房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及價(jià)格策略(終稿)

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房地產(chǎn)市場(chǎng)供求2012年開封市商品住宅供應(yīng)量為221.4萬(wàn)㎡，成交量為152.9萬(wàn)㎡，成交量占供應(yīng)量69%，市場(chǎng)存量較大。2013年1-5月開封市商品住宅供應(yīng)量為157.6萬(wàn)㎡，成交量為46.5萬(wàn)㎡，成交量占供應(yīng)量29.5%，可以看出2013年開封房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售速度有所放緩。土地供應(yīng)量——開封市前兩年土地出讓量比較大，2012年全市土地成交萎靡，主要受持續(xù)的調(diào)控政策影響，考慮到歷史成交量較大，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。房地產(chǎn)市場(chǎng)開封市2010年-2012年土地成交量分析開封市2010年-2012年成交土地建筑面積分析2010年，開封市土地成交量為301萬(wàn)㎡（合4514畝），預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)商品房供應(yīng)量達(dá)848萬(wàn)㎡；2011年，開封市土地成交量為299萬(wàn)㎡（合4484畝），預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)商品房供應(yīng)量達(dá)889萬(wàn)㎡；2012年，開封市土地成交量116萬(wàn)㎡（1740畝），2012年成交量約80萬(wàn)㎡，較2011年有所下降，主要原因?yàn)槌掷m(xù)的調(diào)控政策使開發(fā)商資金鏈短缺，拿地?zé)崆榇蟠蠼档?。土地供?yīng)結(jié)構(gòu)——從開封市近兩年土地成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)用地占比上升趨勢(shì)明顯；開封新區(qū)鄭開大道沿線500米內(nèi)均規(guī)劃為商業(yè)金融用地。房地產(chǎn)市場(chǎng)開封市2010年-2012年土地成交結(jié)構(gòu)分析開封市2010年-2012年土地成交建筑面積分析2010年，開封市商業(yè)和住宅用地，分別成交53萬(wàn)㎡（合795畝）和248萬(wàn)㎡（合3720畝）；2011年，商業(yè)和住宅分別成交102萬(wàn)㎡（合1530畝）和197萬(wàn)㎡（合2955畝）；2012年，商業(yè)和住宅分別成交15.6萬(wàn)㎡（合234畝）和100.3萬(wàn)㎡（1505畝）2010年，開封市商業(yè)和住宅土地成交量，在未來(lái)幾年內(nèi)供應(yīng)量，分別為148萬(wàn)㎡和700萬(wàn)㎡；2011年，商業(yè)和住宅在未來(lái)幾年內(nèi)供應(yīng)量，分別為316萬(wàn)㎡和573萬(wàn)㎡；2012年，商業(yè)和住宅在未來(lái)幾年內(nèi)供應(yīng)量，分別為49.5萬(wàn)㎡和276.4萬(wàn)㎡2010年，開封市住宅土地成交均價(jià)為81萬(wàn)元/畝，商業(yè)土地成交均價(jià)為69萬(wàn)元/畝；2011年，住宅土地成交均價(jià)為108萬(wàn)元/畝，商業(yè)土地成交均價(jià)為106萬(wàn)元/畝；2012年份，住宅土地成交均價(jià)為123萬(wàn)元/畝，商業(yè)土地成交均價(jià)為114萬(wàn)元/畝；土地成交價(jià)格——從開封市近兩年土地成交價(jià)栺來(lái)看，住宅和商業(yè)價(jià)栺水平較接近；商用地多集中在開封西區(qū)，土地升值暫無(wú)明顯，雖然單價(jià)低但體量大總價(jià)高。簽訂日期土地用途土地級(jí)別使用權(quán)人面積：公頃總價(jià)：萬(wàn)元萬(wàn)元/畝占地面積：㎡建筑面積：㎡2011年6月6日其他商服用地二級(jí)河南大城集團(tuán)房地產(chǎn)0.442933440444466662011年7月6日其他商服用地一級(jí)開封盛豐置業(yè)2.061178438120620206202012年5月29日商務(wù)金融用地三級(jí)開封中科置業(yè)0.177543001676318402011年8月17日商務(wù)金融用地三級(jí)中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)2654021820001100005近兩年商業(yè)用地成交均價(jià)TOP榜房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——開封樓盤分布特征呈現(xiàn)出以“城市文化復(fù)興”的老城板塊和“城市功能完善”的新區(qū)板塊共榮共進(jìn)的格局！新區(qū)樓盤分布主要以大梁路為中軸線，分布南北，多以高層產(chǎn)品為主或者多層、高層相結(jié)合產(chǎn)品為主，體現(xiàn)城市快速發(fā)展的趨勢(shì)，老城樓盤分布主要以低密度產(chǎn)品為主，配合老城區(qū)歷史人文底蘊(yùn)和自然景觀，大力發(fā)展城市旅游產(chǎn)業(yè)。啟示——開封房地產(chǎn)格局形成了板塊競(jìng)爭(zhēng)和相互促進(jìn)的局面。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，利用新區(qū)的前景、交通、政策等方面的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)樓盤功能、物業(yè)形態(tài)的科學(xué)整合，形成兼容新老城區(qū)板塊功能，帶動(dòng)新老城區(qū)發(fā)展的城市標(biāo)桿項(xiàng)目。開元華庭藍(lán)灣國(guó)際鉑金漢宮融園景園貴和世嘉偉業(yè)香堤灣碧水藍(lán)城熙河府世紀(jì)豪苑東京夢(mèng)華元宏錦江綠都上河城山水華府建業(yè)森林半島塞納左岸未來(lái)湖濱花園帝湖世家鼎立國(guó)際城幸福里橄欖城東方今典房地產(chǎn)市場(chǎng)新龍御都國(guó)際天河灣青年城皇家華韻橡樹莊園競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——從競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀來(lái)看，形成鮮明的三個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)無(wú)論從開發(fā)商的品牌還是銷售價(jià)格都位居開封前列，本案需力爭(zhēng)擠進(jìn)第一梯隊(duì)，規(guī)避第二梯隊(duì)紅海競(jìng)爭(zhēng)！第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)第一梯隊(duì)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型項(xiàng)目地址開發(fā)商總建筑面積（萬(wàn)㎡）鄭開森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體鄭開大道西建業(yè)集團(tuán)100東方金典洋房、高層、商業(yè)鄭開大道四大街東方今典669橄欖城別墅、洋房、高層

鄭開大道交一大街

中聯(lián)創(chuàng)100開元華庭

別墅、洋房、小高層、高層集英街中段開元名都

43碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層

、商業(yè)鄭開大道交集英街開心一方

52鼎立國(guó)際城多層、小高層、底商黃河大街北段開封宏達(dá)置業(yè)150塞納左岸多層、高層、商業(yè)黃河大街與漢心路交叉口開封鼎誠(chéng)置業(yè)10鉑金漢宮多層、高層、商業(yè)宋城路與金明西街交匯處萬(wàn)麗集團(tuán)11.5偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商鄭開大道集英街北偉業(yè)集團(tuán)25藍(lán)灣國(guó)際

