房地產(chǎn)政策與法規(guī)第3章

房地產(chǎn)政策與法規(guī)

授課人：劉曉逸

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時(shí)間：2015-2016學(xué)年第二學(xué)期目錄房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱“不動產(chǎn)”第一章房地產(chǎn)政策與法規(guī)概論第二章房地產(chǎn)法律關(guān)系第三章土地所有權(quán)第六章土地使用權(quán)第五章土地征用與房屋拆遷管理政策與法規(guī)第三章土地所有權(quán)學(xué)習(xí)目標(biāo)1、了解我國的土地制度2、掌握我國土地所有權(quán)的表現(xiàn)形式及范圍3、掌握我國國有土地所有權(quán)的特征4、熟悉土地他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)涵3.1土地制度概述1.制度（institution）

制度的定義：是人們行為的規(guī)范，是約束人們相互關(guān)系的規(guī)則集合。

相關(guān)概念

制度安排：制度的具體化，約束特定行為的具體規(guī)則。

組織：具有一定目標(biāo)、用以解決一定問題的人群。

制度與組織的關(guān)系：

組織——游戲主體，制度——游戲規(guī)則制度的分類——制度構(gòu)成的二元論

正式制度：人們有意識制定的制度。約束是強(qiáng)制性的。非正式制度：支配人們行為的非強(qiáng)制性準(zhǔn)則制度正式制度非正式制度政治制度經(jīng)濟(jì)制度：以產(chǎn)權(quán)制度為核心文化制度軍事制度社會意識形態(tài)3.1土地制度概述2.土地制度的概念

廣義：人與人之間在土地問題上發(fā)生的生產(chǎn)關(guān)系及相

應(yīng)的地權(quán)關(guān)系的總和。

狹義：經(jīng)濟(jì)上的土地所有制及法律上的土地所有權(quán)制。

3.1土地制度概述

土地所有制土地使用制土地規(guī)劃制度土地制度的內(nèi)容土地保護(hù)制度土地征用制度土地稅收制度土地管理制度3.1土地制度概述原始社會土地制度：土地共同占有、使用，土地產(chǎn)品共享，權(quán)利和義務(wù)沒有差異；奴隸社會土地制度：奴隸主階級占有土地，并直接占有奴 隸，全部產(chǎn)品歸奴隸主所有；封建社會土地制度：地主階級擁有土地所有權(quán)，一般不使用經(jīng)營土地，將土地利用權(quán)讓渡給農(nóng)民，坐享地租之利；資本主義社會土地制度：存在三個(gè)相互依存、相互對立的階級，土地所有者、租佃資本家和農(nóng)業(yè)工人社會主義土地共有制度：全民所有制度和集體所有制度并存。3、

土地制度演變的五種形態(tài)中國土地制度的產(chǎn)生

2000B·C右的夏、商時(shí)代，土地村民公有1600—221B·C，井田制，有私田與公田，類似歐洲的采邑土地制度秦漢以后，土地私有制

王莽王國制秦漢屯田制西晉占田法北魏均田制4

中國土地制度的變遷井田制西周時(shí)期，道路和渠道縱橫交錯(cuò)，把土地分隔成方塊，形狀像"井"字，因此稱做"井田"。井田屬周王所有，分配給庶民使用。領(lǐng)主不得買賣和轉(zhuǎn)讓井田，還要交一定的貢賦。周邊為私田，中間為公田。4

中國土地制度的變遷中國近代土地制度的變遷

民國時(shí)期，孫中山提出“耕者有其田的”政策，但是未實(shí)現(xiàn)新中國成立前，封建土地所有制占統(tǒng)治地位

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中國土地制度的變遷中國現(xiàn)代土地制度的變遷建國以來，我國土地制度經(jīng)歷了三次重大變革：

1）1949-1953年土地改革，完成了封建土地所有制向農(nóng)民土地所有制的過渡；解放后我國土地制度改革是在1947年我黨制定的《中國土地法大綱》的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。土地改革法的立法宗旨是：實(shí)現(xiàn)土地所有制的轉(zhuǎn)變，建立農(nóng)民的土地所有制，但這并不是農(nóng)民土地私有制。農(nóng)民只是擁有了土地的使用權(quán)。

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中國土地制度的變遷2）1958年的人民公社運(yùn)動，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民土地所有制向集體所有制的轉(zhuǎn)換；土地改革后，農(nóng)民雖然分得了土地等生產(chǎn)資料，但由于農(nóng)村生產(chǎn)力極其落后，農(nóng)民擁有的生產(chǎn)工具嚴(yán)重不足，生產(chǎn)資料十分缺乏，農(nóng)民在生產(chǎn)中遇到了很大的困難。面對這種客觀現(xiàn)實(shí)，走合作經(jīng)營的道路成為了必然的選擇。

