寶利豐價(jià)格測(cè)算部分

住宅價(jià)格策略項(xiàng)目對(duì)比因素權(quán)重區(qū)位因素13%交通條件11%周邊市政配套8%項(xiàng)目自身配套6%景觀資源條件6%戶型設(shè)計(jì)8%產(chǎn)品外觀6%學(xué)區(qū)配套8%樓盤規(guī)模8%物業(yè)管理6%工程進(jìn)度6%開(kāi)發(fā)商品牌8%項(xiàng)目包裝6%總分100市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算序號(hào)樓盤名稱產(chǎn)品選擇1壩上街環(huán)球中心綜合體住宅2綠地中心綜合體住宅3東方廣場(chǎng)綜合體住宅對(duì)比項(xiàng)目：選擇依據(jù)：同為城市綜合體項(xiàng)目，區(qū)域地段繁華度較接近。住宅價(jià)格策略序號(hào)評(píng)估項(xiàng)目滿分本項(xiàng)目壩上街綠地中心東方廣場(chǎng)均價(jià)（元/平方米）PXP1=9500P2=8200P3=97001區(qū)位因素1313139132交通條件1110107103周邊市政配套888584項(xiàng)目自身配套666555景觀資源條件655546戶型設(shè)計(jì)876777產(chǎn)品外觀666548學(xué)區(qū)配套866479樓盤規(guī)模8887610物業(yè)管理6555511工程進(jìn)度6655412開(kāi)發(fā)商品牌8777613項(xiàng)目包裝65554合計(jì)10092907683市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算項(xiàng)目市場(chǎng)綜合評(píng)分和項(xiàng)目均價(jià)比較：注：壩上街環(huán)球中心為精裝修房，對(duì)外報(bào)價(jià)1500元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)銷售均價(jià)11000元/平方米，按毛坯房?jī)r(jià)格拆算為9500元/平方米。住宅價(jià)格策略市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算市場(chǎng)比較法步驟：1、影響住宅價(jià)值的因素分析2、市場(chǎng)比較對(duì)象的選定3、各市場(chǎng)比較對(duì)象的專業(yè)評(píng)分4、相關(guān)樓盤價(jià)格修正——項(xiàng)目相對(duì)比較對(duì)象的價(jià)格5、項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算——對(duì)各相關(guān)樓盤價(jià)格的加權(quán)平均步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格P1=（92/90）X9500=9710（壩上街環(huán)球中心）P2=（92/76）X8200=9930（綠地中心）P3=（92/83）X9700=10750（東方廣場(chǎng)）步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測(cè)算價(jià)格三個(gè)項(xiàng)目權(quán)重：壩上街環(huán)球中心在整體項(xiàng)目地段，住宅規(guī)模上與本項(xiàng)目相擬，因此權(quán)重為40%；綠地中心因地段區(qū)別較大，定為20%；東方廣場(chǎng)因二個(gè)項(xiàng)目距離最近，定為40%PX=9710X40%+9930X20%+10750X40%

=10200根據(jù)市場(chǎng)比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段住宅銷售均價(jià)為10200元/平方米。市場(chǎng)比較法：10200元/平方米住宅價(jià)格策略市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算2013年4月8月12月2014年4月8月12月2015年4月8月12月一期住宅工程建設(shè)期入市期持銷期交付期二期住宅工程建設(shè)期入市期持銷期交付期入市推算比較法：10200元2012年合肥住宅均價(jià)：6518元，2011年合肥住宅均價(jià)：6219元，增長(zhǎng)4.8%2012年包河區(qū)住宅均價(jià)：6457元，2011年包河區(qū)住宅均價(jià)：5535元，增長(zhǎng)16.6%按此增長(zhǎng)率取平均值年增長(zhǎng)10%計(jì)算，半年增長(zhǎng)率5%預(yù)計(jì)2013年11月一期住宅入市時(shí)售價(jià)10500-11500元/平方米；預(yù)計(jì