房地產(chǎn)估價 第一講

房地產(chǎn)評估主講人：王萬力聯(lián)系方式:gwwanli@考文獻(xiàn)柴強.房地產(chǎn)估價.首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社,2008年8月第六版.馬光紅,謝敘偉.房地產(chǎn)估價.化學(xué)工業(yè)出版社,2010年5月第一版.趙小虹,趙財福.房地產(chǎn)估價.同濟大學(xué)出版社,2009年1月第二版.北京興宏程建筑考試培訓(xùn)中心組織編寫.《房地產(chǎn)估價理論與方法》命題點全面解讀.中國鐵道出版社,2010年5月第一版.知識結(jié)構(gòu)第一講房地產(chǎn)估價概論第二講房地產(chǎn)及其描述第三講房地產(chǎn)價格和價值第四講房地產(chǎn)價格影響因素第五講房地產(chǎn)估價原則第六講市場法及其應(yīng)用第七講成本法及其應(yīng)用第八講收益法及其應(yīng)用第九講房地產(chǎn)估價程序第一講房地產(chǎn)估價概論房地產(chǎn)估價的含義和概念房地產(chǎn)估價指的是專業(yè)房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同由專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)完成專業(yè)估價是由具有相關(guān)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗、取得相應(yīng)估價資格的估價師和具備足夠數(shù)量的估價師等條件、取得相應(yīng)估價資質(zhì)的估價機構(gòu)完成的。是一種專業(yè)意見專業(yè)估價不是憑知覺、感性認(rèn)識得出的，而是運用科學(xué)的估價方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觥y算和判斷得出的專業(yè)意見。具有公信力專業(yè)估價提供的意見較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認(rèn)可或接受。實行有償服務(wù)專業(yè)估價要向委托人收取一定的費用，是一種有償服務(wù)行為。承擔(dān)法律責(zé)任專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)估價師法律責(zé)任案例.docx房地產(chǎn)估價的本質(zhì)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格房地產(chǎn)估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是做價格保證房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)房地產(chǎn)估價的必要性專業(yè)估價存在的基本前提一種資產(chǎn)只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。房地產(chǎn)需要專業(yè)估價真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。房地產(chǎn)估價當(dāng)事人估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括估價人員、估價機構(gòu)和估價委托人。其中，估價人員和估價機構(gòu)是估價服務(wù)的提供者，是估價主體；估價委托人是估價服務(wù)的直接需求者，是估價服務(wù)的直接對象。房地產(chǎn)估價當(dāng)事人－房地產(chǎn)估價人員房地產(chǎn)估價人員（簡稱估價人員）是指具有房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗，取得房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員。房地產(chǎn)估價人員有房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員兩類。目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)受聘于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)，在同一時間只能在一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費。房地產(chǎn)估價當(dāng)事人－房地產(chǎn)估價機構(gòu)房地產(chǎn)估價機構(gòu)是指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估價師等條件，依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙公司形式設(shè)立；法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估價師。資質(zhì)等級從低到高分為暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì)；依法從事房地產(chǎn)估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照估價目的劃分，應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價活動；房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具。小知識：有限責(zé)任公司與合伙公司的清償模式有限責(zé)任公司：a.利潤分配、虧損分擔(dān)根據(jù)各股東出資額b.出現(xiàn)債務(wù)時，各股東根據(jù)任繳出資額度承擔(dān)債務(wù)合伙企業(yè):a.分普通合伙人與有限合伙人b.國有獨資、國有企業(yè)、上市公司及公益型事業(yè)單位、社會團體不得成為普通合伙人c.利潤分配、虧損分擔(dān)可按照合伙協(xié)議約定，也可按照出資比例分配d.出現(xiàn)債務(wù)時，普通合伙人承擔(dān)無限連帶責(zé)任，有限合伙人根據(jù)任繳出資的額度承擔(dān)債務(wù)小知識：不同資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。

