交房前風(fēng)險(xiǎn)管控

量入時(shí)間;2011/1/24發(fā):布時(shí)間二2011/1/27文件作者:程自龍：王毅:李潔懿所屬部門二集團(tuán)客戶儕值管理中心文檔標(biāo)題:龍湖項(xiàng)目基于客尸視角的交房風(fēng)臉前置管控指引＜NCi：L：L年1月修訂版）知識(shí)說(shuō)明：本文從客戶視角，為集團(tuán)內(nèi)各地區(qū)公司項(xiàng)目交付前風(fēng)院的風(fēng)險(xiǎn)管理提供指引.指明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管理的主導(dǎo)思想”處理策蠟-關(guān)鍵環(huán)節(jié)等,以加強(qiáng)鳳險(xiǎn)意識(shí)并提前碩控,保持并提高客戶滿意度口有模板與處理建議.并輔有案例參考口2D11年1月客服修訂版在原交房前風(fēng)險(xiǎn)管理指引的基礎(chǔ)上,增加開(kāi)盤(pán)前風(fēng)險(xiǎn)排查，以實(shí)現(xiàn)將交房前兩三月的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作前置到開(kāi)盤(pán)前口且交房風(fēng)險(xiǎn)管控也需要通過(guò)徉板點(diǎn)評(píng)與停止點(diǎn)檢查體系,通過(guò)過(guò)程昔理與階段性回顧的方式因?qū)崿F(xiàn)前控.（注1：紅線內(nèi)不利因素的范圍見(jiàn)€開(kāi)盤(pán)前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指引》）u二、本項(xiàng)目紅線外一公里現(xiàn)規(guī)劃有以下設(shè)施，在符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的前提下，仍可能對(duì)相鄰的住宅影響：〃（（注2：以下部位插圖，圖上對(duì)上述影響進(jìn)行標(biāo)注）〃1、項(xiàng)目的平面圖為輪廓圖，不體現(xiàn)綠地、水系、房屋位置.”2、用虛線表示項(xiàng)目外一公里."3、不利因素的范圍見(jiàn)《開(kāi)盤(pán)前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指引》）〃以下示例：~三、說(shuō)明〃1、以上信息，基于政府標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案，因規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案調(diào)整而導(dǎo)致信息變化的，俄最終政府批準(zhǔn)的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。因本公司無(wú)法控制的原因，可能存在其他不利因素或上述不利因素發(fā)生變化的，本公司不再另行通知和提不0+J2、本公司在制定鞘售價(jià)格時(shí)，已充分考慮以上不利因素的影響?？?、水■（特別提示龍沏—項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)及項(xiàng)目紅境外可能對(duì)業(yè)主生活產(chǎn)生不利影響的環(huán)境因素》旨在枷助客戶了解購(gòu)房的相關(guān)注意事項(xiàng)，并不構(gòu)成正式的杈利與義務(wù)的承諾與約束，如出現(xiàn)其內(nèi)容與實(shí)際狀況等不一致的情形，以實(shí)兩情況為準(zhǔn)，，〔注以本不利因素告知范本僅對(duì)內(nèi)容有要求，具體的格式、排版日各地區(qū)公司自行決定＞公司年—月—日45凡險(xiǎn)有以下特點(diǎn)：客觀1性、偶然性、損害性、不確定性、相對(duì)性（或可變性）°凰陵是可防可控的。1、及早發(fā)現(xiàn)、及早預(yù)防、及早處理、及早消化，“將風(fēng)險(xiǎn)卷胴在前端，將同題解決衣交付前”是節(jié)約資源、提高效率，保證交付成千、保證客戶滿意和保證項(xiàng)日正常運(yùn)營(yíng)的球要前提和甫■效手段，禽要高度重視。2、對(duì)于未能提前識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)忌，要牢記“亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)未唾”。（時(shí)間、工期泰成本）凡險(xiǎn)有顯性風(fēng)險(xiǎn)不隱性風(fēng)險(xiǎn)之分口顯性風(fēng)險(xiǎn)如合同風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等，隱性風(fēng)險(xiǎn)如承諾風(fēng)險(xiǎn)、活動(dòng)組織風(fēng)峻等。為便于理解，本文根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度從重到輕分為。