酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款

酒店抵押貸款融資酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款融資A·土地出讓/抵押B·金融產(chǎn)品融資C·酒店開發(fā)模式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓1產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓2委托經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)帶資管理模式使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓3分時(shí)度假模式快速變現(xiàn)能力強(qiáng)持續(xù)盈利能力強(qiáng)地塊購得酒店開發(fā)周期地塊待開發(fā)融資酒店實(shí)際開發(fā)具備快速變現(xiàn)與持續(xù)盈利兼顧酒店地產(chǎn)融資變現(xiàn)方式土地出讓是將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資商，該方式開發(fā)商無須承擔(dān)酒店的建設(shè)費(fèi)用，規(guī)避酒店建成后的后續(xù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但也會(huì)因此而損失酒店后期經(jīng)營(yíng)帶來的利潤(rùn)酒店用地直接轉(zhuǎn)讓投資商（開發(fā)商）其它投資商具體措施：將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資商優(yōu)點(diǎn)：無須承擔(dān)酒店的建設(shè)費(fèi)用，規(guī)避酒店建成后的后續(xù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓酒店用地的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于酒店運(yùn)營(yíng)成功后的利潤(rùn)；開發(fā)商成本：土地轉(zhuǎn)讓總價(jià)—土地購買成本—轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用；適用對(duì)象：面臨資金鏈短缺的開發(fā)企業(yè)，不得不靠出讓土地緩解資金壓力；特征：投資商（開發(fā)商）不具有產(chǎn)權(quán)亦不具有經(jīng)營(yíng)權(quán)A酒店變現(xiàn)模式——土地出讓土地抵押貸款是將酒店用地作為抵押而獲得銀行貸款的融資策略，土地抵押貸款是目前中國最為成熟運(yùn)作的融資渠道，具備融資成本低，融資資金穩(wěn)定且較為安全的方式酒店用地抵押投資商（開發(fā)商）銀行具體措施：酒店用地作為抵押而獲得銀行貸款的融資優(yōu)點(diǎn)：融資成本低，融資資金穩(wěn)定且安全；缺點(diǎn)：辦理過程時(shí)間較長(zhǎng)，土地抵押估值往往過低。開發(fā)商成本：土地購買成本適用對(duì)象：面臨資金鏈短缺的開發(fā)企業(yè)，不得不靠銀行貸款緩解資金壓力；特征：投資商（開發(fā)商）不具有產(chǎn)權(quán)亦不具有經(jīng)營(yíng)權(quán)A酒店變現(xiàn)模式——土地抵押獲得銀行貸款案例——華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等收益性物業(yè)未來5年的所有租金收益，以6.5億元的價(jià)格，直接出售給相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者華僑城項(xiàng)目現(xiàn)金流困難未來租金收入打包財(cái)務(wù)總監(jiān)林育德總裁張立勇中信信托5年下來租金總收入大約近10億元工行深圳分行華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等收益性物業(yè)未來5年的所有租金收益，以6.5億元的價(jià)格，直接出售給相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者華僑城地產(chǎn)未來收益打包中信信托工商銀行投資者中信信托則具體承擔(dān)此次銷售。機(jī)構(gòu)投資者紛紛認(rèn)購，中信信托每收到一個(gè)機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購款，便將此認(rèn)購款存入工行深圳分行的專用托管賬戶，直到6.5億銷售完畢。之后，工行深圳分行則監(jiān)管華僑城地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)的收益，在未來5年時(shí)間里，將租金收益按照機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購比例，分配給投資者。負(fù)責(zé)監(jiān)管收益和投資者認(rèn)購收益分配案例東部華僑城REITs酒店變現(xiàn)模式——酒店資產(chǎn)證券化B酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)1酒店變現(xiàn)模式——酒店開發(fā)階段C產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店私產(chǎn)酒店1產(chǎn)權(quán)酒店操作模式中開發(fā)商通過銷售產(chǎn)權(quán)獲得資金回籠，業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配，使用權(quán)衍生的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托于第三方，第三方因此獲得傭金所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)酒店投資客戶開發(fā)商專業(yè)第三方酒店客戶擁有所有權(quán)獲得所有權(quán)回報(bào)憑借使用權(quán)回報(bào)擁有使用權(quán)擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)回報(bào)產(chǎn)權(quán)酒店組織關(guān)系構(gòu)架開發(fā)商利潤(rùn)－投資合同期內(nèi)，開發(fā)商占有使用權(quán)因此獲得收益分配投資收益－業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配使用權(quán)衍生的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托于第三方，第三方因此獲得傭金。酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C產(chǎn)權(quán)式酒店的利益分配產(chǎn)權(quán)式酒店擁有較為成熟的四種模式，主要的差異體現(xiàn)在業(yè)主收益的方式上，現(xiàn)階段模式二承諾固定的收益為較為普遍的操作模式模式產(chǎn)權(quán)管理者業(yè)主收益業(yè)主入住權(quán)利開發(fā)商權(quán)益按竭期間按竭到期后模式一產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主開發(fā)商商委托的第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)月收益用于抵沖供樓款根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅每月可入住若干天參與酒店利潤(rùn)分配模式二承諾因定收益

