沈陽(yáng)棋盤(pán)山一號(hào)開(kāi)盤(pán)總結(jié)報(bào)告

首創(chuàng)棋盤(pán)山一號(hào)開(kāi)盤(pán)總結(jié)報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)部2010年8月報(bào)告結(jié)構(gòu)：、開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)推廣策略、推售產(chǎn)品分析、戶(hù)型分析、本案與首創(chuàng)戶(hù)型對(duì)比、可借鑒之處、銷(xiāo)售情況分析（一）、入市方式：1、利用首創(chuàng)置業(yè)在沈陽(yáng)以“首創(chuàng)國(guó)際城”為第一個(gè)主打項(xiàng)目進(jìn)入沈陽(yáng)市場(chǎng)3年以來(lái)，產(chǎn)品形式及品牌效應(yīng)也日益得到沈陽(yáng)客戶(hù)的認(rèn)可。2、從去年12月外展開(kāi)放以來(lái)，一直以項(xiàng)目展示為主。外展場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間較早，且曾經(jīng)為首創(chuàng)琥珀灣外展場(chǎng)地，因?yàn)槿詴?huì)有一定的客源基礎(chǔ)。從外展場(chǎng)蓄客情況來(lái)看，多數(shù)客戶(hù)仍對(duì)高端別墅、首創(chuàng)品牌、地理位置有一定的關(guān)注。一、開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)推廣策略（二）、推廣思路：1、推廣主題：首創(chuàng)棋盤(pán)山一號(hào)一直推出第五代別墅口號(hào)，從去年項(xiàng)目軟文投放來(lái)看，第五代別墅在沈陽(yáng)的主打也與其他別墅進(jìn)行了明顯的區(qū)分。而今年開(kāi)始則已環(huán)境為主打，內(nèi)外雙河景依然成為其最大的賣(mài)點(diǎn)。2、推廣周期：從今年五月開(kāi)始進(jìn)入集中推廣期。3、各期推廣主題：5月：墅集大成唯敢言藏；傲踞河岸，領(lǐng)墅此山6月：依山抱水?dāng)埑?，典藏真別墅7月：首創(chuàng)棋盤(pán)山一號(hào)樣板示范區(qū)7月17日盛大開(kāi)放8月：開(kāi)盤(pán)預(yù)告一、開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)推廣策略一、開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)推廣策略小結(jié)：從各期報(bào)廣主題來(lái)看，以自然風(fēng)景——渾河及私家珍藏為主要方向，從別墅幾大主要關(guān)注價(jià)值點(diǎn)來(lái)看，也已此兩點(diǎn)吸引客戶(hù)、引導(dǎo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。其次從小標(biāo)及其他方式中將地段標(biāo)明：如離渾河最近、處于城郊結(jié)合部等也是吸引客戶(hù)的另一種方式。二、推售產(chǎn)品分析聯(lián)排合院獨(dú)棟獨(dú)棟二、推售產(chǎn)品分析（一）項(xiàng)目基本信息：一期總占地面積：17.1萬(wàn)平米一期總建筑面積：10.6萬(wàn)平米聯(lián)排別墅：約21528㎡合院獨(dú)棟：約26423㎡臨河獨(dú)棟：約13942㎡容積率：0.62總戶(hù)數(shù)：202戶(hù)聯(lián)排別墅：112套（204、224平米）合院獨(dú)棟：66套（391-418平米）臨河獨(dú)棟：24套（480-590平米）二、推售產(chǎn)品分析（二）、開(kāi)盤(pán)推售產(chǎn)品分析產(chǎn)品類(lèi)型入戶(hù)方式端中戶(hù)型戶(hù)型面積推售數(shù)量所占比例聯(lián)排別墅北入戶(hù)端戶(hù)型2242623%中間戶(hù)型2045448%南入戶(hù)端戶(hù)型224109%中間戶(hù)型2042220%小計(jì)112100%合院別墅

401-4142335%391-4184365%小計(jì)66100%臨河獨(dú)棟

480-584938%

580-590729%

579833%小計(jì)24100%總計(jì)2021、本次開(kāi)盤(pán)將一期202套(除三套樣板間不售外，其他199套全部推售)，即聯(lián)排別墅111套，合院獨(dú)棟66套，臨河獨(dú)棟22套。2、在聯(lián)排別墅中，北入戶(hù)南花園80套，所占比例為71%，南入戶(hù)北花園32套，所占比例為29%；端戶(hù)型36套，所占比例為32%，中間戶(hù)型76套，所占比例為68%。（三）、銷(xiāo)售價(jià)格（以下價(jià)格均為報(bào)價(jià)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日折扣為98折）

