商貿(mào)城整合營(yíng)銷方案

前言3：40差異5：后期的裝潢、經(jīng)營(yíng)、等費(fèi)用大；6：2-47：科學(xué)的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個(gè)鋪面，的是，“當(dāng)?shù)耐茝V組合策略，以實(shí)現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。，有工作的初次嘗試在此基礎(chǔ)上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不，操作步驟 市調(diào)分析報(bào)出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。本案從三個(gè)方面說(shuō)明市況：一、整體情況分1園林城市和長(zhǎng)角洲北翼中心城市。2、城市大交通體系的迅速發(fā)在西部分區(qū)鐵路客運(yùn)站附近、北出、東出、瓜洲分區(qū)新建公路客運(yùn)站分站鐵路：規(guī)劃寧啟鐵路和淮揚(yáng)鐵路航空：4C級(jí)（4D級(jí)）3、今后五年，是全面建設(shè)小康社會(huì)，推進(jìn)現(xiàn)代化進(jìn)程的關(guān)鍵五年，是建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，文化大市，旅游名市，生態(tài)園林城市，實(shí)現(xiàn)新關(guān)鍵五年，是實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市在蘇中率先崛起的關(guān)鍵五年須大力實(shí)現(xiàn)外引內(nèi)聯(lián)沿江開(kāi)發(fā)，域經(jīng)濟(jì)的機(jī)遇；四是搶抓沿江開(kāi)發(fā)的機(jī)遇。二、揚(yáng)州房地產(chǎn)投資開(kāi)1、揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目民生活居住水平,努力把揚(yáng)州建設(shè)成為、的后花園。2、揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)揚(yáng)州目前共有59家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,62家住宅商務(wù)樓盤(其中東區(qū)共有9家、432983、揚(yáng)州2003年上半年的投資開(kāi)13.18213.5231.4424.8108%47.68%5.82%今年1-5月份市區(qū)房地產(chǎn)共成交4311筆，面積48.6萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)43%、17%，2131%。市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮景象。江陽(yáng)商貿(mào)城（期金陶瓷宏運(yùn)揚(yáng)州商城經(jīng)典819821454112層商務(wù)26013.8萬(wàn)2.7萬(wàn)2800-4800元/2238-2848元/32.42000元/3000元/m2操作步驟 項(xiàng)目條件分一、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則“售得出、租得滿、做得旺”為，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)·以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要對(duì)象強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立本案品牌形象優(yōu)先引進(jìn)主力店設(shè)計(jì)具備自身特色的策略推出適合市場(chǎng)的投資品種1、自2、招經(jīng)營(yíng)方適用情務(wù)功能，以招租形式引入一些經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的商企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)不足三、項(xiàng)目SWOT分S——項(xiàng)目?jī)?yōu)規(guī)模26013.87萬(wàn)平方米。