無分紅獲得承諾的固定收益

業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天

入住不影響收益參與酒店利潤(rùn)分配模式三獲得承諾的固定收益＋浮動(dòng)分紅

業(yè)主自付供樓款獲得承諾的固定收益＋浮動(dòng)分紅

業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天

入住不影響收益

參與酒店利潤(rùn)分配

承擔(dān)保證業(yè)主月固定收益的義務(wù)模式四產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)歸業(yè)主業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天參與酒店利潤(rùn)分配酒店開發(fā)階段——產(chǎn)權(quán)式酒店C產(chǎn)權(quán)式酒店的四種開發(fā)模式案例——三亞灣紅樹林度假酒店，總建筑面積約70萬平方米，集合了拉斯維加斯、迪拜等度假勝地元素，推出中國首座"全生活"度假目的地酒店。項(xiàng)目擁有4500余間客房，相當(dāng)于10座5星級(jí)酒店三亞灣紅樹林度假酒店，總建筑面積約70萬平方米，集合了拉斯維加斯、迪拜等度假勝地元素，推出中國首座"全生活"度假目的地酒店。項(xiàng)目擁有4500余間客房，相當(dāng)于10座5星級(jí)酒店。同時(shí)，紅樹林酒店也將產(chǎn)權(quán)與股權(quán)捆綁，“股權(quán)式”運(yùn)作模式，獲取短期的銷售收入和長(zhǎng)期的酒店運(yùn)營(yíng)收益今典集團(tuán)三亞灣紅樹林酒店經(jīng)營(yíng)酒店長(zhǎng)期獲益2/3銷售收入+1/3運(yùn)營(yíng)收入，成功運(yùn)營(yíng)下一個(gè)項(xiàng)目“股權(quán)式”運(yùn)作模式產(chǎn)權(quán)出售快速回籠資金酒店投入運(yùn)營(yíng)后，由紅樹林國際酒店管理公司為業(yè)主代理對(duì)外經(jīng)營(yíng)、管理，業(yè)主將坐享年年分紅等多項(xiàng)“股東”權(quán)益。高標(biāo)準(zhǔn)配套+理性房?jī)r(jià)+原始股分紅，成功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的市場(chǎng)熱銷后期建設(shè)投資大，但可通過銷售取得大量回款，其中當(dāng)酒店銷售量達(dá)15%左右時(shí)可收回地價(jià)成本股權(quán)吸引成本回收收益保障酒店開發(fā)階段——股權(quán)式酒店C紅樹林酒店股權(quán)式運(yùn)作模式產(chǎn)權(quán)式酒店是業(yè)主購買其一年中的某一段時(shí)間,而私產(chǎn)酒店,擁有的是其終身產(chǎn)權(quán)；這種私人酒店擴(kuò)大了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主在酒店運(yùn)營(yíng)上監(jiān)督和回報(bào)上享有比以往更大的自主權(quán)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主長(zhǎng)期產(chǎn)權(quán)部分居住權(quán)私產(chǎn)酒店業(yè)主擁有終身產(chǎn)權(quán)權(quán)利的傾斜隨時(shí)入住不限次數(shù)、不限時(shí)間的使用私人酒店收益變化自住的越少，回報(bào)越多；自住的越多，回報(bào)越少。與產(chǎn)權(quán)酒店的區(qū)別產(chǎn)品譜系更加豐富在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，升級(jí)版產(chǎn)權(quán)酒店在規(guī)劃設(shè)計(jì)上特別注重酒店產(chǎn)品的實(shí)用性和有效性，注重酒店細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)對(duì)運(yùn)營(yíng)成本和投資回報(bào)的影響產(chǎn)品的設(shè)計(jì)也更加考慮業(yè)主的自住的需求，整個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店居家的氛圍日趨濃厚，設(shè)計(jì)套房的比例逐漸加大，家居化的房間布置成為亮點(diǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加靈活旅游地產(chǎn)中既有酒店類物業(yè)，又有公寓