招商管理制度

招商管理招商團隊管理招商人員招聘及團隊組建在新項目開業(yè)前12個月，集團商管公司招商部負(fù)責(zé)編寫新項目招商、營運人員編制及到崗時間后報集團商管公司人力資源部。與本地商管公司共同編制招商、營運人員崗位職責(zé),開展人員招聘和團隊組建。主管級如下招商及營運人員由本地商管公司負(fù)責(zé)招聘，報集團商管公司人力資源部備案。主管級（含主管）以上招商及營運人員由本地商管公司初試后,經(jīng)集團商管公司人力資源部及招商部復(fù)試后錄取。新項目開業(yè)前10個月，招商、營運（除總服務(wù)臺）人員所有到位。營運人員到崗后至項目開業(yè)前3個月，編入招商隊伍參與招商工作。招商部文員需純熟使用CAD及圖片解決軟件。招商人員培訓(xùn)新項目開業(yè)前9個月，集團商管公司招商部負(fù)責(zé)對本地商管公司開展如下培訓(xùn)：新項目解讀培訓(xùn)：對招商、企劃人員進行新項目解讀培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：萬達廣場整體建筑簡介、主力店業(yè)態(tài)組合、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃、步行街租金及招商政策、招商時間進度規(guī)定。商業(yè)地產(chǎn)基本知識培訓(xùn)：對全體進行商業(yè)地產(chǎn)基本知識培訓(xùn)。內(nèi)容為：商業(yè)地產(chǎn)基本知識定義、國內(nèi)外購物中心發(fā)展及現(xiàn)狀、萬達廣場發(fā)展歷史及最新形態(tài)的特點、購物中心術(shù)語解讀。招商管理制度培訓(xùn)I：對招商人員進行招商管理制度培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：招商7.1新項目開業(yè)招商結(jié)束后，集團商管公司招商部要根據(jù)項目招商租金指標(biāo)達到狀況、招商品牌品質(zhì)、合同簽訂狀況、招商獎勵等對整體招商工作進行評估,并編寫招商評估報告。7.2本地商管公司在新項目開業(yè)后1個月內(nèi)編制《商鋪租金收益匯總表》，經(jīng)本地商管公司分管招商營運副總、分管財務(wù)副總、總經(jīng)理和集團商管公司招商部總經(jīng)理簽字后,移送給集團商管公司租金部。第6節(jié)招商宣傳籌劃.新項目招商宣傳費用經(jīng)集團批準(zhǔn)后，按照招商預(yù)熱期、招商闡明會、主力店簽約典禮暨步行街招商大會、強勢招商期、開業(yè)造勢期幾種階段，進行招商宣傳籌劃，并由企劃部制定媒體投放籌劃和資金使用籌劃。.新項目啟動招商工作時，招商宣傳工作相應(yīng)開始啟動,通過全面宣傳達到招商預(yù)熱的作用，為全面展開招商工作進行鋪墊。.招商啟動后，由集團商管公司招商部聯(lián)合本地商管公司適時召開項目招商闡明會,邀請有合伙意向的重要商戶參與，對項目招商工作進行現(xiàn)場解讀。內(nèi)容涉及：集團發(fā)呈現(xiàn)狀及將來發(fā)展籌劃、項目總體狀況簡介、項目定位及主力店業(yè)態(tài)組合、步行街定位及規(guī)劃。.招商啟動2個月內(nèi)，由集團商管公司與本地商管公司配合本地項目公司召開主力店簽約典禮暨步行街招商大會,組織已經(jīng)簽約進駐或意向進駐的商戶現(xiàn)場簽約,邀請目的商戶參觀商鋪并簡介萬達廣場定位、發(fā)展前景等狀況,邀請本地政府主管部門和新聞媒體參與會議，進一步擴大影響。.在招商工作完畢60%的I時候,要通過加強宣傳推廣力度,形成招商強勢宣傳期，推動招商工作的進度。.在開業(yè)前的1個月，啟動項目開業(yè)造勢宣傳。管理制度、工作流程、合同審批流程等。2.2招商統(tǒng)一說辭培訓(xùn)新項目開業(yè)前8個月，集團商管公司招商部負(fù)責(zé)對本地商管公司招商、企劃人員進行招商統(tǒng)一說辭的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：招商問題解答、招商分工、招商工作進度安排、步行街業(yè)態(tài)表述、萬達廣場特色簡介。3招商人員考核本地商管公司根據(jù)招商人員工作體現(xiàn),上報轉(zhuǎn)正人員名單及有關(guān)材料,集團商管公司招商部根據(jù)其工作體現(xiàn)審核招商人員轉(zhuǎn)正意見，體現(xiàn)突出者可提出晉級意見。根據(jù)集團招商獎勵政策，本地商管公司提報招商獎金及分派申請，集團商管公司招商部根據(jù)招商完畢狀況及招商人員工作體現(xiàn)，審核獎金分派方案。第2節(jié)市場調(diào)研市場調(diào)研工作界定新項目摘牌后，根據(jù)集團商管公司拓展部提出的項目籌建進度，招商部參與由集團商管公司拓展部組織各部門展開市調(diào)工作，參與調(diào)查的部門有集團商管公司招商部、人力資源部、物管部、本地商管公司。