小寨西旅國際項目

項目市場研判暨產品定位分析報告西安旅游集團小寨項目策略提案

二零零七年宏圖大展駿業(yè)宏開2007:西旅集團品牌擴張&地產運營年

2007·擴張·地產·運營

—西旅集團多元化擴張布局重點項目—城市核心商圈經典項目/個性化地產項目—整合企業(yè)內外部資源\跨越式發(fā)展模式123全面透視市場

區(qū)域市場概況分析項目競爭對手分析項目定位系統(tǒng)思考產品與規(guī)劃配套設施整合推廣與銷售策略PART1:區(qū)域市場概況分析到西高新小寨曲江新區(qū)地理位置[小寨商圈綜述]

一、小寨商圈人流動線

據(jù)統(tǒng)計，目前以小寨十字為中心，東至大雁塔十字、西至吉祥村、南至電視塔、北到南二環(huán)范圍內，云集眾多商家，每日人流量僅次于鐘樓。其人流主要來自周邊的各大專院校、打工一族、附近居民區(qū)和企事業(yè)單位。鑒于高校集中的特點，其業(yè)態(tài)組成就有著比較明顯的年輕化傾向。優(yōu)勢一、大雁塔北廣場游人如織，小寨商圈大受其利。長安縣撤縣設區(qū)后，小寨人流進入西安的畢經之路。西高新的快速發(fā)展必將帶動消費水平的增長優(yōu)勢二、西安雁塔文化新天地廣場、小寨藝術文化中心與長安路全面拓寬及多處過街天橋的興建，使區(qū)域內人流更為順暢，帶動小寨商圈人氣一路飆升的同時地價隨之節(jié)節(jié)攀高優(yōu)勢三、曲江新區(qū)開發(fā)建設如火如荼，大唐不夜城、長安芙蓉園以及大西安“一城雙心”格局的初步形成，小寨已經成為連接老城與新城的樞紐和財富中心。[二、小寨商圈商業(yè)優(yōu)勢分析]

[三、小寨區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析]人文環(huán)境：小寨是年輕人的購物陣地、新潮流、新概念的集散地。城南是西安市的文化地，高素質的人群多居住于此，人文氛圍是不言而喻的。地區(qū)經濟狀況：商圈發(fā)展日趨成熟，隨著整個區(qū)域的改造、物業(yè)供給不足的局面將得到改善。時尚潮流百貨店——百盛的順利入駐提升了整個商圈的檔次與消費。交通條件：規(guī)劃中的地鐵二號線口岸物業(yè),據(jù)了解朱雀大道將在年后貫通，貫通后的朱雀大道將成為繼長安路、含光路、之后第三條南北主干道，對于子午路至丈八路沿線人口去小寨商圈的首選線路。人群的覆蓋面：開店資金要求低，貨品無品牌設置是這個商圈的一大特色（許多店主為18-25歲的年輕人和未畢業(yè)的在校學生）。由于其所在環(huán)境特殊、形成也是依靠了一群特殊的消費群，所以其現(xiàn)在還不能滿足整個城南人口的日常購物、文化、娛樂、休閑。但我們可以清晰地看到其發(fā)展的目標——城南的鐘樓商圈。市政設施：隨著大雁塔北廣場的建成，以及曲江新區(qū)、高新新區(qū)的建設，給小寨地區(qū)大規(guī)模改造提供了良好的契機。市政設施配套完善。［小寨居住住圈的特點點］：目前小寨主要是是以商業(yè)為為主的功能能定位.由由于商業(yè)設設施發(fā)達,人流流量大,顯顯得繁華和和喧囂,因因此并不適適合于永久久居住.火爆的商業(yè)業(yè)使地價飛飛漲,開發(fā)發(fā)住宅樓盤盤可謂是得得不償失.但由于目前前流動人口口多,租務務市場可觀觀,很多住住宅和商住住項目銷售良良好!商業(yè)地位：：小寨，商業(yè)業(yè)氣氛濃厚厚，始終是是西安除鐘鐘樓之外的的第二大商圈圈商業(yè)形態(tài)態(tài)：小寨商圈圈目前以以好又多小型商城居多，個體商戶經營為主、品牌專賣店為輔，經營范圍：以時尚、潮流的服飾、小商品為主，餐飲、娛樂、為輔；

