2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理題庫(kù)練習(xí)試卷A卷附答案

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理題庫(kù)練習(xí)試卷A卷附答案單選題（共100題）1、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】C2、對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。A.包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償B.不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償C.沒(méi)有實(shí)際意義D.不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)【答案】B3、（）是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】D4、某寫(xiě)字樓月潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60萬(wàn)元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫(xiě)字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬(wàn)元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C5、房產(chǎn)面積的測(cè)量精度分為（）級(jí)。A.五B.二C.三D.四【答案】C6、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)的是（）A.吸納周期B.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)D.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)【答案】C7、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資本金投入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C8、下列關(guān)于過(guò)熱與房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，不正確的是（）。A.過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段，而出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了D.過(guò)熱表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長(zhǎng)期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買(mǎi)與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出【答案】B9、下列不屬于在進(jìn)度管理中應(yīng)關(guān)注的因素的是（）。A.材料設(shè)備的供應(yīng)問(wèn)題B.勞動(dòng)力心理素質(zhì)C.設(shè)計(jì)變更D.氣象條件【答案】B10、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)投資D.企業(yè)投資和個(gè)人投資【答案】C11、計(jì)算速動(dòng)比率時(shí)，扣除存貨的主要原因不包括（）。A.在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最強(qiáng)B.由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報(bào)廢還沒(méi)處理C.部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人D.存貨估價(jià)還存在成本和合理市價(jià)相差懸殊的問(wèn)題【答案】A12、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為要受()、知覺(jué)、學(xué)習(xí)和態(tài)度等心理因素的影響。A.年齡B.動(dòng)機(jī)C.文化D.社會(huì)【答案】B13、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是（）元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B14、對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法【答案】A15、從抵押擔(dān)保的質(zhì)量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產(chǎn)C.經(jīng)濟(jì)適用住宅D.出讓國(guó)有土地使用權(quán)【答案】A16、風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調(diào)查和專(zhuān)家打分法D.概率分析法【答案】D17、某筆儲(chǔ)蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計(jì)息與按年計(jì)息相比，一年后本利和的差額為（）。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5【答案】C18、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法【答案】B19、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶(hù)，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分D.營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶(hù)，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高【答案】D20、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷(xiāo)售過(guò)程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的（）。A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)【答案】A21、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.所得稅前利潤(rùn)B.所得稅后利潤(rùn)C(jī).應(yīng)分配利潤(rùn)D.未分配利潤(rùn)【答案】A23、會(huì)計(jì)的基本職能有會(huì)計(jì)核算和（）。A.資源配置B.會(huì)計(jì)監(jiān)督C.會(huì)計(jì)決策D.會(huì)計(jì)控制【答案】B24、國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)業(yè)資格，是（）。A.注冊(cè)物業(yè)管理員B.注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理C.注冊(cè)物業(yè)管理師D.高級(jí)物業(yè)管理師【答案】B25、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以下各項(xiàng)目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷(xiāo)售收入C.自營(yíng)收入D.經(jīng)營(yíng)資金出資額【答案】D26、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來(lái)3年年初回收額分別是100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬(wàn)元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C27、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是（）。A.銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝銷(xiāo)售利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入B.銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝銷(xiāo)售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值C.銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝銷(xiāo)售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本D.銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝銷(xiāo)售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資【答案】A28、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計(jì)算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機(jī)抽樣C.估計(jì)抽樣D.定額抽樣【答案】A29、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】A30、一般來(lái)說(shuō)，（）對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有直接影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，人民收入高，則購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，市場(chǎng)需求增大；反之則小。A.政治法律環(huán)境B.經(jīng)濟(jì)環(huán)境C.人口環(huán)境D.