市場調(diào)研日勺內(nèi)容項目所在都市總體概況:都市經(jīng)濟發(fā)展水平，各項經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)，人口總量及分布,都市將來發(fā)展規(guī)劃等。都市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r各重要商圈狀況,不同業(yè)態(tài)在各商圈的I分布狀況、業(yè)態(tài)定位及組合、規(guī)模、數(shù)量、面積比例、經(jīng)營狀況，各商圈的形成和發(fā)展歷程，將來發(fā)展規(guī)劃等。同類競爭對手分析基本狀況，總面積,規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)面積配比,檔次定位，開業(yè)時間，歷史經(jīng)營狀況，消費環(huán)境，消費構(gòu)造（客層定位），租金價格或合伙條件，有關(guān)費用（物業(yè)管理費），人力資源費用、品牌狀況，服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價、招商優(yōu)惠條件等。項目周邊環(huán)境調(diào)研項目所在地理位置、項目規(guī)模、周邊環(huán)境，交通狀況，3-5公里半徑人口數(shù)量構(gòu)造和特性、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、社區(qū)數(shù)量、入住人口、居住戶數(shù)、人均收入、人均消費支出、消費特性、物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供涉及住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全面狀況），工程進度時間等。對在經(jīng)營的租賃物業(yè)的租金原則、租賃年限、物業(yè)費、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)惠政策等進行收集分析。市場調(diào)研工作籌劃及實行每次市場調(diào)研及I時間安排為5—7天,按照不同的調(diào)研內(nèi)容對人員進行分工。通過查詢網(wǎng)上信息和本地政府有關(guān)報告，收集所需要的各項數(shù)據(jù)指標(biāo)。通過調(diào)查問卷和實地考察,理解各重要商圈和競爭對手的I狀況，以及項目周邊環(huán)境狀況。市場調(diào)研的分析結(jié)論根據(jù)各部門市場調(diào)研收集的數(shù)據(jù)進行分析，得出調(diào)研結(jié)論，形成市調(diào)報告。以此作為項目定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金原則測算、物管費測算、招商宣傳推廣費預(yù)算、組織架構(gòu)編制的根據(jù)。第3節(jié)定位、規(guī)劃與步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬達廣場的定位、規(guī)劃新項目總體規(guī)劃設(shè)計完畢后，集團商管公司招商部參與新項目總體定位和規(guī)劃格局的研討并提出建議。集團商管公司招商部負(fù)責(zé)擬定步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商定位。步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃1在集團規(guī)劃研究院對新項目制定初步商業(yè)規(guī)劃后，根據(jù)市調(diào)報告及發(fā)展部提供的有關(guān)數(shù)據(jù)，集團商管公司招商部負(fù)責(zé)草擬新項目步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，以及廚房點位和上下水預(yù)留位置圖。新項目步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃涉及步行街商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在步行街分布、目的品牌等。新項目步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃形成后，由集團商管公司招商部提報集團商管公司論證，集團商管公司總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、本地商管公司參與論證。經(jīng)討論、調(diào)節(jié)后的規(guī)劃報集團領(lǐng)導(dǎo)審批。