風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度是可以轉(zhuǎn)化的口控制得力，則風(fēng)險(xiǎn)可以從重向輕轉(zhuǎn)化以致消滅于無(wú)形；不控制或控制不為，風(fēng)陵一旦爆■發(fā)則可能由輕向重轉(zhuǎn)化導(dǎo)致.更大楨失?；穗U(xiǎn)管理是指加何在一個(gè)肯定有風(fēng)改的環(huán)境里把風(fēng)峻減至最低的管理過(guò)存。當(dāng)中包括了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的蚩度、評(píng)怙布應(yīng)變策略口理想的風(fēng)險(xiǎn)菅理，是一連串排好優(yōu)先次疔的過(guò)程，位去中的可以引致最大扳失及氟可能發(fā)生的事情優(yōu)先處理、而相對(duì)鳳院較低的事情則押店處理口但現(xiàn)實(shí)情況里，這優(yōu)化的過(guò)程往往很難決定，因?yàn)轱L(fēng)歐和發(fā)生的可能性通常并不一致.所二要杈衡兩者的比童：.漢便作出最合適的決定.本指引所示種種風(fēng)喳.多由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人總負(fù)責(zé).客服牽法.在項(xiàng)目建設(shè)、銷售過(guò)程中定期回顧，逐步清理解決；最遲要在交房準(zhǔn)備工作中全面回顧清理解決，特別是遠(yuǎn)期房和三辿工程，更需特別注意。各地客服依據(jù)以下各原則項(xiàng)逐項(xiàng)排查后形成《風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》重要問(wèn)題重要問(wèn)題分解產(chǎn)重程度風(fēng)險(xiǎn)處理策略處理參考風(fēng)險(xiǎn)處理時(shí)機(jī)案例1字體消息記錄16“變頻”&增加；成號(hào)列合同簽署版本錯(cuò)誤業(yè)態(tài)錯(cuò)誤、不同批次房源配置不同錯(cuò)誤★★★預(yù)防答署補(bǔ)充協(xié)議使之符合實(shí)際狀態(tài)最佳時(shí)機(jī)：簽約后到交房前二三個(gè)月最晚時(shí)機(jī)：交房前用印刷好的住宅洛式臺(tái)“楓香庭商鋪產(chǎn)權(quán)誤簽"成都三千里業(yè)主為宅”的糾纏合同配置標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤—★★★預(yù)防答署補(bǔ)充協(xié)議使之符合實(shí)際狀態(tài)最佳時(shí)機(jī)：簽約后到交電箭—一小B重慶香樟林銷售合同中6案例，變頻二字帶來(lái)成2微滑波“內(nèi)墻內(nèi)保溫”m★★★自保為保誠(chéng)信按約履行Jr刖——1最晚時(shí)機(jī)：交店前房屋面積、層高、物管要標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)據(jù)類錯(cuò)誤—★★★預(yù)防贈(zèng)送區(qū)域的面積與宣同約定不符—★★★預(yù)防、自保贈(zèng)送區(qū)域的造型與合同約定不符—★★★預(yù)防、自保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤的個(gè)案可用筆識(shí)導(dǎo)致重大誤解、顯失公允角度換釜臺(tái)同；大面積的測(cè)繪出問(wèn)題.迫不得已也可以從重大誤解角度換簽。最佳時(shí)機(jī)：知曉后最晚時(shí)機(jī)：交房前重慶紫城天街商鋪物管錯(cuò)誤案例；重慶大城小凈空不足2.2N案例：重'字體消息記錄（寫(xiě)入合同時(shí)考慮到種種因素可能導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)做不到,應(yīng)作一定扣減；實(shí)施過(guò)程中除非萬(wàn)不得已，避免變更：現(xiàn)場(chǎng)盡量找補(bǔ)；做好現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法找補(bǔ)業(yè)主不接受的準(zhǔn)備。合同也可以約定：“合同約定的贈(zèng)送區(qū)域以現(xiàn)場(chǎng)為準(zhǔn)”，但溝通壓力較大；也可以約定aZZHn￥口/2-+wHi、1最隹時(shí)機(jī)：現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)送區(qū)域圍合完成，花園邊界放線完成取晚時(shí)機(jī)：交房刖一月北京香醍漫步別受、洋的花園面積實(shí)際達(dá)不到送，哪些不能送。消售合同中對(duì)花園邊框線敝模糊簡(jiǎn)化處理，建議不表4藍(lán)湖郡3-14消防回車場(chǎng)累例1;大量墅花園高差案例（告可里氏皓送區(qū)域應(yīng)|強(qiáng)防性說(shuō)冷）專項(xiàng)嗡收或竣備不能通過(guò)導(dǎo)攻達(dá)五到交房條件規(guī)劃瑜收、消防驗(yàn)收往往是難點(diǎn)★★★預(yù)防、自保其他工程觀感質(zhì)量問(wèn)題土建觀感與安裝觀感、裝修觀感★★★預(yù)防、自保結(jié)構(gòu)安全、隱蔽工程質(zhì)量1口］題板裂縫、鋼舫外露或鈴迎、模板夾i查、斷樁等★★★自保、轉(zhuǎn)移工序、工藝缺陷—★★★預(yù)防、自保整改，積極有效的溝通；爭(zhēng)取主管部門的理解與支持最隹時(shí)機(jī)：內(nèi)部自檢，麗E最旅時(shí)機(jī)：交房前重慶好望山竣備案例（響規(guī)劃?rùn)z收）；重慶楓（管網(wǎng)導(dǎo)響道踣，道踣進(jìn)而影響竣備.