社會(huì)文化環(huán)境【答案】B31、同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)方式是()。A.無(wú)差異性營(yíng)銷(xiāo)B.差異性營(yíng)銷(xiāo)C.定制性營(yíng)銷(xiāo)D.集中性營(yíng)銷(xiāo)【答案】B32、會(huì)計(jì)的基本職能有會(huì)計(jì)核算和（）。A.資源配置B.會(huì)計(jì)監(jiān)督C.會(huì)計(jì)決策D.會(huì)計(jì)控制【答案】B33、隨著北京建國(guó)門(mén)地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫(xiě)字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)也使得某些寫(xiě)字樓建筑變得不再對(duì)租戶(hù)具有很強(qiáng)的吸引力。這主要是考慮了寫(xiě)字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C34、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在全國(guó)多個(gè)城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（）模式。A.選擇專(zhuān)業(yè)化B.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化C.全面覆蓋D.市場(chǎng)集中化【答案】B35、計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力的財(cái)務(wù)報(bào)表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.資金來(lái)源與運(yùn)用表【答案】B36、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶(hù)時(shí)，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財(cái)務(wù)能力B.零售商的聲譽(yù)C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容【答案】B37、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】C38、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷(xiāo)售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/m2，假設(shè)所有可銷(xiāo)售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷(xiāo)售單價(jià)為（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】D39、員工工資、醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的（）。A.人工費(fèi)B.辦公費(fèi)C.法定稅費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】A40、在經(jīng)歷了2009～2010年中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格普遍大幅度上漲、價(jià)格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購(gòu)買(mǎi)商品住宅的家庭數(shù)量，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】C41、下列選項(xiàng)中，（）更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。A.開(kāi)發(fā)工作量B.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)C(jī).經(jīng)營(yíng)收入D.投資數(shù)額【答案】C42、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減【答案】A43、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報(bào)是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】B44、通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用的模式是（）。A.開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售B.開(kāi)發(fā)—持有出租—出售C.購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售D.購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出售【答案】C45、房地產(chǎn)投資信托基金投資房地產(chǎn)的常用經(jīng)營(yíng)模式是（）。A.購(gòu)買(mǎi)-出售B.購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出售C.購(gòu)買(mǎi)-持有出租-出售D.開(kāi)發(fā)-出售【答案】C46、房地產(chǎn)市場(chǎng)的（）特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷(xiāo)售控制能力，包括銷(xiāo)售時(shí)間控制、銷(xiāo)售數(shù)量控制和銷(xiāo)售價(jià)格控制等。A.移動(dòng)B.異質(zhì)C.壟斷競(jìng)爭(zhēng)D.買(mǎi)賣(mài)【答案】C47、從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.供求結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)【答案】B48、有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套高層帶電梯的點(diǎn)式兩居室住房，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B49、潛在購(gòu)買(mǎi)者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與()。A.意愿B.途徑C.能力D.動(dòng)機(jī)【答案】B50、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)將他們所購(gòu)商品（包括服務(wù)）分為三類(lèi)：便利品、選購(gòu)品和特殊品。A.購(gòu)買(mǎi)行為B.購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣C.購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)D.購(gòu)買(mǎi)心理【答案】A51、一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長(zhǎng)【答案】C52、下列各項(xiàng)中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.成本加成定價(jià)法【答案】C53、關(guān)于評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成的說(shuō)法中，正確的是（）。A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由政府有關(guān)部門(mén)代表和技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專(zhuān)家組成B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員可以為5人C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家成員應(yīng)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)指定【答案】B54、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買(mǎi)者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D55、（）反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷(xiāo)售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售量的預(yù)期以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B.量?jī)r(jià)彈性C.住房市場(chǎng)指數(shù)D.消費(fèi)者心理指數(shù)【答案】C56、下列說(shuō)法不正確的是（）。A.利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2C.在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上D.一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%～45%【答案】A57、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤(pán)的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】D58、我國(guó)對(duì)外籌資成本是在（）的基礎(chǔ)上加一定的百分比。A.倫敦同業(yè)拆放利率B.新加坡同業(yè)拆放利率C.紐約同業(yè)拆放利率D.香港同業(yè)拆放利率【答案】A59、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷(xiāo)”或“中利多銷(xiāo)”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱(chēng)為()。