土地法律知識(shí)培訓(xùn)課件

土地法律知識(shí)學(xué)習(xí)材料企業(yè)管理與法律事務(wù)部劉繼瀛2013年11月28日第一部分概述一、土地法律關(guān)系二、土地法律體系三、建國(guó)后我國(guó)土地法律制度的歷史沿革四、土地法的基本原則一、土地法律關(guān)系土地法律關(guān)系是指根據(jù)土地法律規(guī)范產(chǎn)生、以主體間的權(quán)利（權(quán)力）與義務(wù)關(guān)系的形式表現(xiàn)出來(lái)的特殊的社會(huì)關(guān)系。1、民事土地法律關(guān)系

具有私法性質(zhì)的法律關(guān)系，是受民法規(guī)范調(diào)整的土地關(guān)系，表現(xiàn)為平等之體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。主要有：（2）土地債權(quán)法律關(guān)系。在土地物權(quán)流轉(zhuǎn)和擔(dān)保物權(quán)設(shè)定時(shí)產(chǎn)生的法律關(guān)系。2、行政土地法律關(guān)系具有公法性質(zhì)的法律關(guān)系，是受行政法律規(guī)范調(diào)整的土地關(guān)系，表現(xiàn)為不平等主體之間的行政權(quán)力義務(wù)關(guān)系。如土地規(guī)劃法律關(guān)系、土地征收征用法律關(guān)系以及土地地籍管理法律關(guān)系等。（1）土地物權(quán)法律關(guān)系。土地所有權(quán)法律關(guān)系、土地用益物權(quán)法律關(guān)系和土地?fù)?dān)保物權(quán)法律關(guān)系。二、土地法律體系三、建國(guó)后我國(guó)土地法律制度的歷史沿革

1、1949——1952年，實(shí)行農(nóng)民的土地所有制，土地私有。2、1953——1957年，確定了我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度和國(guó)家建設(shè)征用土地制度。社會(huì)主義改造，經(jīng)過(guò)初級(jí)社、高級(jí)社，發(fā)展到人民公社，土地由私有變成集體所有，“隊(duì)為基礎(chǔ)，三級(jí)所有”國(guó)家建設(shè)征用土地制度。3、1958——1960年，大躍進(jìn)期。農(nóng)村集體土地所有、國(guó)家建設(shè)征用土地制度。4、1961——1966年，農(nóng)村集體土地所有、國(guó)家建設(shè)征用土地制度?；謴?fù)了自留地、自留山。5、1966——1976年，文化大革命期間，農(nóng)村集體土地所有、國(guó)家建設(shè)征用土地制度。6、1978年——公有制，全民所有制和集體所有制，實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。四、土地法的基本原則1、堅(jiān)持土地公有制原則2、尊重和保護(hù)土地物權(quán)原則3、合理、可持續(xù)開(kāi)發(fā)利用土地原則4、實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理原則5、土地用途管制原則6、土地與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展原則第二部分兩個(gè)重要的土地法律制度一、土地物權(quán)制度二、土地用途管制制度三、土地變性四、總結(jié)一、土地物權(quán)制度

（一）所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者對(duì)其所有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地公有制，包括全民所有制和集體所有制。1、國(guó)家土地所有權(quán)，是指國(guó)有土地屬于全民所有，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家依法行使對(duì)國(guó)有土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（1）國(guó)家土地所有權(quán)的主體：國(guó)家土地所有權(quán)的行使主體由國(guó)務(wù)院代表。通過(guò)法律的授權(quán)，行使國(guó)家土地所有權(quán)的主體有國(guó)務(wù)院和地方各級(jí)人民政府以及國(guó)土資源部和地方各級(jí)土地行政主管部門，如劃撥、出讓國(guó)有土地使用權(quán)。（2）國(guó)家土地所有權(quán)的客體：①城市市區(qū)的土地；②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；③國(guó)家依法征收的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。2、集體土地所有權(quán)，是指集體組織及其全體成員對(duì)集體土地所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

（1）集體土地所有權(quán)的主體：屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。（2）集體土地所有權(quán)的客體：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

（二）用益物權(quán)

用益物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占用、使用和收益的權(quán)利。是基于一定的目的對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行使用和收益的限制物權(quán)。主要有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、自然資源使用權(quán)（海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利）。1、建設(shè)用地使用權(quán)《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)中的概念“國(guó)有土地使用權(quán)”，《物權(quán)法》命名為“建設(shè)用地使用權(quán)”。建設(shè)用地使用權(quán)是指使用權(quán)人在國(guó)家所有的土地上享有的占有、使用、收益的權(quán)利。專指國(guó)有土地作為建設(shè)用地而設(shè)定的使用權(quán)，集體土地也可以用作建設(shè)用地，但是與建設(shè)用地使用權(quán)概念無(wú)關(guān)。取得建設(shè)用地使用權(quán)主要有出讓和劃撥兩種方式。（1）建設(shè)用地使用權(quán)出讓，一級(jí)市場(chǎng)土地流轉(zhuǎn)，由土地所有權(quán)人流向土地使用權(quán)人，是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。在這個(gè)法律關(guān)系中，國(guó)家是土地所有權(quán)的出讓人，土地使用者是受讓人，標(biāo)的是建設(shè)用地使用權(quán)。民事法律關(guān)系。①出讓的方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌。協(xié)議的方式目前很少見(jiàn)。②出讓土地使用權(quán)的期限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或其他用地50年。③出讓土地使用權(quán)的利用：按規(guī)劃用途用于建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建設(shè)；在二級(jí)市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)，包括轉(zhuǎn)讓、出資、贈(zèng)與、互換等，也可以出租、抵押。