房地產與互聯(lián)網金融的結合

房地產與互聯(lián)網金融馮科北京大學

目錄第一部分：傳統(tǒng)房地產概述1傳統(tǒng)模式2宏觀政策3應對方式第二部分：互聯(lián)網金融思維的運用1互聯(lián)網金融概述2房地產商資金來源：房地產眾籌3購房者資金來源問題：好房貸、房金所、首付貸4購房者資金閑置問題：好房寶第一部分：傳統(tǒng)房地產概述1傳統(tǒng)模式2宏觀政策3應對方式開發(fā)商獲得土地使用權房產建設銷售以回籠資金1傳統(tǒng)模式政府出讓土地城市基礎設施建設完善配套設施以提升土地價值第一部分：傳統(tǒng)房地產概述1傳統(tǒng)模式2宏觀政策3應對方式2宏觀政策時間1993-19971998-20022003-20052005-20072008-20092010-2011201220132014現(xiàn)象：首次出現(xiàn)房地產熱——房地產開發(fā)公司急劇增加，房地產開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產市場異?；钴S。對策1993年：《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》——提出整頓金融秩序、加強宏觀調控的16條政策措施1994年：《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》效果：全國房地產開發(fā)的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。問題：此次調控給房地產業(yè)一記重創(chuàng)，海南房地產熱浪應聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。時間1993-19971998-20022003-20052005-20072008-20092010-2011201220132014現(xiàn)象：1997年亞洲金融危機爆發(fā)后，我國經濟開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產市場也隨之進入低潮。對策1998年：《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的通知》——促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點。效果：大大激活了低迷數(shù)年的房地產市場，推動了房地產業(yè)的高速發(fā)展。問題：存在住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂等問題。2宏觀政策時間1993-19971998-20022003-20052005-20072008-20092010-2011201220132014現(xiàn)象：由于2003年土地使用權全面施行招投標、掛牌、拍賣方式取得，導致土地價格和房價大幅上漲。而從98年開始的房地產信貸給尚不完善的中國銀行金融體系帶來了巨大的潛在風險。對策：2003年：《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》——調整商業(yè)銀行個人住房貸款政策；《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》——房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)效果：

