物管方案演示文稿

物業(yè)管理方案

北京博大興物業(yè)管理有限公司

2012年1月

序言

第一部分：項(xiàng)目簡(jiǎn)介

第二部分：理念與質(zhì)量

第三部分：服務(wù)與管理

目

錄

目

錄

第四部分：維修保養(yǎng)（管理）計(jì)劃第五部分：應(yīng)急程序第六部分：經(jīng)營(yíng)預(yù)算（物業(yè)費(fèi)測(cè)算）序言

物業(yè)管理主要工作是負(fù)責(zé)為北京博大興投資開發(fā)有限公司提供服務(wù)和對(duì)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的管理，維護(hù)北京博大興投資開發(fā)有限公司合法權(quán)益，保證北京博大興投資開發(fā)有限公司青年公寓項(xiàng)目物業(yè)的保值、升值，及促進(jìn)客戶彼此之間睦鄰關(guān)系。青年公寓由開發(fā)商北京博大興投資開發(fā)有限公司委托北京博大興物業(yè)管理有限公司實(shí)施物業(yè)管理，保證客戶有一個(gè)舒適、優(yōu)雅、整潔、安全的環(huán)境，維護(hù)及樹立企業(yè)形象，我們物業(yè)每位員工已將北京博大興投資開發(fā)有限公司與客戶的利益、自身形象和企業(yè)形象溶為一體，嚴(yán)格履行物業(yè)管理職責(zé)，為北京博大興投資開發(fā)有限公司及客戶提供高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。第一部分

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

第一章青年公寓介紹

青年公寓項(xiàng)目位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)涼水河一街20號(hào)，于2003年建成并投入使用，總占地面積為91091平方米、總建筑面積為117973平方米；其中，公寓面積為104346平方米、公建面積為13617平方米、綠化面積3.06萬(wàn)平方米。青年公寓項(xiàng)目共有6幢公寓組團(tuán)組成，總計(jì)房間數(shù)量為2388間，同時(shí)可容納15000余人共同居住。第二章青年公寓項(xiàng)目現(xiàn)狀分析

青年公寓自建成投入使用至今已有近十年時(shí)間，承擔(dān)了開發(fā)區(qū)“藍(lán)領(lǐng)配套服務(wù)”功能，經(jīng)過多年的實(shí)際運(yùn)營(yíng)，本項(xiàng)目如今可以歸納有如下特點(diǎn)：一、項(xiàng)目硬件設(shè)備設(shè)施老化，故障率逐漸多發(fā)，維持正常運(yùn)營(yíng)需要投入的人力、財(cái)力、物力明顯增加；管理所需的功能需要增設(shè)、完善；二、項(xiàng)目入住人員高度密集，已入住人員多為新生代產(chǎn)業(yè)工人，年齡普遍較小，多在25歲以下，文化水平較低，管理難度較大；因此，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施損壞力和磨損率相對(duì)較大，需要服務(wù)人員的服務(wù)頻次和服務(wù)量明顯增加，且易損件的壽命嚴(yán)重縮短，更新更換率大大提高；三、突發(fā)事件多發(fā)的隱患較重：客戶來源不同、素質(zhì)參差不齊，易發(fā)生消防、治安、傷亡、刑事案件，服務(wù)工作要高度重視、防控機(jī)制要更加嚴(yán)密、以及必要的物力配備要到位，以隨時(shí)應(yīng)對(duì)事件的發(fā)生和事態(tài)的控制，從而避免各方的無(wú)謂損失；四、根據(jù)園區(qū)實(shí)際功能區(qū)域劃分，分為普通員工公寓、學(xué)生公寓、白領(lǐng)公寓、商業(yè)配套區(qū)域，各區(qū)域的特性不同，需要的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)又有差異；園區(qū)內(nèi)的服務(wù)介乎于住宅、學(xué)校、賓館的要求，同時(shí)又有明顯的區(qū)別；五、物業(yè)公司雖然運(yùn)營(yíng)多年，也積累了一定的物業(yè)管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，但管理體制、機(jī)制、體系有待于持續(xù)改進(jìn)、調(diào)整，對(duì)于切合實(shí)際的管理模式有待于持之以恒的堅(jiān)持執(zhí)行，需要對(duì)服務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整、揚(yáng)長(zhǎng)避短，使物業(yè)公司能夠立足于本項(xiàng)目，健康、持續(xù)的發(fā)展。

第三章北京博大興物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介一、北京博大興物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介北京博大興物業(yè)管理有限公司于2002年8月正式成立，注冊(cè)資金500萬(wàn)元。是由北京博大興投資開發(fā)有限公司全資設(shè)立。歷年榮譽(yù)：“安全生產(chǎn)工作先進(jìn)基層單位”、“北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)”、“首都綠化美化花園單位”、“北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“優(yōu)秀社區(qū)”“青年文明號(hào)”等榮譽(yù)稱號(hào)。主要從事業(yè)務(wù)：接受委托從事物業(yè)管理企業(yè)精神：積極、精細(xì)、和諧第三章北京博大興物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介二、管理思路：運(yùn)用以政府扶植為保障、以企業(yè)化運(yùn)作為靈魂、以員工自治為發(fā)展方向的“三位一體”管理模式。三、公司的優(yōu)勢(shì)（一）市場(chǎng)化運(yùn)作，企業(yè)化管理，最大限度激發(fā)公司活力（二）高效的管理隊(duì)伍，超前的創(chuàng)新意識(shí)，打造專業(yè)化物業(yè)品牌（三）規(guī)范的服務(wù)架構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)化的工作模式，提供專業(yè)化的服務(wù)水平第二部分理念與質(zhì)量

