松原市某小區(qū)可行性報(bào)告

目錄TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc205796360"1總論1HYPERLINK\l"_Toc205796361"2市場(chǎng)預(yù)測(cè)8HYPERLINK\l"_Toc205796365"3建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案11HYPERLINK\l"_Toc205796366"4選址方案16HYPERLINK\l"_Toc205796367"5節(jié)能節(jié)水措施19HYPERLINK\l"_Toc205796368"6環(huán)境影響評(píng)價(jià)23HYPERLINK\l"_Toc205796369"7勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防28HYPERLINK\l"_Toc205796370"8組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置30HYPERLINK\l"_Toc205796371"9項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度34HYPERLINK\l"_Toc205796372"10投資估算35HYPERLINK\l"_Toc205796373"11融資方案及資金使用計(jì)劃37HYPERLINK\l"_Toc205796374"12財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)38HYPERLINK\l"_Toc205796375"13研究結(jié)論與建議40HYPERLINK\l"_Toc205796376"14附圖、附表421總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱:1.1.2承辦單位概況**項(xiàng)目由吉林**集團(tuán)有限公司投資，**集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。吉林**集團(tuán)有限公司乃全國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，實(shí)力雄厚。**集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是**集團(tuán)的全資子公司，子公司成立于2004年2月，注冊(cè)資本金1億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為二級(jí)，公司員工39人，中級(jí)以上職稱18人；博士后1人，本科以上學(xué)歷24人，在讀碩士2人。

已開(kāi)發(fā)的**項(xiàng)目是目前長(zhǎng)春市乃至東北地區(qū)科技含量最高的以親情和健康為主題的住宅項(xiàng)目，是東北地區(qū)唯一一家被國(guó)家建設(shè)部列為“國(guó)家康居示范工程”實(shí)施項(xiàng)目，也是唯一通過(guò)專家評(píng)審被列為“中國(guó)親情住宅試點(diǎn)項(xiàng)目”。2005年被中國(guó)科技地產(chǎn)聯(lián)盟評(píng)為中國(guó)科技地產(chǎn)十大名盤(pán)，并榮獲2006年中國(guó)住交會(huì)“中國(guó)名盤(pán)”，吉林名盤(pán)；地產(chǎn)星光榜年度創(chuàng)新大獎(jiǎng)，地產(chǎn)領(lǐng)袖企業(yè)；魅力地產(chǎn)長(zhǎng)春最具魅力生態(tài)節(jié)能樓盤(pán)；長(zhǎng)春最具影響力價(jià)值企業(yè)。2007年中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中心頒發(fā)中國(guó)最具誠(chéng)信價(jià)值房地產(chǎn)企業(yè)。在2007博鰲論壇組委會(huì)，中國(guó)最具影響力房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)選中獲得“中國(guó)20年最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)”稱號(hào)；2007年度第三屆長(zhǎng)春地產(chǎn)星光榜榮獲長(zhǎng)春地產(chǎn)年度之星-領(lǐng)秀名盤(pán)。2007引領(lǐng)長(zhǎng)春新潮建筑文化十大名盤(pán)。公司董事長(zhǎng)柴異先后榮獲中國(guó)住交會(huì)“中國(guó)地產(chǎn)百杰”榮譽(yù)，長(zhǎng)春樓市最具魅力人物獎(jiǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)商務(wù)交流高峰論壇頒發(fā)中國(guó)房地產(chǎn)最具創(chuàng)新人物，2007長(zhǎng)春地產(chǎn)年度之星風(fēng)云人物。

**地產(chǎn)在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中注重親情和康居的概念結(jié)合，借助**地產(chǎn)崇尚的科技系統(tǒng)所打造的人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提出了人們內(nèi)心所呼喚的的親情理念。

2006年**地產(chǎn)明確制定了5年內(nèi)打造“親情地產(chǎn)品牌”的戰(zhàn)略目標(biāo)，以**親情品牌建設(shè)為中心，鞏固、調(diào)整和壯大地產(chǎn)主業(yè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理親情化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目選址、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷和物業(yè)服務(wù)的親情化，最終形成以親情為主題的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式，衍生為以親情為中心的**地產(chǎn)企業(yè)文化，延續(xù)為以親情為特點(diǎn)的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著**一期和二期的相續(xù)開(kāi)盤(pán)，企業(yè)品牌得以迅速提升，深得廣大業(yè)主和地產(chǎn)管理權(quán)威部門(mén)的肯定。

