商業(yè)營(yíng)銷策略總綱

2023/1/26桃源居商業(yè)營(yíng)銷策略總綱謹(jǐn)呈：深圳航空城（東部）實(shí)業(yè)有限公司2

報(bào)告目錄Ch1問題及解決思路Ch2社區(qū)及商業(yè)供應(yīng)解析Ch3商業(yè)規(guī)模適度分析Ch4解決社區(qū)內(nèi)需求的商業(yè)模式Ch5外向經(jīng)營(yíng)商業(yè)模式Ch6推廣策略

3【Ch1問題及解決思路】42003年，桃源居供應(yīng)商業(yè)總量將達(dá)5.6萬平米2005年初，桃源居投入使用商業(yè)面積6.5萬平米在一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的居住功能為主的區(qū)域，如此大量的商業(yè)面積如何順利實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值，同時(shí)有利于社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展？【出發(fā)點(diǎn)】5Question1:

商業(yè)規(guī)模的適度性如何？

—規(guī)劃160萬平米，現(xiàn)建成35萬平米的社區(qū)是否能消化近6萬平米的商業(yè)？Question2:

如何解決業(yè)態(tài)的組合及形式？出售與出租的范圍如何？Question3:

在商業(yè)供應(yīng)超過常規(guī)的情況下，集中商業(yè)的解決策略？Question4:

在業(yè)態(tài)選擇指導(dǎo)下，對(duì)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的補(bǔ)充意見【問題分解】6【

解決思路】7社區(qū)及商業(yè)供應(yīng)解析社區(qū)現(xiàn)狀、特征社區(qū)規(guī)劃規(guī)模商業(yè)規(guī)模規(guī)模消費(fèi)比

城市社區(qū)規(guī)劃指標(biāo)（國(guó)際）類比社區(qū)參考深圳類比社區(qū)調(diào)查基于社區(qū)內(nèi)需求的商業(yè)集中商業(yè)業(yè)態(tài)定位設(shè)計(jì)建議商業(yè)規(guī)模的適度性類似社區(qū)商業(yè)模式:規(guī)模、業(yè)態(tài)、各業(yè)態(tài)量、分布特點(diǎn)、形式、面積、不同發(fā)展階段的社區(qū)業(yè)態(tài)傾向本項(xiàng)目商業(yè)面向社區(qū)外經(jīng)營(yíng)的必要程度寶安商業(yè)現(xiàn)狀寶安商業(yè)未來競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)前期商業(yè)銷售狀況業(yè)態(tài)對(duì)社區(qū)營(yíng)銷的影響社區(qū)業(yè)主商業(yè)需求調(diào)查社區(qū)特點(diǎn)與發(fā)展階段需要外向經(jīng)營(yíng)的商業(yè)街鋪、集中商業(yè)的租售選擇街鋪業(yè)態(tài)及分布、設(shè)計(jì)建議8【Ch2

社區(qū)及商業(yè)供應(yīng)解析】9桃源居規(guī)劃總?cè)丝冢?萬戶/3.5萬人+1萬師生共4.5萬人桃源居規(guī)劃總面積：160萬M2規(guī)劃明確的商業(yè)總面積：6.5萬M2清華學(xué)校2002年底主推區(qū)：3區(qū)已入住區(qū)：12區(qū)、13區(qū)1期、14區(qū)1期、5區(qū)、4區(qū)2003年主推：1、2、7、9、10區(qū)4區(qū)2期、5區(qū)2期、13區(qū)3期2002年次推區(qū)域：13區(qū)2期、14區(qū)2、3期『桃源居規(guī)劃與現(xiàn)狀』目前桃源居建成面積：40萬（含3區(qū)）M2現(xiàn)入住人口：2200戶/7700人+2000名師生共9700人10★距離深圳城市中心約1小時(shí)車程。距寶安中心15分鐘車程。距最近集中商業(yè)5分鐘車程?！锷鐓^(qū)周邊山體及快速干道圍合，相對(duì)隔離，自成一體?！锷鐓^(qū)現(xiàn)以單純居住功能為主，缺少商業(yè)配套，配套學(xué)校規(guī)模較大，周邊廠區(qū)為主。★社區(qū)相對(duì)完全獨(dú)立，屬內(nèi)斂性社區(qū)，保障了內(nèi)部商業(yè)人流消費(fèi)的最大可能性。『桃源居社區(qū)特點(diǎn)』107國(guó)道前進(jìn)路廣深高速洲石公路社區(qū)發(fā)展需要商業(yè)的發(fā)展，以解決社區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求為目的的商業(yè)是合理的。11商業(yè)區(qū)域面積M2現(xiàn)狀

