杭州房地產(chǎn)市場年終回顧與預(yù)測

2008杭州房地產(chǎn)市場年終回顧與2009年預(yù)測2007年，全國樓市一片紅火，杭州樓市也不例外，銷量一路攀升，價格也一路飛漲，讓很多人望塵莫及；2008年因奧運而一直讓人期盼，但從年初的雪災(zāi)到新疆的暴亂在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融風(fēng)暴，2008的中國大喜大悲，多災(zāi)多難，樓市也開始急轉(zhuǎn)之下，成交量一路走低，價格震蕩下探，從拐點論、崩盤斷鏈到救市，樓市猶如過山車，讓眾多人心驚肉跳，相較之下，杭城樓市在2008年的總體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，但仍然漸行漸冷，暗流涌動，成交量一路下滑，成交價格在波動了半年后，因萬科的全線降價而隨之下調(diào)，臨近年關(guān)，樓市成交略有反彈，但存量巨大，盤點全年，僅個別質(zhì)優(yōu)樓盤銷售出眾，其余眾盤銷量平平，09年去化壓力陡增，市場形勢依舊不容樂觀。宏觀經(jīng)濟(jì)篇08年下半年，由美國次貸危機引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷全球，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了前所未有的變化，一系列困難和不確定因素集中釋放，相互疊加，給杭州市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，面對錯綜復(fù)雜的形勢，杭州市沉著應(yīng)戰(zhàn)，著力解決影響經(jīng)濟(jì)運行的突出矛盾和問題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面依然良好，經(jīng)濟(jì)運行呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、增幅放緩、趨勢嚴(yán)峻的發(fā)展態(tài)勢。1-3季度，杭州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值3321.11億元，按可比價計算同比增長11.6%，快于全國、全省1.7和1個百分點，但增幅較上年同期有所減少，經(jīng)濟(jì)增長放緩趨勢明顯。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值116.88億元、1697.39億元和1506.84億元，增長1.1%、9.8%和14.5%，與上半年相比回落1、3.9和1.8個百分點。三次產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率2.2%、50.6%和47.2%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.5：51.1：45.4.1.1三大需求合力減弱，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)有所下降投資需求增長趨緩。1-3季度，完成全社會固定資產(chǎn)投資1221.77億元，較去年同期增長20.1%，與上半年相比回落4個百分點?？鄢顿Y價格上漲因素，1-3季度，實際分別增長6.1%、7.5%，同比回落7.8個百分點。消費品市場增長平穩(wěn)。1-3季度，實現(xiàn)社會消費品零售總額1148.76億元，增長20.7%，增幅同比提高4個百分點，扣除價格因素實際增長12.4%，實際增幅同比回落1.7個百分點。其中，住宿餐飲業(yè)增長最快，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生趨勢性變化，消費熱點持續(xù)擴(kuò)散，吃、穿、用（日用品）類等生活必需品消費增速較快，部分生活附屬商品銷售出現(xiàn)下降趨勢。對外貿(mào)易持續(xù)低迷，利用外資增速回落。受世界經(jīng)濟(jì)減速的影響，杭州市對外貿(mào)易一波三折，進(jìn)出口增速自去年6月起始終在低位徘徊。1-3季，進(jìn)出口總額為373.69億美元，增長14.9%，其中出口258.75億美元，增長15.0%，低于全國（22.3%）、全?。?4.3%）平均水平7.3和9.3個百分點，外貿(mào)出口依存度同比下降6.7個百分點。1-3季，實際利用外資26.84億美元，增長29.3%，增幅同比回落19.1個百分點。1.2財政收入增長基本平穩(wěn)，信貸資金緊縮稍有松動財政收入總體保持增長。