中原-句容市12號地塊以及仙林東路11號地塊營銷策劃報告

南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司

2008年5月南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司

2008年6月句容市寶華鎮(zhèn)鴻堰村南側(cè)12號地塊以及仙林東路11號地塊營銷策劃報告第一冊市場研究謹呈：

xx集團-xx置業(yè)有限公司2008的中國注定不平凡2008的樓市一樣注定不平凡在這令人揪心的環(huán)境下，我們該如何突出重圍……我們強調(diào)人的需求為第一要素，尊重主體人生活模式和習(xí)慣精確分析人們生活的共性和個性，充分強調(diào)了人的個性化需求我們準確捕捉市場瞬息變化，抓住任何一個可能機會我們的一切定位都以客戶的目標為出發(fā)點，以市場為導(dǎo)向。項目戰(zhàn)略思考觀點1、我們可以復(fù)制“仙林翠谷”嗎？新湖．仙林翠谷作為寶華地塊的先驅(qū)，已正式面向市場，作為同一板塊的項目，我們是期望后來居上？還是簡單復(fù)制？

我們的觀點：絕不COPY?。。?！原因分析：1、在經(jīng)濟指標上存在差異，必然導(dǎo)致產(chǎn)品規(guī)劃上的差異；2、在對消費者的洞察上，我們直觀判斷，消費者距離半徑應(yīng)該會更大；3、對于市場現(xiàn)狀和未來的預(yù)期，我們期望可以更開放；4、對于未來的推廣方式及手段，我們直接、有效、范圍更廣。觀點2、我們機會在那？市中心

1、天正湖濱2、金陵大公館3、金鼎灣近郊

1、天潤城2、東郊小鎮(zhèn)3、中南麒麟錦城河西

1、萬科光明城市；2、中海塞納麗舍3、融僑中央花園仙林

1、東方天郡2、尚東區(qū)3、棲園1、雷丁TOWN2、羅托魯拉3、翠屏國際城

1、綠城玫瑰園2、世外邊城3、依云溪谷[判斷]：縱觀南京地產(chǎn)市場，公寓類---溧水的恒大項目推向市場的價格估計在4500以上；別墅類---江浦的“山河水”面市價格在10000以上；從距離的角度看我們或許比他們存在優(yōu)勢，那我們該怎么面對這個市場？18000元/平方米以上

9000元/平方米以上4500元/平方米以上8000元/平方米以上12000元/平方米以上9000元/平方米以上公寓類別墅類江北江寧觀點3、我們的機會到了1、主流媒體目前找不找北；由于市場的熱點太多，媒體的熱點就非常難有題材啟動，而在目前如此激烈的市場競爭狀態(tài)下，媒體沒有熱點，媒體的日子就難過，各媒體都想變化題材來做，只要有熱點，主流媒體完全可以免費，而我們有熱點，我們可以聯(lián)手媒體；2、政府目前大力發(fā)展：由于南京市主城及周邊地區(qū)可供出讓的土地已經(jīng)不多，下面一個熱點或許就是一小時都市圈最近的句容，政府也積極發(fā)掘一個新的熱點；3、消費者目前是迷茫狀態(tài)；南京的下一個熱點究竟是什么？哪里的房子才是南京的未來？而我們或許就是代表南京的未來，引導(dǎo)消費者的關(guān)注，逐鹿中原；4、距離可能是我們優(yōu)勢；傳統(tǒng)意義來看，寶華板塊距離是我們劣勢，換個思路看，仙林大道的貫通這個觀點應(yīng)該得以徹底顛覆。[判斷]：一呼而百應(yīng)，市場需要領(lǐng)導(dǎo)者；媒體、政府、消費者利益完全一致，控制市場的機會已經(jīng)到了；

觀點4、我們一定要把握先手！1寶華板塊

別墅、洋房；典型項目-仙林翠谷、新拍土地；2仙林及邁堯板塊搶奪市場份額最近的板塊；未來供應(yīng)約100萬方；3溧水板塊江寧、江北之后發(fā)展預(yù)期較大的一個板塊；代表項目恒大金碧天下，總建120萬方左右；4九龍湖板塊所謂南京告別了“無別墅”的歷史，更令品質(zhì)平平的江寧別墅“提升換代”，以及標桿項目萬科藍灣；5江北板塊大江北概念，包括：浦口、江浦、六合，別墅項目云集的地方。[判斷]：以上基本是南京2008以后年市場指標性板塊，各家都在努力往前趕，我們必須要搶先出臺；觀點5、搶先建立領(lǐng)導(dǎo)品牌地位陽光集團領(lǐng)導(dǎo)品牌

外界的影響力政府造勢：一定要讓政府造熱寶華板塊； 媒體造勢：一定要讓受眾了解寶華高尚住宅區(qū)的地位； 品牌造勢：一定要有分量展現(xiàn)南京下一個熱點的代表；

環(huán)境指標：環(huán)境是本區(qū)的核心點，一定要充分建立感染力； 戶型指標：一定要實現(xiàn)未來的生活比你想象的還要好； 展示指標：一定要有全新的現(xiàn)場感受；

現(xiàn)場控制觀點6、產(chǎn)品如何塑造？市場研究及基地條件挖掘SWOT分析法建筑策劃法（可選方案對比）目標客戶分析法項目定位項目定位策略形象定位產(chǎn)品定位（規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品組合、建筑風(fēng)格建議等）目標客戶定位區(qū)域房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)宏觀市場研究區(qū)域客群分析項目地塊研判區(qū)域規(guī)劃分析近期宏觀調(diào)控影響分析南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析房地產(chǎn)宏觀市場研究南京與無錫、蘇州的人均GDP對比經(jīng)濟高速增展

南京的GDP從2000年至2006年一直保持兩位數(shù)以上的增長速度，2006年，南京GDP達到2774億元，增長率為14.96％，經(jīng)濟發(fā)展是潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎恿?也是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，南京城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展必然將促進南京房地產(chǎn)市場的全面快速發(fā)展。

發(fā)展?jié)摿薮竽暇┫啾韧瑸榻K省的無錫與蘇州，由于后兩座城市受上海輻射影響較大，無論在經(jīng)濟總量還是均量上都存在一定差距，但隨著長三角經(jīng)濟一體化的加強，外加南京獨有的政治文化優(yōu)勢，使得南京具備更大的發(fā)展?jié)摿?。城市?jīng)濟高速增長，發(fā)展?jié)摿薮?，具備城市發(fā)展和擴展經(jīng)濟基礎(chǔ)按照國際研究城市房地產(chǎn)發(fā)展的慣例：人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800—10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重半穩(wěn)定發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型國際通用衡量標準表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段按照國際研究城市發(fā)展的標準：南京的房地產(chǎn)處于快速增長階段

自04年開始，南京房地產(chǎn)投資額占全市總投資額的20%以上，雖然05年受到宏觀政策影響,占比有所下降,但隨著市場對調(diào)控政策的逐漸適應(yīng),06年開始出現(xiàn)明顯反彈.01-07年南京房地產(chǎn)投資圖數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析

2008年一季度南京房地產(chǎn)投資依然保持著穩(wěn)步上漲態(tài)勢,同比增幅34.56%.其中住宅投資占比最大,而且保持較高的增長態(tài)勢,同比增幅達到56.99%.而商業(yè)和寫字樓則呈現(xiàn)負增長態(tài)勢.特別是寫字樓同比跌幅達到53.24%。2008年1季度南京房地產(chǎn)投資圖數(shù)據(jù)來源：江蘇房地產(chǎn)南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析2008年1季度施工竣工圖2008年1季度,商品房無論是施工面積還是竣工面積都保持了較高的增長態(tài)勢，其中住宅的增幅最為迅猛，施工面積同比增幅29.62％，竣工面積同比增幅達到311.21％。數(shù)據(jù)來源：江蘇房地產(chǎn)南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析價格