小高層、高層、底商鄭開大道北

新芒果14悅都

高層、綜合體鄭開大道交三大街新晉美置業(yè)100

帝湖世家

別墅、多層、高層、底商集英街交解放路億乘置業(yè)30印象城

公寓、多層、小高層、底商鄭開大道四號(hào)路

唯美房地產(chǎn)42

安聯(lián)青年城

高層西環(huán)路交復(fù)興大道安聯(lián)置業(yè)

25橡樹莊園洋房、小高層、高層新河南大學(xué)北門鼎誠(chéng)置業(yè)22

新龍御都國(guó)際

商業(yè)、高層鄭開大道四大街

新龍集團(tuán)

35未來(lái)湖濱花園

洋房、高層集英街與金耀交叉口未來(lái)地產(chǎn)

10幸福里高層、商業(yè)、公寓黃河大街與東京大道交叉口執(zhí)大象置業(yè)30天河灣

多層,小高層,高層西環(huán)路與東京大道交匯處

華盟置業(yè)65

第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第一梯隊(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量——開封在售項(xiàng)目總體量約980萬(wàn)㎡，已推出294.8萬(wàn)㎡，約2.38萬(wàn)套，綜合容積率僅為2.45，激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力必然會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)從“量”到“質(zhì)”的發(fā)展變化,

項(xiàng)目參與競(jìng)爭(zhēng)需“以質(zhì)取勝”。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬(wàn)㎡）總建筑面積(萬(wàn)㎡）容積率已推體量已推套數(shù)在售均價(jià)鄭開森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體551001.87256005100東方金典洋房、高層、商業(yè)50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.72117505100開元華庭別墅、洋房、小高層、高層、商業(yè)28432納左岸多層、高層、商業(yè)3.3103.24.83005100鉑金漢宮多層、高層、商業(yè)2.411.53.8553505500碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.72016005100鼎力國(guó)際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國(guó)際小高層、高層、商業(yè)

4143.191411605100悅都

小高層、高層、綜合體201002.521310805000

帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700印象城

小高層、高層17422.400---

安聯(lián)青年城

高層8253.12218004500橡樹莊園別墅、洋房7222.000---

新龍御都國(guó)際

高層、商業(yè)20353.2500---未來(lái)湖濱花園

洋房、高層

7101.532604900

幸福里高層、商業(yè)、公寓10.3302.822004600天河灣

多層,小高層,高層41651.591210004700房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱別墅洋房小高層7-11中高層12-18高層>18鄭開森林半島★★★★★東方金典——

★------★橄欖城★

★------★塞納左岸★★鉑金漢宮★★開元華庭★

★★

----★碧水藍(lán)城★★★★—鼎力國(guó)際城—★★★—偉業(yè)香堤灣—---★★★藍(lán)灣國(guó)際------

★---★悅都

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帝湖世家---

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安聯(lián)青年城-----------★橡樹莊園★-----★未來(lái)湖濱花園

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---★★幸福里--★★★天河灣---

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★★物業(yè)類型組合——物業(yè)類型比較豐富，在售項(xiàng)目以洋房、小高層、高層產(chǎn)品為主，多元化產(chǎn)品組合滿足不同客戶置業(yè)需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱一房?jī)煞咳克姆课宸繌?fù)式鄭開森林半島——95135145

—160東方金典——87127166——橄欖城——98126161——塞納左岸5489118-125143-186——鉑金漢宮——88118-135150——開元華庭----121144156——碧水藍(lán)城—24142———鼎立國(guó)際城3992137———偉業(yè)香堤灣—89137———藍(lán)灣國(guó)際----89125142——悅都

----112137159212—

帝湖世家----91138162—171

安聯(lián)青年城567898131——橡樹莊園---99129160——未來(lái)湖濱花園

---89121159—266幸福里5788128———天河灣—87127143—235產(chǎn)品配比——從市場(chǎng)暢銷戶型來(lái)看，以二房、小三房為主，表現(xiàn)出明顯的“年輕化、經(jīng)濟(jì)型”置業(yè)特征。占有稀缺資源及項(xiàng)目高端樓盤的大戶型仍然深受客戶追捧。房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型面積分析——市場(chǎng)暢銷戶型主要集中在90㎡兩房、110-130㎡三房；四房及以上戶型多為占有核心資源、大體量、高端樓盤多配備，面積多集中在150㎡以上。房型面積范圍（㎡）森林半島東方金典橄欖城塞納左岸鉑金漢宮開元華庭碧水藍(lán)城鼎立國(guó)際城香堤灣藍(lán)灣國(guó)際悅都帝湖世家青年城橡樹莊園未來(lái)湖濱幸福里天河灣一房30-50——-----—---———--------★---------50以上—-----★—---———---------★----------兩房70-80—-----——---———★------★----------80-90★★★★★---★★★★--★★---★★★90-100★--★--★---———---★★★★★★★100-120—--★----★—★

—------------★★----三房100以下—-----——---——★---------★----------100-110—------------—★—---------★-----------110-120—------★★---—★★★---★★---★★★120-140★★★★★★★★★★★★---★★★★140-160★★★----★★——---★★---★---★--160以上—★------★———---

-----★--------四房150以下—---★★★---———---------★---★★--150-160★---★★★---★★—★★★--★★---★160-180—★★★★★———--★---★---------180以上—--★★--★———---★----------------五房160-180—------------———---------------★-----180以上★------------★★—---★------------------房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)其他鄭開森林半島★—★★★★★★———東方金典★---—★---★★------------橄欖城★---—★★★★★★★—塞納左岸★---———★★★★——鉑金漢宮★---★★★★★★★——開元華庭★---★★★★★★★★—碧水藍(lán)城★——————★——★鼎力國(guó)際城★——★——★★———偉業(yè)香堤灣★——★—★—★———藍(lán)灣國(guó)際

★-----★★★-—★★★—悅都

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帝湖世家★

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安聯(lián)青年城

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★---★—★★—---★★—產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色——從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來(lái)看，開封目前在售項(xiàng)目部分樓盤已通過(guò)各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品的附加價(jià)值，客戶對(duì)房屋“舒適度”與“功能性”要求逐步提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳池圖書藝術(shù)館鄭開森林半島★★★—★—★————東方金典★★★—★—★★——★橄欖城★★★—★——————塞納左岸—★★————★———鉑金漢宮—★★————————開元華庭★★★★★★—★—★—碧水藍(lán)城—★★★—★—★—★—鼎力國(guó)際城—★★★———★———偉業(yè)香堤灣—★★——★—————藍(lán)灣國(guó)際——★—★——★———悅都

