月武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)

武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告(2011年3月)***地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究中心2011-4-10目錄HYPERLINK\l"_Toc290388932"數(shù)字樓市（2011.3）3HYPERLINK\l"_Toc290388933"第一章宏觀環(huán)境4HYPERLINK\l"_Toc290388934"第二章市場(chǎng)資訊5HYPERLINK\l"_Toc290388935"1.1經(jīng)濟(jì)與政策5HYPERLINK\l"_Toc290388936"1.2規(guī)劃城建9HYPERLINK\l"_Toc290388937"第三章土地市場(chǎng)11HYPERLINK\l"_Toc290388938"2.1掛牌土地拍賣情況11HYPERLINK\l"_Toc290388939"2.2土地出讓情況12HYPERLINK\l"_Toc290388940"2.3土地出讓分析14HYPERLINK\l"_Toc290388941"2.4重點(diǎn)地塊介紹15HYPERLINK\l"_Toc290388942"第四章房產(chǎn)市場(chǎng)21HYPERLINK\l"_Toc290388943"3.1德盛指數(shù)21HYPERLINK\l"_Toc290388944"武漢市房地產(chǎn)吸納指數(shù)21HYPERLINK\l"_Toc290388945"指數(shù)應(yīng)用21HYPERLINK\l"_Toc290388946"3.2月度成交分析22HYPERLINK\l"_Toc290388947"3.3不同價(jià)格區(qū)間商品住宅銷售情況23HYPERLINK\l"_Toc290388948"3.4不同面積商品住宅銷售情況23HYPERLINK\l"_Toc290388949"3.5區(qū)域成交分析24HYPERLINK\l"_Toc290388950"3.6開盤情況25HYPERLINK\l"_Toc290388951"3.7供應(yīng)分析26HYPERLINK\l"_Toc290388952"供應(yīng)情況26HYPERLINK\l"_Toc290388953"供應(yīng)分析29HYPERLINK\l"_Toc290388954"3.8商業(yè)地產(chǎn)概況31HYPERLINK\l"_Toc290388955"第五章區(qū)域市場(chǎng)分析33HYPERLINK\l"_Toc290388956"4.1武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域概況33HYPERLINK\l"_Toc290388957"4.2區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述35HYPERLINK\l"_Toc290388958"區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況35HYPERLINK\l"_Toc290388959"區(qū)域土地出讓情況36HYPERLINK\l"_Toc290388960"區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析37HYPERLINK\l"_Toc290388961"4.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況38HYPERLINK\l"_Toc290388962"4.3.1區(qū)域在售樓盤布局38HYPERLINK\l"_Toc290388963"4.3.2區(qū)域在售樓盤情況38HYPERLINK\l"_Toc290388964"4.3.3區(qū)域典型個(gè)案分析39數(shù)字樓市（2011.3）土地市場(chǎng)（3月）成交宗數(shù)：16宗成交面積：126.35萬方成交金額：82億元成交可建面積：404.76萬方商品房市場(chǎng)房地產(chǎn)吸納指數(shù)（德盛指數(shù)）：78.11點(diǎn)商品房新增供應(yīng)面積（3月）：123.45萬方商品住宅新增供應(yīng)面積（3月）：111.90萬方（約11190套）成交套數(shù)（3月）8554套成交均價(jià)（3月）7078元/㎡宏觀環(huán)境“兩會(huì)”的聲音自住房商品化之日起，房地產(chǎn)已成為我國住房供給的主渠道，并很快完成了由新興產(chǎn)業(yè)到城市重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、進(jìn)而到我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)的華麗轉(zhuǎn)身。這一轉(zhuǎn)身，帶來了無窮的話題，房?jī)r(jià)被越炒越高？土地財(cái)政依賴問題似乎積重難返？……也正因如此，房地產(chǎn)業(yè)、樓市幾乎年年成為地方和全國“兩會(huì)”的標(biāo)靶。從1月份開始，地方兩會(huì)陸續(xù)拉開序幕，房?jī)r(jià)、樓市是關(guān)注的焦點(diǎn)問題之一，限購、房產(chǎn)稅和保障房建設(shè)是話題的中心。3月，全國“兩會(huì)”如期拉開帷幕，高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問題仍然是最受關(guān)注的焦點(diǎn)問題，多份提案和普遍輿論均聚焦在房地產(chǎn)問題上。3月14日，國務(wù)院總理溫家寶在會(huì)見中外記者時(shí)表示，控制房?jī)r(jià)，我們要三管齊下。第一，要控制貨幣的流動(dòng)性；第二，運(yùn)用財(cái)政、稅收和金融的手段來調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求；第三，加強(qiáng)地方政府的責(zé)任。在房地產(chǎn)政策調(diào)控方面，溫家寶表示，要加強(qiáng)對(duì)地方落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的檢查力度，真正實(shí)行問責(zé)制。2011年將開工建設(shè)1000萬套保障房，比去年增加了70%，保障性住房首次超過商品住房，投資高達(dá)1.3萬億元。這1000萬套保障類住房包括三個(gè)部分：一是400萬套棚戶區(qū)改造住房，二是經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房近200萬套，三是廉租房160多萬套、公共租賃住房近220萬套。2010年，旺盛的需求、吝嗇的供給、瘋狂的地價(jià)共同為武漢房?jī)r(jià)的上漲給力，房地產(chǎn)調(diào)控密集，房?jī)r(jià)卻一路高歌猛進(jìn)，“地王“不斷涌現(xiàn)，土地單價(jià)、土地總價(jià)頻頻刷新。如果2011年繼續(xù)延續(xù)房?jī)r(jià)瘋狂上漲的勢(shì)頭，金融風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增加。控制制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，并不是讓房?jī)r(jià)大幅度下降，根據(jù)政府工作報(bào)告中對(duì)保障性住房投入預(yù)算和政策趨勢(shì)來看，2011年房?jī)r(jià)大幅度下降是不可能的，只能是遏制房?jī)r(jià)的瘋漲。如今“兩會(huì)”已經(jīng)閉幕了一段時(shí)間，但是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，傳達(dá)的聲音卻很強(qiáng)烈。遏制房?jī)r(jià)快速上漲，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，將是政府進(jìn)行下一步工作的任務(wù)和方向。第二章市場(chǎng)資訊1.1經(jīng)濟(jì)與政策樓市“漢九條”出爐武漢二套房首付六成3月9日，樓市調(diào)控漢版“國八條”（《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》）細(xì)則“漢九條”出臺(tái)，與“國八條”相比，“漢九條”更精細(xì)。“漢九條”細(xì)則如下：■建立市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控部門聯(lián)席會(huì)議制度，由市人民政府分管副秘書長(zhǎng)任召集人，市人民政府研究室、市住房保障房管、監(jiān)察、國土規(guī)劃、國稅、地稅、物價(jià)、統(tǒng)計(jì)局、武漢住房公積金管理中心、湖北銀監(jiān)局、人行武漢分行營管部等部門和單位為成員單位，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控組織領(lǐng)導(dǎo)?！龊侠泶_定新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，報(bào)市人民政府同意后在今年一季度內(nèi)向社會(huì)公布。■堅(jiān)決確保完成我市今年11.17萬套（萬戶）保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)，其中：新增廉租住房租金補(bǔ)貼0.4萬戶；新建廉租住房0.55萬套；建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1.5萬套；籌集公共租賃住房3萬套；建設(shè)限價(jià)商品住房2萬套；完成各類棚戶區(qū)改造3.72萬戶?！鰢?yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)稅收政策。按照國家有關(guān)規(guī)定，調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅?！鰧?duì)貸款購買第二套住房的家庭，規(guī)定其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。配合銀監(jiān)部門加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查。■暫定對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市1年納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市行政區(qū)域內(nèi)向其售房。■在中心城區(qū)大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地?！雎鋵?shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制?！錾⒉继摷傩畔⒄邔⒈蛔坟?zé)。（來源于《長(zhǎng)江商報(bào)》）【點(diǎn)評(píng)】本次出臺(tái)的“漢九條”細(xì)則主要涉及房地產(chǎn)調(diào)控的組織領(lǐng)導(dǎo)、合理確定新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、加大保障性安居工程建設(shè)力度、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)稅收政策、強(qiáng)化差別化住房信貸政策、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制、加大宣傳及輿論引導(dǎo)力度等九個(gè)方面的內(nèi)容。在稅收政策方面，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，加大交易成本，在一定程度上抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作力度。在差別化住房信貸政策方面，二套房首付比例上調(diào)至60%，房貸進(jìn)一步收緊，無疑會(huì)增加購房成本，對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生一定的抑制作用。部分購房者可能因無力承擔(dān)首付而放棄購房，市場(chǎng)觀望氣氛變濃。在合理引導(dǎo)住房需求方面，限購令由N+I模式變?yōu)?+1模式，限購范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，意味著大量外地需求被“禁止”，同時(shí)，本地買第三套、第四套的投資客也被抑制，剩下部分剛需和改善性需求，樓市“蛋糕”或?qū)⑶械粢话搿Ｔ诒Ｕ戏拷ㄔO(shè)上，細(xì)則提出2011年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)為11.17萬套（萬戶），若政策執(zhí)行到位，這將有利于平衡市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，滿足城市低收入者的住房需求，對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲，穩(wěn)定市場(chǎng)起到利好。