備注4區(qū)二期商業(yè)1467

在建預(yù)計(jì)2003年中推售127910區(qū)商業(yè)51485

在建預(yù)計(jì)2003至2004年租售3區(qū)商業(yè)4652.84

在建在售2003年續(xù)售3170.85平米19區(qū)商業(yè)4000

建成已租美家廣場(chǎng)進(jìn)駐13區(qū)商業(yè)1637.59

建成已售中低檔餐館、小菜市場(chǎng)、士多店、美發(fā)等12區(qū)商業(yè)1435.18

建成已售同13區(qū)臨建約400建成已租大萍果超市商業(yè)總計(jì)64677.61不計(jì)臨建45316710111213141516-2192016-129【桃源居現(xiàn)已明明確規(guī)劃的商商業(yè)面積分布布】2003年供應(yīng)商業(yè)面面積56122.85平米（（其中中街鋪鋪18082平米，，集中中商業(yè)業(yè)38040.85平米））。計(jì)劃2005年初6.5萬平米米商業(yè)業(yè)（其其中街街鋪21410.49平米，，集中中商業(yè)業(yè)43267.12平米））投入入使用用12『桃源源居居商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃布布置置形形式式特特點(diǎn)點(diǎn)』★商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃形形式式為為：：沿沿社社區(qū)區(qū)中中軸軸與與前前進(jìn)進(jìn)路路的的街街鋪鋪，，臨臨前前進(jìn)進(jìn)路路、、107國(guó)道道的的集集中中商商業(yè)業(yè)。?！锷躺虡I(yè)業(yè)街街被被交交通通干干道道割割斷斷，，難難以以形形成成商商業(yè)業(yè)的的連連續(xù)續(xù)性性。。★商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施略略偏偏離離社社區(qū)區(qū)中中心心，，大大部部分分獨(dú)獨(dú)立立于于大大社社區(qū)區(qū)外外。?！锶鄙偕⒙溆谟谏鐓^(qū)中多點(diǎn)點(diǎn)式布置的商商業(yè)。服務(wù)便便利度不夠★集中商業(yè)臨主主干道，有利利于發(fā)展外向向經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)態(tài)?！锛猩虡I(yè)與街街鋪的比例為為：2.1：1集中商業(yè)——紅色為明確規(guī)規(guī)劃的商業(yè)街街或集中商業(yè)業(yè)——黃色為未明確確規(guī)劃但有意意向的商業(yè)街街13出租：共3層商業(yè)：26824M2出售或出租：：1-2層商業(yè)：8046M23-5層：物流中心心6-12層：寫字樓出售或出租：：1-2層商業(yè)：5514M21-5層：醫(yī)院6-12層：公寓127910區(qū)規(guī)劃為商貿(mào)貿(mào)區(qū)，桃源居居的主要商業(yè)業(yè)集中于此。。127910區(qū)商業(yè)總面積積：51485M2『127910區(qū)的商業(yè)分布布』匯江二路1-2層商鋪：4190M21-2層商鋪：2811M21-2層商鋪：5116M21-2層商鋪：4498M21區(qū)街鋪臨匯江二路2199M24190M216615M2銷售2區(qū)街鋪1991M27區(qū)街鋪2166M22811M29區(qū)街鋪645M22區(qū)街鋪臨前進(jìn)路5116M25116M29區(qū)街鋪4498M24498M21區(qū)集中商業(yè)臨107國(guó)道5514M2可租可售34870M27區(qū)集中商業(yè)8046M2可租可售10區(qū)集中商業(yè)臨前進(jìn)路及洲石路26824M2轉(zhuǎn)資產(chǎn)出租14『桃源居社區(qū)發(fā)發(fā)展階段性指指標(biāo)』時(shí)間建成面積入住戶數(shù)居住人口規(guī)劃投入使用商業(yè)面積2003年初40萬平米2200戶7700人+2000師生已使用7472平米2005年初94萬平米5700戶2萬人+6000師生6.5萬平米規(guī)劃完成年160萬平米10000戶3.5萬人+1萬師生未定2003年初數(shù)據(jù)含12區(qū)、13區(qū)1-2期、14區(qū)1-3期、3、4、5區(qū)；學(xué)校一期期、會(huì)所、青青少年宮；2005年初數(shù)據(jù)含4區(qū)2期、5區(qū)2期、13區(qū)3期、127910區(qū)；學(xué)校2期。15【Ch3商業(yè)規(guī)模適度度分析】城市規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)對(duì)比參考國(guó)際規(guī)劃示范范社區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)模比參考深圳類比社區(qū)區(qū)調(diào)查16一般城市居住住區(qū)商業(yè)設(shè)施施指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)務(wù)建筑面積居住區(qū)區(qū)2/人類別別注：居住區(qū)：：人口規(guī)模3萬-5萬人.合理服務(wù)半徑徑800-1000M『城市社區(qū)規(guī)劃劃標(biāo)準(zhǔn)』城市居住區(qū)的的公建配套設(shè)設(shè)施，應(yīng)依據(jù)據(jù)人口規(guī)模確確定合理的服服務(wù)面積。17公共服務(wù)設(shè)施施控制指標(biāo)（（平方米/千人）-----------------------------------------------------------------------------居住規(guī)模居住區(qū)類別建建筑面積積用用地面面積總指標(biāo)1605～27002065～4680(2165～3620)(2655～5450)----------------------------------------------------------------------------------------醫(yī)療衛(wèi)生60～80100～190（含醫(yī)院）(160～280)(260～360)----------------------------------------------------------------------------------------商業(yè)服務(wù)700～910600～940------------------------------------------------------------------------------------------其中金融郵郵電20～3025～50(含銀行、郵電電局)(60～80)-----------------------------------------------------------------------------------------摘自《城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范范》根據(jù)指標(biāo)計(jì)算算：2003年初，以桃源源居人口1萬人計(jì)，商業(yè)業(yè)服務(wù)面積7000-9100平米2005年初，以桃源源居人口2.6萬人計(jì)，商業(yè)業(yè)服務(wù)面積1.82萬-2.36萬平米以桃源居達(dá)到到規(guī)劃人口4.5萬人計(jì)，商業(yè)業(yè)服務(wù)面積3.15萬-4.1萬平米18『國(guó)際類比社區(qū)區(qū)』社區(qū)建設(shè)理論論—鄰里住區(qū)理論論背景：以20年代佩里（A。C。PERRY）提出的鄰里里住區(qū)理論為為基礎(chǔ)建成，，社區(qū)以交通通干道為邊邊界，把居住住建筑、公共共建筑、綠地地等予以綜合合解決，不僅僅是日常必需需品的供應(yīng)，，一般生活服服務(wù)都可以在在社區(qū)內(nèi)解決決。該理論在歐洲洲一些城市的的衛(wèi)星城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)中得得以推廣和運(yùn)運(yùn)用。社區(qū)主要特征征：1、社區(qū)位于距距大城市中心心約1小時(shí)路程的通通勤圈內(nèi),即衛(wèi)星城鎮(zhèn)。。2、人口密度150人/HM2。3、周圍有干線線公路相連。。19《集合住宅》一書內(nèi)推薦規(guī)規(guī)劃成功的典典型案例:日本光丘花花園城社區(qū)區(qū)占地面積：：18.6萬M2建筑面積：：36.6萬M2公園6.07萬M2商業(yè)設(shè)施面面積：約1萬M2（包括店鋪鋪、百貨貨、專賣店店）其地理位置置與配套規(guī)規(guī)劃與桃源源居較接近近。背景說明：：該社區(qū)于于1972年開開發(fā)發(fā)，，位位于于離離東東京京約約1小時(shí)時(shí)車車程程通通勤勤圈圈內(nèi)內(nèi)，，90%以上上是是高高層層住住宅宅(8層以以上上)。所所有有的的住住宅宅團(tuán)團(tuán)組組都都有有一一所所中中學(xué)學(xué)和和兩兩所所小小學(xué)學(xué)，，都都帶帶有有運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)并并位位于于邊邊緣緣以以便便與與外外界界共共享享；；所所有有的的團(tuán)團(tuán)組組都都設(shè)設(shè)置置近近鄰鄰公公園園還還要要兼兼顧顧外外圍圍人人群群使使用用方方便便……經(jīng)過多多年發(fā)發(fā)展，，其商商業(yè)滿滿足了了社區(qū)區(qū)居民民生活活需求求，經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀狀況良良好。。商業(yè)規(guī)規(guī)模比比=1/36.6=0.027商業(yè)分分布形形式：：成片集集中布布置于于社區(qū)區(qū)中心心。20根據(jù)國(guó)國(guó)外類類比社社區(qū)商商業(yè)規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)商商業(yè)規(guī)規(guī)模比比1：0.0272003年初，，桃源源居已已建成成面積積40萬平米米，類類比商商業(yè)規(guī)規(guī)模1.08萬平方方米。。2005年初，，桃源源居預(yù)預(yù)計(jì)建建成94萬平米米，類類比商商業(yè)規(guī)規(guī)模2.54萬平米米。桃源居居達(dá)到到規(guī)劃劃建筑筑面積積160萬平米米，類類比商商業(yè)規(guī)規(guī)模4.32萬平米米。