海曙恒一廣場(chǎng)市調(diào)報(bào)告(ppt)

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海曙恒一廣場(chǎng)

市場(chǎng)調(diào)研與策略分析

2014.12.17【前言】2

1、調(diào)研目的:A、顧客是誰？B、合理定價(jià)C、如何突圍？2、分組情況：A、人口調(diào)研組（2人，時(shí)間：11.27-12.10）B、市場(chǎng)調(diào)研組（5人，時(shí)間：11.27-12.10）C、綜合分析組（2人，時(shí)間：11.27-12.10）

PART1.人口組調(diào)研3A.區(qū)域人口數(shù)據(jù)B.人口結(jié)構(gòu)組成C.其他數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)4A.區(qū)域人口數(shù)據(jù)5A-1.項(xiàng)目位置段塘片區(qū)古林鎮(zhèn)片區(qū)1、項(xiàng)目地緊鄰2號(hào)線；2、項(xiàng)目地距離機(jī)場(chǎng)高架直徑距離約為300米；3、項(xiàng)目中心到客運(yùn)中心直徑距離約為300米；4、項(xiàng)目離郡雅苑直徑距離為1公里；5、項(xiàng)目地1公里范圍內(nèi)涉及兩個(gè)區(qū)（海曙區(qū)段塘和鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)）6A-2.段塘街道人口概況段塘街道---位于海曙區(qū)西南端，以環(huán)城西路和環(huán)城南路之交匯點(diǎn)南苑立交橋?yàn)橹行?。轄區(qū)面積5.97平方公里，轄4個(gè)行政村7個(gè)社區(qū)。常住人口約1.7萬，暫住人口約4.5萬。2公里范圍內(nèi)統(tǒng)計(jì)：1、社區(qū)共計(jì)11個(gè)，行政村3個(gè)，居委會(huì)1個(gè)；2、人口約10.1萬人，其中：流動(dòng)人口約5.1萬人占50%；本地人口約5萬人占50%。1公里范圍的統(tǒng)計(jì)：1、包含2個(gè)社區(qū)和1個(gè)行政村，人口約2.4萬人；2、特色人群：1所高校，2所職高，1所小學(xué)；7A-3.直接輻射圈人口基數(shù)（1-2KM）本案1KM2KM8B.人口結(jié)構(gòu)組成B-1.周邊居民-------1公里范圍內(nèi)91公里范圍內(nèi)以暫住人口為主,占人口總數(shù)的77%.社區(qū)暫住人口常住人口合計(jì)男女合計(jì)占比男女合計(jì)占比麗園27652212497766%14151125254034%7517西湖35723959649%30531662151%1217禮嘉橋688161751305684%13211220254116%15597合計(jì)1000386261862977%30412661570223%24331B-2.周邊居民-------1-2公里范圍101-2公里范圍內(nèi)以社區(qū)為主,社區(qū)人口占人口總數(shù)的66%；社區(qū)人口又以常住人口為主，占總社區(qū)人數(shù)的82.5%。社區(qū)人口數(shù)暫住人口常住人口合計(jì)男女男女合計(jì)占比男女合計(jì)占比包家村2965267519681677364565%997998199535%5640薛家村91508335701759971301474%21332338447126%17485楓園社區(qū)71454844826771557%26628154743%1262藕池村15891402958677163555%631725135645%2991藕池居委會(huì)25702429966888185437%16041541314563%4999小漕3219292113611222258342%18581699355758%6140雄鎮(zhèn)18442005668592126033%11761413258967%3849洞橋1889179749531881322%13941479287378%3686新典4302436110441196224026%32583165642374%8663南苑38183918707755146219%31113163627481%7736南塘23962387537536107322%18591851371078%4783華興21842000730474120429%14541526298071%4184南都2951261042947790616%25222133465584%5561合計(jì)395913738817328150763240442%22263223124457558%76979B-3.2公里人口匯總11距離本案2公里范圍內(nèi)的人口主要構(gòu)成：1-2公里范圍內(nèi)的人口（76%）2公里范圍內(nèi)暫住人口和常住人口持平

