某地區(qū)整體市場及管理知識報告

昆山市整體市場分析一、昆山城市研究1、城市概況2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r3、城市總體規(guī)劃（城市規(guī)劃+交通規(guī)劃）4、長三角規(guī)劃對昆山的意義5、昆山城市賣點匯總二、昆山房地產(chǎn)市場研究1、城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況2、住宅市場分析3、商業(yè)市場分析4、酒店式公寓市場分析5、辦公樓市場分析6、房地產(chǎn)市場總體分析1、城市概況2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r3、城市總體規(guī)劃（城市規(guī)劃+交通規(guī)劃）4、長三角規(guī)劃對昆山的意義5、昆山城市賣點匯總昆山城市研究昆山市位于江蘇省東南面，地處中國東南沿海長江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。1989年撤縣設(shè)市，市域面積927平方公里，戶籍總?cè)丝?5萬，下轄10個鎮(zhèn)和國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。昆山現(xiàn)擁有國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、綜合保稅區(qū)等著名園區(qū)。在國家統(tǒng)計局公布的全國百強縣（市）排名中，昆山已多年蟬聯(lián)第一。一、總體概況二、區(qū)位交通滬寧高鐵/京滬高鐵航空:上海虹橋機場（距45公里，約半小時車程），上海浦東機場（距100公里，約1小時車程）。港口:上海港（中國最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉瀏家港（距35公里），吳淞江、婁江東流過境，最大通航噸位300噸。鐵路:京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運輸站。公路:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機場路、312國道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達(dá)100公里；三、行政區(qū)劃昆山總面積927.7平方千米，其中陸地面積641.1平方千米，水域面積286.6平方千米；轄10個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)：玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)；一個區(qū)為昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；截至2007年底，昆山市全市戶籍總?cè)丝?7.98萬人，常住人口超140萬人。玉山鎮(zhèn)華廈第一鎮(zhèn)關(guān)鍵詞：魅力之鎮(zhèn)、和諧之鎮(zhèn)、首善之鎮(zhèn)玉山鎮(zhèn)是昆山市委、市政府所在地，她既是一個擁有深厚文化底蘊的江南名鎮(zhèn)，又是一個具有悠久歷史的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，還是一個以發(fā)達(dá)的外向型經(jīng)濟與民營經(jīng)濟著稱的現(xiàn)代化工商業(yè)重鎮(zhèn)。國家統(tǒng)計局公布的全國“千強鎮(zhèn)”評比“第一名”。國家級稱號有：全國文明鎮(zhèn)全國群眾體育運動先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全國創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進(jìn)村鎮(zhèn)全國億萬農(nóng)民健身活動先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)新型工貿(mào)城鎮(zhèn)關(guān)鍵詞：區(qū)位足、經(jīng)濟穩(wěn)、城鎮(zhèn)新、社會榮、富民實陸家已逐漸成為一個發(fā)展環(huán)境優(yōu)、綜合實力強、城鎮(zhèn)建設(shè)快、社會事業(yè)和諧、人民生活富裕的新型貿(mào)工城鎮(zhèn)。先后被認(rèn)定為全國小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)、國家衛(wèi)生鎮(zhèn)、全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)，綜合實力位居全國千強鎮(zhèn)60位。陸家是昆山的門戶：東臨上海、西接蘇州，緊靠昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；312國道、滬寧鐵路、滬寧高速、京滬高鐵、滬寧城際輕軌等五條交通大動脈穿鎮(zhèn)而過。陸家鎮(zhèn)花橋國際商務(wù)城關(guān)鍵詞：融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇江蘇省委省政府對全省加速現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作出全面部署，建設(shè)花橋國際商務(wù)城成為其中一項重要戰(zhàn)略舉措。根據(jù)部署，花橋國際商務(wù)城將按照“融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇”的總定位，發(fā)揮上海的區(qū)位優(yōu)勢、江蘇的政策優(yōu)勢、昆山的成本優(yōu)勢，高起點規(guī)劃，大手筆建設(shè)，最終建成江蘇省內(nèi)、上海經(jīng)濟圈內(nèi)、滬寧線上以國際性商務(wù)服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代商務(wù)城。將商務(wù)城50平方公里分為啟動區(qū)、配套區(qū)、物流區(qū)、控制區(qū)等四大功能區(qū)，首期重點開發(fā)11平方公里啟動區(qū)。花橋鎮(zhèn)花橋國際商務(wù)城將重點吸引三大特色產(chǎn)業(yè)一、制造企業(yè)的區(qū)域性總部，包括研發(fā)中心、采購中心、營銷中心、管理服務(wù)中心等；二、大公司業(yè)務(wù)流程中的后臺處理中心，包括運營支持、供應(yīng)鏈處理、客戶管理中心以及銀行、證券、保險等大型金融機構(gòu)的財務(wù)結(jié)算中心、客戶呼叫中心等；三、跨國公司業(yè)務(wù)流程的外移外包，包括網(wǎng)絡(luò)管理、辦公系統(tǒng)支持、企業(yè)應(yīng)用軟件研發(fā)制定等流程業(yè)務(wù)。同時，引進(jìn)與之相配的酒店、商業(yè)、展覽展示和文化、居住等項目。力爭通過810年的努力，將花橋國際商務(wù)城建設(shè)成為國內(nèi)一流的集聚現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的功能區(qū)，成為江蘇發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的示范區(qū)。先進(jìn)裝備制制造業(yè)基地地關(guān)鍵詞：裝裝備重鎮(zhèn)、、北部新城城憑借雄厚的的裝備制造造業(yè)基礎(chǔ)，，周市鎮(zhèn)著著力優(yōu)化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，，在蘇昆太太高速附近近一期規(guī)劃劃1平方公公里區(qū)域，，加大產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈招商力力度，打造造在國內(nèi)具具有一定影影響力的先先進(jìn)裝備產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地。。目前，基地地內(nèi)已形成成包括利星星行機械、、加藤機械械、華辰機機器和永得得利機械等等知名企業(yè)業(yè)在內(nèi)的年年產(chǎn)值超100億元元的產(chǎn)業(yè)集集群。為中中國商用大大飛機配套套的具有國國際先進(jìn)水水平的10萬噸級大大壓機項目目也已正式式落戶周市市，標(biāo)志著著該鎮(zhèn)的裝裝備制造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)進(jìn)入新的境境界，產(chǎn)業(yè)業(yè)的規(guī)模效效應(yīng)、集聚聚效應(yīng)和拉拉動效應(yīng)將將進(jìn)一步增增強。