“國民經濟的支柱產業(yè)”1998年確立的“新的經濟增長點”的升級。問題：沒有提出實質性的控制房價和投資過熱的措施，對經濟適用房的重新定性也為后來個人、組織或群體利用住房改革政策尋租、非法獲利埋下了隱患。2宏觀政策時間1993-19971998-20022003-20052005-20072008-20092010-2011201220132014現(xiàn)象：房價快速上漲的勢頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國眾多城市房價迅猛上漲，房價成為社會關注的焦點。對策：2005年：“國八條”——建立政府負責制，將穩(wěn)定住房價格提升到政治高度；“新國八條”——對“國八條”進一步細化、延伸。2006年：“國六條”將調整房地產住房供應結構作為調控著力點；“九部委十五條”——提出限價房以期解決中等收入夾心層群體的住房問題。效果：開發(fā)投資實現(xiàn)平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結構得到一定改善。但是房價調控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調控邊上漲的現(xiàn)象。問題：政府保障房惠及的人群范圍進一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場。2宏觀政策時間1993-19971998-20022003-20052005-20072008-20092010-2011201220132014現(xiàn)象：2008上貨幣政策從適度從緊改為從緊，2008下雙率齊降，貨幣政策再度從從緊向適度寬松轉變。2009年，中國房地產市場從年初的試探性抄底，到年中的放量大漲，再到年底的恐慌性搶購。對策：2009年：將個人住房轉讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復至5年；國四條——增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設效果：房地產市場價格波動巨大。問題：政策搖擺不定，讓人們對政府的宏觀調控開始觀望。2宏觀政策時間1993-19971998-20022003-20052005-20072007-20092010-2011201220132014現(xiàn)象：房價上漲過快對策：2010年：“國十條”——史上最嚴厲的調控政策2011年：“國八條”——強調鞏固和擴大調控成果，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中央經濟工作會議——堅持房地產調控政策不動搖，建立問責制確保調控效果，資金、土地支持保障房建設，重視質量和分配。效果：機性需求基本得到抑制，房價過快上漲勢頭得到遏制，一些城市房價漲幅明顯收縮，部分房價上漲過快的城市房價開始松動。問題：由于前幾次調控政府政策搖擺不定，購房者對此次房地產調控信心不足。部分城市房價過高的狀況仍未改變，促使房價反彈的因素依然存在。2宏觀政策時間1993-19971998-20022003-20052005-20072007-20092010-2011201220132014現(xiàn)象：進入2012年以來,隨著政府對樓市的調控力度逐步加大,樓市的成交量開始出現(xiàn)了大幅度下滑的現(xiàn)象對策：2012年：鼓勵首套購房方面地方政策微調；存準利率下調；央行三年來首度降息；“閑置土地”定義變寬；首次明文規(guī)定新購經濟適用房不得在市場上出售；多個城市“松綁”公積金房貸。效果：在政策的總體平穩(wěn)下，房企“以價換量”吸引了大批剛需入市，撐起了今年樓市的一片天。2宏觀政策時間1993-19971998-20022003-20052005-20072007-20092010-2011201220132014現(xiàn)象：房價上漲過快對策：2013年:“新國五條”——堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，要求各地公布年度房價控制目標；《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》——要求擴大個人住房房產稅改革試點范圍；“京七條”——首次提出自住改善型商品住房概念。效果：房價沒有得到有效控制，樓市調控之手儼然失效，必須由調控轉向改革。2宏觀政策時間1993-19971998-20022003-20052005-20072007-20092010-2011201220132014土地改革新型城鎮(zhèn)化雖然“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市”的調子已確立，但建立一個什么樣的長期目標，仍需在國情的基礎上認真思考。，“土地城鎮(zhèn)化”快于“人口城鎮(zhèn)化”問題以及如何真正實現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”將成為關注熱點。房地產稅不動產登記十七屆六中全會已明確要對其立法，十八屆三中全會更再次重申。改革房地產稅收制度掃除障礙的第一步即住房信息系統(tǒng)建設，但三網聯(lián)合的時間節(jié)點一拖再拖。“整合不動產登記職責，建立不動產統(tǒng)一登記制度”對反腐、控制房價都有作用。2宏觀政策第一部分：傳統(tǒng)房地產概述1傳統(tǒng)模式2宏觀政策3應對方式土地購置回歸理性增強房企核心競爭力房地產企業(yè)轉型3應對策略土地購置回歸理性增強房企核心競爭力房地產企業(yè)轉型轉型圍繞地產開發(fā)主業(yè)，進行相關多元化縱向向產業(yè)鏈的上下游延伸3應對策略轉型圍繞地產開發(fā)主業(yè)，進行相關多元化縱向向產業(yè)鏈的上下游延伸方向一：跨界步入文化、消費領域例如：和記黃埔東方廣場方向二：發(fā)展產業(yè)新城例如：華夏幸?；鶚I(yè)的產業(yè)新城戰(zhàn)略，低價獲取大量土地，同時收取不菲的招商引資服務費用，對促進城鎮(zhèn)化的發(fā)展的作用也舉足輕重3應對策略轉型圍繞地產開發(fā)主業(yè)，進行相關多元化縱向向產業(yè)鏈的上下游延伸模式一：房地產＋金融地產商熱衷的相關多元化是進入金融業(yè)。從統(tǒng)計看，地產商已全面進入金融業(yè)，所涉業(yè)務涵蓋了幾乎所有金融業(yè)態(tài)。其中，花樣年的轉型目標是“成為金融控股集團”，而新湖中寶(600208,股吧)、上海（樓盤）正大、北京城建(600266,股吧)、新華聯(lián)(000620,股吧)等均持有的巨量金融資產。3應對策略轉型圍繞地產開發(fā)主業(yè)，進行相關多元化縱向向產業(yè)鏈的上下游延伸模式二：房地產＋互聯(lián)網（房地產電商）模式二：房地產＋互聯(lián)網（物業(yè)形式的社區(qū)電商）面向一個小區(qū)的業(yè)主，具體的人群，時空范圍具體。對所服務的每個家庭信息、需求和信用都非常了解，提供的服務具有很強的針對性。向供應商提供的是平臺入口，任何供應商、服務或者產品想要提供給住戶和業(yè)主，就必須通過彩生活的平臺和結算體系，具有強烈排他性，收取供應商傭金3應對策略轉型圍繞地產開發(fā)主業(yè)，進行相關多元化縱向向產業(yè)鏈的上下游延伸模式三：房地產＋互聯(lián)網金融在房地產發(fā)展的過程中，過去只要能拿到地就能賺錢，但隨著銀行房貸資金緊張以及整個房產市場低迷，倒逼房地產行業(yè)必須有所變化，而互聯(lián)網金融自然而然成為了一個切入口。3應對策略第二部分：互聯(lián)網金融思維的運用1互聯(lián)網金融概述2房地產商資金來源問題3購房者資金來源問題4購房者資金閑置問題1.1內涵1互聯(lián)網金融概述廣義的互聯(lián)網金融：既包括作為非金融機構的互聯(lián)網企業(yè)從事的金融業(yè)務，也包括金融機構通過互聯(lián)網開展的業(yè)務。狹義的互聯(lián)網金融：僅指互聯(lián)網企業(yè)開展的、基于互聯(lián)網技術的金融業(yè)務。1.2三大核心要素資金融通支付信息中介1互聯(lián)網金融概述1.2三大核心要素資金融通支付信息中介已點對點直接交易為基礎，資金供需信息在互聯(lián)網上發(fā)布并匹配，供求雙方無需通過中介即可直接聯(lián)系和達成交易，交易環(huán)境更加透明，交易成本顯著降低，金融服務的邊界進一步拓展。1互聯(lián)網金融概述1.2三大核心要素支付信息中介資金融通通過互聯(lián)網實現(xiàn)以第三方為基礎的資金轉移。1互聯(lián)網金融概述1.2三大核心要素信息中介資金融通支付以大數(shù)據、社交網絡、搜索引擎、云計算為基礎，通過網絡生成和傳播信息，通過搜索引擎對信息進行組織、排序和檢索，通過云計算處理信息，滿足用戶在信息挖掘和信用風險管理上的需求。1互聯(lián)網金融概述1.3發(fā)展歷程2005之前互聯(lián)網為金融機構提供技術支持2011年人民銀行發(fā)放第三方支付牌照2013年互聯(lián)網金融元年，發(fā)展迅猛。1互聯(lián)網金融概述1.4主要業(yè)態(tài)互聯(lián)網支付p2p網絡借貸非p2p網絡小額貸款眾籌融資金融機構創(chuàng)新網絡平臺基金的互聯(lián)網銷售1互聯(lián)網金融概述第二部分：互聯(lián)網金融思維的運用1互聯(lián)網金融概述2房地產商資金來源問題3購房者資金來源問題4購房者資金閑置問題2.1房地產市場傳統(tǒng)融資狀況2房地產商資金來源資金銀行貸款股權融資債券融資房地產信托房地產私募資金2.2房地產市場融資難題銀行貸款：《國十條》和《國八條》的推出導致信貸政策結構性收緊。股權融資：只能起到短期補充作用，不能建立長久的融資平臺。債券融資：要求回報率高，成本較大。信托融資：貨幣政策放松導致利率下降，信托收益率穩(wěn)中趨低。私募基金：信用體系不完善&投資心理不成熟。2房地產商資金來源2.3