消費群體：消費群體覆蓋整個西安。主要以城南人群主，群體非常龐大；年齡上以30歲以下的中青年人群為主；

商業(yè)缺陷：缺乏真正的一站式的集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型購物中心

商業(yè)價值：小寨作為年輕人基地、時尚潮流的代言人其租金水平居西安前列，平均租金水平高達400元/㎡·月；PART２:區(qū)域市場場在售項項目概況況雁塔文化化新天地地項目位置置：緯二街十十字西南南角價格：目前首首先推出出夾層、、地下一一層、地地下二層層，均價價在25000元/㎡樓層定位夾層、地下一層、地下兩層休閑、娛樂、服裝、餐飲、工藝品價位均價25000元/㎡［項目優(yōu)優(yōu)勢］：：◎規(guī)模模大,能能自成氣氣候，但但是遠離離核心商商圈，價價值得不不到充分分體現(xiàn)◎定位位新穎，，以娛樂樂為主題題的構思思很吸引引人２．萬萬萬代(鐘樓)定位、主主力商家家、管理理機構：：定位主力商家管理機構數(shù)碼家電北京大中電器西安五星物業(yè)管理開盤銷售售情況：：銷售時間樓層推出面積認購價格銷售率銷售政策2005-7-61層1600㎡2．5萬/㎡20%左右包租10年,一年后無條件退鋪，年回報9%，每月返一次2005-7-62層2300㎡1.5萬/㎡2005-7-63層2300㎡1萬/㎡３．新興興24G（輕工））定位、主主力商家家、管理理機構：：定位主力商家管理機構家居大賣場無開發(fā)商開盤銷售售情況：：銷售時間樓層推出面積認購價格銷售政策2005-51層4000㎡1．6萬/㎡包租3年,年回報10%，即返3年30%2005-52層4000㎡1.2萬/㎡2005-53層4000㎡0．89萬/㎡新興24G銷售售較理想想分析：：價格便宜宜，性價價比高定定位位準確４．東方方龍·安安南城定位主力商家管理機構小型ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＩＩ家樂福肯德雞保利電影院順時來商業(yè)管理公司銷售時間樓層推出面積認購價格銷售政策200６-３－1層７２00㎡1萬/㎡－1層包租3年,年回報10%，即返３年；１層包租２年，即返２年；200６-３１層７２00㎡1.９萬/㎡1).新新一代國國際公寓寓地理位置置：太白白路與科科技路交交匯處東東南角開發(fā)商商：西西安偉鑫鑫房地產產開發(fā)公公司建筑面積積：9萬萬㎡建筑形式式：3棟棟高層，，1-4層底商商，5層層以上住住宅。A棟32層3梯8戶，，B棟32層2梯5戶戶，C棟棟31層層6梯24戶，，總套數(shù)1012套，，目前剩剩余100套。。戶型面積積：A、、B棟面面積C棟面面積47--157㎡銷售均價價：3500元元/㎡銷售率率：整整體銷售售65%，其中中AB兩兩棟大面面積銷售售良好，，銷售約80%，C棟小戶戶型銷售售不是很很理想，，銷售約約40%。項目點評評：位置優(yōu)越越，兩面面臨街，，商業(yè)價價值較高高。其小戶型型面積雖雖在市場場需求范范圍內，，產品功功能也相相對齊全全，但產產品有硬傷，C棟東西西向房多多為標間間式一房房(如右右圖)，，進深較較長，可可分割成成廳與臥兩部分分，但兩兩部分舒舒適型均均不強；；項目為為商住混混雜，功功能不純純粹，造造成需要純商商或者純純住的客客戶流失失；項目目交房為為毛坯房房，無裝裝修，造造成部分分投資客戶流流失。［住宅小小戶型市市場調研研］2900210025002500200059001500戶型面積樓號套數(shù)戶型比一室一室一廳47.62C2765164.33%一室一廳50.16C27一室一廳50.69C27一室一廳53.41C216一室一廳55.5C27一室一廳56.25A28一室一廳57.44A28一室一廳59.99C162一室一廳60.12A28一室一廳63.38C27一室一廳63.55C54兩室兩室兩廳76.02C2727727.37%兩室兩廳83.52A28兩室兩廳86.7A28兩室兩廳90.77A28兩室兩廳92.14B28兩室兩廳96.82C27兩室兩廳97.15B28兩室兩廳97.51C27兩室兩廳97.46A28兩室兩廳103.82A28三室三室兩廳132.49B28848.30%三室兩廳136.98B28三室兩廳156.65B28總套數(shù)1012新一代國國際公寓寓戶型配配比地理位置置：科創(chuàng)創(chuàng)路與太太白南路路丁字路路口西北北角開發(fā)商商：西西安嘉天天實業(yè)有有限公司司建筑面積積：約2萬㎡建筑形式式：獨棟棟19層層高層，，1-3層商鋪鋪，4-19公寓，4梯26戶，戶型面積積：25．67—82.08㎡，，精裝修修，全套套美標潔具具。銷售均價價：4300元元/㎡銷售率率：86%項目點評評：銷售率86%，，現(xiàn)剩余余約40套，年年底入住住。精裝裝小戶型型，在地地段一般般的情況況下，以以精裝低低總價吸吸引客戶戶。項目目無沙盤盤模型，，利用1/2半半層整體體裝修樣樣板間取取得良好好的銷售售業(yè)績。。其中功功能齊全全的兩室室一廳與與一室一一廳迅速速售空，，剩余產產品多為為使用功功能缺失失的標間間式戶型型。戶型面積（㎡）套數(shù)戶型比一室標間式25.2-38.0336896.2％1-149.44161-164.3616兩室2-181.96163.8％總套數(shù)416套2）.MINI國度3）.摩摩登BOBO地理位置置：白沙沙路南開發(fā)商商：文文華地產產建筑面積積：2.1萬㎡㎡建筑形式式：獨棟棟點式高高層，戶型面積積：41－101㎡㎡，精裝裝修銷售均價價：4500元元/㎡銷售率率：86%項目點評評：項目面市市較早，，與當時時市場水水平比較較，其單單價較高高。項目目一室戶戶型除STUDIO外外基本滿滿足使用用功能，，總價不不高，且且精裝修修適合年年輕人過過渡性居居住，極極具投資資價值，，故小戶戶型銷售售較好。。但其兩兩室性價價比不高高，導致致拉長銷銷售周期期，至今今仍有剩剩余。戶型面積2-2-298.12㎡100.98㎡2-2-197.38㎡1-1-156.41㎡60.38㎡STUDIO41.79㎡42.20㎡4）.丹丹楓國際際地理位置置：高新新四路中中段開發(fā)商商：高高新地產產建筑形式式：三棟棟連體高高層建筑面積積：41302㎡戶型區(qū)間間：22--127㎡㎡銷售均價價：均價價3800元/㎡項目點評評：西北大學學桃園校校區(qū)對面面，地段段較號。。高新地地產出品品，形象象包裝新新穎，臨臨街商業(yè)業(yè)氛圍較較好，周周邊生活活配套成成熟。戶型設計計一般，，三棟高高層程““工工”形形圍合，，50㎡㎡以下戶戶型集中中在樓體體連接處處，不易易采光，，且宜造造成對視視。9月月16日日開盤，，前期采采用累計計減免房房款優(yōu)惠惠，認購購尚可，，但開盤盤后價格格上漲，，銷售一一般。設施配套套無熱水水、不裝裝修，整整體均價價已達到到3800元/㎡，性性價比不不高，預預計將對對銷售造造成一定定影響。。戶型面積每層套數(shù)總套數(shù)總戶型比1-124.424420830.77%1-1-141.9112442.0312461.1124622441-2-149.2812449.431242-1-184.524839658.58%84.6224884.9412485.1912486.1524495.151242-1-286.8424487.4724499.941242-2-167.2512491.0312491.31243-2-2128.811247210.65%128.97124129.27124合計676

５）.皇皇家公館館皇家公館館＆英郡郡位于小小寨西路路臨街南南側，與與東方大大酒店（（四星級級）隔路路相望皇皇家公館館由三棟棟高層建建筑組成成，建筑筑面積90000平方方米。以以公館住住宅為主主體，英英郡白金金公寓、、氣勢恢恢弘的商商場為撐撐.主力力戶型為為82--164㎡.銷售均均價3600元元/平方方米,公公寓基本本售罄.商住部部分基本本過半.記錄時間物業(yè)類型均價最高價最低價實際銷售均價2006-8-10公寓3600元/平方米4500元/平方米3890元/平方米4020元/平方米６）.陽陽陽國際際廣場陽陽國際際廣場位位于朱雀雀路、緯緯二街兩兩條城市市雙向主主干線交交匯點，，坐擁城城南核心心地段，近近距最具具活力的的小寨商商圈，項項目占地地約37畝，單單體建筑筑面積約約14萬萬㎡，高近100米，，東西寬寬近200米，，地上31層，，地下兩兩層，是是集商業(yè)業(yè)、辦公公、住宅宅、公寓、、酒店于于一身的的綜合建建筑體擁擁有15000㎡城市市主題廣廣場、35000㎡繁繁華商業(yè)中心心、500㎡豪豪華酒店店式大堂堂、26部品牌牌電梯、、14000㎡㎡地下停停車場.記錄時間物業(yè)類型均價最高價最低價實際銷售均價2006-11-17普通住宅4000元4635元3700元3738元/平方米７.福滿滿園福滿園項項目位于于興善寺寺西街，，距離小小寨核心心地段好好又多購購物購物廣場場、飛炫炫廣場等等僅百米米之遙，，生活便便利又安安靜適合合居住，是一一個鬧中中取靜的的好場所所。福滿滿園項目目由兩棟棟小高層層組成，臨近近西街的的是國立立座，總總共12層，底底下三層層為商鋪鋪，4-12層層為住宅宅，面積積從140—160平平米；另另外一棟棟為雍華華座，總共8層層，全部部為住宅宅，面積積從89—125平米米.８.一又又二分之之一國際際公寓結構：框框架結結構。外外墻：高高級外外墻瓷磚磚。內內墻墻：水水泥壓光光。門門窗窗：預預留門洞洞，高級級塑鋼窗窗，雙曾曾玻璃。。大大堂：：