（2）建設(shè)土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。行政行為。①劃撥土地使用權(quán)的期限：沒(méi)有期限限制。②劃撥土地使用權(quán)的范圍限制：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第24條的規(guī)定，以下幾類用地可以采用劃撥的方式取得建設(shè)用地使用權(quán)：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。直接依據(jù)——《劃撥用地目錄》，列舉了19種用途的劃撥用地范圍。《劃撥用地目錄》第3條：“對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對(duì)以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)?！薄埃ㄊ╇娏υO(shè)施用地：發(fā)（變）電主廠房設(shè)施及配套庫(kù)房設(shè)施；發(fā)（變）電廠（站）的專用交通設(shè)施；配套環(huán)保、安全防護(hù)設(shè)施；新能源發(fā)電工程電機(jī)，廂變、輸電（含專用送出工程）、變電站設(shè)施，資源觀測(cè)設(shè)施；輸配電線路塔（桿）,巡線站、線路工區(qū),線路維護(hù)、檢修道路；變（配）電裝置，直流輸電換流站及接地極；輸變電、配電工程給排水、水處理等水工設(shè)施；輸變電工區(qū)、高壓工區(qū)。”辦公生活設(shè)施的建設(shè)不能用劃撥地。③劃撥用地使用人：《劃撥用地目錄》第3條規(guī)定，符合本目錄的建設(shè)用地項(xiàng)目，由建設(shè)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，方可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。該條并沒(méi)有限定劃撥用地使用人的所有制性質(zhì)，也就是說(shuō)，只要符合《劃撥用地目錄》規(guī)定的范圍，國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、三資企業(yè)、股權(quán)多元化的有限公司、股份公司都可以使用劃撥用地，不分企業(yè)性質(zhì)，并且，只要原用途不變，企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股、募資上市都不影響劃撥土地的使用性質(zhì)。④劃撥土地使用權(quán)的利用：1.按審批的目的進(jìn)行使用；2.原則上不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)，即不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。在符合條件的情況下，繳納了土地出讓金才可以流轉(zhuǎn)。越來(lái)越難。（企業(yè)改制、招牌掛制度）2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)以家庭聯(lián)產(chǎn)承包為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制的產(chǎn)物，是在《物權(quán)法》中明確的一種物權(quán)，是指權(quán)利人對(duì)集體所有或國(guó)家所有由集體使用的土地，依照法律和合同的規(guī)定享有從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的權(quán)利。根據(jù)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得方式不同，劃分為以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)兩種。這兩種承包方式有很大的不同，我們通過(guò)二者之間的區(qū)別來(lái)了解一下土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度：以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商方式取得的“四荒”地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)標(biāo)的本集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地、林地、魚塘、草場(chǎng)等可以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等“四荒”地承包人范圍本集體組織的成員不限于本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員，外村的農(nóng)戶、其他組織等從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者均可性質(zhì)具有社會(huì)保障的性質(zhì)不具有社會(huì)保障性質(zhì)，合同關(guān)系承包程序只要是該集體組織的成員，均有權(quán)承包本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地，任何組織和個(gè)人都不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的權(quán)利發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)；同時(shí)，應(yīng)對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行審查；并且，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員享有優(yōu)先承包權(quán)。流轉(zhuǎn)方式轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)抵押、擔(dān)保權(quán)能，入股轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或其他方式流轉(zhuǎn)備注1.不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途；2.土地流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。3、宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)是一種非常特殊的用益物權(quán)，我國(guó)獨(dú)有的，它是設(shè)定在集體所有土地上建造住宅的權(quán)利。享有該權(quán)利的主體只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，權(quán)利客體只能是集體所有的土地。（1）宅基地使用權(quán)的取得：原始取得和繼受取得。①原始取得：集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)申請(qǐng)審批取得宅基地使用權(quán)。程序：村民向村委會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)村委會(huì)張榜公布、村民會(huì)議同意，提交鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，報(bào)縣土地管理部門審批。對(duì)于申請(qǐng)宅基地，有一戶一宅以及宅基地范圍、分配標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)面積等一些限制條件。