★★★★——★—★★—

帝湖世家—★★★——★————

安聯(lián)青年城—★★————————橡樹莊園—★★—★★—__———未來(lái)湖濱花園

—★★————————幸福里—★★————★———天河灣★—★————★———配套設(shè)計(jì)特點(diǎn)——比較重視基礎(chǔ)配套設(shè)施的打造，對(duì)住區(qū)文化輔助功能及設(shè)施的引入尚屬稀缺。下一步將基于客戶群體對(duì)居住功能轉(zhuǎn)變的需求，對(duì)“住區(qū)文化輔助功能”提出更高的需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)啟示——結(jié)合開封西區(qū)未來(lái)發(fā)展等諸多因素，未來(lái)版塊的客戶構(gòu)成范圍將更為廣泛，而目前版塊所形成的客戶圈層，將成為未來(lái)客戶進(jìn)駐的重要發(fā)展源，客戶之間的裙帶關(guān)系也將日益加劇。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，基于項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目針對(duì)的客戶圈層將呈現(xiàn)“由內(nèi)到外，由近及遠(yuǎn)”的變化，進(jìn)而對(duì)整個(gè)開封產(chǎn)生影響。這一因素，決定項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中將有條件整合整個(gè)區(qū)域的客戶資源，建立獨(dú)樹一幟的發(fā)展方向，并形成客戶與項(xiàng)目之間的”雙向引導(dǎo)。以上數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市調(diào)搜集整理匯總調(diào)研結(jié)果——區(qū)域客戶來(lái)源仍然以市區(qū)客戶為主，鄭開大道沿線項(xiàng)目由于區(qū)位及配套因素，來(lái)自鄭州及五縣區(qū)客戶占比達(dá)30-40%；偏市區(qū)的項(xiàng)目以周邊區(qū)域客戶為主；客戶置業(yè)目的多以改善類需求為主，部分高層類項(xiàng)目以剛需、投資類居多；鄭開大道沿線客戶多以周邊企業(yè)、公務(wù)員及私營(yíng)老板居多，縣區(qū)客戶以做生意的居多?？蛻裟挲g層次集中在35-50歲之間，置業(yè)目的多為改善性，西區(qū)置業(yè)多為投資?？腿悍治觥ㄟ^(guò)在售項(xiàng)目調(diào)研，開封西區(qū)購(gòu)房客戶目前表現(xiàn)出以“本地為主”，“外地客戶逐步走高”的特征，下一步將隨著客戶圈層的穩(wěn)定，向更廣泛的“外向型”空間輻射。房地產(chǎn)市場(chǎng)開封在售樓盤價(jià)格一覽表——項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬(wàn)㎡）總建筑面積(萬(wàn)㎡）容積率已推體量已推套數(shù)在售均價(jià)鄭開森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體551001.87256005100東方金典洋房、高層、商業(yè)50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.72117505100開元華庭

別墅、洋房、小高層、高層、商業(yè)28432納左岸多層、高層、商業(yè)3.3103.24.83005100鉑金漢宮多層、高層、商業(yè)2.411.53.8553505500碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.72016005100鼎力國(guó)際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國(guó)際小高層、高層、商業(yè)

4143.191411605100悅都

小高層、高層、綜合體201002.521310805000

帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700印象城

小高層、高層17422.400---

安聯(lián)青年城

高層8253.12218004500橡樹莊園別墅、洋房7222.000---

新龍御都國(guó)際

高層、商業(yè)20353.2500---未來(lái)湖濱花園

洋房、高層

7101.532604900幸福里高層、商業(yè)、公寓10.3302.822004500天河灣

多層,小高層,高層41651.591210004700房地產(chǎn)市場(chǎng)PART2區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)2012年市場(chǎng)投放量——據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全面僅開封西區(qū)投放面積超過(guò)90萬(wàn)方，其中高層75萬(wàn)方，洋房13萬(wàn)方，別墅2.2萬(wàn)方。項(xiàng)目推出面積總推售量高層（㎡）洋房（㎡）別墅（㎡）面積（㎡）開元華庭400005000/45000森林半島700003000015000115000東方今典1144035000/46440藍(lán)灣國(guó)際70000//70000碧水藍(lán)城5000015000/65000漢興上品5000014000

64000貴和世家28000//28000未來(lái)湖濱1600015000/31000橄欖城123000160007200146200悅都70000//70000萬(wàn)麗鉑金漢宮150004800/19800鼎立·國(guó)際城60000//60000幸福里100000//100000天河灣50000//50000合計(jì)753440134800222009104402012年市場(chǎng)去化量——據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅開封西區(qū)全年銷售面積56萬(wàn)方，其中高層48萬(wàn)方、洋房8萬(wàn)方、別墅0.68萬(wàn)方，全面庫(kù)存量約34萬(wàn)方。項(xiàng)目銷售面積（㎡）總銷售量高層洋房別墅面積（㎡）去化率金額（億元）開元華庭360002000/

3800084%2.5森林半島450001500050006000052%4.5東方今典200029000/

3100067%4.1藍(lán)灣國(guó)際55000/

/

5500079%2.5碧水藍(lán)城320008000/

4000062%2.3漢興上品3000012000/4200066%2.1貴和世家19000//1900068%0.9未來(lái)湖濱100008000/1800058%0.8橄欖城990007500180010650073%5.2悅都52000//5200074%2.5萬(wàn)麗鉑金漢宮9552600

1015251%0.5鼎立·國(guó)際城30000//3000050%1.2幸福里45000//4500045%2天河灣20000//2000040%0.9合計(jì)48455282100680056665267%29.7區(qū)域市場(chǎng)洋房市場(chǎng)小結(jié)——有價(jià)無(wú)量！從洋房的銷售周期來(lái)看，以下項(xiàng)目除本案外開盤時(shí)間均超過(guò)1年。其中鉑金瀚宮月均銷售1.9套、橄欖城月均銷售5.6套、熙和府月均銷售6套、東方金典月均銷售13套，本案月均銷售19套。項(xiàng)目名稱推出套數(shù)開盤時(shí)間實(shí)收價(jià)格銷售套數(shù)去化率銷售周期東方金典2782011.125300-950016660%12個(gè)月橄欖城1442011.106500-100007955%14個(gè)月鉑金瀚宮622011.57100-73003760%19個(gè)月熙和府1262011.106000-90008467%14個(gè)月塞納左岸2062012.85950-135009647%5個(gè)月區(qū)域市場(chǎng)高層市場(chǎng)小結(jié)——有量無(wú)價(jià)！團(tuán)購(gòu)或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)成市場(chǎng)主角，以低價(jià)走量，正常銷售舉步維艱。項(xiàng)目名稱推出套數(shù)銷售均價(jià)銷售套數(shù)去化率東方金典496430036073%悅都880420075085%森林半島426395030070%橄欖城612420042069%貴和世嘉180420012067%藍(lán)天中央花園364390028679%幸福里562380039370%所謂內(nèi)部房，自然是擁有一個(gè)內(nèi)部?jī)r(jià)，目前市場(chǎng)上的內(nèi)部房普遍比正常價(jià)低幾百甚至上千元，此外還有兩個(gè)特征：一是多數(shù)要求全額付款，或者至少50%、十萬(wàn)；二是以內(nèi)部員工及親屬名義去購(gòu)買。內(nèi)部房打著內(nèi)部?jī)r(jià)格不對(duì)外公開的名義進(jìn)行銷售，雖然如此，但是購(gòu)房者想購(gòu)買內(nèi)部房卻并不是一件很難的事情。人人都有一張關(guān)系網(wǎng)，親戚的親戚，朋友的朋友，繞一大圈，你就有資格購(gòu)買了。區(qū)域市場(chǎng)2013年在售項(xiàng)目預(yù)計(jì)推貨量——開封西區(qū)在售項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年總推售量65萬(wàn)方，其中高層57萬(wàn)方、洋房13萬(wàn)方、別墅1.7萬(wàn)方、商業(yè)4.8萬(wàn)方，全年預(yù)計(jì)總銷金額49億元。項(xiàng)目面積（㎡）總銷高層洋房別墅商業(yè)面積（㎡）金額（億元）開元華庭86000///860005.5森林半島220006000200030000600006東方今典4600020000//660004藍(lán)灣國(guó)際50000///500002.5碧水藍(lán)城72000//3000750004.5漢興上品20000///200001貴和世家30000///300001.5帝湖世家2000015000//350002未來(lái)湖濱2000013000//330001.5橄欖城/540007悅都63000

