房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算辦法

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算辦法》第一章總則第一條為了加強(qiáng)企業(yè)的成本、費(fèi)用核算，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算方法，根據(jù)《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，結(jié)合******實(shí)際情況及管理要求，特制定本辦法。第二條本辦法適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位。第二章成本核算的對象及要求第三條成本核算對象一般應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互相混淆、串戶。成本核算對象應(yīng)結(jié)合工程地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高及施工隊(duì)伍等因素，分別做以下處理：1．一般的開發(fā)項(xiàng)目以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概(預(yù))算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程項(xiàng)目為成本核算對象。2．同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對象。3．對于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。第四條各成本項(xiàng)目的預(yù)算成本(計(jì)劃成本)和實(shí)際成本的核算范圍，計(jì)算口徑必須一致。第五條成本核算應(yīng)根據(jù)計(jì)算期內(nèi)已完工程實(shí)際消耗和實(shí)際價(jià)格，按照"權(quán)責(zé)發(fā)生制"的原則，分別進(jìn)行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確及時(shí)。按照"收益與費(fèi)用配比"的原則，正確使用"待攤費(fèi)用"和"預(yù)提費(fèi)用"科目。第三章成本項(xiàng)目和開支范圍第六條根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目分為：1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；2．前期工程費(fèi)；3．建筑安裝工程費(fèi)；4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；5．公共配套設(shè)施費(fèi)；6．開發(fā)間接費(fèi)(開發(fā)企業(yè)沒有二級管理機(jī)構(gòu)則無此項(xiàng)目)。第七條成本開支范圍一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：1．土地征用費(fèi)：土地、青苗、集體財(cái)產(chǎn)、私人財(cái)產(chǎn)、平整農(nóng)田補(bǔ)償費(fèi)、新菜田基金。2．耕地占用稅。3．勞動(dòng)力安置費(fèi)：安置勞動(dòng)力單位補(bǔ)貼款、農(nóng)轉(zhuǎn)工級差補(bǔ)貼，超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)等。4．地上地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指私產(chǎn)發(fā)價(jià)、搬家費(fèi)、拆遷費(fèi)、伐樹費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、清理費(fèi)、安置動(dòng)遷用戶支出，地上地下市政管線拆改費(fèi)。拆遷舊建筑物回收的殘值沖減此成本費(fèi)用。二、前期工程費(fèi)1．規(guī)劃設(shè)計(jì)勘測費(fèi)：居住區(qū)總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、環(huán)境評估、水文、地質(zhì)勘察、測繪等費(fèi)用。2．三通一平：為達(dá)到施工要求而發(fā)生修建道路，通水通電及伴隨的破路、占地、維護(hù)、看管線、場地填土、平整費(fèi)用。3．前期不可預(yù)見的其他費(fèi)用。三、建筑安裝工程費(fèi)：列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目的各種建筑工程費(fèi)，含設(shè)備費(fèi)。四、公共配套設(shè)施費(fèi)：列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的，在開發(fā)區(qū)內(nèi)構(gòu)成獨(dú)立的非營業(yè)性建筑項(xiàng)目。如居委會(huì)、派出所、托兒所、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁；另外還有副食店、菜站、糧店、小吃店、郵局、中小學(xué)、文化站、奶站、門診所、衛(wèi)生站等。五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：開發(fā)區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施有開發(fā)區(qū)紅線內(nèi)道路及附屬設(shè)施；供水管線、高壓水泵房、環(huán)衛(wèi)設(shè)施。六、開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括開發(fā)人員的工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)(按工資總額14％提取計(jì)入)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、差旅交通費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、低值易耗品攤銷、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、物資消耗、技術(shù)開發(fā)費(fèi)，其他費(fèi)用等。