企業(yè)價(jià)值評(píng)估：成本法

企業(yè)價(jià)值評(píng)估：成本法第7章基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估7.1基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估意義與類型

1）基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估的意義

（1）資產(chǎn)基礎(chǔ)途徑的內(nèi)涵《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第四章第三十四條：企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。

國(guó)際上通用的稱謂：資產(chǎn)基礎(chǔ)途徑的資產(chǎn)加和法。

（2）成本法評(píng)估思路基本思路以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，確定評(píng)估范圍重建或重置評(píng)估對(duì)象以各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的現(xiàn)行公允價(jià)格替代其歷史成本

評(píng)估值=資產(chǎn)-負(fù)債以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評(píng)估方法。3貨幣資金應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)交易性投資存貨流動(dòng)資產(chǎn)持有至到期投資長(zhǎng)期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)生物資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)無形資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)短期借款應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)交稅金應(yīng)付職工薪酬預(yù)計(jì)負(fù)債流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期借款長(zhǎng)期應(yīng)付款應(yīng)付債券遞延所得稅負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債負(fù)債凈資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債與所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債表理論基礎(chǔ)：替代原則會(huì)計(jì)核算（3）資產(chǎn)基礎(chǔ)途徑與企業(yè)價(jià)值評(píng)估收益途徑：關(guān)注企業(yè)的盈利潛力，考慮未來收益的貨幣時(shí)間價(jià)值，是立足現(xiàn)在、著眼未來的一種評(píng)估方法，因此對(duì)于具有穩(wěn)定持久收益的企業(yè)較適合采用這類方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)途徑：切實(shí)考慮企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)、負(fù)債，是對(duì)企業(yè)目前價(jià)值的真實(shí)評(píng)估。適用對(duì)象：對(duì)新設(shè)企業(yè)、投資經(jīng)營(yíng)企業(yè)或控股公司，又或者所評(píng)估的企業(yè)為非持續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，適宜用資產(chǎn)基礎(chǔ)途徑進(jìn)行評(píng)估。2）基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估類型

（1）資產(chǎn)加和法（凈資產(chǎn)價(jià)值法，NAV）：就是分別求出企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值并累加求和，再扣減負(fù)債評(píng)估值，得出整體企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估值的一種方法。

（2）超額盈利資本化法：先把公司的有形資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評(píng)估之后再加上無形資產(chǎn)的價(jià)值，由此確定企業(yè)權(quán)益的價(jià)值。（3）清算價(jià)值法：就是用清算公司資產(chǎn)，并償還公司負(fù)債后得出的現(xiàn)值為企業(yè)的清算價(jià)值的評(píng)估方法。

3）資產(chǎn)基礎(chǔ)法的特點(diǎn)成本法是從資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)重置成本的角度衡量企業(yè)的價(jià)值；成本法評(píng)估范圍包括被評(píng)估企業(yè)所有可確指的資產(chǎn)，但不包括不可確指的無形資產(chǎn)，即無法反映各單項(xiàng)資產(chǎn)組合后形成的整合效應(yīng)（協(xié)調(diào)效應(yīng)）；不宜單獨(dú)運(yùn)用成本法評(píng)估一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的企業(yè)價(jià)值；成本法中對(duì)各單項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估，可以采用各種不同的評(píng)估方法。

7.2基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序1）評(píng)估前期的工作與準(zhǔn)備（P142）2）資產(chǎn)勘察（P143）3）評(píng)定估算（P145）4）結(jié)論與報(bào)告（P146）

回顧資產(chǎn)基礎(chǔ)法國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則指南6指出企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法基本上類似于其他資產(chǎn)類型評(píng)估中使用的成本法。其主要思路是將以歷史成本編制的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表替換成以市場(chǎng)價(jià)值或其他適當(dāng)現(xiàn)行價(jià)值編制的資產(chǎn)負(fù)債表，反映所有有形和無形資產(chǎn)和負(fù)債的價(jià)值。鑒于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的局限性，指南6明確規(guī)定除非是基于買方和賣方通常慣例的需要，資產(chǎn)基礎(chǔ)法不得作為評(píng)估持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的惟一評(píng)估方法。

7.3基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法

1）資產(chǎn)加和法（1）資產(chǎn)加和法的內(nèi)涵運(yùn)用資產(chǎn)加和法評(píng)估企業(yè)價(jià)值，實(shí)際上是將企業(yè)整體資產(chǎn)化整為零，對(duì)各項(xiàng)有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)及負(fù)債分別根據(jù)各自特點(diǎn)和企業(yè)具體情況采用適宜的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)定估算。企業(yè)價(jià)值=所有有形資產(chǎn)+無形資產(chǎn)的價(jià)值-負(fù)債

注意各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法得出1）資產(chǎn)加和法（2）單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的成本法的基本原理被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=重置成本*成新率=資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值P—重置成本RC實(shí)體性貶值Dp—功能性貶值Df—經(jīng)濟(jì)性貶值De1）資產(chǎn)加和法（3）資產(chǎn)加和法的程序（4）第一步，取得經(jīng)過審計(jì)的評(píng)估基準(zhǔn)日或距評(píng)估基準(zhǔn)日最近的財(cái)務(wù)報(bào)表；第二步，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表表內(nèi)項(xiàng)目；第三步，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表表外項(xiàng)目；第四步，評(píng)估結(jié)果匯總。1）資產(chǎn)加和法（3）資產(chǎn)加和法的程序第一步，取得經(jīng)過審計(jì)的評(píng)估基準(zhǔn)日或距評(píng)估基準(zhǔn)日最近的財(cái)務(wù)報(bào)表。經(jīng)過審計(jì)的評(píng)估基準(zhǔn)日或距評(píng)估基準(zhǔn)日最近的財(cái)務(wù)報(bào)表是應(yīng)用資產(chǎn)加和法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)。第二步，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表表內(nèi)項(xiàng)目。A.固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷的估計(jì)；B.涉及減值的各類資產(chǎn)項(xiàng)目的估計(jì)；C.評(píng)估基準(zhǔn)日與資產(chǎn)負(fù)債表日的差別；D.資產(chǎn)的增值或減值。

1）資產(chǎn)加和法第三步，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表表外項(xiàng)目。/wiki/%E8%A1%A8%E5%A4%96%E9%A1%B9%E7%9B%AE評(píng)估分析人員需要確認(rèn)沒有反映在資產(chǎn)負(fù)債表中的表外資產(chǎn)并進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估分析人員需要確認(rèn)沒有反映在資產(chǎn)負(fù)債表中的實(shí)質(zhì)性的或有負(fù)債并進(jìn)行評(píng)估。

第四步，評(píng)估結(jié)果匯總。經(jīng)過一系列必要的調(diào)整后，評(píng)估分析人員根據(jù)匯總后的評(píng)估結(jié)果編制一份評(píng)估基準(zhǔn)日以公允價(jià)值為基礎(chǔ)的模擬資產(chǎn)負(fù)債表。

（4）應(yīng)用資產(chǎn)加和法需注意的問題

①關(guān)于評(píng)估過程中涉及的資產(chǎn)負(fù)債表

企業(yè)經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表是評(píng)估分析工作的起點(diǎn)，最終反映企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)果的也體現(xiàn)為資產(chǎn)負(fù)債表形式。

