第三章土地增值稅

第三章土地增值稅本章內(nèi)容土地增值稅稅制要素土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算

土地增值稅征收管理第一節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率一、征稅范圍（一）一般規(guī)定判定標(biāo)準(zhǔn)：1、所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)有；2、房地產(chǎn)權(quán)屬是否變更；3、是否取得收入。同時(shí)滿足注意區(qū)分轉(zhuǎn)讓和出讓基本征稅范圍1.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；2.地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）3.存量房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。（二）具體情況判定若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與繼承：不征稅（無(wú)收入）。贈(zèng)與：公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征稅；其余情況征稅。以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)雙方都不是房地產(chǎn)企業(yè)的，暫免征稅；任何一方是房企，征稅合作建房建成后分房自用，暫免征稅；建成后轉(zhuǎn)讓，征稅。投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征稅。若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍交換房地產(chǎn)單位之間換房征稅；個(gè)人之間互換自住房免征稅。企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征稅。房地產(chǎn)抵押抵押期不征稅；抵押期滿償還債務(wù)本息不征稅；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征稅。房地產(chǎn)出租不征稅（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）代建房不征稅（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）。A.贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)答案：C下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓行為中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（）。A.直系親屬繼承的房屋B.有償轉(zhuǎn)讓的合作建房C.無(wú)償贈(zèng)與給直系親屬的房屋D.個(gè)人交換自有經(jīng)營(yíng)用房答案：BD下列行為中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（）。

A.將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬B.由雙方合作建房后分配自用C.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓D.以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司答案：CD二、納稅人土地增值稅的納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等?！纠}】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。A.學(xué)校B.稅務(wù)機(jī)關(guān)C.外籍個(gè)人D.國(guó)有企業(yè)答案：ABCD三、稅率四級(jí)超率累進(jìn)稅率級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除率150％以下（含50％）30％02超過(guò)50％～100％（含100％）40％5％3超過(guò)100％～200％（含200％）50％15％4200％以上60％35％累進(jìn)依據(jù)為增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例。增值額=轉(zhuǎn)讓收入—扣除項(xiàng)目金額【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓收入5000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目金額4200萬(wàn)元，則其適用稅率為A.30%B.40%C.50%D.60%解析：增值稅扣除項(xiàng)目金額比例＝（5000－4200）÷4200×100％＝19％，適用第一級(jí)稅率，即30％。第二節(jié)減免稅優(yōu)惠

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

稅收優(yōu)惠個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房的稅收優(yōu)惠。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。超過(guò)20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。同時(shí)滿足三個(gè)條件1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套建筑面積在120平方米以下；3.實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房的稅收優(yōu)惠

個(gè)人銷(xiāo)售普通住宅暫免征收土地增值稅。個(gè)人銷(xiāo)售非普通住宅，凡住滿5年的，免稅；3－5年的減半征稅；未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。第三節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算一、收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。

增值額=轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額需要估價(jià)有下列情況之一，以評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格；2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。二、扣除項(xiàng)目的確定（重點(diǎn)及難點(diǎn)）

轉(zhuǎn)讓新建房（重點(diǎn)）轉(zhuǎn)讓存量房轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地（一）轉(zhuǎn)讓新建房（一手房）1、取得土地使用權(quán)所支付的金額地價(jià)款+有關(guān)費(fèi)用2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（難點(diǎn)）是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=

利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)這里的利息注意兩點(diǎn)

不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額不包括加息、罰息4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（3稅1費(fèi)）營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（2稅1費(fèi)）營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加注意：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。5、其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20％的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20％注意：此項(xiàng)規(guī)定僅適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)例題：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一棟寫(xiě)字樓，收入總額為8000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓支付地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用1000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為400萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傄材芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬于罰息。其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（400-50）+(1000+3000)×5%=550(萬(wàn)元)稅金=8000×5%×（1+7%+3%）=440(萬(wàn)元)加計(jì)扣除=(1000+3000)×20%=800(萬(wàn)元)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某單位于2012年3月正式簽署一寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金(城建稅為7%,教育費(fèi)附加為3%，印花稅為0.5‰)。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元;投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明)。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(3000+4000)×10%=700(萬(wàn)元)稅金=15000×5%×（1+7%+3%）=825(萬(wàn)元)加計(jì)扣除=(3000+4000)×20%=1400(萬(wàn)元)扣除項(xiàng)目=3000+4000+700+825+1400=9925(萬(wàn)元)難點(diǎn)：地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的配比總原則：收入與成本、費(fèi)用配比（即：只有賣(mài)出去的房子對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用才可以扣除。）地價(jià)：總支出×土地面積占比×出售面積占比開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：總支出×出售面積占比例題：位于市區(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫(xiě)字樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：(1)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬(wàn)元;(2)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；(3)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);(4)寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷(xiāo)售，簽訂銷(xiāo)售合同，取得銷(xiāo)售收入6500萬(wàn)元;(其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。)取得土地使用權(quán)金額=(4000+160)×1/2=2080（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本=3000×1/2=1500(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(2080+1500)×10%=358(萬(wàn)元)相關(guān)稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75(萬(wàn)元)