第八條下列開支不得列入成本1．為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出。2．對外投資支出。3．沒收的財(cái)物、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金及企業(yè)贊助、捐贈(zèng)等支出。4．應(yīng)在應(yīng)付福利費(fèi)中列支的費(fèi)用。5．應(yīng)在期間費(fèi)用開支的費(fèi)用。6．國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種支出，國家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。第四章成本管理責(zé)任制第九條開發(fā)企業(yè)按照分級、歸口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合，責(zé)任到人的原則，建立健全與生產(chǎn)管理體制相適應(yīng)的責(zé)任制。第十條開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)全面的經(jīng)濟(jì)核算，負(fù)責(zé)編制計(jì)劃成本和降低成本措施，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目的概算，審查施工單位的概(預(yù))算，負(fù)責(zé)審定內(nèi)部結(jié)算價(jià)格，統(tǒng)一材料價(jià)格差異，辦理工程價(jià)款結(jié)算，核算開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本，負(fù)責(zé)編制和匯總年、季度成本報(bào)表。第十一條開發(fā)企業(yè)的經(jīng)理，對企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)全面責(zé)任。第十二條總會(huì)計(jì)師或行使總會(huì)計(jì)師職權(quán)的副經(jīng)理，協(xié)助經(jīng)理組織領(lǐng)導(dǎo)本企業(yè)的成本管理，正確執(zhí)行成本計(jì)劃，準(zhǔn)確核算成本，對本企業(yè)的成本管理和財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)。第十三條總經(jīng)濟(jì)師協(xié)助經(jīng)理管理計(jì)劃、經(jīng)營、預(yù)算等項(xiàng)工作，采取有效措施，節(jié)約投資，降低成本，對其經(jīng)濟(jì)效果負(fù)責(zé)。第十四條總工程師協(xié)助經(jīng)理管理規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)革新等工作，做到技術(shù)上先進(jìn)、合理，經(jīng)濟(jì)上節(jié)約、有實(shí)效，對各項(xiàng)技術(shù)組織措施的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)責(zé)。第十五條開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)部門對成本管理的責(zé)任是：參與開發(fā)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目評估；匯總計(jì)劃成本資料，制定本企業(yè)成本管理制度，監(jiān)督成本開支范圍；組織成本核算，考核成本計(jì)劃的執(zhí)行情況，對成本進(jìn)行預(yù)測、預(yù)控和分析；編制成本報(bào)表。第十六條開發(fā)公司各部門，應(yīng)結(jié)合本部的職責(zé)，在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，以財(cái)務(wù)部門為核心參與企業(yè)成本管理，向財(cái)務(wù)部門提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料，對本部門的成本管理負(fù)責(zé)。1．規(guī)劃部門。負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃，設(shè)計(jì)方案的選優(yōu)；按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)格控制開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模。2．經(jīng)營計(jì)劃部門。組織開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，對項(xiàng)目提出決策性建議，編制年度開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，執(zhí)行工期定額，嚴(yán)格控制建設(shè)周期；組織有關(guān)部門編制商品房銷售計(jì)劃、確定產(chǎn)品價(jià)格，負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)品預(yù)售、組織收取購房定金，及時(shí)辦理產(chǎn)品銷售，搜集并向有關(guān)部門提供市場信息。3．工程部門。按開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃征購建設(shè)用地，及時(shí)組織拆遷安置和地上、地下物的處理，及"七通一平"，減少前期工程費(fèi)用；按基本建設(shè)程序和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求組織工程實(shí)施；負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督、檢查，組織工程質(zhì)量的評定和竣工工程的質(zhì)量驗(yàn)收。4．材料部門。負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購供應(yīng)計(jì)劃，核算材料設(shè)備的價(jià)格，降低采購成本；健全保管和收發(fā)制度，加強(qiáng)材料、設(shè)備的管理；辦理收料與供料的結(jié)算手續(xù)，及時(shí)結(jié)算購房單位應(yīng)負(fù)擔(dān)的材料差價(jià)，降低材料成本。5．