國(guó)天假蓋章導(dǎo)致無(wú)竣備手段交,字體工程未尚晨組織砌本、安裝、外裝等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)評(píng)；2、狠抓分戶檢驗(yàn)；嚴(yán)格控制向物業(yè)的移交：3、整改到規(guī)范許可的范圍內(nèi)，滿足行業(yè)基本最佳比理體系最晚用陶燦F機(jī)；工程質(zhì)量管:的質(zhì)量控制前期升入階生質(zhì)量榴查重慶江與城1820101平，整改過(guò)程中被業(yè)主戶檢驗(yàn)表系后補(bǔ)又被業(yè)二消息記錄］胃r.：-j?■人m號(hào)到，提供E發(fā)現(xiàn)）L辿程點(diǎn)評(píng)：2、采用略局標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行加強(qiáng)跚，讓業(yè)主放心,讓主管部□放心口3,必要時(shí)請(qǐng)根威第三方出具整改方案，實(shí)施完成后做專?"1,，嶼士最佳比理體茅最晚比段物由叵F機(jī)：工程質(zhì)量管出質(zhì)量控制前期六入階三所德商的反1里重慶龍湖西苑楓香庭大量出現(xiàn)板基例，重慶藍(lán)湖郡個(gè)別戶位在私挖亂程中暴露隱蔽工程,貴重問(wèn)題案例（2-15地下管網(wǎng)案例、2-1B底層承重按規(guī)定修復(fù)導(dǎo)軌巨額索唔案例）含理安排工序工期，嚴(yán)格工序交捋制度，加弼質(zhì)量抽查，強(qiáng)化樣板帶路，積極發(fā)最佳時(shí)機(jī)：設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成熟設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量管理悻系的質(zhì)量控制曷晚時(shí)機(jī)：前期介入階重慶龍湖西況、觀山水外墻滲水案江與城示范區(qū)涂料外儲(chǔ)流掛嚴(yán)重交二百丁文詞一建,酉FH哺變聞?lì)A(yù)售面積與實(shí)際測(cè)繪確核面制差異血血?dú)?、實(shí)測(cè)大于預(yù)住交房時(shí)收取面積補(bǔ)差款則弓1起業(yè)主爭(zhēng)議；2、贈(zèng)送的溢價(jià)空間（如花園、閣樓、架空層等）達(dá)不至順富差標(biāo)準(zhǔn)或有爭(zhēng)議★★★預(yù)防、自保、轉(zhuǎn)移精裝房的驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于椅裝房的產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與交付標(biāo)準(zhǔn)，因目前沒(méi)有成體系的規(guī)范，在交付時(shí)應(yīng)對(duì)客戶有引導(dǎo)，不然客戶會(huì)放大嗡收標(biāo)準(zhǔn)?！铩铩镱A(yù)防、自保、轉(zhuǎn)移客戶顯性利益不均衡帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)客戶時(shí)視線所及之處的產(chǎn)品硬件配置標(biāo)準(zhǔn)、景觀配置標(biāo)準(zhǔn)的差異引致心理不平衡所導(dǎo)致的不滿，進(jìn)而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)★★預(yù)防、自保、轉(zhuǎn)移1、根少測(cè)繪誤差，模糊區(qū)域前后采取相同的處理方法;2、爭(zhēng)取測(cè)繪主管部門的理解和支持；3、按照合同約定處理開(kāi)和業(yè)王政好溝濟(jì)，花:幾1葉叢灶心工g1、嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，2.開(kāi)放或預(yù)垃房時(shí)要和客戶溝通驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以管控業(yè)主預(yù)期；3、可能面臨業(yè)主持精裝質(zhì)量不合格的鑒士支爪立說(shuō)出該32言捫矢［4做好平衡。高溢價(jià)戶位配置上要芍慮客戶顯性利益；差異化處理要宣講給客戶知曉，如邊戶型景現(xiàn)和中戶型景觀的差異、不同的苗木配最佳時(shí)機(jī)：測(cè)繪報(bào)告初稿出具后，正式報(bào)告出且:前最晚時(shí)機(jī)：交房前北京施澗山、香醍漫步免案例■竽體最佳時(shí)配：樣板房展示階段做好客戶預(yù)期的控前最晚躋頤：開(kāi)放日后交房前重慶紫都城和現(xiàn)山水裝可以看出：石材裂紋、色差等都是業(yè)主比較在護(hù)問(wèn)題、反復(fù)整改不盡滿意度的。1最佳時(shí)瓦：圖說(shuō)階段解決最晚時(shí)機(jī)：開(kāi)放后交房前北京潴澗山、香醍漫步西班牙風(fēng)格業(yè)主木喜歡壑業(yè)主投訴植物品種、有周邊戶位好。