廣東省陽(yáng)西縣調(diào)研報(bào)告

廣東省陽(yáng)西縣拓展中心市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告書(shū)陽(yáng)*中國(guó)小刀中心*中國(guó)塑料吹膜級(jí)色母粒生產(chǎn)基地西*國(guó)家級(jí)近江牡蠣吊養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)*全國(guó)村務(wù)公開(kāi)民主管理示名*廣東省村務(wù)公開(kāi)民主管理示范縣*廣東省雙擁模范縣片*廣東省林業(yè)生態(tài)縣*廣東省山歌之鄉(xiāng)陽(yáng)西縣建縣于1988年，隸屬?gòu)V東省陽(yáng)江市，位于廣東省西南沿海，東臨江城區(qū)、北接陽(yáng)春市、西邊電白區(qū)、南瀕南海。面積：1455平方千米總?cè)丝冢杭s52萬(wàn)。下轄地區(qū)：8個(gè)鎮(zhèn)?距廣州市248公里?距湛江市180公里?距珠海市190公里?距中山市240公里?距深圳320公里?距香港140海里?距澳門(mén)120海里【區(qū)域宏觀環(huán)境分析】

陽(yáng)江濱海新中心臨港核生活圈【區(qū)域宏觀環(huán)境分析】2016年深茂高鐵開(kāi)通大粵西——珠三角2小時(shí)生活圈2010—2020斥資209億陽(yáng)江9年建6大濱海旅游項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)總量每五年翻一翻陽(yáng)江撬動(dòng)大粵西的經(jīng)濟(jì)騰飛“十一五”期間，陽(yáng)江生產(chǎn)總值由2005年的294.4億元增加至2010年的640億元，人均生產(chǎn)總值由12717元增加至26758元，年均分別增長(zhǎng)14.2%和13.4%，經(jīng)濟(jì)總量和人均水平均翻一翻，目前“陽(yáng)江進(jìn)入十二五”期間，全市人均GDP預(yù)計(jì)能達(dá)到4000—8000美元，廣東省大力實(shí)施《珠三角地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》““雙轉(zhuǎn)移””戰(zhàn)略和海洋綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，構(gòu)建海洋產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)粵西的振興發(fā)展。陽(yáng)西GDP年增15.2%“五大經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)”同步打造陽(yáng)西2013年度GDP增長(zhǎng)15.2%，地方財(cái)政一般預(yù)算收入年約增長(zhǎng)28%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)26.7%，陽(yáng)西正在展開(kāi)新一輪的資源大開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目大建設(shè)、經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的熱潮。重點(diǎn)打造‘五大經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)’中山火炬工業(yè)園、海洋經(jīng)濟(jì)特色產(chǎn)業(yè)基地、新型建材產(chǎn)業(yè)園、沿海電力能源基地、濱海旅游度假區(qū)?！緟^(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析】

2013年度（1-4季度），全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值140.5億元，同比增長(zhǎng)15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值50.1億元，增長(zhǎng)6.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值53.3億元，增長(zhǎng)25.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值37.1億元，增長(zhǎng)12.6%。全縣完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值115.3億元，增長(zhǎng)29.9%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值77.8億元，增長(zhǎng)6.5%；外貿(mào)出口總額14523萬(wàn)美元，增長(zhǎng)13.5%；固定資產(chǎn)投資57.0億元，增長(zhǎng)30.0%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額53.2億元，增長(zhǎng)12.0%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入5.1億元，增長(zhǎng)31.4%；地方財(cái)政一般預(yù)算支出19.3億元，增長(zhǎng)28.6%。

陽(yáng)西縣海捕產(chǎn)量1999年至2006年連續(xù)8年在廣東省縣級(jí)排名第二位，2013年農(nóng)（漁）民人均純收入10197元，比2012年增長(zhǎng)14%，漁業(yè)總產(chǎn)值45.97億元，比2012年增長(zhǎng)8.2%。2013年陽(yáng)西縣實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值77.76億元。比2012年增長(zhǎng)6.5%；全年糧食總產(chǎn)量14.26萬(wàn)噸，特色作物產(chǎn)量30.45萬(wàn)噸。2013年陽(yáng)西縣接待游客111.43萬(wàn)人次，旅游收入9.09億元?！痉康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析】2014年度陽(yáng)西縣在政府大力主導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S，據(jù)陽(yáng)西縣住房和城鄉(xiāng)計(jì)劃建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年陽(yáng)西縣商品房銷(xiāo)售（含預(yù)售）情況，陽(yáng)西縣商品房銷(xiāo)售面積為43.81萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售額為138330.30萬(wàn)元（住宅銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間2600—4000元/㎡商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間6000—15000元/㎡）。商業(yè)街區(qū)源河鴻景銀街駿景御景灣金湖灣泰景華庭西湖峰景豪庭凱旋商業(yè)廣場(chǎng)?凱旋豪庭粵豐廣場(chǎng)中央未來(lái)城泰景花園中央花園陽(yáng)西溫泉城2014年陽(yáng)西縣二手房交易面積，共13.34萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售額26425.71萬(wàn)元，皆為住宅，共545套，房?jī)r(jià)均在2000元/㎡以下?！痉康禺a(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目分析】耀寶凱旋豪庭?錦公館物業(yè)類(lèi)型：住宅、城市綜合體開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2014年1月均價(jià)：3600元商業(yè)部份：自持項(xiàng)目簡(jiǎn)介凱旋豪庭占地近25萬(wàn)㎡，建面68萬(wàn)㎡，其中商業(yè)約13萬(wàn)㎡，項(xiàng)目包括了高檔住宅、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、歐陸風(fēng)情商業(yè)步行街、五星級(jí)酒店等。

