第八章房地產開發(fā)項目招投標

第八章房地產開發(fā)項目

招投標一、招投標概述1、招投標：招投標是一種交易方式，這種方式是由雙方經要約、承諾、擇優(yōu)選定、最終形成協(xié)議和合同關系的、平等主體之間的交易方式。

在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標；大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。招標投標的交易方式，是市場經濟的產物，采用這種交易方式，須具備兩個基本條件：一是要有能夠開展公平競爭的市場經濟運行機制。二是必須存在招標采購項目的買方市場，對采購項目能夠形成賣方多家競爭的局面，買方才能夠居于主導地位，有條件以招標方式從多家競爭者中擇優(yōu)選擇中標者。2、招投標基本特征：平等性、競爭性、開放性3、招投標基本原則：公開、公平、公正、誠實信用原則。4、招標方式：公開招標（無限競爭）；邀請招標（有限競爭）；協(xié)商議標（客觀條件限制或不易形成競爭的項目）；5、招投標一般程序招標準備—投標準備—開標評標—

決標簽約四個階段。其中各階段工作內容大致如下：（1）招標準備階段。此階段基本分為八個步驟，即具有招標條件的單位填寫招標申請書，報有關部門審批；獲準后，組織招標班子和評標委員會；編制招標文件和標底；發(fā)布招標公告；審定投標單位；發(fā)放招標文件；組織招標會議；接受投標文件。（2）投標準備階段。

根據招標公告或招標單位的邀請，投標單位選擇符合本單位能力的項目，向招標單位提交投標意向，并提供資格證明文件和資料；資格預審通過后，組織投標班子，跟蹤投標項目，購買招標文件；參加招標會議；編制投標文件，并在規(guī)定時間內報送給招標單位。（3）開標評標階段按照招標公告規(guī)定的時間、地點，由招投標方派代表并有公證人在場的情況下，當眾開標；招標方對投標者進行資料后審、詢標、評標；投標方做好詢標解答準備，接受詢標質疑，等待評標決標。

（4）決標簽約階段評標委員會提出評標意見，報送決策單位確定；依據決標內容向中標單位發(fā)出《中標通知書》；中標單位在接到通知書后，在規(guī)定的期限內與招標單位簽訂合同。二、招標招標項目按照國家有關規(guī)定需要履行項目審批手續(xù)的，應當先履行審批手續(xù)，取得批準。招標人應當有進行招標項目的相應資金或者資金來源已經落實，并應當在招標文件中如實載明。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。也可委托招標代理機構招標。招標文件內容招標邀請書、投標人須知；合同通用、專用條款；業(yè)主要求一覽表格式、技術規(guī)格（規(guī)范）和圖紙；投標書格式、資格審查表、工程量清單、報價一覽表、投標保證金格式及其它補充資料表；雙方簽署的協(xié)議書格式、履約保證金格式、預付款保函格式等。招標代理機構應當具備下列條件：有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所和相應資金；有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業(yè)力量；有符合規(guī)定條件、可以作為評標委員會成員人選的技術、經濟等方面的專家?guī)臁?/p>

招標人根據招標項目的具體情況，可以組織潛在投標人踏勘項目現場。招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。招標人設有標底的，標底必須保密。招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少十五日前，以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；但是，依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于二十日。三、投標投標人是響應招標、參加投標競爭的法人或者其他組織。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。招標項目屬于建設施工的，投標文件的內容應當包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的機械設備等。投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，損害招標人或者其他投標人的合法權益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標。投標書應在規(guī)定的時間內送達指定的地點，逾期未送達或未送達制定地點的投標文件不予受理。投標保證金對投標人的投標行為產生約束作用，保證招標投標活動的嚴肅性。投標保證金一般為不得超過投標總價的2%，但最高不得超過80萬人民幣。投標人應當按照招標文件要求的方式和金額，在提交投標文件截止前將投標保證金提交給招標人或招標代理機構。下列任何情況發(fā)生時，投標保證金將被沒收：（1）投標人在投標函格式中規(guī)定的投標有效期內撤回其投標；（2）中標人在規(guī)定期限內未能：（a）根據規(guī)定簽訂合同；或根據規(guī)定接受對錯誤的修正；（b）根據規(guī)定提交履約保證金。投標保證金的退還招標采購單位應當在中標通知書發(fā)出后5個工作日內退還未中標供應商的投標保證金，在采購合同簽定后5個工作日退還中標供應商的投標保證金。逾期退還的除退還本金外，按照商業(yè)銀行同期貸款利率上浮20%后的利率支付資金占用費。四、開標、評標和中標開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。開標程序：主持宣布開標會議開始，介紹與會各方確認投標文件密封性；宣布公證、唱標和記錄人員名單及評標規(guī)則、定標辦法等宣讀投標人名稱及投標書相關情況內容，當場記錄與會投標代表在記錄上簽字確認開標結果宣布開標結束進入評標階段。評標：評標委組成：人數—5人以上單數，其中技術經濟等方面的專家不少于2/3。專家應當從事相關領域工作滿八年并具有高級職稱或者具有同等專業(yè)水平，由招標人從國務院有關部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關部門提供的專家名冊或者招標代理機構的專家?guī)靸鹊南嚓P專業(yè)的專家名單中確定；項目主管部門或者行政監(jiān)督部門的人員不得擔任評標委員會成員，應嚴格執(zhí)行回避政策；一般招標項目采取隨機抽取方式，特殊招標項目可以由招標人直接確定。