預(yù)算部門。參與開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，編制開發(fā)項(xiàng)目投資概算和審核施工圖預(yù)算；合理編制招標(biāo)工程的造價(jià)標(biāo)底；同有關(guān)部門簽訂經(jīng)濟(jì)合同并履行合同中的經(jīng)濟(jì)條款；編制計(jì)劃成本。6．行政管理部門。負(fù)責(zé)編制管理費(fèi)開支計(jì)劃，制定管理費(fèi)用的節(jié)約措施并組織實(shí)施；對管理費(fèi)用實(shí)行指標(biāo)分管，歸口負(fù)責(zé)。第五章計(jì)劃成本編制第十七條開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃成本必須以開發(fā)項(xiàng)目總體現(xiàn)劃為依據(jù)，由預(yù)算部門編報(bào)。一、編制計(jì)劃成本的依據(jù)1．經(jīng)批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃。2．工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算。3．經(jīng)建設(shè)銀行預(yù)算審查處審核的工程預(yù)算，平方米造價(jià)指標(biāo)、中標(biāo)價(jià)等。4．市政府發(fā)布的征用土地和動(dòng)遷的法規(guī)以及依法規(guī)而進(jìn)行征地動(dòng)遷的測算資料。5．中國人民銀行發(fā)布的有關(guān)貸款利率現(xiàn)行文件。6．管理費(fèi)用計(jì)算方法。7．市政府及其他有關(guān)部門制定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、編制計(jì)劃成本的作用1．是確定商品房價(jià)格的依據(jù)。2．是編制年度成本計(jì)劃，制定成本降低措施、內(nèi)部承包考核的依據(jù)。3．是控制、分析、考核成本支出的依據(jù)。4．經(jīng)建設(shè)銀行批準(zhǔn)可配合會(huì)計(jì)核算的開展。第十八條各單位編制所承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的年度成本計(jì)劃，分解為季、月度計(jì)劃。開發(fā)部匯總后，下達(dá)成本計(jì)劃指標(biāo)，協(xié)調(diào)與計(jì)劃成本的關(guān)系，并考核完成情況。第六章會(huì)計(jì)核算第十九條財(cái)務(wù)部門對成本核算對象進(jìn)行日常的會(huì)計(jì)核算工作，建立成本帳目，依據(jù)統(tǒng)一的核算辦法歸集分配成本費(fèi)用，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。第二十條成本費(fèi)用的歸集、分配根據(jù)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在建設(shè)開發(fā)過程中所發(fā)生的成本費(fèi)用，應(yīng)在下列科目中核算。一、土地開發(fā)本科目核算開發(fā)各種商品性建設(shè)場地所發(fā)生的各項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用。企業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地如果僅為商品房建設(shè)使用，且能分清使用對象，其成本費(fèi)用可直接記入"房屋開發(fā)"科目核算，如果開發(fā)的同一建設(shè)場地所發(fā)生成本費(fèi)用應(yīng)由兩個(gè)以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先通過本科目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傆浫胗嘘P(guān)房屋建設(shè)成本中。本科目下設(shè)立六個(gè)成本項(xiàng)目(下同)：1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；2．前期工程費(fèi)；3．建筑安裝工程費(fèi)；4．公共配套設(shè)施費(fèi)；5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；6．開發(fā)間接費(fèi)。(一)成本歸集，在建設(shè)過程中發(fā)生的成本費(fèi)用時(shí)：借：土地開發(fā)-××工程貸：銀行存款或應(yīng)付帳款××單位(二)成本結(jié)轉(zhuǎn)1．開發(fā)完成的商品性建設(shè)場地借：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)-××工程貸：土地開發(fā)-××工程2．開發(fā)完成后用于企業(yè)商品房建設(shè)的建設(shè)場地借：房屋開發(fā)-××工程貸：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)-××工程二、房屋開發(fā)本科目核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)的各種房屋(不含代建房)所發(fā)生的各項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用，本科目下設(shè)成本項(xiàng)目(同上)。(一)成本歸集在建設(shè)過程中發(fā)生各種成本費(fèi)用時(shí)，根據(jù)承包單位提出的工程價(jià)款結(jié)算帳單和支出的各種成本費(fèi)用發(fā)票。借：房屋開發(fā)-××工程貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-××單位(二)在房屋建設(shè)竣工后，應(yīng)及時(shí)按實(shí)際成本結(jié)帳。