**地產(chǎn)以“成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最具感召力的品牌企業(yè)”為愿景，正在創(chuàng)造與眾不同的地產(chǎn)精品?！熬噬顝倪@里開(kāi)始”是**地產(chǎn)的品牌口號(hào)，為居住者提供一個(gè)健康、親情的理想生活是**地產(chǎn)品牌永恒的追求。合作伙伴是松原市****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承"誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。松原市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值--服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)松原市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高松原市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司員工的工作生活質(zhì)量；1.1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)a.項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件b.國(guó)家及松原市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策c.松原市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要d.松原市2006、2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)e.松原市城市總體規(guī)劃（2006～2020年）f.松原市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃g.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額h.《松原市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》i.松原市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料l.投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)m.編制《報(bào)告》的委托合同n.其他有關(guān)依據(jù)資料1.1.4項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)松原市**住宅小區(qū)。松原市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是吉林省經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，是松原市人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“松原光谷”的美譽(yù)。近兩年來(lái)，松原市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的松原經(jīng)濟(jì)新城的奮斗目標(biāo)。住宅小區(qū)選擇此處規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，待項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于帶動(dòng)松原市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)熱電公司集中供熱的初步形成，完善松原市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并大大改善經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的面貌。1.2項(xiàng)目概況1.2.1擬建地點(diǎn)**住宅小區(qū)擬建于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，位于青年大街、康寧街以西松原市規(guī)劃江南居住Ⅱ片區(qū)，此地塊由農(nóng)田、棚戶區(qū)、樹(shù)林組成。地塊形狀方正，地勢(shì)較平坦。1.2.2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)**住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總用地25萬(wàn)平方米，建筑面積約30萬(wàn)平方米，其中住宅約27萬(wàn)平方米，商業(yè)約3萬(wàn)平方米?？偩幼魯?shù)約2655戶，規(guī)劃總居住人口約8496人，容積率1.2，綠化覆蓋率32%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)等設(shè)施。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開(kāi)發(fā)“住宅小區(qū)”，致力于為在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子，入住經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)住宅小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見(jiàn)解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來(lái)自情感的交流、理智的選擇，**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司人的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫馨的家。1.2.3主要建設(shè)條件a.供水在小區(qū)北角有松原市自來(lái)水上水干線，本項(xiàng)目上水管線可由此管線通過(guò)西一街，從小區(qū)的北角接入。b.雨水、污水排放雨水、污水排放可接入郭爾羅斯大街和西一街及青年大街相應(yīng)的雨排水干線。c.供熱供熱為集中供熱，熱源擬從小區(qū)的北角接入。d.供電擬從小區(qū)外引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)變配電室。按供電要求設(shè)置箱式變電站。e.燃?xì)馊細(xì)庠磾M從小區(qū)的北角接入。f.本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。g.電信本項(xiàng)目電信由電信部門(mén)解決。1.2.4項(xiàng)目投入總資金及效益情況本項(xiàng)目投入資金70952.39萬(wàn)元，本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為19320萬(wàn)元（年平均），銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加618.99萬(wàn)元、所得稅1063.49萬(wàn)元，利潤(rùn)3190.48萬(wàn)元。1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米250000總建筑面積平方米300000居住建筑面積平方米267000公共建筑面積平方米33000居住戶數(shù)戶2655平均每戶建筑面積平方米113平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.2綠化率%321.3問(wèn)題與建議考慮到康郡住宅小區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴松原市的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。2市場(chǎng)預(yù)測(cè)2.1市場(chǎng)調(diào)查據(jù)《**地產(chǎn)松原市項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告》（2008年）報(bào)告顯示:松原市江南樓盤(pán)住宅平均價(jià)格為2300元/m2左右，部分中高檔樓盤(pán)的價(jià)位已突破2500元/m2，最高價(jià)為3200元/m2，較抵檔的樓盤(pán)也存在2000元/m2以下的價(jià)位。