評標中可以要求投標人澄清其投標文件相關內容，但不能修改標價及標書的實質性內容。評標標準和方法：合理低價法；綜合評議法。具體方法由招標單位確定。技術標和商務標兩段評標：對大型復雜的項目可以采用兩段制評標。評標報告：其中應說明招標、開標、評標情況，給出評標排序，推薦中標候選單位名單。評標委全部在評標報告上簽字。對評標結果持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由，評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述其不同意見或理由的，視為同意評標結論。評標時應對報價文件的偏差，按照大寫金額與小寫金額不一致時，以大寫金額為準，總價與單價金額不一致時，以單價金額為準修改總價的原則。中標人的投標應當符合下列條件之一：能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準；能夠滿足招標文件的實質性要求，并且按照評標標準結果最優(yōu)的投標人的投標價格最低；（如按最低投標價法評標，投標價格低于成本的應除外）發(fā)放中標通知書，并簽訂合同。并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。中標人在接到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內按照招標文件和其投標文件與招標人簽訂合同，在這一過程中，招標人和中標人只能就招投標過程中的一些細微偏差進行談判，對招標文件中合同條款進行細化，但不得進行實質性修改。招標人不得向中標人提出壓低報價、增加配件或者售后服務量以及其他超出招標文件規(guī)定的違背中標人意愿的要求，以此作為發(fā)出中標通知書和簽訂合同的條件。中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目。中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成。接受分包的人應當具備相應的資格條件，并不得再次分包。中標人應當就分包項目向招標人負責，接受分包的人就分包項目承擔連帶責任。案例一：M項目使用國債資金，在確定招標方案時，招標人決定M項目自行招標，并采取邀請招標方式選擇施工隊伍，評標方法采用經評審的最低投標價法，招標人授權評標委員會直接確定中標人。在招標過程中發(fā)生了如下事件。事件1：本次招標向A、B、C、D、E共5家潛在投標人發(fā)出邀請，A、B、D、E潛在投標人均在規(guī)定的時間內提交了投標文件，C潛在投標人沒有提交投標文件。事件2：評標委員會由5人組成，其中招標人代表1人，招標人上級主管部門代表1人，其余3人從省政府有關部門提供的專家名冊中隨機抽取產生。事件3：在評標過程中，發(fā)現A投標人的投標文件沒有按照招標文件規(guī)定的格式進行編制。事件4：在評標過程中，發(fā)現D投標人的投標文件商務標有兩處用大寫表示的數額與用小寫表額不一致。

