地產中的建筑師

專題：房地產業(yè)中的建筑師住宅區(qū)規(guī)劃原理匯報曾奇

地產建筑師的職業(yè)特點陳偉淪

地產業(yè)中的建筑師的定位與發(fā)展李耀強

訪談：幾點問題李伯陽

訪談：創(chuàng)新與需求孫恒瑜

補充左二訪談對象：葉忠老師葉忠華工碩士畢業(yè)在華工任教6年后轉房產業(yè)曾任東莞市天元實業(yè)投資有限公司副總經理現任廣州珠江實業(yè)有限公司高級項目經理金蝶項目：濱江東，總建筑面積73854平方米總經理高級項目經理，高級行政經理，高級營銷經理地產建筑師的職業(yè)特點

地產建筑師——為什么會出現？源于職業(yè)建筑師，發(fā)展時間較短但十分迅速隨著大眾對于生活即便需求的日益變化，不同人群對住宅的理解要求地產商做出更加多樣的應對形式。因此面對越來越多的變化（如社會資源對地產及住宅認識不足，缺少專業(yè)決策人；設計院與市場中間環(huán)節(jié)缺失，缺少專業(yè)的溝通平臺；產品施工過程的跟蹤與把關需要具有專業(yè)背景的人來掌控），行業(yè)中出現了一批批從事房地產設計工作的建筑師。由于設計院提交的成果是設計圖紙，而地產商需要完成建筑物的全過程，可以說職業(yè)建筑師在設計作品，地產建筑師在做產品。地產建筑師考慮以下幾方面內容：

1．產品類型。市場需要什么樣的建筑產品，建筑方案能否滿合市場需求。

2．產品質量。市場需要的建筑品質，建筑方案能否達到。

3．產品制造周期。在保證產品質量的前提下，設計和施工周期能夠縮短，加快現金流，節(jié)約成本。

4．市場反饋意見。搜集市場意見，促進產品品質提升。4．提高利潤。在符合規(guī)范的前提下提高產品價值，如加大建筑密度以及容積率。從地產建筑師的工作內容可發(fā)現，地產建筑師有以下幾種角色。

1．產品策劃師——地產商在作一個房地產項目時，一般會思考這些問題：何時在何地開發(fā)，拿哪塊地，作何種用途開發(fā)，產品作何種市場定位，預計產能可以達到何種目標。

2．資源調配經理——隨著社會分工的細致深入，出現很多類型的設計公司，逐漸代替以往設計院大一統的設計方式。為提升樓盤品質，地產商會選擇合適的設計團隊參加設計的不同階段，使設計資源配比達到最優(yōu)。地產建筑師在設計管理中要做的主要工作就是協調各設計公司的工作，做好銜接，使設計合作有序進行。

3．質量監(jiān)控經理——許多專業(yè)地產商在國家建筑設計規(guī)范之上，以人為本，提出更高要求的建筑標準。地產建筑師編制定這種標準，提交并監(jiān)督設計機構在圖紙上設計，在施工中實施，擔任了質量監(jiān)控經理的作用。

4．計劃管理經理——地產建筑師要將任務分解成若干個關鍵時間節(jié)點，明確各節(jié)點成果多機構階段設計成果互提，成果應達到的標準。

5．產品后評估師——建筑產品的前期策劃、設計標準是基于以往的開發(fā)經驗得出的，產品的好壞與否將在市場中檢驗。地產建筑師需要研究建成環(huán)境，對產品作后評估，總結經驗，不斷提高。

6．產品研發(fā)師——房地產企業(yè)需要自己的建筑師作產品的標準化研究和新產品的研發(fā)，這將是地產建筑師今后擔負的重要角色。

7．知識傳播者——由于地產建筑師能夠接觸廣泛的設計資源，他能在最短的時間里將最新的設計理念貫徹到產品中去，地產建筑師擔負了知識吸收、傳播的作用，是知識傳播者。地產建筑師在項目從策劃，構思，設計，開發(fā)到建成，銷售的過程中全程參與到其中，整個設計流程中，地產建筑師都起到了重要的作用。相比之下，職業(yè)建筑師更多的以自身理解進行設計，對項目工程的控制力不夠，有因為能夠提供的技術服務不到位，導致其對于設計項目的資源掌握不如地產建筑師。由此可見，同樣是做設計，兩種建筑師采用完全不同的工作模式進行運作，職業(yè)建筑師依靠對外承接項目，犧牲個人勞動時間和勞動強度來提高產值，而地產建筑師則是依靠產品銷售價格，相比職業(yè)建筑師勞動強度大大縮小，而收入可觀。但由此看出，地產建筑師除設計之外需要具備各種領域的技能，作為一個項目的控制者，建筑師需要對項目有很強的掌控能力，協調好項目運行過程中各個部門之間的合作關系，充當設計與市場的溝通樞紐，還必須掌握足夠的資源，輔助決策、進行產品評估，同時還必須擁有帶動市場的設計理念。地產建筑師不僅僅是搞設計，還需要精打細算，是個商人；需要宏觀調控，還是個管理者。淺議建筑設計師在房地產企業(yè)中的定位與發(fā)展

