第八章成本法及其運(yùn)用

第八章成本法及其運(yùn)用

第八章成本法及其應(yīng)用成本法概述1房地產(chǎn)價格構(gòu)成2成本法的基本公式3重新購建價格的求取4第七章成本法建筑物折舊的求取5房屋完損等級評定和折舊的有關(guān)規(guī)定6成本法總結(jié)7成本法概述成本法的含義

成本法的理論依據(jù)成本法適用的估價對象成本法估價需具備的條件成本法的操作步驟成本法概述成本法的含義成本法的理論依據(jù)成本法適用的估價對象成本法估價需具備的條件成本法的操作步驟成本法又稱積算法，是先分別求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象價值。成本法中的“成本”具有多種含義，使用時應(yīng)注意區(qū)分。通常把成本法測算出的價值稱為積算價值。成本法概述生產(chǎn)費(fèi)用價值論——商品價格依其生產(chǎn)所必須的費(fèi)用而決定。賣方角度看——其價格不應(yīng)低于開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目已花費(fèi)的代價。買方角度看——其價格不應(yīng)高于他預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目所需要花費(fèi)的代價。估價人員估價的基礎(chǔ)是重新開發(fā)建設(shè)估價對象所必需的支付和應(yīng)獲得的利潤，還要考慮所發(fā)生的折舊等因素。成本法的含義成本法的理論依據(jù)成本法適用的估價對象成本法估價需具備的條件成本法的操作步驟成本法概述適用對象——最近開發(fā)、現(xiàn)有、正在開發(fā)、計(jì)劃開發(fā)房地產(chǎn)；無收益、交易少的房地產(chǎn)項(xiàng)目；有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目；房地產(chǎn)保險評估；可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)。成本法的含義成本法的理論依據(jù)成本法適用的估價對象成本法估價需具備的條件成本法的操作步驟成本法概述適用條件——重新購建價格、折舊等數(shù)值明顯或容易測算。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本高≠房地產(chǎn)價格高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本低≠房地產(chǎn)價格低注意——估價實(shí)踐中應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本；估價實(shí)踐中應(yīng)結(jié)合市場供求分析等確定評估價值。成本法的含義成本法的理論依據(jù)成本法適用的估價對象成本法估價需具備的條件成本法的操作步驟成本法概述搜集有關(guān)房地產(chǎn)價格構(gòu)成、開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料。測算估價對象重新購建價格測算建筑物折舊求取估價對象的積算價值成本法的含義成本法的理論依據(jù)成本法適用的估價對象成本法估價需具備的條件成本法的操作步驟房地產(chǎn)價格構(gòu)成典型開發(fā)經(jīng)營方式下的房地產(chǎn)價格的劃分：

土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤房地產(chǎn)價格構(gòu)成典型開發(fā)經(jīng)營方式下的房地產(chǎn)價格的劃分：

土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤市場購置下的土地取得成本——購買土地價款、稅費(fèi)征收集體土地下的土地取得成本——征地補(bǔ)償安置費(fèi)、稅費(fèi)、出讓金征收國有土地上房屋的土地取得成本——房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)費(fèi)用、出讓金房地產(chǎn)價格構(gòu)成典型開發(fā)經(jīng)營方式下的房地產(chǎn)價格的劃分：

土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)其他工程費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)房地產(chǎn)價格構(gòu)成典型開發(fā)經(jīng)營方式下的房地產(chǎn)價格的劃分：

土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤開發(fā)經(jīng)營活動中正常的費(fèi)用支出：工資、福利、辦公、差旅費(fèi)等。房地產(chǎn)價格構(gòu)成典型開發(fā)經(jīng)營方式下的房地產(chǎn)價格的劃分：

土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤開發(fā)工作之后所進(jìn)行的銷售活動中正常的費(fèi)用支出：廣告、銷售資料制作、樣板間、售樓處建設(shè)、人員費(fèi)用等房地產(chǎn)價格構(gòu)成典型開發(fā)經(jīng)營方式下的房地產(chǎn)價格的劃分：