樓層差價(jià)基本在50～100元之間。松原市江南別墅的開(kāi)發(fā)較少，原別墅的售價(jià)在3500元/m2左右。從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看,全市各區(qū)樓盤(pán)銷售價(jià)格是上升趨勢(shì)。目前松原市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的70%,住宅面積在101～160m2的占總量的20%,161～180m2占總量的5%,180m2以上的占總量的5%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,100m2以下的住宅面積目前是松原市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬(wàn)以下的占70%,承受總價(jià)格在21--30萬(wàn)之間的占20%承受總價(jià)格在40萬(wàn)以上的占10%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,松原市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在20-30萬(wàn)之間，比例占到總量的60%以上,可見(jiàn)是主要購(gòu)買力的承受范圍。松原市現(xiàn)在在建在售項(xiàng)目（房地產(chǎn)）較多，如飛宇金倫花園、奧林匹克花園、柏林四季、光宇盛世華城等房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況良好，其銷售率均在90%以上。松原市房地產(chǎn)事業(yè)呈良好態(tài)勢(shì)。2.2產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，松原市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于1999年的住房分配制度改革，前10年市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)、平穩(wěn)、增長(zhǎng)速度緩慢，2006年開(kāi)始進(jìn)入增長(zhǎng)期，2007年呈現(xiàn)加速發(fā)展的趨勢(shì)。現(xiàn)在已進(jìn)入較快發(fā)展階段?！端稍谐鞘锌傮w規(guī)劃（2006～2020年）》中規(guī)劃居住用地由現(xiàn)在的2376.02萬(wàn)平方米發(fā)展到2942.15萬(wàn)平方米，15年間增加566.13萬(wàn)平方米，占規(guī)劃用地的36.8%。按1.2容積率計(jì)算建筑面積將增加679.36萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)松原市房地產(chǎn)業(yè)住宅需求量的大幅增加。2007年房地產(chǎn)總存量約45.13萬(wàn)平方米，2008年新增67.9萬(wàn)平方米。此面積按松原市城市總體規(guī)劃需求甚遠(yuǎn)，據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。2.3價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，松原市江南樓盤(pán)住宅平均價(jià)格為2300元/m2左右，部分中高擋樓盤(pán)的價(jià)位已突破2500元/m2，最高價(jià)為3200元/m2，較抵擋的樓盤(pán)也存在2000元/m2以下的價(jià)位。樓層差價(jià)基本在50～100元之間。松原市江南別墅的開(kāi)發(fā)較少，原別墅的售價(jià)在3500元/m2左右。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米2800～3200元。3建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案3.1建設(shè)規(guī)模**住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總用地25萬(wàn)平方米，總建筑面積30.00萬(wàn)平方米，其中住宅26.70萬(wàn)平方米，商業(yè)3.3萬(wàn)平方米。總居住戶數(shù)約2655戶，容積率1.2，綠化覆蓋率32%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)等設(shè)施。3.2產(chǎn)品方案戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中高檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。**住宅小區(qū)項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在松原市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，中油吉林油田員工以及其他知識(shí)層次較高家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見(jiàn)下表：松原項(xiàng)目戶型面積積配比表建筑形式比例建筑面積面積區(qū)間具體面積格局特點(diǎn)比例總占比聯(lián)排別墅12%36000195--2655195--2255平越單車位30%3.60%226--2455平越單車位50%6%246--2655平越雙車位20%2.40%小高層20%6000080--18680--100平平兩臥一衛(wèi)37%7.40%101--1255平三臥一衛(wèi)或兩衛(wèi)明衛(wèi)設(shè)計(jì)40%8%130--1600平三臥兩衛(wèi)一梯一戶躍層12%2.40%160--1866平四臥兩衛(wèi)一梯一戶躍層11%2.20%多層57%17100038--14638--50平一臥一衛(wèi)酒店式公寓1%0.57%80--100兩臥一衛(wèi)框架34%19.38%100--1255三臥兩衛(wèi)框架35%19.95%130--1466框架30%17.10%商鋪11%33000合計(jì)300000建筑結(jié)構(gòu)a.室外外墻：采用高級(jí)外墻涂料，局部面磚裝飾。屋面：現(xiàn)澆平屋面。b.室內(nèi)：內(nèi)墻：抹灰搓毛。頂棚：清水砼刮漿。地面：砼墊層搓毛。窗：戶外窗用塑鋼窗。門(mén)：分戶門(mén)為高級(jí)防盜。廚房：水泥砂漿搓毛。衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻水泥砂漿搓毛，預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿搓毛。樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。c.配套設(shè)備：電梯：6層以上商品房均配置電梯。電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。電氣配置：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。煤氣：煤氣主管道安裝到廚房。給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。d.智能化系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)：一層住宅安裝緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門(mén)禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。