內(nèi)蒙古2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：估價(jià)當(dāng)事人模擬試題

內(nèi)蒙古2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：估價(jià)當(dāng)事人模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為。A：超額利潤(rùn)B：投資回報(bào)C：內(nèi)部收益D：風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬E：借款合同2、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)或本質(zhì)的說(shuō)法，正確的是。A：房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值B：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)C：房地產(chǎn)估價(jià)是一種價(jià)格保證而不是僅提供參考意見(jiàn)D：房地產(chǎn)估價(jià)有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)—的業(yè)主同意。A.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上B.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)C.專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上D.專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)4、拍賣行應(yīng)在拍賣日的前以登報(bào)或通過(guò)電視等媒體公告的形式發(fā)布關(guān)于該房地產(chǎn)拍賣的公告信息。A：半個(gè)月至一個(gè)月B：一個(gè)月至三個(gè)月C：一個(gè)月至六個(gè)月口：三個(gè)月至六個(gè)月E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年—的股本收益率也是很平常的事。20%?30%20%?25%15%?20%10%?15%6、竣工驗(yàn)收費(fèi)，屬于房地產(chǎn)價(jià)格的。A：開發(fā)成本B：銷售費(fèi)用C：管理費(fèi)用D：投資利息E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，償債備付率此指標(biāo)值應(yīng)該大于_。0.51.01.11.28、將更新改造后的收益性房地產(chǎn)持有并出租經(jīng)營(yíng)，并在持有經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)狀況和企業(yè)財(cái)務(wù)狀況將其轉(zhuǎn)售出去，也是部分房地產(chǎn)企業(yè)常采用的業(yè)務(wù)模式，這種模式是。A：開發(fā)-銷售模式B：開發(fā)-持有-出租-出售模式C：購(gòu)買-更新改造-出租模式D：購(gòu)買-更新改造-出租-出售模式E：借款合同9、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為_。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去10、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分，該兩者的長(zhǎng)短關(guān)系有_。A.自然壽命三經(jīng)濟(jì)壽命B.自然壽命W經(jīng)濟(jì)壽命C.自然壽命二經(jīng)濟(jì)壽命D.無(wú)關(guān)11、若銀行對(duì)某筆房地產(chǎn)抵押貸款持審慎態(tài)度，則抵押率_。A.為零B.低C.高D.為112、注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師注冊(cè)有效期為一年。123413、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，必須向_申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，方可開業(yè)。A.房地產(chǎn)管理部門B.工商行政管理部門C.土地管理部門D.建設(shè)管理部門14、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，下列對(duì)有關(guān)費(fèi)用的描述，不正確的是_。A.直接工程費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)B.措施費(fèi)包括環(huán)境保護(hù)費(fèi)、安全施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、夜間施工費(fèi)等C.規(guī)費(fèi)包括工程排污費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)等D.企業(yè)管理費(fèi)包括管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、住房公積金等15、已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是0。0.5%6%6.16%6.19%16、房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房屋，應(yīng)在銷售前到登記機(jī)關(guān)辦理—手續(xù)。A.備案登記B.注銷登記C.變更登記D.買賣登記17、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是。A：自物權(quán)B：劃撥土地使用權(quán)C：抵押權(quán)D：租賃權(quán)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、修建性詳細(xì)規(guī)劃用以指導(dǎo)。A：確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)B：各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)C：確定空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求D：確定道路和工程管線控制性位置E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元.從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于元。A：10000B：11000C：7800D：9200E：借款合同20、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是.（2007年試題）A：設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地進(jìn)行管理物業(yè)B：知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)C：百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分D：營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高E：借款合同21、城市總體規(guī)劃的近期建設(shè)規(guī)劃期限一般為一年。510152022、工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)和—的推行是建筑市場(chǎng)管理體制改革的兩個(gè)重要方面。A.建設(shè)施工制度B.建設(shè)投資規(guī)定C.建設(shè)規(guī)劃制度D.建設(shè)監(jiān)理制度23、不僅應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且可以說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。A：最高最佳使用原則B：合法原則C：替代原則D：獨(dú)立、客觀、公正原則E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、商品越是耐用，則。A：越缺乏彈性B：需求彈性越大C：需求彈性越小D：完全無(wú)彈性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、某宗土地面積2000m2,征地費(fèi)600元/m2,土地使用權(quán)出讓金150元/m2,達(dá)到宗地狀況的土地開發(fā)費(fèi)用800元/m2,管理費(fèi)用100元/m2,貸款利率8%,開發(fā)周期為2年，銷售費(fèi)用率、銷售稅費(fèi)率和開發(fā)成本利潤(rùn)率分別為6%、10%和15%,土地取得費(fèi)在項(xiàng)目期初一次支付，土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，則該宗土地的積算價(jià)格為。A：1847元/m?B：2340元/mC：2419元/mD：2676元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由。