墻面面高級花花崗巖，，地面高高級瓷磚磚，輕鋼鋼龍骨吊吊頂。廚廚房：防防水處處理，預預留上下下水。衛(wèi)衛(wèi)生間：：

防水水處理。。安安防：：

智能能安防系系統(tǒng)。供供電：市市政電電網，自自備發(fā)電電機卡式式電表。。供供氣系統(tǒng)統(tǒng)：天天然氣入入戶采采暖空調調系統(tǒng)：：

獨立立供暖，，壁掛鍋鍋爐電電梯梯設備：：

6部部名牌高高速電梯梯［結論研研判］：：商業(yè)檔次次低，目目前小寨寨的消費費群體已已在校學學生為主主，雖然它的的所銷售售物品檔檔次不高高，但是是他的消消費力強強，這主主要是由于學生生的消費費觀念比比較超前前，喜歡歡透支，，因此消消費力不不容忽視視。購物主要要是以市市場為主主，購物物環(huán)境一一般臨街店面面的拆除除使得小小寨店面面供不應應求的局局面更加加嚴重大百貨競競相入住住，如百百盛等，，提升小小寨商圈圈整體檔檔次和地地位回報率與與去年持持平：目前新推推商業(yè)項項目的回回報率，，依舊保保持在去去年的水平平：8%～10%。買鋪即返返年限增增加：競爭的激激烈，銷銷售速度度的放緩緩，投資資者風險險意識的加加強，政政策調整整與宏觀觀調控帶帶來的負負面影響響，逼迫迫開發(fā)商商加大銷售售優(yōu)惠力力度，由由去年的的1年年后返到到即返3各月、、6個月月，再到即返1年；200６６年開始始即返2年、3年，說說明隨著競爭爭的激烈烈，為搶奪有有限的投投資客戶戶，開發(fā)發(fā)商已經經“不計計血本””。產權型商商鋪大量量缺乏：：目前小寨寨商圈大大量商鋪鋪都是出出租型商商鋪，全全產權型商商鋪大量量缺乏，，市場需需求旺盛盛！沿長安路路是小寨寨商圈的的絕對核核心：長安路是是西安的的南北主主干道，，交通便利，，周邊高高校云集集，商業(yè)業(yè)成熟，，人流量量巨大．．1.平層層精裝修修均價4５00元/㎡㎡－５000元元/㎡，，毛坯坯房均價價在4200元元/㎡。。2.45-60㎡一室室一廳一一廚一衛(wèi)衛(wèi)的功能能齊全型型的精裝裝戶型銷銷量最好好。客戶戶對小戶戶型的毛毛坯房接接受度不不高。30㎡以以下功能能缺失型型戶型即即使精裝裝銷售狀狀況亦不不佳。3.主流流緊湊型型兩房市市場供應應量不大大，仍有有很大開開發(fā)潛力力。4.項項目周邊邊配套齊齊全、自自身配套套豐富（（設置會會所、提提供熱水水、集中中供暖等等），能能夠有效效支撐高高售價。。5.租務市場場火爆：：由于小寨寨商圈人人流量大大，大量量未成家家群體及及流動人人口，對對投資型型小戶型型物業(yè)需需求旺盛盛．從皇皇家公館館＼陽陽陽國際廣廣場的旺旺銷既可可見端倪倪．PART３:項項目定位位系統(tǒng)就本項目目而言，，開發(fā)模模式無外外乎兩種種：一為為普通產產品模式式，一為為中高端端精品模模式。這這里所區(qū)區(qū)分的普普通與高高端，是是相對于于西安市市現(xiàn)有物物業(yè)檔次次的劃分分，并非非指物業(yè)業(yè)絕對檔檔次。下面我們們將就這這兩種開開發(fā)模式式做出分分析抉擇擇：類別成本利潤地塊要求供需狀況營銷能力開發(fā)實力品牌貢獻項目狀況成本較高保證利潤優(yōu)質地塊周邊產品眾多，需求基礎厚專業(yè)團隊加盟企業(yè)實力雄厚待樹立品牌高端路線成本高利潤高占有希缺景觀資源市場供需狀況一般，面臨版塊競爭強要求實力強經驗豐富品牌貢獻大中高路線成本較高利潤較大相對較高存在市場空缺，競爭不足較強資源優(yōu)化創(chuàng)造價值品牌貢獻大普通路線成本不會太低，利潤少相對較低市場供應量巨大，產品競爭激烈較強企業(yè)資源閑置品牌貢獻小1.做什什么樣的的產品?2.運用用什么樣樣的營銷銷模式?3.設計計什么樣樣的概念念主題?4.借鑒鑒哪些成成功項目目的模式式?定位思考考出路——品牌牌之路建立賣方市場場空間建立買方市場場空間挖掘山水水美美地地產品品價值值挖掘掘消費費者者購房房心心理理推廣廣手段段123挖掘掘產品品價值值[地地塊塊與與企企業(yè)業(yè)資資源源研研判判]1.位位于于成成熟熟核核心心商商圈圈主主干干道道,未未來來地地鐵鐵二二號號線線口口岸岸,寸寸土土寸寸金金!人流流量量大大,潛潛在在和和顯顯在在客客戶戶群群體體眾眾多多,地地段段卓卓越越,升升值值空空間間巨巨大大.2.周周邊邊生生活活配配套套齊齊全全\交交通通方方便便,人人文文環(huán)環(huán)境境濃濃厚厚。3.商商(業(yè)業(yè))務務新新地地標標,引引領領商商圈圈潮潮流流,成成為為小小寨寨商商圈圈全全新新商商業(yè)業(yè)和和小小戶型型居居住住\投投資資復復合合體體!滿滿足足投投資資形形物物業(yè)業(yè)強強勁勁需需求求.4.產產品品定定位位及及運運作作空空間間大大,多多樣樣化化產產產產品品定定位位方方向向和和開開發(fā)發(fā)模模式式.具有有寬寬廣廣的的適適應應性性.包包容容性性和和協(xié)協(xié)同同性性!5.開開發(fā)發(fā)商商——西西旅旅集集團團具具有有雄雄厚厚的的資資金金實實力力和和廣廣泛泛的的旅旅游游資資源源,為項項目目的的前前期期開開發(fā)發(fā)和和中中期期銷銷售售\招招商商及及后后期期運運營營奠奠定定良良好好基基礎礎!小寨寨商商圈圈復復合合型型投投資資物物業(yè)業(yè)核核心心引引擎擎![結結論論]權威威性性：：開開發(fā)發(fā)商商的的資資金金實實力力和和品品牌牌支支撐撐!唯唯一一性性：：首首個個鮮鮮明明提提出出區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)升升級級的的抗抗大大旗旗者者排排他他性性：：區(qū)區(qū)域域內內單單體體規(guī)規(guī)模模最最大大\影影響響力力最最強強!本項項目目開開發(fā)發(fā)主主題題定定位位[方方向向一一]:產權權酒酒店店式式+大大型型綜綜合合性性購購物物中中心心酒店店式式公公寓寓+大大型型綜綜合合性性購購物物中中心心[方方向向二二]:[項項目目市市場場定定位位體體系系]：：[產產品品定定位位]:1.純純小小戶戶型型精精裝裝修修酒酒店店式式公公寓寓[產產權權式式酒酒店店]2.鉑鉑金金商商圈圈鉆鉆石石地地段段臨臨街街旺旺鋪鋪,綜綜合合型型休休閑閑\購購物物\娛娛樂樂中中心心3.（（酒酒店店式式工工作作室室類類商商住住樓樓＋＋產產權權式式商商務務酒酒店店套套房房））4.