房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2022年報(bào)-2022年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告

地產(chǎn)市場(chǎng)簡報(bào)地產(chǎn)市場(chǎng)簡報(bào)2022年12中觀市場(chǎng)3東莞市場(chǎng)4后市展望宏觀市場(chǎng)：內(nèi)外承壓，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)縮量下行2020年1-2月4月6月8月3月5月7月9月2022年1-2月4月6月8月9.00-0.10全年央行2次降準(zhǔn)，3次降息萬㎡25000200001500010000元/㎡120001000080006000400020000近三年全國“三駕馬車”累計(jì)同比增速變化走勢(shì)投資消費(fèi)出口%0%2010-2022年11月中國M1及M2同比增速走勢(shì)對(duì)比MM1增速16114971251038162020年1-2月4月6月8月3月5月7月9月2022年1-2月4月6月8月9.00-0.10全年央行2次降準(zhǔn)，3次降息萬㎡25000200001500010000元/㎡120001000080006000400020000近三年全國“三駕馬車”累計(jì)同比增速變化走勢(shì)投資消費(fèi)出口%0%2010-2022年11月中國M1及M2同比增速走勢(shì)對(duì)比MM1增速161149712510381611497125103816114927成交面積成交均價(jià)前11個(gè)月成交面積同比下降26%前11個(gè)月均價(jià)同比下降3%2020年-2022年11月全國樓市住宅成交量價(jià)走勢(shì)?2022年受全球疫情反復(fù)沖擊、俄烏局勢(shì)、美聯(lián)儲(chǔ)加息等多因素影響，中國投資和消費(fèi)增速持續(xù)放緩，經(jīng)濟(jì)下行，客戶對(duì)經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期低，現(xiàn)金為王心態(tài)嚴(yán)重，消費(fèi)意愿和購買力下降，觀望情緒濃，全國樓市慘淡。盡管央行不斷降準(zhǔn)降息，但2022年美元7次加息導(dǎo)致資本外流，一邊放水一邊泄洪，造成房地產(chǎn)行業(yè)整體資金面偏緊，政府救市和房企降價(jià)自救上演，房價(jià)下行，全年全國樓市成交量大幅萎縮，土拍降溫，成交規(guī)模同比銳減，溢價(jià)率走低，從而導(dǎo)致2022年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)縮量下行。05.305.3050000經(jīng)濟(jì)：灣區(qū)城市經(jīng)濟(jì)普遍低速增長，東莞經(jīng)濟(jì)增速灣區(qū)倒數(shù)第二，大灣區(qū)各城經(jīng)濟(jì)普遍增長，除深圳、惠州和江門經(jīng)濟(jì)增速高于全國平均增速外，其余灣區(qū)城市呈低增速，東莞經(jīng)濟(jì)增速和肇慶并列灣區(qū)九城倒數(shù)第二。從三駕馬車看，前11個(gè)月投資和消費(fèi)灣區(qū)九城普遍表現(xiàn)低2022年1-11月粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)市季度量速季度速出總會(huì)品總香港18693.15-1.4%7.4%——————————————深圳22925.093.3%7.1%——5.60%7.10%8841.182.30%19704.1015.20%廣州20735.402.3%9.9%4737.842.80%-1.80%9496.861.90%5666.77-2.30%佛山8850.102.9%11.4%5185.74180%-39%3325.99150%5144.691107%東莞8001.181.9%9.1%4743.68-0.70%2.60%3880.380.90%8588.20-1.70%惠州3800.704.3%12.0%2205.587.20%10.30%1865.793.20%1866.50-3.10%珠海2864.072.1%9.1%1353.73830%-940%958.04000%1769.86330%江門2669.123.3%10.3%1234.493.00%-1.20%1210.512.70%1323.70-0.30%中山2594.811.2%11.5%1254.32-1.80%-1.80%1470.034.90%2153.708.10%澳門1117.36-28.1%————————————————肇慶1908.051.9%14.0%764.521.80%-14.00%1033.82-3.40%219.30-1.28%各城房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，珠海、惠州和東莞成交跌幅最大注：以上灣區(qū)城市數(shù)據(jù)來源中原分公司研究部，江門新房數(shù)據(jù)截止2022年11月；東莞住宅均價(jià)為住宅成交套數(shù)權(quán)重均價(jià)數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)?2022年大灣區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷注：以上灣區(qū)城市數(shù)據(jù)來源中原分公司研究部，江門新房數(shù)據(jù)截止2022年11月；東莞住宅均價(jià)為住宅成交套數(shù)權(quán)重均價(jià)數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)?