與07年相比，08年的成交均價有所上漲。1－4月分月的成交均價在6800元/平米左右徘徊。成交08年1-4月年全市共成交商品住宅13631套，遠遠低于于07年1-4月的成交量。數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)2008年1－4月成交套數(shù)圖南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析2008年1季度分物業(yè)類型銷售面積2008年1季度,商品房的成交量大幅萎縮，雖然達到131.26萬平米的銷售量，但同比跌幅21.75%，分物業(yè)類型類來看，各個物業(yè)類型都有不同程度的跌幅。數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，市場觀望氣氛嚴重，但開發(fā)企業(yè)依然保持較高的投資熱情，一季度房地產(chǎn)投資同比增幅34.56％。商品房的施工、竣工面積也保持較高的增長態(tài)勢。成交萎縮。07年10月后，由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，南京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，這種波動一直保持了08年的一季度。這主要由于消費者的觀望心理加重，都持幣待購，消費者期待南京房地產(chǎn)價格出現(xiàn)類似于深圳、廣州等城市的下跌形勢。價格保持平穩(wěn)增長。雖然成交萎縮，但是南京的房地產(chǎn)的價格并未出現(xiàn)大的波動，價格依然保持穩(wěn)步上漲態(tài)勢。宏觀市場小結(jié)區(qū)域規(guī)劃分析近期宏觀調(diào)控影響分析南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析房地產(chǎn)宏觀市場研究1、2007年10月份后政策嚴格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，銀行不得發(fā)放任何形式的貸款嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款嚴格規(guī)范商業(yè)用房購房貸款管理利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋.嚴格土地資源管理建設(shè)用地使用證必須完全付清土地款后方可發(fā)放。土地使用證不能分期放發(fā)。07年10月后調(diào)控政策加大閑置土地清理力度，打擊開發(fā)商囤地現(xiàn)象國務(wù)院出臺通知要求嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策，規(guī)定土地閑置滿一年不滿兩年的，將按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。超過兩年的，無償收回，重新安排使用。提高存款準備金率連續(xù)提高存款準備金率，僅07年一年就提高10次，08年提高了4次。每次上調(diào)0.5-1個百分點嚴格規(guī)范住房消費貸款管理銀行應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍07年10月后調(diào)控政策07年10月后調(diào)控政策的影響分析：經(jīng)過本輪宏觀調(diào)控，開發(fā)企業(yè)重新洗牌，經(jīng)營更加趨向規(guī)范化、市場化,《通知》限制了其它的貸款渠道；并且土地儲備資金需要本企業(yè)全部支付，不得申請銀行貸款；對囤積的商品房超過三年的，不得申請抵押貸款，并且政府加大打擊開發(fā)商囤地的力度，要求對閑置兩年的土地?zé)o償收回。所有這些，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈影響尤為厲害！可以預(yù)測未來房地產(chǎn)的開發(fā)將以大型的集團公司為主。1、對開發(fā)企業(yè)的影響07年10月后調(diào)控政策在第二輪宏觀調(diào)控下，客戶出現(xiàn)明顯觀望現(xiàn)象，一手成交趨于平淡，開發(fā)商定價顯現(xiàn)謹慎態(tài)度；二手房成交嚴重萎縮，價格小幅下跌在本輪調(diào)控當(dāng)中，投資客戶是重點調(diào)控的對象，受到嚴重的打擊，因此在整體市場上的比例有所下降。2、對購房者的影響本輪調(diào)控的效果立竿見影，取得了較大的成效，造成了市場的觀望心理，對抑制房價的增長起到了很大的作用。07年10月后調(diào)控政策政策出臺真正目的—穩(wěn)定房價，避免房價大起大落；打擊抑制投機炒作行為，確保國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展；切實保障社會弱勢群體的住房問題；提高開發(fā)商開發(fā)門檻，加強市場規(guī)范管理，促進市場健康良性、持續(xù)發(fā)展。國家宏觀調(diào)控總結(jié)區(qū)域規(guī)劃分析近期宏觀調(diào)控影響分析南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析房地產(chǎn)宏觀市場研究根據(jù)《南京都市圈規(guī)劃（2002—2020）》南京都市圈要建設(shè)是長江流域與東部沿海交匯地帶的樞紐型都市圈，江蘇省核心型都市圈，兼容并蓄、開放多元的文化型都市圈，以上海為龍頭的長江三角洲的重要組成部分。到2010年，南京市都市圈形成以超特大城市南京為核心，以揚州、鎮(zhèn)江、淮安、馬鞍山、巢湖、滁州、蕪湖7個大城市為主體，以27個中等城市（縣級市、縣城鎮(zhèn)）和一大批小城市為基礎(chǔ)的，分工合理、持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的都市圈城市體系。南京都市圈規(guī)劃分析空間發(fā)展格局形成一個核心、兩個圈層的空間結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展一帶一軸三通道?！耙粋€核心”即包括南京主城和以主城為核心、半徑約30公里范圍的城鎮(zhèn)和潛在的城鎮(zhèn)發(fā)展地區(qū)，也就是規(guī)劃中的南京都市發(fā)展區(qū)?！皟蓚€圈層”為核心圈層和緊密圈層。核心圈層包括核心城市和距核心城市中心約50公里范圍內(nèi)的城市（鎮(zhèn)）和區(qū)域，包括南京市、儀征市、句容市、馬鞍山市、滁州市區(qū)、來安縣、全椒縣。南京都市圈規(guī)劃分析仙林新城南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積80平方公里。仙林定位于以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。2010年規(guī)劃人口24萬左右，遠景規(guī)劃人口50萬人，按60萬預(yù)留用地。仙林定位于發(fā)展高等教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)仙林規(guī)劃分析——總體規(guī)劃仙林新市區(qū)向東發(fā)展增長線，接受上海輻射和經(jīng)濟發(fā)展的主要空間，發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，用地80平方公里。

南京城市總體規(guī)劃調(diào)整提出在三個新市區(qū)培育區(qū)域副中心，形成多核區(qū)域中心格局。仙林新市區(qū)將是接受主城向東功能擴散和新增城市功能的重要區(qū)域，為了南京城市未來發(fā)展留有更多的機會和可能，在仙林地區(qū)要預(yù)留大型體育、文化設(shè)施用地，積極發(fā)展現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)，積極疏解和補充部分主城的職能。仙林仙林是南京重點發(fā)展的“一城三區(qū)”之一仙林規(guī)劃為南京市區(qū)域副中心，是承擔(dān)疏散主城區(qū)人口的重要區(qū)域。仙林規(guī)劃分析——一城三區(qū)仙林新市區(qū)由“4個片區(qū)+2個組團”構(gòu)成，寧漢（蕪）鐵路以東四個綜合片區(qū)分別為：西北—仙鶴片區(qū)、東北—白象片區(qū)、西南—麒麟片區(qū)、東南—青龍片區(qū)。寧漢（蕪）鐵路以西二個IT產(chǎn)業(yè)園分別為：北部是玄武軟件園，南部為馬群科技園。四大片區(qū)都進行了統(tǒng)一的規(guī)劃。其中西北的仙鶴片區(qū)北規(guī)劃為大學(xué)集中區(qū)，東北的白象片區(qū)規(guī)劃為科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，西南的麒麟片區(qū)規(guī)劃為國際會展交流區(qū)，東南的青龍片區(qū)被規(guī)劃為高尚住宅區(qū)。

