神農(nóng)城5#地塊提案

神農(nóng)城5#地塊價(jià)值分析提案地塊價(jià)值及投資估算報(bào)告湖南·株洲2013年8月16日價(jià)值結(jié)論開(kāi)發(fā)成本：4018.0元/m2投資收益：4500.0元/m2直接投資利潤(rùn)率：7%可預(yù)見(jiàn)投資利潤(rùn)率：13%案名提議神農(nóng)世紀(jì)新城土地價(jià)值分析項(xiàng)目地塊SWOT分析項(xiàng)目地塊分析交通條件位于株洲市天元區(qū)神農(nóng)城板塊，東鄰神農(nóng)大道，南臨長(zhǎng)江路，西臨規(guī)劃干道，北臨黃山西路。距株洲商業(yè)繁華中心廣場(chǎng)、商業(yè)綜合樞紐中心的車(chē)程僅10分鐘，距京廣高鐵站約10分鐘車(chē)程。整體評(píng)價(jià)：通達(dá)性好，且地塊不靠路邊，噪音污染小，居住氛圍濃厚。但目前受市政建設(shè)進(jìn)度影響規(guī)劃道路未開(kāi)通的影響，交通暫有不便；周邊未來(lái)道路規(guī)劃較好，項(xiàng)目的進(jìn)入性有很大提高，可快速進(jìn)入生活配套較為成熟的區(qū)域。

交通條件圖本地塊工業(yè)大學(xué)炎帝廣場(chǎng)地塊狀況地塊狀況地塊內(nèi)部情況土地條件良好：凈地，不涉及拆遷、地塊完整、沿街面整齊、基本規(guī)整的梯形，東西向線(xiàn)性長(zhǎng)，有利用商業(yè)展示。地塊景觀分析地塊內(nèi)部及周邊均有非常優(yōu)越的景觀資源，距1000畝級(jí)的天臺(tái)公園近500m之遙，加上自身打造，通過(guò)中心園林、景觀節(jié)點(diǎn)、水系等形成里應(yīng)外合的氛圍，從而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。地塊現(xiàn)狀地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類(lèi)型指標(biāo)（m2）凈用地面積84232.63容積率＜2.5建筑密度＜23%綠化率＞35%建筑限高100m住宅建筑面積（計(jì)容）6316.7商業(yè)建筑面積（計(jì)容）204263.8地塊周?chē)ㄖ?、景觀前方景觀（北方）面臨成熟的人文景觀，與株洲廣播電視臺(tái)、工業(yè)大學(xué)斜視相對(duì)，位于黃山西路旁。后方景觀（南方）主要為當(dāng)?shù)氐木用癜仓米越ǚ恳约芭c本地塊高差達(dá)10m以上中低端住宅物業(yè)，小區(qū)樓間距小，布局凌亂，環(huán)境較差，立面效果差，視覺(jué)效果很差。左方景觀（西方）為城市規(guī)劃干道路，目前為在建的別墅區(qū)域，景觀等均在建，可以達(dá)到視覺(jué)共享的效果。右方景觀（東方）主要臨近神農(nóng)大道，天臺(tái)公園的中軸景觀盡收眼底。東側(cè)在建物業(yè)南邊竣工物業(yè)西邊在建別墅物業(yè)景觀綜述從地塊周?chē)h(huán)臨的景觀、建筑物及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程序看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀、建筑物基本優(yōu)勢(shì)，南北通透性較好，尤其東方向的生態(tài)景觀更具視覺(jué)沖擊力。環(huán)境、污染情況水、氣、土地污染情況地塊周?chē)鸀樯钌鐓^(qū)，沒(méi)有大型嚴(yán)重污染工廠(chǎng)，水、氣、土的污染情況比較輕。噪音污染因地塊單面鄰街，主要交通干道——黃山西路往來(lái)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛較少產(chǎn)生的噪音對(duì)未來(lái)小區(qū)的污染不是很?chē)?yán)重。社會(huì)治安環(huán)境因?yàn)榈貕K位于神農(nóng)城配套片區(qū)內(nèi)，社會(huì)治安環(huán)境良好，但因地塊南面緊鄰當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ浚紤]房屋出租帶來(lái)的流動(dòng)人口，此方向的治安需著重考慮。項(xiàng)目周邊情況株洲最好的消費(fèi)群眾所周知，株洲市政府倡導(dǎo)新城區(qū)大力開(kāi)發(fā)，不僅擁有政府的大力支持，還擁有較為集中的社區(qū)，數(shù)萬(wàn)常住人口及流動(dòng)人口，是株洲市新開(kāi)發(fā)的生活區(qū)域。居民消費(fèi)力普遍較高，項(xiàng)目周邊更是聚集了政府單位、住宅區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等機(jī)關(guān)單位及宿舍，擁有高消費(fèi)力人群。主要消費(fèi)者來(lái)源：學(xué)生、教師、公務(wù)員、私營(yíng)老板、其他青年人。年齡結(jié)構(gòu)：集中在18歲—45歲之間。