凱旋商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)面積約13萬(wàn)㎡，定位為集百貨、家電、影院、珠寶、鐘表、服裝、休閑娛樂(lè)、金融街、餐飲一條街等具備整個(gè)城市生活鏈的、多功能的一站式購(gòu)物中心。凱旋商業(yè)廣場(chǎng)每層約7000㎡，5層建筑，共約3.5萬(wàn)㎡。

目前該項(xiàng)目住宅部份一、二期（現(xiàn)房）已進(jìn)入尾盤(pán)期，現(xiàn)推售三期；商業(yè)部份：大部份商業(yè)正在招商中（約占商業(yè)總建面70%），步行街已基本招商完畢并于2015年元月正式試營(yíng)業(yè)，但50%商鋪裝修進(jìn)行中，商場(chǎng)一層（化妝品、鐘表、鞋類(lèi)等）已正常營(yíng)業(yè)，二、三、四層正在招商，部份商家正在裝修中，正大集團(tuán)旗下蓮花超市（約8000㎡）已開(kāi)始運(yùn)營(yíng)；規(guī)劃餐飲、娛樂(lè)、健身、影院正在招商洽談中；【房地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目分析】御景灣項(xiàng)目簡(jiǎn)介御景灣項(xiàng)目坐落于陽(yáng)西縣縣城迎賓大道，總用地面積約1500畝，建筑總面積約193萬(wàn)平方米，綠地率近50%，預(yù)計(jì)總投資額32億元人民幣。產(chǎn)品涵蓋單體住宅、聯(lián)體住宅、電梯洋房、商鋪等，類(lèi)型豐富。社區(qū)配套完善，有五星級(jí)溫泉商務(wù)旅游酒店、大型商業(yè)區(qū)（超市、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街）、游泳池、社區(qū)會(huì)所、社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、兒童樂(lè)園、中英文幼兒園、品牌小學(xué)等一應(yīng)俱全，功能完整，環(huán)境優(yōu)雅，是陽(yáng)西縣首席山水景觀樓盤(pán)和地標(biāo)式的綜合商業(yè)中心。

住宅均價(jià)：3500元/㎡(開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013年5月)月均去化20多套房源

【房地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目分析】粵豐廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介粵豐廣場(chǎng)是陽(yáng)江市粵豐投資有限公司于2014年推出的城市綜合體大盤(pán),計(jì)劃在2015年底完工,項(xiàng)目總投資20億元,總占地167895平方米,總建設(shè)面積633935平方米,住宅建設(shè)戶(hù)數(shù)2608戶(hù),總停車(chē)位4306個(gè),涵蓋220721平方米的商業(yè)建筑和282937平方米的住宅建筑兩大板塊.商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)主要有國(guó)際精品酒店]、大型購(gòu)物超市、4D影院、商業(yè)街區(qū)、特色餐飲、風(fēng)情酒吧街、時(shí)尚電玩城、KTV、兒童娛樂(lè)中心等；?購(gòu)物中心?精品酒店?購(gòu)物街區(qū)?4D影院?精工洋房【市調(diào)總結(jié)】結(jié)論：

本次拓展中心考察廣東省陽(yáng)西縣房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合情況，根據(jù)認(rèn)真調(diào)研分析，我部認(rèn)為陽(yáng)西縣不適合田森匯項(xiàng)目落地。原因如下：一、陽(yáng)西縣建縣時(shí)間較短，沒(méi)有形成長(zhǎng)期、地域特有的商業(yè)板塊，政府缺乏城市商業(yè)中、長(zhǎng)期整體規(guī)劃和引導(dǎo)，現(xiàn)有商街為自然形式散落。各商場(chǎng)、店面分布現(xiàn)狀無(wú)法形成濃厚的