②繼受取得：繼承、受贈(zèng)房屋取得宅基地使用權(quán)，通過(guò)受讓房屋間接取得宅基地使用權(quán)（有嚴(yán)格限制條件）。（2）宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)：宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)，不能轉(zhuǎn)讓，不能抵押，也不能租賃。1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”。農(nóng)村住宅可以轉(zhuǎn)讓，按“地隨房走”的原則，住宅轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致宅基地使用權(quán)間接轉(zhuǎn)讓。對(duì)于農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓，有嚴(yán)格的條件限制：1.轉(zhuǎn)讓人與受讓人必須是同意集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。如果是城鎮(zhèn)居民、外村村民購(gòu)買本村住宅的，合同無(wú)效。2.受讓人沒(méi)有住宅和宅基地。3.轉(zhuǎn)讓行為需征得本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意。未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)讓的無(wú)效。農(nóng)村村民出賣、出租住房的后果：再申請(qǐng)宅基地，不予批準(zhǔn)。十八屆三中全會(huì)對(duì)宅基地制度沒(méi)有過(guò)多涉及，應(yīng)該還在探索中；對(duì)于農(nóng)民住宅，給出的方向是“慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”。（三）土地抵押權(quán)抵押權(quán)一般是設(shè)定在不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)基礎(chǔ)上的擔(dān)保物權(quán)，我國(guó)的土地抵押權(quán)比較特殊，由于我國(guó)的土地所有權(quán)屬于全民所有或集體所有，不能用于抵押，所以土地抵押權(quán)只能設(shè)定在土地使用權(quán)上。1、可用于設(shè)定土地抵押權(quán)的標(biāo)的：（1）以出讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)。（2）以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。（3）間接實(shí)現(xiàn)的土地抵押權(quán)?！段餀?quán)法》第183條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。（4）以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。2、不能設(shè)定土地抵押權(quán)的土地物權(quán)：（1）土地所有權(quán)，包括國(guó)家所有和集體所有。（2）以劃撥方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)，抵押需經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批程序，補(bǔ)交土地出讓金。（3）宅基地。（4）耕地、自留地、自留山等集體土地的使用權(quán)。（十八屆三中全會(huì)賦權(quán)）（4）家庭承包獲得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（十八屆三中全會(huì)賦權(quán)）。3、土地抵押權(quán)的設(shè)立：《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立采用登記生效主義，所以，設(shè)定土地抵押權(quán)，必須辦理登記手續(xù)，土地抵押權(quán)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。土地用途管制制度是我國(guó)土地管理中的一項(xiàng)重要制度，是《土地法》確立的加強(qiáng)土地資源管理的基本制度。主要是通過(guò)編制土地利用規(guī)劃，規(guī)定土地用途，明確土地使用限制條件，實(shí)行用途變更許可的一項(xiàng)強(qiáng)制性管理制度。（一）目的和作用：嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和土地利用方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，保障糧食安全，保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障生態(tài)安全，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。（二）手段：土地利用總體規(guī)劃。對(duì)土地資源的利用，特別是各類非農(nóng)建設(shè)占用耕地，嚴(yán)格按土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃供地，嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，嚴(yán)格執(zhí)行耕地“占一補(bǔ)一”的補(bǔ)償制度，嚴(yán)格依法征地和執(zhí)行征地補(bǔ)償安置制度。二、土地用途管制制度（三）土地用途分類：一級(jí)分為三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。1、農(nóng)用地：包括耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地等。農(nóng)用地以集體所有土地居多，國(guó)有土地也有農(nóng)用地。2、建設(shè)用地：包括商服用地、工礦用地、公共設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地等。一般建設(shè)用地都是城市的國(guó)有土地，包括將集體所有土地征收后轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。集體所有土地也可用作建設(shè)用地，除了宅基地外，還有鄉(xiāng)村規(guī)劃內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)設(shè)施的建設(shè)，都利用集體所有制土地。現(xiàn)在，有些地方，如四川，鄉(xiāng)鎮(zhèn)也劃出一些集體所有土地搞工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)。十八屆三中全會(huì)明確：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。3、未利用地：農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。（四）土地利用總體規(guī)劃1、依據(jù)：《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》、《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》等。2、編制：土地利用總體規(guī)劃由國(guó)家、省、地（市）、縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級(jí)組成，采用自上而下的方法，逐級(jí)進(jìn)行。