淺議建筑設計師在房地產企業(yè)中的定位與發(fā)展

很多甲方建筑師在來到房地產企業(yè)之前，都有過在設計企業(yè)發(fā)展的經歷，也都是因為各種各樣的原因離開了設計院技術崗位，進入到地產公司的管理崗位。比如因為在原設計公司得不到重用，設計理念不被認可，性格與老板格格不入，轉而希望借助甲方的強勢平臺，使自己的建筑理想得以實現；也有因為厭倦了在設計公司的工作節(jié)奏與行業(yè)規(guī)則，如經常加班、反復改圖、無條件服從甲方等因素，想換個環(huán)境嘗試發(fā)展的；還有因為覺得自己的性格比較外向，投身地產行業(yè)更加能夠發(fā)揮所長而選擇上游的……那么在房地產公司，甲方建筑師的職業(yè)發(fā)展到底怎么樣呢？下面分三個方面來說。。。。。。

從上一篇分析，我們已經看到，甲方建筑師在地產公司處于一個比較微妙的地位，不僅與平級部門關系需要改善，而且很少能夠進入到公司的核心業(yè)務群體和決策管理層，除非因為個別人轉型極為適應，抓住機會步步高升的。但是這種情況也有例外，如果甲方建筑師所在的公司是以產品創(chuàng)新和素質過硬為核心競爭力，那么其職業(yè)發(fā)展的前景就頓時光明起來。因為這類型企業(yè)，往往領軍人物就是建筑師出身，對于產品研發(fā)非常重視，有打造精品的濃厚意識，相應其規(guī)劃設計部在公司中的重要性就不言而喻了，甲方建筑師職業(yè)發(fā)展的空間就相當看好?？墒沁@種企業(yè)在中國畢竟是少數，很多地產公司都是由早期的暴發(fā)戶成立起來的，老板文化水平都不高，更惶論建筑審美水平和精品意識，做生意只是為了賺錢罷了，至于社會責任和公眾價值，那都只是在廣告上說的。第一個方面:行政職務上的晉升

還有一部分地產企業(yè)是由外行進入的，老總都基本不懂行，憑借雄厚資金和制造業(yè)出身的職業(yè)經理人打天下，自然就沒有甲方建筑師的發(fā)展空間了。而還有相當的企業(yè)，公司的運營特點就是快速開發(fā)、快速回款、滾動開發(fā)，對于產品素質不求出色，只求中庸，那甲方建筑師仍然只是一個上傳下達的工具而已，相比銷售、工程等部門來說，是毫無職業(yè)上升通道可言的。而隨著房地產企業(yè)日益突出的金融屬性，使得融資成為公司發(fā)展的重要競爭力，經濟管理和金融管理出身的人才的重要性突顯，這就更加擠壓了設計類人才在地產公司中的發(fā)展空間。

眾所周知，在設計院的運營體制中，對外承接項目是提高產值的重要途徑，可是老板要獲得更多的利潤，則需要設計師不斷創(chuàng)造價值，而這又有賴于工作時間的延長和勞動強度的加大。因此設計師的收入雖然遠超過社會平均收入水平，但是其對時間和精力乃至健康的付出也是巨大的。而在地產公司，利潤的獲取主要依賴于房屋銷售價格的提高，與員工的工作時間和勞動強度關系并不緊密，與甲方建筑師的關系就更不大了。因此，甲方建筑師的工作時間相對固定，勞動強度遠小于設計公司，在獲得足夠的休息時間的同時獲取的勞動報酬和額外福利也比較可觀。無疑，這也是很多設計師舍棄原先職位而投身地產行業(yè)的重要原因之一。第二個方面:薪酬福利上的提高

由于建設程序的上下游關系，地產公司處于強勢地位，表現出的社會地位也比設計公司更高，而身在其中的甲方建筑師自然深有感觸。面對曾經的設計同行，以往還親密友善的同事關系一下子變成了嚴肅認真的甲乙方關系，甲方建筑師自身很希望大家還像以前那樣心直口快、口無遮攔，可是由于設計院對于甲方幾乎是本能的敬畏和抵觸，設計師們都是客客氣氣、敬之如賓，使得甲方建筑師很不自在，感覺自己的朋友圈子進一步縮小。面對施工單位和材料供應商不時的恭維和狡邪，甲方建筑師們竭力擺出一副老練的姿態(tài)加以甄別和決斷，內心雖然不屑但是又必須睜大眼睛弄個明白，施工單位的設計變更申請是否合理，材料供應商的推薦新產品是否合用。所謂“水能載舟亦能覆舟”，一旦用不好手中的權力，就可能鑄成大錯。而社會上對于開發(fā)商群體的口誅筆伐，又讓甲方建筑師們感到冤屈和無助，仿佛自己就是暴利制造者的幫兇，而很多人更因此產生了個人價值觀與公司價值觀的沖突，以及對自己青春年少時錚錚誓言的懷疑和反思！第三個方面:社會地位上的轉變

