萬科建筑專業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化要點(diǎn)

...wd......wd......wd...建筑專業(yè)做為龍頭專業(yè)在成本控制所占權(quán)重也對(duì)比大，在方案階段就介入成本控制的理念，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。施工圖階段選用好的經(jīng)濟(jì)的工程做法，選用經(jīng)濟(jì)型材料等方面可以極大降低成本。圖紙出完后參加圖審優(yōu)化步驟，可進(jìn)一步控制成本?？傊诮ㄖO(shè)計(jì)階段應(yīng)加強(qiáng)全過程控制，在不影響品質(zhì)前提下從各個(gè)方面，各個(gè)角度節(jié)約成本。一、方案設(shè)計(jì)階段優(yōu)化1、選擇好的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，深入理解標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)涵，全面理解標(biāo)準(zhǔn)，防止對(duì)標(biāo)準(zhǔn)了解不全面而造成的不必要浪費(fèi)。2、確定建筑方案時(shí)，要盡可能從構(gòu)造方面考慮建造成本，盡可能減少建筑專業(yè)的不合理布置帶來的構(gòu)造成本的增加。同時(shí)兼顧構(gòu)造類型的選擇，分別評(píng)估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不宜選擇不規(guī)那么的建筑方案。3、單體及戶型設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)尋求效果與成本的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體型過分復(fù)雜的單體；高層條式住宅的體形系數(shù)一般不超過0.35，高層點(diǎn)式住宅的體形系數(shù)一般不超過0.40，符合產(chǎn)品定位要求。二、地下公共部位設(shè)計(jì)優(yōu)化1、地下車庫設(shè)計(jì)時(shí)首先進(jìn)展停車區(qū)布置，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)安排車道兩邊停車，允許少量單邊停車，防止車道邊無停車位；不應(yīng)設(shè)計(jì)雙層地下車庫，如果一層地下車庫車位不能滿足規(guī)劃指標(biāo)要求，可以加大車庫層高，設(shè)計(jì)雙層機(jī)械停車庫；推遲機(jī)械車位配置時(shí)間：待入住率大于40%后再配置，以減少資金投入；設(shè)備用房及樓梯宜集中布置在角落；獨(dú)立式地下單層車庫(非人防地下車庫)的單車面積宜控制在30~35㎡以內(nèi)。2、地下車庫凈高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中低檔為2.3米；高檔為2.5米。3、地下車庫通道寬度按照6米設(shè)計(jì)。4、人防工程要平戰(zhàn)結(jié)合，兼顧平時(shí)作為汽車庫使用，并且盡可能提高利用率。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，盡可能推遲人防工程建設(shè)時(shí)間，考慮盡量推后建設(shè)。5、地下室建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，盡可能用剪刀梯等設(shè)計(jì)手法，減少人防地下室、地下車庫的獨(dú)立疏散出口數(shù)量，可以降低造價(jià)，提升景觀品質(zhì)。剪刀梯與防火分區(qū)關(guān)系示意圖：6、中低檔樓盤地下室下沉式庭院進(jìn)深一般不少于3米。高檔樓盤地下室下沉式庭院進(jìn)深一般不少于3.5米。別墅工程不小于4米。負(fù)一層窗采光井進(jìn)深為1-1.2米，并且做好防雨、排水措施。