21『深圳類類比社社區(qū)調(diào)調(diào)查』成熟社社區(qū)：：圓嶺社社區(qū)、、白沙沙嶺社社區(qū)、、華僑僑城社社區(qū)、、松坪坪山社社區(qū)郊區(qū)新新建社社區(qū)：：萬科科四季季花城城調(diào)查目目的：：1、了解解深圳圳類比比社區(qū)區(qū)各發(fā)發(fā)展階階段的的合理理的商商業(yè)規(guī)規(guī)模。。2、成熟熟社區(qū)區(qū)合理理的商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、、比例例、分分布、、形式式與單單店面面積。。3、各個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)發(fā)展展階段段的業(yè)業(yè)態(tài)及及規(guī)模模傾向向。4、類比比社區(qū)區(qū)集中中商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、檔檔次、、分布布。調(diào)查社社區(qū)選選取原原則：：1、社區(qū)區(qū)有較較大的的規(guī)模模，相相對(duì)獨(dú)獨(dú)立，，自成成一體體。2、社區(qū)區(qū)以居居住功功能為為主，，強(qiáng)調(diào)調(diào)社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)以滿滿足自自身需需求為為主。。3、成熟熟社區(qū)區(qū)與發(fā)發(fā)展中中社區(qū)區(qū)均有有選擇擇，以以成熟熟社區(qū)區(qū)為主主。4、深圳圳特區(qū)區(qū)內(nèi)、、外均均有選選擇，，由于于關(guān)外外成熟熟案例例有限限，以以關(guān)內(nèi)內(nèi)為主主。22新一佳佳營(yíng)業(yè)面面積：：1萬平米業(yè)態(tài)；日常常百貨超市市營(yíng)業(yè)樓層：：1-2層位于深圳上上步工業(yè)區(qū)區(qū)北，始建建于上世紀(jì)紀(jì)80年代初，總總建筑面積積67.65萬平米。人人口4萬。初建成時(shí)，，社區(qū)并無無多少商業(yè)業(yè)，主要依依賴社區(qū)外外。后期隨隨著內(nèi)部及及邊緣商業(yè)業(yè)逐漸發(fā)展展，以及98年引入新一一佳，帶旺旺消費(fèi)?！簣@嶺社區(qū)』康泰娛樂城城營(yíng)業(yè)面積：：1萬平米業(yè)態(tài)：保齡球場(chǎng)、、桌球城、、游樂場(chǎng)、、百佳、麥麥當(dāng)勞、卡卡拉OK歌舞廳酒樓樓、西餐廳廳、韓國(guó)料料理、快餐餐廳、咖啡啡廳、美容容世界、時(shí)時(shí)裝購物名名廊等。營(yíng)業(yè)樓層：：1-5層23沿街商業(yè)227家，總面積積21235平米。單純以滿足足社區(qū)內(nèi)需需求的成熟熟社區(qū)，社社區(qū)商業(yè)以以日常購買買與日常服服務(wù)為主。。社區(qū)商業(yè)特特點(diǎn)：1、集中商業(yè)業(yè)位于社區(qū)區(qū)中心和東東北，相距距600米，新一佳佳與白沙嶺嶺的沃爾瑪瑪相距445米。2、滿足社區(qū)區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)相對(duì)集中中于集中商商業(yè)周邊，，業(yè)態(tài)主為為飲食、家家居服務(wù)，，其中飲食食類相對(duì)成成片集中，，多為兩層層經(jīng)營(yíng)。日日常購買與與家居服務(wù)務(wù)類相對(duì)分分散，多為為一層經(jīng)營(yíng)營(yíng)。3、滿足社區(qū)區(qū)外的商業(yè)業(yè)沿社區(qū)邊邊界線分布布，業(yè)態(tài)主主為服裝、、飲食、書書店（臨圖圖書館），，多為一層層經(jīng)營(yíng)。24百花園二期期（商業(yè)街街）長(zhǎng)安百貨營(yíng)業(yè)面積：：3000平米業(yè)態(tài)：日常常百貨超市市營(yíng)業(yè)樓層：：第2層沃爾瑪營(yíng)業(yè)面積：：20000平米業(yè)態(tài)：日常常百貨超市市營(yíng)業(yè)樓層：：1-2層『白沙嶺社區(qū)區(qū)』位于深圳上上步工業(yè)區(qū)區(qū)西北，始始建于上世世紀(jì)80年代中期，，社區(qū)總建建筑面積66.4萬平米。96年長(zhǎng)安百貨貨進(jìn)駐，2001年引進(jìn)沃爾爾瑪。百花園二期期將建成100余米百家小小鋪的商業(yè)業(yè)步行街。。預(yù)計(jì)今年年6月投入使用用。25沿街商業(yè)159家，總面積積11145平米。單純以滿足足社區(qū)內(nèi)需需求的成熟熟社區(qū)，社社區(qū)商業(yè)以以日常購買買與日常服服務(wù)為主，，其次為飲飲食。社區(qū)商業(yè)特特點(diǎn)：1、集中商業(yè)業(yè)分布在社社區(qū)中心和和東北側(cè)，，相距665米。2、社區(qū)內(nèi)的的商業(yè)主要要滿足社區(qū)區(qū)內(nèi)需求，，沒有沿社社區(qū)邊界的的商業(yè)，且且相對(duì)集中中于集中商商業(yè)周邊，，業(yè)態(tài)主為為飲食、家家居服務(wù)，，其中飲食食類相對(duì)成成片集中，，部分為兩兩層經(jīng)營(yíng)。。百花公寓寓裙樓二層層基本空置置，僅有少少量咖啡館館、酒樓打打通1、2層經(jīng)營(yíng)。3、日常購買買與家居服服務(wù)類相對(duì)對(duì)分散，多多為一層經(jīng)經(jīng)營(yíng)。26沃爾瑪營(yíng)業(yè)面積積：3萬平米業(yè)態(tài)：日日常百貨貨超市營(yíng)業(yè)樓層層：1-2層銅鑼灣百百貨易家儂家家居營(yíng)業(yè)面積積：5萬平米業(yè)態(tài)：日日常百貨貨超市與與家居家家私『華僑城社社區(qū)』位于深圳圳灣畔，，始建于于上世紀(jì)紀(jì)80年代中期期，以旅旅游勝地地聞名，，社區(qū)目目前總建建筑面積積218.96萬平米。。早期的的社區(qū)規(guī)規(guī)劃立意意高：聘聘請(qǐng)大師師擔(dān)任規(guī)規(guī)劃顧顧問，有有遠(yuǎn)見的的開發(fā)次次序：旅旅游—配套—地產(chǎn)。現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀態(tài)良良好。沒沒有空置置商鋪。。27社區(qū)商業(yè)業(yè)特點(diǎn)：：1、集中商商業(yè)全部部集中在在社區(qū)中中心偏南南，略靠靠近深南南大道與與旅游景景點(diǎn)。2、華僑城城的業(yè)態(tài)態(tài)呈現(xiàn)明明顯的旅旅游地普普遍具備備的業(yè)態(tài)態(tài)形式：：飲食、、購物、、娛樂，，娛樂業(yè)業(yè)較其他他單純滿滿足社區(qū)區(qū)內(nèi)需求求的社區(qū)區(qū)商業(yè)要要發(fā)達(dá)。。3、飲食業(yè)業(yè)成片集集中形成成社區(qū)內(nèi)內(nèi)外都知知曉的美美食一條條街。沿街商業(yè)業(yè)133家，總面面積15705平米。社社區(qū)商業(yè)業(yè)各種業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展較為均均衡且商商業(yè)總量量高于其其他類比比社區(qū)。。28民潤(rùn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積積：3000平米業(yè)態(tài)：百百貨超市市營(yíng)業(yè)樓層層：1層萬昌百貨營(yíng)業(yè)面積：6000平米業(yè)態(tài)：綜合百百貨營(yíng)業(yè)樓層：1層始建于90年代初，社區(qū)區(qū)略偏離于城城市中心，被被幾條交通干干道包圍，社社區(qū)內(nèi)主要為為政府微利房房住宅區(qū)以及及臨近工業(yè)區(qū)區(qū)。松坪山29社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)：1、作為緊鄰工工業(yè)區(qū)的社區(qū)區(qū)，光顧小食食店、在鋪頭頭購物等消費(fèi)費(fèi)特征明顯，，其業(yè)態(tài)也順順應(yīng)而生。2、集中商業(yè)分分布在社區(qū)中中心和西北側(cè)側(cè)，相距400米。3、在與工業(yè)區(qū)區(qū)接近的區(qū)域域，服裝相對(duì)對(duì)成片集中，，形成滿足社社區(qū)內(nèi)以及社社區(qū)外工業(yè)區(qū)區(qū)人群的服裝裝商業(yè)街。4、社區(qū)內(nèi)設(shè)有有露天電影院院和舞廳，吸吸引大量工業(yè)業(yè)區(qū)的人群進(jìn)進(jìn)入社區(qū)消費(fèi)費(fèi)，從而帶動(dòng)動(dòng)小理發(fā)店、、小餐飲等業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展。。沿街商業(yè)369家，，總總面面積積26843平米米。。社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)以以日日常常購購買買、、飲飲食食、、家家居居服服務(wù)務(wù)類類為為主主。。30位于于龍龍崗崗坂坂田田村村內(nèi)內(nèi)，，始始建建于于99年，，社社區(qū)區(qū)總總建建筑筑面面積積53萬平平米米?！，F(xiàn)現(xiàn)正正發(fā)發(fā)售售最最后后一一期期。。處于于城城市市郊郊區(qū)區(qū)，，社社區(qū)區(qū)周周遍遍無無完完善善的的生生活活設(shè)設(shè)施施配配套套，，基基本本生生活活需需依依賴賴社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)配配套套。。近近兩兩年年引引進(jìn)進(jìn)華華潤(rùn)潤(rùn)、、民民潤(rùn)潤(rùn)超超市市。。目目前前經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況良良好好。?！核募炯净ɑǔ浅巧缟鐓^(qū)區(qū)』華潤(rùn)潤(rùn)超超市市營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積：：600平米米民潤(rùn)潤(rùn)超超市市營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積：：1200平米米31社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)特特點(diǎn)點(diǎn)：：1、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)街街—花城城商商業(yè)業(yè)步步行行街街主主段段位位于于社社區(qū)區(qū)大大門門口口，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)相相對(duì)對(duì)安安靜靜，，無無明明火火餐餐飲飲，，與與社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃限限制制有有關(guān)關(guān)。。