在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障方面，各區(qū)人民政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制，有利于增強(qiáng)地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)任，杜絕地方政府受土地財(cái)政影響出現(xiàn)不作為現(xiàn)象。發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》3月16日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，專門對(duì)商品房銷售的明碼標(biāo)價(jià)問題作出規(guī)定，要求：商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。按照《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號(hào))文件要求，對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。該《規(guī)定》自2011年5月1日起施行。國家發(fā)展改革委要求各級(jí)價(jià)格主管部門要抓好《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的貫徹落實(shí)工作，大力加強(qiáng)商品房銷售領(lǐng)域的價(jià)格行政執(zhí)法，加強(qiáng)市場(chǎng)檢查，對(duì)不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定、明碼標(biāo)價(jià)不規(guī)范，或利用標(biāo)價(jià)進(jìn)行商品房銷售價(jià)格欺詐等價(jià)格違法行為，要依法嚴(yán)肅查處，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的典型案例要予以曝光，以儆效尤。（來源于《中國廣播網(wǎng)》）【點(diǎn)評(píng)】《商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的出臺(tái)，一方面有利于落實(shí)樓市調(diào)控，給市場(chǎng)增加供應(yīng)帶來良性影響，避免部分開發(fā)商利用均價(jià)、或者起價(jià)等數(shù)據(jù)吸引客戶，制造樓盤熱銷的假象；另一方面，要求房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，禁止開發(fā)商捂盤，能夠有效抑制房地產(chǎn)違規(guī)行為。央行25日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%中國人民銀行決定，從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。（來源于《中國人民銀行》）【點(diǎn)評(píng)】國家統(tǒng)計(jì)局公布的物價(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月份CPI同比增長(zhǎng)4.9%，PPI同比增長(zhǎng)7.2%，都依然處于較高水平。央行此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的主要目的在于回收流動(dòng)性，以防通脹。此次調(diào)整是2011年以來央行第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，符合市場(chǎng)預(yù)期。上調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率提高至20%，將凍結(jié)銀行體系資金3600億元左右。就房地產(chǎn)來說，此次存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)定是利空，或?qū)⒋龠M(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷，但是影響較為有限。國土部：正在研究土地招拍掛新規(guī)則3月26日，國土資源部黨組成員、總規(guī)劃師胡存智在上海參加論壇時(shí)表示，國土部正在對(duì)土地招拍掛新規(guī)則進(jìn)行研究。胡存智稱，不一定要“價(jià)高者得”，企業(yè)的設(shè)計(jì)思想、無形資產(chǎn)、設(shè)計(jì)理念都將成為評(píng)標(biāo)的依據(jù)，具體怎么完善招拍掛制度，需要設(shè)置多種條件。胡存智還認(rèn)為，目前土地城鎮(zhèn)化速度大于人口城鎮(zhèn)化速度，這是非常危險(xiǎn)的。應(yīng)加快人口定居，剪斷和戶籍聯(lián)系在一起的城市的準(zhǔn)入條件。應(yīng)把本不該聯(lián)系卻附加在戶籍上的一系列條件一一消除。為了打擊異地炒房現(xiàn)象，各地紛紛出臺(tái)的對(duì)外地購房者有一定排斥作用的限購令，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不應(yīng)該。（來源于《新華網(wǎng)》）【點(diǎn)評(píng)】自2004年以來，我國的土地出讓開始采取市場(chǎng)主導(dǎo)的方式，“招、拍、掛”成為主流，尤以“價(jià)高者得”的拍賣方式采用最多，各地的土地出讓收入猛增，地方財(cái)政對(duì)土地的依賴逐步加大。研究土地招拍掛新規(guī)則，不一定要“價(jià)高者得”，將企業(yè)的設(shè)計(jì)思想、無形資產(chǎn)、設(shè)計(jì)理念都作為評(píng)標(biāo)的依據(jù)，有利于進(jìn)一步完善土地出讓制度，或?qū)⒂行б种品績(jī)r(jià)推動(dòng)低價(jià)，地價(jià)影響房?jī)r(jià)的惡性循環(huán)模式出現(xiàn)。武漢房?jī)r(jià)控制目標(biāo)：漲幅在12%以下武漢市3月29日公布2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)：新房?jī)r(jià)格增幅低于全市年度生產(chǎn)總值（GDP）和居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平。根據(jù)2011年武漢市《政府工作報(bào)告》，2011年武漢市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12%以上，城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步。（來源于《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》）【點(diǎn)評(píng)】確定新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，一方面是貫徹落實(shí)“新國八條”要求“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)……”體現(xiàn)了政府進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心和信心，對(duì)抑制投機(jī)投資性購房，引導(dǎo)購房者理性消費(fèi)，促進(jìn)商品住房?jī)r(jià)格保持合理水平起到一定積極作用；另一方面，以經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)作為房?jī)r(jià)控制的參考依據(jù)，有助于建立房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均可支配收入的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，進(jìn)一步解決居民住房問題。但就今年武漢市《政府工作報(bào)告》要求來看，武漢市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12%以上，若不規(guī)定房?jī)r(jià)控制的具體目標(biāo)，這可能成為開發(fā)商“自由漲價(jià)”的又一借口。1.2規(guī)劃城建江夏致力打造生物醫(yī)藥總部經(jīng)濟(jì)3月18日上午，中國醫(yī)藥集團(tuán)武漢生物所與江夏區(qū)政府簽訂了合作協(xié)議，此起，該所總部正式由武昌區(qū)遷至江夏。據(jù)了解，中國醫(yī)藥集團(tuán)武漢生物所，是國家醫(yī)學(xué)微生物學(xué)、免疫學(xué)、細(xì)胞工程、基因工程的主要研究機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)人用生物制品的大型高新技術(shù)企業(yè)，目前已在江夏鄭店街建立了黃金橋生產(chǎn)基地，總投資額超過10億元?！笆濉逼陂g，預(yù)計(jì)總投資達(dá)到20-26億元，銷售額將達(dá)到65-70億元，實(shí)現(xiàn)利潤7億元。（來源于《楚天金報(bào)》）【點(diǎn)評(píng)】中國醫(yī)藥集團(tuán)武漢生物所總部正式由武昌區(qū)遷至江夏區(qū)，對(duì)壯大江夏的生物醫(yī)藥支柱產(chǎn)業(yè)，加快新型工業(yè)化進(jìn)程，具有重要的助推作用。武漢21條微循環(huán)道路年內(nèi)建成2011年，武漢將投入6.76億元建設(shè)微循環(huán)道路，暢通城市毛細(xì)血管。這些工程大部分為去年開工今年續(xù)建完工，加上新建完工工程，共有21條微循環(huán)道路年內(nèi)建成。江岸區(qū)(4條)：麟趾路(中山大道—解放大道)、瑞祥路(吉慶街—京漢大道)、新興街(京漢大道—解放大道)、吉慶街(大智路—匯通路)。江漢區(qū)(3條)：新灣四路(新灣路—三環(huán)線輔道);馬場(chǎng)一路(馬場(chǎng)路—發(fā)展大道);馬場(chǎng)角橫路(馬場(chǎng)角小路—馬場(chǎng)路)。漢陽區(qū)(5條)：玫瑰園東路(城建學(xué)校至羅七路);肖家灣路(漢陽大道—攔江堤路);歸元寺北路(歸元寺路—肖家灣路);陶家?guī)X路(芳草路—龍陽大道);平山街和平山一巷。洪山區(qū)(7條)：機(jī)場(chǎng)二路(出版城路—工大路)，武梁路(珞梁路—丁字橋路)，桂元西路(雄楚大街—機(jī)場(chǎng)二路)，八一路側(cè)道路(八一路—楚源路)，群光南路(群光東路—珞獅南路)，曾家垅路(楊園南路—聯(lián)盟路)，徐東小路(徐東大街—楊園南路)。青山區(qū)(1條)：武青三干道與王青公路道口改造。硚口區(qū)(1條)：古田五路(輕汽路—漢西二路)。（來源于《武漢晚報(bào)》）武漢投資9億元興建14條經(jīng)適房配套道路10條年內(nèi)完工3月25日，城建部門公布，今年我市將投資9億元，興建14項(xiàng)經(jīng)濟(jì)適用房配套道路工程，其中10項(xiàng)年內(nèi)完工，4條完成征地拆遷及主體工程。這10項(xiàng)工程是:諶家磯經(jīng)濟(jì)適用房的興諶大道(余山路B漢施公路);漢丹鐵路北項(xiàng)目的江興路(古田二路B經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)東);天順園9、10組團(tuán)的肖家一路(古田四路B長(zhǎng)豐大道);東方雅園的工業(yè)三路(友誼大道B北洋橋路);工人6、7村改造的青山工人村安居工程市政配套道路，包括工人村三街、21號(hào)公路延長(zhǎng)線、規(guī)劃一路、規(guī)劃二路、規(guī)劃三路、戴家湖路;青菱漁場(chǎng)項(xiàng)目的白沙西路(濱河路B白沙四路)、白沙四路(武咸公路B青菱東路)和白沙五路(白沙西路B青菱西路);龍江庭苑的動(dòng)物園路東段(馬滄湖路B鐵路邊);合匯景苑的合匯璟苑配套道路(項(xiàng)目一期北面B鸚鵡大道)。（來源于《長(zhǎng)江商報(bào)》）第三章土地市場(chǎng)2.1掛牌土地拍賣情況圖2-1掛牌土地分布位置2011年首場(chǎng)土地拍賣會(huì)于3月3日上午10點(diǎn)在武漢市土地交易中心舉行。此次揭牌的是武漢市國土局日前發(fā)布的武告字(2011年)2號(hào)公告中的地塊，其中06、08號(hào)兩地塊因故延期，共有16宗，約1895畝，04、05號(hào)地塊為工業(yè)用地，其中一塊只拍賣5年租賃權(quán)。地塊主要來自江岸區(qū)、洪山區(qū)和江夏區(qū)。其中大部分分布在江岸區(qū)金橋大道及塔子湖周邊、洪山區(qū)南部靠近白沙洲的區(qū)域和江夏區(qū)鄭店街(京珠、滬蓉兩條高速公路交匯處附近)。除此之外，漢陽、硚口、新洲、沌口和青山五個(gè)區(qū)也有少量地塊出讓。2.2土地出讓情況地塊編號(hào)土地使用權(quán)人位置土地面積（公頃）用途容積率成交價(jià)格（萬元）畝單價(jià)（萬元/畝畝）樓面地價(jià)（元/平平方米）P(2011)