//630003.5萬(wàn)麗鉑金漢宮455004500//500003鼎立·國(guó)際城10000/15000/250001.96幸福里60000///600002.8天河灣3000015000//450002.5合計(jì)574500127500170004800064800048.96市場(chǎng)展望市場(chǎng)展望2013年新入市項(xiàng)目預(yù)計(jì)推貨量——僅開封西區(qū)2013年預(yù)計(jì)新入市項(xiàng)目8個(gè)，總建筑面積約469㎡，以上項(xiàng)目大都在今年下半年啟動(dòng)，下半年開盤，預(yù)計(jì)明年新項(xiàng)目推貨量39萬(wàn)方。帝湖世家橡樹莊園林語(yǔ)家話開元橡膠廠地塊匯源果汁地塊御都國(guó)際鄭開印象城東匯名城項(xiàng)目占地面積（萬(wàn)方）建筑面積(萬(wàn)方)預(yù)計(jì)推貨量（萬(wàn)方）東匯名城7330010御龍國(guó)際20806林語(yǔ)佳話1.284.63鄭開印象城1965橡樹莊園7.3163匯源果汁地塊14.6467開元橡膠廠5.3175合計(jì)140.48469.639區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局藍(lán)灣國(guó)際偉業(yè)香堤灣碧水藍(lán)城未來(lái)湖濱花園帝湖世家鼎立國(guó)際城橄欖城東方今典新龍御都國(guó)際重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——選取與本案品質(zhì)類似，位置相近的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析。橡樹莊園重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售總體量502萬(wàn)㎡，已推出128萬(wàn)㎡，約1.01萬(wàn)套房源，剩余374萬(wàn)㎡，未來(lái)區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)目體量達(dá)57萬(wàn)㎡，市場(chǎng)后續(xù)體量巨大，將會(huì)使本項(xiàng)目面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積（畝）總建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率已推體量已推套數(shù)在售價(jià)格橡樹莊園別墅、洋房7222.000---新龍御都國(guó)際高層、商業(yè)20353.2500---即將入市項(xiàng)目一覽表區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬(wàn)㎡）總建筑面積(萬(wàn)㎡）容積率已推體量(萬(wàn)㎡）已推出套數(shù)在售均價(jià)（元/㎡）東方金典洋房、高層、商業(yè)50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.72117505100碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.7201200

5100鼎立國(guó)際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國(guó)際小高層、高層、商業(yè)

4143.19141160

5100

帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700未來(lái)湖濱花園

洋房、高層

7

101.532604900在售項(xiàng)目一覽表物業(yè)類型配比——區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以復(fù)合型項(xiàng)目為主，目前市場(chǎng)在售主要以小高層與多層為主；多層產(chǎn)品基本都接近尾盤，體量約為3.7萬(wàn)㎡，小高層和高層為未來(lái)市場(chǎng)主流物業(yè)類型項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率多層未售體量（萬(wàn)㎡）東方今典洋房、高層、商業(yè)50（一期）123（一期）2.471.5（一期）帝湖世家別墅、多層、高層、底商9302.91.2（一期）橄欖城別墅、洋房、高層66（一期）100（一期）1.81（一期）合計(jì)1252532.393.7區(qū)域內(nèi)多層未售體量區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱別墅洋房小高層7-11中高層12-18高層>18東方金典——

★------★橄欖城★

★------★碧水藍(lán)城★★★★—鼎立國(guó)際城—★★★—偉業(yè)香堤灣—---★★★藍(lán)灣國(guó)際------

★---★

帝湖世家---

★

★---★橡樹莊園★-----★未來(lái)湖濱花園

--★

---★★產(chǎn)品配比——兩房、三房為主流產(chǎn)品，各項(xiàng)目已注重差異化產(chǎn)品打造，產(chǎn)品線豐富，瞄準(zhǔn)特定客戶群體進(jìn)行差異化的產(chǎn)品配比，本項(xiàng)目應(yīng)準(zhǔn)確研判客戶，進(jìn)行針對(duì)性產(chǎn)品設(shè)計(jì)。區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱一房?jī)煞咳克姆课宸繌?fù)式東方今典——87127166——橄欖城-----98126161——碧水藍(lán)城—90142———鼎立國(guó)際城—92137———偉業(yè)香堤灣—89135———藍(lán)灣國(guó)際----89121142——

帝湖世家----91138162—171橡樹莊園---99129160——未來(lái)湖濱花園

---89137159—266戶型面積分配——戶型面積兩房集中在80-90㎡，三房集中在120-140㎡，戶型多注重舒適性打造，熱銷產(chǎn)品大多為80㎡小兩房和120㎡三房。區(qū)域市場(chǎng)房型面積范圍（㎡）東方金典橄欖城碧水藍(lán)城鼎立國(guó)際城香堤灣藍(lán)灣國(guó)際帝湖世家橡樹莊園未來(lái)湖濱一房30-50—---———----------50以上-----———-----------兩房70-80-----———★---------80-90★★★★★★★---★90-100--★———---★★★100-120--★—★

—------★★三房100以下-----——★-----------100-110-----—★—------------110-120------—★★★★---★120-140★★★★★★★★★140-160★★★——---★★---160以上★---———-----★---四房150以下---★———---------★150-160---★★★—★★★★160-180★★———--★★---180以上--★———-----------五房160-180-----———---------★180以上-----★★—------------項(xiàng)目面積客廳主臥次臥餐廳廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)1陽(yáng)臺(tái)2面積開間進(jìn)深藍(lán)灣國(guó)際892345.81812687106鼎立國(guó)際城92244.8516141010810—

橄欖城89244.85.51814107844帝湖世家91244.55.318147766項(xiàng)目面積客廳主臥次臥1次臥2餐廳廚房衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2陽(yáng)臺(tái)1陽(yáng)臺(tái)2陽(yáng)臺(tái)3面積開間進(jìn)深未來(lái)湖濱花園13729562218161511978