2、商商鋪鋪面面積積基基本本產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)單單位位為為40-80平米米。。鋪鋪位位劃劃分分面面積積小小，，可可隨隨意意合合并并與與分分割割。。2、四四季季花花城城作作為為新新建建社社區(qū)區(qū)，，家家居居裝裝飾飾類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)超超過過日日常常購購買買類類，，僅僅次次于于日日常常服服務(wù)務(wù)類類。。新新建建社社區(qū)區(qū)特特有有的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)表表現(xiàn)現(xiàn)明明顯顯。。3、北北門門商商鋪鋪后后期期推推出出，，現(xiàn)現(xiàn)多多數(shù)數(shù)空空置置。。規(guī)規(guī)劃劃允允許許明明火火經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。。沿街街商商業(yè)業(yè)共共67家（（未未售售16家）），，總總面面積積2635平米米。。社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)純純粹粹滿滿足足社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)需需求求，，主主要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為為日日常常服服務(wù)務(wù)、、家家居居類類以以及及日日常常購購買買類類32商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模與與社社區(qū)區(qū)人人口口規(guī)規(guī)模模呈呈正正比比例例發(fā)發(fā)展展。。華僑僑城城的的商商業(yè)業(yè)面面積積最最大大，，這這與與其其乃乃旅旅游游勝勝地地所所帶帶來來的的巨巨大大商商業(yè)業(yè)消消費(fèi)費(fèi)群群體體有有關(guān)關(guān)。?！侯惐缺壬缟鐓^(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)總總量量分分析析』33園嶺嶺作作為為深深圳圳較較早早開開發(fā)發(fā)的的社社區(qū)區(qū)，，社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展成成熟熟，，規(guī)規(guī)模模適適度度，，人人均均商商業(yè)業(yè)面面積積適適中中。。松坪坪山山因因臨臨近近諸諸多多工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，華華僑僑城城因因旅旅游游業(yè)業(yè)的的吸吸引引，，增增加加了了兩兩社社區(qū)區(qū)隱隱性性的的消消費(fèi)費(fèi)人人口口基基數(shù)數(shù)。。萬科科四四季季花花城城作作為為新新建建社社區(qū)區(qū)，，消消費(fèi)費(fèi)需需求求尚尚未未完完全全形形成成。。規(guī)規(guī)劃劃的的商商業(yè)業(yè)面面積積有有31%的空空置置。?！侯惐缺壬缟鐓^(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)總總量量分分析析』34松坪坪山山因因臨臨近近諸諸多多工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的緣緣故故，，消消費(fèi)費(fèi)人人群群偏偏向向沿沿街街商商業(yè)業(yè)的的消消費(fèi)費(fèi)。。華僑城城因旅旅游業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)達(dá)帶帶來相相對(duì)高高層次次的消消費(fèi)群群體，，因此此集中中商業(yè)業(yè)面積積明顯顯偏大大。松坪山山與華華僑城城均屬屬外延延社區(qū)區(qū)。純粹以以滿足足社區(qū)區(qū)內(nèi)群群體的的社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)（如如園嶺嶺、白白沙嶺嶺）兩兩者基基本持持平或或總量量差距距不大大。園嶺與與白沙沙嶺均均屬內(nèi)內(nèi)斂社社區(qū)。?！侯惐壬缟鐓^(qū)商商業(yè)總總量分分析』35集中商商業(yè)的的規(guī)模模與社社區(qū)人人口規(guī)規(guī)模呈呈正比比發(fā)展展，且且發(fā)展展速度度明顯顯緩于于社區(qū)區(qū)人口口的增增長(zhǎng)速速度。。華僑城城因地地域及及規(guī)劃劃的特特殊性性，集集中商商業(yè)的的發(fā)展展超過過社區(qū)區(qū)人口口增長(zhǎng)長(zhǎng)的速速度。。36『類比社社區(qū)沿沿街商商業(yè)分分析』日常購購買和和日常常服務(wù)務(wù)類是是成熟熟社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的主主要業(yè)業(yè)態(tài)形形式，，其次次是生生活飲飲食。。即社社區(qū)商商業(yè)主主要業(yè)業(yè)態(tài)是是為社社區(qū)群群體提提供便便民性性的生生活類類服務(wù)務(wù)業(yè)。。37..\萬科四四季花花城調(diào)調(diào)查表表標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)版本本.doc『類比社社區(qū)各各業(yè)態(tài)態(tài)店鋪鋪面積積』餐飲面面積集集中在在10-30平米與與40-80平米兩兩個(gè)區(qū)區(qū)間，，酒樓樓集中中在180-500平米，，咖啡啡館集集中在在100-150平米，西西餅屋集集中在10-30平米。38裝飾類集集中在30-50平米，五五金集中中在80-120平米，花花藝與水水族店集集中在30-50平米，電電器店集集中在80-120平米書店、樂樂器租用用店集中中在5-50平米，酒酒吧集中中在60-200平米，網(wǎng)網(wǎng)吧集中中在300平米『類比社區(qū)區(qū)各業(yè)態(tài)態(tài)店鋪面面積』39日雜店、、服裝店店、水果果店、化化妝品店店、箱包包皮具店店與微型型超市集集中在30-60平米，醫(yī)醫(yī)藥店集集中在30-60平米，眼眼鏡店、、通訊店店集中在在70-120平米?！侯惐壬鐓^(qū)區(qū)各業(yè)態(tài)態(tài)店鋪面面積』40曬相館、、美容美美發(fā)店、、家電維維修店、、洗車店店、單車車摩托修修理店、、小門診診集中在在25-60平米，干干洗店、、純水店店、縫紉紉修補(bǔ)、、復(fù)印店店集中在在5-20平米，銀銀行集中中在150平米以上上二手樓地地鋪、售售票點(diǎn)、、駕照培培訓(xùn)、足足彩投注注點(diǎn)、貨貨運(yùn)店集集中在5-40平米，貿(mào)貿(mào)易公司司集中在在100-150平米『類比社區(qū)區(qū)各業(yè)態(tài)態(tài)店鋪面面積』411、社區(qū)商商業(yè)的主主要分布布形式：：沿街商商鋪與成成片集中中商業(yè)相相結(jié)合。。通常大大型集中中商業(yè)在在一個(gè)社社區(qū)發(fā)展展到10-20年后才進(jìn)進(jìn)駐；較較偏遠(yuǎn)的的社區(qū)為為解決基基本生活活需要，，因而較較早安排排引進(jìn)小小型集中中商業(yè)（（600-6000平米）。。2、集中商商業(yè)之間間的距離離在800米以內(nèi)。。3、集中商商業(yè)均為為招商引引進(jìn)，業(yè)業(yè)態(tài)以綜綜合性百百貨為主主，集中中解決社社區(qū)日常常購買的的需求。。4、社區(qū)沿沿街商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)以以家居服服務(wù)類和和購買類類為主，，新建社社區(qū)的業(yè)業(yè)態(tài)中，，沿街商商業(yè)的家家居裝飾飾類業(yè)態(tài)態(tài)相對(duì)居居多，隨隨著社區(qū)區(qū)的發(fā)展展與成熟熟，逐漸漸被日常常用品購購買類、、飲食業(yè)業(yè)態(tài)替代代。功能能較復(fù)雜雜的社區(qū)區(qū)（華僑僑城）各各類業(yè)態(tài)態(tài)相對(duì)均均衡。5、社區(qū)主主題商業(yè)業(yè)街較少少，已有有案例為為美食街街、服裝裝街，其其他較易易形成集集中分布布的業(yè)態(tài)態(tài)有：西西餐酒吧吧文化類類。6、社區(qū)商商業(yè)各業(yè)業(yè)態(tài)店鋪鋪有相對(duì)對(duì)集中的的面積范范圍，對(duì)對(duì)臨街商商業(yè)劃鋪鋪有參考考意義。。7、能接受受在二層的業(yè)態(tài)相對(duì)對(duì)有限：：酒樓、、茶館、、咖啡館館、美容容美發(fā)類類?！荷鐓^(qū)商業(yè)業(yè)特點(diǎn)』42社區(qū)商業(yè)業(yè)普遍具具備的基基本功能能購物功能能綜合服務(wù)務(wù)功能修理服務(wù)務(wù)功能再生資源源回收功功能家政服務(wù)務(wù)功能餐飲服務(wù)務(wù)功能購物功能能———提供主、、副食品品、生活活日用品品；修理服務(wù)務(wù)功能———日常用品品修理的的需要；；餐飲服務(wù)務(wù)功能———提供早餐餐、正餐餐和滿足足學(xué)生、、老年人人用餐；；綜合服務(wù)務(wù)功能———社區(qū)居民民理發(fā)、、洗衣、、服裝加加工以及及彩擴(kuò)等等在社區(qū)區(qū)內(nèi)完成成；家政服務(wù)務(wù)功能———社區(qū)能幫幫助居民民雇用小小時(shí)工、、請(qǐng)保姆姆和家教教等。43『類比社區(qū)區(qū)基本情情況一覽覽表』參考類比比社區(qū)不不同的發(fā)發(fā)展階段段的人均均商業(yè)面面積，并并根據(jù)類類似階段段桃源居居的人口口規(guī)模計(jì)計(jì)算，桃桃源居商商業(yè)總量量為：2003年初，參參考四季季花城，，商業(yè)總總面積=1萬人X0.44=4400平米；2005年初，參參考松坪坪山，商商業(yè)總面面積=2.6萬人X1.09=2.83萬平米；；規(guī)劃完成成時(shí)，參參考園嶺嶺，商業(yè)業(yè)總面積積=4.5萬人X1.03=4.6萬平米。。44『類比社區(qū)區(qū)綜合參參考』