004號(hào)武漢市漢陽黃金口口都市工業(yè)園園區(qū)管理辦公公室漢陽區(qū)黃金口工業(yè)業(yè)園東南片0.64工業(yè)用地453055.38/P(2011)

005號(hào)武漢華升石材有限限公司硚口區(qū)長(zhǎng)豐街東風(fēng)風(fēng)村0.88工業(yè)用地（非金屬屬礦物制品業(yè)業(yè)）1.128021.19/P(2011)

007號(hào)武漢中鄂聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)股份有限公公司江岸區(qū)幸福二路南南側(cè)0.82居住3.983575291.751099.57P(2011)

009號(hào)武漢凱通思房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司江岸區(qū)勝華村6.35居住、公共設(shè)施、商商業(yè)45580478.831675.68P(2011)

010號(hào)武漢城開房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司江岸區(qū)新春村A包包15.08居住200000884.153683.25P(2011)

011號(hào)武漢百步亭聯(lián)合置置業(yè)有限公司司江岸區(qū)新春村B包包12.34居住、公共設(shè)施165200892.524050.01P(2011)

012號(hào)武漢三正實(shí)業(yè)有限限公司洪山區(qū)毛坦村A包包18.37居住、商業(yè)金融業(yè)業(yè)、游樂104960380.991493.42P(2011)

013號(hào)武漢三正實(shí)業(yè)有限限公司洪山區(qū)毛坦村B包包16.71居住、商業(yè)金融業(yè)業(yè)、游樂108200431.791688.58P(2011)

014號(hào)武漢市萬科房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)長(zhǎng)征征村A包17.27居住、公共設(shè)施87600338.161656.32P(2011)

015號(hào)武漢市萬科房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)長(zhǎng)征征村B包10.95居住、公共設(shè)施用用地3.1356000340.841633.42P(2011)

016號(hào)武漢華敏商城有限限公司江夏區(qū)鄭店街勞一一村、聯(lián)合村村5.24商服

1.5192024.41244.05P(2011)

017號(hào)武漢華敏商城有限限公司江夏區(qū)鄭店街勞一一村、聯(lián)合村村4.15商服

1.45144023.12239.22P(2011)

018號(hào)武漢華敏商城有限限公司江夏區(qū)鄭店街勞一一村、聯(lián)合村村6.77商服0.71245024.11509.35P(2011)

019號(hào)湖北創(chuàng)榮置業(yè)有限限公司新洲區(qū)邾城街城東東村A、B1.13居住A:1.9578046.06351.28B:2.05P(2011)

020號(hào)湖北新華房泰房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司新洲區(qū)邾城街駱畈畈村0.73居住、商業(yè)2.221210111.21751.44P(2011)

