Battut-品牌發(fā)展計(jì)劃書

品牌發(fā)展計(jì)劃書進(jìn)入中國市場(chǎng)發(fā)展計(jì)劃MICHELRENE

目錄前言：一。市場(chǎng)調(diào)查二。市場(chǎng)分析三。成立中國營銷部門四。營運(yùn)模式五。市場(chǎng)發(fā)展第一步六。市場(chǎng)發(fā)展第二步七。營運(yùn)管理費(fèi)用預(yù)算八。各崗位職責(zé)說明MICHELRENE

前言：09年的金融危機(jī)，給全球帶了危機(jī)，同時(shí)也給中國的市場(chǎng)受到了影響到，同事危機(jī)也帶來了商機(jī)。目前各發(fā)達(dá)國家市場(chǎng)潛力都聚集了中國，所以，危機(jī)帶了經(jīng)濟(jì)的危機(jī)，也帶來了新的潛在機(jī)會(huì)。從1998年開始，品牌的效應(yīng)在中國大陸不段提升，品牌的影響力也不段增加，不管是國際還是國內(nèi)，插邊球牌子還是在國外注冊(cè)的牌子，都在以品牌效應(yīng)的方式發(fā)展。時(shí)至今，大小品牌的發(fā)展都有上百家或上千家，在皮具行業(yè)中就有百家皮具品牌。還不包括服裝行業(yè)的牌子。MICHELRENE

一．市場(chǎng)分析目前的市場(chǎng)，分為三種發(fā)展運(yùn)營模式：代理經(jīng)營品牌。一般都是高端品牌的經(jīng)營權(quán)，沒有生產(chǎn)權(quán)，自己發(fā)展品牌。一般都是以中低端產(chǎn)品發(fā)展。有自己的工廠或合作的工廠。品牌授權(quán)發(fā)展。一般都是根據(jù)品牌的之前定位和風(fēng)格來定位，有生產(chǎn)權(quán)。其中，品牌授權(quán)發(fā)展的不段增加，還有服裝品牌中延伸來的皮具品牌，都在不段搶占國內(nèi)的皮具市場(chǎng)。加上國內(nèi)終端渠道的面積不段在縮小，品牌眾多搶入等，所以皮具行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。要想穩(wěn)定的發(fā)展品牌戰(zhàn)略，必須在市場(chǎng)（高檔的商場(chǎng)）要建立起一個(gè)標(biāo)桿，也就是在具有影響力的商場(chǎng)里。比如杭州大廈。MICHELRENE

二.市場(chǎng)調(diào)查&自身優(yōu)劣勢(shì)

根據(jù)目前箱包市場(chǎng)的渠道都是建立在商場(chǎng)，商場(chǎng)的位置對(duì)箱包區(qū)的面積也在不段調(diào)整瘦小，同時(shí)品牌的競(jìng)爭(zhēng)也在不段激烈。能夠搶到合適的位置已經(jīng)很不容易，也花費(fèi)了大量的精力、物力和人力。尤其是一線城市競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。劣勢(shì)

皮具品牌認(rèn)知度不高。進(jìn)商場(chǎng)有點(diǎn)難度。

消費(fèi)者和客戶需要一定時(shí)間來認(rèn)可。

沒有一定的商業(yè)潛規(guī)則，商場(chǎng)更難進(jìn)入。

在國內(nèi)沒有形象店?？梢哉f無。自身優(yōu)勢(shì)分析：1，服裝優(yōu)勢(shì)2，開發(fā)優(yōu)勢(shì)3.環(huán)境優(yōu)勢(shì)4.自身優(yōu)勢(shì)

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品牌調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)品牌國內(nèi)：明治1280~3800迪桑娜1500~3500帕佳圖1280~3800沙馳格菲橋

國際：蘭姿地圖瑞貝達(dá)GuyLarocheCOBO布蘭施MICHELRENE

品牌定位消費(fèi)人群：22~35歲產(chǎn)品采購成本：60~450之間利潤率：20~30%開發(fā)風(fēng)格：牛皮、PU壓花、等價(jià)格定位：錢包、皮帶:280~780人民幣

大包（手袋）:680~3200人民幣

拉桿箱:680~1800三.成立中國營銷部門以香港總部（控股）有限公司總公司在內(nèi)地建立(xxxx品牌）中國公司，注冊(cè)100萬貿(mào)易公司或用現(xiàn)國內(nèi)的貿(mào)易公司。獨(dú)立建立品牌項(xiàng)目營運(yùn)MICHELRENE