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】B60、（）是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷(xiāo)售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售量的預(yù)期以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)B.量?jī)r(jià)彈性C.住房市場(chǎng)指數(shù)D.消費(fèi)者信心指數(shù)【答案】C61、對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】A62、某市擬建一大型展覽館，根據(jù)工程項(xiàng)目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項(xiàng)工程B.單位工程C.分部工程D.分項(xiàng)工程【答案】B63、關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款，下列說(shuō)法不正確的是（）。A.個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個(gè)人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類(lèi)型C.我國(guó)目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時(shí)，于下月初開(kāi)始，按新的利率規(guī)定計(jì)算利息D.我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80%【答案】C64、目標(biāo)市場(chǎng)選擇的最簡(jiǎn)單的模式是（）。A.選擇專(zhuān)業(yè)化B.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化C.市場(chǎng)集中化D.大量定制化【答案】C65、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系D.家庭收入水平【答案】C66、房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)人員提供咨詢(xún)服務(wù)，其中可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購(gòu)、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問(wèn)題等工作的工程師不包括（）。A.造價(jià)工程師B.結(jié)構(gòu)工程師C.建筑設(shè)備工程師D.電氣工程師【答案】A67、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)盈利能力指標(biāo)的是（）。A.成本利潤(rùn)率B.投資利潤(rùn)率C.償債備付率D.資本金利潤(rùn)率【答案】C68、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是（）。A.材料的密度是指材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下的體積之比B.凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實(shí)度都大于1C.材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強(qiáng)度顯著降低的性質(zhì)D.材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復(fù)，但也不即行破壞的性質(zhì)【答案】A69、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過(guò)有償出讓取得，當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時(shí)的建筑物建造價(jià)為600元/m2，現(xiàn)在建造同類(lèi)建筑物需800元/m2，估計(jì)該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.80B.97C.100D.300【答案】D70、當(dāng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時(shí)，各國(guó)政府一般采用（）性的貨幣政策和財(cái)政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。A.擴(kuò)張B.適度擴(kuò)張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A71、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬(wàn)元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個(gè)月還清所余本息，則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（）元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2【答案】B72、某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷(xiāo)售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8，則本期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為（）萬(wàn)臺(tái)。A.102B.120C.108D.88【答案】C73、下列方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是（）。A.蒙特卡洛模擬法B.調(diào)查和專(zhuān)家打分法C.解析方法D.故障樹(shù)分析法【答案】D74、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6％，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2％，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】A75、某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷(xiāo)售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8，則本期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為（）萬(wàn)臺(tái)。A.102B.120C.108D.88【答案】C76、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是()。A.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大B.貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越小C.企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低【答案】B77、某公司開(kāi)發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)的變化將其用途調(diào)整為寫(xiě)字樓，該公司采用的市場(chǎng)定位方式是（）。A.避強(qiáng)定位方式B.產(chǎn)品差別化方式C.對(duì)抗性定位方式D.重新定位方式【答案】D78、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價(jià)格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價(jià)格【答案】C79、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價(jià)格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格【答案】C80、當(dāng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時(shí)，各國(guó)政府一般采用（）性的貨幣政策和財(cái)政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。A.擴(kuò)張B.適度擴(kuò)張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A81、相對(duì)于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點(diǎn)不包括（）。A.長(zhǎng)期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性【答案】A82、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類(lèi)型物業(yè)的()。A.市場(chǎng)供求關(guān)系B.房地產(chǎn)管理部門(mén)C.業(yè)主的愿望D.建筑質(zhì)量【答案】A83、下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（）。A.購(gòu)買(mǎi)價(jià)格B.空置率C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.資本化率【答案】D84、趙某以12000元/m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C85、存量是指報(bào)告期期末已占用和控制的拇業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報(bào)告期總量＝上期存量+報(bào)告期新竣工量—()。A.報(bào)告期滅失量B.最低銷(xiāo)售量C.工程量D.盈虧平衡點(diǎn)量【答案】A86、下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于消費(fèi)者心理因素的是（）。A.使用者地位B.購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)C.對(duì)渠道的信賴(lài)度D.對(duì)價(jià)格的敏感程度【答案】B87、從經(jīng)濟(jì)角度理解，利用資源或通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)出或財(cái)富的行為稱(chēng)為（）。