3.2.3區(qū)內(nèi)設(shè)施a.道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。b.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。附表：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶2655戶均人口人3.2總建筑面積萬(wàn)㎡30.001.住宅建筑面積萬(wàn)㎡26.702.商業(yè)面積萬(wàn)㎡3.3住宅平均層數(shù)層6.53容積率1.2綠地率%324選址方案目前人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1、按照松原市建設(shè)規(guī)劃的要求。2、適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。我們選定**住宅小區(qū)項(xiàng)目的位置(詳見(jiàn)附圖1：場(chǎng)址位置圖)。4.1選址位置：擬建于松原市江南青年街以西、浦東路以南。其理由：通過(guò)收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。項(xiàng)目概況a.自然條件通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于二類場(chǎng)地，砂層為持力層，適用樁基礎(chǔ)。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。b.城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門(mén)通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時(shí)經(jīng)該樓盤(pán)臨主要干道青年路交通方便。為居民日常生活提供便捷。青年路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天松原市地區(qū)一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住利用開(kāi)發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂(lè)觀。開(kāi)發(fā)地址的獲取與開(kāi)發(fā)a.該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開(kāi)發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1)申請(qǐng)選址。向土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門(mén)組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門(mén)，對(duì)選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。(3)申請(qǐng)批準(zhǔn)。向向松原市人民政政府正式申請(qǐng)請(qǐng)審批，批準(zhǔn)準(zhǔn)后的征地方方案，由城市市規(guī)劃部門(mén)核核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃劃許可用地通通知。(4)發(fā)布用地通通告：由城市市土地管理部部門(mén)發(fā)出具有有法律效力的的用地通告。(5)簽定補(bǔ)償、安安置合同：由由用地單位的的法人代表與與土地所有者者或原有土地地使用者或他他們的委托人人，按平等互互利、等價(jià)有有償和協(xié)商一一致的原則簽簽定合同或協(xié)協(xié)議，并經(jīng)土土地管理機(jī)關(guān)關(guān)簽證。(6)發(fā)證：由土土地管理部門(mén)門(mén)簽發(fā)準(zhǔn)許使使用土地的證證明。b.對(duì)該地塊開(kāi)發(fā)成本本主要包括拆拆遷安置費(fèi)和和土地批租費(fèi)費(fèi)。4.2建設(shè)條件4.2.1.供排排水在小區(qū)北角有松原原市自來(lái)水上上水干線，本本項(xiàng)目上水管管線可由此管線通過(guò)西一一街，從小區(qū)區(qū)的北角接入入。雨水、污水水排放可接入入郭爾羅期大大街和西一街街及青年大街街相應(yīng)的雨排排水干線。4.2.2雨，污污水排放雨水、污水排放可可接入郭爾羅羅期大街和西西一街及青年年大街相應(yīng)的的雨排水干線線。4.2.3供熱熱供熱為集中供熱，熱熱源擬從小區(qū)的北北角接入。。4.2.4供電電擬從小區(qū)外引一條條10千伏電纜，接接入小區(qū)內(nèi)變變配電室。按供供電要求設(shè)置置箱式變電站站。4.2.5供氣氣燃?xì)庠磾M從小區(qū)的北角接入入。4.2.6電信本項(xiàng)目電信由電信信部門(mén)解決。目前，本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到到“三通一平”，其他配套套設(shè)施將與住住宅建設(shè)同步步進(jìn)行。4.3建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e25萬(wàn)萬(wàn)平方米，總總建筑面積330.00萬(wàn)平方米米（其中商業(yè)業(yè)面積約3.3萬(wàn)平方米），總總戶數(shù)26555戶，綠化化面積近4.5萬(wàn)平方米，容容積率1.2。小區(qū)內(nèi)部部規(guī)劃“一中心四組組團(tuán)”，中心區(qū)天天然山石人工工瀑布，周邊邊四個(gè)組團(tuán)各各成體系、各各具特色。小小區(qū)內(nèi)有托兒兒所、小商場(chǎng)場(chǎng)、銀行…………4.4環(huán)境保護(hù)4.4.1大氣餐飲以煤氣為燃料料，所以應(yīng)在在操作間設(shè)計(jì)計(jì)通風(fēng)排氣裝裝置，且排氣氣煙囪避開(kāi)其其它環(huán)境敏感感地段。地下下停車場(chǎng)廢氣氣主要為汽車車尾氣，再次次安裝通風(fēng)排排氣裝置。污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生的污污水主要有餐餐飲廢水，生生活廢水和洗洗浴污水。生生活廢水和餐餐飲廢水經(jīng)隔隔油，沉淀處處理后排入下下水道。5節(jié)能節(jié)水措施施5.1節(jié)能措施**住宅小區(qū)項(xiàng)目目建筑熱環(huán)境境和能源系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫貫徹國(guó)家和地地方有關(guān)節(jié)約約能源的法規(guī)規(guī)和政策，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行《夏夏熱冬冷地區(qū)區(qū)居住建筑節(jié)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》。保證舒舒適，健康的的室內(nèi)熱環(huán)境境基礎(chǔ)上，采采取有效的節(jié)節(jié)能措施，改改善建筑的熱熱工性能，降降低建筑全年年能耗；積極極采用對(duì)環(huán)境境污染小的可可再生能源，并并提高采暖、空空調(diào)等耗能系系統(tǒng)的效率；；最大限度地地減少建筑對(duì)對(duì)能源的需求求和對(duì)空氣污污染的破壞，以以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展的目標(biāo)標(biāo)。