土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤房地產(chǎn)開發(fā)完成前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，即全部投資（不論是何來源）的利息（包括機(jī)會成本）房地產(chǎn)價格構(gòu)成典型開發(fā)經(jīng)營方式下的房地產(chǎn)價格的劃分：

土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤預(yù)收或銷售房地產(chǎn)應(yīng)由賣方交納的稅費(fèi)：銷售稅金及附加——營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加；其他銷售稅費(fèi)——應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。房地產(chǎn)價格構(gòu)成典型開發(fā)經(jīng)營方式下的房地產(chǎn)價格的劃分：

土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤指的是稅前利潤指的是正常市場條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤開發(fā)利潤的計(jì)算：開發(fā)利潤=開發(fā)利潤率×相應(yīng)計(jì)算基數(shù)利潤率是同一市場類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率直接成本利潤率計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本投資利潤率計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用成本利潤率計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息銷售利潤率=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值應(yīng)注意利潤率與計(jì)算基數(shù)的匹配成本法的基本公式成本法最基本的公式適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式成本法的計(jì)算公式成本法最基本的公式適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式房地產(chǎn)價值=重新購建價格-折舊該公式可以根據(jù)以下兩類估價對象而具體化：——新開發(fā)的房地產(chǎn)——舊的房地產(chǎn)成本法的計(jì)算公式成本法最基本的公式適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)房地產(chǎn)分為：新開發(fā)房地、新建成建筑物、新開發(fā)土地新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用

+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用

+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

新開發(fā)房地產(chǎn)采用成本法估價時雖然一般不存在折舊，但應(yīng)考慮選址、規(guī)劃、質(zhì)量、環(huán)境、景觀、供求等全面衡量其功能折舊、外部折舊及可能的增值因素，進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價會場增價調(diào)整。成本法的計(jì)算公式在實(shí)際運(yùn)用成本法時，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對上述公式進(jìn)行具體化。成片開發(fā)完成后的某宗熟地的估價：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤）÷（開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)其中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比率

=（開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積）×100%例8-1成本法最基本的公式適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式成本法的計(jì)算公式【例8—1】某成片荒地面積2km2，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，建設(shè)期為3年，貸款年利率為8％，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2％、5.5％和10％，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時投入)。成本法的計(jì)算公式【解】求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：

成本法的計(jì)算公式成本法最基本的公式適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式舊的房地產(chǎn)可以分為：舊的房地和舊的建筑物舊的房地價值=房地重新購建價格–

建筑物的折舊舊的房地價值=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格–建筑物折舊舊的建筑物價值

=建筑物重新購建價格-建筑物折舊重新購建價格的求取重新購建價格的含義重新購建價格的求取思路建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方法重新購建價格的求取重新購建價格的概念重新購建價格的求取思路建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方法重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象所必須的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況估價對象所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤。應(yīng)注意：重新購建價格是估價時點(diǎn)時的價格重新購建價格是客觀的價格建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點(diǎn)狀況下的價格重新購建價格的求取重新購建價格的概念重新購建價格的求取思路建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方法求取房地的重新購建價格房地不分分別求房、地重新購建價格，再將兩部分相加。求取土地的重新購建價格采用市場法等假定其上建筑物不存在單獨(dú)求取土地的重新取得價格采用成本法求取重新開發(fā)成本求取建筑物的重新購建價格假定建筑物所占土地已經(jīng)取得重新建造所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤。交鑰匙工程直接發(fā)包后全部工程價款以及發(fā)包人的其他必須的支出重新購建價格的求取重新購建價格的概念重新購建價格的求取思路建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方法重建價格（重建成本）——適用于具有特殊保護(hù)價值的建筑物，“復(fù)制”。重置價格（重置成本）——適用于“復(fù)制”有困難的建筑物以及一般的普通建筑物重置價格通常低于重建價格重新購建價格的求取重新購建價格的概念重新購建價格的求取思路建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方法建筑物的重新構(gòu)建價格相當(dāng)于在估價時點(diǎn)新建成的建筑物價值：建筑物的重新構(gòu)建價格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤單位比較法——單位面積法、單位體積法分部分項(xiàng)法——分別計(jì)算各分部分項(xiàng)價格后加總工料測量法——按照人材機(jī)單價分別計(jì)算后加總指數(shù)調(diào)整法——利用價格指數(shù)或變動率將建筑物原始價值調(diào)整到估價時點(diǎn)時的價值求取建筑物重新購建價格。重新購建價格的求取單位比較法——單位面積法、單位體積法分部分項(xiàng)法工料測量法指數(shù)調(diào)整法單位面積法：調(diào)查和了解在估價時點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)，然后對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法?！纠?-2】主要適用于同一類型的建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)基本相同的建筑物，如住宅、辦公樓等。單位體積法：調(diào)查和了解在估價時點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)，然后對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法。主要適用于同一類型的建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)基本相同的建筑物，如儲油罐、地下油庫等。重新購建價格的求取