二者在內(nèi)容方面有著實(shí)質(zhì)性的差異。

②關(guān)于賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

“賬面價(jià)值”是會(huì)計(jì)上常用的一個(gè)術(shù)語，反映的是資產(chǎn)的賬面余額與其備抵賬戶余額相抵后的差額?！笆袌?chǎng)價(jià)值”是自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。1）資產(chǎn)加和法（4）應(yīng)用資產(chǎn)加和法需注意的問題③關(guān)于商譽(yù)由于商譽(yù)無法單獨(dú)辨認(rèn)，因而運(yùn)用資產(chǎn)加和法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)不能將其列入評(píng)估范圍。由于商譽(yù)的存在使企業(yè)實(shí)際價(jià)值往往與利用資產(chǎn)加和法評(píng)估出來的企業(yè)價(jià)值不等。

④關(guān)于評(píng)估人員構(gòu)成除了由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員完成主要的評(píng)估工作外；可能需要依靠不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、機(jī)器設(shè)備評(píng)估或其他評(píng)估門類的專家參與工作。7.4基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法應(yīng)用評(píng)價(jià)1）基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn)（1）有利于確定企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債的價(jià)值（2）有利于企業(yè)進(jìn)行并購交易的談判（3）有利于企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告的使用者理解報(bào)告內(nèi)容（4）有利于提高企業(yè)價(jià)值評(píng)估的質(zhì)量2）基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的缺點(diǎn)

（1）應(yīng)用資產(chǎn)加和法的成本較大（2）難以反映企業(yè)組織資本的價(jià)值（3）忽視了企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)間的整合效應(yīng)

（一）案例背景情況A公司是一家從事燃料乙醇研發(fā)、生產(chǎn)和銷售的公司。通過采用小麥制粉，分離麩皮和谷朊粉工藝與1/3雜糧相結(jié)合的工藝路線生產(chǎn)變性燃料乙醇，年產(chǎn)燃料乙醇30萬噸。某公司擬對(duì)其進(jìn)行增資，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)A公司的企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為增資擴(kuò)股行為提供價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年6月30日。

7.5案例研究

（二）成本法評(píng)估程序得到評(píng)估結(jié)果8匯總計(jì)算評(píng)估值7調(diào)整財(cái)務(wù)報(bào)表5現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查4資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估程序6計(jì)算單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值方法適用性判斷2明確目的、對(duì)象、價(jià)值類型1搜集資料3

（三）確定評(píng)估目的、對(duì)象和范圍評(píng)估目的通過對(duì)A公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為增資擴(kuò)股提供價(jià)值參考依據(jù)評(píng)估范圍A公司的整體資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象A公司的股東全部權(quán)益價(jià)值

（四）確定價(jià)值類型、評(píng)估方法價(jià)值類型市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方法成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）

（五）收集資料CPV收集的評(píng)估資料包括直接從市場(chǎng)等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托方、產(chǎn)權(quán)持有者等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料。評(píng)估資料包括查詢記錄、詢價(jià)結(jié)果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定報(bào)告、專業(yè)報(bào)告及政府文件等形式。CPV應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)。1、資料收集的要求

2、本項(xiàng)目資料清單資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表；

A公司簡(jiǎn)介，包括但不限于公司企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)歷史沿革、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)狀況等；A公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照；A公司章程或投資協(xié)議；A公司主要的權(quán)屬證明文件；基準(zhǔn)日及前3年審計(jì)報(bào)告；重要合同、發(fā)票等；近3年A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)資料；其他。

（六）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查CPV執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行適當(dāng)?shù)默F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。CPV應(yīng)當(dāng)通過詢問、函證、核對(duì)、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，獲取評(píng)估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。CPV在執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)無法或者不宜對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負(fù)債等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)調(diào)查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進(jìn)行調(diào)查。1、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的要求

CPV通?？梢酝ㄟ^現(xiàn)場(chǎng)觀察，利用機(jī)器設(shè)備使用單位所提供的技術(shù)檔案、檢測(cè)報(bào)告、運(yùn)行記錄等歷史資料，利用專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)結(jié)果，對(duì)機(jī)器設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)做出判斷。必要時(shí)，CPV可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定。CPV應(yīng)當(dāng)關(guān)注機(jī)器設(shè)備的權(quán)屬，要求委托方或者相關(guān)當(dāng)事方對(duì)機(jī)器設(shè)備的權(quán)屬做出承諾。CPV應(yīng)當(dāng)對(duì)機(jī)器設(shè)備的權(quán)屬相關(guān)資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。2、對(duì)機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

一般情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)所評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確不動(dòng)產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，CPV應(yīng)當(dāng)制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以恰當(dāng)披露。對(duì)于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動(dòng)產(chǎn)，CPV應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值特性和資產(chǎn)特點(diǎn)，通過設(shè)計(jì)概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)查看，了解不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)?、建設(shè)周期以及收益等情況。CPV執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。3、對(duì)房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

4、本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查（7）（1）對(duì)機(jī)器設(shè)備，評(píng)估人員查閱了主要設(shè)備的竣工驗(yàn)收記錄、運(yùn)行日志、重大事故報(bào)告書、大修理和技改等技術(shù)資料和文件，并通過與設(shè)備管理人員和操作人員的廣泛交流，了解設(shè)備的購置合同或發(fā)票、購置日期、產(chǎn)地、各項(xiàng)費(fèi)用的支出情況以及賬面價(jià)值構(gòu)成情況，查閱了設(shè)備的運(yùn)行和故障記錄，填寫了設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄等。并注意調(diào)查了解是否有未進(jìn)賬的盤盈設(shè)備和已核銷及報(bào)廢的機(jī)器設(shè)備等。通過這些步驟比較充分地了解了設(shè)備的權(quán)屬狀況及運(yùn)行情況。依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，對(duì)申報(bào)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。在勘察過程中，針對(duì)不同資產(chǎn)的性質(zhì)及特點(diǎn)，采取不同的勘察方法。

4、本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查（續(xù)）（2）對(duì)房屋建筑物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，房產(chǎn)評(píng)估人員查閱了主要房屋建筑物的預(yù)（決）算書、施工圖紙、竣工結(jié)算或決算資料等資料，對(duì)表中所列各項(xiàng)目的房屋數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、面積、裝修情況、給排水、供電照明和構(gòu)筑物的情況進(jìn)行了詳細(xì)了解和勘察，對(duì)企業(yè)申報(bào)的明細(xì)表中與實(shí)物不符的面積和結(jié)構(gòu)類型進(jìn)行了逐項(xiàng)糾正，對(duì)重要構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)和主要尺寸進(jìn)行了勘察和核對(duì)，并根據(jù)房屋的技術(shù)狀況和檢修記錄填寫了房屋建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄表。同時(shí)核實(shí)了房屋建筑物的產(chǎn)權(quán)證明文件。

（3）對(duì)在建工程，評(píng)估人員了解了在建工程項(xiàng)目的概況、付款情況、目前狀態(tài)及工程形象進(jìn)度。并到企業(yè)財(cái)務(wù)部查閱了各工程項(xiàng)目的費(fèi)用支付相關(guān)原始憑證，深入在建工程施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)在建工程進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察。同時(shí)核實(shí)了資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