消息記錄（1k型，冠幅不胭素的未盡告知住宅的噪音源異味源、塵源、景觀遮擋、車隹周邊、通風(fēng)口與過(guò)道、私家花園與公區(qū)辿孔景觀面差異、,安全防護(hù)欠隹,關(guān)犍的節(jié)點(diǎn)景觀消失或縮水、贈(zèng)齷間的使用、負(fù)一層的采光通風(fēng)1外圍代建地塊的規(guī)劃等；商鋪的交通組織、店招、停車等影響經(jīng)營(yíng)的彘★★銷售文件臧或缺失同-項(xiàng)目不同時(shí)期嘛售資料如廠告、,圖紙、樓書(shū)等等缺失，遇到間題無(wú)法追微舉證★★獺、自保?，轉(zhuǎn)移嚴(yán)格進(jìn)行不利因素公示,銷講在涉及到負(fù)面的板塊時(shí)不有意掩飾或故意削弱,客觀告知讓客戶自行選民要知胤校有十全十美的房孔定期回顧銷講資料以保持準(zhǔn)魄變化點(diǎn)和差異點(diǎn)經(jīng)設(shè)計(jì)后可用多種方丈逐步告知業(yè)主而不拖到交忖時(shí)等業(yè)主自行發(fā)現(xiàn)，從而限于被動(dòng)。最佳時(shí)機(jī)：開(kāi)盤(pán)前公示最晚時(shí)機(jī)簽約陸交房前重慶藍(lán)湖郡5-1-4三米房例;重慶弗萊明媚加王群訴案例；成都翠微翻'字體I預(yù)防建立相關(guān)銷售文件對(duì)外正式發(fā)布前的審核1存襠的管理機(jī)制以備查。最隹時(shí)機(jī):開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)前公示最晚時(shí)機(jī)：簽狗時(shí)而售證號(hào)與實(shí)際銷售樓1消息記錄林一致開(kāi)盤(pán)、開(kāi)放日等大型活動(dòng)期間的人身安全風(fēng)險(xiǎn)或意外傷害大群擁擠；迪、撐、般、拌導(dǎo)致受傷害；所謂的弱勢(shì)群體在此種情況下往往過(guò)渡維權(quán)，高額索贓且容易博取同情.陷我司干被動(dòng)★預(yù)防、自保交房交證類儀式帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)此類政績(jī)工程的總結(jié)表彰現(xiàn)場(chǎng)，給予客戶現(xiàn)場(chǎng)投訴的渠道和負(fù)面向預(yù)嚓光的機(jī)會(huì)★★預(yù)防、自保、轉(zhuǎn)移關(guān)鍵文件未公示加竣備資料、面積實(shí)測(cè)資料、質(zhì)保書(shū)、交房抽獎(jiǎng)活動(dòng)中的獲獎(jiǎng)?wù)呙麊蔚任募??！镱A(yù)防秩序維護(hù)5免責(zé)警示I工作人員帶領(lǐng)而非讓客戶自行出入；做好必要的安全訪護(hù)?，F(xiàn)場(chǎng)工作人員需要特別關(guān)注老入和小孩。畏住時(shí)孔，活動(dòng)前的布防、周密準(zhǔn)備、蛆致培訓(xùn)最晚時(shí)機(jī)：發(fā)生時(shí)及時(shí)有效的跟蹤處理重慶睿城商鋪開(kāi)盤(pán)期間案例；房交會(huì)期間弗萊車受傷案例；重慶悠山傷案例銷講說(shuō)安排時(shí)間趕早；活動(dòng)過(guò)程緊奏高效；問(wèn)題客戶另外邀約到訪時(shí)間；與主管部門、媒體達(dá)成一致,應(yīng)急處理預(yù)案與現(xiàn)場(chǎng)的有效溝通。最佳時(shí)瓦：活動(dòng)前的布防、周空準(zhǔn)備、細(xì)欽培訓(xùn)最晚時(shí)機(jī)：發(fā)生時(shí)及時(shí)有效的跟蹤處理與公關(guān)協(xié)調(diào)消息記錄，重慶弗萊明戈、現(xiàn)山水交房交證儀現(xiàn)場(chǎng)有效控制案例公示：公證：業(yè)主有理由要求出示原件，可禮貌約客戶另找時(shí)間看原件。最佳時(shí)凱，活動(dòng)前準(zhǔn)確公示最晚時(shí)機(jī)：交房時(shí)提供香氣業(yè)主只噓房未赴流程但投訴我公示質(zhì)保書(shū)案例工地意外事故預(yù)防、自保積極酉己合處理；整改，控制消息不外傳，以免引起無(wú)踹的負(fù)面猜疑最隹時(shí)機(jī)：發(fā)生前預(yù)防最晚時(shí)機(jī)：發(fā)生后及時(shí)處理重天西城天街工地火災(zāi)舍火火案例J字體行業(yè)相關(guān)政策變化導(dǎo)致的國(guó)陵★預(yù)防、自保積極應(yīng)殳；聯(lián)臺(tái)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)統(tǒng)一步調(diào)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，爭(zhēng)取主管部門的理解與支持最住時(shí)機(jī)；限蹤、導(dǎo)口向相關(guān)政策，最晚時(shí)機(jī)，有效的及時(shí)應(yīng)對(duì)成都2。