酒酒店店式式專專業(yè)業(yè)服服務務四四星星級級裝裝修修標標準準[主主題題定定位位]：：復復合合價價值值產產權權式式酒酒店店投投資資型型物物業(yè)業(yè)[形形象象定定位位]：：1.thisistheembassorddistrictofxi’’an西安安大大使使級級物物業(yè)業(yè)[形象象大大使使,經經濟濟大大使使,建建筑筑大大使使]2.thisistheworldwidebankingcenterofwestChina酒店店化化生生存存酒酒店店式式社社區(qū)區(qū)[時時尚尚超超前前區(qū)區(qū)域域地地標標國國際際化化酒酒店店西西旅旅集集團團鼎鼎力力鉅鉅獻獻]3.thisishigh-classmulti-fuctionalflatcomplex四星星級級國國際際公公寓寓-CEO私私家家官官邸邸[目目標標客客戶戶群群定定位位]：：購買買群群體體的的輻輻射射的的區(qū)區(qū)域域范范圍圍：1.西安乃至至全省的生意意人群體（品牌商家、、個體工商戶戶）2.項目周邊邊及小寨商圈圈內的傳統(tǒng)經經營戶（在周邊經營營多年的商戶戶）3.陜西各地地市的富裕人人群（關中\(zhòng)陜北北地區(qū)的有錢錢人）4.品牌經營營商、代理商商（全國各地地看好或想進進入西安的品品牌商）購買群體的構構成包括：生意人群體（個體工商戶戶、私營業(yè)主主）公務員群體（有灰色收收入的高收入入群體）城市居民（高收入群群體，有一定定積蓄，投資資渠道少，通過購買本項項目進行投資資）單位的干部職職工（高收入群體體）高知群體（高校教師、、中小學教師師）為什么要做產產權酒店式?地段卓越+國國際級旅游名名城+開發(fā)商商豐厚的旅旅游資源+廣廣泛的市場需需求+獨特定定位突圍謹以：新新經濟商務聯(lián)聯(lián)邦中國經濟中最最活躍、最閃閃亮的成長型型新經濟企業(yè)業(yè)西安地產投資資創(chuàng)富的先知知先覺者，不不動產投資的的原始股民告別商鋪，進進入新投資時時代的知本英英雄最具投資價值值的產權式酒酒店[公寓]獻給:［產權酒店的的概念解析］］產權酒店由““時權酒店””演變而來，，“時權酒店店”，即由消消費者或個人投資者者買斷旅游目目的地酒店客客房特定時間間里的所有權。這一概念念的首創(chuàng)者是是瑞士的亞歷歷山大.耐提提。1976年，法國阿爾卑斯斯山地區(qū)的旅旅游酒店開創(chuàng)創(chuàng)了真正意義義的時權酒店店經營，即向旅旅客出售特定定時間內旅館館住宿和娛樂樂設施的權利。產權酒店店則是買斷產產權而不是買買斷時段，即即開發(fā)商將酒酒店的每間客房房分割成獨立立產權出售給給投資者，投投資者一般不不在酒店居住，，而是將客房房委托給酒店店管理公司進進行出租經營營獲取年度客房房利潤分紅，，同時獲得酒酒店管理公司司贈送的一定定期限的免費入入住權。［產權酒店的的基本特點］］地點要求產權酒店一般般位于著名旅旅游城市，如如夏威夷，海海南等擁有充充足的客源，能夠保證證足夠的客房房出租率。經營方式投資者將客房房委托給酒店店管理公司經經營管理，獲獲取分紅以及及一定時間的免費入住住權。投資收益巨大大業(yè)主在取得客客房出租收益益的同時還坐坐享房產增值值收益并可通通過轉賣變現(xiàn)。運營成本低酒店開業(yè)之前前，已收回部部分投資，在在運營當中避避免了巨大的的財務費用，運營成本本比常規(guī)酒店店低的多，從從而在經營政政策上非常靈靈活，在行業(yè)競爭中占占據(jù)絕對主動動。二、產權酒店店在中國的現(xiàn)現(xiàn)狀1995年以以來，青島、、北海、珠海海、北京、昆昆明、深圳、、上海、南京、杭州、、海南等地均均開始陸續(xù)建建設形勢各異異的產權酒店店，產權酒店將酒酒店業(yè)與房地地產業(yè)進行了了完美的投資資組合，形成成了獨特風格，在在市場開拓和和盤活房地產產方面有著不不可低估的潛潛力。三、產權酒店店目標客戶群群體及購買動動機一).個人客客戶以投資和和自住為主:1.主要是經經濟發(fā)達地區(qū)區(qū)的企業(yè)高層層和私營業(yè)主主;金融\貿貿易\網絡\證券\演藝界人士和和不動產投資資人.2.年齡在35—55歲歲之間,家庭庭年收入在20萬左右,可以自由支支配50萬以以上的資產.3.一般擁有有第二套甚甚至第三套住住宅,擁有豐豐富的置業(yè)經經驗.4.經常出入入商務場所,經常旅游,使用名貴產產品和高檔消消費品,關心心國家大事和商務信息息,緊跟時代代潮流.5.對小寨商商圈高度認可可,或者在周周邊居住,做做生意,對小小寨周圍很熟熟悉.如周圍的音樂學學院\長安大大學教師,軍軍區(qū)離退休老老干部等二).企業(yè)客客戶以接待會會議培訓和療療養(yǎng)渡假為主主:1.主要是一一些與酒點所所在地有密切切商務聯(lián)系的的公司;2.西安的外外資企業(yè)\國國有企業(yè)\股股份制企業(yè)或或政府機關;3.用做接待待客戶\渡加加\會議和培培訓,為員工工發(fā)放福利.［產權式酒店店經營模式］］１．名牌酒店店管理公司管管理：２．業(yè)主委托托經營：業(yè)主投資后后，委托酒店店管理公司代代為經營管理理。酒店管理理公司對產權權酒店進行全全權經營管理理，業(yè)主獲得得協(xié)議承諾的的消費權利和和投資收益，，不得干涉酒酒店管理公司司的日常管理理。３．業(yè)主權益益保障：從酒店開業(yè)業(yè)起，即成立立業(yè)主委員會會，對酒店經經營和財務管管理進行監(jiān)督督。委托會計計師事務所對對產權酒店的的財務進行審審計，保證酒酒店管理公司司財務管理和和利潤分配的的透明度和公公正性。４．客房利潤潤多元化；為滿足企業(yè)業(yè)客戶及?？涂偷男枰?，同同時建立一個個固定的客戶戶網絡，酒店店管理公司專專門設計了酒酒店客房會員員卡，該卡以以一定面值進行行銷售，持卡卡人將獲得本本酒店客房優(yōu)優(yōu)先定房權和和根據(jù)不同消消費額確定的的不同折扣優(yōu)優(yōu)惠。會員卡卡的銷售收入入，將作為客客房營業(yè)收入入的一部分，，參與到利潤潤分配。［業(yè)主權益及及投資收益分分析］1、基本權益益1．業(yè)主每年年可享受4-10月份（（除法定節(jié)假假日外）20天或法定節(jié)節(jié)假日10天天的免費度假假入住權（二二者選其一，，并提前一個個月通知酒店店管理公司））2．