扣除項(xiàng)目總額=2080+1500+358+360.75=4298.75(萬(wàn)元)（二）轉(zhuǎn)讓存量房1、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（三）轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地1、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用2、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金總結(jié)：轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目扣除項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地（1）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額（2）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金轉(zhuǎn)讓新建房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅已列入管理費(fèi)用，不允許再單獨(dú)扣除）（5）加計(jì)20％的扣除非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅可以扣除）轉(zhuǎn)讓存量房（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金39三、計(jì)算方法和步驟速算扣除法應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目×速算扣除率計(jì)算步驟：

1、計(jì)算收入總額2、確定扣除項(xiàng)目3、計(jì)算增值額4、計(jì)算增值率增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%5、確定適用稅率6、依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額×稅率－扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)例題：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷(xiāo)售收入3500萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額1000萬(wàn)元，應(yīng)納稅額為多少？解答：增值額＝3500－1000＝2500（萬(wàn)元）增值率＝2500/1000＝250%

應(yīng)納稅額＝2500×60%－1000×35%＝1150（萬(wàn)元）例題：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某單位于2012年3月正式簽署一寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金(城建稅為7%,教育費(fèi)附加為3%，印花稅為0.5‰)。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元;投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明)。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(3000+4000)×10%=700(萬(wàn)元)稅金=15000×5%×（1+7%+3%）=825(萬(wàn)元)加計(jì)扣除=(3000+4000)×20%=1400(萬(wàn)元)扣除項(xiàng)目=3000+4000+700+825+1400=9925(萬(wàn)元)增值額=15000-9925=5075(萬(wàn)元)增值率=5075÷9925≈51%應(yīng)納土地增值稅=5075×40%-9925×5%=1533.75(萬(wàn)元)練習(xí)1：位于市區(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫(xiě)字樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：(1)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬(wàn)元;(2)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用500萬(wàn)元;(3)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);(4)寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷(xiāo)售，簽訂銷(xiāo)售合同，取得銷(xiāo)售收入6500萬(wàn)元;將另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入15萬(wàn)元。(其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。)取得土地使用權(quán)金額=(4000+160)×1/2=2080（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本=3000×1/2=1500(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(2080+1500)×10%=358(萬(wàn)元)相關(guān)稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75(萬(wàn)元)

扣除項(xiàng)目總額=2080+1500+358+360.75=4298.75(萬(wàn)元)增值額=6500-4298.75=2201.25（萬(wàn)元）增值率=2201.25÷4298.75×100%=51.21%應(yīng)納土地增值稅額=2201.25×40%-4298.75×5%=665.56(萬(wàn)元)練習(xí)2：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款8000萬(wàn)元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費(fèi)。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開(kāi)發(fā)建造一棟寫(xiě)字樓并全部銷(xiāo)售，依據(jù)銷(xiāo)售合同共計(jì)取得銷(xiāo)售收入18000萬(wàn)元。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元、利息費(fèi)用500萬(wàn)元(只有70%能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。已知：城建稅稅率為5%;教育費(fèi)附加征收率為3%;產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)印花稅稅率為0.5‰。其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%)取得土地使用權(quán)金額=8000×60%=4800（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本=6200(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=500×70%+(4800+6200)×4%=790(萬(wàn)元)相關(guān)稅金=18000×5%×(1+5%+3%)=972(萬(wàn)元)