4、本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查（續(xù)）（4）對(duì)無形資產(chǎn)土地使用權(quán)，主要調(diào)查了解土地的權(quán)利狀況、登記情況、土地利用狀況、宗地狀況等，到財(cái)務(wù)部門了解了土地的賬面值構(gòu)成，并逐項(xiàng)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察。（5）對(duì)實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)（主要為存貨），會(huì)同企業(yè)有關(guān)人員對(duì)企業(yè)申報(bào)存貨的數(shù)量及質(zhì)量按照評(píng)估規(guī)范的要求進(jìn)行了必要的清查，對(duì)存貨的申報(bào)內(nèi)容和購入時(shí)間等有關(guān)情況進(jìn)行了詳細(xì)的核實(shí)。并會(huì)同企業(yè)存貨管理人員對(duì)庫存的存貨進(jìn)行了清查和盤點(diǎn)，并推算到基準(zhǔn)日與賬面值進(jìn)行核對(duì)。（6）對(duì)非實(shí)物資產(chǎn)，主要通過賬務(wù)核對(duì)方式進(jìn)行清查。（7）對(duì)各類負(fù)債，評(píng)估人員在賬務(wù)核對(duì)的基礎(chǔ)上，調(diào)查了其內(nèi)容、形成原因、發(fā)生日期、合同，并重點(diǎn)了解各類負(fù)債是否企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日所需實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)。

通過本次清查，未發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)盤虧、盤盈、待報(bào)廢等情況，列入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)均可正常使用，且產(chǎn)權(quán)清晰，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛問題。經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)清查確認(rèn)，資產(chǎn)總額與賬面值相符。5、本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)論

（七）主要資產(chǎn)與負(fù)債的評(píng)估（1）現(xiàn)金先對(duì)庫存現(xiàn)金進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)，然后用倒推的方法（即：盤點(diǎn)日庫存現(xiàn)金加：評(píng)估基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日付出的現(xiàn)金數(shù)，減：評(píng)估基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日收入的現(xiàn)金數(shù)＝評(píng)估基準(zhǔn)日賬面值）驗(yàn)證評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)金賬面值，并與現(xiàn)金日記賬、總賬現(xiàn)金戶余額核對(duì)相符后，確定其評(píng)估值。（2）銀行存款對(duì)銀行存款的評(píng)估采取以企業(yè)申報(bào)銀行存款余額同銀行對(duì)賬單相核對(duì)的辦法，如有未達(dá)賬項(xiàng)則編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，若余額平衡相符，則以企業(yè)賬面值作為評(píng)估值。1、貨幣資金的評(píng)估

A公司應(yīng)收賬款是指企業(yè)因銷售商品、產(chǎn)品、提供勞務(wù)等，應(yīng)向購貨單位或接受勞務(wù)單位收取的款項(xiàng)。列入本次評(píng)估范圍的應(yīng)收賬款主要為應(yīng)收各單位的貨款，未計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金。評(píng)估人員查閱了相關(guān)合同、協(xié)議、原始憑證和財(cái)務(wù)賬簿等資料，對(duì)大額欠款進(jìn)行了函證，在核實(shí)應(yīng)收賬款的業(yè)務(wù)內(nèi)容、賬齡、往來方和金額等無誤的基礎(chǔ)上，以其可回收金額確定評(píng)估值。2、應(yīng)收賬款的評(píng)估3、預(yù)付賬款的評(píng)估A公司預(yù)付賬款主要為預(yù)付貨款和工程款。評(píng)估人員查閱了預(yù)付賬款的有關(guān)合同、憑證和賬簿，并向企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人了解了預(yù)付賬款形成的原因和對(duì)方信譽(yù)情況，同時(shí)對(duì)金額較大的款項(xiàng)寄發(fā)了詢證函。經(jīng)核實(shí)，預(yù)付賬款賬面值真實(shí)、合理，所形成的資產(chǎn)或權(quán)益預(yù)期能夠流入企業(yè)，以核實(shí)后的賬面值確認(rèn)為評(píng)估值。

A公司存貨包括原材料、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品和在庫低值易耗品，其中原材料、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品的構(gòu)成比例較大。4、存貨的評(píng)估

（1）原材料。A公司原材料采用實(shí)際成本法核算，主要是乙醇公司生產(chǎn)過程中所消耗的各種原材料、備品備件等，其中原煤、小麥、玉米、木薯等所占的比例較大。企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)速度較快，大部分材料為近期購進(jìn)。評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的存貨清單，核實(shí)了有關(guān)庫存材料購置發(fā)票和會(huì)計(jì)憑證，了解了存貨的保管、內(nèi)部控制制度等，并對(duì)各項(xiàng)存貨的庫齡、實(shí)際技術(shù)狀況、保管狀況等進(jìn)行了調(diào)查了解。經(jīng)了解，企業(yè)存貨管理井然有序，內(nèi)部控制制度嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)領(lǐng)用零配件都有入庫、領(lǐng)用、盤點(diǎn)制度并堅(jiān)持定期盤點(diǎn)核實(shí)。評(píng)估人員對(duì)列入評(píng)估范圍的存貨進(jìn)行了抽查盤點(diǎn)，用倒推方法推算到基準(zhǔn)日數(shù)量，并用盤點(diǎn)數(shù)量乘以單價(jià)計(jì)算出盤點(diǎn)金額，未發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符現(xiàn)象。

（1）原材料（續(xù)）A公司原材料的評(píng)估值以經(jīng)盤點(diǎn)核實(shí)后的數(shù)量并參考近期市場(chǎng)價(jià)計(jì)算確定。案例：原材料序號(hào)3，核算內(nèi)容為玉米，賬面數(shù)量14480.46噸，賬面單價(jià)1343.57元/噸，賬面價(jià)值為19455449.59元。經(jīng)進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，玉米評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格為1327.43元/噸（含運(yùn)雜費(fèi)）。評(píng)估值＝14480.46×1327.43＝19221797.02（元）

（2）產(chǎn)成品產(chǎn)成品為已完工入庫待售的產(chǎn)品，主要包括變性燃料乙醇、燃料乙醇、濃縮蛋白、飼料、二氧化碳等。評(píng)估人員在審核產(chǎn)成品核算程序合理性的基礎(chǔ)上，通過核實(shí)庫存商品數(shù)量，了解庫存商品的銷售狀況和市場(chǎng)售價(jià)，再結(jié)合企業(yè)提供的相關(guān)的收入、成本、費(fèi)用及利潤(rùn)等資料分析產(chǎn)成品的價(jià)值。乙醇公司本次列入評(píng)估范圍的產(chǎn)成品均銷售正常，故其評(píng)估值按盤點(diǎn)核實(shí)后的賬面數(shù)量乘以評(píng)估基準(zhǔn)日的不含稅銷售單價(jià)減去稅金及附加、銷售費(fèi)用、所得稅和稅后凈利潤(rùn)的50%確定。評(píng)估值＝Σ某產(chǎn)品核實(shí)后的賬面數(shù)量×該產(chǎn)品基準(zhǔn)日不含稅銷售單價(jià)×（1-銷售稅金及附加率-銷售費(fèi)用率-所得稅率-凈利潤(rùn)率×50%）其中，銷售稅金及附加率、銷售費(fèi)用率、所得稅率和凈利潤(rùn)率按2007年1-6月經(jīng)審計(jì)后的利潤(rùn)表并剔除其中異常項(xiàng)目計(jì)算。