收入水平：集中在1000-3500元/月，有自主的收入來(lái)源。生活狀態(tài)：自我、個(gè)性、時(shí)尚，生活充滿(mǎn)激情與活力，追求“休閑娛樂(lè)、輕松自由、豐富多彩的生活”。特性以中青年為主體，消費(fèi)能力強(qiáng)，屬于半消費(fèi)半生產(chǎn)型群體。3萬(wàn)多人的校園經(jīng)濟(jì)圈3多萬(wàn)包括工業(yè)大學(xué)、學(xué)校、學(xué)校穩(wěn)定人群，以及由于新城區(qū)的開(kāi)發(fā)而帶來(lái)的超過(guò)3萬(wàn)人的流動(dòng)人口，構(gòu)成了主體的消費(fèi)群體。特性：以中青年為主體，消費(fèi)能力強(qiáng)，屬于生產(chǎn)型群體，普遍大專(zhuān)以上文化程度，月收入較高，在1000元-4000元不等，年齡20-30歲之間。有強(qiáng)烈的文化娛樂(lè)購(gòu)物需求。該區(qū)域原有居民特性：以中年為主體，主要為企事業(yè)單位工作人員、教師、公司、廠(chǎng)房職工以及本地居民，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源。具有強(qiáng)烈改善現(xiàn)有生活居住條件的愿望。該區(qū)域原有居民特性：以中年為主體，主要為企事業(yè)單位工作人員、教師、公司、廠(chǎng)房職工以及本地居民，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源。具有強(qiáng)烈改善現(xiàn)有生活居住條件的愿望。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析類(lèi)比土地價(jià)值的概念類(lèi)比土地價(jià)值是指在正常的市場(chǎng)條件和規(guī)劃水平下，某地塊與周邊同一價(jià)值圈內(nèi)同類(lèi)檔次項(xiàng)目地塊相比，所具備的土地比較價(jià)值。在具體的數(shù)量計(jì)算中，要綜合考慮正常地價(jià)、基本的平均建安成本、同類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)情況等因素。決定土地價(jià)值的核心因素——地段資源項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析宏觀價(jià)值地段第一！這是房地產(chǎn)行業(yè)的金科玉律。地段的概念并不只是“距離”的概念。它實(shí)際上是一個(gè)“資源”的概念。不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)；不同功能和檔次定位的樓盤(pán)也對(duì)地產(chǎn)資源有相應(yīng)的不同要求；甚至在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“地段”內(nèi)涵也不一樣。在同一價(jià)值圈內(nèi)，具有更多自然景觀資源、擁有更便利的市政配套、環(huán)境污染更少的地段，將是更具有競(jìng)爭(zhēng)力的地段。區(qū)域價(jià)值中高檔住宅所應(yīng)具備的地段資源，即地產(chǎn)因子。正是這些地段資源，決定了該項(xiàng)目地塊基本土地價(jià)值。該地段的資源在“項(xiàng)目SWOT分析”中已有詳細(xì)闡述。周邊樓盤(pán)土地價(jià)值因素類(lèi)比本地塊性質(zhì)決定的土地基本價(jià)值綜合以上分析，本地塊的類(lèi)比價(jià)值在900-----1300元/平方米。產(chǎn)出價(jià)值地塊價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要要素分析影響中高檔樓盤(pán)價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要因素。宏觀經(jīng)濟(jì)、形勢(shì)政策是較重要的外部因素。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的經(jīng)濟(jì)，政策因素對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)的影響，表現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)供求關(guān)系的變化上。例如2011年上半年長(zhǎng)株潭房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走淡，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力達(dá)不到，一系列政策保持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，總體價(jià)格保持同一水平，是市場(chǎng)需求基本達(dá)到飽和狀態(tài)的結(jié)果。目前從需求的角度來(lái)看，不管是投資者還是尋找棲身之地的購(gòu)房者對(duì)2014年房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)還心有余悸；

