頭部企業(yè)被有關(guān)機構(gòu)約談

頭部企業(yè)被有關(guān)機構(gòu)約談暴雷的租房貸2020年6月14日，深圳市住建局約談蛋殼公寓相關(guān)負責人。2020年6月18日晚上，蛋殼公寓發(fā)布公告稱公司CEO高靖正接受調(diào)查。隨后蛋殼公寓宣布崔巖擔任代理首席執(zhí)行官，并宣稱“目前，蛋殼公寓保持正常的業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動。公司相信高靖的缺席不會對公司的日常經(jīng)營產(chǎn)生任何重大不利的影響。公司會繼續(xù)評估有關(guān)情況并在必要的時候做出進一步安排?！北M管此事尚未有進一步的進展，但蛋殼公寓估價依然大跌。據(jù)分析，此次蛋殼公寓CEO被調(diào)查，有可能是其牽涉違法貸款業(yè)務(wù)。有關(guān)租房貸的相關(guān)問題，其實早就在長租公寓的租客群體中廣受詬病。公寓運營方雖然不自己發(fā)放貸款，但是在租客毫不知情的情況下，在長長的條款中夾雜著代理推薦的貸款條例和服務(wù)，變相進行貸款業(yè)務(wù)或服務(wù)。根據(jù)目前網(wǎng)絡(luò)上租客集中的反饋，涉及租房貸的長租公寓先是利用低價吸引租客，隨后在租房合同中加入貸款條約，接著利用租客身份證貸款，提前收到一年租金，租客在毫不知情的情況下辦理了所謂租房貸，后面才知道自己簽了12個月的貸款合同。而運營方則一口氣收取了一年房租，剩下的只有租客與貸款公司的糾纏。疫情來臨，長租公寓問題盡顯所謂長租公寓，就是將業(yè)主的房屋租賃過來，通過裝修改造之后以單間公寓的形式租給那些有需要的人。隨著新冠肺炎疫情的爆發(fā)，無論是個人還是企業(yè)都面臨缺乏現(xiàn)金的問題。這一點在租房市場尤為明顯，疫情爆發(fā)以來，長租公寓的線下出租業(yè)務(wù)被迫中斷。租客手頭拮據(jù)且無法返回租住地，長租公寓運營方面臨租客大量退租導(dǎo)致營收下降，而房東同樣仰賴房屋資產(chǎn)帶來的房租收入，整個產(chǎn)業(yè)資金鏈面臨斷裂的危險。2020年1季度各主要城市房屋租賃市場面臨前所未有的寒冬，主要省會城市成交量環(huán)比下降均在50%以上。長期以來，長租公寓被人們普遍認為是一種薄利多銷的經(jīng)營模式，也就是高價從房東手中拿房，壓低價格出租給租客。然而這種“二房東”式的經(jīng)營模式在資本入場之后卻成為了跑馬圈地式的瘋狂擴張，2019年自如名下?lián)碛?04萬套公寓住宅。大量的企業(yè)開始大量收房然后轉(zhuǎn)租，市場上租金的價格一漲再漲。然而疫情來臨之后無論是房東還是租客都意識到：在二者之間真的需要一個“二房東嗎？”三、發(fā)展模式導(dǎo)致資金鏈緊張疫情之下，也并不是所有的長租公寓都面臨資金鏈斷裂的命運。目前租客退租問題嚴重的主要是房源較為分散的分散式長租公寓，而以收購租賃方式將房屋整體裝修后進行租賃的整體式長租公寓在疫情面前較之前者穩(wěn)定許多。這二者表現(xiàn)不同的原因在于其資金運作模式的不同。集中式長租公寓的投資方以地產(chǎn)商或者酒店為主，其初期投入主要以自有資金與資產(chǎn)為主。而分散性長租公寓資金運作模式復(fù)雜，其中資金來源于租客，而流向房東，運營方本身起到的無非是中介的作用。為了搶占市場，運營商不惜高進低出，利用交給房東的租金是月付而租客的房租是年付的時間差，將這部分資金作為進一步擴張的資本，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)燒的是投資者的錢，而長租公寓燒的是租客的錢。運營商的資金鏈條異常脆弱，一旦面臨系統(tǒng)性風險就難免暴雷。和大部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一樣，長租公寓的運營商同樣也需要大規(guī)模融資。隨著市場競爭日趨激烈，行業(yè)內(nèi)部的投融資事件呈下降趨勢，但是融資金額卻越來越大從2016年到2019年，長租公寓行業(yè)內(nèi)部的融資額翻了近三倍，至2019年已達123億元。但如此大量的融資背后是行業(yè)內(nèi)企業(yè)巨額的虧損。由于高進低處導(dǎo)致目前長租公寓行業(yè)的利潤率依然有限，長租公寓前期還必須投入裝修、改造費用，而后期則必須還要投入推廣運營等一系列費用，因此項目回報率低就難以避免。根據(jù)蛋殼公寓的招股說明書顯示，隨著蛋殼公寓的擴張，虧損額反而越來越大，2019年虧損額已達到收入的48.24%，急需轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。后疫情背景下的轉(zhuǎn)型之路盡管長租公寓市場面臨盈利困境與疫情打擊市場的雙重壓力，但并不代表長租公寓的行業(yè)本身商業(yè)邏輯上的錯誤。必須指出，我國流動人口的絕對值與所占人口比例依然較大，隨著我國二孩政策的全面放開與租購?fù)瑱?quán)政策的推行，房屋租賃需求依然旺盛，房屋租賃市場的剛需依然給長租公寓提供了龐大的市場空間。長租公寓行業(yè)不僅應(yīng)該讓現(xiàn)金流能維持下去，更重要的是將盈利作為企業(yè)的目的。同時國家目前正加快制度建設(shè)，將長租公寓行業(yè)盡快納入政策軌道。2019年12月住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，其中指出對采取“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式