5.1.1建筑節(jié)節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的的保溫材料選選擇和構(gòu)造方方案如下：屋面：選用1000mm厚聚苯保溫溫板做保溫層層，材料密度度18-20kg/mm3.屋面?zhèn)鳠嵯迪禂?shù)=0.600W/(m22.k)外墻：普通內(nèi)墻抹抹灰，300厚陶粒砼砌塊塊，外貼80厚聚苯板，外外飾面系統(tǒng)涂涂層，外墻傳傳熱為k=0.777W/(mm2.k)門(mén)窗：選用產(chǎn)品要要求其抗風(fēng)性性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB71006第2級(jí)，空氣滲滲透性能屬標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)GB71008第3級(jí)，雨水滲滲透性能屬標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)GB71008第4級(jí)，外墻窗窗均為塑鋼雙雙玻，其傳熱熱系數(shù)為k=2.556W/(mm2.k),,采用保溫分分戶門(mén)，其傳傳熱系數(shù)為k=1.770W/(mm2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻墻抹灰，3300厚陶粒砼砌塊塊，靠樓梯間間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿漿，其傳熱系系數(shù)為k=1.667W/(mm2.k)5.1.2采暖系系統(tǒng)的保溫節(jié)節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱熱效率地?zé)岣叨染垡乙蚁┍毓?熱效率達(dá)90%)，達(dá)到了供供熱系統(tǒng)部分分節(jié)能的要求求。5.1.3建筑節(jié)節(jié)能技術(shù)、材材料、工藝的的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做做法及措施中中介紹的新技技術(shù)外，在該該項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)過(guò)程中，應(yīng)應(yīng)大量應(yīng)用四四新技術(shù)，為為住宅產(chǎn)業(yè)化化及帶動(dòng)其他他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展起到一定的的作用?；A(chǔ)采用超流態(tài)砼砼樁基礎(chǔ)；地下室地面面及外墻采用用高分子防水技技術(shù)；排水管管采用UPVC管件；平屋面聚苯板板保溫技術(shù)；；屋面防水全全部采用SBS防水做法；；塑鋼門(mén)窗采采用單框雙層層中空玻璃；；單元分門(mén)戶戶采用防盜門(mén)；樓道照明采采用紅外線光光控開(kāi)關(guān)；樓樓梯間入口采采用防盜對(duì)講講系統(tǒng)；燃?xì)鈿獠捎檬姓y(tǒng)統(tǒng)一的燃?xì)獗肀?；電表為電電業(yè)統(tǒng)一要求求的電表；水水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝裝置；變壓式式通風(fēng)道；5.2節(jié)水措施5.2.1小區(qū)水水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小小區(qū)水環(huán)境，提提供安全。有有效的供水、污污水處理、日日用系統(tǒng)，節(jié)節(jié)約用水。實(shí)實(shí)現(xiàn)水資源的的可持續(xù)發(fā)展展和利用，改改善小區(qū)生態(tài)態(tài)環(huán)境。建立立完善的給水水系統(tǒng)，保證證供水水質(zhì)符符合衛(wèi)生要求求，水量穩(wěn)定定，水壓可靠靠；建立完善善的排水系統(tǒng)統(tǒng)；雨水或生生活污水經(jīng)處處理后回用作作生活雜用水水等各種用途途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，以保障障回用水的安安全和適用。對(duì)小區(qū)用水水量和和水質(zhì)進(jìn)行估估算與評(píng)價(jià)，提提供詳盡的居居民用水量估估算資料。提提出合理用水水分配計(jì)劃、水水質(zhì)和水量保保證方案。最最大限度地有有效利用水資資源，減少小小區(qū)污水的排排放量，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)用水的的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。5.2.2綠化景景觀用水節(jié)水水保障小區(qū)綠化、景景觀用水，改改善小區(qū)用水水分配，提高高景觀用水水水質(zhì)和效率。景觀用水采用地下下水和循環(huán)系系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)結(jié)合中水系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)以保證水水質(zhì)，提高用用水效率。提提倡營(yíng)造少灌灌或免灌綠化化群落，減少少草坪面積，尤尤其是冷地型型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨雨水或生活污污水回用作為為綠化用水，以以利于節(jié)水及及利用自然滲滲透補(bǔ)充地下下水。5.2.3節(jié)水器器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水水型器具，不不斷提高用水水效益。不使使用耗水9升和9升以上的座座便器。龍頭：(1)不使使用螺旋升降降式鑄鐵水嘴嘴。(2)根據(jù)用水場(chǎng)場(chǎng)合的不同，可可選用延時(shí)自自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式式、光電感應(yīng)應(yīng)式和電容感感應(yīng)式等類型型水龍頭；手手壓、腳踏、肘肘動(dòng)式水龍頭頭；停水自動(dòng)動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；；陶瓷片防漏漏水龍頭等節(jié)節(jié)流水龍頭。建議業(yè)主采用節(jié)水水型用水家用用電器：采用用高效節(jié)水洗洗衣機(jī)，洗碗碗機(jī)等節(jié)水型型家電。6環(huán)境影響評(píng)價(jià)價(jià)6.1環(huán)境條件調(diào)調(diào)查**住宅小區(qū)項(xiàng)目目提出“綠色生態(tài)社社區(qū)”的概念。在在當(dāng)前的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中，講究園園藝設(shè)計(jì)，提提倡健康住宅宅已是大勢(shì)所所趨，但目前前國(guó)內(nèi)的景觀觀設(shè)計(jì)多采用用噴泉、廣場(chǎng)場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用用有生命力的的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視視覺(jué)效果，而而沒(méi)有營(yíng)造整整體氣氛，”形成了層次次分明的景觀觀體系，同時(shí)時(shí)設(shè)計(jì)師還十十分注意尺度度感，通過(guò)小小型景質(zhì)將人人的視線從高高大的建筑物物上轉(zhuǎn)移，從從而減少了人人的壓抑感。