典年度戶表政府考消息記錄市場(chǎng)變化導(dǎo)致客戶心態(tài)變化引起的風(fēng)險(xiǎn)任何杓依據(jù)的1司題點(diǎn)★★★預(yù)防、自保、轉(zhuǎn)移同理心：高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品和眠務(wù);嚕配；協(xié)助轉(zhuǎn)讓幫業(yè)主退出最隹時(shí)機(jī)，發(fā)生后就開(kāi)始價(jià)值感的空制處理；最晚時(shí)機(jī)：交房前花圈香醍降價(jià)風(fēng)波業(yè)主檔案資料外泄業(yè)主電話、通訊地址被泄，頻繁被裝修公同等騷擾，瓢向工作和生活★★★預(yù)防、自保、轉(zhuǎn)移表明和業(yè)主站在一起的立場(chǎng)，說(shuō)明業(yè)主受至!1矚擾的種種可能性而非開(kāi)發(fā)商一個(gè)渠道，和相關(guān)裝修公司做交涉，側(cè)面輔助業(yè)主維權(quán)：內(nèi)部檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)懲最佳時(shí)機(jī)：時(shí)外開(kāi)始報(bào)送資料時(shí)就開(kāi)始控制；最晚時(shí)機(jī)：交房前重慶成都北京多個(gè)項(xiàng)a出現(xiàn)類似怪引起業(yè)主投訴關(guān)注類別關(guān)注重意常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)行動(dòng)指南1、律續(xù)題-法底間同款合條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合同中規(guī)定的建設(shè)指標(biāo)（容枳率、綠化率等）以及配套建設(shè)指標(biāo)（如會(huì)所、居委會(huì)用房、物業(yè)管理用房、民警室、教育配套等，公司是否按其規(guī)定報(bào)批及逑設(shè)（有無(wú)漏留或分布在不同期交房的標(biāo)段中）如果合同對(duì)配套指標(biāo)及設(shè)施進(jìn)行（約定，交付的時(shí)候不能達(dá)到合同約定的條件，則要承擔(dān)違約責(zé)任。具體要看合同條款的約定容積率、綠化率等以及會(huì)所、居委會(huì)用房、物業(yè)隹否按此配備買賣合同及具補(bǔ)充條款是否采用集團(tuán)統(tǒng)一合同版本各地區(qū)公司應(yīng)使用集團(tuán)范本（可依各地情況修改）.并經(jīng)過(guò)集團(tuán)法務(wù)中心審批。不同項(xiàng)目在條文上有修改的也需要通過(guò)C我審批才能侔中檢查各尸型、不同批次合同是否祎不同版本，是Z本對(duì)合同條款有異議是否可以更改合同條款，合同附加條款是否經(jīng)過(guò)審核，由此產(chǎn)生的法律后果是否進(jìn)行評(píng)估已經(jīng)審定的條款原則上不得修改，如需修改要通過(guò)0A審批，并添加集團(tuán)法務(wù)中心會(huì)簽。參見(jiàn)集團(tuán)法務(wù)中心的統(tǒng)一合同補(bǔ)充條款：,字體語(yǔ)言表達(dá)是否存在歧義，可能得出對(duì)我方不利的結(jié)論（法務(wù)目核）關(guān)于會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、車位的所有權(quán)約定我司的補(bǔ)充協(xié)議里已有相應(yīng)的條款核實(shí)是否準(zhǔn)確關(guān)于庭院、露臺(tái)、地下室等部位的權(quán)益約定是否準(zhǔn)確分期建設(shè)的，對(duì)于配套等的分期交付是否有補(bǔ)充約定（法務(wù)目核）核實(shí)是臺(tái)在相應(yīng)的銷售說(shuō)辭和宣苻資料中有說(shuō)明消息記錄前期宣傳有誤的，補(bǔ)充條款是否有更正說(shuō)明1、是否清晰相應(yīng)變更；2、是否已時(shí)變更有更正說(shuō)明或通知；合同附圖商品房買賣合同附圖涉及使用功能的，名稱標(biāo)識(shí)及圖例是否準(zhǔn)確合同附圖如臬和交付現(xiàn)狀不符，我司將會(huì)承擔(dān)法律責(zé)任。Is保彩各地要瓶忌建區(qū)要在酣圖里面與港楚僮甬用途，盅推薦單線圖；2、核又於目關(guān)圖例與樣板間和設(shè)計(jì)施工圖是否匹配；附圖是否全都為商品房買賣合同配置的相關(guān)項(xiàng)內(nèi)容；核實(shí)是否準(zhǔn)確

是否和宣傳、設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)一致核對(duì)合司附圖與銷售用的戶型單頁(yè)及施工附圖是三現(xiàn)場(chǎng)是否一致是否與修飾用詞是否恰當(dāng)交付標(biāo)準(zhǔn)加過(guò)于嚴(yán)格，則可能構(gòu)成逾期交付1、查看是否有不準(zhǔn)確或過(guò)于苛刻的措辭；o/、口2J白匚旦膽Tk田4日人?口口J陣止.LjtuAHJkA頭合同配置現(xiàn)場(chǎng)樣板與施涉及保修期的，保修期的約定是否有依據(jù)核對(duì)是否保修期有明確裱據(jù)工一致是否和宣傳、設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)一致交付標(biāo)準(zhǔn)的一致性排查物業(yè)服務(wù)用房及物業(yè)管理服務(wù)是否清晰一些地方法規(guī)，如北京，要求把物業(yè)用房的位置、大小寫(xiě)在合同里，大部分地區(qū)沒(méi)有要求，沒(méi)有要求的，就不要寫(xiě)在合同里了，否則達(dá)不到的話，會(huì)構(gòu)成違妁。