仙林規(guī)劃分析——空間布局規(guī)劃方向道路連接向西與主城聯(lián)系滬寧高速公路連接線至中山門寧杭公路（省道101）接孝陵衛(wèi)至中山門寧鎮(zhèn)公路（國道312）接新莊寧棲路接板倉至太平門通過亞東一號路、學(xué)府路、學(xué)院路、濱河路及白象片區(qū)中部通道經(jīng)緯一路到邁皋橋通過繞城公路經(jīng)高橋門、雙龍街、花神廟、油坊橋等立交多方向與主城聯(lián)系地鐵二號線、地鐵四號線分別經(jīng)寧杭公路、寧鎮(zhèn)公路至孝陵衛(wèi)、中山東路和新莊向南與機場聯(lián)系通過繞城公路和公路二環(huán)接機場路至機場仙林規(guī)劃分析——交通規(guī)劃南京市規(guī)劃建設(shè)的地鐵二號線和七號線未來將通向仙林。其中地鐵二號線沿寧杭公路北側(cè)東延至仙林新市區(qū)紫金山火車站后，地鐵六號線沿寧鎮(zhèn)公路南側(cè)東延至仙林大道，地鐵二號線將在2010年建成通車，屆時仙林與主城區(qū)的交通將更加便利仙林規(guī)劃分析——交通規(guī)劃仙林大學(xué)城是仙林新市區(qū)的主體部分，也是近幾年建設(shè)的重點地區(qū)仙林大學(xué)城以城市規(guī)劃二環(huán)為界分為兩部分，規(guī)劃二環(huán)以西的20平方公里為大學(xué)集中區(qū)，規(guī)劃二環(huán)以東的14平方公里為大學(xué)城科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。仙林規(guī)劃分析——大學(xué)城規(guī)劃仙林大學(xué)城現(xiàn)有11所高等院校、4所中小學(xué)，在校師生達到17萬人.未來仙林大學(xué)城的總?cè)丝谝?guī)模將達23萬人以上（含12萬大學(xué)生，未計入預(yù)留的國際知名大學(xué)招生數(shù)）。仙林規(guī)劃分析——大學(xué)城規(guī)劃南京師范大學(xué)森林公安高等?？茖W(xué)校財經(jīng)大學(xué)南京仙林大學(xué)城部分高?？偲矫鎴D仙林規(guī)劃分析——大學(xué)城規(guī)劃區(qū)域定位：以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。區(qū)域功能：仙林新市區(qū)將是接受主城向東功能擴散和新增城市功能的重要區(qū)域，是承擔(dān)疏散主城區(qū)人口的重要區(qū)域。規(guī)劃人口：2010年規(guī)劃人口24萬左右，遠景規(guī)劃人口50萬人，按60萬預(yù)留用地。區(qū)域規(guī)劃：4個片區(qū)+2個組團。交通規(guī)劃：地鐵二號線和七號線未來將通向仙林區(qū)域規(guī)劃總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)宏觀市場研究區(qū)域客群分析項目地塊研判區(qū)域房地產(chǎn)市場研究典型個案分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析本案位于句容寶華新城，但緊臨南京仙林片區(qū)，考慮到地域因素的重要性以及房地產(chǎn)的區(qū)域特性，因此將仙林板塊作為本項目的競爭市場。競爭市場界定板塊名稱板塊特征熱銷樓盤仙林板塊仙林板塊是南京重點發(fā)展的區(qū)域之一，是疏散主城區(qū)人口的三大新區(qū)之一。近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其迅速，板塊內(nèi)仙鶴區(qū)成為了當(dāng)今樓市高檔樓盤的云集之地。仙林自然生態(tài)景觀資源豐富，西靠紫金山，北依棲霞山，東達寶華山、湯山，南臨青龍山，區(qū)域內(nèi)擁有多個名勝風(fēng)景區(qū)，因此區(qū)內(nèi)大氣、水質(zhì)、噪音等各項指標均達到國家一級旅游區(qū)標準。仙林大學(xué)城構(gòu)成了仙林區(qū)域的文化資源，有著南京任何一個板塊無法比擬的人文氛圍。亞東城、賽世香樟園、康橋圣菲、東方天郡、山水風(fēng)華、依云溪谷、棲園、匯杰文庭亞東階段（1998-2001年）仙林地區(qū)屬于城東板塊的外圍市場，依托于優(yōu)美的自然環(huán)境和仙林農(nóng)牧場，開發(fā)歷史較早，最早出現(xiàn)的是以亞東花園城聽泉山莊為代表的經(jīng)濟型別墅，同時輔以少量的公寓，是板塊最原始的住宅小區(qū)概念，該階段區(qū)域被稱為“亞東”，仙林和大學(xué)城概念尚未成型。代表物業(yè)：仙鶴山莊、亞東花園城別墅升級換代階段（2002-2003）2002年金陵家天下的一炮而紅預(yù)示著仙林板塊的物業(yè)水準提升到了一個嶄新的歷史階段，同時由于仙林被規(guī)劃為三大新市區(qū)之一，仙林大學(xué)城的逐步成型，仙林成為一個以人文為特色的區(qū)域市場，房價也跳躍性的成長，可惜好景不長，由于后續(xù)供應(yīng)斷層，堂皇轉(zhuǎn)眼凋零，仙林隨后迎來了短暫的蟄伏期，發(fā)展轉(zhuǎn)向二手房市場。代表物業(yè)：金陵家天下、沁蘭雅筑市場短缺階段（2004）由于2003年掛牌出讓的土地自開工建設(shè)到上市需要一定的周期，導(dǎo)致了2004年間區(qū)域內(nèi)商品房的供應(yīng)曾一度出現(xiàn)斷層。仙林區(qū)域發(fā)展歷程市場回暖和重新放量階段（2006）隨著板塊內(nèi)的土地出讓步伐和大學(xué)城中心區(qū)建設(shè)進程加快，仙林的住宅市場重新啟動，先期別墅開發(fā)帶來的人氣不足的狀況也逐步被以亞東城為代表的公寓市場所改寫，公寓的價格也直逼5000大關(guān)，但由于板塊的整體定位問題，低密度住宅將繼續(xù)占據(jù)市場主導(dǎo)地位。代表物業(yè)：東方天郡、亞東城、賽世香樟園低密度住宅放量階段（2007-至今）隨著新城·尚東區(qū)和康橋圣菲、山水風(fēng)華等新盤的上市銷售，正在發(fā)生改變。擁有能與別墅項目容積率相媲美的低密度新型社區(qū)的出現(xiàn)，徹底改變了仙林地區(qū)產(chǎn)品的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。代表物業(yè)：山水風(fēng)華、新城·尚東區(qū)、康橋圣菲仙林區(qū)域發(fā)展歷程