一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)估價當(dāng)事人－估價委托人估價委托人是指直接向估價機構(gòu)提出估價需求，與估價機構(gòu)訂立估價委托合同的單位或個人。估價對象權(quán)利人是指估價對象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。估價利害關(guān)系人是指估價結(jié)果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人。估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，估價對象的潛在投資者、受讓人往往也是估價利害關(guān)系人。估價報告使用者可能是估價對象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門和社會公眾等。委托人委托估價、獲取估價保報告的目的可能是供自己使用，此時委托人同時也是估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是提供給特定的第三方使用，還可能是提供給不特定的第三方使用。房地產(chǎn)估價目的估價目的是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。任何一個估價項目都有估價目的，而且估價目的來源于委托人的估價需要。一個估價項目通常只有一個估價目的。對房地產(chǎn)估價的不同需要及相應(yīng)的估價目的可以劃分為：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（又可按出讓方式分為招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓），房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（又可分為買賣、互換、贈與、以房地產(chǎn)作價入股、以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)、以房地產(chǎn)清償債務(wù)等）、租賃、抵押貸款、征收征用補償（又可分為土地征收、土地征用、城市拆遷補償）、稅收、損害賠償、分割、保險、爭議調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)充足、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價爭議中的房地產(chǎn)估價符合或鑒定等。小知識：土地征收和土地征用的區(qū)別二者既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，征收后，土地由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜?；而征用只是使用?quán)的改變，征用后，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，使用結(jié)束后需將土地交還給農(nóng)民集體。簡言之，涉及土地所有權(quán)改變的，是征收；不涉及所有權(quán)改變的，是征用。我國《憲法》和《土地管理法》2004年修正或修改前，沒有區(qū)分上述兩種不同的情形，統(tǒng)稱“征用”。2004年國家立法機關(guān)對《憲法》作了修正，緊接著又對《土地管理法》進(jìn)行了修改，除個別條文外，《土地管理法》中的“征用”全部修改為“征收”。房地產(chǎn)估價對象估價對象即估價客體，也稱為被估價房地產(chǎn)、估價標(biāo)的，當(dāng)估價對象房地產(chǎn)為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)益時，例如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時，可稱為被估價權(quán)益，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益及相關(guān)其他財產(chǎn)。概括來講，房地產(chǎn)估價對象有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)估價時點估價時點也稱為價值日期、估價基準(zhǔn)日，是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間。由于房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值，所以估價必須弄清并說明是評估估價對象在哪個特定時間的價值，這個特定時間就是估價時點，一般用公歷年、月、日表示。估價時點的確定要根據(jù)估價目的，并且估價時點的確定先于評估價值的確定。房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則分類基本原則獨立、客觀、公正原則也稱為最高行為準(zhǔn)則普適技術(shù)性原則合法原則最高最佳使用原則估價時點原則替代原則特殊原則謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)估價原則的分類獨立、客觀、公正合法原則最高最佳使用原則估價時點原則替代原則謹(jǐn)慎原則最高行為準(zhǔn)則技術(shù)性原則普適性原則特殊原則房地產(chǎn)價值類型價值類型有兩種含義：一是指價值的種類；二是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的具體某種類型的價值——特定價值。價值的種類——價值、使用價值和交換價值房地產(chǎn)估價中，所涉及的價值主要是經(jīng)濟學(xué)范疇的價值經(jīng)濟學(xué)中廣義的價值分為使用價值和交換價值使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的比例和關(guān)系，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值，但首先要對使用價值進(jìn)行鑒定。交換價值——成交價格賣價成交價買價請問上述哪宗交易能成交？協(xié)議價<招標(biāo)價<掛牌價<拍賣價成交價格招標(biāo)成交價拍賣成交價掛牌成交價協(xié)議成交價交換價值——協(xié)議出讓出讓人需要提出出讓價格，確定協(xié)議出讓最低價，土地使用者確定自己的最高出價國家或地方重點扶持的項目容易滋生腐敗、錢權(quán)交易交換價值——招標(biāo)出讓價格—出讓人需要確定招標(biāo)標(biāo)底樓面價和最高樓面價，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)價格。在標(biāo)底價和最高價之間的報價才有意義。考慮資信、經(jīng)驗等方面因素，確定中標(biāo)方。交換價值——掛牌出讓土地掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請的行為土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件，競買人需要確定最高報價公告期限不少于30日公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應(yīng)由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中心交易。報價以報價單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應(yīng)補交地價、應(yīng)繳納稅費及應(yīng)付交易服務(wù)費用之和。交換價值——拍賣出讓拍賣人確定拍賣底價競拍人確定最高報價房地產(chǎn)特定價值——市場價值某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。（平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)）房地產(chǎn)特定價值——評估價值30LowMedium理論意義上High價格泡沫：比準(zhǔn)價格高于收益價格價格是否被高估（低估），取決于比準(zhǔn)價格和收益價格的比較。市場成熟且正常狀態(tài)下，市場法測算的價值應(yīng)當(dāng)與收益法測算的價值基本一致收益價格趨向于理論價格比準(zhǔn)價格趨向于市場價格積算價格收益法市場法成本法房地產(chǎn)特定價值——市場價值自愿交易利己動機精明謹(jǐn)慎時間充裕理性無偏好最高最佳使用集體所有土地的征收，有可能不符合自愿交易原則，但要維護被征收人的合法利益，應(yīng)當(dāng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)特定價值——快速變現(xiàn)價值特點：交易時間不充分導(dǎo)致交易價格低于市場價值抵押物拍賣；賣方急于脫手房地產(chǎn)特定價值——謹(jǐn)慎價值存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價值低于市場價值例如：房地產(chǎn)抵押價值、利用收益法計算未來收益價格房地產(chǎn)特定價值——清算價值清算價格是指企業(yè)因破產(chǎn)或其他原因，需要在一定期限內(nèi)對資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)處置時，預(yù)期到清算之日可以快速變現(xiàn)收回的資產(chǎn)價格。