聯(lián)排產(chǎn)品均價(jià)9000元/平合院獨(dú)棟均價(jià)14000元/平臨河獨(dú)棟均價(jià)20000元/平

開(kāi)盤(pán)共計(jì)銷(xiāo)售126套（對(duì)外）,預(yù)計(jì)銷(xiāo)售達(dá)3億元二、推售產(chǎn)品分析三、戶(hù)型分析聯(lián)排戶(hù)型（面積：204、224平，均為地上三層無(wú)地下，地上車(chē)位無(wú)車(chē)庫(kù)）1、聯(lián)排中間戶(hù)型與邊戶(hù)型基本無(wú)區(qū)別，整體戶(hù)型除車(chē)庫(kù)在南向北向外，其他均無(wú)區(qū)別。2、全部為南向下沉式客廳，挑高3.5米，餐廳與廚房相連，南北雙向私家花園（端戶(hù)型比中間戶(hù)型多約10-20平）其余層高3.2米3、二層南向臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間、一步式陽(yáng)臺(tái)、并配備書(shū)房；北向兩間臥室共用衛(wèi)生間無(wú)其他特色。4、三層為主臥室自帶獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間，南向一步式觀景陽(yáng)臺(tái)，北向超大面積露臺(tái)贈(zèng)送。三、戶(hù)型分析合院獨(dú)棟（面積：391-418平，均為地上二層地下一層，地上車(chē)庫(kù)車(chē)位各一個(gè)）1、整體布局特設(shè)下沉式超大面積庭院，兩層花園，地下一層南向超大家庭廳、影音廳、工人房洗衣房，空間布局合理，整體地下給100平增為贈(zèng)送面積2、一層特設(shè)入戶(hù)門(mén)廊，南向客廳與餐廳相連增加尺度感，中西雙廚，北向書(shū)房可作為臥室，客廳上方雙層挑空3、二層南向3間套房均設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間，并有一定尺度的露臺(tái)贈(zèng)送三、戶(hù)型分析臨河獨(dú)棟戶(hù)型（面積：480-590平，均為地上二層地下一層，地上車(chē)庫(kù)一個(gè)）1、臨河獨(dú)棟戶(hù)型與合院獨(dú)棟戶(hù)型類(lèi)似，地下一層設(shè)南向臥室套房，超大家庭廳、工人房、洗衣間、健身室合理布局2、大面積花園贈(zèng)送，兩層花園，一層雙車(chē)庫(kù)，特設(shè)南向臥室套房，會(huì)客廳與餐廳相連增加尺度感，特設(shè)中西雙廚，且連接大面積陽(yáng)臺(tái)可做儲(chǔ)物間；客廳雙層挑高3、二層2個(gè)南向臥室套房，1個(gè)北向套房，南向主臥室贈(zèng)送較大露臺(tái)，由于客廳雙層挑高因?yàn)槎幼呃任恢酶鼮殚_(kāi)闊明亮四、本案與首創(chuàng)戶(hù)型對(duì)比本案1、全地下停車(chē)庫(kù)，戶(hù)均2個(gè)以上停車(chē)庫(kù)，部分戶(hù)型設(shè)置訪客車(chē)位，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流2、產(chǎn)品線較為豐富3、全部產(chǎn)品贈(zèng)送地下室面積、花園面積較大4、產(chǎn)品創(chuàng)新：一層南臥室，多處獨(dú)立套房，主人房尺度較為闊綽更符合生活5、總體采用德國(guó)城堡風(fēng)格，在棋盤(pán)山別墅市場(chǎng)獨(dú)樹(shù)一幟6、整個(gè)園區(qū)立面色彩均有獨(dú)立組合，實(shí)現(xiàn)差異特色7、利用地形高差及綠化，消除夜晚車(chē)燈的光污染8、園區(qū)內(nèi)湖做為一個(gè)特色賣(mài)點(diǎn)將有更有利于產(chǎn)品銷(xiāo)售首創(chuàng)1、聯(lián)排地上停車(chē)位僅可停放一臺(tái)私家車(chē)，合院獨(dú)棟只有一個(gè)地上車(chē)庫(kù)2、聯(lián)排產(chǎn)品線較為單一僅2種戶(hù)型且無(wú)明顯戶(hù)型差異，花園贈(zèng)送面積僅獨(dú)棟產(chǎn)品較大3、聯(lián)排無(wú)地下室；合院贈(zèng)送約100平面地下；獨(dú)棟地下計(jì)入整體面積4、產(chǎn)品創(chuàng)新：一層南臥室，獨(dú)棟及合院產(chǎn)品餐廳與客廳相連，使室內(nèi)空間更大更開(kāi)闊5、采用托斯卡納風(fēng)格，但目前沈陽(yáng)市場(chǎng)中多個(gè)項(xiàng)目均采用此種風(fēng)格。