第一章

經(jīng)營(yíng)與服務(wù)理念

北京博大興物業(yè)管理有限公司的經(jīng)營(yíng)管理思想、目標(biāo)、和核心價(jià)經(jīng)營(yíng)管理思想：

確?？蛻羧松砼c財(cái)產(chǎn)安全。我們的前景目標(biāo)：

成為客戶、員工和經(jīng)營(yíng)伙伴的首選。我們的使命宣言：

為客戶提供專業(yè)化服務(wù)

和創(chuàng)新產(chǎn)品。我們的戰(zhàn)略計(jì)劃：

以人為本，科學(xué)管理青年公寓項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理宗旨及優(yōu)勢(shì)

為了保證提供客戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾，我們要把贏得客戶和員工忠實(shí)感作為事業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，體現(xiàn)在始終如一地為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，專注結(jié)合、用于項(xiàng)目并帶給客戶高素質(zhì)的管理服務(wù)。我們要確保每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目及整個(gè)公司都取得短期和長(zhǎng)期的最佳經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。青年公寓項(xiàng)目物業(yè)管理是以ISO9001的標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，是屬于一種國(guó)際管理品質(zhì)的保證。北京博大興物業(yè)管理有限公司的優(yōu)質(zhì)管理可令客戶對(duì)物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)有加倍信心外，更能強(qiáng)化本身公司的管理能力，增強(qiáng)監(jiān)管力，以致運(yùn)作能達(dá)到指標(biāo)，符合客戶的需求。本公司的經(jīng)營(yíng)宗旨要求質(zhì)量管理和質(zhì)量保證是建立在“客戶滿意”的基礎(chǔ)之上，其“服務(wù)質(zhì)量”在項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理運(yùn)作上，強(qiáng)調(diào)分工合理、責(zé)任明確。我們要使員工能夠在為客戶服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)做出果斷決定。根據(jù)每個(gè)員工不同的崗位職責(zé)建立考核標(biāo)準(zhǔn)，建立一整套考核檢評(píng)制度，優(yōu)勝劣汰，大大地提高了員工的服務(wù)工作基本技能和服務(wù)質(zhì)量。我們要在與人相處時(shí)表現(xiàn)出誠(chéng)摯、關(guān)愛和正直的品質(zhì)。做到符合客戶的要求，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與管理，務(wù)求客戶滿意。管理的優(yōu)勢(shì)：管理對(duì)象單一（青年公寓），和業(yè)主是上下級(jí)的關(guān)系，便于溝通，解決疑難問題，并已經(jīng)摸索出較成型的青年公寓項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。近年來出色完成了市委及國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)蒞臨指導(dǎo)的接待工作，并得到政府和開發(fā)區(qū)各企業(yè)的認(rèn)可。青年公寓項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理宗旨及優(yōu)勢(shì)服務(wù)理念：

融合企業(yè)文化–“以人為本”簡(jiǎn)練、高效、的物業(yè)服務(wù)序

安全服務(wù)理念博大興物業(yè)矢志確保每位客戶及員工的人身與財(cái)務(wù)安全。世界各地正面對(duì)嚴(yán)峻的保安挑戰(zhàn)，北京博大興物業(yè)管理有限公司時(shí)刻均以業(yè)主和客戶的人身安全為上，務(wù)求讓業(yè)主和客戶享受最舒適安全的服務(wù)

第二章服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)

一、服務(wù)質(zhì)量的運(yùn)用

1、青年公寓物業(yè)管理將全面推行切實(shí)有效地“服務(wù)質(zhì)量”體系，明確監(jiān)控物業(yè)管理的運(yùn)作。2、目的是使客戶能得到良好的售后服務(wù)及舒適安全的環(huán)境。

3、質(zhì)量體系規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量評(píng)定的職責(zé)和內(nèi)容以保證服務(wù)活動(dòng)符合規(guī)范和滿足客戶的服務(wù)要求。服務(wù)評(píng)定，包括內(nèi)部評(píng)定、客戶評(píng)定。4、質(zhì)量體系程序規(guī)定對(duì)不合格服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行糾正和預(yù)防的職責(zé)防止不合格服務(wù)質(zhì)量的發(fā)生，保證服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)范并滿足客戶的要求和期望。5、本公司的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證活動(dòng)是建立在以“客戶滿意”的基礎(chǔ)上第二章服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)二、服務(wù)質(zhì)量管理要求：質(zhì)量方針：以人為本，科學(xué)管理。質(zhì)量承諾：所管項(xiàng)目符合《北京市物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量目標(biāo)：達(dá)到并超過《北京市物業(yè)管理示范園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》。質(zhì)量保障：本公司被認(rèn)證的ISO9001質(zhì)量體系。物業(yè)保值、增值。包括：建筑物及設(shè)備設(shè)施等有形資產(chǎn)的保值增值及客戶所在的物業(yè)項(xiàng)目品牌等無(wú)形資產(chǎn)的增值。從而也能使客戶的身份與知名度得到提高。