【例8-2】某幢房屋的建筑面積為300m2，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)為1200元／m2，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8％，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3％，銷售費(fèi)用為重新購建價格的4％，建設(shè)期為6個月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6％，開發(fā)商成本利潤率為15％，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6％。請計(jì)算該房屋的重新購建價格。重新購建價格的求取【解】設(shè)該房屋單位建筑面積的重新購建價格為VB，計(jì)算如下：

(1)建筑安裝工程費(fèi)=1200(元／m2)(2)專業(yè)費(fèi)用=1200×8％=96(元／m2

)(3)管理費(fèi)用=(1200+96)×3％=38．88(元／m2

)(4)銷售費(fèi)用=VB×4％=0.04VB（元／m2

)(5)投資利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×[(1+6％)0.25-1]=19.59+0.0006VB(元／m2

)(6)銷售稅費(fèi)=VB×6％=0.06VB(元／m2

)(7)開發(fā)利潤=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15％

=203.17+0.0061VB(元／m2

)(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VBVB=1743.69(元／m2

)

重新購建總價=1743.69×300=52.31(萬元)重新購建價格的求取單位比較法分部分項(xiàng)法工料測量法指數(shù)調(diào)整法分部分項(xiàng)法：先假設(shè)將估價對象建筑物分解為各個獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，并測算每個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，然后調(diào)查、了解估價時點(diǎn)時的各個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價格或成本，最后將各個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價格或成本后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利息，來求取建筑物重新購建價格的方法。【例8-3】重新購建價格的求取【例8—3】估算某舊辦公樓2007年6月30目的建筑物重置價格。房地產(chǎn)估價師經(jīng)實(shí)地查看、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共l0層．總建筑面積為8247m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查、了解到估算該重置價格所需的有關(guān)數(shù)據(jù)如下：1．建筑安裝工程費(fèi)：

(1)土建工程直接費(fèi)：①基礎(chǔ)工程：99.54元／m2②墻體工程：80.11元／m2③梁板柱工程：282.37元／m2④墻混凝土(電梯井壁、混凝土剪力墻)工程：73.65元／m2⑤樓梯混凝土工程：31.82元／m2⑥零星混凝土工程：25.32元／m2⑦屋面工程：20.42元／m2重新購建價格的求取

⑧腳手架工程：25.54元／m2⑨室外配套工程：l42.67元／m2

小計(jì)：781.44元／m2

(2)安裝工程直接費(fèi)：①電梯工程：l30.O0元／m2(其中：人工費(fèi)9.O0元／m2)②給排水工程：85.22元／m2(其中：人工費(fèi)l2.32元／m2)③采暖通風(fēng)工程：70.34元／m2(其中：人工費(fèi)9.83元／m2)④電氣工程：ll2.65元／m2(其中：人工費(fèi)7.59元／m2)⑤消防工程：l6.62元／m2(其中：人工費(fèi)2.58元／m2)⑥綜合布線工程：30.45元／m2(其中：人工費(fèi)4.85元／m2)

小計(jì)：445.28元／m2(其中：人工費(fèi)46.17元／m2)

(3)裝飾裝修工程直接費(fèi)：①門窗工程：l35.00元／m2(一次性包死承包價)