)2014年4月二期住宅入市時(shí)售價(jià)11000-12000元/平方米；一期住宅2013年11月入市，二期住宅2014年4月入市公寓價(jià)格策略市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算項(xiàng)目對(duì)比因素權(quán)重區(qū)位因素13%交通條件11%周邊市政配套8%項(xiàng)目自身配套6%景觀資源條件6%戶型設(shè)計(jì)8%產(chǎn)品外觀6%學(xué)區(qū)配套8%樓盤規(guī)模8%物業(yè)管理6%工程進(jìn)度6%開(kāi)發(fā)商品牌8%項(xiàng)目包裝6%總分100序號(hào)樓盤名稱產(chǎn)品選擇1東方廣場(chǎng)綜合體公寓2信地城市廣場(chǎng)綜合體公寓3桐城369項(xiàng)目附近公寓對(duì)比項(xiàng)目：選擇依據(jù)：東方廣場(chǎng)、信地城市廣場(chǎng)同為城市綜合體公寓，項(xiàng)目整體影響較相似，桐城369為項(xiàng)目附近公寓，對(duì)項(xiàng)目公寓區(qū)域比較性較強(qiáng)。精裝修溢價(jià)公寓價(jià)格策略市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算序號(hào)評(píng)估項(xiàng)目滿分本項(xiàng)目東方廣場(chǎng)信地城市廣場(chǎng)桐城369均價(jià)（元/平方米）PXP1=9500P2=7500P3=80001區(qū)位因通條件1110101093周邊市政配套888774項(xiàng)目自身配套665645景觀資源條件654436戶型設(shè)計(jì)877777產(chǎn)品外觀665548學(xué)區(qū)配套867469樓盤規(guī)模8868410物業(yè)管理6555411工程進(jìn)度6645512開(kāi)發(fā)商品牌8767513項(xiàng)目包裝65454合計(jì)10092848474項(xiàng)目市場(chǎng)綜合評(píng)分和項(xiàng)目均價(jià)比較：精裝修溢價(jià)公寓價(jià)格策略市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算市場(chǎng)比較法步驟：1、影響公寓價(jià)值的因素分析2、市場(chǎng)比較對(duì)象的選定3、各市場(chǎng)比較對(duì)象的專業(yè)評(píng)分4、相關(guān)樓盤價(jià)格修正——項(xiàng)目相對(duì)比較對(duì)象的價(jià)格5、項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算——對(duì)各相關(guān)樓盤價(jià)格的加權(quán)平均步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格P1=（92/84）X9500=10400（東方廣場(chǎng)）P2=（92/84）X7500=8210（信地城市廣場(chǎng)）P3=（92/74）X8000=9950（桐城369）步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測(cè)算價(jià)格三個(gè)項(xiàng)目權(quán)重：東方廣場(chǎng)在整體項(xiàng)目地段上與本項(xiàng)目相擬，因此權(quán)重為40%；信地城市場(chǎng)廣場(chǎng)在地段和現(xiàn)銷售節(jié)奏上別較大，定為20%；桐城369因二個(gè)項(xiàng)目距離最近，定為40%PX=10400X40%+8210X20%+9950X40%

=9800根據(jù)市場(chǎng)比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段公寓銷售均價(jià)為9800元/平方米。市場(chǎng)比較法：9800元/平方米精裝修溢價(jià)公寓價(jià)格策略市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算2013年4月8月12月2014年4月8月12月2015年4月8月12月A幢公寓工程建設(shè)期入市期持銷期B幢公寓工程建設(shè)期入市期持銷期入市推算比較法：9800元2012年合肥住宅均價(jià)：6518元，2011年合肥住宅均價(jià)：6219元，增長(zhǎng)4.8%2012年包河區(qū)住宅均價(jià)：6457元，2011年包河區(qū)住宅均價(jià)：5535元，增長(zhǎng)16.6%按此增長(zhǎng)率取平均值年增長(zhǎng)10%計(jì)算預(yù)計(jì)2014年6月A幢公寓入市時(shí)售價(jià)10600-11600元/平方米；預(yù)計(jì)2015年4月B幢公寓入市時(shí)售價(jià)11600-12600元/平方米；A幢公寓2014年6月入市，B幢公寓2015年4月入市精裝修溢價(jià)公寓價(jià)格策略從項(xiàng)目區(qū)域地段和市場(chǎng)因素考慮，建議公寓以精裝修方式銷售：1000元精裝修標(biāo)準(zhǔn)可實(shí)現(xiàn)1500元裝修溢價(jià)最終實(shí)現(xiàn)：A幢公寓入市時(shí)售價(jià)12100-13100元/平方米；B幢公寓入市時(shí)售價(jià)13100-14100元/平方米；市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算精裝修溢價(jià)寫(xiě)字樓價(jià)格策略市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算項(xiàng)目對(duì)比因素權(quán)重區(qū)位因素18%交通條件16%周邊市政配套10%產(chǎn)品外觀12%停車位10%寫(xiě)字樓規(guī)模8%物業(yè)管理10%開(kāi)發(fā)商品牌8%項(xiàng)目包裝8%總分100序號(hào)樓盤名稱產(chǎn)品選擇1東方廣場(chǎng)綜合體寫(xiě)字樓2信地城市廣場(chǎng)綜合體寫(xiě)字樓3新地中心綜合體寫(xiě)字樓對(duì)比項(xiàng)目：選擇依據(jù)：東方廣場(chǎng)、信地城市廣場(chǎng)同為城市綜合體公寓，項(xiàng)目整體影響較相似，桐城369為項(xiàng)目附近公寓，對(duì)項(xiàng)目公寓區(qū)域比較性較強(qiáng)。寫(xiě)字樓價(jià)格策略市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算序號(hào)評(píng)估項(xiàng)目滿分本項(xiàng)目東方廣場(chǎng)信地城市廣場(chǎng)新地中心均價(jià)（元/平方米）PXP1=14000P2=11000P3=130001區(qū)位因通條件16151515153周邊市政配套10910984產(chǎn)品外觀12111111115停車位1098986寫(xiě)字樓規(guī)模877777物業(yè)管理1099998開(kāi)發(fā)商品牌876779項(xiàng)目包裝87777合計(jì)10091918988項(xiàng)目市場(chǎng)綜合評(píng)分和項(xiàng)目均價(jià)比較：寫(xiě)字樓價(jià)格策略市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算市場(chǎng)比較法步驟：1、影響寫(xiě)字樓價(jià)值的因素分析2、市場(chǎng)比較對(duì)象的選定3、各市場(chǎng)比較對(duì)象的專業(yè)評(píng)分4、相關(guān)樓盤價(jià)格修正——項(xiàng)目相對(duì)比較對(duì)象的價(jià)格5、項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算——對(duì)各相關(guān)樓盤價(jià)格的加權(quán)平均步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格P1=（91/91）X14000=14000（東方廣場(chǎng)）P2=（91/89）X11000=11250（信地城市廣場(chǎng)）P3=（91/88）X13000=13450（新地中心）步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測(cè)算價(jià)格三個(gè)項(xiàng)目權(quán)重：東方廣場(chǎng)在整體項(xiàng)目地段上與本項(xiàng)目相擬，因此權(quán)重為40%；信地城市廣場(chǎng)在合肥整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)區(qū)域上較相似，定為40%；新地中心在寫(xiě)字樓區(qū)域性質(zhì)上有相應(yīng)差別，定為20%PX=14000X40%+11250X40%+13450X20%