社區(qū)圓嶺松坪山白沙嶺華僑城四季花城人均商業(yè)面積1.031.090.851.080.44

權(quán)重比10%30%10%5%45%

加權(quán)平均值0.77權(quán)重確定定的原則則：1、社區(qū)規(guī)規(guī)模相近近2、社區(qū)功功能相近近3、社區(qū)位置相相仿4、發(fā)展階段相相近2003年初，桃源居居商業(yè)總量=7700平米2005年初，桃源源居商業(yè)總總量=2萬平米規(guī)劃完成，，桃源居商商業(yè)總量=3.465萬平米45『適度的商業(yè)業(yè)規(guī)模』根據(jù)各類指指標(biāo)檢驗(yàn)桃桃源居在某某一發(fā)展階階段相對(duì)成成熟的社區(qū)區(qū)商業(yè)面積積為：（平平米）城市規(guī)劃國(guó)際社區(qū)類比社區(qū)類比社區(qū)綜合2003年初80001.08440077002005年初2.09萬2.54萬2.83萬2萬規(guī)劃完成3.36萬4.32萬4.6萬3.47萬現(xiàn)狀條件下下，桃源居居較為以滿滿足社區(qū)需需求為主的的合理商業(yè)業(yè)規(guī)模在4400-10800平米間；2005年初，則可可以達(dá)到2-2.83萬平米。這意味著預(yù)預(yù)計(jì)2005年初投入使使用的6.5萬平米商業(yè)業(yè)中，必須須有萬平米商業(yè)業(yè)需針對(duì)社社區(qū)外經(jīng)營(yíng)營(yíng)。46【Ch4解決社區(qū)內(nèi)內(nèi)需求的商商業(yè)模式】桃源居社區(qū)區(qū)特點(diǎn)社區(qū)業(yè)主商商業(yè)需求調(diào)調(diào)查前期商業(yè)銷銷售狀況商業(yè)定位對(duì)對(duì)社區(qū)營(yíng)銷銷的影響深圳類比社社區(qū)成熟商商業(yè)模式47『社區(qū)特點(diǎn)對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、布局的的影響』學(xué)城形象，，大規(guī)模名名校已開學(xué)學(xué)。五大教教育中心的的建設(shè)。桃源居是一一新建且尚尚未建成的的社區(qū)，有有著與新建建社區(qū)共同同的需求特特征。社區(qū)人群多多為外來人人口，30-50歲，成熟家家庭，三代代同堂，傾傾向中檔消消費(fèi)。建材、家居居裝飾、窗窗簾布藝、、五金、餐餐飲文化用品、、書店、樂樂器、兒童童用品、名名品專賣店店老年人托管管、家政服服務(wù)、盆景景店、寵物物店、家教教中心、茶茶館商業(yè)作為大大社區(qū)的重重要配套，，商業(yè)的定定位、布局局需考慮社社區(qū)包裝與與推廣的需需求可標(biāo)識(shí)性：：業(yè)態(tài)相對(duì)對(duì)集中，打打造知名的的“商業(yè)街”，營(yíng)造配套套賣點(diǎn)三大主題公公園的相繼繼投入使用用旅游休閑用用品、手工工藝品48調(diào)查時(shí)間：：2002年12月20日至30日調(diào)查協(xié)作單單位：深圳世外桃桃源物業(yè)管管理公司調(diào)查形式：：?jiǎn)柧碚{(diào)查查對(duì)象：桃源居已入入伙各區(qū)業(yè)業(yè)主『社區(qū)業(yè)主商商業(yè)需求調(diào)調(diào)查』問卷發(fā)放量量：500份。收回236份，有效份份數(shù)219份。被調(diào)查區(qū)域域以12區(qū)、5區(qū)居多。該該兩區(qū)分別別為99年以前及2002年主要入住住區(qū)，可以以判定有效效代表各類類新老業(yè)主主的不同層層面。49桃源居被調(diào)調(diào)查家庭以以三口之家家居多，占占到被調(diào)查查家庭的47.9%。其次為父父母與多子子女家庭、、三代同堂堂家庭。說明桃源居居業(yè)主多為為成熟家庭庭，對(duì)商業(yè)業(yè)需滿足全全家男女老老少的各類類需求。有孩子的家家庭達(dá)86.7％，針對(duì)孩孩子的商業(yè)業(yè)較普通社社區(qū)應(yīng)有所所增加。桃源居業(yè)主主收入以中中等水平為為主。企業(yè)人員及及公務(wù)員、、學(xué)者等占占59.7％，對(duì)商業(yè)業(yè)配套的品品味有一定定要求，而而不是完全全的實(shí)惠路路線。50此2項(xiàng)為多選66.7%的家庭將增增加大型超超市放在首首位。說明明居民急需需集中商業(yè)業(yè)提供日常常購物品，，以保證品品種和檔次次。大型超市和和大型百貨貨需求最多多，顯示居居民傾向于于舒適化、、有品質(zhì)感感的購物條條件。77.2%的被調(diào)查家家庭認(rèn)為日日用品最好好能就近購購買，其次是運(yùn)動(dòng)動(dòng)休閑及文文具；，62.6％的家庭需需求就近飲飲食。5153.9%的被調(diào)查家家庭在日常常消費(fèi)時(shí)，，會(huì)在品牌牌商場(chǎng)選擇擇有一定品品牌且價(jià)格格適中的商商品。25.1%的家庭不太太看中品牌牌,關(guān)鍵看中價(jià)價(jià)格實(shí)惠。。兩者共占占79%。僅有9.6%的家庭會(huì)在在在品牌商商場(chǎng)購物,選購高檔商商品。說明桃源居居業(yè)主需求求品牌商場(chǎng)場(chǎng)，整體消消費(fèi)水平為為中等。休閑地點(diǎn)集集中在安區(qū)區(qū)內(nèi)和市內(nèi)內(nèi)，說明目目前桃源居居休閑配套套仍不足。。業(yè)主目前消消費(fèi)地點(diǎn)調(diào)調(diào)查52日常買菜沒沒有集中的的趨向，在在各地點(diǎn)都都相當(dāng)平均均?？赡芘c與工作地點(diǎn)點(diǎn)有關(guān)。日常購物明明顯集中在在寶安品牌牌超市，退退而求其次次的選擇是是桃源居內(nèi)內(nèi)。說明了了對(duì)日常用用品購物有有選擇豐富富、品質(zhì)保保證的需要要，但近便便也很重要要。服裝裝購購買買集集中中在在寶寶安安品品牌牌超超市市和和市市內(nèi)內(nèi)，，說說明明了了對(duì)對(duì)服服裝裝更更強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)選選擇擇的的多多樣樣性性和和品品質(zhì)質(zhì)要要求求，，可可舍舍近近求求遠(yuǎn)遠(yuǎn)。。家電電家家私私集集中中在在寶寶安安區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)品品牌牌市市場(chǎng)場(chǎng)或或?qū)I(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)購購買買，，說說明明此此類類消消費(fèi)費(fèi)尋尋求求專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的心心態(tài)態(tài)。。53【社區(qū)區(qū)業(yè)業(yè)主主商商業(yè)業(yè)需需求求調(diào)調(diào)查查小小結(jié)結(jié)】1.桃源源居居居居民民以以成成熟熟家家庭庭和和有有子子女女家家庭庭為為主主，，商商業(yè)業(yè)需需考考慮慮全全家家全全面面的的需需求求，，同同時(shí)時(shí)針針對(duì)對(duì)孩孩子子的的商商業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)相相對(duì)對(duì)其其他他社社區(qū)區(qū)高高；；2.桃源源居居業(yè)業(yè)主主收收入入水水平平為為中中等等，，集集中中在在企企業(yè)業(yè)工工作作人人員員，，有有一一定定的的品品位位要要求求。。傾傾向向于于在在品品牌牌商商場(chǎng)場(chǎng)購購買買中中價(jià)價(jià)產(chǎn)產(chǎn)品品；；3.對(duì)集集中中商商業(yè)業(yè)的的需需求求強(qiáng)強(qiáng)烈烈。。最最需需要要可可以以購購買買日日常常用用品品的的大大型型商商業(yè)業(yè)，，希希望望保保證證品品種種、、品品質(zhì)質(zhì)、、和和購購物物環(huán)環(huán)境境；；4.最需需就就近近消消費(fèi)費(fèi)的的依依次次為為日日用用品品、、飲飲食食、、運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)休休閑閑、、書書文文具具、、服服裝裝；；其其中中第第三三、、四四項(xiàng)項(xiàng)體體現(xiàn)現(xiàn)了了獨(dú)獨(dú)特特的的傾傾向向；；對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)選選擇擇有有一一定定指指向向意意義義；；5.購物與休休閑地點(diǎn)點(diǎn)與消費(fèi)費(fèi)種類有有關(guān)，日日常用品品、服裝裝、家電電家私三三大類消消費(fèi)分別別有相對(duì)對(duì)集中的的購買地地點(diǎn)，有有助于明明確桃源源居商業(yè)業(yè)選擇的的競(jìng)爭(zhēng)者者。54『桃源居前前期商業(yè)業(yè)租售狀狀況的借借鑒』分布于社社區(qū)內(nèi)沿沿步行街街的街鋪鋪，投資資回報(bào)良良好，銷銷售狀況況良好。。已入住的的街鋪即即時(shí)解決決了少量量社區(qū)生生活需求求，但檔檔次較低低，選擇擇面少。。集中商業(yè)業(yè)由于規(guī)規(guī)模大，，商家認(rèn)認(rèn)為目前前難以保保證大規(guī)規(guī)模商業(yè)業(yè)的良性性運(yùn)作，，目前不不愿進(jìn)駐駐。租售售均相當(dāng)當(dāng)困難。。目前美家家超市已已進(jìn)駐，，但業(yè)主主的需求求調(diào)查表表明：不不能滿足足業(yè)主的的日常購購物需求求。項(xiàng)目總面積M2單位面積層高M(jìn)價(jià)格銷售期銷售狀況12/13區(qū)商業(yè)街3072.7730-3003.842593-4個(gè)月90％的店鋪經(jīng)營(yíng)良好3區(qū)街鋪255.7215-552.976730發(fā)展商內(nèi)部認(rèn)購?fù)?區(qū)小商鋪84212.950761個(gè)月性質(zhì)為住宅，發(fā)展商默許商業(yè)用途3區(qū)集中商業(yè)臨前進(jìn)路2層4397.1219-400100-200為主4.58998已推出5個(gè)月已售27.8％同時(shí)進(jìn)行招商，但未成功11區(qū)大型商業(yè)中心2萬整體招租2年，難以引進(jìn)品牌商家，已決定改變規(guī)劃為居住區(qū)。