周市鎮(zhèn)天下第一蟹蟹城關(guān)鍵詞：一一支筆、一一朵花、一一只蟹、一一條街巴城鎮(zhèn)以以以發(fā)達(dá)的制制造業(yè)為支支撐、以特特色農(nóng)業(yè)為為基礎(chǔ)、以以現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)，以生態(tài)態(tài)環(huán)境為品品牌的特色色經(jīng)濟發(fā)展展格局，空空港基地、、萬畝葡萄萄園、一蟹蟹八鮮特色色水產(chǎn)、生生態(tài)旅游等等特色經(jīng)濟濟載體業(yè)已已成形，為為巴城經(jīng)濟濟注入強大大動力。同同時，巴城城鎮(zhèn)加大對對傳統(tǒng)文化化的傳承和和地方特色色文化的發(fā)發(fā)掘，成為為中國民間間特色藝術(shù)術(shù)之鄉(xiāng)、中中國書法家家協(xié)會創(chuàng)作作培訓(xùn)基地地、中國戲戲曲家協(xié)會會小梅花培培訓(xùn)基地。。巴城鎮(zhèn)人文張浦關(guān)鍵詞：快快樂張浦、、健康張浦浦、實力張張浦拓展城市發(fā)發(fā)展空間。。加速建成鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)完善善的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，全面面拉開城市市發(fā)展框架架。加快““退二進(jìn)三三”步伐，，全面改造造南港集鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，有效效提升鎮(zhèn)區(qū)區(qū)形象。建設(shè)城市生生態(tài)文化。。建設(shè)富有人人文精神的的城市景觀觀。加快新新城區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)、高檔商商務(wù)酒店等等商貿(mào)服務(wù)務(wù)項目的推推進(jìn)。整合合各種資源源，積極探探索并實施施振蘇地區(qū)區(qū)的改造開開發(fā)；加快快推進(jìn)丹桂桂園整體改改造建設(shè)步步伐，打造造一流的休休閑旅游主主題公園。。增強城市承承載能力。。全面提升城城市服務(wù)功功能，加強強城市配套套。張浦鎮(zhèn)中國歷史文文化名鎮(zhèn)千燈名流踵踵接，藝術(shù)術(shù)飛揚，有有適宜賞析析的炎武思思想、昆曲曲唱腔和江江南絲竹。。2500年悠久歷歷史，孕育育了千燈眾眾多歷史名名人和文化化遺產(chǎn)。有有因“天下下興亡，匹匹夫有責(zé)””聲震中華華的明末清清初杰出思思想家、愛愛國學(xué)者顧顧炎武，有有在600年前創(chuàng)立立“人類口口述與非物物質(zhì)文化遺遺產(chǎn)”昆曲曲的顧堅，，有陶淵明明第九代裔裔孫、江南南絲竹的首首創(chuàng)者陶峴峴。千燈在在2005年獲“中中國魅力名名鎮(zhèn)”、2007年年獲“中國國歷史文化化名鎮(zhèn)”。。關(guān)鍵詞：國國家旅游景景區(qū)、國家家級生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)旅游點點走進(jìn)千燈，，猶如走進(jìn)進(jìn)夢里水江江南；走進(jìn)進(jìn)千燈，猶猶如走進(jìn)詩詩一樣的人人間天堂。。千燈鎮(zhèn)新江南特色色鎮(zhèn)關(guān)鍵詞：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)、、環(huán)境美鎮(zhèn)鎮(zhèn)、富民強強鎮(zhèn)、和諧諧建鎮(zhèn)淀山湖鎮(zhèn)是是國家衛(wèi)生生鎮(zhèn)、全國國環(huán)境優(yōu)美美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江江蘇省文明明鎮(zhèn)及省環(huán)環(huán)境經(jīng)濟協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展示示范鎮(zhèn)、江江蘇省特色色文化（戲戲曲）之鄉(xiāng)鄉(xiāng)、江蘇省省體育強鎮(zhèn)鎮(zhèn)。近年來來，淀山湖湖鎮(zhèn)切實轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變發(fā)展方方式，加快快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型型升級，同同步提升經(jīng)經(jīng)濟實力、、人文魅力力和環(huán)境競競爭力，加加快建設(shè)集集水鄉(xiāng)風(fēng)貌貌、田園風(fēng)風(fēng)光、歐陸陸風(fēng)格于一一體，兼具具休閑度假假、旅游觀觀光、現(xiàn)代代時尚功能能的“新江江南特色鎮(zhèn)鎮(zhèn)”。淀山湖鎮(zhèn)記憶中的水水鄉(xiāng)天堂關(guān)鍵詞：親親水休閑、、尋幽訪古古、農(nóng)家體體驗淀山湖鎮(zhèn)中國第一水水鄉(xiāng)關(guān)鍵詞：基基地園區(qū)雙雙輪驅(qū)動，，古鎮(zhèn)新城城融合發(fā)展展中國第一水水鄉(xiāng)周莊，，是最具江江南水鄉(xiāng)風(fēng)風(fēng)貌和人文文內(nèi)涵、在在國際國內(nèi)內(nèi)都具有較較高知名度度的特色名名鎮(zhèn)，位于于由上海、、蘇州、昆昆山、吳江江四點構(gòu)成成“半小時時城市經(jīng)濟濟圈”的中中心地帶。。先后被授授予“中華華環(huán)境獎””、“中國國十大最美美村鎮(zhèn)”、、“中國旅旅游十大領(lǐng)領(lǐng)袖品牌””、“世界界最佳魅力力水鄉(xiāng)”、、“中國民民間文化藝藝術(shù)（水鄉(xiāng)鄉(xiāng)民俗）之之鄉(xiāng)”等榮榮譽，被聯(lián)聯(lián)合國教科科文組列入入世界文化化遺產(chǎn)預(yù)備備清單，成成為首批國國家級旅游游景區(qū)。周莊“傳感感器產(chǎn)業(yè)基基地”被國國家科技部部批準(zhǔn)為““國家火炬炬計劃傳感感器產(chǎn)業(yè)基基地”、““國家863高新技技術(shù)研究發(fā)發(fā)展計劃成成果產(chǎn)業(yè)化化基地”。。2008年，昆山山文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)園落落戶周莊。。周莊鎮(zhèn)1、城市概概況2、經(jīng)濟及及產(chǎn)業(yè)發(fā)展展?fàn)顩r3、城市總總體規(guī)劃（（城市規(guī)劃劃+交通規(guī)規(guī)劃）4、長三角角規(guī)劃對昆昆山的意義義5、昆山城城市賣點匯匯總昆山城市研研究一、國民生生產(chǎn)總值昆山經(jīng)濟總總量繼續(xù)保保持高速增增長，自2002年年以來已連連續(xù)8年持持續(xù)增長，，連續(xù)三年年增長速度度超過10%。2009年年，昆山市市完成為1750億億元，比上上年增長28.8%；人均為為220000元，，城鎮(zhèn)居民民人均可支支配收入24808元，比上上年增長13.14%。如圖所示，，縱向比較較，2005年-2009年年昆山市與與人均不斷斷增長；橫橫向與周邊邊四市相比比，雖然總總量低于上上海市與蘇蘇州市，但但上升勢頭頭很快，可可見其經(jīng)濟濟飛速發(fā)展展。從早期的傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為為主發(fā)展到到高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為主主：2008年年落戶昆山山的800多家外資資企業(yè)中電電子信息企企業(yè)占到一一半以上，，形成了電電子信息、、精密機械械、精細(xì)化化工、民生生用品4大大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)是中國重要要的電子信信息生產(chǎn)基基地，擁有有電子信息息生產(chǎn)企業(yè)業(yè)800多多家，形成成了完善的的電子信息息產(chǎn)業(yè)鏈；；臺灣排名前前10位的的筆記本電電腦生產(chǎn)廠廠商有6家家落戶昆山山。2005年，生生產(chǎn)的筆記記本電腦達(dá)達(dá)到1500萬臺，，手機和數(shù)數(shù)碼相機各各1000萬臺擁有320多家汽車車零配件生生產(chǎn)企業(yè)，，形成了以以豐田叉車車、加藤工工程機械、、三一重工工等為代表表的特種車車輛產(chǎn)業(yè)群群；擁有南亞塑塑膠、金剛剛化工、丹丹尼斯克食食品添加劑劑等眾多精精細(xì)化工企企業(yè)和統(tǒng)一一食品、捷捷安特自行行車、櫻花花衛(wèi)廚、三三得利啤酒酒等一大批批民生用品品生產(chǎn)企業(yè)業(yè)；二、主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)1、城市概概況2、經(jīng)濟及及產(chǎn)業(yè)發(fā)展展?fàn)顩r3、城市總總體規(guī)劃（（城市規(guī)劃劃+交通規(guī)規(guī)劃）4、長三角角規(guī)劃對昆昆山的意義義5、昆山城城市賣點匯匯總昆山城市研研究一、城市總總體定位昆山提出了了“片區(qū)發(fā)發(fā)展”、““市域即城城市”、““大區(qū)域聯(lián)聯(lián)動”三個個新理念，，統(tǒng)籌區(qū)域域基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，整整合市域城城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)業(yè)空間，突突出前瞻性性、戰(zhàn)略性性、綜合性性。