暫住人口占比常住人口占比合計(jì)1公里1862977%570223%243311-2公里3240442%4457558%76979合計(jì)5103350%5027750%101310B-4.年齡段占比----2公里范圍內(nèi)122公里范圍內(nèi)人口以20-40歲為主，占總?cè)丝诘?8%。年齡段?？跁嚎诤嫌?jì)占比0-72721405447485%7-20569577228%20-305459224982795728%30-408640113812002120%40-50868099161859618%50歲以上1708844402152821%合計(jì)4828352289100572100%13C.其他數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)14C-1.特別數(shù)據(jù)：2公里范圍的學(xué)校

學(xué)校人數(shù)1公里內(nèi)寧波市文藝學(xué)校3000寧波外事學(xué)校寧波交通學(xué)校2700鄞州禮嘉橋小學(xué)6361-2公里內(nèi)浙江工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院18100古林鎮(zhèn)中學(xué)1260寧波市段塘學(xué)校1203南苑小學(xué)1028海光幼兒園180鎮(zhèn)明中心實(shí)驗(yàn)幼兒園210合計(jì)28317C-2.特別數(shù)據(jù)：周邊工廠企業(yè)15工廠數(shù)目1公里內(nèi)16家1-2公里22家合計(jì)38家1、工廠靠近機(jī)場(chǎng)路附近，離項(xiàng)目地較近；2、工廠多為制造業(yè)；3、段塘地段汽配市場(chǎng)、汽車市場(chǎng)較多；C-3.項(xiàng)目地的公交線路及地鐵1號(hào)線情況161、靠近項(xiàng)目地200米范圍內(nèi)有14條公交線，具體：817、369、132、501、116、105、504、505、109、523、368、136、634、201（通宵線）輻射到寧波各個(gè)區(qū)域；2、地鐵1號(hào)線現(xiàn)每天客流量約為6.5萬人次，本案直接連通地鐵2號(hào)線的客運(yùn)中心站，長期來看，隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的完善，會(huì)帶來豐富的客流。本案【人口小結(jié)】171.2公里范圍內(nèi)商業(yè)面積：

恒一廣場(chǎng)（10萬）+銘悅（3萬）+啟運(yùn)1號(hào)（1.5萬）+街鋪（1.5萬）=16萬，2公里范圍內(nèi)人口10.1萬人，人均商業(yè)面積約1.6m2/人，2公里范圍內(nèi)商業(yè)欠缺；2.2公里范圍內(nèi)基礎(chǔ)客群組成：

職高和大中專學(xué)生人數(shù)2.4萬人：喜歡購物，購物頻率高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱；

新寧波人和周邊生意人：購物頻率低，消費(fèi)時(shí)段集中在節(jié)假日；

老段塘人和老古林人：有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，消費(fèi)意識(shí)弱；

如何提升第二和第三人群的消費(fèi)是本案思考的重點(diǎn)之一；3.2公里范圍內(nèi)年齡結(jié)構(gòu)組成：20-50歲的中青年占據(jù)年齡結(jié)構(gòu)中最大的比例（66%），多為三口或兩口之家，青年家庭的生活訴求是本案思考的重點(diǎn)之二。18PART2.市場(chǎng)調(diào)查A.鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)B.高鑫廣場(chǎng)C.恒茂商業(yè)廣場(chǎng)D.洛茲廣場(chǎng)E.南塘老街F.銘悅廣場(chǎng)G.街鋪19A.鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)A-1.萬達(dá)介紹簡介：鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)總建筑面積27萬平方米，套內(nèi)租賃面積共計(jì)17.36萬平方米，其中主力店14.36萬平方米，步行街3萬平方米。停車位共計(jì)1919個(gè)。步行街共有品牌147個(gè)，主力店品牌共有14個(gè)，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的一站式購物中心。租金情況：

20樓層品類開業(yè)初期現(xiàn)階段日租金單價(jià)/天日租金單價(jià)/天一層服裝10元16－18元生活配套8－15元11－16元餐飲2－7元5.7－7.7元二層服裝3－5元6.6－13.5元生活配套2－5元7－15元餐飲1.5－3.5元2.5－6.0元物業(yè)

45元/月55－60元/月免租第一年免9個(gè)月；第二年免6個(gè)月；第三年免3個(gè)月；第五年遞增8%無21A-2.萬達(dá)樓層分布服裝服飾：優(yōu)衣庫、ZARA、DAZZLE、