加計(jì)扣除=（4800+6200）×20%=2200（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目總額=4800+6200+790+972+2200=14962(萬(wàn)元)增值額=18000-14962=3038（萬(wàn)元）增值率=3038÷14962×100%=21%應(yīng)納土地增值稅額=3038×30%=911.4(萬(wàn)元)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2013年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬(wàn)元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)。2013年2月至2014年3月中旬該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開(kāi)發(fā)建造一棟寫(xiě)字樓。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬(wàn)元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬(wàn)元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開(kāi)發(fā)建造的寫(xiě)字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷(xiāo)售。2014年4月～6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬(wàn)元，銷(xiāo)售部分全部售完，依據(jù)銷(xiāo)售合同共計(jì)取得銷(xiāo)售收入14000萬(wàn)元。該公司在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元。（受讓土地支付契稅，稅率3%）（1）土地成本=6000×70%×(1-20%)+6000×3%×70%×(1-20%)=3460.8(萬(wàn)元)（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=5800×(1-20%)=4640(萬(wàn)元)（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=300×(1-20%)+(3460.80+4640)×5%=645.04(萬(wàn)元)（4）稅金=14000×5%×(1+7%+3%)=770（萬(wàn)元）（5）加計(jì)扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16（萬(wàn)元）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅的增值額=14000-11136=2864(萬(wàn)元)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅：2864/11136=25.72%，適用稅率為30%。應(yīng)繳納的土地增值稅=2864×30%=859.2(萬(wàn)元)。

某國(guó)有企業(yè)2013年7月轉(zhuǎn)讓一幢2004年建造的宿舍樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為1500萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該宿舍樓重置成本為5000萬(wàn)元，該樓房為七成新。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)補(bǔ)交的土地出讓金和按規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為1500萬(wàn)元（能提供支付憑據(jù)），轉(zhuǎn)讓時(shí)取得轉(zhuǎn)讓收入6200萬(wàn)元，并已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金（城建稅稅率7％，教育費(fèi)附加征收率3％，印花稅稅率0.5‰）。

要求：計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該宿舍樓應(yīng)納的土地增值稅額。

（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為6200萬(wàn)元。

（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：①取得土地使用權(quán)支付的金額為1500萬(wàn)元。②房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格

＝5000×70％＝3500（萬(wàn)元）

③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

＝6200×5％×（1＋7％＋3％）＋6200×0.5‰

＝344.1（萬(wàn)元）⑤扣除項(xiàng)目金額合計(jì)

＝1500＋3500＋344.1＝5344.1（萬(wàn)元）

（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額

＝6200－5344.1＝855.9（萬(wàn)元）

（4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率

＝855.9÷5344.1×100％≈16％

因此，應(yīng)納土地增值稅適用稅率為30％，速算扣除率為0。

（5）應(yīng)納土地增值稅額

＝855.9×30％＝256.77（萬(wàn)元）

一、土地增值稅清算的含義是指納稅人在符合清算條件后，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，結(jié)清該項(xiàng)目應(yīng)納稅款的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的清算二、清算單位-----房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目注意：分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算三、清算條件（一）應(yīng)當(dāng)清算（二）可以要求清算注意區(qū)別應(yīng)當(dāng)清算①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的可以要求清算①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的②取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷(xiāo)售完畢③納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。（2009年）A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷(xiāo)售的D.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證2年仍未銷(xiāo)售完的答案：ABC四、清算時(shí)間——90天應(yīng)當(dāng)清算：滿足條件之日起要求清算：收到清算通知之日起五、清算收入的確認(rèn)已全額開(kāi)具發(fā)票的，按照發(fā)票金額確認(rèn)收入；未開(kāi)發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以銷(xiāo)售合同金額確認(rèn)收入。非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。注意六、清算時(shí)扣除項(xiàng)目的確定

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)扣除的項(xiàng)目相同。幾個(gè)具體項(xiàng)目的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。所有項(xiàng)目扣除時(shí)需提供合法有效憑證，不能提供的，不予扣除。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。注意（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。關(guān)于公共設(shè)施的成本、費(fèi)用扣除問(wèn)題七、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)。按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算扣除項(xiàng)目金額單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)“東麗家園”項(xiàng)目的可售總面積為45000m2，截至2010年8月底銷(xiāo)售面積為40500m2，取得收入40500萬(wàn)元;尚余4500m2房屋未銷(xiāo)售。計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬(wàn)元。2010年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司就“東麗家園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2011年2月底，公司將剩余的4500m2房屋打包銷(xiāo)售，收取價(jià)款4320萬(wàn)元。要求：(1)計(jì)算公司打包銷(xiāo)售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用。(2)計(jì)算公司打包銷(xiāo)售的4500m2房屋的土地增值稅。（1）單位建筑面積成本=29013.75/40500=0.72（萬(wàn)元）（2）扣除項(xiàng)目=0.72×4500=3240（萬(wàn)元）增值額=4320-3240=1080（萬(wàn)元）增值率=1080÷3240×100%=33.33%增值稅=1080×3