021號(hào)武漢愛佳置業(yè)有限限責(zé)任公司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)蔡家村8.92居住3.1440530302.821446.58表2-1.2011年第18、19、20號(hào)招拍掛情況2.3土地出讓分析區(qū)域成交宗數(shù)成交面積（萬方）可建面積(萬方）樓面地價(jià)（元/平方米）漢陽區(qū)10.642.56207.03洪山區(qū)463.3217.221642.4江岸區(qū)434.59133.53103.84江夏區(qū)316.1618.68310.96硚口區(qū)10.880.97289.26武漢經(jīng)開18.9228.011447.05新洲區(qū)21.863.82520.38表2-2.土地成交區(qū)域分析本次土地出讓共涉及全市7個(gè)區(qū)域，其中洪山區(qū)、江岸區(qū)各成交4宗，江夏區(qū)成交3宗，新洲區(qū)成交2宗，漢陽區(qū)、硚口區(qū)、武漢經(jīng)開區(qū)各成交1宗。在成交面積上，最為引人注目的是洪山區(qū)和江岸區(qū)。其中洪山區(qū)的成交面積為63.3萬方，可建面積達(dá)到217.22萬方，江岸區(qū)的成交面積為34.59萬方，可建面積為133.5萬方，兩區(qū)域占去本次土地出讓的大壁江山。本次出讓土地的樓面地價(jià)相對(duì)不高。各大主城區(qū)中，江岸區(qū)最高，為3103.84元/㎡，而遠(yuǎn)城區(qū)樓面地價(jià)也都在1000元/㎡以下，其中新洲區(qū)最高，為520.38元/㎡。另外，16宗地塊中，有7宗住宅用地，2宗工業(yè)用地，4宗商住用地，3宗商服用地。2.4重點(diǎn)地塊介紹P（2011）010號(hào)地塊基本情況1.地塊簡(jiǎn)介項(xiàng)目用地位于武漢市江岸區(qū)新春村，包含K1、K3、K5三個(gè)地塊。K1地塊兩面臨路，東、南側(cè)臨30米寬的城市規(guī)劃道路，西側(cè)臨現(xiàn)狀排水走廊，北側(cè)臨魚塘和少量村民住宅；K3地塊兩面臨路，西、北側(cè)為20米寬的城市規(guī)劃道路，東、南側(cè)為空地；K5地塊東、北側(cè)臨村民住宅，南側(cè)臨市江岸區(qū)余華嶺小學(xué)，西側(cè)臨20米寬的城市規(guī)劃道路。K1、K3地塊內(nèi)有一條30米寬的現(xiàn)狀臨時(shí)排水走廊；K5地塊內(nèi)有一條40米寬的現(xiàn)狀臨時(shí)排水走廊。2.地塊優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地位于后湖組團(tuán)，處于三環(huán)線、金橋大道和塔子湖三者之間。金橋大道南連發(fā)展大道，北接三環(huán)線，交通便利。隨著近年武漢中心城區(qū)舊城改造與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加強(qiáng)，后湖地區(qū)大量的投入正在顯現(xiàn)出效應(yīng)，極大推動(dòng)了區(qū)域公共配套設(shè)施的發(fā)展。后湖已經(jīng)引入育才二小、武漢六中等一批優(yōu)秀的教育機(jī)構(gòu)在此設(shè)立分校，商業(yè)、醫(yī)療、休閑、美食等生活配套設(shè)施也日益完善，更有塔子湖體育中心等大型公共設(shè)施，后湖居民逐漸享受到中心價(jià)值與便利生活。3.規(guī)劃要求地塊的凈用地面積總計(jì)為116295平方米（以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)），總建筑面積控制在361241平方米以內(nèi)。建筑設(shè)計(jì)要求應(yīng)遵照《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和《湖北省無障礙設(shè)施建設(shè)和管理規(guī)定》執(zhí)行。該項(xiàng)目應(yīng)按照市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市體改辦等部門的《關(guān)于落實(shí)市委市人民政府積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作意見的通知》（武政辦[2004]173號(hào)）文件要求和還建用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、代拆（征）規(guī)劃控制用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及規(guī)劃控制調(diào)劑用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，落實(shí)該村的還建用地建設(shè)和規(guī)劃要求的代拆（征）用地。住宅建筑戶型結(jié)構(gòu)比例應(yīng)嚴(yán)格遵照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》(國發(fā)辦［2006］37號(hào)文)和武漢市相關(guān)實(shí)施細(xì)則執(zhí)行，該用地位于二級(jí)控制區(qū)片，其中套型建筑面積90平方米以下的商品房建設(shè)面積不低于住房總建筑規(guī)模的60%。4.地塊數(shù)據(jù)地塊編號(hào)土地使用權(quán)人位置土地面積（公頃）用途容積率成交價(jià)格（萬元）畝單價(jià)（萬元/畝畝）樓面地價(jià)

（元元/平方米）P(2011)

010號(hào)武漢城開房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司江岸區(qū)新春村A包包15.08居住200000884.153683.25P（2011）014號(hào)地塊基本情況1.地塊簡(jiǎn)介項(xiàng)目用地位于洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)長(zhǎng)征村，用地四至關(guān)系為：東臨70米寬的白沙洲大道，南臨長(zhǎng)征村村民住宅，西臨消防總隊(duì)培訓(xùn)基地和城中村住宅，北臨50米寬的白沙二路。項(xiàng)目用地內(nèi)場(chǎng)地平整，主要以工業(yè)廠房以及其配套用房、村民住宅為主。2.地塊優(yōu)勢(shì)用地處于城市二環(huán)線與三環(huán)線之間，周邊有白沙州大道、南湖大道、珞獅南路等眾多城市主干道，其中白沙洲大道和城市三環(huán)線主要承擔(dān)著武漢市對(duì)外交通主導(dǎo)功能，隨著城市三環(huán)線的全面通車，該區(qū)域內(nèi)交通能力得到進(jìn)一步提高。

項(xiàng)目用地屬于房地產(chǎn)建設(shè)的熱點(diǎn)地區(qū)，周邊擁有充足的存量土地，隨著中心城區(qū)可開發(fā)土地日益減少，該地區(qū)已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新區(qū)域,將會(huì)形成有一定規(guī)模的居住組團(tuán)。隨著城中村改造的不斷深入，周邊烽火村、長(zhǎng)江村、毛毯村等城中村逐漸拆除，城市面貌將大大改觀，市政基礎(chǔ)設(shè)施也不斷完善。用地周邊公共配套服務(wù)設(shè)施相對(duì)比較缺乏，隨著周邊大規(guī)模土地開發(fā)，對(duì)公共配套服務(wù)設(shè)施的需求不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目用地內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)銷售將極為可觀。3.規(guī)劃要求K1地塊：規(guī)劃凈用地面積約為95329平方米(以實(shí)測(cè)為準(zhǔn))，規(guī)劃用地性質(zhì)控制為居住、公共設(shè)施用地。容積率控制在3.04以內(nèi)，建筑密度控制在25%以內(nèi)，建筑高度根據(jù)具體方案確定。K2地塊：規(guī)劃凈用地面積約為109533平方米(以實(shí)測(cè)為準(zhǔn))，規(guī)劃用地性質(zhì)控制為居住、公共設(shè)施用地。容積率控制在3.13以內(nèi)，建筑密度控制在35%以內(nèi)，建筑高度根據(jù)具體方案確定。特殊要求：1、該項(xiàng)目應(yīng)按照市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市體改辦等部門《關(guān)于落實(shí)市委市人民政府積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作意見的通知》（武政辦【2004】173號(hào)）文件要求和還建用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、代（拆）征規(guī)劃控制用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、規(guī)劃控制儲(chǔ)備用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及規(guī)劃控制調(diào)劑用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，落實(shí)該村的還建用地建設(shè)和規(guī)劃要求的代（拆）征用地。2、K1地塊臨白沙二路控制10米寬綠化帶；K2地塊臨白沙州大道控制20米寬綠化帶，臨白沙二路控制10米寬綠化帶。3、用地內(nèi)應(yīng)配建一所幼兒園，配建標(biāo)準(zhǔn)按照相關(guān)要求執(zhí)行。4、用地居住部分根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)【2006】37號(hào)）的有關(guān)要求及武漢市實(shí)施細(xì)則，用地位于三級(jí)控制區(qū)，套型90平方米以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的66%。4.地塊數(shù)據(jù)地塊編號(hào)土地使用權(quán)人位置土地面積（公頃）用途容積率成交價(jià)格（萬元）畝單價(jià)（萬元/畝畝）樓面地價(jià)