07年全年南京市共有112幅地塊成交，總面積達到723萬平方米，同比上升了32.59%；總成交金額351億元，較去年翻了近3倍，平均樓面單價達到2624元/平方米。其中仙林地區(qū)共成交151萬平方米，占到全市總成交量的20%。仙林區(qū)域土地市場分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)編號地塊位置用地性質(zhì)實際出讓面積樓面地價(元/平米)中標單位2006G75棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)商務(wù)辦公設(shè)施用地40684.6/南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006G78棲霞區(qū)仙林大學(xué)城九鄉(xiāng)河以東，仙林大道以南地塊二類居住用地376645.82390南京大學(xué)2006G79棲霞區(qū)仙林大學(xué)城文苑路以南地塊商業(yè)用地32841.52817南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006G80棲霞區(qū)仙林大學(xué)城312國道南、學(xué)院路西二類居住用地199676.52183南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007G40棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)C7地塊，學(xué)海路東側(cè)旅館業(yè)用地106612202南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007G81棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北二類居住用地346119.54588南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007G82棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北二類居住用地3324145733瑞嘉投資實業(yè)有限公司、實創(chuàng)投資有限公司(招商地產(chǎn)和香港九龍倉)2007G83棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北C2地塊二類居住用地70872.65566南京榮盛置業(yè)有限公司2007G84棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北C3地塊二類居住用地104684.35891南京棲霞建設(shè)股份有限公司仙林區(qū)域土地市場分析數(shù)據(jù)來源：南京國土資源局隨著仙鶴片區(qū)的開發(fā)完畢以及土地的日益稀缺，政府的土地出讓重點已經(jīng)轉(zhuǎn)移至白象片區(qū)。2007年白象片區(qū)的出讓占比高達80%，遠遠超過仙鶴片區(qū)。其中出讓的6塊住宅用地中有5塊是白象片區(qū)的，仙鶴片區(qū)僅占一塊，而且遠離區(qū)域中心，遠在312國道旁邊。但仙鶴片區(qū)商業(yè)地塊較多，達到7萬平米。仙林區(qū)域土地市場分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)值得注意到是，白象片區(qū)出讓的4塊地距離本項目較近，約在3公里左右。這些地塊的出讓成功，一方面可以炒熱區(qū)域市場，對本項目銷售產(chǎn)生促進作用，但另外一方面四塊地面積巨大，推出后將導(dǎo)致市場供應(yīng)猛增，未來區(qū)域市場競爭將會日趨激烈。。仙鶴片區(qū)白象片區(qū)07年出讓合計超過85萬平米的土地項目地仙林區(qū)域土地市場分析編號地塊位置出讓面積成交地價容積率限高備注2007G81棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北346119.545880.8-1.824-3590㎡以下住房面積比重≥45%2007G82棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北33241457330.8-1.81.=3590㎡以下住房面積比重≥45%2007G83棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北C2地塊70872.655661.83590㎡以下住房面積比重≥45%2007G84棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北C3地塊104684.358911.83590㎡以下住房面積比重≥45%07年仙林出讓的仙林湖四塊地供應(yīng)面積巨大，合計超過85萬平方米，成交均價在4500-5800之間，從容積率和限高來看，未來這些項目的建筑類別將以多層和小高層為主。本項目與這四塊地相比，有無可比擬的價格優(yōu)勢，且無90/70限制，可以合理布局。項目地仙林出讓地塊仙林區(qū)域土地市場分析自03年以來，隨著棲霞、星漢、賽世、大成、招商等品牌開發(fā)商陸續(xù)進入仙林，打破了亞東公司獨攬仙林的局面，仙林進入了一個全面競爭的階段。雖然區(qū)域競爭激烈。但由于整個區(qū)域規(guī)劃的逐漸落實以及仙林大學(xué)城的逐步成型等利好消息，導(dǎo)致近幾年來區(qū)域的銷售情況較好，價格也一路上揚。仙林區(qū)域房地產(chǎn)市場分析項目名稱開盤時間物業(yè)類型戶型面積開發(fā)商東方天郡2005.5由多層、小高層、高層組成三期面積70-130平米70平米兩房一廳、80平米三房兩廳兩衛(wèi)、110平米三房兩廳兩衛(wèi)等棲霞建設(shè)亞東城2005.4高層、小高層92-131平米不等，以四房兩廳和三房為主力戶型南京亞東建設(shè)發(fā)展集團賽世·香樟園2005.4高層、小高層、多層四期戶型從88-180平米首批推出房源約90平米兩房至130平米三房不等南京賽世仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司康橋圣菲2006.7電梯洋房、花園洋房、電梯精裝公寓精裝公寓19-50平米花園洋房129-194平米江蘇星晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仙林·新街坊2006.12以花園洋房為主花園洋房從80-170平米不等江蘇寶地置業(yè)有限公司山水風(fēng)華2007.1由雙拼、聯(lián)排、疊加別墅組成聯(lián)排別墅面積140-230平米疊加別墅面積145、174、200平米不等南京仙林房地產(chǎn)有限公司依云溪谷2007.12雙拼別墅雙拼別墅200-280平米招商地產(chǎn)匯杰文庭2007.6由聯(lián)排、雙拼、疊加及花園洋房組成270-365平米南京交通投資置業(yè)有限公司棲園2007.9聯(lián)排別墅、疊加別墅為主打145-270平米疊加別墅（150-220平米）聯(lián)排別墅（270平米左右）棲霞建設(shè)仙林區(qū)域房地產(chǎn)市場分析項目類型項目名稱總建面積（萬平米）容積率上市量（萬平米）可售量（萬平米）公寓類亞東城501.42384.2東方天郡401.622.25.1賽世·香樟園241.8517.40.4類別墅棲園150.712.57.8匯杰文庭12.640.696.10.6山水風(fēng)華8.80.74.30.5康橋圣菲5.51.05.50.8依云溪谷14.40.62.40.4英倫·愛丁堡5.30.65未上市目前區(qū)域市場以類別墅項目為主，公寓項目僅有三家，但兩者的供應(yīng)量基本持平。但是三家公寓樓盤均已經(jīng)到銷售尾期，正售或?qū)⑹圩詈笠黄?，未來供?yīng)量有限。而類別墅項目眾多，未來供應(yīng)量較大。因此隨著三個公寓項目的逐漸推出市場，未來區(qū)域?qū)⒁灶悇e墅產(chǎn)品為主。仙林區(qū)域房地產(chǎn)市場分析近年來，隨著仙林大學(xué)城的逐步形成，以及各種配套設(shè)施的完善，仙林區(qū)域市場的房價一路走高，06年成交均價為5047平方米，而07年的成交均價已經(jīng)達到6165元/平方米，同比增幅22.15%，2008年1-4月成交均價更是達到8012元/平方米仙林區(qū)域價格走勢分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)2007仙林區(qū)域市場呈現(xiàn)供略小于求的態(tài)勢，供銷比達到0.92。但在整個南京市來看，供銷比較大，僅次與江寧、江北兩個區(qū)域，未來市場情況不容樂觀。仙林區(qū)域市場供銷分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)從2008年的供銷數(shù)據(jù)來看，整個區(qū)域市場呈現(xiàn)供大于求的市場態(tài)勢，1－4月，整個市場供應(yīng)了580套房源，但僅銷售350套房源。這一方面由于亞東城和棲園開盤，為市場提供大量房源，另外一方面由于整個市場觀望氣氛依然濃厚.導(dǎo)致區(qū)域市場成交量日漸萎縮。仙林區(qū)域市場供銷分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)住宅分面積段來看，供應(yīng)主要集中91－100、121－143、144－160三個面積段上，銷售則集中101－110、121－143、91－100三個面積段上。從供銷情況來看，101－110、121－143兩個面積段最受歡迎，供應(yīng)量均小于成交量仙林區(qū)域市場住宅分面積分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)別墅分面積段來看，供應(yīng)主要集中144－160、201－250、251－300平米的三個面積段上，其中201－250面積段的戶型呈現(xiàn)供不應(yīng)求的銷售態(tài)勢。仙林區(qū)域市場別墅分面積分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)區(qū)域競爭環(huán)境特征：在售項目的未來供應(yīng)量不大，未來區(qū)域內(nèi)的競爭主要集中在2007年下半年至今的拍賣地塊，預(yù)計上市時間將會與本項目臨近，市場競爭不可避免。銷售去化：2007年區(qū)域市場供略小于求，但進入08年以來，市場受到宏觀調(diào)控的影響，成交量有所下降，供銷態(tài)勢逆轉(zhuǎn)。1-4月份區(qū)域市場供應(yīng)遠遠大于需求。從住宅成交情況來看，成交量最大的為90~110平米、120－140平米的面積段。從別墅的成交情況看，成交量最大的201－250平米的雙拼、聯(lián)排別墅。產(chǎn)品特征：區(qū)域市場以類別墅和別墅項目為主，公寓項目僅有三個。但從供應(yīng)量來看，兩者相差不是很大。但是隨著這三個項目的銷售接近尾聲，未來區(qū)域市場產(chǎn)品將以類別墅和別墅產(chǎn)品為主。價格特征：近年來仙林區(qū)域市場的價格一路攀升，反映了隨著仙林大學(xué)城的建設(shè)完成、周邊配套日益完善。這一區(qū)域逐漸被南京市民關(guān)注和認可。區(qū)域市場小結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場研究典型個案分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析該項目東依寶華山國家4A級森林公園，西鄰南京仙林大學(xué)城；周邊緊鄰312國道、仙林大道、湯龍公路、距南京市區(qū)約25公里。個案分析－仙林翠谷該項目占地面積約60萬平米，共分五期開發(fā)。其中一期占地面積約為18萬平米，于2007年9月開盤。一期共分五個組團推盤，分別為云杉街區(qū)、香樟街區(qū)、丹桂街區(qū)、棕櫚街區(qū)以及銀杏街區(qū)。其中除云杉街區(qū)中有13棟獨立別墅外，其余均為聯(lián)排別墅。聯(lián)排的主力面積在230-280平米之間，獨立的主力面積在350-400之間。截至到目前為止，共推229套房源。地址：寶華山旁占地面積：60萬平方米（整體）18萬平米（一期）容積率：整體0.8，一期0.4綠化率：40%物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、獨立別墅開發(fā)商：江蘇新湖寶華置業(yè)有限公司主力面積：聯(lián)排別墅230-280方米左右、價格：聯(lián)排別墅：7500元/平米開發(fā)期數(shù)：5期個案分析－仙林翠谷推盤時間幢號總套數(shù)可售套數(shù)銷售套數(shù)銷售率2007.121幢-71幢7163811.27%2007.101幢-66幢1581045434.18%該項目蓄水接近半年時間，于07年10月開盤推售，截至到目前為止，共推出137棟別墅，其中13棟為獨立，其余均為聯(lián)排，目前整體銷售率在27.07%仙林翠谷-供銷分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)該項目的最大建筑特色是：所有聯(lián)排戶型都帶有40m2左右的內(nèi)庭院內(nèi)庭院仙林翠谷-戶型分析該項目的最大建筑特色是：所有聯(lián)排戶型都帶有40m2左右的內(nèi)庭院內(nèi)庭院仙林翠谷-戶型分析仙林·新街坊位于仙林東部、七鄉(xiāng)河?xùn)|500米，交通較為不便，但該項目設(shè)有半小時一班的社區(qū)往返大學(xué)城和小區(qū)的巴士。個案分析-仙林新街坊該項目共分四期開發(fā)，總67棟。目前在售一期共17棟，已經(jīng)推出12棟，共370套房源?；▓@洋房戶型面積從120-178平方米。單身公寓挑高5米，面積在45平方米左右。該項目一期共推出兩次房源，第一次為2006年12月，第二次為2007年7月。一期的銷售價格在4600元/平米，預(yù)計二期銷售價格將達到5100元/平米地址：七鄉(xiāng)河?xùn)|占地面積：21萬平方米總建面積:28萬平方米容積率：1.3物業(yè)類型：花園洋房、多層住宅、單身公寓開發(fā)商：江蘇寶地置業(yè)有限公司停車位：1600開發(fā)期數(shù)：4期一期個案分析-仙林新街坊推盤時間幢號總套數(shù)可售套數(shù)銷售套數(shù)銷售率2007.64幢8幢10幢12幢14幢1605110968.12%2006.129幢11幢13幢15幢6416398.43%2006.111幢-3幢146648256%項目從2006開盤至今推出12棟房源，其中1棟為單身公寓，其余皆為花園洋房。其中2006年11月推出剩余房源大部分為商鋪，住宅部分已基本銷售光。目前在售的是2007年6月推出的花園洋房。仙林新街坊-供銷分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)花園花園戶型賣點：一層送花園三室兩廳：136平米三室兩廳：135平米仙林新街坊-戶型分析露臺露臺戶型賣點：二、三層送露臺三室兩廳：125平米三室兩廳：116平米仙林新街坊-戶型分析戶型賣點：頂層送屋頂花園五室兩廳兩衛(wèi)：163平米仙林新街坊-戶型分析個案分析－棲園地址：仙林大道北、學(xué)子路東占地面積：24萬平方米總建面積:16萬平方米容積率：0.75物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、疊加別墅主力面積：140－160、200－300銷售情況：08年9月開盤，截止目前共推出571套，銷售率40％位于南京東郊版塊的仙林大學(xué)城，距南京市中心15公里。小區(qū)占地面積約為22萬平方米，總建筑面積約為15萬平方米，綠化率為40％，總戶數(shù)為736戶，其中聯(lián)排別墅290戶，疊加別墅446戶，建筑密度為22％，容積率0.7％，該項目一期07年9月開盤，共推了四次房源。目前共推出571套房源，銷售率達到40％左右。第三批房源第二批房源第一批房源第四批房源個案分析－棲園與去年相比，棲園的價格有較大的漲幅，近幾個月的均價在10000元/平方米-12000元/平方米之間波動。從供應(yīng)來看，144－160的面積段供應(yīng)占比最大，占到整體供應(yīng)的56.64％。該面積段的銷售占比也是最大的，占到整體銷售的71.04%。戶型分析－疊加別墅五室兩廳四衛(wèi)：220平米花園＋庭院＋地下室四室兩廳四衛(wèi)：214平米花園＋庭院＋地下室戶型分析－疊加別墅三室兩廳三衛(wèi)：153平米景觀露臺＋內(nèi)花園三室兩廳三衛(wèi)：150平米內(nèi)花園戶型分析－疊加別墅三室兩廳三衛(wèi)：158平米景觀露臺＋內(nèi)花園＋屋頂花園三室兩廳三衛(wèi)：153平米景觀露臺＋屋頂花園該項目位于南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙林大道南、仙霞路西。該項目包括獨立、雙拼等幾種類型，其中一期占地5.6萬㎡、建筑面積3.8萬㎡，容積率0.47，為低密度獨棟和雙拼別墅組成。一期已于2007年12月推出，共推出90棟雙拼，4棟獨立別墅。目前已基本售罄，二期預(yù)計于2008年6月底推出。個案分析－依云溪谷一期地址：仙林大道旁占地面積：24萬平方米總建面積:16萬平方米容積率：0.6物業(yè)類型：雙拼別墅、獨立別墅主力面積：250－280銷售情況：07年12月開盤，截止目前共推出94套，銷售率91％二期自2007年12月開盤以后，依云溪谷的價格走勢一直保持平穩(wěn)，近幾個月的價格一直在15000元/平米左右徘徊。沒有出現(xiàn)太大的波動。從供應(yīng)來看，依云溪谷的供應(yīng)集中201－250平米的面積段上。其余兩個面積段的占比較小。個案分析－依云溪谷戶型分析－雙拼別墅三房四廳三衛(wèi)：217平米地上一層地上二層地上三層地下室戶型分析－雙拼別墅四房四廳四衛(wèi)：250平米地上一層地上二層地上三層地下室五房三廳四衛(wèi)：267平米地上三層地下室戶型分析－雙拼別墅地上一層地上二層區(qū)域房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)宏觀市場研究區(qū)域客群分析區(qū)域市場客群特征總述客戶年齡：以30－45歲之間中青年客群為主；客戶區(qū)域:以城東片區(qū)的客群為主，其中棲霞區(qū)的占比最大。其他區(qū)域客群占比較小，且多因為工作關(guān)系選擇到此區(qū)域購房。客戶職業(yè):主要為教師\企事業(yè)單位員工\企事業(yè)中高層管理人員\公務(wù)員，由于本項目所屬區(qū)域規(guī)劃為大學(xué)城，因此教師所占比例較大置業(yè)次數(shù)：以一次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)人群購買排序：區(qū)域〉景觀〉產(chǎn)品設(shè)計〉居住品質(zhì)；購買目的：以自住購房者為主，輔以少量的投資人群區(qū)域客群分析項目潛在競爭項目客群總述仙林新街坊