（2）產(chǎn)成品（續(xù)）案例：變性燃料乙醇（表3-10-6，序號(hào)1）產(chǎn)品名稱：變性燃料乙醇數(shù)量：14819.25噸現(xiàn)行售價(jià)：3684.50元/噸評(píng)估單價(jià)＝該產(chǎn)品基準(zhǔn)日不含稅銷售單價(jià)×（1-銷售稅金及附加率-銷售費(fèi)用率-所得稅率-凈利潤(rùn)率×50%）＝3684.50×（1-0-1.08%-0.16%-0）＝3638.81元?jiǎng)t該產(chǎn)品評(píng)估值＝核實(shí)數(shù)量×評(píng)估單價(jià)＝14819.25×3638.81＝53924435.89元

（3）在產(chǎn)品在產(chǎn)品系正處于生產(chǎn)過程中的產(chǎn)品，包括制粉廠的在產(chǎn)品小麥和酒精廠的在產(chǎn)品小麥面所發(fā)生的成本支出，均屬于正常的持續(xù)生產(chǎn)的在產(chǎn)品。評(píng)估人員了解到被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常、生產(chǎn)周期較短，而且在產(chǎn)品數(shù)量大、無法將其約當(dāng)為產(chǎn)成品，也無法測(cè)算這些在產(chǎn)品變?yōu)楫a(chǎn)成品的后續(xù)生產(chǎn)成本。

評(píng)估人員通過復(fù)核企業(yè)成本計(jì)算表，在產(chǎn)品賬面余額包括已投入的材料及應(yīng)分?jǐn)偟娜斯?、燃料及?dòng)力和制造費(fèi)用。經(jīng)核實(shí)，其料、工、費(fèi)核算方法基本合理，故以經(jīng)核實(shí)后的調(diào)整后數(shù)量及單價(jià)相乘確認(rèn)為評(píng)估值。

5、機(jī)器設(shè)備（1）機(jī)器設(shè)備概況。A公司下轄分廠10個(gè)，分別為：原糧保管處、制粉廠、谷朊粉廠、乙醇廠、蛋白飼料廠、二氧化碳廠、熱電廠、水處理廠、成品庫和鐵路裝運(yùn)處，現(xiàn)有設(shè)備4000余臺(tái)套。原糧保管處現(xiàn)有5000噸筒倉12臺(tái)；制粉廠含小麥制粉工序和粗糧粉碎工序，其中小麥制粉車間共有設(shè)備1064臺(tái)套，其中生產(chǎn)線3條，每條生產(chǎn)線日處理小麥1000噸，主要設(shè)備為磨粉機(jī)，粉碎車間共有設(shè)備269臺(tái)套，其中粗糧粉碎生產(chǎn)線3條，每條線每小時(shí)處理原料15噸，主要設(shè)備為粉碎機(jī)；谷朊粉廠共有設(shè)備757臺(tái)套，其中年產(chǎn)谷朊粉1.5萬噸生產(chǎn)線四條，主要設(shè)備為旋流器及氣流干燥系統(tǒng)；乙醇廠共有設(shè)備340臺(tái)套，其中生產(chǎn)線一條，年產(chǎn)無水乙醇30萬噸，主要設(shè)備有液化罐、糖化罐、發(fā)酵罐和4塔雙效壓差蒸餾系統(tǒng)；

蛋白飼料廠共有設(shè)備369臺(tái)套，其中干燥工序有四條生產(chǎn)線，每小時(shí)每條生產(chǎn)線生產(chǎn)干飼料3噸；濃縮工序共有4條獨(dú)自生產(chǎn)線，A、B單線處理清液量80-90立方米/H，C、D單線處理清液量為大約30-40立方米/H；二氧化碳分廠共有設(shè)備126臺(tái)套，主要包括二氧化碳生產(chǎn)車間、冷凍車間及空壓車間，二氧化碳分廠現(xiàn)有年產(chǎn)20000噸二氧化碳生產(chǎn)線一條，冷凍車間主要由7套螺桿制冷系統(tǒng)和4套溴冷機(jī)組系統(tǒng)組成，總裝機(jī)制冷量達(dá)4.3×107萬大卡，空壓車間主要由5套螺桿空壓機(jī)組系統(tǒng)和一套離心壓縮機(jī)組系統(tǒng)組成；水處理廠共有設(shè)備250多臺(tái)套，主要包括供水站、循環(huán)水站和污水處理三個(gè)生產(chǎn)單元，供水站供水能力為1680m3/h，循環(huán)水處理能力為30000m3/h，污水處理車間總處理水量為14000m3/d；沼氣發(fā)電共兩臺(tái)發(fā)電機(jī)，單機(jī)設(shè)計(jì)發(fā)電量為500KWh；熱電廠現(xiàn)有設(shè)備750臺(tái)套，其中鍋爐3臺(tái)、汽輪機(jī)3臺(tái)、汽輪發(fā)電機(jī)3臺(tái)和化學(xué)制水設(shè)備一套，額定出力375噸/小時(shí)，最大出力400噸/小時(shí)。

（2）機(jī)器設(shè)備評(píng)估方法本次評(píng)估采用成本法，計(jì)算公式為：評(píng)估值＝重置全價(jià)×綜合成新率重置全價(jià)的確定對(duì)于需要安裝的設(shè)備：重置全價(jià)＝設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+前期及其他費(fèi)用+資金成本對(duì)于不需要安裝的設(shè)備：重置全價(jià)＝設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)設(shè)備購置價(jià)的確定

①非標(biāo)設(shè)備購置價(jià)：主要依據(jù)《××省安裝工程單位綜合基價(jià)》（2003版）確定。

②通用設(shè)備：主要依據(jù)市場(chǎng)詢價(jià)或查詢?nèi)f方數(shù)據(jù)出版社《2007中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》以及參考設(shè)備最新市場(chǎng)成交價(jià)格予以確定。

（2）機(jī)器設(shè)備評(píng)估方法（續(xù)）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的確定經(jīng)了解，設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)包含在設(shè)備購置價(jià)中，本次評(píng)估不再考慮設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)的確定設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)主要根據(jù)《××省安裝工程單位綜合基價(jià)》（2003版）來確定。前期及其他費(fèi)用的確定根據(jù)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》財(cái)建[2002]394號(hào)、《輕工業(yè)工程設(shè)計(jì)概算編制辦法》（QBJS10-2005）等文件取前期費(fèi)用。資金成本的確定資金成本假設(shè)建設(shè)資金均勻投入，根據(jù)基準(zhǔn)日同期銀行貸款利率來確定。對(duì)一般設(shè)備按合理建設(shè)工期計(jì)算其資金成本，建設(shè)工期不足半年者不計(jì)。

（2）機(jī)器設(shè)備評(píng)估方法（續(xù)）成新率的確定主要通過對(duì)設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場(chǎng)考察，并根據(jù)各類設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限，綜合確定其成新率。對(duì)于價(jià)值量較大、屬生產(chǎn)流程中重要的機(jī)器設(shè)備：采用綜合成新率，即依據(jù)理論成新率和現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率加權(quán)平均確定其綜合成新率，其中：①理論成新率的確定

理論成新率＝（經(jīng)濟(jì)壽命年限－已使用年限）/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%