=12800根據(jù)市場(chǎng)比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段寫(xiě)字樓銷售均價(jià)為12800元/平方米。市場(chǎng)比較法：12800元/平方米寫(xiě)字樓價(jià)格策略市場(chǎng)比較法入市價(jià)值推算2013年4月8月12月2014年4月8月12月2015年4月8月12月寫(xiě)字樓工程建設(shè)期入市期持銷期入市推算比較法：12800元東方廣場(chǎng)2012年同期價(jià)格約12000元，2013年現(xiàn)銷售價(jià)格約14000元，漲幅16%新地中心2012年同期價(jià)格約11000元，2013年現(xiàn)銷售價(jià)格約13000元，漲幅18%按此計(jì)算本項(xiàng)目寫(xiě)字樓年增長(zhǎng)率按17%計(jì)算，一年半增長(zhǎng)率為25%預(yù)計(jì)2014年10月寫(xiě)字樓入市時(shí)售價(jià)15500-16500元/平方米；寫(xiě)字樓2014年10月入市商業(yè)價(jià)格策略：一層整體均價(jià)市場(chǎng)比較法租金返推法入市價(jià)值推算項(xiàng)目對(duì)比因素權(quán)重地段30%商業(yè)氛圍20%人流量16%周邊環(huán)境5%交通條件6%內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施6%樓盤規(guī)模7%開(kāi)發(fā)商品牌4%經(jīng)營(yíng)公司6%總分100序號(hào)樓盤名稱產(chǎn)品選擇1信地城市廣場(chǎng)綜合體商業(yè)2新地中心綜合體商業(yè)3桐城369項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)對(duì)比項(xiàng)目：選擇依據(jù)：信地城市廣場(chǎng)與本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)和區(qū)域繁華度上最相似；新地中心為政務(wù)區(qū)最具代理性可售商業(yè)，與本項(xiàng)目在綜合體性質(zhì)上較相似；桐城369距離本項(xiàng)目最近在售商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)價(jià)格策略：一層整體均價(jià)市場(chǎng)比較法租金返推法入市價(jià)值推算序號(hào)評(píng)估項(xiàng)目滿分本項(xiàng)目信地城市廣場(chǎng)新地中心桐城369均價(jià)（元/平方米）PXP1=55000P2=38000P3=357001地段30272923252商業(yè)氛圍20171915143人流量16131511104周邊環(huán)境543535交通條件655436內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施655537樓盤規(guī)模766638開(kāi)發(fā)商品牌433329經(jīng)營(yíng)公司65554合計(jì)10085907766項(xiàng)目市場(chǎng)綜合評(píng)分和項(xiàng)目均價(jià)比較：價(jià)格測(cè)算：1、新地中心：現(xiàn)一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為35000元/平方米，外街1拖2銷售均價(jià)30000元/平方米，1拖2按70%價(jià)值測(cè)算單層均價(jià)為43000，內(nèi)鋪總面積大于外鋪總面積，最終測(cè)算一層整體均價(jià)約38000元/平方米。2、桐城369：商業(yè)性質(zhì)為1拖2商業(yè)，價(jià)格25000元/平方米，1拖2按70%價(jià)值測(cè)算單層均價(jià)為35700元。商業(yè)價(jià)格策略：一層整體均價(jià)市場(chǎng)比較法租金返推法入市價(jià)值推算市場(chǎng)比較法步驟：1、影響商業(yè)價(jià)值的因素分析2、市場(chǎng)比較對(duì)象的選定3、各市場(chǎng)比較對(duì)象的專業(yè)評(píng)分4、相關(guān)樓盤價(jià)格修正——項(xiàng)目相對(duì)比較對(duì)象的價(jià)格5、項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算——對(duì)各相關(guān)樓盤價(jià)格的加權(quán)平均步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格P1=（85/90）X55000=52000（信地城市廣場(chǎng)）P2=（85/77）X38000=42000（新地中心）P3=（85/66）X35700=46000（桐城369）步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測(cè)算價(jià)格三個(gè)項(xiàng)目權(quán)重：信地城市廣場(chǎng)在產(chǎn)品形態(tài)和銷售方式上與本項(xiàng)目相擬，因此權(quán)重為50%；新地中心同為綜合體項(xiàng)目，有內(nèi)街，有外街，屬同類項(xiàng)目，定為30%；桐城369為同區(qū)域商業(yè)，商業(yè)價(jià)值有一定參考，定為20%PX=52000X50%+42000X30%+46000X20%