業(yè)主可可將免費使用用天數(shù)折合成成使用套數(shù)。。3．如當年沒沒有享用或沒沒有享用完，，可累計至下下一年.4．業(yè)主可將將應享有的免免費度假入住住權自由轉移移、贈送。5．業(yè)主在自自用期間可享享受酒店配套套服務6-8折優(yōu)惠。6．業(yè)主在其其他時間入住住本酒店可享享受最低折扣扣優(yōu)惠即：淡淡季4-10月5折，旺季季及節(jié)假日8折（均以當當時市價為基基數(shù)）。2、附加權益益與延伸服務務１）全市范圍圍內的交換機機制：充分發(fā)揮西旅旅集團的資源源優(yōu)勢，業(yè)主主可將應享有有的免費度假假入住權，按按其價值折合合成西旅集團團其他類似項項目甚至全國國范圍內的其其他產權酒店店的消費權，，真正體現(xiàn)““一處置業(yè)，，多處為家””。２）免費訂機機票＼四星級級酒店服務＼＼預定,交換換,客房出租租等;3)洗衣\保保安,商品代代購\代理旅旅行服務等;4)業(yè)主擁有有本酒店配套套設施的消費費優(yōu)惠權;5)業(yè)主在購購買超過70㎡以上,在在同等條件下下,擁有子女女優(yōu)先錄用為為酒店員工.小結：業(yè)主只只需交納30%的首期款款，便可獲得得如下回報：：1.還清按揭揭貸款后便可可獲得這套酒酒店房間的100%的永永久50年物物業(yè)產權。淡季1000天（或旺季季500天））的免費入住住權（５0年年總和），并并可轉移贈送給親朋好好友。2.近50年年的客房利潤潤分紅。50年客房房產產的增值空間間。[做產權式酒酒店的支撐點點]:1.天文級海海量旅游經濟濟2006年上上半年，西安安市接待海外外旅游者356091人人次，其中外外國人304203人次，臺灣灣同胞25137人次，，香港同胞24132人人次，澳門同同胞2619人人次，創(chuàng)匯1.88億美美元接待國內內旅游者1264萬人次次,國內旅游收入84.9億元。。完成全年計計劃51.36%。旅游游業(yè)總收入100.32億元。2006年全年接接待海外旅游游者85.25萬元，創(chuàng)創(chuàng)匯4.62億元，接待國內游客2602萬元元，國內旅游游收入165.3億元。。旅游業(yè)總收收入達203億元。。2．曲江新區(qū)區(qū)是帶動我市市旅游的一大大亮點曲江新區(qū)兩大大景點大唐芙芙蓉園、海洋洋館，2006年上半年年接待人數(shù)保持較高接待待量，上半年年大唐芙蓉園園接待游客83.09萬萬人次，海洋館接待游客31.5萬人人次，成為我市對對外宣傳產品品的一大亮點點。3．各種會展展活動對上半半年旅游帶來來大量客源據(jù)西安市會展展辦提供的相相關數(shù)據(jù)顯示示，2006年1—6月月份，西安市市舉辦的各種會展展達到50多多個，其中規(guī)規(guī)模較大的37個，成交交額180億億元，創(chuàng)造綜合社會會效益15億億元，前來參參觀的游客本本地外地游客客120萬人次。4．開發(fā)商雄雄厚的資金和和品牌實力及及旅游資源.西安旅游(集集團)股份有有限公司西北北最早上市的的旅游企業(yè)““2006最最具競爭力的中國國上市公司（（旅游類）””獎。2006中國旅旅游行業(yè)中國國上市公司競爭前前10強”.擁有鐘樓飯飯店,解放飯飯店,勝利飯飯店,西北大大酒點野生動物園,中旅國際旅旅行社等重量量級旅游資源源.5.產品的自自身特性及風風險規(guī)避因素素.從產品規(guī)規(guī)劃因素素來看,東\西西塔樓普普遍存在在通風\采光不不足,黑黑衛(wèi)現(xiàn)象象,銷售抗性性很大.從開發(fā)發(fā)風險的的規(guī)避角角度看,開發(fā)產產權式酒酒點不僅僅可以化解產品品硬傷缺缺陷,實實現(xiàn)銷售售利潤,還可以以通過后后期經營營帶來附附加利潤.[客房規(guī)規(guī)劃經濟濟效益分分析]：：一、客房房規(guī)劃1、客房房總建筑筑面積4.9萬萬平米，，按精裝裝修6000元元/㎡總值2.92億億元。2、東\西\北北三連棟棟塔樓,六梯44戶,約20層,合合計房間間數(shù)8-900間，，平均每每間50-60平米。。[項目投投入投入入產出初初步預算算]:一、基礎礎參數(shù)確確定為了能夠夠將房地地產市場場中市場場價格、、建筑成成本、項項目收益益率等復復雜變量量與不同建建筑形式式建立相相應的有有效、清清晰的關關系模型型，我們們首先基基于對區(qū)區(qū)域市場的的認識及及市場調調研所掌掌握的數(shù)數(shù)據(jù)，確確定不同同建筑形形式下計計算參數(shù)數(shù)。本次測算算按占地地面積11畝計計算，土土地成本本按市場場價取400萬萬元/畝畝，不計算城城市配套套費；2.本本次測算算取了一一種建筑筑形式——點式高高層；3．建安安成本和和各項取取費見下下表；建筑形式高層容積率10.6建安成本（不含電梯設備）元/㎡1550電梯費用21.85萬元/部(38元/㎡)管理費3.0%不可預見費3.0%銷售費用3.0%銷售均價公寓:6000商業(yè):15000(1\2層)二、基礎礎參數(shù)三.政政府交費費及其他他取費標標準項目取值單位計算基礎質量監(jiān)督費0.20%建安成本老保統(tǒng)籌費3.55%建安成本定額編制管理費0.13%建安成本新型墻體材料專項費6元/㎡建筑面積規(guī)劃及設計費30-35元/㎡建筑面積地質勘探測繪費0.15%建安成本設計審查費1.3元/㎡建筑面積預算編制費1.6元/㎡建筑面積決算費2元/㎡建筑面積沉降觀測費1元/㎡建筑面積天然氣入網費1500元/戶總戶數(shù)建筑形式高層26F建筑密度47.0%容積率10.6總建筑面積87919平方米一投資合計2.7億1土地成本4500萬2前期費用7101.54城建費市政公用設施配套0.00質量監(jiān)督費1600×0.2%×87919=28萬老保統(tǒng)籌費1600×3.555%×87919=500萬定額編制管理費1600×0.13%×87919=18萬新型墻體材料專項52.7萬前期工程規(guī)劃及設計費260萬地質勘探測繪費1318設計審查費11.4萬預算編制費14萬臨電、臨水接入費20.00萬三.政政府交費費及其他他取費標標準3基礎配套及設備費87919㎡