②現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率的確定

通過現(xiàn)場(chǎng)勘察，了解設(shè)備的工作環(huán)境，使用條件，并查閱其大、中修記錄及近期運(yùn)行記錄等了解有關(guān)設(shè)備的現(xiàn)有技術(shù)狀況，對(duì)設(shè)備各部位分別作出評(píng)估分值。設(shè)備評(píng)估分值即為設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率。③綜合成新率的確定根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，對(duì)理論成新率進(jìn)行修正。綜合成新率＝理論成新率×40%+勘察成新率×60%對(duì)于價(jià)值量較低的一般輔助性生產(chǎn)設(shè)備或辦公設(shè)備：主要采用年限法，并依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察實(shí)際情況進(jìn)行修正，確定成新率。（2）機(jī)器設(shè)備評(píng)估方法（續(xù)）

（3）機(jī)器設(shè)備評(píng)估案例-酒精脫水離心機(jī)設(shè)備簡(jiǎn)介酒精脫水離心機(jī)是乙醇生產(chǎn)過程中的重要設(shè)備。通過轉(zhuǎn)鼓高速旋轉(zhuǎn)同時(shí)產(chǎn)生離心力和擠壓力使乙醇蒸餾后的殘液固相和液相分離，分別進(jìn)入下一道工序繼續(xù)生產(chǎn)。規(guī)格型號(hào)：LW760×3040NY生產(chǎn)廠家：奕騰環(huán)保技術(shù)有限公司購置日期：2005年5月重置全價(jià)的確定重置全價(jià)＝設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+前期費(fèi)用+資金成本1.設(shè)備購置價(jià)經(jīng)咨詢奕騰環(huán)保技術(shù)有限公司，確定本設(shè)備購置價(jià)為1850000元。（含運(yùn)雜費(fèi)）

安裝調(diào)試費(fèi)根據(jù)查《××省安裝工程單位綜合基價(jià)》（2003版），取設(shè)備安裝費(fèi)率2%。前期費(fèi)用根據(jù)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》財(cái)建[2002]394號(hào)、《輕工業(yè)工程設(shè)計(jì)概算編制辦法》（QBJS10-2005）等文件取前期費(fèi)用如下：序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)價(jià)基礎(chǔ)費(fèi)率依據(jù)1建設(shè)單位管理費(fèi)購置價(jià)及其他費(fèi)用0.80%財(cái)建[2002]394號(hào)2可行性研究費(fèi)購置價(jià)及其他費(fèi)用0.60%QBJS10-20053勘察設(shè)計(jì)費(fèi)購置價(jià)及其他費(fèi)用2.39%QBJS10-20054工程監(jiān)理費(fèi)購置價(jià)及其他費(fèi)用1.20%建設(shè)部?jī)r(jià)費(fèi)字[2001]479號(hào)5環(huán)境評(píng)價(jià)購置價(jià)及其他費(fèi)用0.07%計(jì)價(jià)格（2002）125號(hào)6試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)購置價(jià)及其他費(fèi)用1.20%QBJS10-20057前期費(fèi)用率合計(jì)6.26%資金成本該項(xiàng)目合理建設(shè)工期為1.5年，假設(shè)資金均勻投入，年貸款利息為6.75%。

序號(hào)評(píng)估計(jì)算程序計(jì)算公式計(jì)算值文件依據(jù)1設(shè)備購置價(jià)

1850000.00

2設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)已包含在1中

3設(shè)備安裝費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）3＝1×2.0%37000

4小計(jì)4＝1+2+31887000

5前期及其他費(fèi)用

118126.20

5.1建設(shè)單位管理費(fèi)費(fèi)5.1＝4×0.8%15096.00財(cái)建[2002]394號(hào)5.2可行性研究費(fèi)5.2＝4×0.6%11322.00QBJS10-20055.3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)5.3＝4×2.39%45099.30QBJS10-20055.4工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)5.4＝4×1.2%22644.00建設(shè)部?jī)r(jià)費(fèi)字[2001]479號(hào)5.5環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)5.5＝4×0.07%1320.90計(jì)價(jià)格（2002）125號(hào)5.6試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)5.6＝4×1.2%22644.00QBJS10-20056資金成本6＝（4+5）*6.75%*1.5/2101510.00

合理工期1.5年

貸款年利率(%)6.75%

7重置全價(jià)7＝4+5+62106636.20取整2107000元（3）機(jī)器設(shè)備評(píng)估案例-酒精脫水離心機(jī)重置全價(jià)計(jì)算表

（3）機(jī)器設(shè)備評(píng)估案例-酒精脫水離心機(jī)（續(xù)）成新率的計(jì)算依據(jù)理論成新率和現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率加權(quán)平均確定其綜合成新率。理論成新率：該設(shè)備經(jīng)濟(jì)耐用年限為12年（144個(gè)月），截止評(píng)估基準(zhǔn)日已運(yùn)行25個(gè)月，則：理論成新率＝（經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限）/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%＝（144-25）/144×100%＝83%（取整）

（3）機(jī)器設(shè)備評(píng)估案例-酒精脫水離心機(jī)（續(xù)）現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率序號(hào)部位現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)估分1機(jī)身整體結(jié)構(gòu)完好，剛度和精度可滿足在較高負(fù)荷下高速運(yùn)轉(zhuǎn)工況，局部外表面油漆脫落。15122轉(zhuǎn)鼓整體結(jié)構(gòu)完好，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，可以同螺旋配合，完成超前、滯后、同步操作。15133工作臺(tái)整體結(jié)構(gòu)完好，強(qiáng)度和剛度可滿足承載厚重工件的需要，在任何速度下均可平穩(wěn)運(yùn)行，局部有輕微磨損，總體工況良好。1094傳動(dòng)機(jī)構(gòu)各傳動(dòng)件運(yùn)轉(zhuǎn)正常，潤(rùn)滑良好，無超標(biāo)振動(dòng)，無異常噪音，磨損在允許范圍內(nèi)，工況良好。20185自動(dòng)進(jìn)料系統(tǒng)高位液料槽、進(jìn)料泵、流量調(diào)節(jié)閥、進(jìn)料管工作正常，定量準(zhǔn)確，工況良好。1086出料系統(tǒng)清夜分離葉片、轉(zhuǎn)鼓溢流裝置、液相、固相收集裝置運(yùn)行正常，無銹蝕和嚴(yán)重磨損。1087液壓系統(tǒng)系統(tǒng)馬達(dá)出力良好、溫升正常，液壓變頻和差速系統(tǒng)工作正常，調(diào)速準(zhǔn)確。15128安全裝置超載、超速、超溫回饋信息及時(shí)、準(zhǔn)確，避免意外事故的功能可靠。54合計(jì)10084

（3）機(jī)器設(shè)備評(píng)估案例-酒精脫水離心機(jī)（續(xù)）綜合成新率=年限成新率×40%+技術(shù)鑒定成新率×60%=83%×0.4+84%×0.6=84%評(píng)估值＝重置全價(jià)×綜合成新率＝2107000×84%＝1769880（元）評(píng)估值的確定