=47800根據(jù)市場(chǎng)比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段一層整體商業(yè)銷售均價(jià)為47800元/平方米。市場(chǎng)比較法：47800元/平方米商業(yè)價(jià)格策略：一層整體均價(jià)市場(chǎng)比較法租金返推法入市價(jià)值推算租金反推法——資產(chǎn)定價(jià)的最主要和最基本方法，是商鋪?zhàn)饨鸢凑胀顿Y回報(bào)率幅現(xiàn)的現(xiàn)值租金還原法簡(jiǎn)介：綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)最直接因素，租金反應(yīng)商業(yè)繁榮程度和經(jīng)營(yíng)狀況租金反推法是商鋪估價(jià)最常用的方法之一。具有一定的權(quán)威性，它是對(duì)房屋、商鋪等不動(dòng)產(chǎn)或其它具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。租金反推法實(shí)質(zhì)是商鋪價(jià)值通過(guò)租金以投資回報(bào)率進(jìn)行貼現(xiàn)。購(gòu)買商鋪?zhàn)鳛橐环N投資，商鋪購(gòu)買款作為購(gòu)買未來(lái)若干年商鋪而投入的資本。租金反推法是估算商鋪在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。投資回報(bào)率：業(yè)界一般取商鋪年投資回報(bào)率為8%。租金為項(xiàng)目所在四至租金以及大型商業(yè)綜合體租金相結(jié)合，進(jìn)行加權(quán)思考。計(jì)算公式

售價(jià)=年租金/年投資回報(bào)率商業(yè)價(jià)格策略：一層整體均價(jià)市場(chǎng)比較法租金返推法入市價(jià)值推算寧國(guó)路太湖路徽州大道11017012013080根據(jù)市場(chǎng)租金調(diào)研，因本項(xiàng)目部分區(qū)域拆遷，無(wú)營(yíng)業(yè)商業(yè)，通過(guò)相應(yīng)區(qū)域租金分析。項(xiàng)目四至租金大約80-170元/平方米，部分為一、二層連體商業(yè)，如項(xiàng)目對(duì)面一、二層租金為110元，單層租金相對(duì)高出很多，同時(shí)本項(xiàng)目的售中商業(yè)必定會(huì)帶動(dòng)區(qū)域未來(lái)租金大幅上漲，固整體一層租金平均值130元/平方米/月。1、項(xiàng)目四至租金：80商業(yè)價(jià)格策略：一層整體均價(jià)市場(chǎng)比較法租金返推法入市價(jià)值推算2、集中商業(yè)街租金案例：包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2010年12月24日包河萬(wàn)達(dá)正式開(kāi)業(yè)，目前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)近三年，基本比較成熟，本次調(diào)研主要圍繞萬(wàn)達(dá)外街調(diào)研，二樓租金120-200不等，根據(jù)實(shí)際調(diào)研萬(wàn)達(dá)包河金街一層租金大約為二層租金的兩倍左右，一樓租金約240-400不等。店面面積樓層月租金每平米租金位置微時(shí)光150平米1-2層10000元67元/平/月商業(yè)街最差地段臺(tái)灣小站77平米2層12000元156元/平/月靠近馬鞍山路入口海之鮮120平米2層24000元200元/平/月2層扶梯口趣撈130平米2層16900元130元/平/月中間位置愛(ài)米粒68平米2層8160元120元/平/月中間位置中國(guó)移動(dòng)50平米2層10000元200元/平/月最靠近蕪湖路入口萬(wàn)達(dá)對(duì)面延馬鞍山路商鋪?zhàn)饨穑科矫?0-110元/月）集中商業(yè)街一層平均租金約：320元/平方米/月商業(yè)價(jià)格策略：一層整體均價(jià)市場(chǎng)比較法租金返推法入市價(jià)值推算目前商業(yè)價(jià)值測(cè)算（投資回報(bào)率8%計(jì)算）年租金為2928元/平米目前平均每平米售價(jià)為：2928/8%=36600元加入銷售溢價(jià)因素的商業(yè)價(jià)格測(cè)算業(yè)界一般認(rèn)為加入銷售溢價(jià)因素時(shí)的回報(bào)率為6%年租金為2928元/平米考慮溢價(jià)因素每平售價(jià)為：2928/6%=48800元注：商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)加大商鋪投資門檻，反映商鋪價(jià)值。