19區(qū)集中商業(yè)4000租賃4.52002.9起招租，難以引進(jìn)品牌商家進(jìn)駐，12月引進(jìn)了新入行的美家超市55集中商業(yè)銷售不暢，市場(chǎng)上通常以引入經(jīng)營(yíng)公司為主難以順利招商和快速落實(shí)社區(qū)需求以規(guī)模優(yōu)勢(shì)和臨干道優(yōu)勢(shì)有條件產(chǎn)生面向區(qū)外需求的號(hào)召力業(yè)主期望以集中商業(yè)形式就近解決日用品購買，除現(xiàn)有超市外，還需求品牌商場(chǎng)部分租賃，部分可租可售38040.85平米+5226.27平米街鋪易于實(shí)現(xiàn)銷售和招租經(jīng)營(yíng)可能性高，可即時(shí)解決社區(qū)生活問題難以產(chǎn)生面向區(qū)外經(jīng)營(yíng)的號(hào)召力現(xiàn)有街鋪因規(guī)模小易產(chǎn)生檔次低、不齊全的問題，不受業(yè)主歡迎只可銷售18082平米+3328.49平米銷售難易易解決社區(qū)區(qū)內(nèi)需求求的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)程度外向經(jīng)營(yíng)營(yíng)可行性性業(yè)主需求求租售限定定新供應(yīng)量量+存量【街鋪、集集中商業(yè)業(yè)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)對(duì)比】56社區(qū)內(nèi)需需求業(yè)態(tài)態(tài)優(yōu)先布布局于街街鋪。街鋪功能能以滿足足社區(qū)生生活需求求為主，，并注重重引導(dǎo)，，選擇有有代表性性業(yè)態(tài)組組合形成成商業(yè)街街，以滿滿足社區(qū)區(qū)業(yè)主一一定的品品味需求求和社區(qū)區(qū)營(yíng)銷的的商業(yè)配配套可包包裝。部部分臨干干道的街街鋪可安安排針對(duì)對(duì)社區(qū)外外的途經(jīng)經(jīng)人口（（學(xué)校家家長(zhǎng)、車車輛）需需求?！荷鐓^(qū)內(nèi)需需求導(dǎo)向向商業(yè)布布局原則則』集中商業(yè)業(yè)首要解解決社區(qū)區(qū)內(nèi)對(duì)日日常購物物品牌集集中商業(yè)業(yè)的需求求，同時(shí)時(shí)服務(wù)社社區(qū)外。。部分集中中商業(yè)需需面向社社區(qū)外需需求。在在滿足社社區(qū)內(nèi)需需求后，，部分商商業(yè)需全全面對(duì)外外發(fā)展。。社區(qū)商業(yè)業(yè)應(yīng)主要要滿足社社區(qū)內(nèi)的的需求，，并能促促進(jìn)社區(qū)區(qū)的成熟熟發(fā)展和和帶動(dòng)銷銷售，因因此社區(qū)商業(yè)業(yè)應(yīng)以社社區(qū)內(nèi)需需求為導(dǎo)導(dǎo)向，進(jìn)進(jìn)行合理理布局，，保證社社區(qū)內(nèi)消消費(fèi)需求求能被有有效地滿滿足，同同時(shí)對(duì)外外有較強(qiáng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力參與與區(qū)域外外商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。57『基于社區(qū)區(qū)內(nèi)需求求的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)及及比重』由于四季季花城的的業(yè)態(tài)非非自然生生成，在在此只選選擇相對(duì)對(duì)成熟和和類似的的社區(qū)進(jìn)進(jìn)行參考考，結(jié)合合桃源居居的社區(qū)區(qū)特點(diǎn)及及業(yè)主需需求，桃桃源居沿沿街商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)較為合合理的比比重范圍圍為：生活飲食類家居類日常購買類日常服務(wù)類娛樂類其他類30％—40%20%—30%30%-40%20%-30%2%-4%2%-4%58【商業(yè)街的的定位】/定位的形形成商業(yè)街分分布特點(diǎn)點(diǎn)及影響響因素建筑設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展的的制約所臨道路路狀況位置特點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)與周邊商商業(yè)的連連續(xù)性內(nèi)部劃分分進(jìn)深、面面寬層高人流組織織社區(qū)對(duì)商商業(yè)街需需求滿足日常常生活便便利服務(wù)務(wù)的需求求社區(qū)內(nèi)休休閑消遣遣場(chǎng)所的的需求﹢﹢59分布特點(diǎn)點(diǎn)：A段：臨規(guī)規(guī)劃為社社區(qū)景觀觀中軸的的匯江二二路雙側(cè)側(cè)，環(huán)境境設(shè)計(jì)主主題為歐歐洲休閑閑廣場(chǎng)，，是社區(qū)區(qū)形象的的標(biāo)志地地段，社社區(qū)居民民休閑的的聚散地地。B段：臨臨前進(jìn)進(jìn)路，，北接接10區(qū)大型型商業(yè)業(yè)，南南接文文化藝藝術(shù)中中心，，南端端接近近跨前前進(jìn)路路天橋橋。處處于各各商業(yè)業(yè)街中中人流流量集集中的的一段段。C段：臨臨前進(jìn)進(jìn)路，，相對(duì)對(duì)更接接近學(xué)學(xué)校和和體育育公園園，與與對(duì)面面3區(qū)集中中商業(yè)業(yè)隔路路相望望。D段：臨臨匯江江二路路，現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃劃為單單側(cè)，，總量量太小小，缺缺乏連連續(xù)性性。相相對(duì)其其他商商業(yè)街街，最最接近近已成成熟的的社區(qū)區(qū)。影響因因素：：C段對(duì)面面的3區(qū)集中中商業(yè)業(yè)現(xiàn)未未銷售售，其其位置置與規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)比比較適適于大大型餐餐飲和和銀行行、郵郵局。。C段側(cè)對(duì)對(duì)面的的19區(qū)集中中商業(yè)業(yè)為美美家超超市。?！号R街街街鋪的的分布布特點(diǎn)點(diǎn)』ABCD60A段：商業(yè)街街廣場(chǎng)場(chǎng)中心心沿邊邊的商商鋪柱柱布置置較規(guī)規(guī)整，，開間間、進(jìn)進(jìn)深適適宜，，便于于設(shè)置置小面面積街街鋪，，可發(fā)發(fā)展多多種業(yè)業(yè)態(tài)。。這些區(qū)區(qū)域如如考慮慮設(shè)置置街鋪鋪，面面積約約在40～50㎡㎡之間。。【臨街商商鋪內(nèi)內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)的的優(yōu)劣劣勢(shì)分分析】/建筑設(shè)設(shè)計(jì)對(duì)對(duì)商鋪鋪的制制約61B段：商鋪柱柱布置置極不不規(guī)整整，且且進(jìn)深深較大大，不不利于于設(shè)置置小面面積街街鋪，，可發(fā)發(fā)展建建材、、五金金等對(duì)對(duì)，空空間要要求不不太苛苛刻的的業(yè)態(tài)態(tài)。這些區(qū)區(qū)域如如考慮慮設(shè)置置街鋪鋪，面面積約約90～122㎡?！九R街商商鋪內(nèi)內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)的的優(yōu)劣劣勢(shì)分分析】/建筑設(shè)設(shè)計(jì)對(duì)對(duì)商鋪鋪的制制約62C段：商鋪柱柱布置置規(guī)整整，但但進(jìn)深深較長(zhǎng)長(zhǎng)，不不利于于設(shè)置置小面面積街街鋪，，可發(fā)發(fā)展酒酒樓、、西餐餐廳等等需求求面積積較大大的業(yè)業(yè)態(tài)。。這些區(qū)區(qū)域如如考慮慮設(shè)置置街鋪鋪，面面積約約90～122㎡。【臨街商商鋪內(nèi)內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)的的優(yōu)劣劣勢(shì)分分析】/建筑設(shè)設(shè)計(jì)對(duì)對(duì)商鋪鋪的制制約63B段：兩列柱柱相互互錯(cuò)位位，破破壞了了空間間的完完整性性，使使得內(nèi)內(nèi)部空空間的的家俱俱不易易布置置，不不適宜宜發(fā)展展酒樓樓等業(yè)業(yè)態(tài)。。【臨街商商鋪內(nèi)內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)的的優(yōu)劣劣勢(shì)分分析】/建筑設(shè)設(shè)計(jì)對(duì)對(duì)商鋪鋪的制制約商鋪空空間內(nèi)內(nèi)柱布布置極極不規(guī)規(guī)則，，破壞壞了空空間使使用的的完整整性；；64B段、C段的商商鋪進(jìn)進(jìn)深約約14～18m，不利利于形形成街街鋪，，對(duì)二二層鋪鋪位的的銷售售形成成阻力力，同同時(shí)對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)造成成限制制。大部分鋪的的進(jìn)深過長(zhǎng)長(zhǎng)，約14～18m，不利于設(shè)設(shè)置小面積積街鋪?！九R街商鋪內(nèi)內(nèi)部設(shè)計(jì)的的優(yōu)劣勢(shì)分分析】/建筑設(shè)計(jì)對(duì)對(duì)商鋪的制制約65所有商鋪層層高4800mm，已經(jīng)提供供給業(yè)主設(shè)設(shè)置復(fù)式商商鋪的空間間，不利于于設(shè)置一、、二層組合合的復(fù)式鋪鋪的形式，，減少了商商鋪形式的的多樣性，，且對(duì)二層層商鋪的銷銷售造成一一定阻力。。【臨街商鋪內(nèi)內(nèi)部設(shè)計(jì)的的優(yōu)劣勢(shì)分分析】/建筑設(shè)計(jì)對(duì)對(duì)商鋪的制制約66『商業(yè)街的定定位及可發(fā)展的業(yè)業(yè)態(tài)』編號(hào)