（元元/平方米）P(2011)

014號(hào)武漢市萬科房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)長(zhǎng)征征村A包17.27居住、公共設(shè)施87600338.161656.32第四章房產(chǎn)市場(chǎng)3.1德盛指數(shù)武漢市房地產(chǎn)吸納納指數(shù)本指數(shù)擬定20007年1月為基期，采采用常用的X-11季節(jié)調(diào)整方方法對(duì)原始數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正正。指數(shù)構(gòu)建過程如下下：Ct,j=［Bt,,j/(Kt,jj-1+Zt,j)］*100%%Ct,j表示報(bào)告告期吸納率,Bt,,j表示報(bào)告期期吸納量（銷銷售套數(shù)）,Kt,,j-1表示上期期期末空置量（市市場(chǎng)存量、套套數(shù)），Zt,j表示報(bào)告期期新增供應(yīng)量量（預(yù)售套數(shù)數(shù)）。Yt,j=(Ct,,j/C20077,1)*100Yt,j表示報(bào)告告期吸納指數(shù)數(shù)，C20077,1表示基期（2007年1月）吸納率率。指數(shù)應(yīng)用3月份，武漢市房地地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)經(jīng)歷了2月份的驟冷冷環(huán)節(jié)后，市市場(chǎng)成交熱度度開始出現(xiàn)緩緩慢回升。相相比2月份，本月開發(fā)發(fā)商開盤加推推力度增大，市場(chǎng)供應(yīng)量的加大助推成交量上漲。但由于受調(diào)控政策影響，部分投機(jī)購房被迫撤離市場(chǎng)，市場(chǎng)觀望氣氛仍然濃厚，相比去年同期，市場(chǎng)并未呈現(xiàn)火爆成交現(xiàn)象。本月德盛指數(shù)出現(xiàn)小幅度上升，達(dá)到78.11點(diǎn)。后期，隨著新政效效應(yīng)的進(jìn)一步步顯現(xiàn)，政府府加大力度推推進(jìn)保障房建建設(shè)，加之2009年、2010年巨大的土土地供應(yīng)逐漸漸走向市場(chǎng)，供供求關(guān)系將得得到進(jìn)一步改改善。圖3-1.德盛指數(shù)數(shù)示意圖（更多詳情請(qǐng)咨詢?cè)?**地產(chǎn)機(jī)機(jī)構(gòu)）3.2月度成交交分析圖3-2.武漢市月月度成交走勢(shì)勢(shì)圖3月份武漢市商品房房量?jī)r(jià)齊升。在在成交量上，3月份共成交8554套，環(huán)比漲幅為65.2％，同比去年3月下跌了26.7％，在成交價(jià)格上，3月均價(jià)7078元/平方米，環(huán)比漲幅為0.9％，同比去年2月上漲了16.33％?？偟那闆r來看，由于本月開發(fā)商加大開盤加推力度，大的供應(yīng)量在一定程度上推動(dòng)成交量的上漲，但由于政策效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，成交量相比去年同期并未呈現(xiàn)火爆情形。在成交價(jià)格方面，由于本月多數(shù)樓盤仍然維持1、2月份水平，整體上穩(wěn)中微升。3.3不同價(jià)格區(qū)區(qū)間商品住宅宅銷售情況圖3-3.商品住宅宅按成交均價(jià)價(jià)劃分比例圖圖3月份，武漢市商品品住宅成交均均價(jià)主要集中中在80000-100000元/㎡，占到總成交交量的42.500%；其次是60000-80000元/㎡，占總成交交量的40.700%；5000--6000元/㎡的占總成成交量的12.500%，5000元/㎡以下的占占比4.30%。從以上價(jià)格格區(qū)間來看，市中心心高房?jī)r(jià)樓盤盤銷售情況較較好，而遠(yuǎn)郊區(qū)由于于限購政策影影響，成交出出現(xiàn)一定萎縮縮。3.4不同面積積商品住宅銷銷售情況圖3-4商品住宅宅按成交面積積劃分比例圖圖3月份，武漢市商品品住宅成交面面積主要集中中在90-1220㎡，占到到總體成交量量的37.440%，其次是120-1140㎡，占到總總成交量的28.900%。90㎡以下的占占比22.500%，140㎡以上的占占比11.200%。從以上面積積區(qū)間來看，90-1440㎡戶型受到到市場(chǎng)熱捧，一一次性購房的的剛性需求占占市場(chǎng)比例增增大，而90㎡以下戶型型受歡迎程度度降低，投機(jī)機(jī)投資性購房房逐漸退出市市場(chǎng)，政策效效應(yīng)顯現(xiàn)。3.5區(qū)域成交交分析圖3-5.各區(qū)域成成交套數(shù)對(duì)比比圖3月份，武漢各區(qū)域域成交量都有有一定程度回回升，其中江江岸區(qū)成交量量漲幅最為明明顯，相比2月份上漲了142%，其次，武昌昌區(qū)、洪山區(qū)區(qū)、江夏區(qū)的上漲幅度也較較為明顯。江岸區(qū)主要要是由于中森森華國際城和和尚都一品的的開盤帶動(dòng)整整個(gè)區(qū)域成交交量的上漲。武武昌區(qū)、洪山山區(qū)和江夏區(qū)區(qū)本月開盤加加推的樓盤相相比1、2月份也較多多，大的供應(yīng)應(yīng)量帶動(dòng)區(qū)域域成交量的上上升。圖3-6.各區(qū)域成成交均價(jià)對(duì)比比相比2月份，3月月份武漢市商商品房成交均均價(jià)穩(wěn)中微升升，大多項(xiàng)目基基本維持新“國八條”和春節(jié)前的的價(jià)格水平，但但同時(shí)也未出出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性優(yōu)優(yōu)惠打折、價(jià)價(jià)格下調(diào)情形形。隨著后期期新政效應(yīng)的的進(jìn)一步顯現(xiàn)現(xiàn)，價(jià)格或?qū)⒊霈F(xiàn)一定范范圍波動(dòng)。3.6開盤情況況樓盤名稱開盤時(shí)間價(jià)格（元/㎡）類型主推戶型區(qū)域金地圣愛米倫3月20日11000老盤加推125-153㎡㎡洪山區(qū)萬科金色城市3月27日6489老盤加推82-104㎡洪山區(qū)保利心語3月7500老盤加推70-125㎡洪山區(qū)中冶創(chuàng)業(yè)苑3月5600老盤加推65-130㎡洪山區(qū)健龍尚谷杰座二期期3月27日8700純新盤77-130㎡洪山區(qū)錦繡龍城3月27日7500老盤加推84-93㎡兩房房、126-1129三房洪山區(qū)保利華都3月26日7769老盤加推91-123㎡洪山區(qū)金鑫御江名苑3月26日6500純新盤42-132㎡洪山區(qū)萬科金域華府3月12日11000老盤加推52㎡武昌區(qū)福星惠譽(yù)水岸國際際3月20日9000老盤加推38-106㎡武昌區(qū)愛家國際華城三期期皇家公館3月5日9800老盤加推136-138㎡㎡三房武昌區(qū)華潤置地中央公園園3月12日12500老盤加推98㎡漢陽區(qū)武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)3月12日7500老盤加推30-50㎡漢陽區(qū)開來銀湖鑫城3月26日5800老盤加推81-129㎡東西湖區(qū)金地格林春岸3月5日7500老盤加推83-103㎡東西湖區(qū)武漢恒大城3月7000老盤加推140-220㎡㎡東西湖區(qū)菩提苑3月26日5400純新盤77-186㎡江夏區(qū)水晶酈都3月5300老盤加推83-133㎡江夏區(qū)中森華國際城3月20日8000純新盤80㎡、90㎡江岸區(qū)百步亭現(xiàn)代城二區(qū)區(qū)3月1日8400老盤加推94-179㎡江岸區(qū)尚都一品3月20日7800純新盤84-138㎡江岸區(qū)美聯(lián)奧林匹克花園園倫敦奧運(yùn)村村二期3月26日6900老盤加推71-148㎡江漢區(qū)福星惠譽(yù)青城華府3月12日8300老盤加推88-96㎡兩房房109-1127㎡三房青山區(qū)金寓3月12日5600純新盤40-80㎡黃陂區(qū)表3-13月份份開盤情況表表3.7供應(yīng)分析析3.7.1供應(yīng)情情況證號(hào)企業(yè)名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址預(yù)售總面積（㎡）住宅預(yù)售面積（㎡㎡）營業(yè)用房及其它（㎡㎡）武房開預(yù)售[20011]522號(hào)武漢瑞安天地房地地產(chǎn)發(fā)展有限限公司武漢市永清綜合開開發(fā)項(xiàng)目A11、A12地塊武漢市江岸區(qū)永清清街2111721117/武房開預(yù)售[20011]533號(hào)