大灣區(qū)房價(jià)普遍下跌，其中惠州和中山住宅均價(jià)同比跌勢(shì)比較大；?除了廣州、深圳和東莞外，其他六城12月底住宅庫存消化周期均超15個(gè)月。城市商住地成交(萬㎡)商住地成交同比成交樓面價(jià)住宅供應(yīng) (萬㎡)住宅供應(yīng)同比住宅成交 (萬㎡)住宅成交同比供求比12月底庫存消化周期 (月)住宅成交均價(jià)住宅均價(jià)同比地房價(jià)比2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)珠珠海250250113%9560206-51-51%242242-53-53%0.85224713--3%00.39惠州-53%3607620-55%584-45%0610258-21%0.35東莞248-44%16722334-40%286-42%1727796-2%0.60土拍理性降溫，住宅供需大幅縮量回到18年前水平，房價(jià)分化下行調(diào)整廣州381-38%14902908-26%772-35%18378938%0.39市場(chǎng)進(jìn)入2017年以來新一輪調(diào)控，土地成交集中在優(yōu)質(zhì)板塊佛山-53%7454600-39%773-32%0.78193262%0.39到10年前水平深圳473-15%15582516-26%359-30%44————————市場(chǎng)供需齊降中山-79%9064305-50%398-29%0.77212000-18%0.76肇慶80-67%1230216-57%379-26%0.576024-3%0.20住宅整體供求回落，供求量同比跌幅明顯，樓價(jià)下行，全市庫存持續(xù)減少。下半年地市供求活躍，救市政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，客戶購房意愿弱增，市場(chǎng)成交集中在端州、四會(huì)等中心區(qū)江門318-7%3109387-34%454-17%0.858067-3%0.39經(jīng)濟(jì)下行、銷售環(huán)境不景氣疊加疫情影響，市場(chǎng)信心不足，客戶觀望；另外開發(fā)商推貨意愿下降，市場(chǎng)以消化庫存為主，住宅供需同比下降東莞市場(chǎng)20248萬㎡ ()交樓面價(jià) (20樓面價(jià))15019248萬㎡元/㎡ (面價(jià))37216722元/㎡應(yīng)28904334萬㎡手住宅手住宅成交金額權(quán)重均價(jià)成交量23426套813元/㎡286萬㎡手住宅/庫存萬432住宅過戶均價(jià)戶套20891220萬㎡元/㎡宗宗套27332㎡21409注：以上住宅剔除商改住物業(yè)、無償配建物業(yè)消化周期按過去6個(gè)月消化速度計(jì)算2022年·東莞樓市大數(shù)據(jù)20248萬㎡ ()交樓面價(jià) (20樓面價(jià))15019248萬㎡元/㎡ (面價(jià))37216722元/㎡應(yīng)28904334萬㎡手住宅手住宅成交金額權(quán)重均價(jià)成交量23426套813元/㎡286萬㎡手住宅/庫存萬432住宅過戶均價(jià)戶套20891220萬㎡元/㎡宗宗套27332㎡21409注：以上住宅剔除商改住物業(yè)、無償配建物業(yè)消化周期按過去6個(gè)月消化速度計(jì)算應(yīng)一手住宅一手住宅一手洋房一手洋房去化周期去化周期住宅同比(建面)同比(建面)同比(可售樓面價(jià))同比(面積)同比(面積)同比(金額)同比(均價(jià))同比(消化周期)同比(套數(shù))同比(均價(jià))2.6個(gè)月2.6個(gè)月-0.4%-44%-44%-44%-40%-42%19%14%-2%救市力度加大12.264.288.29新舊項(xiàng)目自主，多高層和低層住宅可救市力度加大12.264.288.29新舊項(xiàng)目自主，多高層和低層住宅可樓棟價(jià)差不限1、全面解除限購2、莞城、東城、南新房或二手房須網(wǎng)簽滿3年或證滿2年方可交易其余鎮(zhèn)街新房須網(wǎng)簽滿3年方可交易，二手房不限售1、恢復(fù)個(gè)稅購房政策2、優(yōu)化人才購房政策3、社保由連續(xù)放寬至累計(jì)限購政策變~3積分排序搖號(hào)選房限售51、限購區(qū)購買普通住房首付降至3-4成，購買首套非普通住房首付降至4成目前執(zhí)行政策：?限購：全市不限購?限貸：全市全域購買首套普通住房若無房無貸首付最低2成，有貸款記錄購買普通住房首付最低3成，購買非普通住房首付最低4成(按銀行執(zhí)行為準(zhǔn))?限售：莞城、東城、南城、萬江、松山湖新房或二手房須網(wǎng)簽滿3年或證滿2年方可交易，其余鎮(zhèn)街新房須網(wǎng)簽滿3年方可交易，二手房不限售?