32%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。6.2施工期環(huán)境境影響分析6.2.1施工期期污染源a.施工期噪聲污污染源施工期的噪聲主要要來(lái)源于包括括施工現(xiàn)場(chǎng)的的各類機(jī)械設(shè)設(shè)備和物料運(yùn)運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ朐肼?。施工?chǎng)場(chǎng)地噪聲主要要是施工機(jī)械械設(shè)備噪聲，物物料裝卸碰撞撞噪聲及施工工人員的活動(dòng)動(dòng)噪聲，各施施工階段的主主要噪聲源及及其聲級(jí)見(jiàn)表表。聲級(jí)最大大的是電鉆，可可達(dá)115dBB(A)。物料運(yùn)輸輸?shù)慕煌ㄔ肼暵曋饕歉魇┦┕るA段物料料運(yùn)輸車輛引引起的噪聲，各各階段的車輛輛類型及聲級(jí)級(jí)見(jiàn)表。本項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)輸車輛輛安排時(shí)盡量量避開(kāi)居民樓樓。各施工階段主要噪噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無(wú)齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土土各種裝修材料及主主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重重車輕型載重卡車9080-8575b.施工期期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)來(lái)自土方的挖挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵塵；建筑材料料（白灰、水水泥、沙子、石石子、磚等）的的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及及堆放揚(yáng)塵；；施工垃圾的的清理及堆放放揚(yáng)塵；人來(lái)來(lái)車往造成的的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)揚(yáng)塵。c.施工期廢水污污染源施工期產(chǎn)生的廢水水包括施工人人員的生活污污水和施工本本身產(chǎn)生的廢廢水，施工廢廢水主要包括括土方階段降降水井的排水水，結(jié)構(gòu)階段段混凝土養(yǎng)護(hù)護(hù)排水，以及及各種車輛沖沖洗水。d.施工期固體廢廢棄物施工期固體廢棄物物主要為施工工人員的生活活垃圾、施工工渣土及損壞壞或廢棄的各各種建筑裝修修材料。6.2.2施工期期環(huán)境影響分分析a.施工噪聲影響響根據(jù)噪聲污染源分分析可知，由由于施工場(chǎng)地地的噪聲源主主要為各類高高噪聲的施工工機(jī)械，這些些機(jī)械的單體體聲級(jí)一般均均在80dB以上，且各各施工階段均均有大量設(shè)備備交互作業(yè)，這這些設(shè)備在場(chǎng)場(chǎng)地內(nèi)的位置置，同時(shí)使用用率有較大變變化，因此很很難計(jì)算其確確切的施工場(chǎng)場(chǎng)界噪聲，根根據(jù)本工廠施施工量，按經(jīng)經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段段其各施工階階段的晝夜聲聲級(jí)見(jiàn)表。各施工階段晝、夜夜聲級(jí)估算值值單位：dB（A）施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55b.施工揚(yáng)塵的影影響由于土石石方過(guò)程破壞壞了地表結(jié)構(gòu)構(gòu)，會(huì)造成地地面揚(yáng)塵污染染環(huán)境，其揚(yáng)揚(yáng)塵量的大小小與諸多因素素有關(guān)，是一一個(gè)復(fù)雜、較較難定量的問(wèn)問(wèn)題。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境境影響的分析析，施工期主主要污染為噪噪聲與揚(yáng)塵，為為減少其環(huán)境境污染，應(yīng)做做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中中，建筑材料料的堆放及混混凝土拌和應(yīng)應(yīng)定點(diǎn)、定位位，并采取防防塵措施，設(shè)設(shè)置擋風(fēng)板。施施工期間盡量量選用煙氣量量較少的內(nèi)燃燃機(jī)械和車輛輛，減少尾氣氣污染，施工工道路經(jīng)常保保持清潔，濕濕潤(rùn)，以減少少汽車輪胎與與路面接觸而而引起的揚(yáng)塵塵污染，同時(shí)時(shí)車輛應(yīng)限速速行駛；混凝凝土攪拌等高高噪聲作業(yè)及及施工車的進(jìn)進(jìn)出口，盡可可能遠(yuǎn)離居民民住宅，施工工車場(chǎng)地盡量量平整，減少少顛簸聲，以以減少施工噪噪聲對(duì)居民生生活的影響；；②施工中做到到無(wú)高噪聲及及爆炸聲，打打樁時(shí)不在夜夜深人靜時(shí)進(jìn)進(jìn)行，吊裝設(shè)設(shè)備噪聲滿足足環(huán)保要求；；③施工中不產(chǎn)產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的的空氣污染，環(huán)環(huán)保措施與工工程進(jìn)度做到到“三同時(shí)”，環(huán)境治理理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)項(xiàng)目的主題工工程同時(shí)設(shè)計(jì)計(jì)，同時(shí)施工工，同時(shí)交付付使用；④建筑垃圾及及時(shí)清理，文文明施工；地地塊周圍樹(shù)立立高于3米的簡(jiǎn)易屏屏障，或在使使用機(jī)械設(shè)備備旁樹(shù)立屏障障，減少施工工機(jī)械的噪音音。6.3項(xiàng)目建成后后環(huán)境影響影影響分析作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，基本無(wú)無(wú)工藝廢氣和和生產(chǎn)廢水排排放，因此污污染源分析主主要是燃料燃燃燒廢氣、生生活污水和生生活垃圾。6.3.1大氣污污染源分析a.地下車庫(kù)廢氣氣該項(xiàng)目建有停車場(chǎng)場(chǎng)，地下車庫(kù)庫(kù)。停車場(chǎng)設(shè)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出出口。車庫(kù)內(nèi)內(nèi)的廢氣排放放高度為2.5米，排氣量量約7000立方米/小時(shí)b.天然氣燃燒廢廢氣居民住宅采暖和炊炊事采用天然然氣，最大燃燃?xì)饬繛?..8立方米/h，平均燃?xì)鈿饬繛?.4立方米/小時(shí)。6.3.2水污染染源分析擬建項(xiàng)目的水污染染源主要是生生活污水。居居住人口多，生活耗水水量大。污水類型型包括洗浴排排水、沖廁排排水和廚房污污水。7勞動(dòng)安全衛(wèi)生生與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全全衛(wèi)生與消防防的研究是在在已確定的技技術(shù)方案和工工程方案的基基礎(chǔ)上，分析析論證在建設(shè)設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程程中存在的對(duì)對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生生的不安全因因素，并提出出相應(yīng)的防范范措施。