（2009年試題）A：上升到下降B：下降到上升C：高于合理空置率到低于合理空置率D：低于合理空置率到高于合理空置率E：借款合同2、—負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。A.承包商B.開發(fā)商C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)D.建設(shè)主管部門3、購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬(wàn)元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（）。A.小于5年B.在5?6年之間C.在6?7年之間D.在7?8年之間4、下列關(guān)于生產(chǎn)與生產(chǎn)函數(shù)，表述正確的是。A：生產(chǎn)是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進(jìn)行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過(guò)程B：一般將生產(chǎn)中各種資源投入概括為勞動(dòng)、土地、資本、技術(shù)以及管理者才能等，統(tǒng)稱為生產(chǎn)要素C：生產(chǎn)函數(shù)是指在既定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，對(duì)各種生產(chǎn)要素一定數(shù)量的組合與產(chǎn)品最大產(chǎn)出量之間依存關(guān)系的數(shù)學(xué)描述D：生產(chǎn)函數(shù)是指在既定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，對(duì)各種生產(chǎn)要素一定數(shù)量的組合與產(chǎn)品最大產(chǎn)出量之間排斥關(guān)系的數(shù)學(xué)描述E：勞動(dòng)、土地為生產(chǎn)要素資本，技術(shù)以及管理者才能則不是生產(chǎn)要素資本5、是物業(yè)管理的三個(gè)基本特性。A：社會(huì)化B：專業(yè)化C：市場(chǎng)化D：私有化E：民主化6、下列關(guān)于潛在毛租金收入的說(shuō)法，不正確的是_。A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入即潛在毛租金收入B.它等于物業(yè)內(nèi)部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C.能夠改變它的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D.它代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入7、表明對(duì)物質(zhì)資料具有某種權(quán)利的有價(jià)證券屬于_。A.貨幣證券B.信用證券C.商品證券D.資本證券8、玻璃幕墻為使保溫單層窗部分通風(fēng)、排氣，將下面橡膠墊于1/4處切斷留孔，并在—上也要留有通氣孔。A.主龍骨B.次龍骨C.主梁D.玻璃9、假設(shè)開發(fā)法是以—為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預(yù)期原理D.未來(lái)趨勢(shì)原理10、主要的調(diào)查手段是問(wèn)卷，答卷一般包括—兩種。A.收集式B.開放式C.閉合式D.檢索式E.收斂式11、下列屬于《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中可以不辦理出讓手續(xù)的是。A：部隊(duì)營(yíng)房用地B：私有住宅轉(zhuǎn)讓后，改變居住性質(zhì)的C：城市中心廣場(chǎng)用地D：轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的E：同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的12、根據(jù)，可將合同分為雙務(wù)合同與單務(wù)合同。人：法律是否設(shè)有規(guī)范并賦予一個(gè)特定名稱B：合同當(dāng)事人是否互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)C：合同當(dāng)事人是否為從合同中得到的利益支付代價(jià)口：法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素有_。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化C.財(cái)政收支及金融狀況、利率D.物價(jià)、匯率、居民收入E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入14、申請(qǐng)核定一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的應(yīng)當(dāng)向提出申請(qǐng)。A：國(guó)務(wù)院B：國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門C：省人民政府建設(shè)行政主管部門D：自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門E：直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門15、—是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的第一個(gè)目標(biāo)，一般是指一切生產(chǎn)要素都有機(jī)會(huì)以合適報(bào)酬參加生產(chǎn)的狀態(tài)。A.充分就業(yè)B.價(jià)格穩(wěn)定C.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)D.國(guó)際收支平衡16、下列關(guān)于拍賣過(guò)程中承擔(dān)瑕疵責(zé)任的表述中，正確的有。A：拍賣中的瑕疵責(zé)任均應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān)B：如果委托人未向拍賣人告知瑕疵，則拍賣人不需負(fù)任何責(zé)任C：委托人可能需對(duì)告知與瑕疵承擔(dān)最終責(zé)任D：承擔(dān)瑕疵責(zé)任的基本準(zhǔn)則是誰(shuí)知曉，誰(shuí)負(fù)責(zé)E：即使拍賣巾確實(shí)存在應(yīng)告知而來(lái)告知的瑕疵，也應(yīng)由拍賣人先行負(fù)責(zé)17、承租人_,出租人有權(quán)終止合同。A.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租B.故意損壞承租的房屋C.無(wú)正當(dāng)理由拖欠房租3個(gè)月D.無(wú)正當(dāng)理由閑置承租房屋E.擅自改變房屋用途18、實(shí)行?？顚Ｓ谩⒎忾]管理，儲(chǔ)備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優(yōu)先用于償還土地儲(chǔ)備貸款的本金和利息。A：土地購(gòu)置貸款B：土地開發(fā)C：建設(shè)貸款D：土地儲(chǔ)備貸款E：借款合同19、房屋的建筑等級(jí)分為一方面。A.建筑物的耐久性等級(jí)B.建筑物的抗震等級(jí)C.建筑物的耐火等級(jí)D.建筑物的環(huán)保等級(jí)E.建筑物的重要性等級(jí)20、動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是_。A.動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期B.動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期C.動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期D.動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期21、不屬于土地取得成本構(gòu)成的項(xiàng)目有（）。A.可行性研究費(fèi)用B.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用C.土地使用權(quán)出讓金D.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用E.勘察設(shè)計(jì)工程費(fèi)22、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11月簽署B(yǎng).內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2004年8月舉辦C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一23、下列項(xiàng)目中的資產(chǎn)負(fù)債表中，屬于非流動(dòng)負(fù)債的項(xiàng)目是。A：應(yīng)付票據(jù)B：應(yīng)付賬款C：應(yīng)交稅費(fèi)D：應(yīng)付債券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、下列關(guān)于票據(jù)貼現(xiàn)市場(chǎng)，表述正確的是。A：票據(jù)貼現(xiàn)市場(chǎng)是指對(duì)未到期的票據(jù)進(jìn)