Ckjeans、Masfer·su、

MISSSIXTY、Tommy、Hilfiger、

LEE生活精品：SEPHORA、屈臣氏、Charles&Keith、SWAROVSKI、新秀麗、IDO、Longines、FolliFollie餐飲美食：星巴克、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、哈根達(dá)斯、愛茜茜里、黃記煌三汁燜鍋22服裝服飾：阿迪達(dá)斯、哥倫比亞、熱風(fēng)、JACK&JONES、ONLY、steve&vivian、太平鳥、MQD、愛法貝、VANS生活精品：迪士尼生活館、晶生晶世、皇子美發(fā)、藝施美甲、左岸餐飲美食：禾綠壽司、

漢拿山、醉角落、

大豐收魚莊、東北風(fēng)、風(fēng)云肥牛A-3.數(shù)據(jù)之業(yè)態(tài)面積占比23A-3.數(shù)據(jù)之主類數(shù)據(jù)占比2425A-3.數(shù)據(jù)之業(yè)態(tài)銷售坪效26A-3.數(shù)據(jù)之業(yè)態(tài)租售比27B.高鑫廣場(chǎng)

B-1.高鑫廣場(chǎng)介紹

28簡介：高鑫廣場(chǎng)是歐尚集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)公司Immochan在華打造的首家超級(jí)商業(yè)中心。這個(gè)15萬平方米的購物中心座落于寧波市海曙區(qū)新星路與環(huán)城西路的西南角，地上4層，地下2層，凈租賃面積超過6萬平方米，主力店歐尚超市位于1-2層。寧波高鑫廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊5公里范圍內(nèi)有大片成熟社區(qū)，商圈人口超過66萬人，區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，擁有獨(dú)特且豐厚商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)。租金情況：樓層品類租金一層服裝集合店6-10%抽成生活配套3-6元餐飲2元二層服裝2.5－4元生活配套1.2－4元三層餐飲1.6－1.8元生活配套0.5－0.8元物業(yè)50元/月（餐飲、集合店10元/月）免租首年減免3個(gè)月租金，第三年起每年遞增5%29

B-2.高鑫廣場(chǎng)樓層分布

注：高鑫廣場(chǎng)預(yù)計(jì)與2014年12底開業(yè)，屆時(shí)會(huì)根據(jù)開業(yè)情況再更新相關(guān)的數(shù)據(jù)

30

31324F33服裝服飾：

迪卡儂、拉夏貝爾、Mystyle、衣芙名典、星期六、百麗、達(dá)芙妮餐飲美食：

星巴客、必勝客、KFC、新石器、烤肉、大鼓米線、漁輪碼頭、北疆飯店生活精品：

屈臣氏、茉莉幻想、新華書店、老鳳祥、HOLA特力屋、MY美容美發(fā)

B-3.高鑫廣場(chǎng)主要品牌

34B-4.數(shù)據(jù)之業(yè)態(tài)面積占比35C.恒茂商業(yè)廣場(chǎng)C-1.恒茂商業(yè)廣場(chǎng)介紹簡介：恒茂商業(yè)廣場(chǎng)是由恒茂置業(yè)傾力打造的寧波首個(gè)社區(qū)商業(yè)綜合體。總J建筑面積約6.78萬方。涵蓋休閑、娛樂、購物、餐飲美食等多元化時(shí)尚業(yè)態(tài)，于2014年9月開業(yè)。租金情況：

36樓層品類租金一層主題餐飲1.4－3元小吃3.5－4.0元生活配套3.0－5.0元二層教育培訓(xùn)1.2元餐飲2元物業(yè)5元/月

免租首年減免3個(gè)月租金主力店：麥德龍超市9400平方，大地影院3000平方37C-2.恒茂樓層分布38C-3.數(shù)據(jù)之業(yè)態(tài)面積占比39C-3.數(shù)據(jù)之主類數(shù)據(jù)占比4041C-3.數(shù)據(jù)之業(yè)態(tài)銷售坪效42C-3.數(shù)據(jù)之業(yè)態(tài)租售比43D.洛茲廣場(chǎng)D-1.洛茲廣場(chǎng)介紹簡介：洛茲廣場(chǎng)項(xiàng)目位于寧波南門石碶街道，緊鄰鄞奉路延伸段—雅戈?duì)柎蟮馈Ｂ迤潖V場(chǎng)占據(jù)石碶商圈地旺地正中心，屬寧波城市升級(jí)核心區(qū)域，區(qū)域價(jià)值無可估量，集精品公寓、大型商業(yè)于一體商業(yè)綜合體。項(xiàng)目建筑面積約12萬方，分三期達(dá)成。1期2010年9月攜手樂購超市開啟廣場(chǎng)序幕，2期2012年4月正式開業(yè)。租金情況：