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武漢市萬科房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司萬科金色家園B88東地塊（商商住樓）

江漢區(qū)前進(jìn)一路東東側(cè)7264.747264.74/武房開預(yù)售[20011]666號(hào)

武漢國浩置業(yè)有限限公司萬科.金域華府4號(hào)樓武昌區(qū)楊園街紡機(jī)機(jī)路29號(hào)34447.58828594.5885853武房開預(yù)售[20011]677號(hào)湖北佳輝置業(yè)有限限公司健龍.尚谷杰座B地塊44-7號(hào)樓東湖開發(fā)區(qū)民院路路以東61674.96661674.966/武房開預(yù)售[20011]688號(hào)湖北福星惠譽(yù)歡樂樂谷置業(yè)有限限公司

福星惠譽(yù).青城華華府

洪山區(qū)和平街東方方紅村30007.12226051.93955.22武房開預(yù)售[20011]699號(hào)

武漢中森華置業(yè)有有限公司中森華國際城江岸區(qū)新榮村40989.540989.5/武房開預(yù)售[20011]700號(hào)武漢銀湖金泉科技技開發(fā)有限公公司關(guān)南福星醫(yī)藥園二二期2#、9#樓東湖開發(fā)區(qū)關(guān)南科科技工業(yè)園32658.344/32658.344武房開預(yù)售[20011]711號(hào)

武漢中和置業(yè)有限限公司香奈.天鵝湖盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)劉店村、下下集村32427.56632427.566/武房開預(yù)售[20011]722號(hào)武漢市黃陂區(qū)西城城房屋開發(fā)有有限公司東興商住樓

黃陂區(qū)前川街向陽陽村1977.71695.6282.1武房開預(yù)售[20011]733號(hào)武漢海興房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司菩提苑一期、四期期武漢市江夏區(qū)紙坊坊街大橋社區(qū)區(qū)大花嶺村60048.79951976.8558071.94武房開預(yù)售[20011]744號(hào)湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)業(yè)有限公司湖光山色

武漢江夏區(qū)廟山開開發(fā)區(qū)新興醫(yī)醫(yī)藥園內(nèi)30882.51130882.511/武房開預(yù)售[20011]755號(hào)湖北怡清雅筑房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司怡清雅筑5#住宅宅樓

東西湖徑河農(nóng)場(chǎng)躍躍進(jìn)大隊(duì)11681.66611681.666/武房開預(yù)售[20011]766號(hào)

武漢中建三局龍城城房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司中建.龍城武漢市江夏區(qū)紙坊坊街紙坊大街街以南46592.99945331.8111261.18武房開預(yù)售[20011]777號(hào)武漢武昌萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)投資有限公公司積玉橋萬達(dá)廣場(chǎng)二二期（B-2地塊）武昌區(qū)積玉橋B--2地塊60800522908510武房開預(yù)售[20011]788號(hào)武漢欣隆房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司欣隆.湖濱半島武漢陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)新施公路路以南、余泊泊路以東33017.18831305.9441711.24武房開預(yù)售[20011]799號(hào)

湖北金鑫房地產(chǎn)開開發(fā)有限責(zé)任任公司金鑫御江名苑洪山區(qū)白沙洲大道道烽火村30080.46627293.3662787.1武房開預(yù)售[20011]800號(hào)

武漢萬科新里程房房地產(chǎn)有限公公司萬科.金色城市洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)長(zhǎng)江江村46466.47746466.477/武房開預(yù)售[20011]811號(hào)