四.運(yùn)營模式內(nèi)地貿(mào)易公司經(jīng)營項(xiàng)目是中國內(nèi)地的銷售渠道建立。部門資金費(fèi)用獨(dú)立核算向客戶以零售價(jià)格30%~33%供貨經(jīng)銷商不含稅其中30%作為公司的盈利費(fèi)用和營運(yùn)管理費(fèi)用MICHELRENE

五.市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃第一步第一步自營渠道建立及托管模式建立計(jì)劃投資在100~200萬目標(biāo)一線城市

北京、上海、杭州、南京、沈陽

武漢、成都、廣州、長沙其作用和目的：以大城市宣傳自身品牌價(jià)值和市場(chǎng)的影響力，加強(qiáng)客戶對(duì)自己品牌的認(rèn)識(shí)度。為其他城市的加盟做鋪墊和標(biāo)桿形象作用。根據(jù)不同的情況合作的方式調(diào)整到托管以上是第一步的重點(diǎn)投入，在進(jìn)行的同時(shí)第二步也是同時(shí)進(jìn)行中。當(dāng)然也包括重點(diǎn)城市的加盟。MICHELRENE

托管條件以商場(chǎng)結(jié)款額的12~16%點(diǎn)作為托管費(fèi)用可以進(jìn)入制定商場(chǎng)，有一定的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)員工工資負(fù)責(zé)發(fā)放。完成目標(biāo)給予銷售額的1%點(diǎn)最為獎(jiǎng)勵(lì)負(fù)責(zé)貨品的管理和防盜丟失工作負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)氐钠渌麡I(yè)務(wù)日常管理MICHELRENE

投資預(yù)算計(jì)劃投資預(yù)期時(shí)間----計(jì)劃2年授權(quán)（單位萬）年限投資金額銷售網(wǎng)目標(biāo)盈利店鋪數(shù)量重點(diǎn)資金投入說明2010年20060-8020國內(nèi)籌備、產(chǎn)品研發(fā)、重點(diǎn)一線城市商場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，下單生產(chǎn)等，2011年385118880325全國二線城市和二線商場(chǎng)招商2012年5451782123736產(chǎn)品MICHELRENE

1。商場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)投資費(fèi)用預(yù)算內(nèi)容金額備注進(jìn)場(chǎng)關(guān)系費(fèi)用5萬重點(diǎn)商場(chǎng)的進(jìn)場(chǎng)關(guān)系，拿到好的位置費(fèi)用進(jìn)場(chǎng)費(fèi)2萬店鋪裝修5萬陳列道具費(fèi)用2萬備用金費(fèi)用2萬小計(jì)16萬鋪貨20萬以28%折貨品供貨鋪貨合計(jì)單店投資費(fèi)用36萬銷售額/月15萬零售價(jià)格，減去折扣最低8折成本費(fèi)用28%商場(chǎng)扣點(diǎn)33%最高的扣點(diǎn)計(jì)算人員工資費(fèi)用2%其他費(fèi)用3%稅票、水電費(fèi)、管理費(fèi)、裝修折舊等盈利5.25萬MICHELRENE

2。年度銷售目標(biāo)及盈利預(yù)計(jì)預(yù)算內(nèi)容2010下半年6個(gè)月計(jì)算2011年2012年店鋪數(shù)量36萬單店投資費(fèi)用零售價(jià)銷售目標(biāo)單店5.25萬/月零售盈利店鋪數(shù)量36萬單店投資費(fèi)用零售價(jià)銷售目標(biāo)

單店5.25萬/月零售盈利店鋪數(shù)量36單店萬投資費(fèi)用零售價(jià)銷售目標(biāo)單店5.25萬/月零售盈利自營店開店8200萬100萬-75.75萬10451萬3360萬431萬13533萬4860萬1168萬33%折33%折供貨銷售目標(biāo)28%折采購33%折供貨銷售目標(biāo)28%折采購加盟單店00001001000萬50萬2503000萬150萬合計(jì)3-75.75萬21481萬381318萬MICHELRENE