6、利用文化石使外立面實(shí)現(xiàn)差異化特色7、雙河景特色，將別墅分為提升的更加明顯四、本案與首創(chuàng)戶(hù)型對(duì)比類(lèi)別樓層本案首創(chuàng)聯(lián)排產(chǎn)品地下首創(chuàng)聯(lián)排無(wú)地下贈(zèng)送、地上車(chē)位、僅兩種戶(hù)型、無(wú)中庭、無(wú)閣樓等，因此與本案無(wú)可比性一層二層三層合院獨(dú)棟地下車(chē)庫(kù)雙車(chē)位、南向臥室、2大分區(qū)兩層花園、2大塊功能分區(qū)一層南向套房、獨(dú)立書(shū)房、客廳與餐廳相連、中西雙廚整體面寬進(jìn)深小、獨(dú)立單車(chē)庫(kù)、特設(shè)入戶(hù)門(mén)廊、會(huì)客廳及餐廳相連均在南向、特設(shè)書(shū)房可改成臥室二層三間臥室朝南，主臥室自帶獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間并連接一步式陽(yáng)臺(tái)、南向2間臥室共用衛(wèi)生間南向三間套房、雙層客廳挑高使二層走廊更寬闊乙類(lèi)獨(dú)棟地下地下車(chē)庫(kù)可停放四臺(tái)車(chē)輛、7大功能分區(qū)、特設(shè)保姆間兩層花園、南向獨(dú)立套房、兩大空間、特設(shè)工人房洗衣房一層南向套房、南北雙客廳、中西雙廚與餐廳相連整體面寬進(jìn)深小、獨(dú)立雙車(chē)庫(kù)、南向套房、客廳與餐廳相連、中西雙廚且連接陽(yáng)臺(tái)二層全南向四間臥室、其中三間實(shí)現(xiàn)套房標(biāo)準(zhǔn)、主臥室尺度較大南向2間套房、北向1間套房、雙層客廳挑高挑高使二層走廊更寬闊五、可借鑒之處1、外展開(kāi)放較早：于2010年底進(jìn)駐中韓大廈開(kāi)放外展，以展示之名向大眾進(jìn)行產(chǎn)品宣講，但一直保持產(chǎn)品神秘感2、進(jìn)入售樓中心后未采取預(yù)約制：由于地段問(wèn)題等其他相關(guān)因素，未采用高檔別墅預(yù)約制，使得銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)較多，但也會(huì)帶來(lái)一些真正的客戶(hù)群。3、同行態(tài)度：對(duì)待同行采取較為理智的接待態(tài)度，較為友好4、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：從進(jìn)駐售樓處后，以大量的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行暖場(chǎng)，由于季節(jié)因素，使得每次活動(dòng)期間人流較大，現(xiàn)場(chǎng)人氣較旺5、產(chǎn)品特色：托斯卡納風(fēng)格、外立面使用文化石進(jìn)行不同的組合使每棟樓的立面均不同、門(mén)窗采用一般形式即塑鋼窗、實(shí)木門(mén)可減少整體費(fèi)用、采用龍湖式景觀模式多植樹(shù)植密樹(shù)多種顏色花朵交錯(cuò)藝術(shù)小品的擺放等五、可借鑒之處本案花園贈(zèng)送方面來(lái)看，僅合院獨(dú)棟與首創(chuàng)有一定的區(qū)別，首創(chuàng)合院產(chǎn)品雙層花園，而本案目前來(lái)看僅是單層且面積較少，為了與競(jìng)品抗衡，建議花園做如下調(diào)整：1、由于路網(wǎng)因素，因此東西兩側(cè)增加花園面積不太現(xiàn)實(shí)，僅能從南北兩側(cè)調(diào)整2、除原有想法根據(jù)中間花壇四分之一分劃外，可進(jìn)行南北方向的花園面積增加六、銷(xiāo)售情況分析1、聯(lián)排產(chǎn)品銷(xiāo)售率達(dá)50%以上，銷(xiāo)售情況較好，主要原因?yàn)椋嚎們r(jià)較低、環(huán)境較好、產(chǎn)品無(wú)明顯缺陷2、合院獨(dú)棟產(chǎn)品銷(xiāo)售情況較差，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售達(dá)30%，此種銷(xiāo)售情況主要與“合院”概念有關(guān)，從前幾次市調(diào)中可發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售人員對(duì)合院