、商業(yè)、商務(wù)辦公類物業(yè)，這個(gè)社區(qū)里的各種配套資源可以和私產(chǎn)酒店實(shí)現(xiàn)共享資源共享兼容各種產(chǎn)品脫離傳統(tǒng)酒店設(shè)計(jì)景區(qū)資源的共享酒店開發(fā)階段——私產(chǎn)酒店C私產(chǎn)酒店的定義域特點(diǎn)從各方的收益方式上講，私產(chǎn)酒店業(yè)主具有完整的產(chǎn)權(quán)，包括可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移和繼承，也可以擁有40-70年的酒店利潤(rùn)分紅；而從開發(fā)商來講，通過銷售產(chǎn)權(quán)可以回收大量資金，緩解資金壓力私產(chǎn)酒店各方收益分析40年或70年（居住用地）的產(chǎn)權(quán)，獲得40年-70年的獨(dú)立物業(yè)產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)在有效期內(nèi)可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移、繼承。40年-70年客戶利潤(rùn)分紅。這部分利潤(rùn)與免費(fèi)入住天數(shù)無關(guān)開發(fā)商通過發(fā)售酒店的產(chǎn)權(quán)，可以回收大量的資金，為酒店的首期建設(shè)提供資金。通過發(fā)售酒店客戶產(chǎn)權(quán)，提高了酒店知名度，提高酒店的品牌價(jià)值。產(chǎn)權(quán)業(yè)主開發(fā)商酒店開發(fā)階段——私產(chǎn)酒店C私產(chǎn)酒店的各方收益委托經(jīng)營(yíng)模式是指在開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的前提下，把經(jīng)營(yíng)權(quán)委托于第三方酒店管理公司，這種模式能夠?qū)频赀\(yùn)營(yíng)比較陌生的開發(fā)商帶來較為成熟的技術(shù)與管理經(jīng)驗(yàn)，減小酒店運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商持有酒店酒店管理方以經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心，加盟酒店，酒店管理集團(tuán)向特許經(jīng)營(yíng)酒店收取加盟費(fèi)、年度客房收入提成、市場(chǎng)營(yíng)銷服務(wù)評(píng)估費(fèi)、開業(yè)服務(wù)費(fèi)等被管理酒店給予酒店管理公司一定的管理費(fèi)用（營(yíng)業(yè)額2%—5%及毛利潤(rùn)3%—6%）支付管理費(fèi)用輸出管理技術(shù)典型代表希爾頓酒店、洲際、萬豪、喜達(dá)屋優(yōu)點(diǎn)如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及其它資源儲(chǔ)備，那幺專業(yè)的管理公司將幫助他實(shí)現(xiàn)這些并帶來良好效益。缺點(diǎn)投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對(duì)飯店經(jīng)營(yíng)管理的控制大大降低。聘請(qǐng)專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開支，使飯店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到侵蝕。委托管理模式在中國占比約45%所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)注：數(shù)據(jù)為國際酒店管理公司在華管理模式的占比酒店開發(fā)階段——委托經(jīng)營(yíng)C委托經(jīng)營(yíng)的定義與特點(diǎn)酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)2委托經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)帶資管理模式酒店合作開發(fā)是指擁有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為C酒店開發(fā)階段——合作開發(fā)酒店合作開發(fā)是指擁有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為。