目前是蘇中地區(qū)規(guī)模最大的建筑裝飾材料集散地；配套——停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、加工房、展示廳，配套齊備；政策——此案是招商引資項(xiàng)目，給商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間旅游文化——古跡名勝眾多，旅游優(yōu)勢(shì)不斷開(kāi)發(fā)運(yùn)用，促進(jìn)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展W——項(xiàng)目劣經(jīng)營(yíng)模式——是區(qū)域市場(chǎng)中具有新型的特色商場(chǎng)商業(yè)提升價(jià)值——交通及區(qū)域形象提升力增強(qiáng)吸引多類經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)T經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及品牌商戶在同一區(qū)域存 從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的優(yōu)比起住宅寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)商業(yè)物業(yè)的過(guò)程更像是一“人字一個(gè)需要靠?jī)蓷l腿來(lái)走路“人——銷售與招商是其不可或缺的兩“腿“——→定位策劃——→規(guī)劃設(shè)計(jì)——→推廣——→招商策劃——→經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)10萬(wàn)平方米以上的ll們來(lái)說(shuō)早已不再適用，前期招商與后筑巢引鳳年頭而空悲切。拉斯維……理性與感性；務(wù)“實(shí)”與務(wù)“虛”的完美結(jié)合——這便是商業(yè)地產(chǎn)的永久所在做一個(gè)靠?jī)蓷l“腿”走路的人——?jiǎng)t是商業(yè)物業(yè)策劃中最簡(jiǎn)單又最復(fù)雜“氣是商業(yè)物業(yè)并經(jīng)營(yíng)成功“命門常住人口與數(shù)量及其收入水平、操作步驟 項(xiàng)目定位策一、目標(biāo)市場(chǎng)定1、目標(biāo)區(qū)域定位2、目標(biāo)消費(fèi)群定單純購(gòu)物已難滿、的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑型購(gòu)物消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)特色視經(jīng)營(yíng)環(huán)境而商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高；二是服務(wù)特色。二、項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定材料集散地，所以理念可定為“領(lǐng)航蘇中建筑裝飾材料市場(chǎng)三、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定使用項(xiàng)目的目標(biāo)群分析：品牌形象店 專業(yè)傳統(tǒng)商 工商。問(wèn)題通過(guò)問(wèn)卷的形式，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)分析而得出的項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)的大。031-41-51-分析：從構(gòu)成上來(lái)說(shuō)，此次的樣本，其主要集中在21歲至40歲之間，這個(gè)段也是在社會(huì)公眾當(dāng)中購(gòu)物消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)的群體。002345分析：對(duì)象的家庭構(gòu)成大多為3~4人的家庭0分析從數(shù)據(jù)來(lái)看公眾的文化水平不是很高結(jié)合人群的主要（21~40）樣本職業(yè)分布55分析：從職業(yè)分布結(jié)構(gòu)來(lái)看私營(yíng)業(yè)主和其它占據(jù)了大部分的比例，占62%，而從樣本家庭年收家庭年收5〈〉分析：從家庭年收入的分布結(jié)構(gòu)來(lái)看，被人群的家庭收入水平主要集中在30000元/年左右，同時(shí)參考家庭成員構(gòu)成的比例，可得知人均收入大約維持在10000平時(shí)購(gòu)物的頻購(gòu)物的購(gòu)物的頻5一月一每周一每周兩每天一其購(gòu)物的頻四、項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)商場(chǎng)消費(fèi)群分析的三個(gè)層層次層次行為反映層次，主要顧客商場(chǎng)消費(fèi)的一般行為狀層次動(dòng)機(jī)層次，主要顧客對(duì)商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主；五、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位要考慮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求等因素操作步驟 推廣策一、推廣與招商部署同步執(zhí)第一步：文件形式，項(xiàng)目前景規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)第二步：舉行各類活動(dòng)、推廣項(xiàng)目。以事件作配合，全面公開(kāi)招商；第三步：廣泛運(yùn)用各類有效與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)招商成功二、推廣目三、方式的確