第二章服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)完好率：95%以上物業(yè)零修、急修及時(shí)率：98%以上維修工程質(zhì)量合格率：98%以上管理費(fèi)收繳率：98%以上綠化完好率：95%以上清潔、保潔率：98以上%道路既時(shí)完好率：95%以上化糞池、雨水井、污水井完好率：95%以上排水管、明暗溝完好率：95%以上設(shè)備完好率：95%以上園區(qū)完好率：95%以上公共設(shè)施、休息設(shè)施及雕塑、小品完好率：95%以上園區(qū)治安發(fā)生率：1起以下火災(zāi)發(fā)生率：0客戶投訴率：5%以下

處理率：100%管理人員培訓(xùn)合格率：100%

第三部分服務(wù)與管理

第一章組織架構(gòu)與編制

一、組織結(jié)構(gòu)與人員編制二、說明：青年公寓項(xiàng)目共計(jì)105人。在編員工為42人，分包員工63人（其中含保安33名、清潔24人、綠化季節(jié)工6人）。此人員編制為理想設(shè)置，實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，根據(jù)市場(chǎng)人工成本變化、當(dāng)?shù)卣甙芽亍?shí)際運(yùn)行方式方法，可以合理優(yōu)化調(diào)整。

組織機(jī)構(gòu)圖人事管理安保中心總值總經(jīng)理總經(jīng)理助理資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部環(huán)境管理部安全管理部行政人事部財(cái)務(wù)部行政管理會(huì)計(jì)出納監(jiān)控中心倉(cāng)儲(chǔ)管理運(yùn)營(yíng)管理部浴室管理白領(lǐng)公寓前臺(tái)客服園區(qū)秩序中控園區(qū)車輛管理安全維穩(wěn)辦公室收銀預(yù)算統(tǒng)計(jì)合同管理綜合服務(wù)責(zé)任區(qū)監(jiān)管辦公室資產(chǎn)管理工程管理配電室化糞管理保潔管理綠化管理消殺管理第三部分服務(wù)與管理第二章崗位設(shè)置與職責(zé)第一節(jié)：主要崗位設(shè)置：1、園區(qū)大門：

分南大門和北大門設(shè)置崗位人員：保安員4人*2崗24小時(shí)2、各公寓區(qū)域門口：設(shè)置崗位人員：保安員4人*6崗24小時(shí)3、園區(qū)內(nèi)巡邏崗：設(shè)置崗位人員：保安員4人24小時(shí)4、中控室崗位人員編制：4人5、客服接待：設(shè)置崗位人員：2人24小時(shí)6、白領(lǐng)公寓前臺(tái)設(shè)置崗位人員：2人

7、白領(lǐng)公寓保潔設(shè)置崗位人員：4人24小時(shí)8、公共區(qū)域清潔、綠化：崗位設(shè)置人員：保潔分包20人，園區(qū)綠化分包：季節(jié)工9、設(shè)備運(yùn)行維修：崗位設(shè)置人員：14人第三部分服務(wù)與管理第二節(jié)：管理職責(zé)項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理全面工作；及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與方案；負(fù)責(zé)與博大興投資公司和外協(xié)單位的總協(xié)調(diào)工作；根據(jù)合同要求負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理建議，以及博大興投資公司要求的其他建議；負(fù)責(zé)審核本項(xiàng)目各部門的工作計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃和預(yù)算，并提供建議；負(fù)責(zé)本項(xiàng)目所有日常工作的指導(dǎo)、咨詢；負(fù)責(zé)簽署文件及與博大興投資公司的會(huì)議紀(jì)要；負(fù)責(zé)向直接上級(jí)報(bào)告工作情況。運(yùn)營(yíng)管理

部負(fù)責(zé)受理客戶24小時(shí)報(bào)修、投訴；負(fù)責(zé)各種費(fèi)用的收繳及通知的發(fā)放；負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)服務(wù)

品質(zhì)的巡視、檢查；負(fù)責(zé)受理客戶的郵件、訪客接待與留言；負(fù)責(zé)客戶各種信息咨詢；負(fù)責(zé)受理客戶特約服務(wù)；負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的各個(gè)部門之間的相互協(xié)調(diào)；組織客戶各類活動(dòng)；客戶檔案管理。

綜合責(zé)任區(qū)服務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)

部負(fù)責(zé)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)的管理工作，做好各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)帳目記錄；組織財(cái)務(wù)人員的政治學(xué)習(xí)、法律規(guī)范學(xué)習(xí)，要求所有財(cái)務(wù)人員遵紀(jì)守法，按照財(cái)政部中國(guó)人民銀行頒布的有關(guān)金融管理?xiàng)l例管理好財(cái)務(wù)工作；每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，并寫出分析報(bào)告，送總經(jīng)理審閱，每月按時(shí)檢查各項(xiàng)稅款的交納工作；檢查、監(jiān)督各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳和管理，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；審核、控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)；組織、擬定物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，呈送總經(jīng)理、開發(fā)商和相關(guān)主管部門審核，修改決定；研究、熟悉各種工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)管理制度，運(yùn)用法律、政策手段保護(hù)管理處的合法權(quán)益；根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)，及實(shí)際情況制定財(cái)務(wù)管理制度的細(xì)則；負(fù)責(zé)每月向公司上報(bào)所需報(bào)表。負(fù)責(zé)綜合服務(wù)責(zé)任區(qū)的服務(wù)品質(zhì)的巡視檢查工作