1-3季度，杭州市實現(xiàn)財政總收入744.59億元，增長21.9%；地方財政收入375.54億元，增長25.5%，同比分別回落1.8和1.6個百分點。其中與經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量密切相關(guān)的三大主體稅種增速減緩，一定程度上反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢，財政對經(jīng)濟(jì)的滯后反映已逐步顯現(xiàn)。信貸投放有所增加。07年，國家貨幣政策連續(xù)緊縮，金融機構(gòu)貸款增幅逐月回落，至08年6月底，貸款余額增幅回落到12.3%的近年來最低點，7月開始出現(xiàn)回升。9月末，杭州市金融機構(gòu)本外幣貸款余額為9555.01億元，增長15.6%；本外幣存款余額11010.82億元，增長19.8%，增幅同比回升1個百分點。1.3消費價格漲幅回落，生產(chǎn)價格仍在高位消費價格漲勢明顯放緩。今年以來，受上年翹尾因素和新漲價因素的共同影響，CPI月度增幅在3月達(dá)到新高點7.4%。7月，在宏觀調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)、“翹尾”影響弱化以及主要食品價格漲勢減弱等因素共同作用下，CPI開始回落。1-3季度，杭州市居民消費價格總水平累計上漲6.4%，漲幅比1季、上半年分別低0.2和0.5個百分點，低于全國（7.0%）0.6個百分點，與全省平均水平持平。其中9月上漲4.3%，漲幅比上月縮小0.4個百分點，創(chuàng)今年以來的新低。生產(chǎn)價格繼續(xù)攀升。1-3季度，原材料、燃料、動力購進(jìn)價格和工業(yè)品出廠價格分別比去年同期上漲13.0%和7.5%，同比分別上升8.9和4.1個百分點。兩大價格漲幅倒掛為5.5個百分點，同比擴(kuò)大4.8個百分點。九大類原材料價格除紡織原料基本持平外，其余八大類均呈上漲趨勢，其中黑色金屬材料類產(chǎn)品和燃料、動力類價格居漲幅前兩位。1.4就業(yè)形勢較為穩(wěn)定，居民收入增長農(nóng)村快于城鎮(zhèn)就業(yè)形勢良好。9月末，全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員154.61萬人，比上年同期增加42.04萬人；全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.01%，比上年同期下降0.12個百分點，低于4%的年度計劃調(diào)控目標(biāo)。城鄉(xiāng)居民收入保持增長。1-3季，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18531元，增長10.6%，扣除價格因素實際增長3.9%。工資性收入仍是城鎮(zhèn)居民收入的主要來源，但受到諸多方面的影響，增速放緩；1-3季，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入9653元，增長14.9%，扣除價格因素實際增長8%。名義和實際增幅分別快于城鎮(zhèn)居民4.3和4.1個百分點。開發(fā)經(jīng)營篇2008年1-11月，除銷售面積與銷售額外，杭州商品房市場各項指標(biāo)均有不同程度的上漲。1-11月，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資489.96億元，比去年同期增長27.16%,其中商品住宅投資額達(dá)368.3億元，同比增長26.42%。1-11月，商品房銷售額536.35億元，同比下降26.35%，其中商品住宅銷售額464.26億元，同比下跌29.07%。圖1：房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）商品房竣工面積同比上漲幅度放緩。1-11月份，杭州商品房竣工面積553.81萬平方米，比2008年同期上升28.64％。其中商品住宅竣工面積為440.48萬平方米，同比增加23.79%。1-11月份，杭州商品房銷售面積608.99萬平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅銷售面積為536.18萬平方米，同比下降39.43%，銷售壓力嚴(yán)重。圖2：商品房竣工面積與銷售面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）商品房新開工面積上升幅度放緩。