123、多層整合，與的互動(dòng)四、項(xiàng)目宣傳推廣鋪墊 重12-11-22-32-4大半，媒推廣·····五、整 可持續(xù)發(fā)展一：挖掘項(xiàng)目市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)尋找賣點(diǎn)的主要特征是的早期介入讓策劃者到廣闊的市場(chǎng)空間中去尋找出SHOPMALL等賣點(diǎn)，就是其他樓盤所二：打造項(xiàng)目賣徑，動(dòng)手制作一個(gè)新的賣點(diǎn)，來(lái)引起買家的。三：打破傳統(tǒng)商鋪六、項(xiàng)目整合策（一）同步與分階段選擇入12345、物業(yè)管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)已確定（二）銷售人員專業(yè)培培訓(xùn)類目培訓(xùn)內(nèi)基本培認(rèn)同公司并標(biāo)念、、按揭付款率物業(yè)管理培訓(xùn)（管理準(zhǔn)則、公共契約培訓(xùn)類目培訓(xùn)內(nèi)吸入信息，從行人居歷史及辦法理念現(xiàn)活方式的演變對(duì)建筑5競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手內(nèi)容與技為公司調(diào)整策（四）階段整合第一階段：引導(dǎo)（合約書(shū)、預(yù)約單及各種表制作完成登引導(dǎo)DS（直接拜訪出及過(guò)道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過(guò)。第二階段：公開(kāi)期及強(qiáng)銷公開(kāi)期（7-15）及強(qiáng)銷期（7正式公開(kāi)推出前需吸引導(dǎo)期的有望客戶與配合各種強(qiáng)勢(shì)宣傳，人潮，并施展現(xiàn)場(chǎng)銷售人員團(tuán)隊(duì)與個(gè)人銷售，促成訂購(gòu)。另可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高信心。25加以于隔日交還每位銷售人員并于隔日晨間會(huì)議進(jìn)行講述對(duì)各種狀及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。每周周一由業(yè)務(wù)部、企劃部舉行策劃會(huì)議，講述本周（SP）項(xiàng)目與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣計(jì)劃擬定派發(fā)宣計(jì)劃表，排定督員表及SP活動(dòng)人員編制調(diào)度表SP3若于周六、周日或節(jié)日SP活動(dòng)，則需要提前一天召集銷售管理人員、協(xié)助銷每逢周六、周日或節(jié)日SP活動(dòng)期間，3-5組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭、現(xiàn)場(chǎng)張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場(chǎng)氣氛到最高點(diǎn)。客戶來(lái)工作銷售現(xiàn)場(chǎng)洽訂或來(lái)電詢購(gòu)要求留下聯(lián)絡(luò)以便于休息時(shí)間或期間實(shí)施D（直銷出外追蹤拜訪客戶并于每日下班前由務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。每逢周日、節(jié)日或SP期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時(shí)間打至現(xiàn)場(chǎng)洽訂（線若為兩條，則輪流打，以刺激現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。第三階段：持續(xù)持續(xù)期（最后沖刺階段合，重點(diǎn)追蹤，以期達(dá)到成交目的。將一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”作為鼓勵(lì)。七、銷售推廣工1a、大噴200b、燈箱在東站、躍進(jìn)橋站臺(tái)已設(shè)有燈箱，但內(nèi)容不新穎，需換置c、出租車出租 有很強(qiáng)的流動(dòng)性，受眾廣、價(jià)格低廉2a、報(bào)紙?jiān)趽P(yáng)州強(qiáng)勢(shì)上發(fā)布招商信息b、電視c、DM單頁(yè)可夾報(bào)發(fā)送，擴(kuò)大江陽(yáng)商貿(mào)城的知名度，深入心中八、主及推廣費(fèi)用比戶外報(bào)紙九、媒介推廣費(fèi)用分2003年12–1 202004年1-2 102004年2-4 15總計(jì)推廣費(fèi) 45萬(wàn)附近期排期計(jì)操作步驟 關(guān)于旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建一、招商策先主力后散先收緊后放····所與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分分 收分 收···在商場(chǎng)里盡情地享受休閑、、購(gòu)物的樂(lè)趣。