二次置業(yè)為主，有部分一次置業(yè)；年齡主要集中在28-40歲之間；教師、企事業(yè)單位員工、中高層管理人員、私企業(yè)主為主，其中教師、國有企業(yè)員工比例較大；客群以南京人為主，其中棲霞區(qū)的客群占比較大。仙林翠谷

主要以二次置業(yè)居多；年齡集中在30-45歲之間；特別是35-40歲私營業(yè)主、高級公務(wù)員、企業(yè)高層管理人員、金融等行業(yè)精英為主；客群以南京人為主。區(qū)域客群分析性價比自然環(huán)境戶型設(shè)計項目潛在競爭項目客群認同因素區(qū)域客群分析周邊配套交通環(huán)境所屬區(qū)域項目潛在競爭項目客群拒絕因素區(qū)域客群分析置業(yè)次數(shù)：區(qū)域市場以一次置業(yè)人群為主，而潛在競爭項目以二次置業(yè)人群為主購買因素：區(qū)域市場客群更看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、而潛在競爭項目更看重產(chǎn)品的性價比。購買目的：區(qū)域客群主要以自住為主，潛在競爭項目以養(yǎng)老度假、第二居所為主。從以上區(qū)域市場客戶群以及潛在競爭項目客戶群情況的進行總結(jié)，可以總結(jié)出一定的共性，同時又有一定的差異。

地域：以南京人為主力購買人群，其中以居住在城東，特別是棲霞區(qū)的客群為主。

年齡：置業(yè)者年齡段主要集中在30-45歲；購買目的：以自住為主，少部分投資共性差異核心客戶區(qū)域客群分析隨著仙林規(guī)劃的逐步落實以及仙東區(qū)域的開發(fā)，未來區(qū)域內(nèi)的幾個高等院校教師以及工業(yè)園里企事業(yè)員工將會成為本項目良好的客源基礎(chǔ)。南大項目地工業(yè)園南體企事業(yè)員工客群教師客群區(qū)域未來客群預(yù)測目前區(qū)域市場的客群較為狹窄，依然是以城東和周邊人群為主，但隨著仙林大學(xué)城的建設(shè)完成，各種配套設(shè)施的完善，以及交通系統(tǒng)的改善，可以預(yù)測未來的區(qū)域市場客群范圍將會日益擴大，其他片區(qū)的客群將會日益增多。區(qū)域未來客群預(yù)測南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司

2008年5月南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司

2008年6月句容市寶華鎮(zhèn)鴻堰村南側(cè)12號地塊以及仙林東路11號地塊營銷策劃報告第二冊產(chǎn)品建議Ⅰ基地資源分析▉地塊分析▉周邊環(huán)境分析▉綜合評定

本項目兩幅地塊均位于句容境內(nèi)，距離仙林中心城區(qū)約5公里左右，距離規(guī)劃中的南大約3.5公里左右，距離仙林東部住宅規(guī)劃區(qū)僅2公里左右。由于兩幅地塊所處區(qū)域正處于發(fā)展階段，因此周邊的商業(yè)、生活配套極度缺乏。但兩塊地塊均緊臨南京的仙林區(qū)域，因此本項目主要受到仙林區(qū)域市場的影響。位置

句容寶華仙林東路南側(cè)（鴻堰村南側(cè)局部地塊）出讓面積

310100平方米/465.15畝總建筑面積

372100平方米起始價

30700萬元（990元/平方米）容積率≤1.2

綠化率≥30%土地使用年限

商業(yè)：40；住宅：70成交價格

115100萬元（247.45萬元/畝）樓面地價

3100元/平方米位置

句容市寶華鎮(zhèn)仙林東路南側(cè)（原慶航高科地塊）出讓面積

133348平方米/200.02畝總建筑面積

160000平方米起始價

11600萬元（869.9元/平方米）容積率≤1.2

綠化率≥30%土地使用年限

商業(yè)：40；住宅：70成交價格

43100萬元（215.48萬元/畝）樓面地價

2700元/平方米項目地項目地塊分析基地資源分析地塊外部環(huán)境（四至）［區(qū)位／交通／配套］北南西東鴻堰村南側(cè)地塊地塊北鄰城市主要干道——仙林東路、該道路目前正在進行修建，未來將與仙林大道進行無縫對接。仙林東路北邊就是目前區(qū)域熱銷樓盤——仙林新街坊。地塊東側(cè)為規(guī)劃道路，尚未建設(shè)完成。東南方向還有一鐵路，目前尚在運營當(dāng)中，存在一定程度的噪音污染。基地南側(cè)為待開發(fā)地塊。主要有樹木、荒草等組成。地塊西側(cè)地塊有多條高壓電網(wǎng)，形成網(wǎng)狀。對整個地塊的環(huán)境將會產(chǎn)生嚴重影響?；刭Y源分析地塊外部環(huán)境（四至）［區(qū)位／交通／配套］北南西東慶航高科地塊地塊北側(cè)為城市主要干道——仙林東路，該道路未來將與仙林大道無縫對接，將極大的縮短本項目與仙林的距離。地塊東側(cè)為待開發(fā)土地，目前尚未開工建設(shè)?；啬蟼?cè)由荒地和部分山體組成。地塊西側(cè)規(guī)劃為城市公共綠地，但目前尚未建設(shè)完成?；刭Y源分析兩個地塊內(nèi)部的植被資源較為豐富，且存在部分原生樹木，但可利用價值不高。其中鴻堰村南側(cè)地塊不僅周邊有大量高壓線網(wǎng)，且地塊內(nèi)部也存在零星的高壓線，這對本項目的后期規(guī)劃將會產(chǎn)生重大影響。項目地塊現(xiàn)狀分析基地資源分析本項目所處區(qū)域正處于開發(fā)階段，因此周邊生活、商業(yè)配套極度缺乏。但本項目緊臨仙林白象片區(qū)。隨著仙西片區(qū)的開發(fā)完成，白象片區(qū)已經(jīng)成為未來政府重點發(fā)展的區(qū)域。白象片區(qū)中的南大、南體兩所高等院校已經(jīng)開工建設(shè)，住宅規(guī)劃區(qū)域已經(jīng)出讓四塊地，出讓面積已經(jīng)超過了85萬平方米。工業(yè)園區(qū)里夏普工業(yè)園也已經(jīng)投資建設(shè)。隨著這些項目的建設(shè)完成，可以預(yù)測項目周邊的配套將會日益完善。南大工業(yè)園南體住宅用地寶華山項目地夏普工業(yè)園出讓4塊土地項目地塊規(guī)劃分析基地資源分析目前兩幅地塊的交通條件較差，出行較為不便。但是地塊緊臨的仙林東路未來將與仙林大道無縫對接，而且地鐵二號線東延線也將于2010年建設(shè)完成，屆時本項目與仙林乃至南京主城區(qū)的距離將大大縮短。仙林大道仙林東路項目地塊交通分析基地資源分析屬性界定地理位置城市邊緣地帶片區(qū)發(fā)展具備良好發(fā)展前景項目規(guī)模規(guī)模巨大資源狀況無明顯比較優(yōu)勢配套資源現(xiàn)狀配套設(shè)施匱乏項目是位于城區(qū)邊緣、具備良好的片區(qū)發(fā)展前景、規(guī)模較大、資源狀況一般的住宅項目。項目地塊屬性界定基地資源分析評價細目優(yōu)秀良好中等一般較差備注自然景觀★