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中國土地制度的變遷3）1979-1984年農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)制度的確立，建立了在集體所有的土地上設(shè)立的土地用益物權(quán)制度。從人民公社體制轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋爻邪?jīng)營責(zé)任制，經(jīng)歷了漸進(jìn)性的變化過程。三次土地變革有著不同的社會、經(jīng)濟(jì)背景，表現(xiàn)出不同的制度特征，但變革的規(guī)律基本是相同的，即都是沿著“以土地利用為中心”的土地制度的方向發(fā)展。4

中國土地制度的變遷土地私有限制論：確認(rèn)土地私有制，但對私人占有土地的數(shù)量和利益進(jìn)行限制，主張“耕者有其田”， 主張改進(jìn)租佃制度。土地公有論：該論認(rèn)為土地公有制取代土地私有制是土地所有制變革的規(guī)律。土地公有私有并行論：認(rèn)為土地所有權(quán)是否應(yīng)公有私有，不 能一概而論，而應(yīng)根據(jù)土地的用途及其利用效應(yīng)分別判定，宜公則公，宜私則私。土地租賃論：在公有或私有的國家里，該論有其存在的基礎(chǔ)。5土地制度改革理論趨向土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)國有土地所有權(quán)土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)宅基地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)土地他項(xiàng)權(quán)利：抵押權(quán)、承租權(quán)、地役權(quán)等3.2土地所有權(quán)一、土地所有權(quán)1、涵義：土地所有權(quán)：土地所有者依法對土地實(shí)行占有、使用、收益和依照國家法律規(guī)定作出處分，并排除他人干涉的權(quán)利。屬財(cái)產(chǎn)權(quán)的范疇。法律上，土地所有權(quán)包括兩個(gè)層次：土地所有權(quán)法律制度土地所有權(quán)權(quán)利。（1）土地所有權(quán)法律制度這種意義上的土地所有權(quán)是指不同類型的國家根據(jù)統(tǒng)治階級的意志或者依照全體人民的意志規(guī)定的一定土地所有制關(guān)系的法律關(guān)系土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的反映。（2）土地所有權(quán)權(quán)利土地所有權(quán)人依法對土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.權(quán)能結(jié)構(gòu)—不同權(quán)利可以分離占有權(quán)：土地所有權(quán)主體對其土地的掌握和控制權(quán)利。使用權(quán)：按照土地的性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用的權(quán)利。收益權(quán)：基于行使土地所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入、利息的權(quán)利。處分權(quán)：決定土地在法律上和事實(shí)上的命運(yùn)的權(quán)利，尤其是決定所有權(quán)的命運(yùn)。二、我國的土地所有權(quán)制度國有土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)我國土地所有權(quán)的形式二、我國的土地所有權(quán)制度我國土地所有權(quán)制度具有以下特征：

(一)主體的特定性我國實(shí)行土地公有制，土地所有權(quán)的主體只限于國家和農(nóng)村集體。各級政府并不是國有土地所有權(quán)獨(dú)立的主體，這與美國等聯(lián)邦制國家各州均為獨(dú)立的土地所有權(quán)主體的“多元制國有土地所有權(quán)”不同。

(二)客體的差異性

我國土地所有權(quán)客體的差異性首先表現(xiàn)為：

城市土地和農(nóng)村土地。我國土地所有權(quán)客體的差異性在法律上表現(xiàn)為：

集體土地所有權(quán)以土地所有權(quán)證書形式；

國有土地所有權(quán)的范圍是法律確定的，無需登記。但國有土地使用權(quán)需辦理國有土地使用權(quán)證。二、我國的土地所有權(quán)制度(三)內(nèi)容的限制性土地所有權(quán)不能以任何形式交易，其主體的變更僅限于國家對集體土地征收征用（單向）。我國國有土地所有權(quán)內(nèi)容的限制表現(xiàn)在：1.國有土地所有權(quán)比較虛化，其財(cái)產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容主要通過國有土地使用權(quán)體現(xiàn)而不是通過所有權(quán)直接體現(xiàn)；2.實(shí)行的是國有土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離原則，成為一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)。二、我國的土地所有權(quán)制度

集體土地所有權(quán)內(nèi)容的限制表現(xiàn)在：1.集體土地所有權(quán)受到國有土地所有權(quán)的限制，國有土地所有權(quán)是絕對的和無條件的，而集體土地所有權(quán)是相對的和受限制的，國家可以依法將集體所有的土地征收為國有；

2.集體土地所有權(quán)是虛化的。農(nóng)民個(gè)人對集體土地的承包經(jīng)營權(quán)以及自留地、自留山、宅基地等的使用權(quán)。二、我國的土地所有權(quán)制度三、國有土地所有權(quán)