1-11月，杭州商品房新開工面積1025.16萬平方米，同比增加30.31%，增速繼續(xù)放緩，其中商品住宅新開工面積為737.95萬平方米，同比增加27.84%圖3：商品房新開工面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）表1：2008年1-11月杭州房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)(單位：億元/萬平方米)開發(fā)投資施工新開工竣工銷售土地購置投資額同比面積同比面積同比面積同比面積同比金額同比面積同比房地產(chǎn)/商品房489.9627.16%4678.353.14%1025.1630.31%553.8128.64%608.99-36.75%536.35-26.35%349.68.93%#商品住宅368.326.42%3420.97-3.11%737.9527.84%440.4823.79%536.18-39.43%464.26-29.07%#辦公樓34.9820.95%373.2424.51%83.7163.78%21.144.42%40.019.47%48.2128.63%#商業(yè)營業(yè)用房31.89-2.03%330.690.11%74.7411.32%31.74-18.41%20.96-25.12%17.5-37.97%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）注：此部分杭州包括主城區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)和5縣市土地成交面積大幅縮水，價格微漲。2008年1-11月，杭州市主城區(qū)共出讓土地38宗，出讓面積104.07萬平方米，其中純住宅用地15宗，平均樓面地價6232元/平方米，較去年同期上漲21.26%。圖4：2007年與2008年同期土地成交類型及宗數(shù)對比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）市場行情篇2008年的杭城樓市在平淡中開場，受春節(jié)的影響，一季度的成交雖然平淡但還算平穩(wěn)，4月，預(yù)計的上揚并沒有出現(xiàn)，市場觀望氣氛顯現(xiàn)，在被稱為樓市風(fēng)向標(biāo)的人居展上，開發(fā)商和消費者相互試探，看客多買客少。6月，天氣開始炎熱，傳統(tǒng)淡季已經(jīng)來臨，成交量也確實低迷，上半年雖然平淡的過去，但樓市的暗流已然涌動，7月，部分開發(fā)商提早開戰(zhàn)，然而更多的人準(zhǔn)備在“金九銀十”大顯身手，但萬科在9月初的7.5折大優(yōu)惠讓眾多人措手不及，一時間眾說紛紜，硝煙四起，有跟進(jìn)者，有抵制者，有觀望者，價格回落已然開始，冬天來了，臨近年關(guān)，杭城樓市漸行漸冷。3.1供給大幅增加，需求同步萎縮，供需矛盾突出，去化壓力巨大1-11月，杭州主城區(qū)批準(zhǔn)上市商品房475.55萬平方米，較去年同期上漲31.99%，其中住宅批準(zhǔn)上市面積為401.3萬平方米，較去年同期上漲35.6%；商品房成交面積為245.31萬平方米，較去年同期下降46.70%，其中住宅成交面積為184.77萬平方米，較去年同期下降52.75%。1-11月，杭州主城區(qū)供銷比達(dá)1.94，市場供應(yīng)充足，需求嚴(yán)重縮水，截至11月30日，杭州主城區(qū)商品房可售面積達(dá)到401.71萬平方米，創(chuàng)歷史新高，其中七成以上為住宅，市場去化壓力巨大。圖5：2008年杭州主城區(qū)商品房供銷對比數(shù)據(jù)來源：杭州**售房網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）圖6：2008年杭州主城區(qū)住宅供銷對比數(shù)據(jù)來源：杭州**售房網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）3.2價格起伏震蕩，下行趨勢明顯1-11月，杭州主城區(qū)商品房價格震蕩起伏，進(jìn)入三季度，價格回落趨勢較為明顯，但仍較去年同期小幅上揚，繼續(xù)在高位運行。11月，商品房成交均價為14348元/平方米，環(huán)比下跌4.47%，同比上漲6.42%；11月，住宅成交均價14804元/平方米，環(huán)比下跌4.0%，同比微漲0.3%。自萬科9月7.5折大幅優(yōu)惠沖擊杭城樓市后，杭城住宅價格即開始松動，大部分已開樓盤雖然不像萬科那樣大張旗鼓，但增加附加值，給上門客戶優(yōu)惠、推出特價房等已屢見不鮮，相較之下，新盤的操作空間更大，10月、11月新開的樓盤定價都做出了調(diào)整，普遍低于事前摸底預(yù)想的價格2000元/平方米左右。