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)；負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理；負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施；加強(qiáng)設(shè)備項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高修理的經(jīng)濟(jì)效果；根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等；制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)；恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋啵渲?，變配電室等可能需?4小時(shí)值班；夜間值班從實(shí)際需要出發(fā)，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成；有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平；緊急事件總是會(huì)遇到的，應(yīng)急搶修是對(duì)工程部技術(shù)水平、組織水平和員工質(zhì)素的重要考驗(yàn)；所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障；接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知項(xiàng)目總經(jīng)理及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行；推動(dòng)全員參加設(shè)備管理活動(dòng)，督促日常維護(hù)和保養(yǎng)，組織部門間的設(shè)備管理評(píng)比競(jìng)賽活動(dòng)和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理；以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制的效益；負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行；收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作；負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)；對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的；經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平；負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識(shí)問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平；檢查和指引所有分包商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)

物業(yè)公司所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工；解答物業(yè)客服

部一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)付物業(yè)內(nèi)住客投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題；制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響；外委維修保養(yǎng)；把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，外委給合格的承造商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)。負(fù)責(zé)綜合服務(wù)責(zé)任區(qū)的服務(wù)品質(zhì)的巡視檢查工作

安全管理部負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)安全、消防、園區(qū)管理；制定、部署保安部的工作計(jì)劃；定期安排培訓(xùn)及對(duì)防盜、防火等方面的知識(shí)教育；安排體能訓(xùn)練，保持最佳狀態(tài)工作；編制有關(guān)緊急事故發(fā)生時(shí)之

應(yīng)變程序，調(diào)整保衛(wèi)部署，制定和修改保安條例及規(guī)定；及時(shí)向項(xiàng)目項(xiàng)目

總經(jīng)理反映客戶的意見及投訴；加強(qiáng)與所屬管轄警區(qū)的警民關(guān)系，以便日后執(zhí)行工作；須認(rèn)識(shí)周圍環(huán)境，熟悉本物業(yè)公共設(shè)備的位置和保安監(jiān)控的重點(diǎn)，以便執(zhí)行工作；

對(duì)重點(diǎn)崗位的巡視，每天不少于三次；熟記緊急聯(lián)絡(luò)信號(hào)，電話號(hào)碼，對(duì)講機(jī)號(hào)碼；定期向項(xiàng)目總經(jīng)理匯報(bào)有關(guān)保安事宜；定期與所屬消防局聯(lián)系，以便日后執(zhí)行工作；完成項(xiàng)目總經(jīng)理交給的其他任務(wù)。負(fù)責(zé)綜合服務(wù)責(zé)任區(qū)的服務(wù)品質(zhì)的巡視檢查工作

行政人事部協(xié)調(diào)總經(jīng)理制定、掌握、控制各部門定員、定編；根據(jù)工作需要，協(xié)同各部門辦理員工的招聘，為各部門提供各類員工；進(jìn)行公司內(nèi)各部門之間余、缺人力的調(diào)配；負(fù)責(zé)公司各部門員工培訓(xùn)工作計(jì)劃的制定、組織實(shí)施，以提高員工素質(zhì)和實(shí)際工作之能力；管理本項(xiàng)目員工的個(gè)人資料并存檔；為員工辦理各種有關(guān)手續(xù)和證件；負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)責(zé)任部門在與服務(wù)和質(zhì)量體系有關(guān)的現(xiàn)有不合格和潛在不合格制定方面的糾正和預(yù)防措施，進(jìn)行跟蹤和驗(yàn)證；負(fù)責(zé)綜合服務(wù)責(zé)任區(qū)的服務(wù)品質(zhì)的巡視檢查工作

環(huán)境

管理部園區(qū)樓內(nèi)公共區(qū)域、衛(wèi)生間的的清潔工作；各個(gè)公寓樓內(nèi)大堂的日常保潔工作；白領(lǐng)公寓的公共區(qū)域和室內(nèi)衛(wèi)生工作；園區(qū)所屬范圍內(nèi)的道路、綠化帶、雨水井的清潔保養(yǎng)；園區(qū)范圍內(nèi)暗溝、下水道的清理，保持雨季水道暢通；負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的綠化工作；緊密配合環(huán)衛(wèi)部門搞好垃圾清運(yùn)工作。負(fù)責(zé)綜合服務(wù)責(zé)任區(qū)的服務(wù)品質(zhì)的巡視檢查工作

第三章

服務(wù)內(nèi)容與流程

第一節(jié)：服務(wù)內(nèi)容1、基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：24小時(shí)接受并處理客戶報(bào)修、投訴預(yù)約遷入及入住服務(wù)“繳費(fèi)通知書”的發(fā)放文件檔案的統(tǒng)一管理公共通知失物處理郵件分揀服務(wù)緊急情況應(yīng)變措施24小時(shí)提供維修保養(yǎng)服務(wù)24小時(shí)保安服務(wù)