地塊可提升價(jià)值判斷部分消費(fèi)者仍然在期待房?jī)r(jià)回落后再作打算。同時(shí)，面對(duì)一手商品房高局不下的價(jià)格部分意向購(gòu)房者開(kāi)始將目光投向了二手房，2011年房交會(huì)二手交易市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面便是直接體現(xiàn)，而由于2012年新政策實(shí)施以及今年的“國(guó)五條”政策出臺(tái)，目前株洲市樓市出現(xiàn)“待銷(xiāo)”狀態(tài)，購(gòu)房者把置業(yè)計(jì)劃推遲，保持觀望態(tài)度。市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素。除經(jīng)濟(jì)、政策等不可控因素之外，決定中高檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃以及量體裁衣的戶(hù)型設(shè)計(jì)，是住宅產(chǎn)品成功主要因子，是決定一個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升空間的最重要因素。事實(shí)上，在房地產(chǎn)新政策落實(shí)期，規(guī)劃成功的樓盤(pán)，比規(guī)劃差的樓盤(pán)更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力。小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要。小區(qū)的品質(zhì)感既來(lái)源于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，亦體現(xiàn)于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。事實(shí)證明，中高檔住宅的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理和小區(qū)康樂(lè)配套的要求要高于普通住宅業(yè)主。在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟的株洲市場(chǎng)，名牌物業(yè)管理在中高檔樓盤(pán)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)中占5%左右的比重，項(xiàng)目后期營(yíng)運(yùn)成功與物業(yè)管理息息相關(guān)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)城市未來(lái)發(fā)展方向、區(qū)域板塊核心位置，片區(qū)內(nèi)無(wú)高端物業(yè)，區(qū)域熱點(diǎn)未呈現(xiàn)，目前均為小規(guī)模、無(wú)資源的住宅地塊區(qū)域規(guī)劃，隨著板塊開(kāi)發(fā)建設(shè)的影響，其發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯，同時(shí)受高鐵物業(yè)利好影響，區(qū)位價(jià)值優(yōu)越。目前為株洲市河西組團(tuán)開(kāi)拓的重點(diǎn)區(qū)域，是新興的開(kāi)拓板塊，擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?。?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總體市場(chǎng)定位：為2014年株洲人量向定造的歐式地中海園林景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃尚住宅社區(qū)。主力客戶(hù)群定位地域：以株洲市為中心輻射的新、老城區(qū)為主，其它地區(qū)及天元區(qū)、其它縣、市為輔項(xiàng)目定位產(chǎn)品戶(hù)型配置區(qū)間戶(hù)型單套面積（m2）比例總面積(m2)A區(qū)1+1房48~5660%46108.082+1房78~8340%30738.72B區(qū)3+2房90~11030%38225.13+2房110~13060%76450.24+2房130以上10%12741.7階層細(xì)分普通多層住宅（主力戶(hù)型）的目標(biāo)客戶(hù)這類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)擁有穩(wěn)定的收入來(lái)源，家庭年收入在4萬(wàn)~8萬(wàn)元的小康之家，年齡在25歲~35歲居多，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，生活品味較高，擁有較高的學(xué)歷和文化層次。