長江三角洲洲地區(qū)現(xiàn)代代制造業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)的工貿(mào)貿(mào)城市規(guī)劃總體定定位2002年年—2025年將昆昆山建設(shè)成成為功能完完備、優(yōu)質(zhì)質(zhì)適居、具具有活力的的現(xiàn)代化工工商城市。。昆山的定定位是工商商業(yè)城市，，特色是制制造業(yè)基地地。昆山可可以借用蘇蘇州、上海海的設(shè)施來來為自己服服務(wù)。根據(jù)據(jù)這個規(guī)劃劃，昆山今今后將按7大功能區(qū)區(qū)來重新整整合資源，，謀求整體體有機發(fā)展展。在市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)架構(gòu)上，，規(guī)劃形成成一個大城城市級別的的中心城區(qū)區(qū)（人口80萬），，三個小城城市級別的的片區(qū)中心心。保留6個傳統(tǒng)特特色鎮(zhèn)：周周莊鎮(zhèn)、錦錦溪鎮(zhèn)、淀淀山湖鎮(zhèn)、、千燈鎮(zhèn)、、巴城鎮(zhèn)和和花橋鎮(zhèn)。。昆山市地處處上海和蘇蘇州之間，，緊靠陽澄澄湖和淀山山湖，按照照地域和和和片區(qū)特色色可分為七七大片區(qū)：：中心城區(qū)東部片區(qū)北部住宅區(qū)區(qū)陽澄湖休閑閑片區(qū)吳淞工業(yè)片片區(qū)中部生態(tài)觀觀光農(nóng)業(yè)片片區(qū)南部水鄉(xiāng)旅旅游片區(qū)。。中心城綜合合片區(qū)：功能定位為為高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繁榮、、適合居住住的生態(tài)園園林城市。。北部片區(qū)：：高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和勞動動密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)發(fā)展，依托托太倉港。。東部片區(qū)：：以花橋國際際商務(wù)區(qū)為為依托發(fā)展展商貿(mào)物流流等第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，同時時發(fā)展高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)制造為主主的現(xiàn)代制制造業(yè)。吳淞江工業(yè)業(yè)園片區(qū)：：定位為以高高新技術(shù)為為主導(dǎo)，勞勞動密集型型產(chǎn)業(yè)為輔輔的現(xiàn)代生生態(tài)制造業(yè)業(yè)基地。中部生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)片區(qū)：：以高科技農(nóng)農(nóng)業(yè)研發(fā)、、試驗、生生產(chǎn)為主。。陽澄湖休閑閑旅游片區(qū)區(qū)：以陽澄湖為為核心，以以休閑、旅旅游、度假假為主要功功能。南部水鄉(xiāng)古古鎮(zhèn)旅游片片區(qū)：以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)特色旅游游為主體，，重點發(fā)展展第三產(chǎn)業(yè)業(yè)。市域道路系系統(tǒng)規(guī)劃交通綜合構(gòu)想四縱縱經(jīng)周市、兵兵希、陸家家、石浦、、淀山湖至至朱家角之之南北向道道路，為貨貨運優(yōu)先道道路?，F(xiàn)有黃浦江江路現(xiàn)南延延經(jīng)千燈至至淀山湖現(xiàn)有省道224即南南北公路利用蘇州繞繞城公路之之平面?zhèn)溶囓嚨乐聊细鄹坌陆ǖ缆仿费由熘铃\錦溪。五橫橫北區(qū)東西向向高速公路路平面?zhèn)溶囓嚨?。蘇昆昆太高速公公路現(xiàn)有新省道道324由由太倉接往往富士康路路滬寧高速公公路現(xiàn)有之機場場路由上海青浦浦區(qū)經(jīng)淀山山湖、錦溪溪以西、至至蘇州吳江江。蘇滬高高速。以四縱五橫橫為重心的的市域道路路系統(tǒng)未來規(guī)劃交交通京滬高速鐵鐵連接北京和和上海，最最高時速可可達(dá)350,沿途設(shè)設(shè)置21個個車站，途途徑昆山。。滬寧城際鐵鐵路（已開開通?。┻B接上海和和南京，分分為250和350兩種，在在昆山境內(nèi)內(nèi)有三站。。軌道交通引進(jìn)上海11號線以以及蘇州1、2號線線，形成城城市軌道交交通網(wǎng)。公路交通規(guī)劃維持現(xiàn)現(xiàn)狀“三橫橫兩縱”高高速公路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)；規(guī)劃劃形成“環(huán)環(huán)加放射線線”的干線線公路布局局結(jié)構(gòu)?！獌?nèi)部交交通未來規(guī)劃交交通●軌道交通通：蘇州S2B線經(jīng)過周周莊、錦溪溪和淀山湖湖，東接上上海軌道交交通20號號線朱家角角站。上海市軌道道交通11號線西延延線由安亭亭進(jìn)入昆山山。蘇州市域軌軌道S1線線接蘇州軌軌道交通3號線、滬滬寧城際唯唯亭站向東東進(jìn)入昆山山至陽澄湖湖站與昆山山城市軌道道1號線并并線，形成成市域軌道道交通。●公路交通通方面：規(guī)劃維持現(xiàn)現(xiàn)狀“三橫橫兩縱”高高速公路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)；規(guī)劃形成““環(huán)加放射射線”的干干線公路布布局結(jié)構(gòu)。?！碍h(huán)”由由城北路、、東城大道道、機場路路、古城路路構(gòu)成。““放射線””由南放射射線、北放放射線構(gòu)成成。中心城城區(qū)形成““環(huán)形加井井字”的快快速路系統(tǒng)統(tǒng)。昆山未來交交通規(guī)劃圖圖外部交通規(guī)規(guī)劃未來昆山市市將有滬寧寧鐵路、京京滬高速鐵鐵路、滬寧寧城際鐵路路等穿越昆昆山而過，，區(qū)域鐵路路運輸在整整個長三角角綜合交通通運輸體系系中將發(fā)揮揮更大的作作用；1）京滬高高速鐵路規(guī)規(guī)劃情況：：規(guī)劃京滬滬高速鐵鐵路全長長1318公里里，設(shè)計計時速為為350公里/時，沿沿途共設(shè)設(shè)北京、、天津、、濟南、、南京、、昆山、、上海等等21座座車站，，是聯(lián)系系我國環(huán)環(huán)渤海和和長三角角兩大經(jīng)經(jīng)濟區(qū)的的重要交交通大動動脈。2010年建成成后，昆昆山至南南京只需需1個小小時；昆昆山到上上海約15分鐘鐘；昆山山至北京京約4小小時30分鐘，，比京滬滬鐵路客客運列車車現(xiàn)有的的速度快快一倍以以上；2）滬寧寧城際鐵鐵路規(guī)劃劃情況：：根據(jù)《長長三角地地區(qū)城際際軌道交交通網(wǎng)規(guī)規(guī)劃》，，滬寧城城際軌道道線起自自南京，，經(jīng)鎮(zhèn)江江、無錫錫、蘇州州，最后后達(dá)到上上海站，，全長295公公里，時時速分160公公里和250公公里兩種種，建成成后昆山山到上海海只需約約20分分鐘，列列車開車車間隔時時間最短短為3分分鐘；預(yù)預(yù)計2020年年城際鐵鐵路全日日客流量量66100人人次/日日，2030年年為73340人次/日；城市遠(yuǎn)景景規(guī)劃（（至2030年年）●城市定定位：全球性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制造造、研發(fā)發(fā)和交易易平臺，，長三角角區(qū)域重重要的先先進(jìn)制造造業(yè)和現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)城市市?！癯鞘幸?guī)規(guī)模：到2015年，，市域規(guī)規(guī)劃總?cè)巳丝谝?guī)模模250萬人，，中心城城區(qū)規(guī)劃劃人口規(guī)規(guī)模195萬人人，建設(shè)設(shè)用地控控制在242平平方公里里以內(nèi)；；到2030年，，市域規(guī)規(guī)劃總?cè)巳丝谝?guī)模模330萬人，，中心城城區(qū)規(guī)劃劃人口規(guī)規(guī)模270萬人人，建設(shè)設(shè)用地控控制在309平平方公里里以內(nèi)。。外部區(qū)域域協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展●與上海海