武漢高建建筑安裝裝工程公司武漢科技大學(xué)“科科大雅苑”青山區(qū)武漢科技大大學(xué)內(nèi)10122.24410122.244/武房開預(yù)售[20011]822號(hào)武漢源興房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司錦繡龍城D區(qū)東湖開發(fā)區(qū)兩湖大大道以西、三三環(huán)線以北交交匯處85437.58884537.822899.76武房開預(yù)售[20011]833號(hào)武漢市富麗園房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司南郡帝苑武漢市江夏區(qū)紙坊坊街東方路以以東84726.283293.91432.3武房開預(yù)售[20011]844號(hào)武漢東湖恒大房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司恒大華府C區(qū)武漢市東湖開發(fā)區(qū)區(qū)珞瑜東路以以南，南環(huán)鐵鐵路以北，森森林公園以東東，長(zhǎng)山學(xué)校校以西80357.46666128.46614229武房開預(yù)售[20011]855號(hào)湖北保利投資有限限公司保利華都三期武漢市東湖開發(fā)區(qū)區(qū)上馬莊48413.64448413.644武房開預(yù)售[20011]866號(hào)武漢市鑫正達(dá)置業(yè)業(yè)有限公司開來.銀湖鑫城東西湖區(qū)金銀湖銀銀湖以南、金金橋五路以北北39590.437645.3221945.08表3-23月份份供應(yīng)情況表表3.7.2供應(yīng)分分析圖3-7.武漢市各各區(qū)域商品房房預(yù)售情況3月份，武漢商品房房上市了1223.4萬方方，其中住宅宅量依然占據(jù)據(jù)主流，共上上市了1111.9萬方，占占到比例的990.64%%。各區(qū)域中，東湖開開發(fā)區(qū)上市量量最大，上市市總面積達(dá)到到30.855萬方，其中中住宅上市量量為26.008萬方，商商業(yè)預(yù)售量為為4.78萬方。其次次是江夏區(qū)，上上市總面積達(dá)達(dá)到25.338萬方。東西西湖區(qū)、洪山山區(qū)、江岸區(qū)區(qū)的上市量也也非?？捎^，均均在10萬方以上。區(qū)域銷售套數(shù)上市套數(shù)供銷比供需評(píng)級(jí)江漢區(qū)7152130.2979供＜求江岸區(qū)91612381.3515供＞求硚口區(qū)14000供＜求東西湖區(qū)101915121.4838供＞求漢陽區(qū)46600供＜求武昌區(qū)8949521.0649供＞求洪山區(qū)115610660.9221供＜求青山區(qū)2681010.3768供＜求武漢經(jīng)開區(qū)6779331.3781供＞求東湖開發(fā)區(qū)92630853.3315供＞求江夏區(qū)74325383.4158供＞求黃陂區(qū)6343770.5946供＜求表3-3.1-2月月區(qū)域住宅供供需比情況3.8商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)概況截止3月29日，武漢市13..4%的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目再次出出現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)揚(yáng)，其中上漲漲絕對(duì)值最高高的是位于漢漢口中心區(qū)的的曼哈頓商業(yè)業(yè)中心，高達(dá)達(dá)20000元/㎡。武昌、漢漢口占據(jù)武漢漢最核心的濱濱江商務(wù)區(qū)，商商業(yè)氛圍濃厚厚，商業(yè)項(xiàng)目目占比大，價(jià)價(jià)格波動(dòng)相對(duì)對(duì)較大。由于于政策的助力力，漢口北的的商業(yè)也出現(xiàn)現(xiàn)大幅提升。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇是是目前市場(chǎng)的的必然走勢(shì)。雖雖然在一定程程度上仍然存存在風(fēng)險(xiǎn)，但但只要合理化化估算，投資資商業(yè)地產(chǎn)在在現(xiàn)階段來說說，將是不錯(cuò)錯(cuò)的選擇。武漢3月各區(qū)在售在租商商業(yè)項(xiàng)目與價(jià)價(jià)格波動(dòng)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目比例圖圖漢口區(qū)：最高上漲漲20000元/平3月份，漢口整體商商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格相對(duì)平穩(wěn)。位于江漢路步行街的曼哈頓商業(yè)中心，僅在3月份一個(gè)月中，其價(jià)格上漲了20000元/平米。由此可見，在目前住宅項(xiàng)目受限之時(shí)，商業(yè)投資價(jià)值的潛力日益爆發(fā)。漢口商業(yè)項(xiàng)目（個(gè)個(gè)）3月漲價(jià)項(xiàng)目占比3月降價(jià)項(xiàng)目占比最高漲幅303%3%20.00%武昌區(qū)：僅一盤下下跌3月武昌區(qū)40個(gè)商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目中，價(jià)格呈呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)勢(shì)的項(xiàng)目占12.5%，僅一盤下下滑，其中漲漲幅最高的是是位于武昌核核心區(qū)的萬科科金域華府，價(jià)價(jià)格上漲53.855%。其次是江江夏中央大街街，價(jià)格上漲漲11.111%。武昌商業(yè)項(xiàng)目（個(gè)個(gè)）3月漲價(jià)項(xiàng)目占比3月降價(jià)項(xiàng)目占比最高漲幅4012.5%2.5%53.85%漢陽區(qū)：商業(yè)項(xiàng)目目零降價(jià)漢陽區(qū)的12個(gè)商商業(yè)項(xiàng)目中，僅僅湘隆時(shí)代商商業(yè)中心價(jià)格格上漲2.86%，其他項(xiàng)目目?jī)r(jià)格在3月份基本持持平，商業(yè)地地產(chǎn)目前上漲漲趨勢(shì)不大。而而各品牌房企企的入駐，武武漢經(jīng)開萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)的熱賣賣，預(yù)示著漢漢陽片區(qū)在商商業(yè)上將有更更大的發(fā)展?jié)摑摿Αh陽商業(yè)項(xiàng)目（個(gè)個(gè)）3月漲價(jià)項(xiàng)目占比3月降價(jià)項(xiàng)目占比最高漲幅128.3%0%2.86%周邊地區(qū)：漢口北北潛力持續(xù)攀攀升3月份，位于漢口北北的中國家俱俱CBD價(jià)格由5500元/平米，上漲漲到9800元/平米，漲幅幅高達(dá)78.188%。隨著批發(fā)發(fā)類商貿(mào)中心心的落成使用用，盤龍城漢漢口北專業(yè)市市場(chǎng)不僅為區(qū)區(qū)域內(nèi)提供商商貿(mào)服務(wù)，更更為武漢市乃乃至華中區(qū)域域提供物資供供應(yīng)的最大物物流中心。新新洲陽邏商業(yè)業(yè)地產(chǎn)也在政政策的作用下下呈現(xiàn)火爆場(chǎng)場(chǎng)面。本月，陽陽邏步行街價(jià)價(jià)格上漲8..16%。周邊地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目目（個(gè)）3月漲價(jià)項(xiàng)目占比3月降價(jià)項(xiàng)目占比最高漲幅1811.1%5%78.18%第五章區(qū)域市場(chǎng)分分析4.1武漢經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域域概況區(qū)位介紹武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)位于武漢漢市漢陽區(qū)西西南，蔡甸區(qū)區(qū)境內(nèi)，四周周分別為南太太子湖、三角角湖、后官湖湖、珠山湖、爛爛泥湖、西北北湖、湯湖、萬萬家湖及長(zhǎng)江江、東荊河所所環(huán)繞。規(guī)劃劃范圍內(nèi)總用用地面積為90.7平方公里。距距漢陽中心區(qū)區(qū)鐘家村約14公里，距漢漢陽十里鋪約約8公里，距離市市中心（漢口口）及港口、火火車站約30分鐘路程，距距武漢天河（國國際）機(jī)場(chǎng)約約40分鐘路程，是是武漢市西南南門戶和對(duì)外外開放的窗口口。圖1.武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)區(qū)位圖4.1.2交通路網(wǎng)網(wǎng)開發(fā)區(qū)交通便捷。東東鄰長(zhǎng)江黃金金水道，上海海至拉薩的3318國道道橫穿東西，北北京至珠海的的高速公路縱縱貫?zāi)媳?。同時(shí)，為加快沌口口與漢口、漢漢陽、武昌等等中心城區(qū)的的快捷連接，建建設(shè)了由中環(huán)環(huán)線、梅子路路、芳草路、十升路、軌道交通線（規(guī)劃）等構(gòu)成的聯(lián)系主城的快速交通通道，由外環(huán)線、京珠公路、滬蓉公路、318國道、漢洪公路、老漢沙公路、沌口港、楊泗港、沿江鐵路構(gòu)成的對(duì)外快速交通通道，公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。4.1.3未來規(guī)劃劃武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)經(jīng)過19年的開發(fā)和和建設(shè)，已建建成以汽車及及汽車零部件件為主導(dǎo)，電電子信息、電電氣機(jī)械、造造紙印刷包裝裝、食品飲料料、生物醫(yī)藥藥等多元產(chǎn)業(yè)業(yè)蓬勃發(fā)展的的現(xiàn)代化工業(yè)業(yè)新區(qū)，成為為武漢市重要要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)、對(duì)外開開放的窗口及及與國際慣例例接軌的先行行區(qū)，有力的的拉動(dòng)了全市市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)長(zhǎng)。未來開發(fā)區(qū)以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)武漢三鎮(zhèn)功功能互補(bǔ)，協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展為總總體原則，定定位于打造成成集現(xiàn)代制造造業(yè)基地、生生產(chǎn)性服務(wù)中中心、文化旅旅游中心和現(xiàn)現(xiàn)代商住新城城為一體的新新城。