44樓層品類租金一層服裝9元生活配套14元餐飲6－8元二層服裝6－7元生活配套5－8元兒童2.5－5.0元三層餐飲2.7元配套2.1元物業(yè)費(fèi)

30元/月45D-2.洛茲樓層分布1F462F473F48服裝服飾:阿迪達(dá)斯、李寧、安踏、紅袖、摩凡、紫淑、太子龍、她他、百麗餐飲美食：

必勝客、KFC、新石器烤肉、大娘水餃、尚品宮、江湖傳奇生活精品：屈臣氏、老鳳祥、中國黃金、歐萊雅、美寶蓮、華倫天奴、網(wǎng)魚網(wǎng)咖主力店:

樂購超市、橫店影院、普樂迪KTVD-3.洛茲廣場(chǎng)主要品牌

D-3.數(shù)據(jù)之業(yè)態(tài)面積占比49D-3.數(shù)據(jù)之主類數(shù)據(jù)占比5051D-3.數(shù)據(jù)之業(yè)態(tài)銷售坪效52D-3.數(shù)據(jù)之業(yè)態(tài)租售比53E.南塘老街E-1.南塘老街一期介紹54總租賃面積17348.6m2，以餐飲美食為主，同時(shí)復(fù)興傳承了部分寧波老字號(hào)商家，引入寧波一副、趙大有、汲浭齋、草湖食品等傳統(tǒng)餐飲品牌和一批極富地方特色的美食小吃，如寧海五豐堂、奉化牛肉干面等共30余家商鋪。租金：主力店與次主力店的租金：4元/m2/日，零售小吃：5元/m2/日；免租政策：前三年免租，4-5年租金減半。物業(yè)費(fèi)：主力店：12元/m2/月；次主力店：15元/m2/月；零售小吃：18元/m2/月；一期簡介:55E-2.南塘老街一期落位圖56二期簡介:總租賃面積42498m2，開業(yè)時(shí)間是2015年9月份。分成4個(gè)模塊，每個(gè)模塊都有自己的主題，但仍以餐飲為主，將增加客棧，生活配套等其他業(yè)態(tài)，有地下停車位500多個(gè)，免租期6個(gè)月。租金情況：