限價(jià)：根據(jù)產(chǎn)品定位、建造品質(zhì)、綜合成本、市場(chǎng)供需等合理制定銷售價(jià)格，不限產(chǎn)品、樓棟價(jià)差；網(wǎng)簽價(jià)比申報(bào)價(jià)下浮不超15%；調(diào)價(jià)幅度滿一年上浮不超5%，滿半年下浮幅度不限1、增值稅免征年限5年改2年2、限售3年改2年3、二孩或三孩居民家庭，可新增購買一套4、雙(多)證視作擁有一套住房5、購買政府認(rèn)定的綠色建筑商品住宅申請(qǐng)住房公積金貸款可依規(guī)上浮20%6、離婚不再追溯原家庭兩年內(nèi)住房套數(shù)8004000億元㎡60%50%40%30%20%10%0%000008004000億元㎡60%50%40%30%20%10%0%000000 次報(bào)價(jià)，且其中14宗地塊樓面地價(jià)比同區(qū)域以往地塊地價(jià)明顯下降。隨著市場(chǎng)的調(diào)整，土拍市場(chǎng)逐步回歸理性謹(jǐn)慎，第一批集中供地82015年以來東莞商住地供需量價(jià)年度走勢(shì)供應(yīng)面積2015年以來東莞商住地供需量價(jià)年度走勢(shì)供應(yīng)面積成交面積成交金額實(shí)際可售樓面價(jià)供應(yīng)建面成交建面溢價(jià)率33月2021年5月7月9月11月12021年月33月5月7月2022年9月11月9月注：數(shù)據(jù)截止至2022年12月31日一手住宅64957套二手住宅25934套合計(jì)90891套二手住宅20891套合計(jì)44317套一手住宅42437套二手住宅17490套合計(jì)59927套一手住宅23426套0一手住宅64957套二手住宅25934套合計(jì)90891套二手住宅20891套合計(jì)44317套一手住宅42437套二手住宅17490套合計(jì)59927套一手住宅23426套0。套12000套12000一手住宅成交量二手住宅成交量10000800060004000200012345612345678911月月月月月月月月月月月月2020年12345612345678911月月月月月月月月月月月月2021年1234512345678911月月月月月月月月月月月月2022年2.0025002000150010005000.50000.500.00面供應(yīng)大幅萎縮制約成交；另一方面受疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)低迷等多重因素影響，客戶購買力和購買意愿大幅下降，成2.0025002000150010005000.50000.500.002008-2022年東莞新房住宅供需量年度走勢(shì)萬㎡/億元供應(yīng)面積成交面積住宅參考金額供求比1.11.178133342862008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)月洋房權(quán)重均價(jià)元/㎡30000元/㎡34000-2%月洋房權(quán)重均價(jià)元/㎡30000元/㎡34000-2%2016-2022年東莞新房洋房權(quán)重均價(jià)年度走勢(shì)2016-2022年東莞新房洋房權(quán)重均價(jià)年度走勢(shì)洋房權(quán)重均價(jià)273323200025000300002000015000200001500010000500028000分界線2600010月若剔除華潤潤府10月若剔除華潤潤府大量簽約量降至22000200000數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)2016年2017年2018年2019年2020年2021年數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)1357911135791113579111357911135791113579111351357911135791113579111357911135791113579111357911月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月按過去6個(gè)月消化周期按過去12個(gè)月消化周期2018年2019年2020年2021年2022年2016年以來東莞商品住宅庫存及消化周期走勢(shì)6005004003002000住宅存量月50購、限售年限和增值稅免征年限均縮短至兩年、非限購區(qū)降首付等各方面政策利好，疊加二手房繼續(xù)降價(jià)拋售，二手房市場(chǎng)套7000060000500004000030000200001000002011年-2022年東莞二手住宅過戶量價(jià)走勢(shì)元/㎡過戶套數(shù)過戶均價(jià)元/㎡2011年2012年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年，此為過戶口徑2140919%19%2208912000001500020000015000100005000從月度走勢(shì)來看，2022年5月東莞限售3年改2年和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限5年改2年后，大量二手房源解禁釋放進(jìn)入二手市場(chǎng)，二手拋壓比較大，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，二手房成交筑底回暖，自8月份開始趕超一手房，每月二手住宅網(wǎng)簽成交量均超2000套。