雖然轉(zhuǎn)讓費(fèi)能在商鋪下次轉(zhuǎn)讓中收回，但轉(zhuǎn)讓費(fèi)會(huì)在經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)生資金成本，租金反推法并未計(jì)入這部分成本，所以租金反推法計(jì)算出的售價(jià)比實(shí)際售價(jià)偏底。租金反推法：36600元/平方米48800元/平方米權(quán)重加權(quán)測(cè)算租金：包河萬(wàn)達(dá)商業(yè)街與本項(xiàng)目商業(yè)模式較相似，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)有一定鋪助影響，權(quán)重定為60%；項(xiàng)目四至雖與項(xiàng)目地段最接近，但運(yùn)營(yíng)模式區(qū)別較大，權(quán)重定為40%；萬(wàn)達(dá)商業(yè)街一層租金320元/平米/月項(xiàng)目四至租金130元/平米/月租金=320X60%+130X40%

=244元/平米/月商業(yè)價(jià)格策略：一層整體均價(jià)市場(chǎng)比較法租金返推法入市價(jià)值推算商業(yè)內(nèi)街建設(shè)期入市期銷售期商業(yè)培養(yǎng)期商業(yè)成熟商業(yè)外街建設(shè)期入市期商業(yè)培養(yǎng)期商業(yè)成熟市場(chǎng)比較法47800年均8%的增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)2014年10售價(jià)為53500元/平方米租金反推法現(xiàn)有推算3660040300443004870053600590006490071400加入溢價(jià)的售價(jià)推算4880053700590006490071400786008650095200價(jià)值實(shí)現(xiàn)的時(shí)間維度：商業(yè)成熟后商業(yè)價(jià)值才會(huì)出現(xiàn)躍升，預(yù)計(jì)2014年10月商業(yè)內(nèi)街入市時(shí)一層商業(yè)均價(jià)合理售價(jià)區(qū)間42300—56300元/平方米。2015年4月商業(yè)外街入市時(shí)一層商業(yè)均價(jià)合理售價(jià)區(qū)間44300-59000元/平方米。未來(lái)價(jià)值估算租金估算：市場(chǎng)研究顯示區(qū)域年均租金上漲率約為8%-15%，估算取值10%。2013年4月2014年4月2015年4月2016年4月2017年4月2018年4月2019年4月2020年4月商業(yè)內(nèi)街2014年10月入市，商業(yè)外街2015年4月入市入市價(jià)值推算：2014年10月入市一層整體均價(jià)48300—50300元/平方米2015年4月入市一層整體均價(jià)50600—52600元/平方米商業(yè)價(jià)格策略：整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值商業(yè)整體定價(jià)徽州大道：城市主干道，合肥幾大重要交通要道之一，緊臨本項(xiàng)目，人流、車流量較大，周邊商家眾多，項(xiàng)目對(duì)面為華潤(rùn)蘇果，商業(yè)氛圍較成熟。靶場(chǎng)路：鋪干道，連接寧國(guó)路，現(xiàn)階段道路二邊正在拆遷，人流、車流很少，無(wú)商業(yè)氛圍。寧國(guó)路：合肥龍蝦一龍街，晚上人流、車流較大，商業(yè)氛圍成熟，但與本項(xiàng)目無(wú)直接對(duì)接，中間相隔一個(gè)地塊。后期靶場(chǎng)路的打造和連接可為項(xiàng)目增加商業(yè)機(jī)會(huì)。太湖路：合肥次干道，老城區(qū)道路，路段二邊老小區(qū)較多，居住氛圍較好，商業(yè)主要為沿街社區(qū)型商業(yè)，區(qū)域內(nèi)無(wú)集中商業(yè)，人流、車流一般，與本項(xiàng)目中間有相隔距離，但必定會(huì)帶動(dòng)路段居民的購(gòu)物。東規(guī)劃道路：暫無(wú)商業(yè)氛圍，沿線為項(xiàng)目1拖2商鋪產(chǎn)品，后期主要為社區(qū)型商業(yè)。寧國(guó)路太湖路徽州大道軍區(qū)靶場(chǎng)路規(guī)劃道路規(guī)劃道路商業(yè)價(jià)格策略：整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值商業(yè)整體定價(jià)通過(guò)動(dòng)線、入口、主力店等規(guī)劃，大幅提升“入口一”價(jià)值，靶場(chǎng)路與寧國(guó)路的連接和太湖路影響，使“入口三”為人流量高點(diǎn)，同時(shí)帶動(dòng)沿線商業(yè)的價(jià)值。