二期主力店二期次主力店二期小店鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)1.5-22.9-3.66物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)121518合同期（單位：年）5+3（前5年固定，后3年由營運(yùn)考核決定是否續(xù)簽）3+2（前3年固定，后2年由營運(yùn)考核決定是否續(xù)簽）2+1（前2年固定，后1年由營運(yùn)考核決定是否續(xù)簽）租金增幅前3年不變，第4年起每年租金遞增5%，合同到期后租金按需調(diào)整前3年不變，第4年起每年租金遞增5%，合同到期后租金按需調(diào)整3年不變，合同到期后租金按需調(diào)整E-3.南塘老街二期介紹57E-4.南塘老街二期平面圖58596061F.銘悅廣場(chǎng)F-1.銘悅廣場(chǎng)介紹62廣場(chǎng)建筑面積達(dá)3萬平米，是一家集餐飲、娛樂、休閑的特色商業(yè)廣場(chǎng)，地處繁華商業(yè)街區(qū)，采用U字型設(shè)計(jì)，4棟商業(yè)建筑分布廣場(chǎng)周邊。餐飲租金為2.2-2.3元/㎡/天，管理費(fèi)1.5-1.8元/㎡/月，濤聲宜居和大浪濤聲大浴場(chǎng)租地皮，自建房屋。租金情況：簡介:店名面積年租金(萬元)日租金(元)山水人家12001002.3西店海鮮樓600502.3云南石鍋魚600502.3湘悅樓660532.2舟山海上食堂660532.2西北樓660532.2太平鳥辦公1980//竹林人家13201002.163G.街鋪G-1.周邊街鋪?zhàn)饨馉顩r64G-2.麗園南路65寧波外事學(xué)校寧波銀行德仁堂陳家川味館博府麗景灣售樓處博府麗景灣酒店漁船碼頭御玉堂錦江之星聯(lián)通助成廣告沙縣昌盛氫弧焊鴻運(yùn)飯店錦江之星萬通汽修1360汽修鄧祿普四海兄弟汽修御坊堂官莊育苗幼兒園動(dòng)感車族麗園尚品麗園南路麗園南路業(yè)態(tài)以餐飲、賓館和汽修為主；該街道有學(xué)校和工廠，商業(yè)比較少，人流不是很大；調(diào)查所知的租金在1.7-2元/m2/天。G-3.啟運(yùn)路66龍華商務(wù)賓館不夜天大排檔拉鏈店林松彪內(nèi)科嘉苑超市梁記飯店阿媽妮醬湯館電腦維修味之軒川菜館22ND嘉樂大酒店啟運(yùn)路中國電信汽車售票中國郵政沙縣輝煌會(huì)所新e家酒店新世紀(jì)超市新四方鄞州銀行錦江之星漁船碼頭工商銀行啟運(yùn)牛肉面館啟運(yùn)交通超市香滿園川菜喜洋洋飯店食尚土豆粉新新煙雜店精誠電機(jī)閩浦建材環(huán)球建材龍港錢庫玲玲職業(yè)介紹所溫州博眾印務(wù)佳和房產(chǎn)沙縣烤魚大王廣東燒鴨誠信職業(yè)介紹所蒼南印務(wù)孫興汽修寧達(dá)超市啟運(yùn)86凱迪拉克萬江廣告調(diào)劑行阿毛家常菜大別山魚鵝火鍋臺(tái)州精品面館韓式自助烤肉超樂迪KTV海鮮撈打字復(fù)印美發(fā)晨光花園酒店新四方天創(chuàng)網(wǎng)咖利金茶行蘭州拉面汽修保通輪胎啟運(yùn)食堂小超市餛飩外事學(xué)校獅丹努芭比樂樂C.O啟運(yùn)路業(yè)態(tài)以餐飲、賓館、汽修、休閑娛樂為主；該街道街頭和街尾商業(yè)檔次較低，其與麗園南路交叉路段檔次相對(duì)高檔；調(diào)查所知的租金在2-2.7元/m2/天。G-4.通達(dá)路67通達(dá)路一點(diǎn)利超市川菜館沙縣中國電信奉化牛肉面天龍食府阿敏美食假日旅游香煙店天龍賓館嵊州小吃新世紀(jì)超市世紀(jì)百聯(lián)超市沙縣農(nóng)家菜排骨飯副食品煙酒批發(fā)段塘客運(yùn)中心站嘉華商務(wù)賓館新四方大眾北京現(xiàn)代至和軒棋牌果實(shí)匯水果超市變速箱服務(wù)站鄞嵊土特產(chǎn)順旺基新世紀(jì)超市好滋味面館渝鄉(xiāng)川菜館家緣商務(wù)賓館欣榮飯店通達(dá)煙酒超市格林豪泰歐一保時(shí)捷發(fā)動(dòng)奇跡煙酒店鴻錦賓館中國體彩藝尚東強(qiáng)旅社王福記美食一品牛雜王面館御味坊三江源牛肉拉面五金店家常菜名剪味道飯店霞霞旅社廣東燒鴨面放心早點(diǎn)甬之康藥店斯柯達(dá)第二技師博府麗景灣沙縣克麗緹娜民生銀行洗車行青青足浴怡居旅社物流戶外館禾子空氣凈化器新頁旅館快遞車行茶館車票售票點(diǎn)汽修通達(dá)路業(yè)態(tài)以餐飲、賓館、汽修、休閑娛樂為主；該街道臨近客運(yùn)中心，所以餐飲較多，以小吃為主，小型超市和煙雜店較多，賓館旅社也很多；調(diào)查所知的租金在0.55-1.3元/m2/天，博府麗景灣在建。