1.4步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)擬定,本地商管公司必須嚴(yán)格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報調(diào)改方案，經(jīng)集團商管公司招商部審核后報集團商管公司審批，審批后及I調(diào)改方案方可執(zhí)行。3新商業(yè)項目整體規(guī)劃設(shè)計及步行街內(nèi)裝設(shè)計時跟進在集團規(guī)劃研究院對新項目進行規(guī)劃設(shè)計初期及過程中，集團商管公司招商部要通過參與研討會或內(nèi)部聯(lián)系單等形式，對新項目的整體規(guī)劃設(shè)計和步行街的內(nèi)裝修設(shè)計提出合理化建議。招商政策及租金方案制定.集團商管公司招商部按照集團規(guī)定，根據(jù)本地市場狀況、步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃草擬新項目步行街招商政策及租金方案。.招商政策及租金方案涉及:各商鋪租金，各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策等。.新項目步行街招商政策及租金草擬方案,經(jīng)集團商管公司論證調(diào)節(jié)后，報集團領(lǐng)導(dǎo)審批。.本地商管公司根據(jù)批復(fù)歐I招商政策及租金方案，擬定每個鋪位及I租金及招商政策，報集團商管公司審批。商鋪招商政策及租金經(jīng)集團商管公司審批后，本地商管公司需嚴(yán)格執(zhí)行。.招商政策和租金原則在執(zhí)行過程中，屬于本地商管公司權(quán)限范疇內(nèi)的由本地商管公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批;超過本地商管公司權(quán)限的，需經(jīng)集團商管公司總經(jīng)理審批后方可執(zhí)行；超過集團商管公司權(quán)限時,需經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)審批后方可執(zhí)行。.集團商管公司招商部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行狀況。第5節(jié)招商實行招商啟動準(zhǔn)備工作各商鋪租金指標(biāo)分解根據(jù)集團批準(zhǔn)的步行街總租金收益指標(biāo)和招商政策，集團商管公司下達步行街租金指標(biāo)和政策給本地商管公司，本地商管公司根據(jù)步行街業(yè)態(tài)、樓層及商鋪位置的不同,將租金逐個分解到每一種商鋪,按招商洽談租金原則、集團商管公司租金原則和集團租金原則編制各商鋪5年租金分解表，報集團商管公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。招商任務(wù)分解及人員分工本地商管公司根據(jù)新項目招商部人員編制，按照不同業(yè)態(tài)或不同樓層將招商人員提成服裝服飾組、餐飲組和生活配套服務(wù)組，或一層、二層、三層3個組，每組2至3人。商鋪招商任務(wù)必須分解到人。招商手冊的I設(shè)計及制作本地商管公司必須在招商啟動前完畢招商手冊的制作。招商手冊要體現(xiàn)新項目的I總體定位和主力店、步行街的業(yè)態(tài)功能組合及整個廣場日勺特色。招商手冊必須經(jīng)集團商管公司和集團公司文化部審批后方可制作。步行街商鋪租賃面積的核定集團商管公司招商部根據(jù)規(guī)劃研究院提供的最后擬定的新項目步行街各商鋪套內(nèi)原則租賃面積的圖紙，核定步行街各商鋪的I租賃面積，作為本地商管公司簽約的根據(jù)。規(guī)劃院提供的圖紙必須經(jīng)分管副院長以上簽字，電子圖和紙質(zhì)圖紙各1套。本地商管公司成立招商管理小組，總經(jīng)理為組長，負(fù)責(zé)分管招商營運的（副總經(jīng)理為副組長。對招商人員進行指標(biāo)分解,按品類或樓層分工，責(zé)任到人。招商目的I品牌的I擬定及落位步行街正式對外招商前，本地商管公司根據(jù)市場調(diào)研分析成果，以及擬定的新項目總體定位和各業(yè)態(tài)功能組合狀況,擬定步行街招商目的品牌并進行落位,品牌落位圖報集團商管公司審批。每個商鋪規(guī)定有1個主選品牌和兩個備選品牌。7多種原則合同的I擬定及審批在招商工作啟動前1個月，本地商管公司制定新項目的租賃意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補充合同、廣告位使用合同等,報集團商管公司和集團法務(wù)部審批。招商工作籌劃制定1新項目開業(yè)前8個月完畢招商準(zhǔn)備工作并啟動招商，開業(yè)前4個月完畢餐飲業(yè)態(tài)日勺招商；開業(yè)前2個月完畢所有商鋪的招商。對于招商完畢后掉鋪的I商鋪須在開業(yè)前1個月完畢掉鋪再招商工作；2本地商管公司根據(jù)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案,制定歐I招商籌劃書及招商工作進度籌劃，并報集團商管公司審批。