成本，所以收到的銷售款也應(yīng)當(dāng)一次性計入企業(yè)所得稅收入。（三）、開具發(fā)票銷售地下停車位開具發(fā)票分兩種情況：1、銷售永久使用權(quán)的，視同商品房銷售，應(yīng)開具《商品房銷售（結(jié)算）專用發(fā)票》。2、銷售臨時使用權(quán)的，視同服務(wù)業(yè)中租賃行為，應(yīng)開具《服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》。（四）、稅收優(yōu)惠按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條（十九）款規(guī)定；從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。（五）、稅務(wù)溝通產(chǎn)權(quán)若不屬于開發(fā)商，稅收政策不夠明確，一般按照實質(zhì)重于形式的原則繳納房產(chǎn)稅。具體執(zhí)