集中供熱入網費含于地價款中

天然氣入網費1500元×1026=153.9萬

電梯設備費38元/㎡×87919㎡=330萬4建安費用87919㎡×1550=1.362億精裝修費用:5000萬5其他費用

管理費3%

監(jiān)理費0.6%

沉降觀測費1元/㎡

決算費2元/㎡合計約300萬6銷售費用3％1000萬7不可預見3％1000萬

8營業(yè)稅費5%1750萬二銷售收入

商業(yè)(出售1-2層)約1億

高層公寓(6000元/㎡)2.92億

后期運營收入約3000萬/年三稅前利潤（扣除營業(yè)稅）1.2四成本利潤率44.4%項目間數(shù)單位面積總面積房價（元）普通間8030平方米2400平米288商務標間22050平方米11000平米388蜜月間18050平方米10000平米388家庭套間16070平方米11200平米588豪華套間16080平方米12800平米688戶型配比比與概念念設計(客房類類型)：：二、經濟濟效益分分析（一）、、客房營營業(yè)收入入產權式酒酒店間900客客房的加加權平均均價為468元元，平均均開房率率按60%計，計計算如下下：每天的營營業(yè)收入入為：468元元×900間××60%=252000元每月的營營業(yè)收入入為：252000元×30天=7560000元每年的營營業(yè)收入入為：7560000元××12月月=9000萬萬元（二）、、客房營營業(yè)成本本：通常星級級酒店客客房的營營業(yè)成本本為營業(yè)業(yè)收入的的8-——10%，我們們按10%計算為為：756萬元元×10%=75.6萬元/月（三）酒酒店管理理公司提提取的毛毛利：通常為毛毛利潤的的2%，，即756萬元元×2%=15.12萬元（四）、、客房營營業(yè)費用用總計：：192萬元/月，詳詳細如下下:1、工資資：客房房人員配配備=客客房總數(shù)數(shù)量（900間間）×0.6=540人，人均工資資按1500元元/月計計算，每每月工資資總額為為540×1500=81萬萬元，；；2、廣告告費：按按營業(yè)收收入的1%計為為7.56萬元元/月3、水、、電、油油費：按按營業(yè)收收入的5%計為為37.8萬元元/月4、維修修保養(yǎng)費費：按營營業(yè)收入入的2%計為15.12萬元元5、培訓訓費：每每年10萬元，，合8333元元/月月6、服裝裝費：每每年10萬元,合8333元元/月7、辦公公差旅費費：按營營業(yè)收入入的0.5%計計為3.78萬萬元/月月8、稅費費：營營業(yè)稅5%,計計37.8萬元元/月9、折舊舊費計:7.56萬元元/月10.酒酒店消耗耗品12.5%:90.72萬元元/月運行成本本合計:373.72萬元/月月每月支付付業(yè)主分分紅:756萬萬元×8%=60.48萬元元總成本合合計:434萬萬元酒店月凈凈利潤:756萬元元－434萬元元=322萬元元五.業(yè)主主投資回回報測算算范例1.現(xiàn)金金回報:房號A8002建筑面積40㎡單價6000元/㎡總房款240000元按揭首付30%=7.2萬月分紅系數(shù)25%按揭月供20年,1100元月固定回報72000×25%÷12=1500現(xiàn)金回報報測算:50年總總收入=(每月月固定回回報－每月月月供)××12月×20年＋＋每月固定定回報×12月月×30年=(1500－－1100)××12×20＋1500×12×30=96000＋＋540000=63.6萬元元平均每年年現(xiàn)金投投入:63.6萬÷50=12720元總投資回回報率:63.6萬元元÷7.2萬元元=883%年投資回回報率:883%÷50=17%2.資產產回報:完全擁擁有一套套鉆石級級地段全全產權酒酒店客房房,地產產價值及及酒店品品牌增值值以后,客房價價值將會會遠遠大大于起房房屋總價價24萬萬.3.免費費居住價價值回報報:每年免費費免費居居住權價價值回報報:20天×288元元/天=5760元50年免免費居住住權價值值回報:5760元元×50年=28.8萬元4.總價價值回報報:63.6萬元＋＋28.8萬萬元=92.4萬元投資產權權酒店與與銀行儲儲蓄比較較:源于“家家無余糧糧心底慌慌”的傳傳統(tǒng)理財財觀念，，銀行儲儲蓄一直直是中國人投投資理財財?shù)氖走x選。但隨隨著中產產階級的的形成，，社會的的大理財觀觀已發(fā)生生了根本本性的變變化銀行行在三年年中進行行了8次次利率的調調整（包包括7次次降息、、1次征征收利息息稅），，也是政政府對居民理理財觀念念的政策策引導。。在如此此的宏觀觀背景下下，銀行行儲蓄將不不再是居居民，尤尤其是中中產階級級投資理理財?shù)氖资走x。比較項目銀行儲蓄投資產權酒店投資回報率年存款利息最高為2.85%（加征20%利息稅）僅承諾固定回報就高8--10%,二倍于銀行儲蓄。投資風險較小，但面臨通貨膨脹的貶值風險，經濟增長伴隨一定的通貨膨脹，這種風險在經濟處于上升階段的中國，是必然的立足經營，廣辟銷售渠道，使業(yè)主絕對零風險投資，坐享無盡的回報空間。連帶回報無擁有多項連帶回報，如：50年物業(yè)產權增值潛力，淡季1000天的免費入住權等。與投資其其他地產產品種比比較比較項目投資住宅投資商鋪投資產權酒店投資回報方式增值后轉讓變現(xiàn)出租、增值后轉讓變現(xiàn)、自用委托經營獲取年度分紅，增值后可變現(xiàn)、同時享有免費入住權等多種回報產權通常為70年通常為50年50年投資額投資較大單價高，投資額根據(jù)鋪面大小浮動。僅需交納30%的首期款，投資小。升值保障國家宏觀經濟保持持續(xù)增長，地價保持不跌國家宏觀經濟相好，所在商鋪保持長久競爭力，商鋪供需平衡等。