經過我們上面的分析可以看出，甲方建筑師這個群體在房地產企業(yè)中，雖然面臨著無法融入核心團隊、得不到完全信任的窘境，卻在能夠領取固定高額薪水的同時還擁有在設計公司無法比擬的自主生活和固定假期，在社會地位上也有了相對積極的變化，那么作為我們中間有理想有抱負、不想平庸安樂度過職業(yè)生涯的一部分人來說，又應該怎樣取舍如何進退呢？經過較長一段時間痛苦和艱難的比較與思考，我對甲方建筑師的出路找到了以下幾個方向。

一、繼續(xù)在地產公司從事設計管理工作，安于現有職位，終老于此。當然，這種情況是適合于知足常樂的一部分人的。實際中很容易做到，這里就不再贅述了。

第一種出路：安于現狀

二、繼續(xù)自己的地產職業(yè)生涯，在做好設計管理的同時積極培養(yǎng)自己的職業(yè)性格，即平易近人、善于表達、富于邏輯、博采眾長，并且學習地產行業(yè)的相關知識，不以設計專才自居，為自己將來承擔對綜合能力要求更高的高級事務做好準備。第二種出路：穩(wěn)中求進

三、在經歷了地產公司的職業(yè)生涯之后，回到設計行業(yè)，利用原有的專業(yè)技術和人脈，憑借在地產行業(yè)積累的資源和增長的知識能力，實現在設計領域的跨越式發(fā)展。畢竟設計和實際還是有一定差距的，不少人經過了地產公司甲方建筑師職位的磨練，對于如何把設計和實際相結合肯定有很多心得體會，對于甲方希望設計院做到的要求，也會有比較全面的認識。有的還利用充裕的業(yè)余時間，考取了做專職設計師時無暇顧及的執(zhí)業(yè)資格。這樣把甲方的經驗與設計的技能相結合，勢必對今后的設計生涯帶來很大的益處。第三種出路：回設計行業(yè)第四種出路：開始創(chuàng)業(yè)

四、開始創(chuàng)業(yè)，自己開設計公司。機遇好的甲方建筑師，會在地產行業(yè)接觸到一些頭面人物，對自己創(chuàng)業(yè)會有莫大的幫助。由于雙方性情相投，理念相似，在交往過程中建立起牢固的信任，往往會一拍即合，渴望事業(yè)上更長遠合作。這樣，甲方建筑師搖身一變，成了設計公司老板，結合自己對地產行業(yè)的認識和理解，采取更加符合甲方價值觀和經營目標的經營方針，必然能夠占據一定的市場份額，也擁有了一個實現自我建筑理想的平臺。訪談：幾點問題1、房地產公司組織架構？行政、財務、設計管理、工程管理、預算、開發(fā)報建、材料、營銷等。建筑專業(yè)人員主要待在設計管理部門中。2、要做好設計管理所需要的能力？除了懂得建筑設計以外，還需要很多方面的知識，了解成本預算、市場動向、營銷、報建、材料、施工等多方面的知識。3、怎樣看待大學生一畢業(yè)就進入房地產工作？在我看來，剛畢業(yè)的大學生并不具備進入房地產做設計管理的經驗和全方位的知識，應該需要有多年的設計功底。4、在五年的學習中應該掌握什么？

很多在大學學習過程中難以學到的知識確實需要在工作中逐步學習，在大學五年中學生應該做到的是在設計領域內掌握設計方法，滿足建筑的基本功能需求，同時兼顧結構、設備等，多方面協調。5、進設計院、做甲方還是當老師？

看個人追求、興趣、性格和能力所在。6、建筑學學生會覺得房地產作為甲方，地位和強硬程度明顯超越設計院，是這樣的嗎？要看設計院的水平和能力，如果設計作品足夠好，設計院也是有能力可以說服甲方的。設計院在設計領域內是專業(yè)的，但房地產一般會比設計院更了解各方面的資訊。7、在房地產工作是否比在設計院工作穩(wěn)定？其實房地產也有做不下去倒閉的。房地產倒閉多數是因為資金問題，也有少量可能是樓盤質量差，賣不出去的原因。8、對我們的建議。

考慮問題在現階段不要太現實，無論是在未來是在設計院還是房地產工作，能力、知識、經驗都是最重要的，如果是金子，總會發(fā)亮的。即使是從房地產轉到設計院工作，你也會發(fā)現自己的設計方案更能滿足甲方和客戶的要求。所以現在沒必要擔心以后是要在設計院還是房地產工作，不斷積累能力、知識、經驗才是最重要的。訪談：創(chuàng)新&需求

Q：怎樣看待學校里所鼓勵的“想法”？在發(fā)展緩慢的建筑業(yè)里“想法”真的重要嗎？建造&需求淋浴間的窗臺更多滿足需求Q:居住建筑的單元平面有不少看起來都是照搬的、COPY的，或者只是改了一點。房地產開發(fā)的住宅設計真的有創(chuàng)新的空間嗎？反Q:120平的三房和150平的三房有什么不同呢？如果讓你們來放置這多出來的30平你們會把它分