7

6偉業(yè)香堤灣12229551814141099776—碧水藍(lán)城117244.8518141210877863藍(lán)灣國(guó)際1252855.618161210986104三房產(chǎn)品功能分區(qū)設(shè)計(jì)兩房產(chǎn)品功能分區(qū)設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)——在售產(chǎn)品兩房產(chǎn)品功能分區(qū)受面積限制差異較小，整體舒適度較高；三房產(chǎn)品功能分區(qū)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)較多，入戶花園、生活陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)送面積部分較大，適用性更高。區(qū)域市場(chǎng)銷售均價(jià)——在售產(chǎn)品均價(jià)在4700-5100元/㎡，對(duì)本項(xiàng)目而言，緊隨市場(chǎng)趨勢(shì)，把控開發(fā)節(jié)奏，合理定價(jià)與調(diào)價(jià)，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，創(chuàng)造項(xiàng)目最大價(jià)值。區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬(wàn)㎡）總建筑面積(萬(wàn)㎡）容積率已推體量(萬(wàn)㎡）已推出套數(shù)在售均價(jià)（元/㎡）東方金典洋房、高層、商業(yè)

50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.82117505100碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.72012005100鼎立國(guó)際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國(guó)際小高層、高層4143.19141160

5100帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700未來(lái)湖濱花園

洋房、高層

7

101.532604900類型湖濱花園香堤灣帝湖世家藍(lán)灣國(guó)際碧水藍(lán)城森林半島橄欖城悅都東方金典多層（套/月）3/6/496/13高層（套/月）122619352537292319區(qū)域項(xiàng)目月均消化量各項(xiàng)目前期多為多層產(chǎn)品率先入市，區(qū)域客戶接受程度高；隨著市場(chǎng)居住理念的逐步成熟，多層產(chǎn)品居住舒適度高于小高層、高層產(chǎn)品人所共知；銷售價(jià)格無(wú)倒掛，多層售價(jià)較高。月均去化量——通過(guò)我們對(duì)區(qū)域各不同類型物業(yè)去化量的研究，本項(xiàng)目前期應(yīng)以多層、小高層產(chǎn)品入市打開市場(chǎng)，樹立品牌形象，隨區(qū)域消費(fèi)成熟，市場(chǎng)主流物業(yè)類型必將向高層產(chǎn)品轉(zhuǎn)移。區(qū)域市場(chǎng)PART3典型個(gè)案分析城區(qū)藍(lán)灣國(guó)際帝湖世家個(gè)案分析——選取開封重點(diǎn)項(xiàng)目及與項(xiàng)目存在正面競(jìng)爭(zhēng)的個(gè)案進(jìn)行分析。豪德天下融城豪德天下融城汴西新城個(gè)案分析鄭開橄欖城東方今典未來(lái)湖濱花園香堤灣開發(fā)商河南中聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)有限公司位置鄭開大道與第一大街交匯處向北500米規(guī)模100萬(wàn)㎡，其中一期住宅21萬(wàn)㎡，商業(yè)20萬(wàn)㎡產(chǎn)品多層、高層、別墅戶型88-250㎡的二房到頂層復(fù)式，其中以120-140㎡的三房為主別墅為三聯(lián)排和四聯(lián)排，面積250㎡；價(jià)格高層5100元/㎡，多層洋房6500-7000元/㎡，聯(lián)排別墅15000元/㎡客戶開封市區(qū)客戶為主，五縣占20%，鄭州占10%；職業(yè)以個(gè)體老板和市政單位公務(wù)員為主。銷售項(xiàng)目高層剩余房源不多，主要集中在4#樓面積較大戶型，剩余30多套多為大戶型；其中洋房剩余房源20多套，集中在2-5層。賣點(diǎn)高層產(chǎn)品比較創(chuàng)新贈(zèng)送面積較多；多層以四房為主，層層退臺(tái)；配套高端會(huì)所，同層排水，車位配比1:0.6（地下雙層），幼兒園、小學(xué)鄭汴都市中央世界湖居城邦——鄭開·橄欖城以上數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市調(diào)搜集整理個(gè)案分析樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷4#2個(gè)單元2梯3戶26層三房1155233次性3%按揭2%,按時(shí)簽約1%贈(zèng)送入戶花園4㎡、陽(yáng)臺(tái)面積約5㎡，3房變四房剩余10多套左右集中140的戶型29套三房1295233%三房1405233%3#2個(gè)單元2梯3戶26層三房1155233%156贈(zèng)送入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)面積約9㎡三房1295233%三房1405233%129三房?jī)蓮d115三房?jī)蓮d項(xiàng)目分組團(tuán)沿湖開發(fā)，有低密及高層住宅，一期開發(fā)的有聯(lián)排別墅、花園洋房、高層住宅及高端會(huì)所。鄭開·橄欖城開發(fā)商?hào)|方今典集團(tuán)位置鄭開大道四大街規(guī)模建筑面積669萬(wàn)方 產(chǎn)品洋房、高層、商業(yè)戶型兩房：87—119㎡三房：124—168㎡

四房：160—177㎡

五房：179—182㎡價(jià)格高層4900元/㎡，多層7400元/㎡，多層價(jià)格區(qū)間6500-12000元/㎡，一層送前后花園最貴客戶客戶多以改善類需求較多，鄭州及縣區(qū)占比40%左右。銷售洋房2012年3月底開盤，月均去化10-15套，高層月均20套左右，其中19#、20#樓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。賣點(diǎn)85—180平方米新貴公館/純正電梯洋房/灣景高層配套幼兒園、會(huì)所雙水、雙氣鄭汴核心首席灣景千畝大盤——東方今典以上數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市調(diào)搜集整理東方金典樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷22#2個(gè)2梯2戶26層兩房905250%1045200530049004700一次性3%按揭1%一次性10%，按揭8%/剩余少量房源分布在底層和頂層25-30套三房1205250%19#2個(gè)2梯4戶33層兩房9213250%248/多為團(tuán)購(gòu)房源現(xiàn)售罄三房119-13012450%兩房8712450%119三房?jī)蓮d87兩房一廳130三房?jī)蓮d項(xiàng)目一期規(guī)劃為洋房和高層建筑，臨南邊包含少量2層底商；采取洋房與高層結(jié)合推出的策略，滿足各類客戶的需求。東方金典開發(fā)商開封新芒果置業(yè) 位置鄭開大道北規(guī)模建筑面積14萬(wàn)㎡產(chǎn)品小高層、高層、底商戶型魔變兩房：62㎡魔變?nèi)浚?8—89㎡