物業(yè)用房如果未達(dá)到國(guó)家及地方的要求，那么可能會(huì)受到相應(yīng)的行政處罰.規(guī)劃批復(fù)如未E月確魚(yú)積的，規(guī)劃設(shè)計(jì)有無(wú)考慮此月合國(guó)家及地方法規(guī)規(guī)定。1字體消息記錄（配套（公益配套；教育配套；商業(yè)配套；交通配套等）這比配套如果在前期音傳材料中明確約定1、小區(qū)會(huì)所、公共娛樂(lè)健身場(chǎng)所，老人活動(dòng)中心要復(fù)建批項(xiàng)規(guī)、圖劃批公套、總圖W規(guī)點(diǎn)、配復(fù)目劃建過(guò)，或者寫(xiě)在合同里，則應(yīng)當(dāng)荷足這些承港O否則會(huì)構(gòu)成違約，客戶可以要求按照承諾履行或者賠償損失。理用房等的面積、位苣，是否是業(yè)主專用等信息柩2、主要指學(xué)校、幼兒園、托兒所，有沒(méi)有、有多、入學(xué)資格、何時(shí)交付等。3、小區(qū)商業(yè)文體配套：主要有商場(chǎng)、醫(yī)院、郵局.圖書(shū)誼,體育館、公園、自港景現(xiàn)等。是否與內(nèi)承諾，對(duì)所在位置，經(jīng)營(yíng)王體，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)同4、交通配套：交通車】免費(fèi)巴士、地鐵、輕軌、2對(duì)；大、惦經(jīng)營(yíng)洗衣店、Q劃一致，4習(xí)限是否有*公汽車位、停車場(chǎng)，對(duì)車位數(shù)、車位比冽、位置等,寫(xiě)'在合同中或者銷售承諾、宣傳資料中給過(guò)客戶承諾的.應(yīng)當(dāng)滿丹.否則應(yīng)承擔(dān)瑋溝音任.贈(zèng)注核對(duì)車位額、車位比例、車位分布，車位的數(shù)量、車位配置上價(jià)格、是否方便停車（離家遠(yuǎn)近，車位旁邊是否閆水管、排?生的氏W）等.

銷售道具樓盤(pán)或小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)'主要戶型等能不在合同中體現(xiàn)的指標(biāo)盡篦不要體現(xiàn)，避免不符合后引致違約責(zé)任。1、核對(duì)各種關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)是否與實(shí)際相符；2、字體/位篁是否腥目；―4字體《消息記錄。綠化指標(biāo)，包括綠地率、綠化率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶均綠地面積）、水面面積等數(shù)據(jù)庫(kù)沙盤(pán)、模型建筑物的朝向/T用距、綠地、景觀、后期開(kāi)發(fā)用地、周邊道路所境閽套等標(biāo)識(shí)是否準(zhǔn)確沙盤(pán)模型會(huì)被認(rèn)為是銷售宣傳的一部分，如果所表達(dá)的信息具體確定又時(shí)購(gòu)房者購(gòu)后或房屋價(jià)格有彩響的，屬于開(kāi)發(fā)商的要約，對(duì)開(kāi)發(fā)曲而約束力，不能達(dá)到的，要承擔(dān)序約責(zé)任。1、核對(duì)在合同條款是否釋義渚楚，鍬感條款是否2、核對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；配套標(biāo)識(shí)是否準(zhǔn)確3、是否有特另J提示或免責(zé)說(shuō)明；4、對(duì)其進(jìn)行各種形式的存檔后期備查,對(duì)后期開(kāi)發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施的提示或介紹這些設(shè)施、道珞寺的標(biāo)以如具對(duì)客尸購(gòu)買的房子有影響，一定要準(zhǔn)溫，否則交房后發(fā)現(xiàn)不一致，客戶會(huì)要求我司承擔(dān)責(zé)任公共設(shè)備及周邊配套等在沙盆以及總平面圖上標(biāo)注或相關(guān)說(shuō)明對(duì)變電室、配電房、水矣房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、中央空調(diào)冷凝塔、機(jī)動(dòng)車出人口;通訊發(fā)射裝置「高壓絲路、孝人〃L童活動(dòng)場(chǎng)所、一社康塞古含有房產(chǎn)界宿、葆著最疲資茴短的木雪訐?！镤N售宣傳，如臬所表達(dá)的信息具體確定又對(duì)購(gòu)厲著購(gòu)房或房屋價(jià)格有影響的，屬于開(kāi)發(fā)商的要約，對(duì)開(kāi)發(fā)/自約樂(lè)力，不能達(dá)到的，要承擔(dān)違約責(zé)任?！