3。目標(biāo)商場(chǎng)2010年~2012年區(qū)域目標(biāo)商場(chǎng)，開店數(shù)量目標(biāo)時(shí)間進(jìn)度完成計(jì)劃投資包括貨品零售銷售目標(biāo)每店15萬/月北京燕莎、SOGO、百盛、王府井、奧特萊斯52012年205萬900萬/年上海東方、久光、百盛、八佰伴、42012年164萬720萬/年杭州杭州大廈、解佰、銀太32010年123萬540萬/年南京南京金鷹12010年41萬180萬/年沈陽中興、新世界、卓展32010年123萬540萬/年成都仁和春天、太平洋、王府井32010年123萬540萬/年武漢新世界、武廣22010年82萬360萬/年廣州友誼、廣百、天河城32012年123萬540萬/年長沙平和堂、王府井、友誼商場(chǎng)32010年123萬540萬/年合計(jì)271107萬4860萬/年MICHELRENE

六.品牌發(fā)展第二步第二步加盟和經(jīng)銷商計(jì)劃預(yù)算投資100萬目標(biāo)區(qū)域目標(biāo)全國市場(chǎng)。MICHELRENE

1.加盟經(jīng)銷商加盟代理?xiàng)l件1，首批啟動(dòng)金最少15萬單店啟動(dòng),單店授權(quán)模式2，最少啟動(dòng)2家店為主3，保證金單店2~3萬（根據(jù)不同情況收?。?，統(tǒng)一的零售折扣價(jià)供貨3.3折，不含稅價(jià)格5,統(tǒng)一的裝修模式，裝修支持50%6，30%首批貨品調(diào)換后續(xù)第二年10%調(diào)換7，管理公司，有終端商場(chǎng)關(guān)系和零售團(tuán)隊(duì)。MICHELRENE

招商政策自營店：

目標(biāo)商場(chǎng)招商負(fù)責(zé)人邀請(qǐng)到公司考察

對(duì)客戶

每年2次大型訂貨會(huì)2次小型補(bǔ)充訂貨會(huì)

對(duì)完成目標(biāo)客戶進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)制度

每次訂貨會(huì)制定公司發(fā)展市場(chǎng)戰(zhàn)略講座對(duì)終端店（客戶和自營店）

每年對(duì)客戶進(jìn)行2次培訓(xùn)

每年制定店長培訓(xùn)MICHELRENE

七.皮具部門營運(yùn)管理

1.費(fèi)用預(yù)算2010下半年總支出費(fèi)用19.4萬盈利費(fèi)用0萬人數(shù)工資/月年管理費(fèi)用萬項(xiàng)目總經(jīng)理12000080000零售/銷售經(jīng)理1800032000開發(fā)經(jīng)理1800032000銷售跟單人員1300012000產(chǎn)品設(shè)計(jì)師600024000商務(wù)經(jīng)理1400016000財(cái)務(wù)部、會(huì)待費(fèi)用4萬4個(gè)月每月1000招商訂貨會(huì)0萬出差費(fèi)用3.2萬4個(gè)月前期進(jìn)場(chǎng)出差8000流動(dòng)金費(fèi)用2萬4個(gè)月每個(gè)月流動(dòng)備用5000辦公費(fèi)用0萬4個(gè)月MICHELRENE