商業(yè)街主題定位

可發(fā)展業(yè)態(tài)A歐洲文化商業(yè)街文化商業(yè)：西式咖啡館、茶館、書店、琴行、通訊店、特色店等B家居裝飾街家居裝飾、布藝、建材、電器專賣、五金等C風(fēng)味美食一條街特色小吃（面點(diǎn)王）、地方酒樓、西式快餐（麥當(dāng)勞、肯德雞）D便民性商業(yè)小型中西餐館、便利店、美容美發(fā)、茶藝、花卉、洗衣房、復(fù)印、照相館等日常家居服務(wù)業(yè)態(tài)67前進(jìn)路路107國(guó)道道洲石公路“歐洲文化商商業(yè)街”主力店面積積100～150㎡，業(yè)態(tài)形式式：西式咖咖啡、書店店、特色店店“家居裝飾街街”主力店面積積100～150㎡，業(yè)態(tài)形式式：家居裝裝飾店、建建材店“風(fēng)味美食街街”主力店面積積300～500㎡，業(yè)態(tài)形式式：酒樓集中商業(yè)主力店位置置【各商業(yè)街領(lǐng)領(lǐng)頭鋪的面面積范圍建建議】68【商業(yè)街包裝裝與展示的的建議】/地標(biāo)性建筑筑地標(biāo)性建筑筑：—是充分體現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)街文文化底蘊(yùn)的的載體，是商業(yè)街的的靈魂建筑。69【商業(yè)街包裝裝與展示的的建議】/留駐空間結(jié)合色彩的的變化，圍圍合形成一一些“渾若若天成”的的街道廣場(chǎng)場(chǎng)空間，提提供留駐場(chǎng)場(chǎng)所。70【商業(yè)街包裝裝與展示的的建議】/休閑設(shè)施商鋪前的張張拉膜體系系提供了一一個(gè)暇逸的的休息場(chǎng)所所，使住戶戶可以在這這里進(jìn)行鄰鄰里交往，，同時(shí)促進(jìn)進(jìn)了商業(yè)活活動(dòng)的深度度展開。71遮陽系列及及休閑椅的的隨處設(shè)置置充分體現(xiàn)現(xiàn)人性關(guān)懷懷精神?！旧虡I(yè)街包裝裝與展示的的建議】/休閑設(shè)施72【商業(yè)街包裝裝與展示的的建議】/燈光處理營(yíng)造誘人的的燈光，讓讓腳步久久久停駐在櫥櫥窗前，流流連忘返，，激起更多多的購物欲欲望。73【商業(yè)街包裝裝與展示的的建議】/導(dǎo)示牌與門門店牌形式豐富的的導(dǎo)示牌或或門店牌將將成為商業(yè)業(yè)街一道美美麗風(fēng)景。。74整體性原原則商業(yè)街的的廣場(chǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)結(jié)合商鋪鋪設(shè)計(jì)，，跌落式式臺(tái)階的的設(shè)置割割裂了商商業(yè)活動(dòng)動(dòng)的連續(xù)續(xù)進(jìn)行，，對(duì)商鋪鋪的銷售售形成難難點(diǎn)?？伎紤]到現(xiàn)現(xiàn)有地塊塊條件，，建議以以坡道解解決水平平交通；；商業(yè)街景景觀設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)結(jié)合街鋪鋪一起考考慮，不不應(yīng)形成成明顯的的割裂空空間，可可結(jié)合商商鋪外讓讓人駐留留的小品品（如張張拉蓬））統(tǒng)一設(shè)設(shè)計(jì)，以以利于將將人流導(dǎo)導(dǎo)入商鋪鋪空間；；【針對(duì)匯江江二路商商業(yè)街廣廣場(chǎng)方案案設(shè)計(jì)的的建議】75參與性原原則商業(yè)街景景觀設(shè)計(jì)計(jì)的核心心是設(shè)計(jì)計(jì)這樣一一些場(chǎng)所所——它們能夠夠使人駐駐留，使使人在購購物、休休憩、嬉嬉戲、交交往等人人性化活活動(dòng)中體體驗(yàn)到生生活的樂樂趣；人的主要要行為模模式中一一個(gè)重要要的方式式就是圍圍繞兒童童活動(dòng)來來展開，，而聚集集兒童活活動(dòng)的場(chǎng)場(chǎng)所就需需要?jiǎng)?chuàng)造造趣味空空間。本本方案提提供了廣廣場(chǎng)空間間，考慮慮了觀賞賞性，但但是在空空間趣味味，及空空間駐留留感上塑塑造不足足；【針對(duì)商業(yè)業(yè)街廣場(chǎng)場(chǎng)方案設(shè)設(shè)計(jì)的建建議】76主題性原原則商業(yè)街中中心廣場(chǎng)場(chǎng)通過臺(tái)階階的設(shè)置置在位置置上強(qiáng)調(diào)調(diào)了其主主題性，，但是在在主題的的鮮明性性上面體體現(xiàn)的不不夠，中中心廣場(chǎng)場(chǎng)缺乏一一個(gè)核心心概念統(tǒng)統(tǒng)一，建建議進(jìn)一一步挖掘掘其空間間上的主主題；臨107國(guó)道的“特色水景景”區(qū)域考慮了景景觀空間間的觀賞賞性，通通過商業(yè)業(yè)街廣場(chǎng)場(chǎng)的局部部亮點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)來體體現(xiàn)小區(qū)區(qū)的品質(zhì)質(zhì)，但是是在藝術(shù)術(shù)主題的的選擇上上應(yīng)進(jìn)一一步挖掘掘，采取取更提神神的概念念來吸引引目標(biāo)客客戶，提提升目標(biāo)標(biāo)客戶對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的認(rèn)同同；【針對(duì)商業(yè)業(yè)街廣場(chǎng)場(chǎng)方案設(shè)設(shè)計(jì)的建建議】77細(xì)節(jié)原則則水景的利利用要充分考考慮以后后的維護(hù)護(hù)成本較較高，管管理較難難，建議議對(duì)水景景的選用用應(yīng)突出出其視覺覺上的“親和性”，達(dá)到重重點(diǎn)突出出的目的的；樹種的選選用要考慮深深圳氣候候、季節(jié)節(jié)變換等等因素，，精雕細(xì)細(xì)琢合理理選用樹樹種的種種類、色色彩，達(dá)達(dá)到移步步換景的的目的；；【針對(duì)商業(yè)業(yè)街廣場(chǎng)場(chǎng)方案設(shè)設(shè)計(jì)的建建議】78【Ch5外向經(jīng)營(yíng)營(yíng)商業(yè)模模式】——集中商業(yè)業(yè)的定位位79『寶安商業(yè)業(yè)消費(fèi)分分析』商業(yè)現(xiàn)狀狀分析商業(yè)未來來競(jìng)爭(zhēng)分分析社區(qū)商業(yè)業(yè)外延可行行性寶安商業(yè)業(yè)銷售狀狀況分析析80寶安人口口分布圖圖我們對(duì)寶安城城區(qū)的集集中商業(yè)業(yè)以及其其1KM范圍內(nèi)的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、商商業(yè)消費(fèi)費(fèi)群體進(jìn)進(jìn)行調(diào)查查，以期期了解社社區(qū)所處處大環(huán)境境—寶安整體體商業(yè)市市場(chǎng)目前前狀況以以及未來來的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。。