互聯(lián)網金融的解決思路有利于推動利率市場化，對傳統(tǒng)金融的替代效應和對傳統(tǒng)金融的競爭，將倒逼金融業(yè)收窄整體毛利

降低融資成本最大限度消除信息不對稱，提高風險發(fā)現(xiàn)和揭示程度

促進投融資活動催生出新的、更加契合房地產投融資需求的金融產品，從而降低行業(yè)投融資門檻

創(chuàng)新融資渠道：房地產眾籌2房地產商資金來源2.4

房地產眾籌的作用解決房地產商的融資難題；幫助房地產商了解真正的需求，使產出與需求想配比，解決了未來的營銷問題；剔除各類中間商，增加投資者收益。2房地產商資金來源2.5Fundrise一家通過向個人投資者募集資金投資商業(yè)地產的網站。2房地產商資金來源2.5Fundrise$100：每個普通人都可以參與居民對附近建筑擁有更多話語權投資者獲得一定收益，平均達12%到14%2房地產商資金來源2.6

房寶寶“房寶寶”是團貸網自主研發(fā)的一款以房地產項目為眾籌目標的產品，用戶可以委托第三方房產公司購買已確定的目標房產。2房地產商資金來源開發(fā)商列出目標房產切割成小份額認購額度投資者購買地產出售中獲益2.6