A.投機(jī)B.儲(chǔ)蓄C.投資D.信托【答案】C88、下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是（）。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤(rùn)表D.借款還本付息表【答案】D89、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B90、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。A.在建工程B.車(chē)站C.購(gòu)物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B91、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。A.審計(jì)費(fèi)B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費(fèi)【答案】A92、選擇目標(biāo)市場(chǎng)，通常要以細(xì)分市場(chǎng)為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，通過(guò)生產(chǎn)、銷(xiāo)售和促銷(xiāo)的專(zhuān)業(yè)化分工來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場(chǎng)選擇的模式屬于（）。A.選擇專(zhuān)業(yè)化B.市場(chǎng)集中化C.市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化D.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化【答案】B93、房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選時(shí)，各種可能方案中，主要存在著（）關(guān)系。A.互斥和相關(guān)B.獨(dú)立和相關(guān)C.互斥和獨(dú)立D.互斥、獨(dú)立和相關(guān)【答案】D94、下列關(guān)于過(guò)熱與房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，不正確的是（）。A.過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段，而出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了D.過(guò)熱表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長(zhǎng)期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買(mǎi)與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出【答案】B95、新城區(qū)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)具有的不利條件有()。A.增加安置補(bǔ)償費(fèi)開(kāi)支B.獲得土地非常困難C.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件苛刻D.市政配套設(shè)施缺乏【答案】D96、下列風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散或抵消的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.匯率風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)【答案】C97、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000㎡，土地總價(jià)3000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元／㎡，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格為12000元／㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.2【答案】D98、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A99、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購(gòu)買(mǎi)能力【答案】A100、房地產(chǎn)投資的弊端不包括()。A.變現(xiàn)性差B.投資數(shù)額巨大C.投資回收期較長(zhǎng)D.政府難以支持【答案】D多選題（共50題）1、根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)將所購(gòu)商品分為三類(lèi)，即()。A.家電產(chǎn)品B.便利品C.選購(gòu)品D.特殊品E日用品【答案】BCD2、寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素包括（）。A.物業(yè)所處位置B.輻射區(qū)域的范圍C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.建造年代E.租戶(hù)類(lèi)型【答案】AC3、實(shí)物期權(quán)類(lèi)型主要包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.成長(zhǎng)型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.剛性期權(quán)E.柔性期權(quán)【答案】ABC4、在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC5、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括()。A.房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)B.房屋租賃價(jià)格指數(shù)C.房屋抵押價(jià)格指數(shù)D.房屋消費(fèi)價(jià)格指數(shù)E土地交易價(jià)格指數(shù)【答案】B6、房地產(chǎn)投資之利包括()。A.較高的收益水平B.抵消通貨膨脹影響C.較少的投資D.可獲金融機(jī)構(gòu)支持E能夠得到稅收方面的好處【答案】ABD7、物業(yè)代理的形式主要有以下()方式。A.聯(lián)合代理B.獨(dú)家代理C.招標(biāo)代D.投標(biāo)代理E政府代理【答案】AB8、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)，正確的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小B.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小【答案】B9、市場(chǎng)調(diào)查的第一步是確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)，調(diào)查項(xiàng)目可以分成以下三類(lèi)（）。A.描述性調(diào)查B.試探性調(diào)查C.抽樣性調(diào)查D.因果性調(diào)查E.電話(huà)回訪(fǎng)性調(diào)查【答案】ABD10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有()。A.開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評(píng)價(jià)方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD11、下列屬于可行性研究的依據(jù)有（）。A.國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料C.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等D.國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)E.招標(biāo)文件【答案】ABCD12、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期進(jìn)入第四階段時(shí)，下列關(guān)于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有（）。A.供給高增長(zhǎng)B.需求高增長(zhǎng)C.租金增長(zhǎng)率開(kāi)始下滑D.租金增長(zhǎng)率開(kāi)始上漲E.需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)【答案】AC13、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。A.項(xiàng)目用地B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需C.房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì)D.交通運(yùn)輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施【答案】AD14、具體準(zhǔn)則是根據(jù)基本準(zhǔn)則制定的，有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的具體要求。會(huì)計(jì)具體準(zhǔn)則根據(jù)規(guī)范的對(duì)象不同，分為（）。A.關(guān)于共同業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則B.關(guān)于特殊業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則C.特殊行業(yè)基本業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則D.有關(guān)對(duì)外披露的具體準(zhǔn)則E.有關(guān)資產(chǎn)處置的具體準(zhǔn)則【答案】ACD15、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開(kāi)發(fā)商具有()等方面的知識(shí)。