三、地上公共部位設(shè)計(jì)優(yōu)化1、在確定層高時(shí)，應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品自身的定位，選擇適宜的層高；層高每增加0.1m造價(jià)增加該層造價(jià)的3~5%。首層、標(biāo)準(zhǔn)層、首層單元大堂的層高標(biāo)準(zhǔn)：2、提高產(chǎn)品附加值，花小錢博大錢：建筑室內(nèi)外高差900；地下負(fù)二層標(biāo)高與地下車庫基本平齊；負(fù)一層與一層連起來設(shè)計(jì)復(fù)式住宅戶型。保證一層正負(fù)零高于景觀覆土標(biāo)高500-800。同時(shí)負(fù)一層可以通過采光井開窗，享受陽光，提高地下一層品質(zhì)。3、假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定允許，可先設(shè)計(jì)成挑空大堂，驗(yàn)收完畢后再封堵裝修，防止計(jì)入公攤，防止算容積率。地下大堂的面積減少5平方米，控制成本。4、單體得房率：提高產(chǎn)品得房率，減少浪費(fèi)空間，控制成本。具體詳細(xì)下表，當(dāng)設(shè)計(jì)有創(chuàng)意，并有新賣點(diǎn)的房型，得房率可適當(dāng)放開。5、公共走道寬度設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1.3米，盡量減少公攤面積。標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)戶門規(guī)格：寬度1.1米以下門高為2.2米；1.2米以上的門高為2.4米；同一單元進(jìn)戶門要統(tǒng)一高度。6、目標(biāo)售價(jià)中低檔樓盤取消大電梯，降低成本。高檔樓盤一單元兩戶的大平層，并且電梯直接到戶的戶型，兩部電梯可以都為大電梯；多層洋房設(shè)置無機(jī)房電梯。7、對(duì)于頂層做復(fù)式的住宅，電梯到達(dá)復(fù)式一層即可，不需要到達(dá)復(fù)式二層，降低電梯高度，將復(fù)式二層樓電梯前室空間考慮給復(fù)式二層使用或考慮其他功能，提高產(chǎn)品附加值。8、中低檔樓盤防火門材料：木質(zhì)防火門〔成品〕；地下室防火門、屋面出平臺(tái)的門、首層外開的疏散門仍然為熱鍍鋅鋼質(zhì)防火門。四、套內(nèi)局部設(shè)計(jì)優(yōu)化1、建筑頂層檐口高度增加1.2米左右，便于頂層住戶結(jié)合屋頂空間改造為復(fù)式住宅，增加閣樓層有效使用面積。2、構(gòu)造盡量沿外圍布置，內(nèi)部布置構(gòu)造時(shí)應(yīng)結(jié)合建筑功能，考慮改造的便捷性，可行性性，建筑內(nèi)部用戶確實(shí)要改造需打掉的墻盡量做薄，用輕質(zhì)隔墻或玻璃材質(zhì)。衛(wèi)生間干濕別離用輕質(zhì)隔墻，并且注明用戶自理，降低造價(jià)；廚房、衛(wèi)生間填充墻盡可能減小墻體厚度，一般為100厚，外口平齊；儲(chǔ)藏室隔墻厚度不大于100，盡可能做輕質(zhì)隔墻。衛(wèi)生間的浴房、坐便器、洗面盆宜分體布置，相互不干擾，提升品質(zhì)。3、主臥室門寬度1000，次臥室門寬度900；廚房門采用推拉門時(shí)，寬度不小于1500，高度2400，采用平開門時(shí)，寬度800；衛(wèi)生間門寬度大于750。中低檔樓盤，戶內(nèi)門高度2200；目標(biāo)售高檔樓盤，戶內(nèi)門高度2400。4、陽臺(tái)門寬度要求：陽臺(tái)門兩端墻垛寬度為300，且墻垛不應(yīng)設(shè)為剪力墻，便于客戶以后改造。陽臺(tái)門高度不小于2400。5、室內(nèi)排水管:低檔樓盤用優(yōu)質(zhì)普通PVC管；中檔樓盤用優(yōu)質(zhì)高檔PVC管；高檔樓盤用柔性接口鑄鐵管。五、建筑外立面及門窗1、屋面瓦：低檔樓盤采用彩色水泥瓦〔噴涂燒結(jié)〕、中檔樓盤用普通通體彩色水泥瓦，高檔樓盤為拉法基通體彩色水泥瓦。2、雨水管：室外雨水管低檔采用優(yōu)質(zhì)普通PVC管，中檔采用優(yōu)質(zhì)高檔PVC管，高檔采用襯塑復(fù)合鋼管，設(shè)置在陰角隱蔽處，色彩與墻面一