共同出資共享利潤(rùn)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)特殊要件主體:當(dāng)事人一方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)標(biāo)的:土地使用權(quán)應(yīng)為出讓土地使用權(quán)內(nèi)容:合作內(nèi)容、合作方式應(yīng)探求當(dāng)事人的真實(shí)意思及目的，就不同類型的合同進(jìn)行分別認(rèn)定。必備條件合作開發(fā)的定義與特點(diǎn)一方出地，其他各方提供資金或勞務(wù)。目前實(shí)踐中，出地方一般為具有開發(fā)資質(zhì)和出讓土地使用權(quán)的開發(fā)公司，因資金不足而進(jìn)行合作開發(fā)。提供勞務(wù)的一般為施工企業(yè)，施工企業(yè)通常存在墊資行為，以補(bǔ)充開發(fā)商資金的不足。合作開發(fā)的四種模式分析合作房地產(chǎn)開發(fā)四種模式1234以組建項(xiàng)目公司方式進(jìn)行的酒店合作開發(fā)合作各方以土地使用權(quán)、資金、技術(shù)等作為出資，共同成立新的項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。以聯(lián)營(yíng)形式進(jìn)行酒店合作開發(fā)先聯(lián)營(yíng)后轉(zhuǎn)讓出資方先以出地方的名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，待投資額達(dá)到總投資額的25%時(shí)再將項(xiàng)目由出地方過戶到出資方。避稅考慮：不交營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加，需交納契稅、所得稅資產(chǎn)獨(dú)立、降低風(fēng)險(xiǎn)考慮：使該項(xiàng)資產(chǎn)獨(dú)立于公司其他資產(chǎn)，避免受讓方因擔(dān)心公司潛在債務(wù)而不敢收購先成立項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)融資模式合作開發(fā)的四種模式C案例分析—RCI：RCI分時(shí)度假公司目前已經(jīng)進(jìn)駐北京、山東、河南等城市，特別注意的是其在四川與瀘沽湖假日酒店成功合作簽約，整體運(yùn)營(yíng)較為成功，取得了較好的口碑RCI分時(shí)度假公司在中國的發(fā)展北京BBMG八達(dá)嶺溫泉度假村377個(gè)房間的度假村，天然溫泉SPA樂園占地6000平方米，包含了20多種水療SPA北京太陽城陽光水世界4星級(jí)度假村，2所3星級(jí)度假村，1個(gè)購物中心，2個(gè)理療中心，1座水療館，5個(gè)特色餐館以及一個(gè)文化中心。四川瀘沽湖假日酒店占地面積108畝，是一座按國際四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的集客房、餐飲、娛樂、休閑、旅游、會(huì)議于一體的多功能度假型酒店山東煙臺(tái)華美達(dá)酒店——無錫華美達(dá)安可酒店酒店擁有布置新穎別致的各式安可商務(wù)房及復(fù)式套間共140間/套河南少林禪國際酒店總客房72間，同時(shí)擁有桑拿吧、茶藝吧、棋牌室、游戲室等娛樂配套設(shè)施。C酒店開發(fā)階段——分時(shí)度假酒店分時(shí)度假典型案例分析A·土地出讓/抵押B·金融產(chǎn)品融資C·酒店開發(fā)模式酒店開發(fā)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓1產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓2委托經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)帶資管理模式使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓3分時(shí)度假模式快速變現(xiàn)能力強(qiáng)持續(xù)盈利能力強(qiáng)地塊購得酒店開發(fā)周期地塊待開發(fā)融資酒店實(shí)際開發(fā)具備快速變現(xiàn)與持續(xù)盈利兼顧酒店地產(chǎn)融資變現(xiàn)方式酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款融資，項(xiàng)目抵押，債權(quán)股權(quán)質(zhì)押，要求抵押充足總沒有任何前期費(fèi)用我們只做一手項(xiàng)目；對(duì)接法人，謝絕中間人必須股權(quán)清晰，抵押充足，項(xiàng)目抵押，股權(quán)質(zhì)押，資金