圖7：2008年杭州主城區(qū)商品房成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：杭州**售房網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）圖8：2008年杭州主城區(qū)商品住宅成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：杭州**售房網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）3.3其他參考指標(biāo)顯示外圍環(huán)境依然吃緊1-10月，杭州市區(qū)城鎮(zhèn)人居可支配收入達(dá)到20418元，較去年同期增長10.4%，與此同時，房價收入比為仍高達(dá)16（已房屋面積100平方米計算），與此同時，房價租金比接近400，市場環(huán)境不容樂觀。此外，按照《杭州市住房建設(shè)規(guī)劃（2008－2012）》，未來五年內(nèi)杭州具備開工條件的保障性住房建筑面積將達(dá)到714萬平方米，10.79萬套，其中經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積約200萬平方米，4.17萬套；廉租住房建筑面積約90萬平方米，約1.4萬套；經(jīng)濟(jì)租賃房60萬平方米，約1.2萬套。僅在2008至2010年，杭州要開工建設(shè)50萬平方米的廉租住房，三年內(nèi)分別解決低保標(biāo)準(zhǔn)1.4倍、1.7倍、2倍以下低收入家庭的住房困難。與之對應(yīng)，杭州市經(jīng)濟(jì)適用房也采取了租售并舉的辦法，并擴(kuò)大了申請范圍，將“80后”納入進(jìn)來。保障性住房的大量建設(shè)以及收益人范圍的擴(kuò)大，無疑有利于整個社會的安定繁榮，也是對當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的有力舉措，有利于房價的合理回歸，短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場造成帶來較大沖擊，而是會起到較好的補充作用。企業(yè)運行篇上半年還風(fēng)和日麗的杭城房產(chǎn)市場，在下半年急轉(zhuǎn)而下，讓很多企業(yè)措手不及，如何應(yīng)對突變的市場環(huán)境，各家企業(yè)也是八仙過海各顯神通。4.1綠城房產(chǎn)生財有道綠城房產(chǎn)作為浙江房企的龍頭老大，在全國也是排位前十的大型房企，2008年，綠城加大了在總部杭州的投資力度，先后拿下位于蔣村臨近的4幅地塊，總建筑面積近50萬方的土地，尤其是在春節(jié)后杭州市的首次土地出讓上，經(jīng)過數(shù)次爭奪，一舉奪得蔣村的兩幅土地，樓面地價近11000元/平方米，除了感慨綠城房產(chǎn)的出手闊綽外，也讓迷霧中的杭城樓市吃了一劑定心丸。6月后，市場成交繼續(xù)低迷，土地市場的成交也頻現(xiàn)底價，此后，綠城又先后兩次拿下蔣村的土地，樓面底價分別為8260和7750元/平方米，這兩塊地中還有7萬多方的商業(yè)用地，相較第一次的拿地成本大幅降低。4塊土地的獲得共花費了綠城41.2億元的資金，而其中的近50%是由綠城的合作伙伴提供，這無疑是綠城實力和資本運作的完美結(jié)合。盡管08年的杭城樓市持續(xù)低迷，但綠城的產(chǎn)品銷售依舊可圈可點。玉蘭公寓的排隊搶購讓人誤以為是07年的樓市重演，而其16000元/平方米的均價也較周邊高出近3000元/平方米左右，品牌號召力可見一斑。其后，盡管萬科打折，讓樓市的銷售愈加迷茫，但綠城玉蘭公寓和蔚藍(lán)公寓的“加法”銷售，依然獲得了市場認(rèn)可，銷量可喜。4.2濱江集團(tuán)順勢而動和綠城房產(chǎn)相比，濱江集團(tuán)走了另一條路，作為本土的知名企業(yè)，濱江集團(tuán)成為08年上市的房產(chǎn)第二股，上市無疑極大的拓寬了企業(yè)的融資渠道。08年房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，上市后的濱江集團(tuán)并沒有因為資金的充裕而盲目擴(kuò)張，而是一如既往的用心打造產(chǎn)品，尋找合適的機會，隨著市場的低迷，杭州市出讓的住宅用地大多價值較高，但愿意出手的仍然不多，相比之下，擅長在風(fēng)險中把握機遇，拿地獨到的濱江也延續(xù)了其一貫精準(zhǔn)低價的拿地策略，一口吃掉了重機廠地塊，總建筑面積近50萬平方米，樓面地價不足5000元/平方米，共花費濱江集團(tuán)24.5億元，相較綠城集團(tuán)的蔣村地塊，地段位置更為優(yōu)越，同樣的住宅商業(yè)項目，樓面地價較綠城低了許多，不可不佩服濱江集團(tuán)的拿地