影響清算價格的主要因素企業(yè)破產(chǎn)形式資產(chǎn)處置方法清理費用規(guī)定的處置時限參照物的市場價格確定清算價格的方法重置成本折扣法或現(xiàn)行市價折扣法殘值計算法詢價法房地產(chǎn)特定價值——投資價值投資價值從特定投資者的角度來衡量的價值市場價值從典型投資者的角度來衡量的價值市場價值客觀態(tài)度；社會一般報酬率；稅前凈收益投資價值樂觀、悲觀、客觀態(tài)度；特定投資者的最低報酬率；稅后凈收益，扣除所得稅房地產(chǎn)特定價值——抵押價值例題：某套住宅已經(jīng)抵押過一次，拿到抵押貸款50萬，當(dāng)時已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額為100萬，現(xiàn)在想要進(jìn)行二次抵押，重新估價后測得其未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為200萬，試問二次抵押價值是多少？房地產(chǎn)特定價值——保險價值1.房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。投?；痣U時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地2.保險事故發(fā)生后需要評估所遭受的損失或者建筑物重置價格、重建價格等為確定賠償金額提供參考依據(jù)。通常是指建筑物的重建成本（重置成本）和重建期間的經(jīng)濟損失（如：租金損失）房地產(chǎn)特定價值——計稅價值是為稅務(wù)機關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值或房產(chǎn)的租金收入中國現(xiàn)行房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度改革的趨勢是：將現(xiàn)行房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅（2009年1月20日取消）、城鎮(zhèn)土地使用稅三個稅種合并，將現(xiàn)行依據(jù)房產(chǎn)原值和占用土地面積計征改為依據(jù)房地產(chǎn)價值計征。小知識：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收辦法區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價計征；房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。按照房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。城鎮(zhèn)土地使用稅是以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)國有土地為征稅對象的。第一，城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象僅限于國有土地，農(nóng)業(yè)用地因?qū)偌w所有，所以不是城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象；第二，城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象僅限于國有土地，而不包括國有土地上的房產(chǎn)。房地產(chǎn)特定價值——征收價值是為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。實行貨幣補償方式的，要對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行評估，為確定貨幣補償?shù)慕痤~提供依據(jù)；實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式的，要對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價值和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行評估。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價＝所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價值－被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價值房地產(chǎn)特定價值——轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)人和土地所有權(quán)人通過買賣、互換、贈予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)出資、作價入股、抵償債務(wù)等房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)出租，是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)損害賠償估價（一）1.因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。”

2.在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等，造成相鄰房地產(chǎn)價值損失的。

《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?/p>

3.使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價值損失的。

例如，房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染，房地產(chǎn)上的水、土壤、空氣受到污染，房地產(chǎn)受到經(jīng)常振動的影響等。

4.因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失的。房地產(chǎn)損害賠償估價（二）5.因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失的。

例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題（如墻體開裂、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)），對購房人造成損失的。

6.因未能履約使他人工程停緩建，對他人造成損失的。

如未按合同約定如期供貨、供款等。

7.因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，對房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。

如錯誤查封。

8.因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。

《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”

9.因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的。

《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效”，“非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。

10.其他房地產(chǎn)損害賠償。

例如，《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！敝袊康禺a(chǎn)損害賠償估價的理論與實踐.docx企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要（一）企業(yè)對外投資是指企業(yè)以貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者購買股票、債券等有價證券方式向其它單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)為主的非貨幣財產(chǎn)對外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價服務(wù)企業(yè)合資是指兩個以上的企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權(quán)，以進(jìn)行某些新產(chǎn)品、新技術(shù)或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價提供服務(wù)。企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過協(xié)議或其他聯(lián)合方