上級(jí)土地利用總體規(guī)劃是下級(jí)土地利用總體規(guī)劃的編制依據(jù)。3、審批：土地利用總體規(guī)劃的審批機(jī)關(guān)只有國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府兩級(jí)。全國(guó)土地利用總體規(guī)劃，省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃和省會(huì)城市、人口在100萬(wàn)以上的城市以及國(guó)務(wù)院指定城市的土地利用總體規(guī)劃，由國(guó)務(wù)院審批；除此之外的土地利用總體規(guī)劃由省級(jí)人民政府審批，其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，省級(jí)人民政府可授權(quán)設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。（五）土地利用年度計(jì)劃土地利用年度計(jì)劃是實(shí)施土地利用總體規(guī)劃的重要措施，是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審查和用地審批、土地開(kāi)發(fā)和土地整理審批的依據(jù)。土地利用年度計(jì)劃包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)、耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)和土地開(kāi)發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)三項(xiàng)指標(biāo)體系。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)也稱為新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，包括新增建設(shè)用地總量和新增建設(shè)占用農(nóng)地及耕地指標(biāo)。新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)分為城鎮(zhèn)村建設(shè)用地指標(biāo)和能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等獨(dú)立選址的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)。（六）土地登記注冊(cè)土地用途土地登記中明確土地用途，土地使用人必須按登記的用途使用，不得擅自改變用途，私自占用、擅自改變土地用途的將受到法律法規(guī)的嚴(yán)厲處罰。城鎮(zhèn)土地登記中土地用途主要分為工業(yè)用地、居住用地、商業(yè)用地等。（七）土地用途變更的審批土地使用人確需變更建設(shè)用地土地用途的，應(yīng)經(jīng)土地主管部門同意后，由人民政府批準(zhǔn)；如果在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地變性不是法律術(shù)語(yǔ)，也不是專有概念，但我們?cè)诠ぷ髦袝?huì)經(jīng)常用到。土地變性包括兩種情況，一種是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，指征收集體所有土地；另一種是土地用途的變更，如工業(yè)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。（一）土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移我國(guó)土地所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)，無(wú)論國(guó)有土地，還是集體土地，均不能買賣、抵押。土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，法律僅規(guī)定了一種情況，即土地征收。單向轉(zhuǎn)移，將集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。土地征收，指國(guó)家為了公共利益的需要，按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，依法給予農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶土地的地上物補(bǔ)償后，強(qiáng)制將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的一種具體行政行為。三、土地變性1、程序：申請(qǐng)、擬定方案上報(bào)、審批三個(gè)環(huán)節(jié)。2、審批：批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)只有國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府兩級(jí)。征收以下土地，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃；（3）其他土地超過(guò)70公頃。征收前述以外土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。3、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：（1）耕地補(bǔ)償，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均產(chǎn)值的6——10倍；每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為該耕地前三年平均產(chǎn)值4——6倍，限額為：每公頃耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過(guò)被征收前三年平均產(chǎn)值的15倍；附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。（2）其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。（3）征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。（二）土地用途的變更土地用途的變更，可以將農(nóng)用地變?yōu)楣I(yè)用地或商業(yè)用地、房地產(chǎn)用地、旅游用地等，也可以將城市中的工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以及未利用地的土地用途變更等等。一方面，我國(guó)對(duì)土地實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制制度；另一方面，土地用途變更后往往能使土地價(jià)值大增，帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)利益。所以，土地用途的變更審批程序很嚴(yán)格，必須向政府申請(qǐng)，由政府審批。如果在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意。改變土地用途，要按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。跟土地用途變相關(guān)更最重要的一個(gè)制度是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度。