24公共區(qū)域清潔衛(wèi)生的管理24小時(shí)對(duì)園區(qū)進(jìn)出車輛的管理園區(qū)綠化環(huán)境的的專業(yè)護(hù)理代收代繳水、電和衛(wèi)星收視費(fèi)2、特約無(wú)償服務(wù)

日常特約提醒服務(wù)園內(nèi)臨時(shí)物品搬運(yùn)服務(wù)臨時(shí)接待訪客及留言臨時(shí)物品寄存信息咨詢3、特約有償服務(wù)

物業(yè)公司為滿足不同客戶特殊需求，與多家不同類型專業(yè)服務(wù)公司簽定協(xié)議，隨時(shí)為客戶提供服務(wù)。包括：生活服務(wù)商務(wù)服務(wù)：第二節(jié)：服務(wù)流程

人員出入

客戶憑物業(yè)公司頒發(fā)的有效證件、門卡進(jìn)出園區(qū)。訪客則需保安人員確認(rèn)登記，并與客戶聯(lián)系無(wú)誤后方可進(jìn)入園區(qū)。車輛出入

客戶憑物業(yè)公司頒發(fā)的園區(qū)停車證進(jìn)出并由保安人員進(jìn)行登記。訪客車輛須經(jīng)園區(qū)大門保安確認(rèn)登記后方可進(jìn)入指定園區(qū)。停車管理

客戶車輛需按照所購(gòu)買車位的位置自覺停放，如有臨時(shí)地面停車需要，則需要與物業(yè)公司提前預(yù)約或在物業(yè)公司指定地點(diǎn)停放，以避免妨礙園區(qū)內(nèi)的交通。訪客管理

如客戶有訪客進(jìn)入園區(qū)，物業(yè)保安人員首先會(huì)在大門口進(jìn)行確認(rèn)、登記，在征得客戶認(rèn)可同意后放行。訪客可以在大堂等候、留言或者由客戶到大門迎接，也可由客戶委托物業(yè)人員將訪客送至門口。投訴流程

客戶如對(duì)物業(yè)公司工作或物業(yè)人員不滿意，可以直接向物業(yè)客服部進(jìn)行電話、傳真、電子郵件、書面或到物業(yè)辦公室現(xiàn)場(chǎng)投訴，也可以向物業(yè)公司總經(jīng)理直接投訴。物業(yè)公司會(huì)有專人專線24小時(shí)接待，并在最短的時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)。人員出入第二節(jié)：服務(wù)流程特約服務(wù)

如客戶在日常生活中需要物業(yè)提供家政、社交活動(dòng)、商務(wù)服務(wù)等特約服務(wù)，可以直接向物業(yè)客服部咨詢、預(yù)約，物業(yè)公司會(huì)為客戶提供多種特約服務(wù)內(nèi)容以滿足客戶不同需求。緊急求援

客戶在園區(qū)內(nèi)如遇有緊急事件發(fā)生，物業(yè)公司都會(huì)有相應(yīng)的24小時(shí)求助電話和緊急方案，具體應(yīng)急方案均在《客戶手冊(cè)》中有詳細(xì)介紹，請(qǐng)客戶仔細(xì)閱讀。樓層清潔

物業(yè)公司清潔人員每日對(duì)公寓樓層定期循環(huán)清潔，重點(diǎn)部位進(jìn)行消毒處理并有記錄，垃圾日產(chǎn)日清。清潔同時(shí)要有作業(yè)告示牌提醒客戶注意。

室外清潔

室外公共區(qū)域清潔主要對(duì)園區(qū)內(nèi)的公共走道、垃圾箱、草坪上的雜物以及建筑小品的每日保潔工作，做到地面不留雜物，及時(shí)清理垃圾箱。樓層巡視

物業(yè)客服人員每日定時(shí)對(duì)樓層進(jìn)行巡視、檢查，如發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。物業(yè)保安人員對(duì)樓層和園區(qū)進(jìn)行循環(huán)巡視、消防檢查，并均有交接班記錄。第二節(jié)：服務(wù)流程消防值班

消防值班室當(dāng)值人員每日認(rèn)真檢查設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，24小時(shí)不得出現(xiàn)缺崗，并做好交接班記錄。設(shè)備運(yùn)行應(yīng)根據(jù)勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定，組織對(duì)電工、電(氣)焊工等特殊工種工作進(jìn)行技術(shù)考核，持有操作證的才能上崗。根據(jù)勞動(dòng)安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。日常保養(yǎng)所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知客服部，由客服部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。報(bào)修流程客戶可通過電話、傳真、郵件等形式向客服部直接報(bào)修，客服部受理后電話或通過計(jì)算機(jī)通知維修班組。各維修班組在接到報(bào)修單后，分派檢修工人檢修。檢修工人在檢修完工后，需經(jīng)客戶簽字認(rèn)可。當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門對(duì)工程部的投訴時(shí)，可以報(bào)修單為據(jù)。綠化養(yǎng)護(hù)

物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)專業(yè)人員一年四季定期對(duì)園區(qū)內(nèi)草坪、植物等進(jìn)行澆灌、修剪，如發(fā)現(xiàn)植物出現(xiàn)干枯、死亡現(xiàn)象，及時(shí)處理并匯報(bào)上級(jí)，同時(shí)記錄在案。第二節(jié)：服務(wù)流程郵件分揀

物業(yè)公司所設(shè)立的郵件分揀處每日對(duì)郵局送來的各種信函、郵件進(jìn)行登記，分發(fā)到客戶的郵箱內(nèi)。如有掛號(hào)信和緊急郵件需單獨(dú)記錄，并及時(shí)與客戶取得聯(lián)系或特約送達(dá)。垃圾清運(yùn)

專門的垃圾清運(yùn)人員每日定時(shí)將各處垃圾收集到指定的垃圾站，日產(chǎn)日清。商務(wù)服務(wù)

物業(yè)公司商務(wù)中心對(duì)有商務(wù)需求的客戶提供打字、傳真、復(fù)印等服務(wù)內(nèi)容，具體價(jià)格在物業(yè)公司收費(fèi)一覽表中有詳細(xì)介紹，客戶可以根據(jù)需要通過電話或現(xiàn)場(chǎng)直接辦理，完成后需在費(fèi)用確認(rèn)單上簽字認(rèn)可，將有物業(yè)公司定期統(tǒng)一收取。

收繳費(fèi)用

物業(yè)公司客服人員每月初定期向客戶發(fā)放繳款通知書，并由客戶簽收?？蛻羰盏胶笤谕ㄖ?guī)定的日期內(nèi)繳清費(fèi)用，物業(yè)公司收到費(fèi)用后，由物業(yè)財(cái)務(wù)開具發(fā)票，有物業(yè)客服人員送達(dá)并由客戶簽收。商品服務(wù)

物業(yè)公司在園區(qū)內(nèi)設(shè)立小賣部，24小時(shí)為客戶提供日常生活用品。公共通知

遇有國(guó)家規(guī)定重要節(jié)假日，將有客服人員為客戶送達(dá)物業(yè)公司書面通知，提醒客戶放假日期以及物業(yè)公司在節(jié)假日期間的工作安排，物業(yè)公司在節(jié)假日期間會(huì)安排人員值班，不會(huì)影響客戶的正常生活。社區(qū)活動(dòng)

物業(yè)公司會(huì)經(jīng)常組織豐富的客戶社區(qū)聯(lián)誼活動(dòng)，物業(yè)客服人員向客戶發(fā)放活動(dòng)調(diào)查意見表（包含費(fèi)用），根據(jù)客戶回執(zhí)安排組織社區(qū)活動(dòng)，具體費(fèi)用將有物業(yè)公司發(fā)放繳款通知書，并由客戶簽收認(rèn)可。消防演習(xí)第二節(jié)：服務(wù)流程安全培訓(xùn)

由物業(yè)公司定期組織，包括地點(diǎn)、時(shí)間、參加人員，培訓(xùn)內(nèi)容包括消防知識(shí)、突發(fā)病人處理、臨時(shí)斷電停水處理、地震逃生等安全方面的應(yīng)急培訓(xùn)。節(jié)日布置

物業(yè)公司全面策劃園區(qū)內(nèi)的節(jié)日布置，包括裝飾、整體布局、裝飾時(shí)間、撤消時(shí)間，并有費(fèi)用預(yù)算記錄。客戶意見調(diào)查

物業(yè)公司每年定期向客戶發(fā)放《客戶意見調(diào)查表》，由物業(yè)客服人員送達(dá)，在客戶填寫完畢后可通知物業(yè)人員取走，也可直接送到物業(yè)客服部。根據(jù)回執(zhí)情況，物業(yè)公司進(jìn)行客戶走訪，認(rèn)真聽取客戶意見，同時(shí)積極改善物業(yè)工作，并保留好調(diào)查表。大修及工程改造流程

由物業(yè)公司制定工程改造計(jì)劃，通報(bào)博大興投資公司具體實(shí)施方案與費(fèi)用、施工日期及招標(biāo)等有關(guān)內(nèi)容，通過后施工方進(jìn)場(chǎng)，由物業(yè)公司進(jìn)行工程改造現(xiàn)場(chǎng)施工管理并驗(yàn)收直至通過。第四部分維修保養(yǎng)（管理）計(jì)劃

概述

青年公寓維修保養(yǎng)的基本任務(wù)是確保該項(xiàng)目之建筑物、內(nèi)外裝璜、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的完好和正常運(yùn)行使用。適應(yīng)對(duì)客戶服務(wù)和物業(yè)管理的需要。保持并提高“硬件”水平，為項(xiàng)目的保值增值和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。實(shí)施維修保養(yǎng)項(xiàng)目的綜合管理，是完成既定任務(wù)的保障。我們認(rèn)為根據(jù)青年公寓的服務(wù)、管理和經(jīng)營(yíng)需要，結(jié)合該物業(yè)的實(shí)際情況，將維修保養(yǎng)范疇內(nèi)諸因素的各主要方面及各重點(diǎn)環(huán)節(jié)科學(xué)地、有機(jī)地結(jié)合起來，發(fā)揮整體實(shí)力，是完成管理目標(biāo)、保證服務(wù)質(zhì)量和提高綜合效益的有效手段。本計(jì)劃書系統(tǒng)地概括了青年公寓維修保養(yǎng)的技術(shù)管理、設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)、維修服務(wù)、能源和材料管理的實(shí)施方案，注重操作性。就設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)等重要的操作環(huán)節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)淺展開，做為較切合實(shí)際的作業(yè)指導(dǎo)綱領(lǐng)。末端具體工作計(jì)劃、操作程序及規(guī)章制度等應(yīng)在實(shí)際工作中根據(jù)不同的具體情況和要求進(jìn)一步細(xì)化和量化。

第五部分應(yīng)急方案一、消防應(yīng)急程序二、盜竊、匪警應(yīng)急處理程序三、受傷/急診病人的處理應(yīng)急程序四、觸電事故的應(yīng)急處理程序五、突發(fā)性水浸事故處理程序六、大風(fēng)災(zāi)害的應(yīng)急程序七、地震八、客戶斗毆的處理應(yīng)急方案九、緊急事件報(bào)告程序第六部分青年公寓2012年度

物業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算與說明第一章經(jīng)營(yíng)預(yù)算

第一節(jié)物業(yè)管理費(fèi)說明1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

3、清潔衛(wèi)生費(fèi)4、綠化養(yǎng)護(hù)、節(jié)日裝飾費(fèi)

5、公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)

6、辦公費(fèi)用

7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

8、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

9、財(cái)務(wù)審計(jì)費(fèi)

10、不可預(yù)見費(fèi)

11、稅金

第二節(jié)物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算序號(hào)項(xiàng)

目普通公寓公建樓白領(lǐng)公寓合計(jì)單價(jià)

建筑面積建筑面積84715.00

建筑面積13617.00建筑面積19631.00

建筑面積117963.00

1管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

1488921.43

297784.29

382079.49

2168785.20

1.53

2共用部位能源費(fèi)、共用設(shè)施設(shè)備的日常能源、運(yùn)行、維護(hù)、備品備件等費(fèi)用

566418.54

388777.79

113283.71

1068480.04

0.75

3清潔衛(wèi)生人員及耗材費(fèi)

728528.00

193705.60

193705.60

1115939.20

0.79

4綠化養(yǎng)護(hù)、節(jié)日裝飾費(fèi)168571.43

33714.29

51714.29

254000.00

0.18

5公共區(qū)域秩序維護(hù)材料費(fèi)

799178.57

44635.71

179035.71

1022850.00

0.72

6辦公費(fèi)用

214285.71

42857.14

42857.14

300000.00

0.21

7固定資產(chǎn)購(gòu)置折舊費(fèi)

142857.14

28571.43

28571.43

200000.00

0.14

8共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

35714.29

7142.86

7142.86

50000.00

0.04

第二節(jié)物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算序號(hào)項(xiàng)

目普通公寓公建樓白領(lǐng)公寓合計(jì)單價(jià)成本小計(jì)

4144475.11

1037189.11998390.22

6180054.44

4.37

9不可預(yù)見費(fèi)207223.76

51859.46

49919.51

309002.72

0.2210稅金258055.74

64580.58

62164.77

384801.09

0.27合計(jì)4609754.61

1153629.14

1110474.50

6873858.25

4.86第三節(jié)各分項(xiàng)費(fèi)用詳解

一、人工成本：（216萬(wàn)元/年）1、架構(gòu)說明（1）編制42人、外委人員費(fèi)用不含在此；其中白領(lǐng)公寓增加了前臺(tái)崗；由于公建商業(yè)區(qū)域設(shè)備設(shè)施相對(duì)齊全且老化，所以增加了維修值守人員；（2）項(xiàng)目經(jīng)理人工費(fèi)未在此列支；（3）所有在編人員均按照政策核算了五險(xiǎn)一金；（4）人工成本考慮了市場(chǎng)情況，基本能夠應(yīng)對(duì)人工費(fèi)上漲壓力，薪資標(biāo)準(zhǔn)基本居于行業(yè)中等水平。2、金額說明（1）部門經(jīng)理薪資：稅前5000元，人工成本為7842元；主管級(jí)薪資：稅前3000元，人工成本為4856元；普通員工薪資：稅前2100元，人工成本為3512元；（2）部門經(jīng)理6人，主管級(jí)員工8人，普通員工27人；（3）全年人工費(fèi)按照12個(gè)月計(jì)算，總?cè)斯べM(fèi)216萬(wàn)元。第三節(jié)各分項(xiàng)費(fèi)用詳解二、維護(hù)、維修、能源費(fèi)（106萬(wàn)元/年）1、設(shè)備設(shè)施維護(hù)維修、能源費(fèi)說明（1）根據(jù)實(shí)際、結(jié)合設(shè)計(jì)、參照歷年數(shù)據(jù)，分區(qū)域進(jìn)行了費(fèi)用預(yù)算；（2）由于公建商業(yè)區(qū)域能源費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同、設(shè)備設(shè)施齊全、客流量大，所以其能源費(fèi)相對(duì)較高；（3）本項(xiàng)目人員密集、使用率很高、設(shè)備設(shè)施老化，所以其維修費(fèi)、備品備件費(fèi)用較其他業(yè)態(tài)物業(yè)高。2、金額說明：（1）電費(fèi)：外圍照明：10kw*365天*12小時(shí)/天*0.44元/度=1.9萬(wàn)元公寓樓道照明：66kw*365天*6小時(shí)/天*0.44元/度=6.3萬(wàn)元商業(yè)、辦公樓樓道照明、衛(wèi)生間照明、物業(yè)公司用電、各種水泵：50kw*365天*12小時(shí)/天*0.99元/度=21.6萬(wàn)元公共、共用區(qū)域電費(fèi)：29.9萬(wàn)元/年。（2）水費(fèi)：綠化維護(hù)用水：7個(gè)月/年、半月澆水一次共14次、每次澆水5cm、綠化面積30600平米、6.21元/噸，13.3萬(wàn)元/年；公共衛(wèi)生間、辦公樓、保潔用水：按照3000人使用公共衛(wèi)生間，每次沖水5升、每天如廁3次、全年250天估算，6.21元/噸，6.9萬(wàn)元/年；（3）日常維修、小修費(fèi)用：一般住宅費(fèi)用相對(duì)較低（0.1元/月平米）、辦公樓相對(duì)適中（0.15-0.2元/月平米）、商業(yè)相對(duì)較高（0.2-0.25元/月平米），而青年公寓設(shè)備設(shè)施老化嚴(yán)重、人員高度密集、磨損和破壞率高，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，按照0.3元元/月平米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；總費(fèi)用為42萬(wàn)/年。（4）備品備件費(fèi)用：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)按照0.1元/月平米標(biāo)準(zhǔn)核算，總費(fèi)用為14萬(wàn)/年。第三節(jié)各分項(xiàng)費(fèi)用詳解三、保潔費(fèi)（111萬(wàn)元/年）1、包括內(nèi)容（1）分包保潔人工和耗材費(fèi)；（2）消殺費(fèi)；（3）垃圾清運(yùn)消納費(fèi)；（4）化糞池清掏：常住人口10000人/天*0.5公斤/人/天*365天/1000公斤/5噸*350元/車（5噸一車）2、金額說明（1）保潔人工和耗材分包費(fèi)：保潔隊(duì)長(zhǎng)1人、外圍保潔和垃圾收集人員5人、白領(lǐng)公寓4人、公建樓4人、普通公寓每樓2人，共計(jì)24人。2000元/人/月*24人*12月=57.6萬(wàn)元/年。（2）滅蚊蠅、除蟑螂和老鼠，按照0.1元/平米/次*4次/年*117973平米=4.7萬(wàn)元/年。（3）垃圾清運(yùn)消納費(fèi)：100桶*10元/天/桶*365天=36.5萬(wàn)元/年。（4）化糞池清掏費(fèi)：按照常住人口10000人/天排便0.5公斤/人/天*365天5噸抽糞車，350元/車每年費(fèi)用12.7萬(wàn)元。第三節(jié)各分項(xiàng)費(fèi)用詳解四、綠化、裝飾（25.4萬(wàn)元/年）1、包含內(nèi)容節(jié)日裝飾、花壇、綠地養(yǎng)護(hù)、租擺等。2、金額說明（1）節(jié)日裝飾：按照春節(jié)、元旦、五一、國(guó)慶及圣誕節(jié)，每節(jié)按照5000元計(jì)算，共計(jì)2.5萬(wàn)元/年。（2）花壇：五一、十一兩節(jié)，兩個(gè)門口，每個(gè)花壇按照1萬(wàn)元核算，共計(jì)4萬(wàn)元/年。（3）綠植租擺：白領(lǐng)公寓、辦公樓、重要場(chǎng)所50盆*30元／月＊12月=1.8萬(wàn)元/年。（4）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)：30600平米*5元/平米/年=15.3萬(wàn)元/年。第三節(jié)各分項(xiàng)費(fèi)用詳解五、保安費(fèi)（102萬(wàn)元/年）1、包括內(nèi)容：分包保安員人工費(fèi)、食宿費(fèi)、常用器材維護(hù)費(fèi)、消防器材年檢費(fèi)、交通器材費(fèi)、防汛物資費(fèi)等。2、金額說明（1）保安員人工費(fèi)、食宿費(fèi)：6個(gè)公寓、2個(gè)大門共8個(gè)崗，每個(gè)崗4班3運(yùn)轉(zhuǎn)，另加保安隊(duì)長(zhǎng)1人，共計(jì)33人；人工費(fèi)（含餐費(fèi)）：普通人員2400元/人/月，白領(lǐng)公寓4人按照高一檔標(biāo)準(zhǔn)配備2800元/人/月；2400元/人/月*29人*12月+2800元/人/月*4人*12月=96.9萬(wàn)元/年。（2）滅火器年檢、灌粉：1650具*25元/具=4.1萬(wàn)元/年。（3）對(duì)講機(jī)電池、交通設(shè)施、劃線等費(fèi)用：按照1萬(wàn)元/年核定。（4）防汛物資準(zhǔn)備：按照0.