以交交通為基基礎(chǔ)，借借助“大大浦東””、“大大虹橋””的優(yōu)勢勢，實現(xiàn)現(xiàn)“同城城”效應(yīng)應(yīng)，全面面融入上上海。?！衽c蘇州州

加強強交通基基礎(chǔ)設(shè)施施的全面面對接，，聯(lián)合保保護(hù)陽澄澄湖等生生態(tài)環(huán)境境，協(xié)調(diào)調(diào)江南水水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的保護(hù)護(hù)及旅游游開發(fā)，，合力推推進(jìn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型，，實現(xiàn)共共同發(fā)展展。1、城市市概況2、經(jīng)濟濟及產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r3、城市市總體規(guī)規(guī)劃（城城市規(guī)劃劃+交通通規(guī)劃））4、長三三角規(guī)劃劃對昆山山的意義義5、昆山山城市賣賣點匯總總昆山城市市研究昆山城市市價值重重構(gòu)到2015年年，率率先實現(xiàn)現(xiàn)全面建建設(shè)小康康社會的的目標(biāo)。。服務(wù)業(yè)業(yè)比重進(jìn)進(jìn)一步提提高，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)明顯優(yōu)優(yōu)化；創(chuàng)創(chuàng)新能力力顯著增增強，科科技進(jìn)步步對經(jīng)濟濟增長的的貢獻(xiàn)率率大幅提提升；區(qū)區(qū)域分工工和產(chǎn)業(yè)業(yè)布局趨趨于合理理，對外外開放水水平明顯顯提高；；單位地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值能能耗進(jìn)一一步降低低，主要要污染物物排放總總量得到到有效控控制；社社會保障障體系覆覆蓋城鄉(xiāng)鄉(xiāng)，公共共服務(wù)能能力顯著著增強；；城鄉(xiāng)居居民人均均收入進(jìn)進(jìn)一步提提高，人人民生活活明顯改改善。人人均地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值達(dá)到到82000元元（核核心區(qū)100000元元），，服務(wù)業(yè)業(yè)比重達(dá)達(dá)到48%（核核心區(qū)50%）），城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平平達(dá)到67%（（核心區(qū)區(qū)70%）。長三角城城市群發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo):昆山昆山是長長三角城城市群中中核心的的制造業(yè)業(yè)基地城城市之一一，隨著著長三角角城市群群的整體體騰飛，，昆山城城市的價價值將隨隨之獲得得成倍的的增長。。48%45%67%60%82000644772009年2015年人均城市化率率服務(wù)業(yè)比比重長三角二二線城市市的增長長空間巨巨大！未來5年年內(nèi)增幅幅明顯??！昆山城市市價值重重構(gòu)長三角城城際軌道道交通規(guī)規(guī)劃的推推進(jìn)與實實施，將將從根本本上實現(xiàn)現(xiàn)長三角角一體化化的格局局。現(xiàn)有有城市之之間的房房價差距距將被迅迅速拉平平，昆山山樓市的的增長仍仍有廣闊闊的空間間。長三角地地區(qū)2009-2020交通通規(guī)劃長三角地地區(qū)城際際軌道交交通的發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)是：建設(shè)以上上海為中中心，滬滬寧、滬滬杭(甬甬)為兩兩翼的城城際軌道道交通主主構(gòu)架，，覆蓋區(qū)區(qū)內(nèi)主要要城市，，主要技技術(shù)裝備備達(dá)到國國際先進(jìn)進(jìn)水平。。長三角城城際軌道道交通列列車時速速250公里至至300公里之之間，并并真正實實現(xiàn)公交交化運行行。因此此滬寧杭杭城際列列車設(shè)計計列車編編組為初初期6～～8輛，，遠(yuǎn)期12輛，，列車運運行最短短間隔為為3分鐘鐘。滬寧寧城際直直達(dá)列車車旅行時時分80分鐘，，大站停停列車旅旅行時分分96分分鐘；滬滬杭城際際直達(dá)列列車旅行行時分45分鐘鐘，站站站停列車車旅行時時分60分鐘以以內(nèi)，將將大大縮縮短沿線線城市間間的時空空距離。。城際中短短途客流流為主，，2020年承承擔(dān)客流流44580萬萬人次長三角城城際軌道道交通不不同于客客貨混跑跑的滬寧寧、滬杭杭等既有有鐵路，，也不同同于城市市內(nèi)地鐵鐵和輕軌軌，它是是以城際際中短途途客流為為主，主主要承擔(dān)擔(dān)城際鐵鐵路沿線線各個城城市和中中心城鎮(zhèn)鎮(zhèn)之間的的客流，，兼顧城城市組團團、次中中心城鎮(zhèn)鎮(zhèn)間的客客流。據(jù)據(jù)預(yù)測，，到2020年年，城際際軌道交交通承擔(dān)擔(dān)的客流流為44580萬人次次，全部部為區(qū)域域內(nèi)部城城市之間間的客流流。高密度公公交化列列車，時時速250-300公公里，，最短間間隔3分分鐘長三角城城際軌道道交通列列車時速速250公里至至300公里之之間，并并真正實實現(xiàn)公交交化運行行，將推推出小編編組、高高密度公公交化列列車，尤尤其是高高峰時段段密集到到發(fā)。因因此滬寧寧杭城際際列車設(shè)設(shè)計列車車編組為為初期6～8輛輛，遠(yuǎn)期期12輛輛，列車車運行最最短間隔隔為3分分鐘。滬滬寧城際際直達(dá)列列車旅行行時分80分鐘鐘，大站站停列車車旅行時時分96分鐘；；滬杭城城際直達(dá)達(dá)列車旅旅行時分分45分分鐘，站站站停列列車旅行行時分60分鐘鐘以內(nèi)，，將大大大縮短沿沿線城市市間的時時空距離離。44580萬人人次300公里里/小時時3分鐘鐘公公交化化昆山城市市價值重重構(gòu)昆山市域域可以劃劃分為7個片區(qū)區(qū)，其中中城市發(fā)發(fā)展的主主要區(qū)域域為中心心城區(qū)及及東部片片區(qū)。中心城綜綜合片區(qū)區(qū)：功能能定位為為高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)、、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繁榮榮、適合合居住的的生態(tài)園園林城市市。東部片區(qū)區(qū)：以花花橋國際際商務(wù)區(qū)區(qū)為依托托發(fā)展商商貿(mào)物流流等第三三產(chǎn)業(yè)，，同時發(fā)發(fā)展高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制造造為主的的現(xiàn)代制制造業(yè)。。隨著花橋橋國際商商務(wù)區(qū)的的確立和和建設(shè)，，未來城城市的主主要發(fā)展展方向?qū)⒁詵|進(jìn)進(jìn)南移位位主。對比近期期昆山城城市規(guī)劃劃的兩次次方案可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：傳統(tǒng)統(tǒng)城市中中心的核核心地位位逐漸穩(wěn)穩(wěn)固，而而東部新新區(qū)成為為了重要要的發(fā)展展板塊，，同時聯(lián)聯(lián)動花橋橋國際商商務(wù)城，，勢必將將推動昆昆山城市市核心的的東進(jìn)南南移！昆山城市市市域規(guī)規(guī)劃1、城市市概況2、經(jīng)濟濟及產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r3、城市市總體規(guī)規(guī)劃（城城市規(guī)劃劃+交通通規(guī)劃））4、長三三角規(guī)劃劃對昆山山的意義義5、昆山山城市賣賣點匯總總昆山城市研究究20分鐘上海海、20分鐘鐘蘇州的獨享享天生區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，使之成成為了上海蘇蘇州線上的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)節(jié)點城市市。自身以電子信信息、精密機機械、精細(xì)化化工、民生用用品等低消耗耗、高產(chǎn)出的的“親民”產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，為昆山山的城市經(jīng)濟濟提供了長遠(yuǎn)遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)發(fā)展平臺。從城市定位上上來看昆山的的定位是工商商業(yè)城市，特特色是制造業(yè)業(yè)基地。差異異化、個性化化的城市定位位打造了長三三角區(qū)域內(nèi)不不可復(fù)制的““昆山模式””?！拔鍣M四縱””的城市路網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃使昆山山的路網(wǎng)交通通四通八達(dá)，，為其集約化化產(chǎn)業(yè)流通提提供了良好平平臺。京滬高速鐵、、滬寧城際鐵鐵路（已開通通?。④壍赖澜煌?、公路路交通形成了了龐大的現(xiàn)代代城市交通網(wǎng)網(wǎng)，使昆山的的城市內(nèi)外部部交通連接暢暢通無阻。同同時也推進(jìn)了了高端人士、、資金流、物物流、信息流流在昆山聚集集?！叭谌肷虾?、、與蘇州共同同完成城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”的的外部城市關(guān)關(guān)系定位使昆昆山未來在長長三角區(qū)域的的立意充滿想想象空間。昆山城市賣點點匯總昆山房地產(chǎn)市市場研究1、城市房地地產(chǎn)開發(fā)總體體概況2、住宅市場場分析3、商業(yè)市場場分析4、酒店式公公寓市場分析析5、辦公樓市市場分析6、房地產(chǎn)市市場總體分析析開發(fā)投資低開開高走，辦公公樓投資力度度增強2009年全全市房地產(chǎn)開開發(fā)投資低開開高走，從年年初9.9%的增幅一路路震蕩走高，，到年底增幅幅達(dá)29.2%；辦公樓樓開發(fā)投資勢勢頭強勁，共共完成投資8.42億元元，同比增幅幅達(dá)126.6%。開發(fā)資金到位位良好，利用用外資大幅上上升2009年，，全市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)共到位位資金626.31億元元，同比增長長27.5%；其中利用用外資8.92億元，同同比增幅達(dá)109.0%，占比交上上年高出0.6個百分點點。商品房銷售創(chuàng)創(chuàng)歷史新高，，二手房市場場再現(xiàn)火爆全年全市房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)實現(xiàn)商品房房銷售面積626.13萬平方米，，銷售額359.14億億元，分別比比上年增長89.1%和和118.2%。二手房房市場隨著一一級市場的回回暖，再現(xiàn)火火爆，2009年全市二二手房成交21827套套，是去年同同期的2.7倍。對經(jīng)濟的拉動動作用增強，，貢獻(xiàn)度不斷斷提升2009年房房地產(chǎn)投資占占城鎮(zhèn)投資的的比重為47.5%，同同比去年提高高3.6個百百分點。另有有關(guān)部門統(tǒng)計計數(shù)據(jù)顯示，，全年全市房房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)地方稅收27.45億億元，同比增增長22.4%，占第三三產(chǎn)業(yè)地方稅稅收的比重為為55.7%。一、2009房地產(chǎn)市場場運行特點一、住宅市場場描述2007年4月至今昆山房產(chǎn)每月交易量統(tǒng)計數(shù)據(jù)（單位：套）年份\月份二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2010年5437103529654470143815291376