二三季度受高評(píng)高貸以及次新房成交增多影響，二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)明顯上漲，隨著價(jià)格持續(xù)下跌，以及銀行評(píng)估價(jià)2020年6月-2022年11月東莞二手住宅成交量價(jià)走勢(shì)套00套數(shù)二手住宅套數(shù)二手住宅均價(jià)數(shù)據(jù)來源：二手?jǐn)?shù)據(jù)為東莞住建局每月中上旬公示網(wǎng)簽成交；一手?jǐn)?shù)據(jù)剔除配建、回遷房㎡02022年東莞樓市排行榜一、2022年東莞開發(fā)商(商品房)網(wǎng)簽金額排行榜二、2022年東莞開發(fā)商(商品房)網(wǎng)簽面積排行榜三、2022年東莞樓盤(住宅)網(wǎng)簽面積排行榜四、2022年東莞樓盤(住宅)網(wǎng)簽套數(shù)排行榜五、2022年東莞樓盤(洋房)網(wǎng)簽套數(shù)排行榜六、2022年東莞樓盤(別墅)網(wǎng)簽套數(shù)排行榜七、2022年東莞樓盤(公寓)網(wǎng)簽套數(shù)排行榜八、2022年東莞樓盤(寫字樓)網(wǎng)簽套數(shù)排行九、2022年東莞樓盤(商鋪)網(wǎng)簽套數(shù)排行榜十、2022年東莞樓盤(車位)網(wǎng)簽套數(shù)排行榜 中原地產(chǎn)研究院2022年東莞開發(fā)商(商品房)網(wǎng)簽金額排行榜成交金額(億元)-25.24%19.30%-49.66%8.36%-56.20%7.59%-21.02%4.47%-45.67%3.77%-12.74%3.27%-39.72%2.92%112.26%2.71%-58.31%2.23%-56.28%2.18%2022年東莞開發(fā)商(商品房)網(wǎng)簽面積排行榜成交面積(萬m)-27.58%14.75%-49.20%8.92%-47.02%7.65%44.28%5.69%-15.83%3.85%-34.20%3.41%-27.67%3.09%-42.39%2.85%162.72%2.68%-53.87%2.65%備注：成交口徑為已網(wǎng)簽；已剔除配建物業(yè)數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)2022年東莞樓盤(住宅)網(wǎng)簽面積排行榜成交面積(萬m)112.8728.9138.0447.0256.9966.8376.5586.5496.325.67備注：成交口徑為已網(wǎng)簽；住宅不含商改住物業(yè)、配建物業(yè)2022年東莞樓盤(住宅)網(wǎng)簽套數(shù)排行榜成交面積(萬m)11212271537134686568265947586853695164874.72備注：成交口徑為已網(wǎng)簽；住宅不含商改住物業(yè)、配建物業(yè)2022年東莞樓盤(洋房)網(wǎng)簽套數(shù)排行榜成交面積(萬m)11212271336864682566565947586853695164874.72備注：成交口徑為已網(wǎng)簽；已剔除配建物業(yè)數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)2022年東莞樓盤(別墅)網(wǎng)簽套數(shù)排行榜成交面積(萬m)12324.612703664655648742840973備注：成交口徑為已網(wǎng)簽；已剔除配建物業(yè)數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)2022年東莞樓盤(公寓)網(wǎng)簽套數(shù)排行榜成交面積(萬m)181628103770440052836257721582039203187備注：成交口徑為已網(wǎng)簽；已剔除配建物業(yè)數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)2022年東莞樓盤(寫字樓)網(wǎng)簽套數(shù)排行成交面積(萬m)13102165312041015926742869備注：成交口徑為已網(wǎng)簽；已剔除配建物業(yè)數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)2022年東莞樓盤(商鋪)網(wǎng)簽套數(shù)排行榜成交面積(萬m)112921133110481578675772868963備注：成交口徑為已網(wǎng)簽；已剔除配建物業(yè)數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)2022年東莞樓盤(車位)網(wǎng)簽套數(shù)排行榜成交面積(萬m)184728393729452155056491748484739446439備注：成交口徑為已網(wǎng)簽；已剔除配建物業(yè)數(shù)據(jù)來源：中原大數(shù)據(jù)市或率先回暖。數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)寓)庫存達(dá)到510萬㎡，意味著明年將以去庫存為主。②成交方面，隨著政策救市力度加大，以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提漲。激發(fā)，以舊換新、以小換大、資產(chǎn)優(yōu)化需求增長，同比↑81%公寓13%洋房20020同比↑20%預(yù)估6459同比↑81%公寓13%洋房20020同比↑20%預(yù)估64592023年各住宅物業(yè)類型潛在新增供應(yīng)情況20萬㎡同比↓25%2016年-2023年各住宅物業(yè)類型潛在新增供應(yīng)情況20萬㎡同比↓25%萬㎡住宅新增供應(yīng)萬㎡10001004%57萬㎡別墅27萬平8007157萬㎡別墅27萬平60054494456038400400002023年備注：上述住宅包括商業(yè)性質(zhì)公寓，剔除無償配建物業(yè)。南城：萬科瑧灣匯花園、中海源美華庭、恒兆公