（三）農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地集體所有的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地或商業(yè)用地，是最常見(jiàn)、最典型的土地變性案例，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移和土地用途變更兩方面都涉及，所以，既要辦理征地審批，也要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。對(duì)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，《土地管理法》第44條和第45條專門做了嚴(yán)格規(guī)定，主要有以下幾點(diǎn)：1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。2、省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批手續(xù)。3、在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。4、上述兩條規(guī)定以外的建設(shè)用地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的，由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，如果征地批準(zhǔn)權(quán)限也在省級(jí)政府的權(quán)限之內(nèi)，則同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批手續(xù)；如果征地超過(guò)了省級(jí)政府的審批權(quán)限，需要另行辦理征地審批手續(xù)。四、總結(jié)

土地物權(quán)與土地用途關(guān)系示例圖第三部分建設(shè)項(xiàng)目用地相關(guān)知識(shí)一、建設(shè)項(xiàng)目用地辦理程序二、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審三、建設(shè)用地申請(qǐng)報(bào)批四、征地程序五、臨時(shí)用地

用地手續(xù)示意圖一、建設(shè)項(xiàng)目用地辦理程序（一）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審時(shí)間：審批項(xiàng)目，可行性研究階段。核準(zhǔn)項(xiàng)目，項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)前。備案項(xiàng)目，辦理備案手續(xù)后。（二）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審需提交的材料：（1）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表；（2）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告，內(nèi)容包括擬建項(xiàng)目的基本情況、擬選址占地情況、擬用地面積確定的依據(jù)和適用建設(shè)用地指標(biāo)情況、補(bǔ)充耕地初步方案、征地補(bǔ)償費(fèi)用和礦山項(xiàng)目土地復(fù)墾資金的擬安排情況等；二、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審（3）項(xiàng)目建議書批復(fù)文件或者項(xiàng)目備案批準(zhǔn)文件；（4）單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目擬選址位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)的，提交地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告；（5）單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域的國(guó)土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料。直接審批可行性研究報(bào)告的審批類建設(shè)項(xiàng)目與需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，申請(qǐng)用地預(yù)審的不提交前款第（3）、（4）、（5）項(xiàng)材料。（三）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的作用：預(yù)審意見(jiàn)是有關(guān)部門審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的必備文件。未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過(guò)的，不得批復(fù)可行性研究報(bào)告、核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告；不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。（四）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的有效期：建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。（一）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目用地（能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地）1、建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審意見(jiàn)及其他文件向市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請(qǐng)。2、土地行政主管部門審查后，組織上報(bào)材料。上報(bào)材料主要是“一書四方案”，根據(jù)不同情況，分別如下：建設(shè)占用農(nóng)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書。建設(shè)只占用農(nóng)民集體所有建設(shè)用地和未利用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂征用土地方案和供地方案。建設(shè)只占用國(guó)有農(nóng)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案。建設(shè)只占用國(guó)有未利用地，應(yīng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂供地方案；其他建設(shè)項(xiàng)目使用國(guó)有來(lái)利用地的，按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定辦理。三、建設(shè)用地申請(qǐng)報(bào)批3、“四方案”經(jīng)批準(zhǔn)后，由市縣人民政府組織實(shí)施，向建設(shè)單位辦法建設(shè)用地批準(zhǔn)書。有償使用國(guó)有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同；劃撥使用國(guó)有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向建設(shè)單位頒發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書》。