铩蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于苗理商品房買賣合同糾紛案件適用法徉若干問(wèn)題的解釋》第三銷售說(shuō)辭及銷售道具清理時(shí)密切關(guān)注；對(duì)房屋本身的介紹是否準(zhǔn)確：主體結(jié)構(gòu)（造混還是框架）、尺寸（進(jìn)深、開(kāi)間寬度、層高）以及其它賣點(diǎn)（景觀、的向、間距、花園、閣樓,露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等）1、關(guān)注王要賣點(diǎn)的說(shuō)辭是否荏確，是否有夸大或與事實(shí)差距2、關(guān)注對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、尺寸等業(yè)主關(guān)心數(shù)據(jù)的核對(duì)，對(duì)銷售價(jià)格的介紹是否一欽清晰：均價(jià)、起價(jià)、旻套房屋的具體價(jià)格以及飾格優(yōu)惠條件、價(jià)格有效期等L與營(yíng)銷經(jīng)理密切核對(duì)情況；2、了解德售說(shuō)薛；3、把控具是否有變通處理，優(yōu)惠特殊情況；4、貝雷海優(yōu)惠等是否有完-銷承及售具、售諾銷道各種印利品及廣告（含接書(shū)、戶型圖、宣傳單頁(yè)、報(bào)刊廣告、戶外廣告、探體廣告等）對(duì)本項(xiàng)§蹌?wù)麄€(gè)小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的表述關(guān)于小區(qū)綠地率、綠化率、爆地面積：（落綠地面積、人埼/戶均綠地面積）、水面面積等指標(biāo)的宣傳與規(guī)劃是否一致）小區(qū)配套的表述；小區(qū)車位庫(kù)庫(kù)的面積、數(shù)量、車位比例：是否與規(guī)劃一致，處理方案（出租、銷售、可租可售）和價(jià)格是否確定小區(qū)燃?xì)?供暖服務(wù)商、采暖方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：是否確定有關(guān)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：是否恰當(dāng)，包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、資質(zhì)（不得偷換概念）是否真實(shí)、管理方式（開(kāi)放式;或者封閉式）是否確定,服務(wù)內(nèi)容是否有承諾風(fēng)險(xiǎn)（如244封保安巡邏、代收，決建、安全配障等）服務(wù)的額收貧標(biāo)準(zhǔn)是否確定明確.電梯、室內(nèi)潔具、櫥柜、門窈、燃?xì)庠睢⒊橛蜔煓C(jī)、電器、暖氣片、插頭沛座、燈具等的品牌及性能等說(shuō)明是否提示有替代的可能，交通配套是否有不當(dāng)承諾：是否有不當(dāng)承諾：對(duì)業(yè)主班車、直達(dá)巴十早否百年落格連的承諾.導(dǎo)否有抑隆;云營(yíng)風(fēng)院的程示1、宣傳的應(yīng)用材料和設(shè)施設(shè)備核對(duì)是否與實(shí)際交2、如有后期采用同等標(biāo)準(zhǔn)其他材質(zhì)或品牌的設(shè)施1、技油各項(xiàng)第售道具而密科是者一致；C日不亡4：也住;洶隹"RR71+N；t<fc-r+RZr核實(shí)是否準(zhǔn)確1、教育設(shè)施與規(guī)劃是否一致，是否有不當(dāng)承諾，兒所是否有，何種辦學(xué)模式，規(guī)模有多大，誰(shuí)經(jīng)？入學(xué)資招，何時(shí)交付使用等，2、娛樂(lè)、康體謾施在房屋交付時(shí)^否兌現(xiàn)，會(huì)所、球場(chǎng)/館等的名稱、數(shù)鰭或面積、功能；是否為用■字體消息記考核實(shí)是否確定核實(shí)是否確定與物業(yè)公司核實(shí)是否確定準(zhǔn)確核實(shí)是否確定交通配叁是否有不當(dāng)承諾：是否自不當(dāng)承諾：對(duì)業(yè)主班車、直達(dá)巴士是否有免費(fèi)接送的承諾，是否有規(guī)避運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的提示核實(shí)是否確定有關(guān)本項(xiàng)日周邊市政配套：（地鐵、輕軌、公交、公園綠地、景現(xiàn)、學(xué)校、銀行、商場(chǎng)、體育館、書(shū)店）的介紹核對(duì)是否注明信息的來(lái)源和現(xiàn)狀截止時(shí)間，是否用證的提示語(yǔ)，對(duì)尚在規(guī)劃建設(shè)中的配套設(shè)施是否不大型的分期開(kāi)放的項(xiàng)目關(guān)注1、銷講宣傳口役前后期要一致，內(nèi)容要產(chǎn)謹(jǐn)；2、現(xiàn)場(chǎng)展示信息要準(zhǔn)確度示內(nèi)容要完備；2箭曲屁左的巾％一胃期明毋垂克泅軌Prt垂西環(huán)建筑物的整體布局、朝向、間距、外立面、窗戶、陽(yáng)臺(tái)、花園、地平標(biāo)高等標(biāo)注是否準(zhǔn)確1、核對(duì)是否標(biāo)注比例尺32、提示吾是否有，內(nèi)容是否準(zhǔn)確，字體、位置是3、是否標(biāo)明用地紅線；4、標(biāo)識(shí)早否與身標(biāo)—致二,字d紅線范圍內(nèi)的道路、綠地、景觀、后期開(kāi)發(fā)用地等標(biāo)識(shí)1消息%對(duì)紅線范圍外環(huán)境公示對(duì)后期開(kāi)發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施等可能有變動(dòng)是否芍特別提示樣板間樣板示范單位對(duì)裝修示范單位、交付標(biāo)準(zhǔn)示范方位是否分別進(jìn)行提示，提示語(yǔ)是否準(zhǔn)確，字體、位置是否醒目如未明確表明示范單位是否與交付的房屋相符，是應(yīng)該相符的。