理念二：實(shí)便。讓顧客在商場(chǎng)里不但可以到自己的所需，還可以在商場(chǎng)里進(jìn)行消遣等。理念三：生健康比美麗更重要，這是誰(shuí)都明白的，但許多開(kāi)發(fā)商在裝修時(shí)恰恰忘記了這理念四：文必須要有自己的個(gè)性所在不要千篇一律令不易克隆商場(chǎng)的空間布局、貸架商品的陳設(shè)擺放色彩的設(shè)計(jì)組合是采用中式還是傾向西式是簡(jiǎn)潔，三、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)A外裝修還要與周圍的建筑物相協(xié)調(diào)。標(biāo)準(zhǔn)B：標(biāo)準(zhǔn)C標(biāo)準(zhǔn)D：商鋪地鋪設(shè)地磚的要鋪設(shè)地磚的要·磁·磁磚面要相平，角度要準(zhǔn)確，邊緣整齊，棱角·地面要有適合斜水（2％，不可積水，倒泛·磁磚拼口后，要用藤絲刷刷干凈水泥砂漿，不可在磚面留有水泥砂漿余標(biāo)準(zhǔn)E：商鋪內(nèi)、天花標(biāo)準(zhǔn)F標(biāo)準(zhǔn)G：衛(wèi)生大型商場(chǎng)一般都會(huì)設(shè)置兩 標(biāo)準(zhǔn)H1m木釘要準(zhǔn)確、平滑，五金配件和玻璃要潔凈標(biāo)準(zhǔn)I、商場(chǎng)裝修的檔次可以從色彩明亮度的搭配體現(xiàn)出來(lái)，色彩給顧客的視、標(biāo)準(zhǔn)J：木工裝修系商場(chǎng)商場(chǎng)木工裝修系統(tǒng)要···角平直圓滑，不刮手。接口吻合緊貼，一股時(shí)接縫為45···板四正，無(wú)彎曲。配件齊全（較鏈、拉手、門吸等標(biāo)準(zhǔn)K：電路系場(chǎng)電場(chǎng)電路系統(tǒng)裝修入墻線路用入墻線路用PVC柜內(nèi)電線，以盡量隱蔽為原則，每隔200mm用一個(gè)膠線碼固定進(jìn)戶配電箱內(nèi)應(yīng)設(shè)漏電斷路器為總開(kāi)關(guān)。漏電動(dòng)作電流為30mA開(kāi)關(guān)安裝高度距地1.3m為宜。距門框?yàn)?.2m.衛(wèi)生間插座應(yīng)選用防濺式插座標(biāo)準(zhǔn)Ｌ：給排水系統(tǒng)和設(shè)安裝龍頭等表面配件要用布包工具，不可弄壞龍頭及配件，用錘直接敲擊江陽(yáng)商貿(mào)城報(bào)紙發(fā)布計(jì)（200312月-20042月 是目前階段較為強(qiáng)勢(shì)的宣傳。時(shí)間：2003年12月4日 12月12日媒介：12月4 揚(yáng)州晚 彩半12月12 揚(yáng)州日 彩半配合：軟文《誓做蘇中龍頭引領(lǐng)建材市場(chǎng)時(shí)間：20031218日媒介：1218日揚(yáng)州廣播電視報(bào)通要道，暢通南北，直貫東西，投資的升值潛力無(wú)限。配合：軟文《黃金寶地一觸即發(fā)時(shí)間：20031225日媒介：揚(yáng)州晚報(bào)訴求：本案在揚(yáng)州最大的賣點(diǎn)就是規(guī)260建筑面積13.8的建筑裝飾材料都不具與本案抗?fàn)幍膶?shí)力。配合：軟文《一個(gè)商城，260畝有多大？4、《精打細(xì)算：回報(bào)期之短絕對(duì)在你意料之外》時(shí)間：200412日媒介：1月2 揚(yáng)州日 彩半5、《精打細(xì)算：14萬(wàn)=44.8萬(wàn)時(shí)間：200418媒介：揚(yáng)州廣電 彩半訴求：回報(bào)以房款總值計(jì)算，年利率為8%，返租5年（元（元（元5年返租回（元35年收益（元145.65.639.2二、公開(kāi)招商階時(shí)間：2004年1月16日 2004年1月21日媒介：1月16 揚(yáng)州日 彩半121日揚(yáng)州廣電報(bào)庫(kù)、加工房、展示廳，打造現(xiàn)代商鋪經(jīng)營(yíng)新概念。配合：軟文《做生意就要講究專業(yè)2、《高額返租的投資特色無(wú)與倫比》時(shí)間：200427日媒介：27日揚(yáng)州日?qǐng)?bào)配合：軟文《買我的鋪?zhàn)?！我倒給時(shí)間：2004213日媒介：213日揚(yáng)州晚報(bào)彩半版時(shí)間：2004220日媒介：220日揚(yáng)州廣播電視報(bào)配合：軟文《感覺(jué)和家一樣金2003-11-附一：排期硬排期（晚報(bào)5.3、日?qǐng)?bào)5.3折、廣電報(bào)5.3折時(shí)媒 （元124121212 1218精打細(xì)算：14萬(wàn)=44.8116122