國家代表全體人民對國有土地依法占有、使用、收益和處分的權(quán)利。中央人民政府即國務(wù)院是國家所有權(quán)唯一代表。地方政府經(jīng)中央政府授權(quán)，可以代表國家行使國有土地所有權(quán)。國有土地所有權(quán)的取得主要采取了四種方式：①沒收和接管，建國初期國家對帝國主義、官僚資本主義、國民黨反動政府和反革命分子等占有城市土地，通過沒收與接管的形式，無償?shù)貙⑵渥優(yōu)閲型恋?，這是我國城市有土地的主要取得方式；②贖買，指20世紀(jì)50年代中后期對城市資本主義工業(yè)、私營房地產(chǎn)公司和私有房地產(chǎn)業(yè)主所擁有的城市地產(chǎn)進(jìn)行社會主義改造，贖買的辦法將其轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?；③征收征用，包括對集體土地和城市國有土地的征收征用，對被征收征用者予以適當(dāng)補(bǔ)償；④收歸國有，指1982年憲法規(guī)定全部城市土地屬于國有，據(jù)此，當(dāng)時(shí)城市中少數(shù)尚未屬于國有的土地全部被收歸國家所有。國有土地所有權(quán)的取得主要采取了四種方式：三、國有土地所有權(quán)根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二條的規(guī)定，下列城市市區(qū)以外的土地屬于國家所有：(1)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；(2)國家依法征用的土地；《土地管理法》第8條：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。”

(3)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；(4)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；(5)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地；其三，推定為國家享有土地所有權(quán)的土地土地所有權(quán)爭議，不能依法證明爭議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屬于國家所有。三、國有土地所有權(quán)三、國有土地所有權(quán)我國的國有土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能具有以下特點(diǎn)：

(一)占有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)：國家直接占有，具體的占有主體包括國家機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位，途徑是無償劃撥。國有土地有償使用：劃撥占有方式出讓(二)使用

土地使用權(quán)是最基本的權(quán)能。國有土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離原則

——國有土地使用權(quán)?？梢赃_(dá)到資源的優(yōu)化配置。三、國有土地所有權(quán)(三)收益計(jì)劃經(jīng)濟(jì)：土地?zé)o償使用，導(dǎo)致土地資源的巨大浪費(fèi)。市場經(jīng)濟(jì)：土地使用權(quán)有償使用。表現(xiàn)在：①它鼓勵政府在自己的任期內(nèi)盡可能多地批地賣地。②這種收益形式是以增量土地為主要對象。③土地出讓金已成為地方財(cái)政的主要來源。三、國有土地所有權(quán)(四)處分計(jì)劃經(jīng)濟(jì)：所有者的處分權(quán)是絕對性和無限的，使用者則無任何處分權(quán)。存在不合法的處分，例如變相出租土地等。

國有土地使用權(quán)制度：土地使用者依法取得了一定的處分權(quán)，其中以出讓形式取得土地使用權(quán)的，其處分權(quán)與所有者基本無異；以劃撥形式取得土地使用權(quán)的，在補(bǔ)交土地出讓金后亦取得處分權(quán)。三、國有土地所有權(quán)國有土地所有權(quán)的行使與保護(hù)行使：由國務(wù)院主管部門主管全國土地的統(tǒng)一管理工作，縣級以上地方人民政府土地管理部門統(tǒng)一管理本行政區(qū)域內(nèi)的土地，保護(hù)：任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。三、國有土地所有權(quán)四、集體土地所有權(quán)1、集體土地所有權(quán)制度的演變農(nóng)村土地私有—集體公有—集體所有、家庭承包經(jīng)營2、特征主體多樣性—（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組）權(quán)能不完全性權(quán)利單向流出性3、集體土地所有權(quán)的范圍農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。4、集體土地所有權(quán)的行使與保護(hù)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表全鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）成員行使；由村民委員會代表行使；由村內(nèi)集體內(nèi)的全體成員通過成員大會行使。四、集體土地所有權(quán)3.3土地他項(xiàng)權(quán)利

指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律和行政法規(guī)規(guī)定的需要登記的其他權(quán)利。3.3土地他項(xiàng)權(quán)利土地他項(xiàng)權(quán)利特點(diǎn)是在他人土地上享有的權(quán)利；可以滿足他人對土地利用的需求；權(quán)利的主體是土地所有權(quán)、使用權(quán)人以外人；對所有權(quán)和使用權(quán)人有一定限制，如通行權(quán)；是一種生產(chǎn)生活中客觀存在的權(quán)利；3.3土地他項(xiàng)權(quán)利1、地役權(quán)地役權(quán)是指為自己使用土地的需要，而使用他人土地的權(quán)利。【案例】甲和乙