房寶寶運作模式團貸網贏得關注開發(fā)商消化內存投資者獲得利益2房地產商資金來源存在的問題監(jiān)管風險產權問題價格不確定性2.7

存在的問題2房地產商資金來源存在的問題監(jiān)管風險產權問題價格不確定性國內眾籌目前處于“三無”（無準入門檻、無行業(yè)標準、無監(jiān)管機構）狀態(tài)，很多時候只能靠經營者自己的道德和自律。我國的法律條款里并沒有明確條文規(guī)范眾籌買房的集體行為，有不少人質疑該方式其實屬于非法集資。2.7

存在的問題2房地產商資金來源存在的問題監(jiān)管風險產權問題價格不確定性房地產眾籌模式不可能出現(xiàn)單份房屋產權和全產權一樣合法有效的法律效果。我國共有制度就兩種：共同共有和按份共有。前者主要是夫妻共同共有房屋，后者是按照份額享有房屋所有權。一些房地產眾籌項目走的就是按份共有，但是按份共有人只能按照自己享有的份額享有特定部分的權益，遠不是全部產權所享有的占有權、使用權、收益權和處分權。2.7

存在的問題2房地產商資金來源存在的問題監(jiān)管風險產權問題價格不確定性產品的收益是建立在買入賣出的價格差的基礎上，正如很多業(yè)內人士所認為，這其實是一種變相的炒樓。雖然由于批量采購，別墅按原價賣出就可以享有收益，但畢竟別墅的客戶群體不大，自住需求有限；如果要賣給投資客的話，在經濟下行壓力大、樓市交易整體活力不足的情況下，能否找到下家接手是很值得懷疑的。2.7

存在的問題2房地產商資金來源第二部分：互聯(lián)網金融思維的運用1互聯(lián)網金融概述2房地產商資金來源問題3購房者資金來源問題4購房者資金閑置問題

3.購房者資金來源自由資金：銀行存款住房抵押貸款：按揭貸款3.1購房者資金的傳統(tǒng)來源3.1購房者資金的傳統(tǒng)來源

3.購房者資金來源增加資金的來源渠道增加可供購房者借貸的資金的金額3.2互聯(lián)網金融的解決思路借鑒互聯(lián)網金融的P2P模式，將購房者對資金的需求通過互聯(lián)網平臺進行公開，改變以往購房資金需求方只能通過銀行抵押貸款獲得的局面，匯集廣泛的零散的社會資金，同時給投資者提供一種收益較高的金融產品通過借助互聯(lián)網金融在客戶信用方面的經驗，為客戶提供首付。房金所：互聯(lián)網房地產金融O2O服務平臺

3.購房者資金來源3.3房金所——互聯(lián)網房地產金融O2O服務平臺房金所是易居中國、新浪與眾安保險、新浪支付、房地產開發(fā)商等合作打造的投資理財平臺。2014年7月18日正式上線針對投資人提供高收益的固定收益理財產品針對借款人提供購房綜合授信的金融服務

3.購房者資金來源3.3房金所——互聯(lián)網房地產金融O2O服務平臺

3.購房者資金來源3.3房金所——互聯(lián)網房地產金融O2O服務平臺

3.購房者資金來源3.3房金所——互聯(lián)網房地產金融O2O服務平臺

3.購房者資金來源3.3房金所——互聯(lián)網房地產金融O2O服務平臺存在的問題：目前“房金所”網站可供查詢的信息較少，專家建議投資應注意購房真實性。值得注意的是，保險公司不可以提供擔保服務，所以保險公司在中間的角色不能完全充當擔保公司，如果真出現(xiàn)問題并不能兜底風險。如果購房人需要向銀行貸款，那么，必須將自己的房產抵押給銀行，因此“房金所”平臺難以獲得抵押。

3.購房者資金來源3.4好房貸——P2P的形式為購房者提供首付貸款服務產品

3.購房者資金來源3.4好房貸——P2P的形式為購房者提供首付貸款服務產品

3.購房者資金來源3.4好房貸——P2P的形式為購房者提供首付貸款服務產品存在的問題監(jiān)管風險抵押權順序

3.購房者資金來源3.4好房貸——P2P的形式為購房者提供首付貸款服務產品存在的問題監(jiān)管風險抵押權順序在房屋貸款中，金融機構目前僅允許提供按揭貸款。一旦P2P資金介入首付貸款，形式上只是一種民間借貸，法律上沒有規(guī)定屬于非法，但未來一旦P2P被認定為金融機構