A.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)以及資產(chǎn)管理B.建筑設(shè)計(jì)C.建造技術(shù)D.房地產(chǎn)估價(jià)E項(xiàng)目管理【答案】ABC16、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查包括的類(lèi)型有()。A.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查B.價(jià)格調(diào)查C.市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查D.分銷(xiāo)渠道調(diào)查E促銷(xiāo)策略調(diào)查【答案】BD17、具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確的內(nèi)容包括（）。A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類(lèi)型B.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件C.建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次D.合作方式與合作條件E.擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例【答案】ACD18、關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力【答案】BC19、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資特點(diǎn)的說(shuō)法中，不正確的有（）。A.房地產(chǎn)所處的宏觀(guān)區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要B.房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資C.不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)的重要特性，直接導(dǎo)致市場(chǎng)上沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)D.房地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化能夠從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的弱點(diǎn)E.房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀(guān)調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)政策的影響【答案】CD20、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有()。A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用【答案】B21、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括（）。A.制定并執(zhí)行組合投資策略B.設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)C.進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析D.制定物業(yè)策略計(jì)劃E.監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策【答案】AB22、政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施有（）。A.健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度B.推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)C.調(diào)整銀行貸款利率D.規(guī)范交易程序E.加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理【答案】BD23、下列工程建設(shè)定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類(lèi)有（）。A.施工定額B.預(yù)算定額C.概算定額D.概算指標(biāo)E.投資估算指標(biāo)【答案】BCD24、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開(kāi)發(fā)商具有()等方面的知識(shí)。A.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)以及資產(chǎn)管理B.建筑設(shè)計(jì)C.建造技術(shù)D.房地產(chǎn)估價(jià)E項(xiàng)目管理【答案】ABC25、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說(shuō)法，正確的有（）。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E.權(quán)益融資主要來(lái)源于個(gè)人投資者【答案】BCD26、政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評(píng)估時(shí)，重點(diǎn)評(píng)估的內(nèi)容有（）。A.項(xiàng)目是否符合國(guó)家法律法規(guī)要求B.項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求C.項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的要求D.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求E.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求【答案】ABC27、以下說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請(qǐng)專(zhuān)利的權(quán)利只屬于張某B.張某和王某共同完成了一項(xiàng)發(fā)明創(chuàng)造，在沒(méi)有約定的情況下，如果張某要對(duì)其單獨(dú)申請(qǐng)專(zhuān)利就必須征得王某的同意C.張某臨時(shí)借調(diào)到某軟件公司工作，在執(zhí)行該公司交付的任務(wù)的過(guò)程中，張某完成的發(fā)明創(chuàng)造屬于職務(wù)發(fā)明D.甲委托乙開(kāi)發(fā)了款軟件，在沒(méi)有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設(shè)備，因此該軟件著作權(quán)屬于甲【答案】D28、下列關(guān)于潛在毛租金收入，說(shuō)法正確的是（）。A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)潛在毛租金收入B.它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D.它代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入E.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】ABC29、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有（）。A.土地出讓價(jià)款B.土地購(gòu)置稅費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)E.土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)【答案】AB30、在可行性研究報(bào)告中，項(xiàng)目概況部分應(yīng)著重介紹（）。A.項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)B.項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)C.項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象D.項(xiàng)目背景E.項(xiàng)目所處的地理環(huán)境【答案】ABC31、以下屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的社會(huì)環(huán)境的有()。A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況B.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)C.居民思想觀(guān)念D.宏觀(guān)金融政策E新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力【答案】BC32、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售價(jià)格確定B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計(jì)及安排E市場(chǎng)租售對(duì)比分析【答案】AC33、地方政府的年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括（）。A.上年度末儲(chǔ)備土地結(jié)轉(zhuǎn)情況B.年度儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃C.年度土地出讓金總額D.年度儲(chǔ)備土地管護(hù)計(jì)劃E.年度土地儲(chǔ)備資金需求總量【答案】ABD34、在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有（）。A.成本低B.反饋快C.能深入了解被訪(fǎng)者情況D.回收率高E.能深度訪(fǎng)談【答案】AB35、M書(shū)法家將自己創(chuàng)作的一幅書(shū)法作品原件出售給了L公司。L公司未經(jīng)M書(shū)法家的許可將這幅書(shū)法作品作為商標(biāo)注冊(cè)，并取得商標(biāo)權(quán)。以下說(shuō)法正確的是()。