緊鄰寶華山交通情況

★

緊鄰仙林大道社會人文

★

----區(qū)位形象

★

生活配套

★----輔助配套

★

----綜合評價：

1、從地塊的本身具備條件和周邊綜合因素來看：均不存在優(yōu)勢，唯一支撐本項目的優(yōu)勢就是寶華山景觀資源，以

及未來交通優(yōu)勢；

2、僅僅從地塊資源來看：本項目如果打造對配套設(shè)施依賴嚴重的的中低端產(chǎn)品可能存在一定問題；

3、從景觀資源來看：本項目山清水秀，具備打造中端以上的產(chǎn)品的潛質(zhì)，高端產(chǎn)品對于配套的依賴相對較低；

4、從距離角度看：本項目處于南京和句容的交接地帶，到中山門的車程約30分鐘，到仙林的車程約10分鐘

（仙林大道開通以后），做為高端產(chǎn)品而言，距離較為優(yōu)越。

基地資源分析周邊環(huán)境綜合評價Ⅱ產(chǎn)品組合分析▉SWOT分析法▉產(chǎn)品組合推導(dǎo)仙林東路以南地塊堰南村地塊▉項目定位▉客戶定位項目SWOT分析

在對項目進行產(chǎn)品建議時，首先需要清楚自身項目存在的優(yōu)缺點，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項目優(yōu)劣勢的分析：S（優(yōu)勢）區(qū)位+景觀+規(guī)模+品牌W（劣勢）區(qū)域居住環(huán)境氛圍有待提升缺乏商業(yè)、生活配套O（機會）人口導(dǎo)入交通改善開發(fā)水平提升節(jié)點T（威脅）區(qū)域內(nèi)直面、潛量競爭區(qū)域外同檔項目客群爭奪政策風(fēng)險項目SWOT分析用地優(yōu)勢：用地面積達31.1和13.3萬平方米，易形成規(guī)模效應(yīng)，有利于降低開發(fā)成本，且利于打造獨立景觀環(huán)境；地塊南、北高度差較高，可充分利用坡地打造特色景觀；區(qū)位優(yōu)勢：在“一小時都市圈”中區(qū)位、距離最近的一個，相對于溧水、江浦等區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢也相當(dāng)明顯；緊鄰仙林板塊，車程僅僅5分鐘左右；景觀優(yōu)勢：寶華山風(fēng)景區(qū)；自然景觀資源類型豐富，值得進行價值深度挖掘；S（優(yōu)勢）項目SWOT分析交通優(yōu)勢：坐擁仙林大道等城市重要交通要道；通達滬寧高速、312國道、寧杭高速、繞城公路等，交通便捷，車程均在10-30分鐘以內(nèi)；宗教文化：緊鄰寶華千年寶華古寺，宗教文化基礎(chǔ)較好；價格優(yōu)勢：相對仙林板塊，本項目未來推向市場價格勢必比仙林板塊低；知名品牌，專業(yè)度高：上市公司（滬600220）陽光集團背景；各類中高端項目項目操作經(jīng)驗，專業(yè)度值得信賴。S（優(yōu)勢）項目SWOT分析地塊完整性略差：仙林大道以東地塊狹而長，鴻堰村南側(cè)地塊相當(dāng)不規(guī)整，不利于項目整體規(guī)劃；地處邊緣板塊，地理位置相對較偏；區(qū)域環(huán)境形象尚待提升：區(qū)域整體大環(huán)境雖然較好，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，區(qū)域檔次有待提升，這為項目探討中高端定位帶來一定制約；區(qū)域缺乏生活、商業(yè)配套：區(qū)域新建項目中雖有少量生活、商業(yè)配套，但均未投入使用；目前生活、商業(yè)配套幾乎為零，難以滿足對中高檔客群的消費需求及層次，缺乏相對應(yīng)的吸引力。W（劣勢）項目SWOT分析城市鎮(zhèn)化程度加速推進，人口導(dǎo)入為項目帶來中高端客群：建設(shè)規(guī)劃，加速城鎮(zhèn)化進程；主城框架拉開，推進人口向仙林新城集中，為本案帶來仙林以外的中高端客群；仙林大道的建設(shè)、地鐵到達仙林，拉近區(qū)域與南京市區(qū)實際與客群心理距離：仙林大道的完工對于消費者心理距離的拉近有較大的提升；住宅開發(fā)水平處于提檔升級階段，為本案成功突圍提供契機：現(xiàn)有商品房開發(fā)較少，本項目迅速推出有利于引導(dǎo)市場；隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，普通商品住宅開發(fā)亟需提檔升級適應(yīng)日益增長的中高檔消費客群需求；目前區(qū)域住宅產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，為本案的產(chǎn)品創(chuàng)新突圍提供重要契機；O（機會）項目SWOT分析區(qū)域直面、潛在競爭威脅：目前區(qū)域內(nèi)以中檔樓盤的為主導(dǎo)，且整體采用低價跑量銷售，對本項目實現(xiàn)價格突破有一定阻礙作用；城東居住板塊正在形成，已上市樓盤及土地供應(yīng)量逐步增多，在售及新增項目勢必對本案中小戶型客源進行分流；品牌開發(fā)時代來臨，其他板塊同檔項目帶來競爭威脅：整個仙林板塊聚集了招商、棲霞建設(shè)、亞東建設(shè)、交通置業(yè)等國內(nèi)一線、或省內(nèi)一線開發(fā)商，威脅巨大；政策威脅：國家宏觀政策進一步抑制房地產(chǎn)市場過熱，不斷通過提高首付、加息等金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，在一定程度影響多次置業(yè)及投資熱情；潛在項目威脅：

在本項目之后拍賣的地塊，樓面價遠遠低于本項目，在競爭中勢必處于下風(fēng)。T（威脅）項目SWOT分析項目地塊環(huán)境優(yōu)越，為吸納以主城區(qū)高端客群客群創(chuàng)造了必要條件。項目擁有交通與距離優(yōu)勢，依托周邊的高速路網(wǎng)，可以實現(xiàn)快速對接仙林與主城，將客戶半徑進一步擴大。本案臨近南京房地產(chǎn)熱點板塊，相當(dāng)于仙林板塊，本項目推出后價格優(yōu)勢突出。城市化進程的推動南京城區(qū)向外不斷擴張，遠郊項目客源半徑拓寬。優(yōu)美的自然環(huán)境，為打造優(yōu)質(zhì)的享受型的品質(zhì)社區(qū)提供必要條件。開發(fā)商品牌發(fā)展戰(zhàn)略及綜合實力，必將構(gòu)建高起點高品質(zhì)社區(qū)。消除基地劣勢影響，完備的配套體系的建立成為必然。本案體量大，遠郊項目的認知不足，銷售周期與市場培養(yǎng)期存在一定矛盾，因此需要快速超越現(xiàn)狀劣勢，確定市場地位，實現(xiàn)產(chǎn)品去化目標。SWOT分析結(jié)論

項目SWOT分析開發(fā)方案選擇項目建筑策劃分析(可選方案比選)

項目核心問題界定：

——怎么做才能做到低風(fēng)險地實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化？以怎樣的物業(yè)組合，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益最大化的同時將風(fēng)險降到最低？問題1以什么樣的產(chǎn)品，打造項目競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)快速銷售，并確立開發(fā)商品牌地位？怎樣能夠?qū)崿F(xiàn)低風(fēng)險高收益并建立品牌問題2在提出項目產(chǎn)品定位策略之前，我們基于項目的總體指標，從建筑學(xué)角度出發(fā)，根據(jù)相關(guān)經(jīng)驗和規(guī)范，以實態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，經(jīng)過客觀地分析，最終得出實現(xiàn)既定目標所應(yīng)遵循的方法和程序，為建筑設(shè)計能夠最終充分地實現(xiàn)總體規(guī)劃的目標，保證項目在設(shè)計完成之后具有較高的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益而提供科學(xué)的依據(jù)。

根據(jù)地塊屬性及經(jīng)濟指標，適合該項目的物業(yè)類型有：

多層（包含花園洋房）

小高層（9-11層）

高層（18層）

別墅

商業(yè)

備注：1、就各個物業(yè)類型的可能性方案進行組合，選出最佳經(jīng)濟效益方案；但經(jīng)濟

效益指標僅我們選擇方案標準之一，同時我們會考慮發(fā)展商的沿革、市場供

應(yīng)及需求、消費者的接受程度等，進行綜合評定選擇最適合本項目的方案。

2、關(guān)于商業(yè)，本項目商業(yè)為項目的配套產(chǎn)品出現(xiàn)，而非主流產(chǎn)品，在經(jīng)濟測

算中，不予以測算。項目建筑策劃分析(可選方案比選)仙林東路以南地塊項目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟角度分析仙林東路以南基礎(chǔ)經(jīng)濟指標指標名稱內(nèi)容(平方米)建筑總用地133348.00地上建筑面積160017.60容積率1.20綠化率大于30覆蓋率小于28項目產(chǎn)品組成產(chǎn)品類型建筑面積占總建筑面積比例聯(lián)排別墅0.000.000花園洋房144015.840.900商業(yè)16001.760.100合計160017.60