2009年1014162925263279422446677869704757857123

85198084

2008年302710822152280733273567271223912079一月220125202007年

2808388241923791384755333032469925042009年是是昆山樓市經(jīng)經(jīng)歷爆發(fā)的一一年，成交量量從07年每每月3000套飛升到了了8000套套以上，漲幅幅在250%以上！外地地投資性購房房的涌入，支支撐了昆山樓樓市的半壁江江山！2010年前前三個月，樓樓市延續(xù)了09年的強勢勢，但是4.17新政一一出，最近三三個月成交量量一落千丈，，相比07年年的水平也有有所不及。觀觀察5、6、、7三個月與與昆山最近三三年的成交低低點的數(shù)據(jù)發(fā)發(fā)現(xiàn)，目前的的成交所面對對的情況是本本地與外地需需求同時降低低到冰點。一、住宅市場場描述市場部觀點：：昆山房價從1998年來來一路走高，，在2009年樓市大熱熱的市場背景景下達(dá)到了最最高點6400元/平方方米的價格水水平。最近三年07年到09年年的漲幅最為為明顯，09年的價格水水平相較于07年上漲了了大約50%。一、住宅市場場描述1988年至今昆山房地產(chǎn)年度投資額統(tǒng)計數(shù)據(jù)(單位：億元)2010年2009年2008年2007年2006年2005年2004年2003年2002年2001年2000年1999年

155.19120.13218.17

5528.0922.197.246.695.981998年1997年1996年1995年1994年1993年1992年1991年1990年1989年1988年

5.213.544.164.155.316.830.90.710.280.320.41

市場部觀點：：昆山房地產(chǎn)年年投資額歷經(jīng)經(jīng)了3次大的的跳躍。92年到93年年經(jīng)歷了一次次跳躍，02年到03年年又是一次大大飛躍，然后后到了最近的的三年投資額額都在100億元以上。。在2007年年樓市第一波波高潮的時候候，房地產(chǎn)投投資額達(dá)到了了最高點。最最近2年雖然然有所反復(fù)，，但基本穩(wěn)定定在150億億左右。396263887936074355653499238074366973892339558截至到6月底底，昆山商品品房庫存可售售房源突破4萬套，市場場庫存供應(yīng)充充足。就單周周來看，新政政之后商品房房供應(yīng)再次出出現(xiàn)井噴，在在6月的四周周時間里，供供大于求的單單周為四周，，從4月到現(xiàn)現(xiàn)在的12周周時間，供大大于求的單周周為8周。一一方面是成交交量的低迷，，另外一方面面是新房不斷斷入市，昆山山商品房市場場供大于求的的局面或?qū)㈤L長期維持。市場部觀點：：整體市場小結(jié)結(jié)2009年昆昆山房地產(chǎn)市市場各樓盤采采取低開高走走策略，引領(lǐng)領(lǐng)了昆山房地地產(chǎn)市場五年年來的第一次次爆發(fā)。商品品房價格一路路飆升至近萬萬元/平米。。昆山的特殊區(qū)區(qū)位使之在上上海蘇州線上上的“洼地””價值一覽無無遺。09年年外地投資性性購房的涌入入，支撐了昆昆山樓市的半半壁江山！同同時也由于上上海房價對上上海白領(lǐng)階層層的置業(yè)影響響，加上城際際高鐵的開通通，使更多的的上海白領(lǐng)選選擇昆山作為為第一置業(yè)城城市對象。今年四月，受受有史以來最最為嚴(yán)厲的一一次417調(diào)調(diào)控影響，昆昆山的樓市成成交幾乎跌至至冰點。但其其突出的城市市價值使昆山山樓市承受住住了第一波洗洗禮。今年六月，市市場稍有回暖暖，昆山樓市市供應(yīng)再次出出現(xiàn)井噴。一一方面受著調(diào)調(diào)控影響，另另一方面新盤盤持續(xù)入市，，使得昆山商商品房市場供供大于求的局局面短期內(nèi)難難以被打破。?！巴獠啃枨笄蟆钡陌盐栈蚧?qū)⒊蔀槔ド缴椒康禺a(chǎn)市場場的唯一出路路。昆山房地產(chǎn)市市場研究1、城市房地地產(chǎn)開發(fā)總體體概況2、住宅市場場分析3、商業(yè)市場場分析4、酒店式公公寓市場分析析5、辦公樓市市場分析6、房地產(chǎn)市市場總體分析析住宅板塊劃分分昆山市中心城城區(qū)分為中心心城區(qū)、城東東區(qū)、城南區(qū)區(qū)、城西區(qū)和和城北區(qū)域。。中心城區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)住宅板塊特征征【地域范圍】】位于長江路以以西、朝陽路路以北、中山山路以東，屬屬于整個昆山山老城區(qū)范圍圍內(nèi)【版塊特征】】全方位，人口口密集之現(xiàn)代代城市，并承承擔(dān)綜合行政政、居住、文文化、教育、、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展等功能。。中心城區(qū)以以老城區(qū)為主主，昆山各大大政府機關(guān)，，企業(yè)辦公，，金融等都集集中在這一區(qū)區(qū)域，屬于市市中心的高檔檔地段，土地地資源稀缺，，生活配套成成熟，因此，，房價一直維維持高位。中心城區(qū)：人人口稠密區(qū)區(qū)域成熟價價格處于高位位中心城區(qū)項目類型位置占地面積建筑面積容積率綠化率戶數(shù)物業(yè)費狀態(tài)均價鹿城一品住宅、商鋪玉山鎮(zhèn)長江中路178號（裕元酒店南）8000平方米55991平方米5.227.90%4652.05在售10500藍(lán)海íe住宅、公寓婁江與長江路交匯處西南側(cè)36714平方米147863平方米441.50%

3.2待售12000領(lǐng)御住宅、酒店公寓、商住樓玉山鎮(zhèn)前進(jìn)中路283號4079平方米32613平方米7.9916.50%4474在售14000中茵·世貿(mào)廣場酒店式公寓,商鋪,寫字樓玉山鎮(zhèn)前進(jìn)西路與中山路交叉口42500平方米150000平方米2.5/

在售16000翡翠名都普通住宅,酒店式公寓,商鋪長江路與合興路交匯處95880平方米

3.40

31%

1.5在售9500弘輝首璽住宅玉山鎮(zhèn)長江中路與朝陽中路的交匯處92103平方米330000平方米3.535%657

待售15000中心城區(qū)主要要樓盤【地域范圍】】位于市政府以以東，在城區(qū)區(qū)內(nèi)前進(jìn)東路路沿線區(qū)域【版塊特征】】經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)和夏駕河河景觀帶的雙雙重優(yōu)勢是城城東最值得亮亮點，也成為為主推樓盤穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)展的有有利因素。目目前城東大盤盤云集，20萬方，30萬方的大盤盤依次沿前進(jìn)進(jìn)東路排開，，區(qū)域內(nèi)有中中航地產(chǎn)，世世茂地產(chǎn)，珠珠江房產(chǎn)等。。城東開發(fā)區(qū)區(qū)的房產(chǎn)銷售售量位居昆山山前三，供應(yīng)應(yīng)量量接近8000套，，在售樓盤超超過50個，，整體銷售率率超過70%。城東地區(qū)：大大盤云集無無限潛力住宅板塊特征征城東項目類型位置占地面積建筑面積容積率綠化率戶數(shù)物業(yè)費狀態(tài)均價中航城住宅、別墅、公寓、洋房玉山鎮(zhèn)前進(jìn)路南、洞庭湖路西196958平方米360000平方米1.836.3%18721.58在售8200綠地21新城住宅、公寓玉山鎮(zhèn)震川路與洞庭湖路交匯處564000平方米1780000平方米2.540.0%90001.9在售7500隆祺麗景國際住宅玉山鎮(zhèn)前進(jìn)路東路與黃浦江路交匯處28168平方米180000平方米538%1000多戶4.8在售11000中大簡界住宅玉山鎮(zhèn)同豐路與樾河路交匯處66893平方米178633平方米2.231%984

待售待定珠江御景住宅、公寓玉山鎮(zhèn)同豐東路與洞庭湖路交匯處152699平方米620000平方米3.636.6%30001.9在售8800黃浦城市花園住宅、公寓、商鋪玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進(jìn)東路交匯處70000平方米160000平方米1.9636.5%12901.3在售8400城東區(qū)域主要要樓盤住宅板塊特征征【地域范圍】】老城區(qū)以西，，基本圍繞亭亭林公園周邊邊及馬鞍山中中路沿線一直直往西到森林林公園沿線發(fā)發(fā)展起來的區(qū)區(qū)域（屬于昆昆山生態(tài)環(huán)境境最好的居住住區(qū)）【版塊特征】】以森林公園為為主打，倡導(dǎo)導(dǎo)綠色生態(tài)居居住環(huán)境，是是昆山未來的的高檔住宅板板塊，樓盤的的宣傳點也重重點突出生態(tài)態(tài)景觀，且價價格隨之上漲漲，是昆山各各大區(qū)域內(nèi)價價格上漲幅度度比較快的區(qū)區(qū)域。區(qū)域樓樓盤數(shù)量多、、量體大，產(chǎn)產(chǎn)品類型以小小高層、高層層、別墅為主主。城西地區(qū)：環(huán)環(huán)境優(yōu)勢政政府重點規(guī)劃劃區(qū)域城西項目類型位置占地面積建筑面積容積率綠化率戶數(shù)物業(yè)費狀態(tài)均價時代中央社區(qū)住宅玉山鎮(zhèn)前進(jìn)西路1888號(緊鄰新體育中心)120000平方米300000平方米2.540.5%2000戶左右1.08在售8700天地華城住宅、商住玉山鎮(zhèn)前進(jìn)西路1188號83615平方米221010.04平方米2.1858.0%13591.4在售8600阿里山花園住宅、普通住宅、公寓玉山鎮(zhèn)馬鞍山路360號37974平方米69903平方米1.8442%2121.5在售9500香榭水岸住宅玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與虹橋路交匯處南側(cè)66700平方米144000平方米1.8641%330（一期）1.4在售9000金色森林住宅、公寓、別墅玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與院士路交匯處166664平方米224719平方米1.445.0%12001.5在售6500森林半島住宅、公寓、洋房玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與虹琪路交界處森林公園正對面117189平方米271000平方米1.7945.0%17001.3在售8400城西區(qū)域主要要樓盤【地域范圍】】相對北部版塊塊，其位于長長江中路沿線線（兩側(cè)），，基本屬于老老城區(qū)的以南南區(qū)域【版塊特征】】高鐵和城際輕輕軌的落定將將城南的房價價推上了一個個新臺階，使使城南成為昆昆山各大區(qū)域域內(nèi)首選最值值得投資的區(qū)區(qū)域。眾多上上海，外地客客戶都紛紛看看好城南的發(fā)發(fā)展。世茂蝶蝶湖灣的住宅宅價格已經(jīng)在在10000元/平米左左右，新城域域的住宅均價價也逼近9000元/平平米，森隆瓏瓏庭十棟預(yù)計計售價會在一一萬以上。此此地塊后期入入市無疑會繼繼續(xù)挑戰(zhàn)城南南房價極限。。城南地區(qū)：高高鐵直射區(qū)域域投資客客的樂園住宅板塊特征征城南區(qū)域主要要樓盤城南項目類型位置狀態(tài)均價親水佳苑普通住宅,酒店式公寓張浦鎮(zhèn)銀河路與港浦路交匯處待售4700卿峰麗景普通住宅,酒店式公寓,別墅千燈鎮(zhèn)機場路南側(cè)少卿西路2號在售4800假日半島酒店式公寓,別墅周莊鎮(zhèn)周莊全功路東側(cè)（古鎮(zhèn)南）在售5500上郡商業(yè)廣場酒店式公寓,商鋪千燈鎮(zhèn)尚書路與機場路交叉口在售11000千石商業(yè)廣場酒店式公寓千燈鎮(zhèn)機場路與尚書路路口在售8000上湖酒店公寓酒店式公寓張浦鎮(zhèn)海虹路、商鞅路交界處在售5600夜周莊酒店式公寓,商鋪周莊鎮(zhèn)大橋路80號在售60000上海外郡普通住宅,酒店式公寓千燈黃浦江路與炎中路交叉口在售5600晶藍(lán)上城酒店式公寓,商鋪千燈鎮(zhèn)黃浦江路東側(cè)、瓊花二路南側(cè)在售6300龍隱水莊酒店式公寓周莊大學(xué)路66號已售完6000盛世明珠園酒店式公寓周莊淀南路509號已售完3600清水依瓦諾酒店式公寓,別墅淀山湖北側(cè)已售完7500三、各版塊供供應(yīng)量對比分分析

花橋玉山開發(fā)區(qū)千燈巴城張浦周市陸家南部水鄉(xiāng)2010年4月10081644098313303240217922658127811832010年5月990268529683342028712218218911751248市場部觀點：：縱觀昆山市4月和5月，，昆山各個板板塊的庫存量量基本變化不不大?；蚝烷_發(fā)區(qū)區(qū)相比4月，，5月的庫存存量微微下跌跌，而玉山的的庫存則是有有了一定增長長。其他各個個區(qū)域也參差差不齊。可以以說新政對樓樓市的影響可可能有一定滯滯后效應(yīng)，可可能要再過2月才能在庫庫存量方面看看出具體的影影響。三、各版塊供供應(yīng)量對比分分析市場部觀點：：新政之后各版版塊之間的供供應(yīng)量結(jié)構(gòu)似似乎沒有受到到太大影響。。雖然每個板板塊的庫存量量如上圖分析析的有一定的的變化。但是是最多三個區(qū)區(qū)域仍舊是花花橋、開發(fā)區(qū)區(qū)和玉山鎮(zhèn)。。三者的總和和接近70%。三、各版塊銷銷售情況對比比分析區(qū)域銷售率環(huán)比上月花橋78.50%↑0.4%開發(fā)區(qū)77.10%↓0.4%玉山84.30%↓0.8%千燈81.10%↓0.4%周市87.30%↑2.7%巴城81.90%↓2.5%張浦85.50%/陸家84.40%↑1.4%南部水鄉(xiāng)82.70%↑5.1%昆山整體81.30%↓0.1%2010年5月各區(qū)域銷銷售率5月昆山商品品房市場整體體銷售率繼續(xù)續(xù)回落，其中中住宅項目回回落較大，商商業(yè)類項目銷銷售率穩(wěn)步上上升。就各區(qū)區(qū)域來看，部部分區(qū)域由于于沒有新增供供應(yīng)偏少，銷銷售率出現(xiàn)小小幅上升，其其中南部水鄉(xiāng)鄉(xiāng)上漲5.1個百分點，，但從整體上上，昆山商品品房銷售率繼繼續(xù)保持回落落的勢頭，這這將對于昆山山樓盤項目特特別是住宅類類項目構(gòu)成一一定的考驗，，尤其是新開開樓盤。這也也會在一定程程度上倒逼開開發(fā)商做出比比如優(yōu)惠打折折等相關(guān)銷售售策略上的調(diào)調(diào)整，市場部部觀點點：四、各各版塊塊價格格因素素分析析通過圖圖表可可以看看出，，昆山山市主主力產(chǎn)產(chǎn)品類類型為為小高高層、、高層層住宅宅為主主，而而以低低密度度住宅宅譬如如別墅墅、花花園洋洋房為為輔，，并有有少量量多層層公寓寓彌補補了該該區(qū)域域內(nèi)的的產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)。市場部部觀點點：昆山房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場研究究1、城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)總體體概況況2、住住宅市市場分分析3、商商業(yè)市市場分分析4、酒酒店式式公寓寓市場場分析析5、辦辦公樓樓市場場分析析6、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場總體體分析析一、商商業(yè)概概述作為全全國百百強縣縣排名名第一一的昆昆山市市，目目前人人口超超過200萬，，城市市面貌貌日新新月異異，居居民收收入逐逐年快快速增增長，，消費費需求求供需需兩旺旺。昆山市市商業(yè)業(yè)設(shè)施施主要要集中中于老老城區(qū)區(qū)，主主要包包括商商業(yè)街街，百百貨公公司，，特色色商業(yè)業(yè)街，，娛樂樂中心心，大大賣場場（生生活類類及專專業(yè)賣賣場）），專專業(yè)市市場等等。以人民民路，，亭林林路，，百潤潤發(fā)等等代表表的昆昆山市市商業(yè)業(yè)，基基本滿滿足市市民基基本的的生活活消費費需要要。目前昆昆山市市的商商業(yè)設(shè)設(shè)施不不但向向本地地居民民提供供服務(wù)務(wù)，同同時也也吸引引著周周邊城城市的的居民民前往往，如如太倉倉和上上海。?，F(xiàn)有品品牌的的落后后與昆昆山居居民日日益增增長的的品牌牌意識識是目目前昆昆山零零售市市場最最大的的矛盾盾之一一。。人民路商圈城北蕭蕭林路路商圈圈老城區(qū)區(qū)火車車站商商圈城東商商圈商圈分分析一、商商業(yè)概概述及及分布布中心片片區(qū)：：由城城市核核心地地帶主主要街街道構(gòu)構(gòu)成，，是昆昆山傳傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)區(qū)，輻輻射范范圍可可達(dá)全全市及及下屬屬其他他鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。城城北北片區(qū)區(qū)：傳傳統(tǒng)居居住區(qū)區(qū)，檔檔次中中低，，工業(yè)業(yè)用地地開發(fā)發(fā)基本本已形形成蔓蔓延之之勢，，商業(yè)業(yè)一直直發(fā)展展不好好。城城南南片區(qū)區(qū)：由由滬寧寧鐵路路、規(guī)規(guī)劃滬滬寧高高速鐵鐵路、、滬寧寧高速速公路路及312國道道組成成的交交通屏屏障，，商業(yè)業(yè)、辦辦公同同步發(fā)發(fā)展。。城城西片片區(qū)：：昆山山市高高檔住住宅樓樓盤集集合地地，森森林公公園和和大學(xué)學(xué)城的的建設(shè)設(shè)使城城市向向西發(fā)發(fā)展有有一定定的基基礎(chǔ)，，現(xiàn)今今以社社區(qū)小小商業(yè)業(yè)為主主。城城東東片區(qū)區(qū)：在在市政政規(guī)劃劃中，，城東東片區(qū)區(qū)將被被打造造成商商業(yè)、、商務(wù)務(wù)辦公公和居居住為為一體體的整整合體體，商商業(yè)氛氛圍尚尚未形形成，，政府府規(guī)劃劃重點點地區(qū)區(qū)，前前景看看好。。目前昆昆山商商業(yè)依依然是是以傳傳統(tǒng)的的市中中心人人民路路沿線線為絕絕對核核心，，其他他區(qū)域域商業(yè)業(yè)配套套普遍遍發(fā)展展滯后后，沒沒有跟跟上區(qū)區(qū)域的的規(guī)劃劃。昆山市市區(qū)商商業(yè)呈呈現(xiàn)片片狀分分布，，五大大片區(qū)區(qū)發(fā)展展不平平衡。。二、商商業(yè)主主干道道研究究人民路路人民路路（前前進(jìn)西西路至至朝陽陽西路路段））是昆昆山市市最繁繁華的的商業(yè)業(yè)街，，這條條約1000米米的商商業(yè)街街，以以正陽陽橋為為界分分為南南北兩兩段，，包括括昆山山賓館館（4星級級），，世紀(jì)紀(jì)商廈廈，新新華書書店，，肯德德基餐餐廳（（2家家），，利瑪瑪商城城，新新世界界商廈廈，蘇蘇州美美羅城城昆山山店，，正陽陽大樓樓商場場，昆昆山商商廈，，美羅羅云集集于此此。小結(jié)：：作為昆昆山商商業(yè)的的代表表，人人民路路商業(yè)業(yè)街客客流量量大，，服飾飾類商商品最最為集集中。。從商場場的規(guī)規(guī)模與與品牌牌方面面，除除昆山山商場場外，，人民民路的的商場場普遍遍呈現(xiàn)現(xiàn)面積積小，，品牌牌低檔檔的特特點。。昆山商商廈作作為大大型百百貨公公司，，其購購物環(huán)環(huán)境，，品牌牌檔次次明顯顯高于于其他他商場場，其其以規(guī)規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，，環(huán)境境優(yōu)勢勢，品品牌優(yōu)優(yōu)勢等等獲得得了當(dāng)當(dāng)?shù)叵M者者的認(rèn)認(rèn)同。。昆山商商廈的的成功功說明明了昆昆山居居民對對于商商場的的規(guī)模模、環(huán)環(huán)境、、品牌牌方面面的需需求，，同事事也說說明了了昆山山市民民具有有相當(dāng)當(dāng)?shù)南M能能力。。亭林路路亭林路路是昆昆山另另一條條商業(yè)業(yè)街，，位于于前進(jìn)進(jìn)西路路以北北，于于人民民路相相連接接，被被指馬馬鞍山山東路路，亭亭林公公園，，著名名的奧奧灶面面館就就位于于亭林林路上上，相相比人人民路路，亭亭林路路商業(yè)業(yè)節(jié)基基本都都是街街鋪，，包括括服飾飾、飾飾品、、鞋等等，此此外，，有多多個樓樓盤選選擇在在亭林林路上上開設(shè)設(shè)了銷銷售處處，形形成了了亭林林路商商業(yè)街街的一一大特特色亭林路商圈北門路路北門路路位于于昆山山“城城北””，是是昆山山主要要的居居住區(qū)區(qū)，人人口密密集。。