7.1勞動(dòng)安全衛(wèi)衛(wèi)生7.1.1危害因因素和危害程程度分析分析在生產(chǎn)或作用用過(guò)程中可能能對(duì)勞動(dòng)者身身體健康和生生產(chǎn)安全造成成危害的物品品、部位、場(chǎng)場(chǎng)所，以及危危害范圍和程程度。a.有毒有害物品品的危害。分分析生產(chǎn)和使使用帶有危險(xiǎn)險(xiǎn)性的原料、材材料和產(chǎn)品，包包括爆炸品類類，易燃、易易爆、有毒氣氣體類，易燃燃液體類，易易燃固體類，氧氧化劑和過(guò)氧氧化物類，毒毒害品類，腐腐蝕品類，輻輻射物質(zhì)類，以以及工業(yè)粉塵塵類等。分析析有毒有害物物品的物理化化學(xué)性質(zhì)，引引起火災(zāi)爆炸炸危險(xiǎn)的條件件，對(duì)人體健健康的危害程程度以及造成成職業(yè)性疾病病的可能性b.危險(xiǎn)性作業(yè)危危害。分析高高空、高濕、高高壓作業(yè)，井井下作業(yè)，輻輻射、振動(dòng)、噪噪音等危險(xiǎn)性性作業(yè)場(chǎng)所，可可能造成對(duì)人人身的危害。7.2.2安全措措施方案針對(duì)不同危害和危危險(xiǎn)性因素的的場(chǎng)所、范圍圍以及危害程程度，研究提提出相應(yīng)的安安全措施方案案，主要有：：a.在選擇工藝技技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)應(yīng)盡可能選用用安全生產(chǎn)和和無(wú)危害的生生產(chǎn)工藝和設(shè)設(shè)備。b.對(duì)危險(xiǎn)部位和和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)應(yīng)提出安全防防護(hù)措施方案案。c.對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按按勞動(dòng)安全規(guī)規(guī)范提出合理理的生產(chǎn)工藝藝方案和設(shè)置置安全間距。d.對(duì)易產(chǎn)生細(xì)菌菌的場(chǎng)所，應(yīng)應(yīng)提出防護(hù)和和衛(wèi)生保健措措施方案。7.3消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主主要是分析項(xiàng)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可可能存在的火火災(zāi)隱患和重重點(diǎn)消防部位位，根據(jù)消防防安全規(guī)范確確定消防等級(jí)級(jí)，并結(jié)合當(dāng)當(dāng)?shù)毓蚕婪涝O(shè)施狀況，提提出消防監(jiān)控控報(bào)警系統(tǒng)和和消防設(shè)施配配置方案。7.3.1火災(zāi)危危險(xiǎn)性分析分析生活過(guò)程中使使用的燃料、家具、生活用品，包包括儲(chǔ)存物品品的火災(zāi)危險(xiǎn)險(xiǎn)性，生活過(guò)程中易易燃、易爆產(chǎn)產(chǎn)生的部位及及火災(zāi)危險(xiǎn)性性，生活過(guò)程中的的火災(zāi)危險(xiǎn)性性等。調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周圍圍消防設(shè)施狀狀況調(diào)查場(chǎng)址周邊公安安消防機(jī)構(gòu)的的規(guī)模、裝備備，所在地公公安消防隊(duì)與與場(chǎng)址的距離離等，確定項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)公安消消防機(jī)構(gòu)的依依托程度。7.3.3消防措措施和設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存存在火災(zāi)隱患患的部位、火火災(zāi)危險(xiǎn)類別別以及可能波波及的范圍，確確定應(yīng)采用的的消防等級(jí)，并并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)場(chǎng)址周圍消防防設(shè)施狀況，提提出消防監(jiān)控控報(bào)警系統(tǒng)和和消防設(shè)施配配置方案。8組織機(jī)構(gòu)與人人力資源配置置合理、科學(xué)地制定定管理方案，確確定項(xiàng)目的組組織機(jī)構(gòu)和配配置人力資源源是保證項(xiàng)目目建設(shè)和生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)進(jìn)行、提高勞勞動(dòng)率的重要要條件。在制制定管理方案案時(shí)，我們對(duì)對(duì)項(xiàng)目的組織織機(jī)構(gòu)設(shè)置及及人力資源及及員工培訓(xùn)等等內(nèi)容進(jìn)行了了研究，比選選優(yōu)化方案。8.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置本公司是股份有限限制公司,分為權(quán)力機(jī)機(jī)構(gòu),經(jīng)營(yíng)管理機(jī)機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)機(jī)構(gòu).最高權(quán)力機(jī)機(jī)構(gòu)是董事會(huì)會(huì),實(shí)行董事會(huì)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總總經(jīng)理負(fù)責(zé)制制,董事會(huì)由8人組成,董事長(zhǎng)1人,副董事長(zhǎng)2人,對(duì)股東大會(huì)會(huì)負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董董事會(huì)任聘,.各部門(mén)分設(shè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組織公公司的經(jīng)營(yíng)管管理活動(dòng).高級(jí)職員由由董事會(huì)商議議任聘.監(jiān)理會(huì)由股股東代表2人和職工代代表8人組成.對(duì)公司的財(cái)財(cái)務(wù)和職權(quán)予予以監(jiān)督。辦公室：1、負(fù)責(zé)責(zé)公司文檔管管理:可對(duì)公司的的文檔進(jìn)行分分類管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理理:對(duì)公司的內(nèi)內(nèi)部職員的個(gè)個(gè)人資料進(jìn)行行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力力的招聘和錄錄用、調(diào)配和和使用、人事事的考核，晉晉升與獎(jiǎng)懲，教教育和培訓(xùn)工工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金金的籌集和管管理；財(cái)務(wù)的的核算和監(jiān)督督以及資金的的撥款和管理理；交納各種種稅務(wù)和上級(jí)級(jí)管理費(fèi)等，保保證工程進(jìn)度度和各項(xiàng)資金金使用計(jì)劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察察報(bào)告、物資資保護(hù)、停車車場(chǎng)管理工作作。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好好材料、購(gòu)配配件、設(shè)備等等物資的采購(gòu)購(gòu)工作。工程部：一.工程前期準(zhǔn)備1.技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)設(shè)計(jì)》。