（二）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目用地1、建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審意見(jiàn)及其他文件向市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請(qǐng)。2、土地行政主管部門審查后，擬定供地方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)或上級(jí)人民政府批準(zhǔn)。3、供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市縣人民政府向建設(shè)單位辦法建設(shè)用地批準(zhǔn)書。簡(jiǎn)化的前提是“四方案”的審批以及組織實(shí)施已經(jīng)由地方政府完成，熟地供應(yīng)。1、發(fā)布擬征地公告。2、確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果。3、組織征地聽(tīng)證。4、擬訂“一書（三）四方案”，組卷上報(bào)審批。5、征收土地公告。6、征地補(bǔ)償?shù)怯洝?、擬定征地補(bǔ)償安置方案并公告。8、征地補(bǔ)償安置方案公告。9、落實(shí)征地補(bǔ)償、安置資金（包括社保金）。10、騰交土地。四、征地程序1、臨時(shí)用地單位就臨時(shí)用地征得土地所有者或國(guó)有土地使用者同意，并就補(bǔ)償和使用后土地恢復(fù)等事項(xiàng)初步達(dá)成協(xié)議。2、臨時(shí)用地單位向當(dāng)?shù)乜h、市人民政府土地行政主管部門提出臨時(shí)用地申請(qǐng)，并附建設(shè)單位與土地所有者或國(guó)有土地使用者的原則協(xié)議。在城市規(guī)劃區(qū)的，還應(yīng)當(dāng)取得城市規(guī)劃行政主管部門的同意。3、縣、市人民政府土地行政主管部門對(duì)臨時(shí)用地的用途、使用方式、土地權(quán)屬、補(bǔ)償、復(fù)墾措施及退還時(shí)間等進(jìn)行審查后，作出是否批準(zhǔn)臨時(shí)用地的決定。4、臨時(shí)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，臨時(shí)用地單位根據(jù)土地權(quán)與土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)正式簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。辦理有關(guān)手續(xù)后，臨時(shí)用地單位可以按照批準(zhǔn)的用途和期限合理使用土地。使用結(jié)束后，臨時(shí)用地單位要復(fù)墾退還土地。五、臨時(shí)用地第四部分土地征收、出讓、轉(zhuǎn)讓各環(huán)節(jié)涉及的各種費(fèi)用和稅金一、土地征收環(huán)節(jié)涉及的各種費(fèi)用及稅金二、土地出讓環(huán)節(jié)涉及的各種費(fèi)用及稅金三、出讓地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的各種費(fèi)用及稅金

四、土地使用期間涉及的稅費(fèi)1、征地補(bǔ)償安置費(fèi)用（1）土地補(bǔ)償費(fèi)。標(biāo)準(zhǔn)：被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此范圍內(nèi)規(guī)定。依據(jù)：《土地管理法》。（2）安置補(bǔ)助費(fèi)。被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍。每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。依據(jù)：《土地管理法》。（3）青苗的補(bǔ)償費(fèi)和地上的附著物補(bǔ)償費(fèi)。標(biāo)準(zhǔn)：由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。依據(jù)：《土地管理法》。（4）新菜地開(kāi)發(fā)基金。一般由各地方政府制定標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)：《土地管理法》。一、土地征收環(huán)節(jié)涉及的各種費(fèi)用及稅金2、征地管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按照土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗的補(bǔ)償費(fèi)、地上的附著物補(bǔ)償費(fèi)和新菜地開(kāi)發(fā)基金的1.5%～4%收取，各省、自治區(qū)、直轄市物價(jià)、財(cái)政部門可制定實(shí)施細(xì)則。依據(jù)：《征地管理費(fèi)暫行辦法》。3、耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)：每畝按5～50元不等的標(biāo)準(zhǔn)繳納，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在法規(guī)規(guī)定的稅額幅度內(nèi)根據(jù)本地區(qū)情況核定。但各省、自治區(qū)、直轄市人民政府核定的適用稅額的平均水平，不得低于國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部的確定各省、自治區(qū)、直轄市的平均稅額。依據(jù)：《耕地占用稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則。4、耕地開(kāi)墾費(fèi)《土地管理法》第31條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵](méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，?？钣糜陂_(kāi)墾新的耕地。5、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：全國(guó)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)劃分為15個(gè)等別，不同等別按照每平方米10～140元不等的標(biāo)準(zhǔn)征收。依據(jù)：《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》。根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征管中有關(guān)政策問(wèn)題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的繳納主體應(yīng)為取得新增建設(shè)用地的市、縣人民政府，而不是具體的用地單位。在城市用地規(guī)模之外單獨(dú)選址且屬于劃撥用地目錄范疇的，不繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。國(guó)家能源、交通等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目在城市用地規(guī)模外單獨(dú)選址且屬于劃撥用地目錄范疇的，不征收新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。6、其他：基本農(nóng)田開(kāi)發(fā)基金、森林植被恢復(fù)費(fèi)、勘測(cè)定界費(fèi)、地籍勘察費(fèi)、規(guī)劃選址費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、水利基本建設(shè)費(fèi)等。1、土地出讓金《土地管理法》第50條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照