G-5.南苑街68馬自達(dá)奔騰天辰車飾柳莊煙酒商場(chǎng)新桿覺臺(tái)球好順賓館三門灣海鮮坊貴州菜館好運(yùn)會(huì)所順旺基金麗時(shí)尚酒店南苑街親友親零食興苑酒業(yè)御味坊活鮮煮瀟灑農(nóng)莊柳莊食品牛肉面結(jié)店東北餃子鮮海洋服飾店品香飯店果木炭烤鴨龍鳳水果骨頭飯吉祥餛飩哎呀呀奧康工商銀行三江超市寧波銀行琪琪果園房產(chǎn)中介汽修麻辣燙電瓶車煙酒店馬自達(dá)博納蘭州拉面江西小炒四紅賓館雷諾中博保險(xiǎn)南苑e家柳州螺螄粉羅亞帝中國移動(dòng)海王星辰南苑煙酒店中國聯(lián)通快客花店中國電信沙縣金偉利房產(chǎn)金碧輝煌美發(fā)老地方網(wǎng)吧Coco冷飲老婆大人黃燜雞米飯維科家電維修五豐冷品中國銀行天能電池美發(fā)新華電玩南聯(lián)超市鴻發(fā)絲印務(wù)永久車行廣東燒鴨面天津包子衢州菜館張其釗中醫(yī)新霞超市武大廚房薇閣小筑賓館警務(wù)室中國移動(dòng)綠姿三江源拉面沙縣南苑街業(yè)態(tài)以餐飲、賓館、銀行、休閑娛樂為主；該街道臨近臨時(shí)汽車南站，同時(shí)又有南苑社區(qū)，所以該街道生活配套商業(yè)發(fā)展得還是比較好的；調(diào)查所知的租金在2.2-3.2元/m2/天。69G-6.段塘街鋪業(yè)態(tài)分布（按門店數(shù)量統(tǒng)計(jì)）小結(jié)70道路租金幅度（元/m2/天）主要業(yè)態(tài)商鋪面積（m2）麗園南路1.7-2汽修、賓館、餐飲和銀行30-400啟運(yùn)路2-2.7餐飲、賓館、網(wǎng)吧、汽修和小超市20-500通達(dá)路0.55-1.3餐飲、汽修、美容美發(fā)和小超市30-200南苑街2.2-3.2餐飲、賓館、超市、4S店、通訊和銀行20-600項(xiàng)目周邊街鋪商業(yè)以汽修4S店、賓館和生活配套為主，餐飲以小餐飲為主，由此看出段塘片區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)較差，在建項(xiàng)目較多，商業(yè)經(jīng)營有一定難度。71PART3.綜合分析A.恒一租金測(cè)定B.業(yè)態(tài)配比測(cè)定C.業(yè)種配置建議D.特別思考72A.海曙恒一租金測(cè)算73區(qū)域人口看商業(yè)市場(chǎng)：人口基數(shù)尚可、購買力未有效釋放、商業(yè)單一目前段塘無商業(yè)綜合體，居民消費(fèi)意識(shí)薄弱提升剛需消費(fèi)，激發(fā)區(qū)域人群的購買力，提高本案的可逛性74怎么競(jìng)爭從海曙的區(qū)域規(guī)劃看，本案與高鑫、恒茂同屬次級(jí)商圈，鑒于恒茂品類單一，所以將高鑫定為重點(diǎn)參考對(duì)象；從人口組成和商圈情況角度考慮，本案與洛茲有一定的可比性，且洛茲與本案距離僅3公里，商圈輻射面積有部分重疊；從體量角度考慮，本案與鄞州萬達(dá)同屬城市廣場(chǎng)，且距本案4公里，所以講鄞州萬達(dá)定為重點(diǎn)參考對(duì)象之一；但鑒于鄞州萬達(dá)的體量是本案的2倍，所以參考比例暫定為：高鑫：洛茲:鄞州萬達(dá)=4:4:2，以此推算，僅供參考。？75樓層品類租金的模擬測(cè)定：高鑫、洛茲、萬達(dá)的樓層租金：樓層品類高鑫(單位:元）洛茲(單位:元）萬達(dá)(單位:元）一層服裝6-10%抽成910生活配套3-6148－15餐飲26－82－7二層服裝2.5－46－73－5生活配套1.2－45－82－5餐飲//1.5－3.5兒童/2.5－5.0/三層