三房：110—128㎡

四房：141㎡—152（贈(zèng)送11㎡—20㎡）價(jià)格均價(jià)5100元/㎡客戶開封市區(qū)改善類客戶為主，并吸引了鄭州及縣區(qū)投資、自住客戶。銷售最后一批房源1#、2#樓，2013年5月開盤，去化率40%，項(xiàng)目整體去化率70%。賣點(diǎn)魔變?nèi)俊⒊叩梅柯逝涮缀幽洗髮W(xué)、開封大學(xué)、黃河水利學(xué)院雙水、單氣、盼盼安全門、西門子電梯一座地王之上的湖畔尊貴府邸——藍(lán)灣國(guó)際以上數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市調(diào)搜集整理藍(lán)灣國(guó)際該項(xiàng)目現(xiàn)主要銷售1#、2#高層，現(xiàn)整體去化70%以上。開封首家開創(chuàng)低首付及魔變房源項(xiàng)目，銷量引領(lǐng)剛需樓盤。樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均銷售1#22梯4戶27層三房1105416%2165400530052005100一次性2%，按揭1%；低首付可分3次無(wú)息付款89魔變?nèi)抠?zèng)送6.6㎡，131三房贈(zèng)送7㎡5-10元整體去化30%，其中80多的銷售較好，131的銷售較差35套2+1房8916274%2#12梯4戶27層三房1315416%1082+1房895474%131三房?jī)蓮d89兩房一廳藍(lán)灣國(guó)際開發(fā)商開封億乘置業(yè) 位置集英街交解放路規(guī)模建筑面積30萬(wàn)㎡產(chǎn)品別墅、多層、高層、底商戶型

兩房：89—93㎡

三房：115—150㎡

四房：210.62—218.77㎡

五房：209.44—217.6㎡價(jià)格多層7000元/㎡，高層4700元/㎡客戶開封改善型自住客戶和首次置業(yè)者銷售去化速度一般。本期洋房剩余10多套，高層剩余20多套。賣點(diǎn)開封唯一5層半花園洋房，為都市人尋找返歸自然的院落生活。配套底商、幼兒園、會(huì)所、三水、兩氣、凈化水、游泳池大觀帝湖·隱貴世家——帝湖世家以上數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市調(diào)搜集整理帝湖世家樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均銷售19、20、21、2個(gè)單元1梯2戶5層一層1351220%6070006800/一層送128平方半地下室和60平方院子；頂層帶閣樓和樓頂露臺(tái)50-100元一期采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式銷售，現(xiàn)整體去化60%左右。19套二層1371220%三層1341220%四層1301220%五層1731220%192021135三房?jī)蓮d173四房?jī)蓮d帝湖世家以第六代花園洋房的標(biāo)簽入市，同時(shí)帝湖世家與中國(guó)移動(dòng)合作，獨(dú)創(chuàng)“智能管家系統(tǒng)”，致力于打造成開封唯一科技樓盤。帝湖世家開發(fā)商開封開心一方集團(tuán) 位置鄭開大道交集英街規(guī)模建筑面積52萬(wàn)㎡產(chǎn)品別墅、洋房、高層、商業(yè)戶型兩房：89—96㎡

三房：126—159㎡

四房：172—206㎡

價(jià)格高層4900元/㎡、樓王5600元/㎡，小高層5100元/㎡客戶客戶職業(yè)多以周邊企業(yè)、廠礦人員、公務(wù)員及私營(yíng)老板為主，縣區(qū)客戶則以做生意的居多銷售18#、19#、22#五月份開盤、最高優(yōu)惠10萬(wàn)元/㎡。去化率60%賣點(diǎn)一線臨湖、純板式建筑配套底商、幼兒園游泳池、會(huì)所“湖”居才是大人物——碧水藍(lán)城以上數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市調(diào)搜集整理碧水藍(lán)城樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均17#3個(gè)單元2梯2戶12層兩房942433%7253005100一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%/10-20元整體去化30%，其中80多的銷售較好，131的銷售較差25套四房1602433%三房1242433%19#樓4個(gè)單元1梯2戶12層兩房904850%96三房1274850%160四房?jī)蓮d124三房?jī)蓮d94兩房?jī)蓮d碧水藍(lán)城碧水藍(lán)城二期整體去化達(dá)80%以上，現(xiàn)售為二期一批剩余房源，其余在售為洋房9#樓、小高層2#樓、高層26#、27#樓。開發(fā)商未來(lái)地產(chǎn)位置開封集英街與金耀交叉口規(guī)模占地面積7萬(wàn)㎡，建筑面積10萬(wàn)㎡。產(chǎn)品洋房、高層

戶型兩房：89—99㎡

三房：118—160㎡

四房：155—178㎡

五房：177.12—209.6㎡價(jià)格目前15#、20#在售，高層實(shí)收均價(jià)4900元/㎡，洋房實(shí)收均價(jià)5600元/㎡客戶開封改善型自住客戶和首次置業(yè)者銷售15#大戶型去化較慢，20#去化率90%以上賣點(diǎn)小區(qū)超低密度、超闊樓間距，花園電梯洋房、架空庭院配套

坐擁6000畝汴西湖景，500米對(duì)望百年河大

會(huì)所＼幼兒園＼教育流水庭院極致洋房——未來(lái)湖濱花園以上數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市調(diào)搜集整理未來(lái)·湖濱花園樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均15#3個(gè)單元1梯2戶8層四房138-162㎡12365800510056004900/其中一層贈(zèng)送地下室，頂層贈(zèng)送露臺(tái)20-50由于面積較大故去化速度較慢10-15套五房223-266㎡2420#1個(gè)單元2梯4戶18層三房137㎡1872去化90以上，其中10層以上為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房源四房152㎡18兩房88㎡3620191415137三房?jī)蓮d152三房?jī)蓮d88兩房?jī)蓮d未來(lái)·湖濱花園采用高低搭配奢適規(guī)劃理念：臨湖觀邸攬一線湖景，低層洋房親園林景觀，全地下停車位，演繹健康人居，締造無(wú)囂花園生活。未來(lái)·湖濱花園開發(fā)商偉業(yè)集團(tuán)位置鄭開大道集英街北規(guī)模建筑面積10萬(wàn)㎡，建筑面積25萬(wàn)方產(chǎn)品多層、小高層、高層、底商戶型