6、車輛評(píng)估方法本次評(píng)估主要采用成本法：評(píng)估值＝重置全價(jià)×綜合成新率重置全價(jià)的確定重置全價(jià)＝車輛購置價(jià)+車輛購置稅+其它費(fèi)用購置價(jià)參照當(dāng)?shù)仄嚱灰资袌?chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)日的最新市場(chǎng)報(bào)價(jià)及成交價(jià)格予以確定。成新率依據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等國(guó)家部委聯(lián)合發(fā)布的1997年“國(guó)經(jīng)貿(mào)經(jīng)[1997]456號(hào)《關(guān)于發(fā)布汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)的通知》”、2000年12月18日“國(guó)經(jīng)貿(mào)資源〔2000〕1202號(hào)《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》”等文件之規(guī)定，對(duì)正常使用的車輛依據(jù)已使用年限和已行駛里程分別計(jì)算成新率，再根據(jù)孰低法確定理論率，然后結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察情況進(jìn)行調(diào)整，如果現(xiàn)場(chǎng)勘察情況與孰低法確定成新率差異不大的，則不調(diào)整。年限成新率＝（規(guī)定使用年限-已使用年限）/規(guī)定使用年限×100%里程成新率＝（規(guī)定行使里程-已行使里程）/規(guī)定行使里程×100%

6、車輛評(píng)估案例--別克轎車設(shè)備簡(jiǎn)介車輛名稱：別克轎車車型號(hào)：SGMT251G生產(chǎn)廠家：上海通用汽車有限公司啟用年月：2006年7月行駛里程：42689公里重置全價(jià)的確定--購置價(jià)：根據(jù)查詢2007年6月《黑馬信息》及被評(píng)估企業(yè)所在地區(qū)近期汽車市場(chǎng)價(jià)格信息，確定本車輛評(píng)估基準(zhǔn)日購置價(jià)(含稅)186000元。--購置稅：車輛購置稅＝186000/1.17×10%=15876元扣除增值稅后的10%，發(fā)票價(jià)格高于最低計(jì)稅價(jià)格按照發(fā)票價(jià)格計(jì)稅，發(fā)票價(jià)格低于最低計(jì)稅價(jià)格按最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)稅。最低計(jì)稅價(jià)格車購稅部門保密不公開，一般車購稅的算法是發(fā)票價(jià)格除以1.17，此算法僅適用于發(fā)票價(jià)格高于最低計(jì)稅價(jià)格。

--牌照手續(xù)費(fèi)：600元重置全價(jià)＝186000+15876+600=202476元取整為202500元。

6、車輛評(píng)估案例--別克轎車（續(xù)）成新率--理論成新率根據(jù)2000年12月18日國(guó)家五部委聯(lián)合頒布的《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》的規(guī)定，乘員9人以下，非營(yíng)業(yè)性轎車使用年限為15年，經(jīng)濟(jì)行駛里程500000公里。至評(píng)估基準(zhǔn)日該轎車已使用12個(gè)月，已行駛42689公里。年限成新率＝（180-12）/180×100%＝93%行駛里程成新率＝（500000-42689）/500000×100%＝91%根據(jù)孰低法原則，取理論成新率91%。

6、車輛評(píng)估案例--別克轎車（續(xù)）現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率主要結(jié)構(gòu)技術(shù)狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)估分損傷情況部件現(xiàn)狀大修情況發(fā)動(dòng)機(jī)總成輕微磨損良好無2321變速箱總成輕度磨損良好無98前橋總成輕度磨損良好無109后橋總成輕度磨損良好無1615方向機(jī)總成輕微磨損良好無65車架總成輕微磨損良好無87車身總成無良好無2827合計(jì)10092

6、車輛評(píng)估案例--別克轎車（續(xù)）評(píng)估值的計(jì)算評(píng)估值＝重置全價(jià)×車輛成新率＝202500×91%＝184275元?，F(xiàn)場(chǎng)勘察成新率與理論成新率比較接近，不予修正，即該車成新率取91%。綜合成新率

7、房屋建筑物（1）房屋建筑物概況A公司列入評(píng)估范圍的房屋建筑物類資產(chǎn)包括房屋建筑物、構(gòu)筑物及管道溝槽。房屋資產(chǎn)均分布在位于××省××市的廠區(qū)內(nèi)。待估房屋主要由生產(chǎn)用房和辦公用房組成?；A(chǔ)一般為鋼筋砼獨(dú)立基礎(chǔ)、閥板基礎(chǔ)和磚條形基礎(chǔ)。房屋結(jié)構(gòu)類型包括排架、框架、磚混、鋼結(jié)構(gòu)及簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋砼梁、柱、板或預(yù)制大型屋面板，門類型包括鋼門、木門、鋁合金門、塑鋼窗、鋁合金窗、木窗等，地面包括水磨石地面、水泥地面，地磚地面等，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。大部分房屋建成于2005年。待估構(gòu)筑物主要包括罐區(qū)、儲(chǔ)水池、曝氣池、煙囪、圍墻、廠區(qū)道路、井等。罐區(qū)為鋼筋砼閥板樁基；水池為鋼筋砼結(jié)構(gòu)；圍墻為磚混結(jié)構(gòu)墻垛；煙囪為鋼筋砼結(jié)構(gòu)；路面為天然級(jí)配砂石，灰土石三合土墊層，c25-c40號(hào)混凝土面層,100#石油瀝青面層。待估管道主要為廠區(qū)消防管道和給排水管道，材質(zhì)為鑄鐵管和鋼筋混凝土管，架設(shè)方式均為直埋，管徑在φ200-φ300之間，均外刷防腐漆。

（2）房屋建筑物評(píng)估方法采用成本法評(píng)估：評(píng)估值＝重置全價(jià)×成新率重置全價(jià)＝建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本建安綜合造價(jià)：①對(duì)于大型、價(jià)值高、重要的建（構(gòu)）筑物：采用預(yù)決算調(diào)整法確定其建安綜合造價(jià)，即以待估建（構(gòu)）筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率，將其調(diào)整為按現(xiàn)行計(jì)算的建安綜合造價(jià)，并推算相似工程造價(jià)。②對(duì)于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的建（構(gòu)）筑物：采用單方造價(jià)法確定其建安綜合造價(jià)。在區(qū)分不同的結(jié)構(gòu)類型及使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日及所在地正常的施工水平、施工質(zhì)量和一般裝修標(biāo)準(zhǔn)確定其基準(zhǔn)單方造價(jià)，在此基礎(chǔ)上依照建（構(gòu)）筑物的個(gè)性（如不同的層高、跨度、裝修情況、施工困難程度等）和現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的工作量對(duì)基準(zhǔn)單方造價(jià)進(jìn)行調(diào)整，最終確定單方造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以此作為建安綜合造價(jià)。

（2）房屋建筑物評(píng)估方法（續(xù)）其他費(fèi)用按照30萬噸燃料乙醇項(xiàng)目投資額，根據(jù)行業(yè)及當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門各項(xiàng)費(fèi)用費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)和行政收費(fèi)政策性文件，計(jì)取相關(guān)費(fèi)用。合理的資金成本對(duì)于房屋建筑物，按照占用資金額(計(jì)算基數(shù)包括工程造價(jià)、其他費(fèi)用)和評(píng)估基準(zhǔn)日貸款利率計(jì)算資金成本。成新率的確定建（構(gòu)）筑物的成新率采用實(shí)際觀察法和理論成新率組成的綜合成新率，其計(jì)算公式如下：綜合成新率＝實(shí)際觀察法值×60%+理論成新率值×40%理論成新率＝（房屋建筑物耐用年限-已使用年限）/房屋建筑物耐用年限×100%實(shí)際觀察法值根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果確定