餐飲1.6－1.82.7/配套0.5－0.82.1/76樓層品類租金的模擬測(cè)定：根據(jù)高鑫、洛茲和鄞州萬達(dá)的租金及參考比例，推算出海曙恒一廣場(chǎng)的租金范圍（不含主力店）：樓層品類租金負(fù)一層服裝6-7生活配套7-9餐飲3-5一層服裝7-8生活配套8.4-11餐飲3.6-5.4二層服裝4-5.4生活配套2.9-5.8餐飲1.5－2.5三層

兒童1.5-3.5餐飲2-3.5服裝3-4四層餐飲1.5-377B.業(yè)態(tài)配比測(cè)定78業(yè)態(tài)銷售占比業(yè)態(tài)租金占比業(yè)態(tài)面積占比業(yè)態(tài)占比數(shù)據(jù)79服裝服飾面積占比：萬達(dá)37%，洛茲26%，二者租金占比高于面積占比，銷售占比卻低于面積占比。根據(jù)海曙恒一的主題定位要求創(chuàng)新的原則，模擬恒一服裝服飾面積占比為低于25%。餐飲美食面積占比：萬達(dá)43%，洛茲25%，二者租金占比低于面積占比，銷售占比卻高于面積占比，為吸引人氣來考慮，商業(yè)培育期內(nèi)，模擬恒一餐飲美食面積占比為大于35%。生活精品面積占比：萬達(dá)20%，洛茲48%，二者租金和銷售占比皆高于面積占比，考慮到區(qū)域消費(fèi)群體的購買習(xí)慣、模擬恒一餐飲美食面積占比為40%。業(yè)態(tài)配比平衡性測(cè)定：80C.業(yè)種配置建議81對(duì)于業(yè)態(tài)配比而言，檢測(cè)依據(jù)是區(qū)域市場(chǎng)的平衡性

而對(duì)于業(yè)種配置方向的深度思考，

必須以消費(fèi)人群特性為基礎(chǔ)，找到市場(chǎng)差異突破口

再回顧下我們直接目標(biāo)客群的需求特性

面對(duì)1公里內(nèi)人口結(jié)構(gòu)組成因素：

流動(dòng)人口占了77%，且該部分流動(dòng)人口以做生意的小業(yè)主居多，有一定的消費(fèi)能力。

剛需消費(fèi)提升，激發(fā)該群體的消費(fèi)能力。面對(duì)2公里內(nèi)人口年齡組成因素：

20-40歲的中青年占48%，多為兩口或三口之家

青年家庭的品質(zhì)訴求，提升消費(fèi)層次。

面對(duì)2公里內(nèi)人口年齡組成因素：

職高和大中專學(xué)生人數(shù)2.4萬人，能有效拉動(dòng)人氣。82服裝服飾類業(yè)種配置：A+B

強(qiáng)調(diào)高性價(jià)比，希望有品牌，但對(duì)品牌等級(jí)無明顯要求可以品牌折扣店、品牌工廠店作為服飾類吸客的旗艦標(biāo)簽C+D可適當(dāng)提升運(yùn)動(dòng)類和潮流休閑類占比，建議以集合店的模式出現(xiàn)

A+B+C+D服飾精品品牌知名度低于萬達(dá)，以二線品牌為主思考A:剛需消費(fèi)提升思考B:青年家庭的品質(zhì)訴求思考C:學(xué)生群體的購物潛能有效利用思考D:市場(chǎng)空間

洛茲占比萬達(dá)占比運(yùn)動(dòng)休閑40019%124211%女裝102349%227821%男裝64831%254523%集合店//498545%總計(jì)2071100%11049100%83餐飲美食類業(yè)種配置：A+B

比起品牌，更需要接地氣的提升

可以新加坡食閣、精致食堂作為餐飲重點(diǎn)B+C+D品牌餐飲著重考慮文化與時(shí)尚調(diào)性（如星巴克、爐魚）思考A:剛需消費(fèi)提升思考B:青年家庭的品質(zhì)訴求思考C:學(xué)生群體的購物潛能有效利用思考D:市場(chǎng)空間

洛茲占比萬達(dá)占比中餐155978%777860%西餐38519%256620%料理

8967%飲品店

11339%面包糕點(diǎn)603%4904%小計(jì)2004100%12864100%84生活精品類業(yè)種建議：A+B

穩(wěn)守黃金珠寶、化妝品等基礎(chǔ)板塊B+C+D強(qiáng)化品質(zhì)和品牌，可以進(jìn)口商品店、主題店為核心競(jìng)爭A+B+C+D新增健康休閑生活類產(chǎn)品（如社區(qū)醫(yī)療、中醫(yī)養(yǎng)生、美容美發(fā)等）思考A:剛需消費(fèi)提升思考B:青年家庭的品質(zhì)訴求思考C:學(xué)生群體的購物潛能有效利用思考D:市場(chǎng)空間

洛茲占比萬達(dá)占比服務(wù)83322%76313%兒童91824%63310%個(gè)人護(hù)理40511%105918%精品159442%349458%內(nèi)衣642%962%小計(jì)3815100%6044100%85生活精品40%餐飲美食35%服裝服飾