2.費(fèi)用預(yù)算2011年總支出費(fèi)用61.8盈利費(fèi)用50萬管理費(fèi)用人數(shù)工資/月年45.6萬部門總經(jīng)理120000零售/銷售經(jīng)理18000零售督導(dǎo)14000銷售跟單人員23000商務(wù)經(jīng)理23000首批啟動(dòng)金1%提成開發(fā)經(jīng)理18000產(chǎn)品設(shè)計(jì)師1600073800012個(gè)月招待費(fèi)用2.4萬12個(gè)月每月2000招商訂貨會(huì)4萬2次每次2萬出差費(fèi)用3.2萬8次每次出差4000流動(dòng)金費(fèi)用2.4萬12個(gè)月每個(gè)月流動(dòng)備用2000辦公費(fèi)用1.2萬12個(gè)月每個(gè)月1000提成費(fèi)用3萬10家店30萬啟動(dòng)金提成3000元3.費(fèi)用預(yù)算2012年總支出費(fèi)用121.4萬盈利費(fèi)用150萬管理費(fèi)用人數(shù)工資每月提成比例66萬部門總經(jīng)理12000015000占26%零售/銷售經(jīng)理2800016000占40%督導(dǎo)/培訓(xùn)師240008000占10%銷售跟單人員4250010000占20%商務(wù)經(jīng)理230006000首批啟動(dòng)金1%提成占4%115500012個(gè)月招待費(fèi)用2.4萬12個(gè)月每月2000招商訂貨會(huì)8萬4次每次2萬出差費(fèi)用4.8萬12次前期進(jìn)場(chǎng)出差4000流動(dòng)金費(fèi)用6萬12個(gè)月每個(gè)月流動(dòng)備用5000辦公費(fèi)用1.2萬12個(gè)月每個(gè)月1000提成費(fèi)用3萬10家店30萬啟動(dòng)金提成3000元完成目標(biāo)獎(jiǎng)金30萬150萬完成目標(biāo)20%營銷部門組織結(jié)構(gòu)圖部門總經(jīng)理零售經(jīng)理市場(chǎng)部零售督導(dǎo)區(qū)域經(jīng)理區(qū)域經(jīng)理客戶跟單客戶跟單產(chǎn)品開發(fā)部開發(fā)經(jīng)理生產(chǎn)跟單企劃部產(chǎn)品設(shè)計(jì)師行政部財(cái)務(wù)部行政經(jīng)理前臺(tái)/文員形象設(shè)計(jì)師行政經(jīng)理銷售部銷售跟單出納會(huì)計(jì)各崗位職責(zé)部門總經(jīng)理主要負(fù)責(zé)國內(nèi)市場(chǎng)的建立。主要負(fù)責(zé)部門營運(yùn)及資金預(yù)算負(fù)責(zé)日常部門業(yè)務(wù)管理和整體發(fā)展規(guī)劃制定市場(chǎng)戰(zhàn)略，并完成戰(zhàn)略完成并監(jiān)督各項(xiàng)指標(biāo)完成情況負(fù)責(zé)整體部門各項(xiàng)工作的監(jiān)管各工作崗位職責(zé)零售經(jīng)理主要負(fù)責(zé)自營店的管理負(fù)責(zé)全國自營店的貨品、銷售、促銷負(fù)責(zé)全國自營店的人員、招聘、考勤管理負(fù)責(zé)培訓(xùn)各個(gè)店長管理負(fù)責(zé)同商場(chǎng)關(guān)系的建立和維護(hù)制定出差計(jì)劃，配合總經(jīng)理完成各項(xiàng)零售工作各崗位職責(zé)銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)托管加盟客戶管理負(fù)責(zé)區(qū)域經(jīng)理的日常業(yè)務(wù)管理負(fù)責(zé)招商政策的業(yè)務(wù)管理負(fù)責(zé)同客戶之間的關(guān)系建立和維護(hù)負(fù)責(zé)完成計(jì)劃目標(biāo)各崗位職責(zé)培訓(xùn)導(dǎo)師主要負(fù)責(zé)品牌文化的培訓(xùn)主要負(fù)責(zé)零售終端的銷售技巧主要負(fù)責(zé)零售終端的產(chǎn)品賣點(diǎn)技巧主要負(fù)責(zé)零售終端的陳列技巧主要負(fù)責(zé)心理激勵(lì)的培訓(xùn)定期制定培訓(xùn)計(jì)劃。各崗位職責(zé)督導(dǎo)主要負(fù)責(zé)全國各店零售的巡查工作主要負(fù)責(zé)監(jiān)管全國零售店產(chǎn)品陳列等方面主要負(fù)責(zé)品牌維護(hù)工作。主要負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查工作主要負(fù)責(zé)商圈建立調(diào)查工作Battuta

Gioiello各崗位職責(zé)區(qū)域經(jīng)理主要負(fù)責(zé)區(qū)域拓展計(jì)劃。主要負(fù)責(zé)經(jīng)銷商管理建立和日常維護(hù)主要負(fù)責(zé)配合銷售經(jīng)理完成目標(biāo)任務(wù)主要負(fù)責(zé)招商政策管理主要負(fù)責(zé)區(qū)域銷售管理各崗位職責(zé)銷售跟單負(fù)責(zé)配合區(qū)域經(jīng)理同客戶之間的管理建立負(fù)責(zé)產(chǎn)品配發(fā)和日常業(yè)務(wù)工作負(fù)責(zé)產(chǎn)品銷售數(shù)據(jù)的日常管理統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)產(chǎn)品銷售的市場(chǎng)分析統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)的補(bǔ)貨、退換貨日常管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)區(qū)域客戶往來帳務(wù)感謝觀賞井緒河策劃編制如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)

GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境