其中，武武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)即為為三大功能組組團(tuán)之一的沌沌口組團(tuán)。規(guī)劃將以開發(fā)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功能為基基礎(chǔ)，強(qiáng)化現(xiàn)現(xiàn)代制造業(yè)，形形成企業(yè)相對(duì)對(duì)集聚，區(qū)域域功能突出的的現(xiàn)代制造業(yè)業(yè)基地，成為為武漢新區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增增長(zhǎng)點(diǎn)和動(dòng)力力之源。武漢新區(qū)規(guī)劃的提提出，對(duì)促進(jìn)進(jìn)武漢市發(fā)展展現(xiàn)代制造業(yè)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，增強(qiáng)中中心城市綜合合服務(wù)功能和和輻射力有較較大意義。同同時(shí)對(duì)于開發(fā)發(fā)區(qū)自身而言言，同樣將有有效的形成對(duì)對(duì)對(duì)外連通輻輻射能力的增增強(qiáng)，有利于于形成自身產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色和城城市發(fā)展空間間，帶動(dòng)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。圖2.開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)分布規(guī)規(guī)劃圖4.2區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)綜綜述4.2.1區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展概況2001年，在漢漢陽房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展相對(duì)緩慢慢的情況下，曾曾是一片荒蕪蕪的本區(qū)域異異軍突起，550萬方的金金色港灣率先先進(jìn)入。20002年以后后，區(qū)域開發(fā)發(fā)熱潮急劇升升溫，眾多住住宅項(xiàng)目破土土而出，推動(dòng)動(dòng)片區(qū)地產(chǎn)開開發(fā)不斷升級(jí)級(jí)。開發(fā)區(qū)房房地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊在歷經(jīng)了了19年的快速速發(fā)展后，已已經(jīng)成為一個(gè)個(gè)環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)興旺、交交通便利、城城市功能不斷斷完善的新區(qū)區(qū)。從2005年始，隨隨著該區(qū)域開開發(fā)項(xiàng)目的逐逐漸放量，住住宅產(chǎn)品的類類型也隨之走走向多樣化，除除了原有的別別墅和洋房物物業(yè)，部分項(xiàng)項(xiàng)目推出了酒酒店式公寓，小小高層和高層層建筑也開始始逐漸占領(lǐng)市市場(chǎng)，節(jié)能建建筑和環(huán)保的的概念也被逐逐漸引入項(xiàng)目目開發(fā)中，市市場(chǎng)開發(fā)品質(zhì)質(zhì)有了較大幅幅度的提升，不不僅物業(yè)發(fā)展展多元化，同同時(shí)產(chǎn)品正在在逐漸走向成成熟。目前開發(fā)區(qū)內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目的總體體規(guī)模均在220萬平方米米以上，這些些高品質(zhì)大規(guī)規(guī)模項(xiàng)目的面面市，使得區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)在在漢陽樓市中中極具影響力力。作為武漢新區(qū)規(guī)劃劃中的制造業(yè)業(yè)特色組團(tuán)沌沌口組團(tuán)，無無論在經(jīng)濟(jì)技技術(shù)領(lǐng)域還是是居住功能領(lǐng)領(lǐng)域已經(jīng)日趨趨走向成熟，在在其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)日益繁榮的的同時(shí)，區(qū)域域的房地產(chǎn)市市場(chǎng)也由單純純的體量開發(fā)發(fā)步入了品質(zhì)質(zhì)時(shí)代。由于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)早期期為工業(yè)型片片區(qū)，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展展也是立足于于配套服務(wù)衍衍生的，因?yàn)闉閮r(jià)格與緊鄰鄰的漢陽中心心城區(qū)一直保保持了一定的的差距，因而而開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，可謂謂居住投資兩兩相宜。區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目銷銷售形式平穩(wěn)穩(wěn)，建筑形態(tài)態(tài)逐漸從多層層走向小高層層和高層。以以觀瀾御苑、武武漢經(jīng)開萬達(dá)達(dá)、中恒·云天國際、萬萬科金域藍(lán)灣灣等為代表的的開發(fā)區(qū)樓盤盤，所輻射的的客戶，不僅僅僅只是在沌沌口，有相當(dāng)當(dāng)一部分來自自武漢中心城城區(qū)及武漢周周邊城區(qū)的置置業(yè)人群。加加上規(guī)劃中的的配套設(shè)施一一步步落實(shí)，生生活配套不足足的問題也將將迎刃而解，種種種跡象無不不證明了武漢漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)是武漢中心心城區(qū)地產(chǎn)的的延展。4.2.2區(qū)域土地地出讓情況地塊編號(hào)土地使用權(quán)人位置土地面積(公頃))容積率土地使用年限地價(jià)(萬元)樓面地價(jià)（元/㎡㎡）P(2008)0048武漢新區(qū)建設(shè)開發(fā)發(fā)投資有限公公司漢陽四新北路以北北1.592.5住宅70年55801401P（2009）0555金地集團(tuán)武漢房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司漢陽區(qū)四新地區(qū)30.652住宅70年1283002093P（2009）0799湖北人信房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)30R1地塊4.891.5居住70年116001581P（2009）0800中冶置業(yè)武漢有限限公司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)35R2地塊5.261.8居住70年105601115P（2009）0811武漢萬威咨詢有限限公司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)6R2地塊21.342.5居住70年1358002545P（2009）0822武漢聯(lián)發(fā)投置業(yè)有有限責(zé)任公司司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)22C36地塊25.170.9商服40年居住70年20010883P（2009）0833武漢羅德斌漢經(jīng)貿(mào)貿(mào)有限公司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)19R2地塊1.22.5居住70年2490830P（2010）0322號(hào)大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)股份有限公公司東臨體育路、西臨臨318國道，南臨臨太子湖路11.993商服40年359781000表4-1.開發(fā)區(qū)22008年以來土地地出讓情況一一覽表2008年以來，開開發(fā)區(qū)共出讓讓8宗地塊，出出讓土地面積積102.009公頃，可可建建筑面積積197萬方，平平均樓面地價(jià)價(jià)1777..8元/㎡。開發(fā)區(qū)市場(chǎng)一直以以來成交量較較小，尤其是是2008年與2010年都只出讓1宗地塊，這也也導(dǎo)致市場(chǎng)上上新增樓盤較較少。后期，隨著萬萬科、萬達(dá)的的進(jìn)駐，開發(fā)發(fā)區(qū)發(fā)展前景景將更為廣闊闊。4.2.3區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)成交分分析圖3.開發(fā)區(qū)商品住房月月度成交套數(shù)數(shù)區(qū)域成交套數(shù)分析析受供應(yīng)量不足影響響，2010年以來，武武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)成交量相相對(duì)偏低。從從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)據(jù)來看，成交交量最高出現(xiàn)現(xiàn)在2011年的1月份，達(dá)到920套，最低出出現(xiàn)在2010年的6月份，僅58套，平均每每個(gè)月銷售3338套左右右?？傮w而言言，武漢經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)相對(duì)對(duì)于其他城區(qū)區(qū)較低的單價(jià)價(jià)和總價(jià)吸引引了部分漢陽陽乃至漢口、武武昌的客戶。此此外，少量小小戶型和投資資型產(chǎn)品也吸吸引了來源廣廣泛的區(qū)外客客戶。圖4.開發(fā)區(qū)商品住房月月度成交均價(jià)價(jià)區(qū)域成交價(jià)格分析析相對(duì)于主城區(qū)其他他區(qū)域，武漢漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)成交價(jià)格一一直處于較低低的位置，除除個(gè)別樓盤外外，成交價(jià)格格基本在45500-65500元/㎡之間，價(jià)價(jià)格漲幅比較較緩慢。隨著著萬科、萬達(dá)達(dá)的進(jìn)駐，區(qū)區(qū)域價(jià)值將得得到迅速提升升，區(qū)域居住住認(rèn)同度也會(huì)會(huì)隨著生活配配套的逐步完完善而提高，后后期