借：開發(fā)產(chǎn)品-××房屋貸：房屋開發(fā)-××工程(三)對不同步建設(shè)的未完配套設(shè)施，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，可以采取預(yù)提的方式預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)借：房屋開發(fā)-××工程貸：預(yù)提費(fèi)用-××工程配套設(shè)施費(fèi)(四)發(fā)生配套設(shè)施費(fèi)支出時(shí)借：配套設(shè)施開發(fā)-××工程貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-××單位(五)配套工程完工后，按實(shí)際支出沖減預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)借：預(yù)提費(fèi)用-××工程配套設(shè)施費(fèi)貸：配套設(shè)施開發(fā)-××工程實(shí)際支出數(shù)與預(yù)提費(fèi)用的差額。實(shí)際大于預(yù)提時(shí)，應(yīng)攤?cè)胗嘘P(guān)成本項(xiàng)目，數(shù)額較大時(shí)，應(yīng)視同待攤費(fèi)用，分期攤?cè)胗嘘P(guān)成本項(xiàng)目。實(shí)際支出小于預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)沖減有關(guān)成本項(xiàng)目。三、配套設(shè)施開發(fā)本科目核算非營業(yè)性配套設(shè)施與房屋建設(shè)不能同步和營業(yè)性配套設(shè)施所發(fā)生的建設(shè)費(fèi)用。本科目下設(shè)二個(gè)二級科目。即非營業(yè)性配套設(shè)施；營業(yè)性配套設(shè)施。(一)發(fā)生費(fèi)用時(shí)借：配套設(shè)施開發(fā)-營業(yè)性(或非營業(yè)性)配套設(shè)施-××工程貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-××單位(二)配套工程竣工驗(yàn)收后，按實(shí)際支出結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品-××配套設(shè)施貸：配套設(shè)施開發(fā)-營業(yè)性(或非營業(yè)性)配套設(shè)施-××工程四、代建工程開發(fā)本科目核算企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的除代建的土地、房屋以外的各種工程所發(fā)生的費(fèi)用支出。下設(shè)二級科目同上。(一)發(fā)生費(fèi)用時(shí)借：代建工程開發(fā)-××代建工程貸：應(yīng)付帳款(銀行存款)-××單位(二)代建工程竣工后，按實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品-代建工程-××工程貸：代建工程開發(fā)-××代建工程五、開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)偢鲀?nèi)部核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，先通過開發(fā)間接費(fèi)科目核算，季度末按在建工程完成的工作量進(jìn)行分配，季末一般無余額。計(jì)算公式：1．開發(fā)間接費(fèi)分?jǐn)傁禂?shù)＝(季開發(fā)間接費(fèi)用總計(jì)／季在建工程完成工作量)×100％2．某在建工程項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)問接費(fèi)＝分?jǐn)傁禂?shù)×某在建工程項(xiàng)目季度完成工作量。六、其他費(fèi)用的核算1．預(yù)提費(fèi)用：企業(yè)按規(guī)定從成本中預(yù)先提取，但尚未支付或發(fā)生的費(fèi)用。提取的原則應(yīng)根據(jù)哪期受益哪期預(yù)提的原則進(jìn)行，待實(shí)際支付后，據(jù)實(shí)調(diào)整預(yù)提費(fèi)用。2．待攤費(fèi)用：企業(yè)已經(jīng)支出，但需由本期或以后各期成本負(fù)擔(dān)的，分?jǐn)偲诓坏贸^一年的各項(xiàng)費(fèi)用，如果攤銷期超過一年時(shí)，應(yīng)在"遞延資產(chǎn)"中核算，但連續(xù)不得超過十二個(gè)月。第七章期間費(fèi)用的核算一、管理費(fèi)用企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)金、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、存貨盤虧毀損和報(bào)廢損失等其他費(fèi)用。二、財(cái)務(wù)費(fèi)用企業(yè)為籌籌集資金而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，包括企企業(yè)在經(jīng)營中中發(fā)生的利息息凈支出匯總總凈損失，調(diào)調(diào)劑的外匯手手續(xù)費(fèi)，金融融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)費(fèi)及企業(yè)籌資資中發(fā)生的其其他財(cái)務(wù)費(fèi)用用等。三、銷售售費(fèi)用企業(yè)為銷銷售產(chǎn)品或提提供勞務(wù)過程程中發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用，以以及專設(shè)的銷銷售機(jī)構(gòu)的各各項(xiàng)費(fèi)用。包包括在產(chǎn)品銷銷售過程中發(fā)發(fā)生的廣告費(fèi)費(fèi)、展覽費(fèi)、代代銷手續(xù)費(fèi)、銷銷售服務(wù)費(fèi)；；在產(chǎn)品銷售售前發(fā)生的改改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水水電費(fèi)等；專專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)構(gòu)人員工資、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、福利費(fèi)費(fèi)、折舊費(fèi)、修修理費(fèi)等。第八章成本分析析第二十一條企企業(yè)為了降低低成本，加強(qiáng)強(qiáng)成本管理，制制定降低成本本目標(biāo)，編制制成本計(jì)劃，加加強(qiáng)成本控制制，進(jìn)行成本本核算和成本本考核，并采采取各項(xiàng)措施施，保證完成成和超額完成成降低成本的的計(jì)劃要求，在在這個(gè)過程中中，為了挖掘掘降低成本的的潛力，尋找找降低成本的的途徑和方法法，應(yīng)經(jīng)常地地進(jìn)行成本分分析。第二十二二條成本分析