重新購建價格的求取

②內(nèi)部裝飾工程：455.50元／m2(其中：人工費(fèi)45.16元／m2)③外墻玻璃幕等工程：311.00元／m2(一次性包死承包價)

小計(jì)：901.50元／m2(其中：人工費(fèi)45.16元／m2)

(4)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的14.25％，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的79.08％，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的75.90％，稅金為3.445％。2．專業(yè)費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)的6％。3．管理費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3％。4．銷售費(fèi)用：售價的3％。5．投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年；費(fèi)用第一年投入60％，第二年投入40％；年利率為5.76％。6．銷售稅費(fèi)：售價的5.53％。7．開發(fā)利潤：投資利潤率為20％。重新購建價格的求取

【解】設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價為VB，估算如下：

(1)建筑安裝工程費(fèi)：

①土建工程費(fèi)=[781.44×(1+14.25％)]×(1+3.445％)=923.55(元／m2

)②安裝工程費(fèi)=(445.28+46.17×79.08％)×(1+3.445％)=498.39(元／m2

)③裝飾裝修工程費(fèi)=(901.50+45.16×75.90％)×(1+3.445％)=968.01(元／m2

)④單位建筑安裝工程費(fèi)=923.55+498.39+968.01=2389.95(元／m2)

建筑安裝工程費(fèi)總額=2389.95×8247=1970.99(萬元)(2)專業(yè)費(fèi)用=1970.99×6％=118.26(萬元)(3)管理費(fèi)用=(1970.99+118.26)×3％=62.68(萬元)重新購建價格的求取

(4)銷售費(fèi)用=VB×3％=0.03VB(萬元)

以上(1)至(4)項(xiàng)費(fèi)用之和=2151.93+0.03VB(萬元)

(5)投資利息=(2151.93+0.03VB)×[60％(1+5.76％)1.5+40％(1+5.76％)0.5－1]=137.59+0.0019VB(萬元)(6)銷售稅費(fèi)=VB×5.53％=0.0553VB(萬元)(7)開發(fā)利潤=(2151.93+0.03VB)×20％=430.39+0.006VB(萬元)(8)VB=2151.93+0.03VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VB

VB=2999.46(萬元)

建筑物重置單價=2999.46÷0.8247=3637.03(元／m2

)重新購建價格的求取單位比較法分部分項(xiàng)法工料測量法指數(shù)調(diào)整法工料測量法：先假設(shè)將估價對象建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，并測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的種類、數(shù)量和人工時數(shù)，然后調(diào)查、了解估價時點(diǎn)時相應(yīng)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備的單價和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最后將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備的數(shù)量和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)乘以相應(yīng)的單價和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法。（表8-1）指數(shù)調(diào)整法：利用有關(guān)成本指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史成本調(diào)整到估價時點(diǎn)的成本來求取建筑物重新購建價格的方法。

重新購建價格的求取建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題概念：估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點(diǎn)時的市場價值與重新購建價格的差額。即：建筑物折舊=建筑物重新購建價格–建筑物市場價值折舊的原因：物質(zhì)折舊——有形損耗、物質(zhì)磨損。建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物價值減損。功能折舊——無形損耗。建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值減損。外部折舊——經(jīng)濟(jì)折舊。建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。建筑物折舊的求取【例8—4】某套舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為2萬元，因戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為3萬元。請求取該套舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。

【解】該舊住宅的折舊總額求取如下：該舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊

=2+6+3=11(萬元)該舊住宅的現(xiàn)值求取如下：該舊住宅的現(xiàn)值=重置價格一折舊

=40—11=29(萬元)建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題年限法市場提取法分解法建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題年限法市場提取法分解法年限法亦為年齡-壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命——自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的年齡——實(shí)際年齡、有效年齡建筑物的剩余壽命——剩余自然壽命、剩余經(jīng)濟(jì)壽命剩余自然壽命=自然壽命—實(shí)際年齡剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命—有效年齡建筑物折舊的求取年限法中，為使求出的建筑物的折舊和價值符合實(shí)際，使用經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡、