湖南常德市柳葉湖項目市場可行性分析報告

湖南省常德市柳葉湖項目

市場可行性分析報告

2013.3常德市下轄武陵、鼎城兩區(qū)，安鄉(xiāng)、漢壽、澧縣、臨澧、桃源、石門六縣和津市市。民族組成：漢、土、苗、回、維等15個民族。全市面積18189.8平方公里。城區(qū)面積297.4平方公里，包括了武陵區(qū)和鼎城區(qū)13年末戶籍總?cè)丝跒?07.2萬人，其中城鎮(zhèn)人口142.1萬人，農(nóng)業(yè)人口465.1萬人。城區(qū)面積小，城區(qū)人口65萬。常州下轄兩區(qū)六縣一市，全市總?cè)丝?07萬，但城區(qū)面積小，人口僅65萬城區(qū)對六縣一市人口吸附力有限，未來市場容量相對有限城市基本概況——行政區(qū)劃“一主、一副”分別指常德中心城區(qū)和市域北部副中心城市（津澧一體化發(fā)展）；“四軸”包括兩條一級發(fā)展軸和兩條二級發(fā)展軸，兩條一級發(fā)展軸分別是沿張常高速公路和常長高速公路的西北-東南向發(fā)展軸、沿常岳高速公路和常吉高速公路的東北-西南向發(fā)展軸；二級發(fā)展軸指沿澧水流域的北部城鎮(zhèn)發(fā)展軸，以及沿二廣高速和市域南北向高等級公路的中部發(fā)展軸。湘西北地區(qū)中心城市、綜合交通樞紐城市和生態(tài)宜居城市未來將以做大做強主導產(chǎn)業(yè)，鞏固輕工業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群，提升城市整體經(jīng)濟實力；融入長株潭，打造工業(yè)走廊，實施產(chǎn)業(yè)對接；對接珠三角和長三角，積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成環(huán)洞庭湖經(jīng)濟圈。環(huán)洞庭湖經(jīng)濟圈城市基本概況——城市規(guī)劃城市規(guī)劃為“一主、一副、四軸”。環(huán)洞庭湖經(jīng)濟圈，城市影響力增強并輻射周邊縣市城市基本概況——人口增長近兩年常德人口表現(xiàn)出負增長趨勢，屬于湖南勞力輸出型城市城市基本概況——經(jīng)濟狀況常德歷年生產(chǎn)總值及增長率（剔除價格因素）常德市自2006年以來，每年維持12%以上的GDP增長率，11年由于受國內(nèi)經(jīng)濟動蕩的影響，從整體看，經(jīng)濟增速有所減緩；常德市經(jīng)濟情況在湖南排在第三名，人均GDP排名第五，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展期。億元地級市GDP（億元）人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名長沙7153.13100091.416161.51岳陽2430.5244006.457105.614常德2264.9439321.886349.25衡陽2169.4430138.234866.347株洲1948.0149864.598051.513郴州1685.5236383.15874.696湘潭1438.0551709.828349.452永州1161.7522094.063567.4712邵陽1130.0415760.672544.8314益陽1123.1325864.274176.249婁底1118.1729332.134736.188懷化1110.5523257.593755.3411湘西土家族苗族自治州418.9416230.442620.6913張家界365.6524342.593930.5310全省24501.736906.15959.13

發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展人均GDP（美元）800—10001000—40004000—80008000以上發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展數(shù)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重半穩(wěn)定發(fā)展質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型國際城市發(fā)展研究標準城市基本概況——人均可支配收入城鎮(zhèn)居民可支配收入雖然不斷增長，但目前對房產(chǎn)的購買力仍較弱

常德城鎮(zhèn)居民收入水平近年來一直保持兩位數(shù)增長，年均增幅12%。元房地產(chǎn)市場——市區(qū)供銷情況市區(qū)商品房供需兩不旺，價格不高且漲幅放緩，后期價格上行壓力較大萬㎡元/㎡市區(qū)商品房供需兩不旺，且供過于求，存量不斷增加，13年底市區(qū)商品房存量127.3萬㎡，存量去化周期11個月；近幾年常德市區(qū)商品房價格快速上漲，但整體價格仍不高，且漲幅已現(xiàn)放緩態(tài)勢，12年漲幅16%，13年漲幅11%；目前常德城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅20766元/㎡，年漲幅9.6%，目前商品房價格已接近居民承受上限，受購買力限制，后期商品房價格上行壓力較大。房地產(chǎn)市場——在待售項目情況據(jù)不完全統(tǒng)計，市區(qū)目前已知項目42個，其中在售項目32個，待售項目10個房地產(chǎn)市場——板塊分析鼎城板塊城西板塊柳葉湖板塊城東板塊市中心板塊火車站板塊中心城板塊特點綜述：地域范圍多屬城市老城區(qū)，市政配套設(shè)施完備，新建商品房項目大多體量不大。價格范圍：當前售價約在4500-6000元/㎡左右。鼎城板塊特點綜述：與舊城區(qū)以一條江分開的新城區(qū)，房地產(chǎn)項目較少，項目認知度不高。價格范圍：當前售價約3400-4100元/㎡左右。柳葉湖板塊特點綜述：東靠柳葉湖，自然環(huán)境較好。由于土地大多規(guī)劃為行政用地，所以新增項目較少。旅游資源主要支撐，當前以低密度產(chǎn)品為主，休閑度假>日常居住。價格范圍：當前售價約在5000-5500元/㎡左右。東城板塊特點綜述：原屬于郊區(qū)，上下高速公路必經(jīng)區(qū)域。地域范圍廣，項目比較零散。價格范圍：當前售價約在4300-5400/㎡左右。西城板塊特點綜述：地域范圍屬于老城區(qū)的西邊，房產(chǎn)項目較少。依托煙廠、煙機經(jīng)濟發(fā)展，客戶價值>居住價值。中高端客戶支撐，房價相對較高。價格范圍：當前售價約在4200-6000元/㎡左右?；疖囌景鍓K特點綜述：北城新區(qū)發(fā)展重點之一，未來商業(yè)集中地價格范圍：當前售價約在4500-5600元/㎡左右。柳葉湖旅游度假區(qū)4A級景區(qū)距離市中心4公里房地產(chǎn)市場——柳葉湖現(xiàn)狀泉水橋高爾夫俱樂部柳葉湖距離市中心較近，目前仍處于開發(fā)初級階段，目前已建有泉水橋高爾夫俱樂部及環(huán)城路，常德柳葉湖低碳生態(tài)旅游城目前在建，生活及市政配套相對缺乏房地產(chǎn)市場——柳葉湖板塊市場柳葉湖板塊市中心板塊泰達潤景園小高層5200元/㎡洋房：5400元/㎡別墅：13000元/㎡柳葉湖板塊目前已知在開發(fā)及意向進駐項目：1、常德柳葉湖低碳生態(tài)旅游城（上水集團開發(fā)）占地1300畝2、保利意向在柳葉湖板塊拿地1000畝保利意向在柳葉湖板塊拿地1000畝板塊以柳葉湖為中心，自然資源豐富（柳葉湖旅游度假區(qū)為4A級景區(qū)）；目前還屬于常德市郊區(qū)，周邊配套不成熟，主要依賴市區(qū)配套；版塊，物業(yè)以洋房、別墅等舒適度較高的產(chǎn)品為主；板塊房價在常德市區(qū)各板塊中處于中等水平。柳葉湖旅游度假區(qū)4A級景區(qū)板塊目前項目少，但隨著保利的進駐及區(qū)域地塊的開發(fā)利用，未來開發(fā)量大，競爭激烈金色世紀5100元/㎡潤稷·七里橋堡5300元/㎡三一·翡翠灣5500元/㎡柳葉湖景區(qū)目前僅一個項目：泰達潤景園項目分析——項目基礎(chǔ)信息項目基礎(chǔ)信息：1、項目位于柳葉湖景區(qū)2、項目總占地面積：600畝（40萬㎡）3、項目容積率：2.04、項目土地價格：160萬元/畝5、目前柳葉湖板塊價格：小高層5200元/㎡、洋房：5400元/㎡、別墅：13000元/㎡1、項目最大總建面積：80萬㎡2、按常德目前熱銷項目5-10萬㎡/年的年銷售量推算，項目開發(fā)周期可能會長達10年3、假設(shè)房價以4%的年均漲幅上漲，項目10年售罄……

項目整體銷售均價：小高層6200元/㎡、洋房：6500元/㎡、別墅：15500元/㎡項目分析——項目經(jīng)濟測算項目可實現(xiàn)銷售額：項目容積率2.0產(chǎn)品類型可選組合方式高層+小高層+商業(yè)高層+別墅+商業(yè)高層+小高層+別墅+商業(yè)做足容積率（80萬㎡），全部售罄的理想狀態(tài)下“高層+小高層+別墅”的模式總銷金額可最高。初步計算：采用“高層+小高層+別墅“模式，可開發(fā)高層產(chǎn)品：55萬㎡，小高層產(chǎn)品：12萬㎡，別墅：7萬㎡，商業(yè)6萬㎡體量（萬㎡）價格（元/㎡）可實現(xiàn)總銷金額（億元）高層55620034.1小高層1265007.8別墅71550010.85商業(yè)6130007.8合計80——60.55項目分析——項目經(jīng)濟測算類別分類別單位建筑面積估價備注成本類土地成本1250元/㎡土地出讓金及契稅前期勘察設(shè)計規(guī)費150元/㎡——建筑安裝費2500元/㎡——配套費用650元/㎡水電，綠化，智能化等期間費用576元/㎡銷售收入*6%（管理營銷）后期費用100元/㎡土地分割，產(chǎn)權(quán)交易及環(huán)衛(wèi)等營業(yè)稅及其他616元/㎡銷售收入*5.55%財務(wù)成本180元/㎡財務(wù)成本按照13%計算小計6022元/㎡——收入類單價預(yù)估7568元/㎡——所得稅——387元/㎡毛利潤*25%凈利潤——1159元/㎡——地塊單位建筑面積利潤估算銷售凈利潤率可達17%，但開發(fā)周期較長（10年或更長）年均利潤率較低項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢劣勢宏觀面1、柳葉湖板塊自然環(huán)境優(yōu)越，離市中心較近，天然的“生態(tài)宜居板塊”1、城市城區(qū)人口少，對下轄六縣一市人口吸附力弱，未來市場容量相對有限2、勞力輸出型城市，城市人口負增長3、經(jīng)濟增長放緩，人