8、房屋建筑物評(píng)估案例--小麥制粉車間

（1）房屋簡(jiǎn)介小麥制粉車間于2005年5月建成，建筑面積21570平方米。包含變電所、輔助房和立倉。建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，網(wǎng)柱6*9米，層數(shù)6層，一層層高為5.4米，二層以上3.6米，一層為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，二層以上墻體為輕鋼結(jié)構(gòu)；其中變電所、輔助房為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，單跨8米，柱距6米，層高5.4米；立倉為4×4米柱網(wǎng)的三層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，層高分別為5.4米、21.6米，第三層和制粉間第六層同一高度。小麥制粉車間的基礎(chǔ)采用樁筏基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)；墻體為240厚多孔磚加氣混凝土；樓地面為不發(fā)火花地面；屋面采用三元乙丙防水層60厚防水珍珠巖板保溫；門窗為塑鋼窗；外墻刷淺黃丙烯酸，內(nèi)墻普通白色涂料。水電設(shè)施齊全完整，自然通風(fēng)。

8、房屋建筑物評(píng)估案例--小麥制粉車間（續(xù)）

（2）重置全價(jià)建筑工程造價(jià)計(jì)算表

單位：人民幣萬元

序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目名稱計(jì)算公式費(fèi)率（%）金額（元）1綜合基價(jià)合計(jì)實(shí)體項(xiàng)目費(fèi)20089631.972施工項(xiàng)目3～4212713.7531.施工技術(shù)措施費(fèi)技術(shù)措施費(fèi)

42.施工組織措施費(fèi)組織措施費(fèi)212713.755差價(jià)調(diào)整6～82440539.261.人工費(fèi)價(jià)差

72.主要材料價(jià)差材料價(jià)差合計(jì)2440539.283.機(jī)械費(fèi)價(jià)差機(jī)械價(jià)差合計(jì)

9專項(xiàng)費(fèi)用10～11948230.62101.社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)(1+3)*費(fèi)率4.58920105.14112.工程定額測(cè)定費(fèi)(1+3)*費(fèi)率0.1428125.4812成本1+2+5+923691115.5413利潤(rùn)(12-5)*費(fèi)率81700046.1114稅金(12+13)*費(fèi)率3.413866600.3515工程造價(jià)合計(jì)12+13+1426257762

8、房屋建筑物評(píng)估案例--小麥制粉車間（續(xù)）

安裝工程造價(jià)計(jì)算表

單位：人民幣元

序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算公式費(fèi)率（%）金額（元）1綜合計(jì)價(jià)合計(jì)實(shí)體項(xiàng)目費(fèi)284754.52計(jì)價(jià)中人工費(fèi)合計(jì)人工費(fèi)合計(jì)141271.023未計(jì)價(jià)材料費(fèi)用主材費(fèi)合計(jì)+設(shè)備費(fèi)合計(jì)407319.644施工措施費(fèi)5+64710.965施工技術(shù)措施費(fèi)技術(shù)措施費(fèi)

6施工組織措施費(fèi)其他措施費(fèi)4710.967差價(jià)8～10

8人工費(fèi)差價(jià)

9材料差價(jià)

10機(jī)械差價(jià)

11專項(xiàng)費(fèi)用12+1348032.1512社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)2*33%3346619.4413工程定額測(cè)定費(fèi)2*1%11412.7114工程成本1+3+4+7+11744817.2515利潤(rùn)2*68%6896064.2916稅金（14+15）*3.413%3.41328699.2917含稅工程造價(jià)14+15+16869580.83

8、房屋建筑物評(píng)估案例--小麥制粉車間（續(xù)）

工程造價(jià)合計(jì)＝26257762+869580.83＝27127342.83(元)其他費(fèi)用＝工程造價(jià)×5.45%

＝27127342.83×5.45%

＝1478440.18(元)序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)率取費(fèi)依據(jù)1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1.50%國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格（2002）10號(hào)2工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)0.10%3建設(shè)單位管理費(fèi)1.20%財(cái)政部財(cái)建[2002]394號(hào)4工程監(jiān)理費(fèi)2%發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)5招投標(biāo)管理費(fèi)0.35%國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)6施工圖預(yù)算編制費(fèi)0.30%總計(jì)5.45%

8、房屋建筑物評(píng)估案例--小麥制粉車間（續(xù)）

資金成本該建筑正常建設(shè)工期為12個(gè)月，評(píng)估基準(zhǔn)日一年期貸款利率為6.57%，故：資金成本＝(27127342.83+1478440.18)×6.57%×12/12/2

＝939699.97(元)重置全價(jià)＝27127342.83+1478440.18+939699.97

＝29545500(元)

8、房屋建筑物評(píng)估案例--小麥制粉車間（續(xù)）

--年限法成新率該房屋2005年5月建成投入使用，截至評(píng)估基準(zhǔn)日已使用2.16年年限法成新率＝（50-2.16）/50×100%＝96%成新率

--勘察法成新率1裝修門窗2019完整無損，開關(guān)較靈活，玻璃、五金齊全2外墻3029完整牢固3內(nèi)墻3029完整牢固4

其他2019無變形現(xiàn)象B小計(jì)10096(1+2+3)權(quán)重(35%)＝33.61設(shè)備給排水3028無銹蝕、各種器具完好、零件齊備無損2強(qiáng)弱電4038線路裝備完好3

其他3028現(xiàn)狀良好C小計(jì)10094(1+2+3)×權(quán)重(10%)＝9.4勘察成新率A+B+C＝53.9+33.6+9.4＝96.9取整為97%序號(hào)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)定分評(píng)定依據(jù)1結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)3030獨(dú)立基礎(chǔ)，有足夠承載能力2承重構(gòu)件2020梁、板、柱、墻堅(jiān)固，未見變形3非承重結(jié)構(gòu)1010節(jié)點(diǎn)較堅(jiān)固嚴(yán)實(shí)，未見開裂4屋面2524不滲漏、保溫、隔熱層完好5地面1514平整堅(jiān)固完整A小計(jì)10098(1+2+3+4+5)權(quán)重(55%)＝53.9勘察成新率計(jì)算表

8、房屋建筑物評(píng)估案例--小麥制粉車間（續(xù)）

評(píng)估值評(píng)估值＝重置全價(jià)×綜合成新率＝29545500×97%＝28659100（元）--綜合成新率＝96%×40%+97%×60%=97%

9、在建工程在建工程為正在建設(shè)中或正在安裝中的工程項(xiàng)目，包括土建工程和設(shè)備安裝工程。開工時(shí)間距基準(zhǔn)日半年內(nèi)的在建項(xiàng)目，根據(jù)其在建工程申報(bào)金額，經(jīng)賬實(shí)核對(duì)后，剔除其中不合理支出的余值作為評(píng)估值。開工時(shí)間距基準(zhǔn)日半年以上的在建項(xiàng)目，如賬面價(jià)值中不包含資本成本，需根據(jù)合理工期和評(píng)估基準(zhǔn)日利率加計(jì)資金成本。對(duì)于實(shí)物已在固定資產(chǎn)中評(píng)估，而僅在在建工程科目中核算后續(xù)尾款的項(xiàng)目，為避免重復(fù)計(jì)算，經(jīng)核實(shí)后將其評(píng)估為零。純費(fèi)用類在建項(xiàng)目，經(jīng)核實(shí)所發(fā)生的支付對(duì)未來將開工的建設(shè)項(xiàng)目是必需的或?qū)ξ磥淼乃姓哂袑?shí)際價(jià)值的，在確認(rèn)其與關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)項(xiàng)目不存在重復(fù)計(jì)價(jià)的情況下，以核實(shí)后賬面價(jià)值作為評(píng)估值，否則按零值處理。