3)編制或?qū)徍耸┕D圖預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牟牧?、半成品品、設(shè)計(jì)計(jì)劃劃。5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要要的項(xiàng)目的考考察、參觀、學(xué)學(xué)習(xí)及必要的的培訓(xùn)。2.物資準(zhǔn)備3.現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏踏勘，“三通一平”，組織施工工單位放線并并檢驗(yàn)。4.其它準(zhǔn)備：A利用用招標(biāo)形式、優(yōu)優(yōu)選施工隊(duì)伍伍。B辦理開(kāi)工報(bào)報(bào)告。C辦理質(zhì)監(jiān)委委托。D組織設(shè)計(jì)交交底。E摸清施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)無(wú)國(guó)家線路、水水管、天然氣氣管道和防空空洞等，如有有及時(shí)妥善處處理。二.現(xiàn)場(chǎng)工程管理1.前期階段的部分工工作：A舊建筑物及及妨礙工程施施工的障礙物物的拆除工作作。B、“三通一平”C其他的工作作（臨建、占占路，占地的的辦理）2.施工建設(shè)階段的工工作A施工前的各各項(xiàng)準(zhǔn)備工作作，施工建設(shè)設(shè)階段的平衡衡和協(xié)調(diào)工作作，做好現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)技術(shù)管理B做好質(zhì)量控控制與管理，加加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證證的管理C做好工程收收尾的組織安安排，竣工驗(yàn)驗(yàn)收。D做好工程資資料的匯集、參參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目資料的歸檔檔工作。E做好工程決決算及項(xiàng)目移移交。營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)商品品房的銷售和和管理;作好銷售計(jì)計(jì)劃的編織機(jī)機(jī)銷售策劃工工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)責(zé)售后回訪，保保修修繕，工工程遺留問(wèn)題題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)責(zé)與業(yè)主委員員會(huì)相配合，共共同創(chuàng)建“整潔、文明明、安全、方方便”的優(yōu)秀物業(yè)業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職職能制的組織織形式，各級(jí)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)級(jí)部門(mén)和人員員不直接下達(dá)達(dá)命令,只是參謀作作用。這一組組織形式既能能及時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職職能部門(mén)和專專業(yè)人員的工工作特長(zhǎng),但總經(jīng)理要要注意協(xié)調(diào)和和聯(lián)系各職能能部門(mén)之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把把握管理系統(tǒng)統(tǒng)中的各種矛矛盾。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行行適應(yīng)性分析析知：組建方方案符合《公公司法》和國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)定定的要求，執(zhí)執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備備指揮能力和和組織協(xié)調(diào)能能力，組織機(jī)機(jī)構(gòu)的層次和和運(yùn)作方式能能滿足建設(shè)和和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管管理的要求，項(xiàng)項(xiàng)目法人代表表及主要管理理人員的素質(zhì)質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目目建設(shè)和生產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的的要求，能承承擔(dān)項(xiàng)目籌資資建設(shè)、生產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還還債務(wù)等責(zé)任任。二．勞動(dòng)定員部門(mén)管理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室人事事部財(cái)務(wù)務(wù)部376376運(yùn)營(yíng)管理其中：保安部采購(gòu)購(gòu)部工程程部51020210271032銷售管理其中：營(yíng)銷部售后服務(wù)部部物業(yè)管理部部21711361047合計(jì)327213090時(shí)間任務(wù)2009年3月至至12月2010年1月至至12月2011年1月至至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項(xiàng)目審批規(guī)劃設(shè)計(jì)主體工程一期主體工程二期綠化工程9項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度度為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮縮短工期，保保質(zhì)保量完成成工程，本項(xiàng)項(xiàng)目決定采取取平行施工方方式。2009.3—22011.66項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃表本項(xiàng)目工程計(jì)劃自自2009年3月開(kāi)工，至2011年6月竣工，總總工期3年。為了節(jié)節(jié)約投資，決決定分區(qū)分階階段開(kāi)發(fā)。據(jù)據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)預(yù)計(jì)每期推出出商品房有50%可采用分期期付款的形式式預(yù)售，按市市場(chǎng)吸納能力力及公司開(kāi)發(fā)發(fā)能力、資金金籌措的可能能性，本項(xiàng)目目工程開(kāi)發(fā)建建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃劃安排，如下下表所示10投資估算10.1投資估算算本建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用用地面積約25萬(wàn)平方米米，規(guī)劃總建筑面面積接近300萬(wàn)平方米（其其中商業(yè)面積約3.30萬(wàn)平方米米），總戶數(shù)數(shù)約2655戶，綠化面面積近4.5萬(wàn)平方米，容容積率1.2。根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)方案及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的工程數(shù)量確確定的估算投投資為