國際或國內宏觀經濟向好，酒店所在城市旅游業(yè)發(fā)展情況，酒店的管理等市場現(xiàn)狀市場供需基本平衡，近年內房價只有微幅上調商鋪面積供大于求，商業(yè)競爭持續(xù)加劇，價格下跌國際經濟復蘇、西安旅游業(yè)保持持續(xù)增長，星級酒店供應不足，投資前景廣闊2.與投投資股票票證券比比較比較項目投資股票投資產權酒店投資額多少不限幾萬元投資風險股市瞬息萬變，可能一夜暴富也可能傾家蕩產，風險巨大零風險投資，坐享廣闊回報空間精神成本承受巨大壓力專業(yè)酒店管理公司經營管理，簽訂承諾書，無需業(yè)主費心。投資回報低吸高拋，賺取差價，利潤分紅等利潤分紅、經營良好創(chuàng)造的廣闊房產增值空間、淡季1000天免費入住權、連鎖消費權等3.投資資產權酒酒店與投投資人壽壽保險的的比較比較項目投資人壽保險投資產權酒店投資額分期小額投資，總額幾萬元一次性投資，幾萬元性質儲蓄型抗意外投資低風險高回報投資投資期數(shù)年、數(shù)十年不等一次付清30%，即可回報時間退休或遇到意外傷害時刻得到回報，通常只有20~30年的回報期。50年回報期，可獲得利潤分紅，物業(yè)增值等多種回報城市居住住模式革革命城市中心心地段價價值、優(yōu)優(yōu)質區(qū)域域發(fā)展價價值、優(yōu)優(yōu)勢品牌牌支撐價價值，實實現(xiàn)城市市最高居居住模式式。[三大革革命]全民投資資模式革革命真正從投投資者角角度建立立完善的的服務體體系，實實現(xiàn)全民民性自由由創(chuàng)富投投資模式式。不動產開開發(fā)模式式革命突破傳統(tǒng)統(tǒng)酒店式式物業(yè)初初級階段段,首創(chuàng)創(chuàng)“酒店店居所+購物中中心”復復合型酒酒店商務務社區(qū)。。自由進出出永永無擔憂憂為項目制制訂合理理靈活的的退出機機制租約期內內未達到到基本回回報，即即可選擇自由由退出，，變現(xiàn)\轉讓。[四大保保障]西旅集團團恒大置置業(yè)公司司全城在在為業(yè)主主提供租租、售服服務，實實行全程程服務，，代為打打理。全城租售售全全程服務務專家團隊隊專專業(yè)打理理專業(yè)的物物業(yè)管理理公司、、置業(yè)服服務公司司、酒店店管理公公司將為為投資者者建立專專門投資資檔案，，實現(xiàn)專專家理財財服務。。品牌后盾盾信信心保證證擁有二十十年發(fā)展展歷程和和上市公公司的優(yōu)優(yōu)厚資源源和雄厚厚資金的的西旅游游集團做做堅固后后盾，為為投資注注入信心心保證。。[鏡鑒項項目]:1.深圳圳999丹楓白白露日均逾200個個電話進進線和60余批批到訪的的人流量量，25天創(chuàng)創(chuàng)下112套價價值逾億億元的成成交天量量深圳999丹楓楓白露酒酒店座落落于深南南東路與與沿河路路交匯處處，紐結結深港兩兩地、深圳商業(yè)業(yè)中心、、羅湖繁繁華的心心臟區(qū)域域，距羅羅湖關口口和文錦錦渡口岸岸咫尺之之遙，距火火車站僅僅5分鐘鐘車程、、交通便便捷。以以親水音音樂園林林為主題題的“四四季中庭“與與三九大大酒店共共鑄”城城東1號號“高級級商務居居住區(qū)，，地下設設有兩層層停車場，地面面充足的的車位，，解決泊泊車的后后顧之憂憂，一至至三層是是商業(yè)裙裙樓，第第四層層為為戶戶外外亭亭臺臺花花園園和和露露天天泳泳池池及及健健身身房房，，五五層層以以上上為為酒酒店店。。丹楓楓··白白露露，，從從深深圳圳地地產產一一騎騎絕絕塵塵而而出出。。產產品品本本身身全全面面創(chuàng)創(chuàng)新新而而帶帶來來的的屬性性先先進進性性、、功功能能多多重重性性、、使使用用價價值值放放大大性性，，使使得得丹丹楓楓··白白露露物物超超所所值，，這這是是丹丹楓楓··白白露露市市場場制制勝勝關關鍵鍵之之道道。。但但創(chuàng)創(chuàng)富富意意識識、、創(chuàng)創(chuàng)富富觀觀念念的的全全面更更新新以以及及創(chuàng)創(chuàng)富富市市場場、、創(chuàng)創(chuàng)富富時時機機的的逐逐步步成成熟熟，，是是丹丹楓楓··白白露露得得以以應應運運而生生，，應應時時而而生生。。2.西西安安水水晶晶島島酒店店式式公公寓寓首首層層西西端端為為公公寓寓后后勤勤裝裝卸卸貨貨服服務務區(qū)區(qū)，，公公寓寓東東側側二二層層為為銀銀行行辦辦公公，，三層層為為商商務務中中心心和和物物業(yè)業(yè)管管理理，，公公寓寓的的西西側側二二層層為為洗洗衣衣及及醫(yī)醫(yī)務務室室，，三三層層為為住住戶使使用用的的健健身身中中心心。。公公寓寓四四層層以以上上為為排排列列在在南南北北兩兩翼翼的的公公寓寓，，公公寓寓由由一一房房，，二房房和和三三房房三三種種戶戶型型組組成成。。他他們們的的構構成成比比為為6:3:1，，面面積積分分別別為為35、、60和和80平平方方米米，，公公寓寓數(shù)數(shù)量量為為570套套，，公公寓寓的的屋屋面面設設有有機機械械設設備備用用房房。。辦辦公公樓樓和和公寓寓地地下下停停車車庫庫可可停停放放車車輛輛427部部。。共共設設有有三三個個出出入入口口，，地地下下室室還還分分別別設設有供供辦辦公公樓樓和和公公寓寓的的機機械械設設備備用用房房。。地地下下車車庫庫的的西西側側完完全全對對外外敞敞開開，，提提供供了良良好好的的采采光光和和通通風風。。酒店店式式公公寓寓為為22層層混混凝凝土土框框架架抗抗震震墻墻結結構構。。占占地地面面積積為為2900平平方方米米。。建建筑平平面面為為““Y””字字形形。。