1.M項目招標人是否必須進行招標？為什么？［解答］M項目招標人必須進行招標。因為M項目使用國債資金，屬于全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目，其項目建設必須經過審批部門審批，其施工依法必須進行招標。2.M項目是否可以由招標人自行決定采用邀請招標的方式確定施工隊伍？為什么？［解答］M項目可以采取邀請招標方式確定施工隊伍，但是不可以由招標人自行決定，需要得到項目審批部門的批準，因為M項目使用國債資金，而全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導地位的并需要審批的工程建沒項目，如果采用邀請招標方式，按照規(guī)定應當得到項目審批部門的審批。3.［問題］如何分析事件1至事件4的各個行為？并簡單陳述理由。事件1：M項目招標向A、B、C、D、E共5家潛在投標人發(fā)出邀請，是符合法律規(guī)定的。潛在投標人C沒有在規(guī)定的日期內提交投標文件，屬于沒有響應招標邀請，不再參與競爭。題目中提交投標文件的投標人為4個，是符合法律規(guī)定的。因為提交投標文件的投標人少于3個的，招標人應當依法重新招標。事件2：評標委員會成員中有招標人上級主管部門代表1人，應被剔除，因為違反了《評標委員會和評標辦法暫行規(guī)定》“項目主管部門或者行政監(jiān)督部門的人員不得擔任評標委員會成員”的規(guī)定。應再從省政府有關部門提供的專家名冊中隨機抽取1人進入評標委員會，《招標投標法》規(guī)定評標委員會成員人數應為5人以上單數，其中技術，經濟等專家不得少于成員總數的2/3的要求事件3：招標人對A招標文件應不予受理。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。A投標人的投標文件沒有按照招標文件規(guī)定的格式進行編制，視為沒有在實質上響應招標文件的要求，所以A招標文件應不予被受理。事件4：D投標人的投標文件用大寫表示的數額與用小寫表示的數額不一致，屬于投標文件的細微偏差，不影響投標文件的有效性，評標委員會應當書面要求D投標人在評標結束前予以補正。4.［問題］評標委員會根據什么條件推薦中標候選人，并如何確定中標人？評標委員會應當根據招標文件規(guī)定的具體方法和標準，對所有投標人的投標報價進行嚴格評審，特別是對報價明顯較低的投標，必須經過質疑、答辯的程序，或要求投標人提出相關書面說明或證明資料，以證明其具有在滿足工程質量、工期前提下實現低標價的有力措施，保證其方案合理可行，而不是低于成本報價競標。經過評審，能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的最低投標價的投標，應當推薦為中標候選人。M項目招標人授權評標委員會直接確定中標人，評標委員會應將確定排名第一的中標候選人為中標人。5、在什么條件下招標人可以依次確定排名第二、三的中標候選人為中標人？當排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力提出不能履行合同，或者招標文件規(guī)定應當提交履約保證金而在規(guī)定的期限內未能提交的情況下，招標人可以確定排名第二的中標候選人為中標人。排名第二的中標候選人因同樣原因不能簽訂合同的，招標人可以確定排名第三的中標候選人為中標人。案例二：某房地產公司計劃在北京開發(fā)某住宅項目，采用公開招標的形式，有A、B、C、D、E、F六家施工單位領取了招標文件。本工程招標文件規(guī)定：2004年10月20日下午17：30為投標文件接收終止時間。在提交投標文件的同時，須投標單位提供投標保證金20萬元。在2004年10月20日，A、B、C、D、F五家投標單位在下午17：30前將投標文件送達，E單位在次日上午8：00送達。各單位均按招標文件的規(guī)定提供了投標保證金。在10月20日上午10：25時，B單位向招標人遞交了一份投標價格下降5％的書面說明。開標時，由招標人檢查投標文件的密封情況，確認無誤后，由工作人員當眾拆封，并宣讀了A、B、C、D、F承包商的名稱、投標價格、工期和其他主要內容。在開標過程中，招標人發(fā)現C單位的標袋密封處僅有投標單位公章，沒有法定代表人印章或簽字。評標委員會委員由招標人直接確定，共有4人組成，其中招標人代表2人，經濟專家1人，技術專家l人。招標人委托評標委員會確定中標人，經過綜合評定，評標委員會確定A單位為中標單位?！竼栴}」1.在招標投標過程中有何不妥之處？說明理由。2.B單位向招標人遞交的書面說明是否有效？3.在開標后，招標人應對C單位的投標書作何處理？為什么？4.招標人對E單位的投標書作廢標處理是否正確？理由是什么？5.投標書在哪些情況下可作為廢標處理？1.在招標投標過程中的不妥之處和理由如下（1）開標時，由招標人檢查投標文件的密封情況。理由：《招標投標法》規(guī)定，開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。（2）評標委員會由招標人確定。理由：一般招標項目的評標委員會采取隨機抽取方式。該項目屬一般招標項目。（3）評標委員會的組成不妥。理由：根據《招標投標法》規(guī)定，評標委員會由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為5人以上單數，其中技術經濟等方面的專家不得少于成員總數的2／3.2.B單位向招標人遞交的書面說明有效。根據《招標投標法》的規(guī)定，投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，補充、修改的內容作為投標文件的組成部分。3.在開標后，招標人應對C單位的投標書作廢標處理。因為C單位因投標書只有單位公章未有法定代表人印章或簽字，不符合招投標法的要求。4.招標人對E單位的投標書作廢標的處理是正確的。因為E單位未能在投標截止時間前送達投標文件。

5.投標書在下列情況下，可作廢標處理：①逾期送達的或者未送達指定地點的；②未按招標文件要求密封的；③無單位蓋章且無法定代表人簽字或蓋章的；④未按規(guī)定格式填寫，內容不全或關鍵字跡模糊、無法辨認的；⑤投標人遞交兩份或多份內容不同的投標文件，或在一份投標文件中對同一招標項目報有兩個或多個報價，且未聲明哪一個有效；⑥投標人名稱或組織機構與資格預審時不一致的；⑦未按招標文件要求提交投標保證金的；⑧聯合體投標未附聯合體各方共同投標協(xié)議的。案例三某招標人計劃采購一批高速公路機電設備，最初準備采用邀請招標的方式，經咨詢有關專家后，改為公開招標資格預審方式。招標過程中發(fā)生如下事件：事件1：2007年7月1日上午9：00開始發(fā)售資格預審文件，7月9日下午2：00為潛在投標人遞交資格預審申請文件截止時間。事件2：經評審，R1合同段有7家單位通過資格預審，R2合同段有4家單位通過資格預審，R3合同段有2家單位通過資格預審。之后向3個合同段通過資格