項(xiàng)目規(guī)劃影響商鋪價(jià)值因素分析各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見(jiàn)度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值位置最好、面積最合適、能見(jiàn)度最高、最容易到達(dá)的商鋪為價(jià)值最高商鋪，根據(jù)不同因素的變化遞減。動(dòng)線判斷寧國(guó)路太湖路徽州大道軍區(qū)靶場(chǎng)路規(guī)劃道路規(guī)劃道路入口一入口二入口三入口四入口三價(jià)值加強(qiáng)：位于整個(gè)綜合體動(dòng)線帶；多個(gè)動(dòng)線的結(jié)合；價(jià)值發(fā)現(xiàn)，靶場(chǎng)路與寧國(guó)路的連接，帶動(dòng)了入口四的商業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)格策略：整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值商業(yè)整體定價(jià)峰值判斷四至價(jià)值本體規(guī)劃人流峰值計(jì)算：入口三：徽州大道、太湖路、靶場(chǎng)路、購(gòu)物中心入口二：徽州大道、購(gòu)物中心、百貨店商業(yè)街中段：靶場(chǎng)路、購(gòu)物中心、入口四入口一：徽州大道、百貨店社區(qū)規(guī)劃路：住宅社區(qū)、靶場(chǎng)路寧國(guó)路太湖路徽州大道軍區(qū)靶場(chǎng)路規(guī)劃道路規(guī)劃道路入口一入口二入口三入口四高峰值高峰值次峰值次峰值其次峰值（入口三）≥（入口二）＞（商業(yè)街中段）＞（入口一）＞（社區(qū)規(guī)劃路）商業(yè)價(jià)格策略：整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值商業(yè)整體定價(jià)寧國(guó)路太湖路徽州大道軍區(qū)靶場(chǎng)路規(guī)劃道路規(guī)劃道路價(jià)值判斷通過(guò)四至分析和項(xiàng)目規(guī)劃判斷：第二、三入口為第一最高階值段；中央內(nèi)街為第二次階值段；第一入口和沿線內(nèi)街為第三階段段；項(xiàng)目東段1拖2規(guī)劃道路沿街商業(yè)以沿街鋪面概念實(shí)現(xiàn)價(jià)值；高階值段其次階值段沿街階值段高階值段次階值段商業(yè)價(jià)格策略：整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值商業(yè)整體定價(jià)2014年10月商業(yè)內(nèi)街入市：一層商鋪整體均價(jià)取值49300元/平方米2015年4月商業(yè)外街入市：時(shí)間維度為半年，漲幅按5%計(jì)算通過(guò)市場(chǎng)比較法：確定項(xiàng)目各階值段商鋪和沿街商鋪商業(yè)價(jià)值影響因素總分最高價(jià)值段次價(jià)值段其次價(jià)值段沿街價(jià)值段道路通達(dá)性3028252018人流量3025242020可視性2016151413商業(yè)環(huán)境2015161210合計(jì)10084806661價(jià)格49300470003870035800項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)價(jià)值提升10%5%5%0%最終價(jià)格54200494004060035800現(xiàn)有商業(yè)價(jià)值測(cè)算（沿街鋪）以第一階值段為基準(zhǔn)，通過(guò)分解影響商業(yè)價(jià)值的因素，打分、比較法，得出第二、三、四階值段的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)階值段的調(diào)整：主要考慮動(dòng)線出口和主力店兩個(gè)因素，主要?jiǎng)泳€提升5%，主力店提升5%。中原大量案例研究顯示：1拖2連體商業(yè)為沿街外鋪價(jià)值的70%。轉(zhuǎn)角鋪為中段商鋪價(jià)值的125%。1拖2商業(yè)70%---25100時(shí)間維度5%---26400轉(zhuǎn)角鋪價(jià)值125%67800618005080033000商業(yè)價(jià)格策略：整體定價(jià)項(xiàng)目四至價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值商業(yè)整體定價(jià)最終一層分區(qū)均價(jià)：商業(yè)街2014年10月入市一層均價(jià)53200—55200元/平方米沿街商業(yè)2015年4月入市整體均價(jià)28000—30000元/平方米（1拖2）合肥部分商業(yè)綜合體做為樓層差價(jià)百分