招商方案內(nèi)容招商條件：租金原則及遞增比例、擬定不同業(yè)態(tài)日勺合同年限、租金及押金收取方式、招商優(yōu)惠政策等.招商范疇:業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個鋪位鎖定3個目及|品牌，分高中低3個檔次。招商區(qū)域：本地及異地都市。任務(wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積、分鋪租金及租金總目的。時間節(jié)點:從啟動到完畢整個過程的時間節(jié)點。由本地商管公司建立商戶資源信息庫，并及時進行更新。本地商管公司負(fù)責(zé)購買招商辦公設(shè)備及辦公用品；招商辦公室和招商環(huán)境氛圍布置，招商熱線電話的貫徹。并準(zhǔn)備好6—8人小會議桌、網(wǎng)線、電源供集團增援人員辦公使用。招商目日勺品牌選擇原則目的品牌日勺商品定位要符合萬達廣場步行街的整體定位。2目的品牌日勺經(jīng)營者要具有較強經(jīng)濟實力和經(jīng)營管理經(jīng)驗。目的I品牌在國內(nèi)或本地具有一定的I品牌出名度和市場占有率。目的品牌商戶具有較強抗風(fēng)險能力。招商工作日勺實行及監(jiān)控管理1本地商管公司招商工作啟動時，集團商管公司招商部派出項目招商經(jīng)理負(fù)責(zé)跟進和協(xié)調(diào)招商工作。招商啟動后，要優(yōu)先洽談出名品牌和重點大客戶，招商負(fù)責(zé)人必須親自跟進。3本地商管公司要做好客戶記錄,每日登記商戶洽談狀況并進行匯總。外出拜訪商戶前要做去向登記;返回后要填寫商戶洽談表。根據(jù)接待和拜訪商戶的洽談狀況,擬定意向目的商戶，進行重點跟進和洽談,并做好洽談記錄。本地商管公司建立招商檔案，涉及商戶資源、商戶合同及資料，每周匯總上報集團商管公司招商部。本地商管公司招商副總每日組織招商工作分析會，理解商戶動態(tài)和招商工作中的問題，針對浮現(xiàn)日勺問題及時調(diào)節(jié)招商方略。目的商戶合同條款擬定后，由主談?wù)猩倘藛T辦理審批手續(xù)，并及時跟進審批成果。各地根據(jù)不同狀況，可以在簽定正式租賃合同之前簽訂租賃意向書,審批流程與租賃合同流程相似。目的商戶租賃合同通過審批后，及時與商戶簽訂《房屋租賃合同及附件》及有關(guān)要約文本，并將簽字蓋章的I合同統(tǒng)一編號存檔；合伙條件變更:租賃合同通過審批后，若商戶合伙條件發(fā)生變化，需按合同審批流程重新辦理審批手續(xù)。4.9招商工作需嚴(yán)格遵守集團規(guī)定及本地商業(yè)公司規(guī)章制度和管理措施,認(rèn)真貫徹和貫徹招商政策和租金指標(biāo),不得有弄虛作假、徇私舞弊、貪污受賄時行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅解決并追究其法律責(zé)任。4.10本地商管公司應(yīng)遵循集團規(guī)定招商審批權(quán)限,嚴(yán)格按照多種招商工作流程開展招商工作，超過權(quán)限應(yīng)及時上報集團商管公司審批。4.11對已經(jīng)形成的新項目步行街商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價格進行調(diào)節(jié)和改動的，需事先上報集團商管公司批準(zhǔn)后方可更改。4.12本地商管公司每周五將招商進展上報集團商管公司招商部;涉及招商進度匯總表（附件WDSY-WI—120301）,并附品牌明細(xì)表。商戶進場裝修管理1新項目的裝修管理工作由本地商管公司分管工程的副總負(fù)責(zé)，招商部和工程部人員共同參與。2本地商管公司招商部與商戶簽訂正式租賃合同步,會同工程部與商戶進行房產(chǎn)技術(shù)條件對接,并與本地項目公司確認(rèn)。3本地商管公司招商部和工程部應(yīng)在招商過程中及時掌握商鋪交房技術(shù)條件日勺貫徹和變更狀況,隨時與商戶對接。4各招商小組組長負(fù)責(zé)協(xié)助工程部與商戶進行商鋪交接,簽訂《進場確認(rèn)書》。餐飲商戶提前90天，其她商戶提前45天進行商鋪交接；5招商人員負(fù)責(zé)向商戶發(fā)放商戶裝修管理有關(guān)規(guī)定。6招商人員協(xié)助工程部與商戶一起按照圖紙設(shè)計、圖紙審批、辦理施工手續(xù)、裝修準(zhǔn)備、施工組織、裝修施工、裝修驗收、裝飾布置等環(huán)節(jié)制定裝修進度表。7招商部與工程部一起審核商戶裝修設(shè)計圖紙,招商部負(fù)責(zé)審核總平面圖、效果圖、貨柜尺寸圖、店招圖;工程部負(fù)責(zé)審核水、電、氣系統(tǒng)圖、裝修材質(zhì)、裝修工藝等。經(jīng)本地商管公司總經(jīng)理簽批后反饋商戶。招商人員協(xié)助商戶辦理進場施工手續(xù)，涉及:繳納裝修保證金、辦理施工許可證、辦理施工人員出入證、貫徹臨時