主要對(duì)象有以下幾種：株洲知名企事業(yè)、單位職工中的中高級(jí)白領(lǐng)階層和銷(xiāo)售精英；在當(dāng)?shù)剜]電、金融、醫(yī)療部門(mén)就職的白領(lǐng)人士；當(dāng)?shù)貜氖聜€(gè)體經(jīng)營(yíng)、小規(guī)模加工生產(chǎn)的私營(yíng)企業(yè)主；天元區(qū)、其它縣、市先富裕起來(lái)，有能力來(lái)天元及向往來(lái)天元生活居住的購(gòu)房人群。躍層式大戶(hù)型住宅的目標(biāo)客戶(hù)該群體擁有豐厚的私家財(cái)產(chǎn)，家庭年收入在10-30萬(wàn)元以上，年齡在35歲~60歲。主要對(duì)象有：當(dāng)?shù)貜氖陆ㄖ┕ぁ⒔ú慕灰椎睦习?；?dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)花卉、養(yǎng)殖場(chǎng)的老板；株洲及周邊地區(qū)大中型企業(yè)集團(tuán)的高層管理人員；區(qū)縣暴發(fā)戶(hù)等成功與有能力之士。本報(bào)告以完全成本核算的方式對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投入產(chǎn)出分析。有關(guān)成本的明細(xì)核算科目基本參照和沿用相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的數(shù)據(jù)。因會(huì)所、簡(jiǎn)易健身設(shè)施、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施為本項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)不可或缺的因素，需在前期投資中反映，故在此計(jì)入成本。至于后期對(duì)外營(yíng)業(yè)屬物業(yè)經(jīng)營(yíng)部分，回收周期長(zhǎng)，收益暫不作考慮。因本項(xiàng)目的規(guī)劃方案未最后確定，只能根據(jù)周邊類(lèi)似物業(yè)及以往經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行模擬。項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析周邊配套不足，區(qū)域人氣不旺，項(xiàng)目規(guī)模小，無(wú)大盤(pán)優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃道路未完全通車(chē)，片區(qū)近期出讓地塊多，易造成競(jìng)爭(zhēng)重疊，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多區(qū)域政策非限購(gòu)區(qū)域不受限購(gòu)令影響，競(jìng)爭(zhēng)分析主要來(lái)至早期規(guī)劃的中低端大盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)因素房產(chǎn)新政影響5大預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)一中小開(kāi)發(fā)商受大沖擊：新的稅收政策限制了投機(jī)，將在一定程度上影響樓盤(pán)銷(xiāo)售速度。另外，無(wú)條件回收閑置兩年以上的土地將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有更高要求，中小型開(kāi)發(fā)商將受到一定沖擊。預(yù)測(cè)二房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)：近期出臺(tái)的一系列政策對(duì)中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)發(fā)展是一個(gè)利好，使房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)正常速度的“長(zhǎng)跑”過(guò)程。政策風(fēng)險(xiǎn)因素預(yù)測(cè)三大批中、小中介面臨淘汰：對(duì)于靠二手房業(yè)務(wù)吃飯的中介來(lái)說(shuō)，這次調(diào)控不可謂影響不大。很多“夫妻老婆店”將可能陷于倒閉境地。預(yù)測(cè)四短期炒家被擠出市場(chǎng)：房產(chǎn)投資客的投資成本將大大提高，而市民投資者也應(yīng)當(dāng)重新計(jì)算回報(bào)率。以投資為目的出售二手房無(wú)利可圖還可能賠本。預(yù)測(cè)五年底市場(chǎng)供求現(xiàn)逆轉(zhuǎn)：今后還可能會(huì)