A.L公司的行為侵犯了M書(shū)法家的著作權(quán)B.L公司的行為未侵犯M書(shū)法家的著作權(quán)C.L公司的行為侵犯M書(shū)法家的商標(biāo)權(quán)D.L公司與M書(shū)法家共同享有該書(shū)法作品的著作權(quán)【答案】A36、在金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目進(jìn)行審查時(shí)，下列屬于市場(chǎng)分析指標(biāo)的有（）。A.市場(chǎng)定位B.資金落實(shí)情況C.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力D.銷(xiāo)售利潤(rùn)率E.貸款償還期【答案】AC37、通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表，可以了解企業(yè)的（）。A.償債能力B.經(jīng)營(yíng)能力C.經(jīng)濟(jì)實(shí)力D.現(xiàn)金流量情況E.經(jīng)營(yíng)成果【答案】ABC38、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有（）。A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A39、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法中，從投資的角度來(lái)看，正確的有（）。A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來(lái)?yè)p失的補(bǔ)償D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)【答案】ACD40、房地產(chǎn)技術(shù)發(fā)展環(huán)境調(diào)查包括（）等。A.社會(huì)擁有量B.新產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平C.新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)D.通訊及交通運(yùn)輸E.能源與資源供應(yīng)【答案】BC41、經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括（）。A.銷(xiāo)售收入B.補(bǔ)貼收入C.出租收入D.自營(yíng)收入E.營(yíng)業(yè)外收入【答案】ACD42、對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式中，既可在處置物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)的有（）。A.租金收益B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷(xiāo)售收入E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【答案】BC43、下列選項(xiàng)中，不屬于職務(wù)發(fā)明創(chuàng)造的是()。A.王明在單位從事計(jì)算機(jī)設(shè)計(jì)工作，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)出一種新產(chǎn)品B.李洋大學(xué)畢業(yè)后在單位銷(xiāo)售部門(mén)工作，后由于單位技術(shù)開(kāi)發(fā)部門(mén)人手較緊，李洋被暫調(diào)到技術(shù)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，兩周后，李洋開(kāi)發(fā)出一種新產(chǎn)品C.王師傅為某機(jī)械廠(chǎng)金屬材料倉(cāng)庫(kù)管理員。1996年7月退休后，王師傅潛心鉆研，于1997年6月發(fā)明創(chuàng)造出一種焊接高碳鋼的新方法D.王老師是某大學(xué)以致用金相實(shí)驗(yàn)室研究員。王老師與校辦工廠(chǎng)合作，利用實(shí)驗(yàn)室中金相顯微鏡、光電顯微鏡等尖端設(shè)備，發(fā)明創(chuàng)造出一種性能優(yōu)越的金屬材料【答案】C44、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為()。A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者B.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者C.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者E軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者【答案】ABCD45、政府宏觀(guān)調(diào)控房地產(chǎn)的手段包括()。A.嚴(yán)格控制建設(shè)程序B.金融政策和住房政策C.地價(jià)政策D.城市政策E住房政策【答案】BCD46、資金時(shí)間價(jià)值的大小，從投資的角度來(lái)看，主要的取決因素包括（）。A.投資利潤(rùn)率B.風(fēng)險(xiǎn)因素C.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)度D.通貨膨脹率E.投資結(jié)構(gòu)【答案】ABD47、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有（）。A.成本利潤(rùn)率B.銷(xiāo)售利潤(rùn)率C.資本金凈利潤(rùn)率D.資本金利潤(rùn)率E.靜態(tài)投資回收期【答案】AB48、在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC49、關(guān)于房屋存量的說(shuō)法，正確的有（）。A.存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)B.存量單位可以是建筑面積或套數(shù)C.存量可按物業(yè)類(lèi)型分別統(tǒng)計(jì)D.報(bào)告期存量等于上期存量加報(bào)告期竣工量E.存量是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量【答案】BC50、以下屬于會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的是（）。A.歷史成本B.重置成本C.可變現(xiàn)凈值D.終值E.公允價(jià)值【答案】ABC大題（共20題）一、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門(mén)原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門(mén)已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類(lèi)似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類(lèi)似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提?！敬鸢浮慷ⅲㄒ唬┠臣彝ビ?jì)劃5年后購(gòu)買(mǎi)一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿(mǎn)足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬(wàn)元；三、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大小：一般地說(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買(mǎi)主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】四、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】五、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類(lèi)鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】六、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問(wèn)：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買(mǎi)上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。七、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門(mén)原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門(mén)已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類(lèi)似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類(lèi)似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提?！敬鸢浮堪?、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。【答案】九、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買(mǎi)一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿(mǎn)足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬(wàn)元；一十、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買(mǎi)主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮恳皇?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類(lèi)鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】一十二、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問(wèn)：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=5