10、土地使用權(quán)待估宗地位于城區(qū)邊緣，征地及土地開發(fā)成本明確可求，同時(shí)，該市有基準(zhǔn)地價(jià)成果，因此采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。成本逼近法（假設(shè)開發(fā)法）以在待估宗地所在的區(qū)域內(nèi)取得土地、開發(fā)土地所支付的各項(xiàng)平均費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上一定的利息、利潤(rùn)和土地增值收益來確定地價(jià)。地價(jià)＝（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益）×（1±區(qū)位修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)。A公司評(píng)估基準(zhǔn)日共有10宗工業(yè)用地，面積799963.70平方米，均分布在A公司廠區(qū)內(nèi)，已獲得出讓土地使用權(quán)證。待估宗地所在區(qū)域土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)表序號(hào)款項(xiàng)稅費(fèi)（元/畝）依據(jù)1土地補(bǔ)償費(fèi)18000《中華人民共和國(guó)土地管理法》第48條和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第25條規(guī)定、《××省實(shí)施<土地管理法>辦法》第三十四條的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的10倍。2勞動(dòng)力安置費(fèi)24500《××省實(shí)施<土地管理法>辦法》規(guī)定，征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征用的農(nóng)用地?cái)?shù)量除以征用前被征用單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量計(jì)算。3青苗補(bǔ)償費(fèi)1800根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及《××省實(shí)施<土地管理法>辦法》規(guī)定，結(jié)合××市統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料及××市國(guó)土局提供的該地區(qū)征地的實(shí)際情況確定4地面附著物補(bǔ)償費(fèi)8000根據(jù)××市人民政府〔2001〕1號(hào)文及××市國(guó)土資〔2002〕49號(hào)文件標(biāo)準(zhǔn)，××市統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料及××市國(guó)土局提供的該地區(qū)征地的實(shí)際情況確定5耕地開墾費(fèi)9000根據(jù)《××省實(shí)施<土地管理法>辦法》和《××省耕地開墾費(fèi)、土地閑置征收和使用管理暫行辦法》規(guī)定確定6耕地占用稅3000根據(jù)××省人民政府文件《耕地占用稅暫行條例》實(shí)施辦法規(guī)定確定7征地土地管理費(fèi)1226根據(jù)××省國(guó)土管理局、省物價(jià)局的有關(guān)文件規(guī)定確定合計(jì)65526待估宗地所在區(qū)域土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)為65526元/畝，即98.29元/平方米。

土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)包括待估宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi)和宗地紅線內(nèi)的開發(fā)費(fèi)及土地平整費(fèi)。待估宗地紅線外土地開發(fā)水平達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”，紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)水平，據(jù)土地估價(jià)師調(diào)查，紅線外“五通”土地開發(fā)費(fèi)用按土地面積計(jì)平均在85元/m2，紅線內(nèi)“一平”費(fèi)用按土地面積計(jì)平均在5元/m2。利息利息＝土地取得和開發(fā)費(fèi)用×利息率×計(jì)息期待估宗地土地取得費(fèi)、稅費(fèi)和宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi)利息，其計(jì)息期為1年；待估宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)及平整費(fèi)用利息，其計(jì)息期為0.5年利息總額＝（98.29+85）×6.57%×1.0+5×6.57%×0.5＝12.21元/m2

利潤(rùn)綜合考慮××市工業(yè)土地開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)情況和××市相似行業(yè)利潤(rùn)率及該企業(yè)投資收益的實(shí)際情況，確定本次土地估價(jià)使用的利潤(rùn)率為12％。利潤(rùn)＝（土地取得費(fèi)及稅費(fèi)+宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi)用+宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)及平整費(fèi)用）×利潤(rùn)率＝（98.29+85+5）×12％＝22.59元/m2土地增值收益待估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地?zé)o限使用年期的土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額一般為15%-25%，即土地增值收益率一般在15%-25%之間?？紤]估價(jià)對(duì)象在區(qū)域內(nèi)的區(qū)位條件，本次土地估價(jià)確定待估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地土地增值收益率取20％。土地增值收益＝（土地取得費(fèi)及稅費(fèi)+宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi)+宗地紅線內(nèi)土地平整費(fèi)+利息+利潤(rùn)）×土地增值收益率＝（98.29+85+5+12.21+22.59）×20％＝44.62元/m2

無限使用年期宗地價(jià)待估宗地?zé)o限使用年期的地價(jià)＝土地取得費(fèi)及稅費(fèi)+宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi)+宗地紅線內(nèi)土地平整費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益＝98.29+85+5+12.21+22.59+44.62＝267.71元/m2。年期修正本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象土地剩余使用年期為46.7年，故需進(jìn)行年期修正。宗地的單位價(jià)格：Ky＝[1-1/（1+土地還原利率）46.7]＝[1-1/（1+8％）46.7]＝0.9725年期修正后的地價(jià)V＝年期修正前的地價(jià)×年期修正系數(shù)＝267.37×0.9725＝260.02元/m2

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估值＝宗地地價(jià)×宗地面積宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×（1+區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)）基準(zhǔn)地價(jià)（Vj）的確定待估宗地位于工業(yè)三級(jí)用地范圍內(nèi)，該基準(zhǔn)地價(jià)為155元/平方米。本次評(píng)估所引用的基準(zhǔn)地價(jià)是指基準(zhǔn)日為2003年1月1日，各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的、在現(xiàn)狀平均土地開發(fā)程度和平均容積率下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。各類用地的使用權(quán)均為法定最高使用年限。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（續(xù)）區(qū)域因素與個(gè)別因素修正系數(shù)影響因素條件優(yōu)劣度修正率(100%)基礎(chǔ)設(shè)施狀況五通一平優(yōu)+5.80交通條件臨街道路級(jí)別臨主干道（伏牛路、長(zhǎng)江路）優(yōu)+1.50距公交站距離有28路公交車通過，距公交車站100米優(yōu)+1.50距火車站距離廠區(qū)內(nèi)有專用火車線優(yōu)+1.75與市區(qū)相連的道路位于廠區(qū)內(nèi)優(yōu)+1.55自然條件（地形、坡度等）地面自然平整優(yōu)+2.40產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模(與企業(yè)協(xié)作配合程度)宗地區(qū)域內(nèi)為工業(yè)區(qū)，入?yún)^(qū)企業(yè)配套協(xié)作程度較好優(yōu)+3.10宗地條件形狀基本規(guī)則較優(yōu)+0.55規(guī)劃限制有一定限制一般0合計(jì)+18.15

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（續(xù)）期日修正（Kt）

期日2003.1.12004.1.12005.1.12006.1.12007.1.1估價(jià)基準(zhǔn)日指數(shù)100102.3105.5108.8113.3114.9修正系數(shù)Kt＝1.149年期修正（Ky）年期修正系數(shù)＝[1-1／(1+r)