以蕭蕭林路路為界界，北北門路路北段段娛樂樂業(yè)比比較發(fā)發(fā)達(dá)，，是昆昆山主主要娛娛樂場場所之之一。?，F(xiàn)有有的商商鋪都都是由由近年年來開開發(fā)并并已逐逐步成成熟的的小區(qū)區(qū)沿街街商鋪鋪組成成，大大多都都是幾幾十個個平米米的面面積。。北門門路的的主要要消費費這位位周邊邊居民民，屬屬于社社區(qū)商商業(yè)街街。北門路商圈商業(yè)賣賣場研研究昆山歐歐尚商商業(yè)中中心目前是是昆山山最大大的一一家大大型超超市，，同時時也是是歐尚尚在中中國啟啟動的的第一一個商商業(yè)中中心。。開業(yè)時時間：：2009年1月11日日總占地地面積積：56000平方方米大型超超市賣賣場面面積：：14000平平方米米位置：：坐落落于昆昆山白白馬涇涇路與與超華華商貿(mào)貿(mào)城比比鄰車位：：696個個免費費停車車位交通：：104、、5、、126、、20路公公交車車直達(dá)達(dá)理念：：““低價價、選選擇、、服務(wù)務(wù)、質(zhì)質(zhì)量””特色：：歐歐尚兒兒童俱俱樂部部是昆昆山地地區(qū)獨獨此一一家兒兒童免免費““寄托托所””品牌：：、、、、、、必勝勝客、、肯德德基、、屈臣臣氏、、國美美電器器………初次次進(jìn)入入昆山山的品品牌：：特力力屋、、85度C、滿滿記甜甜品、、冰激激淋、、’、、、味味千拉拉面、、神采采飛揚揚（大大型室室內(nèi)娛娛樂公公園））重點商商業(yè)個個案研研究億立國國際商商貿(mào)物物流城城集五金金、機機電、、建材材、汽汽配、、木材材、家家具六六大業(yè)業(yè)態(tài)為為一體體，依依托運運輸、、倉儲儲、信信息等等物流流產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢勢，領(lǐng)領(lǐng)筑長長三角角商貿(mào)貿(mào)物流流大商商圈，，億宏宏物流流園投投資有有限公公司，，從開開發(fā)、、建設(shè)設(shè)到運運營管管理全全程運運作，，統(tǒng)一一招商商，統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，，統(tǒng)一一經(jīng)營營。開盤：：2010-05-01位置：：昆山山339省省道與與新浦浦路交交界處處總面積積：13萬萬㎡主流鋪鋪面：：35~40㎡㎡收益：：10年托托管，，年回回報8%。。配套：：綜合合商場場:昆昆山商商貿(mào)城城，紅紅星美美凱龍龍，麥麥德龍龍，港港龍建建材城城售價：：商鋪鋪一樓樓價格格17000元元/㎡㎡18000元元/㎡㎡,二二樓價價格13980元/㎡，，三樓樓價格格9880元/㎡在售商商業(yè)供供需分分析通過圖圖表可可以看看到，，昆山山現(xiàn)大大體量量的商商鋪出出現(xiàn)在在城東東的弘弘基財財富廣廣場和和中心心的中中茵世世貿(mào)廣廣場，，弘基基財富富廣場場是黃黃浦花花園的的商業(yè)業(yè)配套套，屬屬于一一個大大型的的商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)并配配有一一個，，中茵茵世貿(mào)貿(mào)廣場場是一一中心心又一一大型型綜合合性商商辦項項目，，該兩兩個項項目占占整個個區(qū)域域內(nèi)的的60%，，而其其余商商鋪體體量較較小，，主要要是由由于都都是以以底商商的形形態(tài)推推出市市場，，這極極大的的限制制了項項目的的體量量。市場部部觀點點：六、在在售商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品分分析通過圖圖表可可以看看到，，昆山山各主主要商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品其其規(guī)劃劃面積積分化化較為為明顯顯，小小面積積商鋪鋪產(chǎn)品品基本本在30-120平平方米米左右右，偏偏大的的產(chǎn)品品在200-300平方方米左左右。。目前前昆山山在售售的商商業(yè)中中，一一般專專業(yè)市市場商商鋪的的面積積跨度度較大大，底底商則則相對對戶型型面積積偏小小。從商鋪鋪產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)來看看，街街區(qū)型型商業(yè)業(yè)占據(jù)據(jù)最大大比重重，專專業(yè)市市場和和底商商也有有不小小比例例，大大型商商場相相對比比較稀稀缺。。市場部部觀點點：七、在在售商商業(yè)價價格分分析通過圖圖表可可以看看到，，在售售商鋪鋪的價價格大大致可可分為為三個個區(qū)段段，5900~14000元元/平平米主主要為為一些些底商商類商商鋪，，體量量較小小，不不成規(guī)規(guī)模，，客源源由自自身住住宅提提供；；14000~20000元元/平平米主主要為為有規(guī)規(guī)模的的綜合合商業(yè)業(yè)體，，具有有良好好規(guī)劃劃，能能輻射射周邊邊區(qū)域域，人人流量量較大大，因因此價價格也也較高高；20000~50000元/平米米主要要為底底商沿沿街商商鋪，，由于于其獨獨有的的區(qū)位位優(yōu)勢勢，東東方曼曼哈頓頓背靠靠規(guī)劃劃中的的5萬萬平米米的沃沃爾瑪瑪超市市，緊緊臨交交通主主干道道，具具有較較高的的投資資回報報率，，也導(dǎo)導(dǎo)致了了其較較高的的售價價。市場場部部觀觀點點：：八、、在在售售商商業(yè)業(yè)去去化化分分析析通過過圖圖表表可可以以看看到到，，整整個個市市場場的的整整體體去去化化率率已已經(jīng)經(jīng)相相當(dāng)當(dāng)高高了了，，大大部部分分商商鋪鋪去去化化超超過過了了80%，，部部分分商商鋪鋪甚甚至至已已經(jīng)經(jīng)售售完完，，市市場場相相當(dāng)當(dāng)活活躍躍，，投投資資者者對對于于昆昆山山商商業(yè)業(yè)市市場場相相當(dāng)當(dāng)看看好好。。當(dāng)當(dāng)然然，，高高去去化化率率也也導(dǎo)導(dǎo)致致今今后后1至至2年年內(nèi)內(nèi)，，區(qū)區(qū)域域市市場場商商業(yè)業(yè)供供應(yīng)應(yīng)的的緊緊張張。。市場場部部觀觀點點：：昆山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場研研究究1、、城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)總總體體概概況況2、、住住宅宅市市場場分分析析3、、商商業(yè)業(yè)市市場場分分析析4、、酒酒店店式式公公寓寓市市場場分分析析5、、辦辦公公樓樓市市場場分分析析6、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場總總體體分分析析一、、酒酒店店式式公公寓寓、、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店市市場場概概述述昆山山市市場場酒酒店店公公寓寓的的出出租租率率基基本本保保持持在在85%以以上上，，租租金金通通常常也也要要比比公公寓寓高高出出30％％左左右右，，同同時時由由于于酒酒店店公公寓寓具具備備了了投投資資、、保保值值、、收收益益、、租租住住、、無無風(fēng)風(fēng)險險的的五五大大投投資資特特色色，，將將酒酒店店服服務(wù)務(wù)與與居居家家氛氛圍圍融融為為一一體體，，因因此此其其租租賃賃前前景景非非常?？纯春煤茫?，升升值值空空間間很很大大，，相相對對于于普普通通公公寓寓而而言言，，更更具具吸吸引引力力。。但縱縱觀觀如如今今的的昆昆山山房房產(chǎn)產(chǎn)市市場場，，充充斥斥著著大大量量標(biāo)標(biāo)榜榜著著““酒酒店店公公寓寓””的的物物業(yè)業(yè)，，然然而而多多數(shù)數(shù)從從實實質(zhì)質(zhì)而而言言只只能能稱稱為為““小小戶戶型型單單身身公公寓寓””，，并并非非嚴(yán)嚴(yán)格格意意義義上上的的酒酒店店式式公公寓寓，，更更談?wù)劜徊簧仙蠂鴩H際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)豪豪華華酒酒店店公公寓寓。。昆山山市市場場上上小小戶戶型型酒酒店店式式公公寓寓有有的的是是作作為為規(guī)規(guī)模模化化小小區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)的的附附屬屬產(chǎn)產(chǎn)品品，，如如：