北北翼翼為為19層層，，南南翼翼為為21層層，，中中間間為為一一至至二二十十一一層層的的中中庭空空間間。。基基本本柱柱網網尺尺寸寸為為7．．6Hxl0.5N。。建建筑筑外外墻墻維維護護為為外外掛掛鋼鋼板板，，內內墻維維護護為為石石膏膏板板。。中中間間為為100-75厚厚保保溫溫巖巖棉棉。。保保證證建建筑筑物物的的有有效效節(jié)節(jié)能能。。標標準層層層層高高為為3.3米米。。怎么么做做酒酒店店式式公公寓寓?地段段卓卓越越+國國際際級級旅旅游游名名城城+開開發(fā)發(fā)商商豐豐厚厚的的旅旅游游資資源源+廣廣泛泛的的市市場場需需求求+獨獨特特定定位位突突圍圍酒店店式式公公寓寓既既吸吸收收了了星星級級酒酒店店的的服服務務功功能能和和管管理理模模式式，又又吸吸收收了了信信息息時時代代寫寫字字樓樓的的特特點點，，是是一一種種綜綜合合性性很很強的的物物業(yè)業(yè)管管理理概概念念，，集集住住宅宅，，酒酒店店、、會會所所等等多多種種功功能能于一一體體。。酒店店式式服服務務公公寓寓與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)酒酒店店的的本本質質區(qū)區(qū)別別在在于于，，這這種種樓樓盤盤可可將將每個個單單元元出出售售給給個個體體買買房房者者，，由由于于擁擁有有產產權權的的業(yè)業(yè)主主居居住住或或委委托酒酒店店物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司統(tǒng)統(tǒng)一一出出租租經經營營，，所所以以從從本本質質上上來來說說，，它它是擁有私私家產權權的酒店店。[本案作作為酒店店式公寓寓運營模模式建議議]:1.將每每個單元元出售給給個體買買房者，，然后由由西旅集集團統(tǒng)一一回租;2.租賃賃回報為為每年租租金為房房屋總價價的6%-8%左右;3.租賃賃期限為為1至3年.一一次性簽簽定1年年租期的的為6%;一次次性簽定1年租租期的為為8%;租金自自簽定之之日起開開始支付付第一年年度租金,依次次類推.[確保保業(yè)主稅稅后穩(wěn)定定回報]4.產品品設計與與裝修標標準與產產權式酒酒店相當當.銷售售價格相相當.[酒店式式服務公公寓與產產權式酒酒店區(qū)別別]:1.在同同樣地段段做同樣樣產品,運用兩兩種開發(fā)發(fā)模式,有很大大的區(qū)別別.產權權式酒店店將很多分分散的小小業(yè)主組組織在一一起,與與開發(fā)商商捆綁在在一起,成為利利益共同同體,可以起到到風險共共擔的作作用;組組合型投投資回報報對客戶戶具有很很強的誘誘惑力,對項目銷售售和快速速回籠資資金,緩緩解酒店店建設資資金壓力力有很大大幫助.2.酒店店式服務務公寓基基本是在在產品銷銷售之后后,產權權轉移之之后,與與客戶是是房東與與租戶關系系.有可可能能提提高酒店店的效益益和利潤潤,但也也可能加加大酒店店的運行行風險.商業(yè)部分分定位策策略西安首席席HappyMallMALL：大大型、、綜合性性休閑\娛樂\購物中中心HAPPY：購購并快快樂著購物不再再是單純純的消費費，而是是樂趣。。在這里里，你不不但能找到時時尚、潮潮流，感感受西安安時尚和和流行的的脈動；；你還能體驗驗年輕的的活力，，享受流流行和時時尚帶來來的感官官和物質上的的快樂。。[分層定定位]樓層定位商品特點消費人群定位負一層地下停車場一層都市秀場時尚服飾18-30歲，上班族及大學生二層都市秀場時尚服飾18-30歲，上班族及大學生三層四層動感地帶網吧、慢搖吧、酒吧18-35歲五至八層小寨飯店18-40歲八層以上產權式酒店投資型客戶以服裝、飾飾品為主，以以青年時時尚人群群為目標標的，充充分展現(xiàn)現(xiàn)年輕個性的服服飾精品品的購物物中心。。因其其自由的還還價方式式，可以讓讓消費者獲得得物美價價廉的商商品。商家的進進貨沒有有嚴格的的檢驗程程序，這這就大大大減少了了運營成成本，這這部分利潤潤直接反反映到商商家的高高利潤和和貨品的的低廉的的價格。。因而可可以滿足一一樓的較較高售價價。他所針對對的消費費群是即即將畢業(yè)業(yè)的大學學生和工工作幾年年的年輕輕人，他他們有一定定的經濟濟實力，，并且這這種集市市形式是是他們購購物的主主要愛好好。一\二層層：都市秀場場這些都是是年輕人人的愛玩玩的東西西，符合合他們的的天性。。網吧非常常能聚人人氣，去去網吧已已經是人人們最常常見的休閑方式式之一，，因此選選擇去網網吧的人人群是不不會介意上樓的的麻煩。。酒吧、、慢搖吧吧、KTV、這這些是年年輕人最樂樂意選擇擇的聚會會方式，，而這些些行業(yè)也也是小寨目前商商業(yè)的一一個空白白，因此此這就給給我們的的項目日后的推推廣工作作做了鋪鋪墊。好好吃街以以賣地方方特色小吃為主主，作為為以上行行業(yè)的補補充。三、四層層：動感感地帶網吧、慢慢搖吧、、酒吧、、KTV、好吃吃街價位適中中、分割割合理、、放水養(yǎng)養(yǎng)魚、租租售并舉舉[項目獲獲利原則則]：樓層系數(shù)價格對應租金4F0.39000元/㎡1003F0.4914700元/㎡1202F0.720000元/㎡280元/㎡/月1F130000元/㎡400元/㎡/月PART4:產品規(guī)劃劃與配套套設施緊鎖西安安交通龍龍脈[長長安中路路,地鐵鐵口岸]地標建筑筑雄踞鉆鉆石領地地[小寨寨商圈]對接國際際弄潮潮西部旅旅游\地地產\酒酒店業(yè)酒店化新新理念[產權式式酒店模模式]國際人商商務家家[面向向全球的的客戶群群][產品設設計建議議]:1.四星星級酒店店裝修檔檔次與配配套標準準;四星星級公寓寓式酒店店商務居住住、會客客、高級級招待、、酒店式式辦公……..2.主力力戶型為為30--80㎡為主