兩房：89—110㎡

三房：115—150㎡

四房：142.62—158.77㎡

五房：166—181㎡價(jià)格高層4900元/㎡客戶開封改善型自住客戶和首次置業(yè)者,5%鄭州客戶銷售二期整體銷售達(dá)到90%左右，現(xiàn)主要銷售19#樓賣點(diǎn)110萬(wàn)㎡鄭開地標(biāo)建筑，電梯公館配套會(huì)所＼幼兒園＼教育高尚人居板塊，只為幸福專署——偉業(yè)·香堤灣以上數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市調(diào)搜集整理偉業(yè)·香堤灣37212026252219該項(xiàng)目二期整體銷售達(dá)到80%左右，現(xiàn)主要銷售19#樓。20#、21#、37#樓均為團(tuán)購(gòu)房源。樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均19#3個(gè)單元1梯2戶11層三房1323650%545100500049004800一次性購(gòu)房2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)/10-20元剩余大面積房源及底層房源去化速度較慢25-35套三房1351850%21#1個(gè)單元兩梯四戶18層兩房923650%72三房1221825%三房1371825%92兩房?jī)蓮d122三房?jī)蓮d偉業(yè)·香堤灣PART4本案價(jià)格策略支付能力熱銷均價(jià)銷售速度產(chǎn)品力品牌力區(qū)域維度客戶維度產(chǎn)品維度心理預(yù)期價(jià)格論證體系從區(qū)域維度、產(chǎn)品維度、客戶維度對(duì)本案價(jià)格進(jìn)行論證——價(jià)格論證體系鉑金瀚宮藍(lán)天中央公園漢興上品格林公館希爾斯貴和世嘉塞納左岸在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格漢興上品49004700格林公館53004600藍(lán)天中央花園51004800塞納左岸53005100貴和世嘉51004900鉑金瀚宮55005300外圍區(qū)域客戶心理價(jià)位區(qū)間：4600-5300元/㎡說(shuō)明：鉑金瀚宮7#價(jià)位高于同區(qū)域其它項(xiàng)目是因?yàn)樵摌菞潪楦邔訕峭跷恢?，價(jià)格相對(duì)較高，但開盤并不理想，當(dāng)期推出165套，開盤當(dāng)天僅成交35套，截止6月底成交約50套。區(qū)域維度︱外圍區(qū)域客戶心理價(jià)位區(qū)間——本案區(qū)域維度︱核心區(qū)域客戶心理價(jià)位區(qū)間——開元華庭本案碧水藍(lán)城橄欖城藍(lán)灣國(guó)際森林半島在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格藍(lán)灣國(guó)際53005100森林半島53005100碧水藍(lán)城53005100未來(lái)湖濱花園51004900開元·華庭6700630056005400帝湖世家49004700香堤灣50004800外圍區(qū)域客戶心理價(jià)位區(qū)間：4700-6300元/㎡說(shuō)明：開元·華庭以均價(jià)6300元/㎡價(jià)格高于同區(qū)域其它項(xiàng)目是因?yàn)樵擁?xiàng)目品牌號(hào)召力強(qiáng)，加上現(xiàn)房實(shí)景的吸引力以及開元物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，使之其銷售價(jià)格高于同區(qū)域1000元/㎡以上。價(jià)格論證體系香堤灣帝湖世家未來(lái)湖濱花園西單元東單元16層：5400以西戶為例基準(zhǔn)層差為10-60元每平15層：5500以東戶為例3層：470019層：48003層：480019層：49002001002000同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0~200元/平典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布——鉑金瀚宮兩梯四戶典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布——3號(hào)樓4號(hào)樓西單元東單元19層：5260以西戶為例基準(zhǔn)層差為10-50元每平，樓層向上遞增24層最高16層：5300以東戶為例3層：460024層：54003層：470024層：5500010020030010050同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0~300元/平西單元東單元19層：526016層：5300以東戶為例3層：460024層：54003層：470024層：5500鄭開·橄欖城兩梯三戶3號(hào)樓4號(hào)樓西單元東單元16層：5100以西戶為例基準(zhǔn)層差為20-50元每平12層：5000以東戶為例3層：445021層：47003層：450021層層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0~120元/平西單元東單元16層：510012層：5000以東戶為例3層：445021層：47003層：450021層：4750以西戶為例新晉美·悅都典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布——兩梯三戶22號(hào)樓西單元東單元16層：5300以西戶為例基準(zhǔn)層差為20-50元每平15層：5400以東戶為例3層：480020層：55003層：490020層：5600010020050同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0~100元/平典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布——東方金典兩梯兩戶平面、垂直差項(xiàng)目名稱平面差基準(zhǔn)層差最低價(jià)-最高價(jià)（面價(jià)）定價(jià)類型鉑金瀚宮0-200元/㎡10-60元4700-5500元/㎡橄欖型橄欖城0-300元/㎡10-50元4600-5500元/㎡上升型悅都0-120元/㎡20-50元4450-5100元/㎡橄欖型東方金典0-100元/㎡20-50元4800-5600元/㎡上升型典型項(xiàng)目平面差、垂直差小結(jié)——產(chǎn)品維度︱市場(chǎng)價(jià)格比對(duì)過(guò)程——市場(chǎng)價(jià)格比對(duì)過(guò)程確立競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目權(quán)重匯總比較打分體系得出比較價(jià)格選取市場(chǎng)比對(duì)項(xiàng)目確定市場(chǎng)價(jià)格比價(jià)體系價(jià)格論證體系權(quán)重確定原則：影響度越大，權(quán)重越大項(xiàng)目權(quán)重分配表項(xiàng)目權(quán)重備注香堤灣25%同區(qū)同質(zhì)湖濱花園15%同區(qū)同質(zhì)帝湖世家15%同區(qū)同質(zhì)藍(lán)灣國(guó)際13%同區(qū)同質(zhì)碧水藍(lán)城12%同區(qū)同質(zhì)青年城5%不同區(qū)同質(zhì)橄欖城5%不同區(qū)同質(zhì)東方金典5%不同區(qū)同質(zhì)新晉美·悅都5%不同區(qū)同質(zhì)合計(jì)100%對(duì)比樣本的權(quán)重比價(jià)體系影響因素權(quán)重比價(jià)體系六大影響因素權(quán)重構(gòu)成地段價(jià)值20％100%戶型設(shè)計(jì)20％樓體素質(zhì)15％景觀設(shè)計(jì)10％工程進(jìn)度25％物業(yè)服務(wù)10％比價(jià)體系權(quán)重根據(jù)競(jìng)品項(xiàng)目綜合評(píng)比打分，得出本案合理均價(jià)為5632元/㎡。舍零取正，本案高層比準(zhǔn)價(jià)格確定為5600元/㎡(實(shí)收)說(shuō)明：以上推導(dǎo)價(jià)格為本案第一批開盤參考價(jià)格，結(jié)合市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。洋房比準(zhǔn)價(jià)

項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目未來(lái)湖濱帝湖世家碧水藍(lán)城開元華庭森林半島橄欖城東方金典塞納左岸鉑金漢宮

權(quán)重

25%16%13%12%8%8%8%5%5%地段價(jià)值20%111.11.21.21.110.91.31.2工程進(jìn)度25%11.31.21.31.31.21.21.21.21.2戶型設(shè)計(jì)20%10.810.910.911.11.11.1樓體素質(zhì)15%10.90.910.90.81.211.31.2景觀設(shè)計(jì)10%10.81.20.90.80.911.21.21.2物業(yè)服務(wù)10%1110.9110.91.11.21.1近期實(shí)收均價(jià)

540065005600620059007500680078007500比準(zhǔn)系數(shù)

11.0751.0751.081.061.071.081.2151.17比準(zhǔn)均價(jià)

540060475209574155667009629664206410本項(xiàng)目合理均價(jià)5632根據(jù)競(jìng)品項(xiàng)目綜合評(píng)比打分，得出本案合理均價(jià)為4961元/㎡。舍零取正，本案高層比準(zhǔn)價(jià)格確定為4960元/㎡(實(shí)收)說(shuō)明：以上推導(dǎo)價(jià)格為本案第一批開盤參考價(jià)格，結(jié)合市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。小高層比準(zhǔn)價(jià)