寶安小檔檔案：寶安總?cè)巳丝跒?44.1萬其中戶籍籍人口27.5萬，暫住人口口116.5萬人。外來人口口比例：：80%人口密度度3836人／平方方公里81『寶安商業(yè)業(yè)消費(fèi)群群和商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀特特征』□寶安是10-50元的大商商業(yè)集匯匯。寶安安近80%的外來人口的的消費(fèi)力非常常有限，這一一消費(fèi)群主要要購買10-50元的服裝、日日常用品，稍稍高檔次為通通訊消費(fèi)?！跣掳病⑽鬣l(xiāng)鄉(xiāng)擁有37萬消費(fèi)群的內(nèi)內(nèi)動(dòng)型商業(yè)。。分布在新安安、西鄉(xiāng)大型型住宅區(qū)附近近的大型商場(chǎng)場(chǎng)及其周邊的的街鋪所成為為新安、西鄉(xiāng)鄉(xiāng)本地人以及及外來人口收收入較高階層層的主要消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所。而沿沿街商鋪亦是是做老顧客生生意?！鯇毎舶踩藢?duì)對(duì)于購購物的的印象象是到到商場(chǎng)場(chǎng)而不不是商商業(yè)區(qū)區(qū)。寶寶安沒沒有集集中的的商業(yè)業(yè)區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)，，主要要是百百貨綜綜合商商場(chǎng)，，且商商品樣樣式有有限。。□寶安安商業(yè)業(yè)難以以在假假日經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中受惠惠。由由于寶寶安缺缺乏富富有吸吸引力力的旅旅游景景點(diǎn)，，假日日來臨臨時(shí)，，寶安安大量量的人人外出出旅游游，并并在外外地大大量購購物。?！鯇毎舶踩艘岩褜⒃瓉韽膹氖袇^(qū)區(qū)購買買的習(xí)習(xí)慣轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變到到當(dāng)?shù)氐刭徺I買。對(duì)對(duì)于大大件家家用電電器、、汽車車、電電腦等等，由由于萬萬佳等等品牌牌商家家的進(jìn)進(jìn)駐，，以及及考慮慮后期期服務(wù)務(wù)的便便捷性性，寶寶安人人已將將原來來從市市區(qū)購購買的的習(xí)慣慣轉(zhuǎn)變變到當(dāng)當(dāng)?shù)刭徺徺I。。82『寶安現(xiàn)現(xiàn)有商商圈』龍華服服裝和和房地地產(chǎn)商商業(yè)圈圈福永家家私商商業(yè)圈圈新安電電子、、五金金、百百貨商商業(yè)圈圈西鄉(xiāng)建建材批批發(fā)商商業(yè)圈圈公明荔荔枝產(chǎn)產(chǎn)銷商商業(yè)圈圈全市最最大的的家私私批發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)83區(qū)內(nèi)內(nèi)缺缺乏乏成成規(guī)規(guī)模模的的商商業(yè)業(yè)街街或或集集休休閑閑、、娛娛樂樂于于一一體體的的購購物物中中心心，，以以及及多多樣樣化化的的、、緊緊跟跟市市場(chǎng)場(chǎng)潮潮流流的的時(shí)時(shí)尚尚用用品品，，是是造造成成區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)中中高高檔檔收收入入階階層層流流向向區(qū)區(qū)域域外外購購物物的的主主要要原原因因。?！簩毎舶采躺虡I(yè)業(yè)消費(fèi)費(fèi)群群和和商商業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀特特征征總總論論』機(jī)會(huì)會(huì)？？??！市場(chǎng)場(chǎng)空白白842002年寶寶安安商商業(yè)業(yè)銷銷售售狀狀況況類別

成交總套數(shù)

成交面積分布商業(yè)539套（58532.67平米）大于100平米70-100平米小于70平米90套68套381套寶安安商商業(yè)業(yè)的的銷銷售售面面積積僅僅占占4%，面面積積以以小小于于70平米米居居多多，，占占總總成成交交套套數(shù)數(shù)的的70%?！緦毎舶采躺虡I(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)銷銷售售狀狀況況】—數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：寶寶安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易中中心心8512月30日，，寶寶安安銅銅鑼鑼灣灣開開業(yè)業(yè)寶安安銅銅鑼鑼灣灣：：位位于于西西鄉(xiāng)鄉(xiāng)步步行行街街附附近近，，總總營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)面積積8萬平平方方米米，，共七七層層的的營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積。。業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)包包括括超超市市、、百百貨貨（（1-4樓）），，五五樓樓美美食食廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、六六樓樓七七樓樓休休閑閑中中心心。。輻輻射射福福永永、、沙沙井井、、公公明明、、松松崗崗、、石石巖巖等等鎮(zhèn)鎮(zhèn)村村。。【未來周邊邊商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析】86鳳凰城購購物中心心位于西西鄉(xiāng)鎮(zhèn)新新城大道道，占地13萬平方米米，擬規(guī)劃劃為集購購物、旅旅游、休休閑、娛娛樂、度度假為一一體的超超大型MALL?？傄?guī)劃劃面積20萬平米，，規(guī)劃期期為5年。目前前招商引引入東莞莞大新百百貨進(jìn)駐駐，簽約約15年，現(xiàn)正正推售少少量鋪位位。在沿新城大大道面已建建成2棟約7000平米，而規(guī)規(guī)劃內(nèi)的其其余部分是是仍在繼續(xù)續(xù)工作的廠廠房。折頁建成與推售售部分仍在運(yùn)作的的廠房87物業(yè)名稱營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)樓層業(yè)

態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況價(jià)格（租金）香江家居博覽中心20萬平米2層家居辦公家私100%18元/平米麗星家居廣場(chǎng)5，000平米2層家居80%18元/平米福永家私城5，000平米2層家私100%15元/平米金泰家具城2