我們已經(jīng)在買賣合同中約定了，示范單位僅作為參考，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)，可以起到免責(zé)的作用，叵是建議現(xiàn)場(chǎng)也提示一下。交樓標(biāo)準(zhǔn)清單與交樓標(biāo)退房?jī)?nèi)容核對(duì)對(duì)室內(nèi)結(jié)構(gòu)與交付標(biāo)準(zhǔn)顯者不一致之處；檢查核對(duì)樣板房三其對(duì)應(yīng)戶型是否做明確提示喈送物品或不屬十交付范圍的物品是否有特別提不參觀區(qū)內(nèi)敏感區(qū)或提不標(biāo)牌設(shè)置是臺(tái)到位，內(nèi)容港確；現(xiàn)場(chǎng)是否有安全防范措施及提示

售辭銷說(shuō)苴業(yè)顧間的銷講資料核對(duì)是否有不恰當(dāng)訐諾和夸大脫崗實(shí)際的說(shuō)辭；說(shuō)辭表述是否清晰準(zhǔn)確沒(méi)有歧義；—1、向購(gòu)房者提供優(yōu)惠條件或贈(zèng)送禮品的許諾2、對(duì)商品房外墻或共用部分裝修標(biāo)準(zhǔn)的告示3、對(duì)商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量4、對(duì)商品房周圍環(huán)境質(zhì)量和周邊發(fā)展作出的具體5、其他指標(biāo)或數(shù)據(jù)；、動(dòng)三活類銷售活動(dòng)開(kāi)盤(pán)流程安拄認(rèn)購(gòu)辦法、認(rèn)購(gòu)文件、銷售辦法是否符言集團(tuán)要求、法律規(guī)范，是否進(jìn)行銷售承家銷售活動(dòng)的流程、組織計(jì)劃1、流程是否流暢：命位預(yù)演；2、是否制定特殊或緊急情況應(yīng)變計(jì)劃；3、是否對(duì)客尸現(xiàn)場(chǎng)投訴進(jìn)行客群預(yù)控；,字體彳開(kāi)盤(pán)前核查開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷、客服、法務(wù)現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)工作開(kāi)展；消息記錄公示牌的標(biāo)題確實(shí)會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生彩響的不利因素，應(yīng)該告知，否則我司將可能要賠償業(yè)主損失°1、標(biāo)題：是否正確;2、公下的位置：是否辨目；公示牌是否設(shè)置公示內(nèi)容含有：變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、員工值班宿舍、公共廁所位置、大小、有無(wú)（業(yè)主不太喜歡等等）對(duì)有影響的臨近業(yè)主：1、是否公示可能產(chǎn)生噪聲污染的因素；2、是否公示可能產(chǎn)生異味的因素：如公共廁所、垃圾站、、3、是否公示可能產(chǎn)生電磁輻射的因素；如信號(hào)基站4、是否公示可能影響環(huán)境或正常生活的因素；5、如變配電房（所）、幼J咽、車庫(kù)出入口、化糞池、超亓口、公廁、垃圾站、物管用房、燃?xì)庹{(diào)壓箱、集中排風(fēng)井、，中央廠場(chǎng)、后期公寓、商業(yè)配套、臨時(shí)停車位、居委會(huì)、集、后期規(guī)劃建設(shè)用地等是否全部進(jìn)行影響評(píng)估并告知笈4小1、集中排風(fēng)井、垃圾站位置?與園區(qū)相鄰商業(yè)、車庫(kù)出入口；2、幼兒園、超市收貨場(chǎng)、垃圾站住置；3、分期開(kāi)發(fā)的土地規(guī)劃，如別塞區(qū)后期可能周邊出現(xiàn)高層；是否在公示所附的平面圖或示意圖上準(zhǔn)確標(biāo)識(shí)；公不的重大的顯性不利因素及價(jià)格有關(guān)的特定因素，是否列入買賣合同附件中，是否有存檔等紅線外不利因素公示是否有對(duì)外公示牌；是否公示可能產(chǎn)生噪音的因素：機(jī)場(chǎng)、佚路、公路、立交橋、工廠、.隼市、學(xué)校、車站、貨場(chǎng)等是否公不可能產(chǎn)生的異味的因素：垃圾場(chǎng)、刃水河/塘、屠宰場(chǎng)、皮革廠，養(yǎng)禽，畜場(chǎng)、動(dòng)物園等是否公示可能污染環(huán)境的因素：造紙廠、.化工廠、橡膠廠、廢品廠、衣牛友④的場(chǎng)所等不利因素公示、引客投的點(diǎn)題直查四易發(fā)戶訴重間前拄1s核對(duì)現(xiàn)場(chǎng)和銷售道具是否標(biāo)注；2、限銷售賣房過(guò)程，核對(duì)銷情是否對(duì)影晌戶有所4字體@1、標(biāo)題：是否正確；2、公示的位置：是否醒目；恰當(dāng)1、與價(jià)珞有關(guān)的特