項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目未來(lái)湖濱香堤灣碧水藍(lán)城鼎立國(guó)際天河灣藍(lán)灣國(guó)際幸福里青年城森林半島

權(quán)重

20%20%12%12%8%8%8%6%6%地段價(jià)值20%1111.21.111.20.90.91.1工程進(jìn)度25%11.21.21.11.31.31.21.21.21.2戶型設(shè)計(jì)20%10.70.80.91.20.90.90.710.9樓體素質(zhì)15%10.90.910.90.810.90.91.1景觀設(shè)計(jì)10%10.70.70.80.80.90.80.80.71.2物業(yè)服務(wù)10%10.910.910.80.90.90.71.1近期實(shí)收均價(jià)

490049005300470048005300470046004900比準(zhǔn)系數(shù)

0.9350.9651.0151.11.081.040.9250.9551.095比準(zhǔn)均價(jià)

524150785222427344445096508148174475本項(xiàng)目合理均價(jià)4960高層比準(zhǔn)價(jià)根據(jù)競(jìng)品項(xiàng)目綜合評(píng)比打分，得出本案合理均價(jià)為4853元/㎡。舍零取正，本案高層比準(zhǔn)價(jià)格確定為4850元/㎡(實(shí)收)說(shuō)明：以上推導(dǎo)價(jià)格為本案第一批開盤參考價(jià)格，結(jié)合市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目香堤灣未來(lái)湖濱帝湖世家藍(lán)灣國(guó)際碧水藍(lán)城青年城橄欖城新晉美·悅都東方金典

權(quán)重

25%15%15%13%12%5%5%5%5%地段價(jià)值20%1111.11.21.210.80.80.8工程進(jìn)度25%11.21.21.11.31.41.21.21.21.2戶型設(shè)計(jì)20%10.70.80.80.90.811.11.11.1樓體素質(zhì)15%10.90.70.9110.71.21.21.2景觀設(shè)計(jì)10%10.70.81.10.80.90.81.211.2物業(yè)服務(wù)10%10.810.9110.81.21.21.1近期實(shí)收均價(jià)

490049004700510051004500510050004900比準(zhǔn)系數(shù)

0.9250.9450.991.0751.0750.9651.11.081.09比準(zhǔn)均價(jià)

518949744545474447444663463643524495本項(xiàng)目合理均價(jià)4853區(qū)域維度與產(chǎn)品維度分析——區(qū)域緯度結(jié)論：區(qū)域客戶心理預(yù)期價(jià)格為4700-5100元/㎡產(chǎn)品維度結(jié)論：產(chǎn)品比對(duì)價(jià)格4921元/㎡由于項(xiàng)目在工程進(jìn)度、樣板區(qū)打造、銷售執(zhí)行等環(huán)節(jié)與競(jìng)品相比存在不足，因此：4700-5100元/㎡＝4900元/㎡（屬于客戶心理預(yù)期價(jià)格）【以上價(jià)格僅作為本項(xiàng)目首批開盤價(jià)格參考】?jī)r(jià)格論證體系客戶維度——結(jié)合市場(chǎng)及競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格綜合開封城市人均可支配收入及購(gòu)買能力4900元/㎡基本符合客戶支付能力價(jià)格論證體系項(xiàng)目合理均價(jià)確定——區(qū)域維度產(chǎn)品維度項(xiàng)目首批房源合理均價(jià)（客戶心理預(yù)期價(jià)格）4900元/㎡

客戶維度心理預(yù)期：4700-5100元/㎡比對(duì)均價(jià)：4921元/㎡客戶修正價(jià)：4900元/㎡價(jià)格論證體系根據(jù)項(xiàng)目回款要求決定下階段價(jià)格策略一、快速回款，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱銷二、控制銷售，穩(wěn)定回款，提升利潤(rùn)將回款要求分為兩種情況：首批均價(jià)4900+100=5000元/㎡首批均價(jià)4900元/㎡項(xiàng)目?jī)r(jià)格依據(jù)項(xiàng)目熱銷價(jià)格策略——以低于客戶心理預(yù)期的價(jià)格入市，促成大量快速成交，營(yíng)造開盤熱銷局面價(jià)格快速銷售降低價(jià)格（客戶心理價(jià)位）速度項(xiàng)目熱銷價(jià)格項(xiàng)目開盤價(jià)格選擇快速回款穩(wěn)定回款項(xiàng)目回款需求建議執(zhí)行4900元/㎡的熱銷均價(jià)建議執(zhí)行5000元/㎡的預(yù)期均價(jià)價(jià)格執(zhí)行首批開盤熱銷銷售價(jià)格提升結(jié)果預(yù)判考慮項(xiàng)目的開盤熱銷局面形成，我司建議首批產(chǎn)品選取4900元/㎡入市，快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流。根據(jù)推售產(chǎn)品及推售節(jié)奏，進(jìn)行價(jià)格上的逐步提升，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目整體實(shí)收均價(jià)5127元/㎡。項(xiàng)目熱銷價(jià)格項(xiàng)目整盤均價(jià)（按5127元/㎡均價(jià)預(yù)判）在整體市場(chǎng)形勢(shì)保持現(xiàn)狀（宏觀市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)變化）的前提下，項(xiàng)目仍有較大的升值潛力升值因素項(xiàng)目部分封頂，景觀示范區(qū)、樣板房呈現(xiàn)區(qū)域成熟度進(jìn)一步提高周邊道路狀況、配套設(shè)施的完善同類產(chǎn)品供應(yīng)量減少，產(chǎn)品稀缺性進(jìn)一步提高我們將實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整盤5127元/㎡

的均價(jià)目標(biāo)項(xiàng)目整體價(jià)格各批次推出房源及階段均價(jià)——樓棟銷售面積(㎡)銷售均價(jià)(元/㎡)銷售金額(元)整體均價(jià)(元/㎡)第一批次1#、7#、8#、9#、10#31196.8326649001528644675127第二批次2#、3#10041.684510051212160第三批次11#、12#、13#、14#53430.24485200277837040第四批次4#、5#、6#26267.471785400141844338第五批次15#、16#、17#、18#、19#119541.0310095100609659763合計(jì)240577.13－－－1233417768項(xiàng)目整體價(jià)格各批次漲價(jià)節(jié)點(diǎn)及調(diào)價(jià)幅度——項(xiàng)目整體價(jià)格一批多層、小高層開盤以第一批次價(jià)格為基準(zhǔn)，通過(guò)項(xiàng)目工程進(jìn)度、景觀示范區(qū)、樣板房、銷售進(jìn)度等條件支撐，結(jié)合市場(chǎng)情況，對(duì)各批次入市產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格提升，逐步實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)最大化。二批多層開盤三批瞰景高層開盤四批中心樓王開盤五批瞰湖高層開盤+0+200+300+500+200PART5本案推售策略各期規(guī)模的確定必須首尾相連、上下銜接，持續(xù)引爆市場(chǎng)：根據(jù)開封市場(chǎng)年消