A、從經(jīng)濟效益比選產(chǎn)品組合開發(fā)銷售計劃物業(yè)類型（m2）預(yù)計單價（元/平方米）一期(2009年3月）預(yù)計單價（元/平方米）二期(2010年3月)預(yù)計單價（元/平方米）三期(2010年10月)商業(yè)總面積（萬平方米）銷售額（萬元）數(shù)量（平方米）總額（萬元）數(shù)量（平方米）總額（萬元）數(shù)量（平方米）總額（萬元）160017.60103989聯(lián)排別墅8122.500.000.008796.660.000.00花園洋房5631.6072007.9240551.986099.0272007.9243917.79

商業(yè)用房

12198.0516001.7619519.02開發(fā)節(jié)奏確定：1、開盤時間為2009年3月；2、住宅部分分階段推出，提高價格上升空間；3、開盤時間選擇在每年銷售黃金季節(jié)；4、整個銷售周期建議在3年以內(nèi)，每年的價格上升幅度建議在8.3％,為近四年的平均水準（聯(lián)排基價7500元/平方米、花園洋房基價5500元/平方米、商業(yè)的價格為當(dāng)期住宅價格的2倍）；項目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟角度分析項目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟角度分析項目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟角度分析項目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟角度分析項目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟角度分析該經(jīng)濟測算是一動態(tài)產(chǎn)品組合的經(jīng)濟測算報表，因電腦有關(guān)聯(lián)計算，文本檔無法其中顯示；改產(chǎn)品組合是花園洋房、聯(lián)排、商業(yè)在不同比例情況下的利潤情況；通過上表可以看出，在不做聯(lián)排的情況下利潤是最大的，隨著聯(lián)排比重的比例增加，利潤在不斷減小，15%是個臨界值；該推算過程中的價格，來源于本報告后半部分的價格推導(dǎo)；

仙林東路以南項目經(jīng)濟測算分析項目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟角度分析當(dāng)聯(lián)排配置到20%時，已經(jīng)出現(xiàn)虧本因地價達到了4.31億，導(dǎo)致樓面價格在2693元/平方米，幾乎占到了銷售價格的50%，無論規(guī)劃為那類產(chǎn)品，在目前寶華板塊行情現(xiàn)狀下，都比較難以實現(xiàn)較高利潤；從盈利能力家度分析，除了花園洋房和普通多層可以盈利之外，規(guī)劃為其它物業(yè)類型全部虧損；盈利能力分析，花園洋房＞普通多層＞聯(lián)排別墅＞小高層；11層小高層盈利能力較差；盈利條件最好的是6+1花園洋房和普通多層；從經(jīng)濟角度和滿足容積率角度綜合分析看，最佳可能的產(chǎn)品組合為：第一位：地塊全部規(guī)劃為花園洋房；第二位：地塊全部規(guī)劃為普通多層；第三位：11層小高層和聯(lián)排別墅的組合；物業(yè)類型初選項目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟角度分析項目建筑策劃分析–仙林東路地塊方案評估方案一：花園洋房

目的實現(xiàn)良好經(jīng)濟收益，品牌與社會口碑雙豐收市場接受度環(huán)境資源市場競爭利潤角度因子分析推盤及運作項目形象價格具體表現(xiàn)花園洋作為高端產(chǎn)品在推盤節(jié)奏上較慢花園洋房在提高項目整體形象上有較大的促進作用花園洋房的價格在市場上較高，在消費者接受程度上存在一定的抗性市場目前已經(jīng)存在該類產(chǎn)品，接受程度較高周邊有較好的環(huán)境資源，具備高端產(chǎn)品的潛質(zhì)從競爭角度看，臨近的仙林有大量的花園洋房供應(yīng)，地塊周邊也存在類似產(chǎn)品，競爭激烈充分利用容積率，實現(xiàn)了建筑體量最大化，有較好的經(jīng)濟效果利弊分析弊利弊利利弊利該物業(yè)類型利大于弊，且不利部分對于項目影響不是決定性的，因此該方案建議最佳備選方案方案二：普通多層

目的實現(xiàn)良好經(jīng)濟收益，品牌與社會口碑雙豐收市場接受度環(huán)境資源市場競爭利潤角度因子分析推盤及運作項目形象價格具體表現(xiàn)作為中端產(chǎn)品，推盤及項目運作上較為簡單，同時速度較快對于項目形象的的提高比較不利普通多層的價格在市場上較高，在消費者接受程度上較高，但是實現(xiàn)利潤較差市場目前已經(jīng)存在該類產(chǎn)品，接受程度較高存在環(huán)境資源浪費從競爭角度看，臨近的仙林有大量的多層供應(yīng)，地塊周邊也存在類似產(chǎn)品，競爭激烈一般利弊分析利利弊利弊弊弊該物業(yè)類型弊大于利，且不利部分對于項目影響是決定性的，因此該方案雖然存在一定利潤，但綜合選擇不建議作為項目備選方案項目建筑策劃分析–仙林東路地塊方案評估項目建筑策劃分析–仙林東路地塊方案評估方案三：小高層+聯(lián)排別墅

目的實現(xiàn)良好經(jīng)濟收益，品牌與社會口碑雙豐收市場接受度環(huán)境資源市場競爭利潤角度因子分析推盤及運作項目形象價格具體表現(xiàn)高端產(chǎn)品和大眾類產(chǎn)品的結(jié)合，在項目運作上及推盤上較好控制有高端產(chǎn)品拉升，對于項目的形象有極大的提升小高層的價格在市場上較高，在消費者接受程度上較高，但是實現(xiàn)利潤較差；聯(lián)排實現(xiàn)利潤較好；市場目前已經(jīng)存在該類產(chǎn)品，接受程度較高周邊有較好的環(huán)境資源，具備高端產(chǎn)品的潛質(zhì)從競爭角度看，臨近的仙林有大量的多層供應(yīng)，地塊周邊也存在類似產(chǎn)品，競爭激烈一般利弊分析利弊弊利利弊利該物業(yè)類型組合利弊較為平均，但在項目利潤角度看，盈利情況一般，建議最為第二選擇

B、市場和規(guī)劃角度比選產(chǎn)品組合理由一：市場啟示從目前仙林及寶華區(qū)域各檔次樓盤來看，仙林板塊作為南京高端板塊的代表之一，高端項目云集，花園洋房、聯(lián)排別墅、小高層、高層等各類物業(yè)比比皆是，無論規(guī)劃為哪類產(chǎn)品或產(chǎn)品組合都存在同仙林地塊產(chǎn)品存在雷同可能，因此本地塊的產(chǎn)品組合上，不期望創(chuàng)新，只能在細節(jié)部分進行控制；從未來發(fā)展方向來看，仙林版盤的項目現(xiàn)在幾乎都在高位運行，做為最近板塊---寶華是未來發(fā)展方向；從客戶群認知來看，寶華從行政劃分隸屬于句容，但不是簡單歸結(jié)為客群來自句容，而是面向仙林，輻射南京城東，且南京城東存在這樣的客群；客戶對于仙林或亞仙林版塊而已，該區(qū)域是高端項目的代言。理由二：建筑規(guī)劃要求滿足經(jīng)濟指標是任何產(chǎn)品組合的前提，單一的花園洋房在規(guī)劃上最為規(guī)整且利于規(guī)劃；并與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)；體現(xiàn)創(chuàng)新并符合現(xiàn)代人的審美；有利于規(guī)劃報批通過。項目建筑策劃分析–仙林東路地塊方案評估

C、從地塊屬性分析項目建筑策劃分析–仙林東路地塊方案評估地塊周邊資源豐富，適合中高端產(chǎn)品的打造；本地塊狹而長，南北向開間較窄，東西向較寬；在產(chǎn)品規(guī)劃上，因開間窄，進深太深導(dǎo)致，排布比較困難，同時會導(dǎo)致面積浪費；本地塊在如聯(lián)排別墅等類產(chǎn)品的打造上存在一定困難，不利于相對集中景觀規(guī)劃；地塊規(guī)模一般，不適宜兩種以上物業(yè)類型的組合；綜合來看：本地塊適合打造中高端以上產(chǎn)品，從地塊的規(guī)模和屬性來看純粹的花園洋房和聯(lián)排別墅和小高層的組合，均適合項目的發(fā)展方向，但從項目排布和景觀的打造分析，排布純粹花園洋房比較合適。

D、從消費者分析消費者分析：1、參照現(xiàn)階段仙林翠谷、新林新街坊的客群進行分析；2、分析寶華未來的成長性，對客戶進行推導(dǎo)分析；3、我們的一切定位都以客戶的目標為出發(fā)點；4、通過對客戶群的研究，從而根據(jù)所選定的目標市場的實際需求和具體特征，制定滿足目標客戶群個性化需求的產(chǎn)品定位策略。核心問題：

——客戶群半徑

——目標市場的選定項目建筑策劃分析–仙林東路地塊方案評估項目建筑策劃分析–仙林東路地塊方案評估兩大目標客群構(gòu)成基礎(chǔ)市場（仙林）成長市場（泛城東）立足仙林區(qū)域已成形的基礎(chǔ)市場，利用本項目和周邊項目配套改善的時間節(jié)點，追求足夠消化量，達到穩(wěn)定的現(xiàn)金流和人氣聚集的效果；利用產(chǎn)品轟炸市場，達到價格攀升和中高端品牌樹立的作用吸引成長市場的客戶群；結(jié)論：通過對地塊自身資源、動態(tài)產(chǎn)品組合經(jīng)濟分析、市場狀況、消費者等綜合分析，本項目產(chǎn)品建議為：6+1電梯花園洋房物業(yè)功能

——花園洋房+商業(yè)，互為補充，提升社區(qū)價值及盈利空間?充分利用基地資源?提升項目盈利能力功能?項目價值標桿?提升項目品質(zhì)?運用田忌賽馬原理，形成自身價格比較機制產(chǎn)品標桿，價值標桿塑造品牌形象花園洋房商業(yè)功能項目規(guī)劃設(shè)計建議項目建筑策劃分析–仙林東路地塊規(guī)劃建議總平僅為示意，數(shù)據(jù)僅供參考

仙

林

東

路

規(guī)

劃

路名稱指標比例(%)用地總面積133348m2100總建筑面積160017.6m2100花園洋房建筑面積144017.6m290%商業(yè)建筑面積16000m210%容積率1.2建筑密度≤28%綠地率≥30%項目建筑策劃分析–仙林東路地塊規(guī)劃建議項目規(guī)劃設(shè)計建議從地塊屬性、經(jīng)濟測算、SWOT分析、消費者分析的結(jié)果來看，均表現(xiàn)為全部規(guī)劃為花園洋房為最佳選擇，輔以部分沿仙林東路、規(guī)劃路、及交叉路口的集中商業(yè)。充分利用橫縱主要景觀軸的景觀優(yōu)勢，把高檔住宅產(chǎn)品----6+1電梯花園洋房沿項目兩側(cè)布置，形成獨立完整的高檔住宅區(qū)域，配置前庭或者后花園及組團中心花園景觀資源，使產(chǎn)品的價值得以極大的提升?；▓@洋房在布置上均采取了南北向，在采光、通風(fēng)日照上做到最佳；花園洋房采取一梯兩戶。仙林東路項目連接城市干道的最大道路，也是項目車流和人流的主要道路，但在項目的入口設(shè)置上建議在地塊的相交接的道路旁側(cè)上，有利于人流及車流的進入，同時有利于展示項目形象。車庫設(shè)計采取地下與地面相互結(jié)合，以減小土建和設(shè)備成本，同時利于使用，花園洋房采取半地下和地面相結(jié)合。項目規(guī)劃設(shè)計理念項目建筑策劃分析–仙林東路地塊規(guī)劃建議住宅建筑風(fēng)格規(guī)劃的要求——與意式文化與生活精神特征融合建筑形態(tài)和色彩要求和諧地融合意大利文藝復(fù)興的文化藝術(shù)與生活的精神，采用建筑小品、景觀、水景、會所等，從細部的建筑立面處理反應(yīng)出來。立面看不到空調(diào)、排水管等，整體感覺非常整潔清爽，沒有障礙感覺的多余附著物。精神提煉為三大境界：建筑境界住宅平面采用大空間的分割，創(chuàng)造充分的、靈活的空間組合，將書房和客廳的墻體設(shè)計為活動式，又將洗手間集中式布置，節(jié)約經(jīng)濟。超大面寬陽臺，增加室內(nèi)外空間的對流和景色的交流，使住戶更多地親近自然，以達到健康住宅的目標。生活境界對于意大利人生活本身是至關(guān)重要的，遠高于對權(quán)利、金錢的追求，純粹的享受生活是意大利人的人生哲學(xué)與生活境界。淡泊于名利，回歸對生活本質(zhì)的崇尚與熱愛，充滿藝術(shù)情趣的公寓官邸并非是炫耀的資本，而是品位的標榜，本案將正是這一種流淌著意大利精神的貴族血脈，還原生活純粹本質(zhì)的自然境界，讓人深切體會，意大利生活的古典美與獨特的態(tài)度。這里的的一切生活元素，都可以讓人散發(fā)出想象的迷人光芒，從循規(guī)導(dǎo)矩中迸發(fā)超凡脫俗的視野。藝術(shù)境界人生的境界分為許多層次，所謂藝術(shù)的境界無非是經(jīng)審美的眼光看待一切自然現(xiàn)象和社會問題，并希求其周圍的一切都具有美學(xué)的魅力。意大利的藝術(shù)境界至今沒有一個國家可以與之攀比，文藝復(fù)興時期的輝煌將之推上了人類藝術(shù)史的高峰，而意大利人深知，熱愛生活，才能熱愛藝術(shù)，因此藝術(shù)來源于生活，對于藝術(shù)的崇尚也表達對生活之家。本案追求的是文藝復(fù)興的藝術(shù)變成生活的氣息，在此，無論是新古典主義的建筑還是濃郁的人文氣息，都將人們帶回到十五世紀的那場藝術(shù)變革當(dāng)中，這種曾經(jīng)人敬仰千年的的藝術(shù)生活，如今將在這里獨一無二的真實呈現(xiàn)。項目建筑策劃分析–仙林東路地塊規(guī)劃建議新古典主義/意式風(fēng)情我們對于建筑風(fēng)格的塑造，著重體現(xiàn)建筑的物業(yè)價值將從視覺沖擊力、專業(yè)素材經(jīng)典、識別性強、概念清晰誘人這4個原則來把握。項目建筑風(fēng)格建議項目建筑策劃分析–仙林東路地塊項目定位新古典：新古典主義并不是新的古典主義，而是對于古典主義的新變，大體出現(xiàn)在19世紀的中后期歐洲，即工業(yè)革命對于人們生活的改造出現(xiàn)端倪的時候，因而新古典主義實際上也是一種對于工業(yè)革命實際影響的反應(yīng)，是一種并不墨守陳規(guī)的新式的“古典主義”風(fēng)格。作為哲學(xué)意義上影響人們認識和表達思想的一種思潮，新古典主義的影響非常廣泛，無論是思辨的科學(xué)還是藝術(shù)的表現(xiàn)，它都大量存在和應(yīng)用，比如經(jīng)濟學(xué)、美術(shù)、雕塑和建筑等等，因此，人們也習(xí)慣于用新古典主義或者新古典來代表一種思維方式或是表現(xiàn)形式。從一個更高的層面對于新古典主義風(fēng)格和復(fù)興新古典主義風(fēng)格的一個鼓勵和推動。本案正是基于其立足新古典之美打造洋溢新古典之“尊貴、便捷和深刻”的人文內(nèi)涵及其對于新古典之美的傾力推廣；意式風(fēng)情：意大利作為歐洲最古老的國家：意大利不但擁有正宗的歐洲古典風(fēng)格，同時也是現(xiàn)代設(shè)計最具活力的地方，

意大利是位于地中海區(qū)域中央、文藝復(fù)興運動開始于意大利。當(dāng)時的藝術(shù)家往往是集科學(xué)家、畫家、建筑家于一身，涌現(xiàn)出了無數(shù)優(yōu)秀的建筑作品。文藝復(fù)興前后時期是意大利建筑最為輝煌的時刻，建筑風(fēng)格的特點是追求奢華，藝術(shù)家們普遍追求一種宏偉的建筑藝術(shù)風(fēng)格，使建筑顯現(xiàn)出一番雍容華貴、高貴典雅。

意大利同時是一個奇妙的國家，無論你是被布局巧妙的廣場上雄偉的教堂所吸引，還是從香濃純正的卡布基諾咖啡泡沫中瞥見過路游人的霓裳，你總會有一種特別美好的感覺：再也沒有其他地方有這么美妙的生活了……意大利人以熱愛生命，享受生活著稱，“寧可少賺錢也要生活好！”——這就是意大利的生活觀。對于意大利人來說，生活還是最重要的。意式的風(fēng)情其真正的內(nèi)涵就在于既有歐式傳統(tǒng)優(yōu)雅、奢華，又不失意大利人對生活的熱情與浪漫天性！項目建筑風(fēng)格建議--建筑風(fēng)格參考圖片項目建筑策劃分析–仙林東路地塊項目定位■□市場啟示（1）從目前市場各檔次樓盤來看，建筑風(fēng)格比較單一，相鄰的仙林新街坊為現(xiàn)代簡約，本案采用新古典主義有利于區(qū)隔于其它產(chǎn)品；（2）而整體樓盤風(fēng)格的發(fā)展方向來看，新古典風(fēng)格一直為中高檔樓盤建筑風(fēng)格的主流，也是高檔樓盤普遍選擇的風(fēng)格之一如中海塞納麗舍、萬科光明城市等，因此一直以來得到市場的廣泛認可；（3）從客戶群認知來看，新古典主義風(fēng)格也是客戶傳統(tǒng)認知的高品質(zhì)住宅，識別性較強，選擇新古典主義更有利于目標市場的接受和產(chǎn)品檔次的升級，因此該風(fēng)格更符合他們的心理預(yù)期；（4）從和項目規(guī)劃匹配來看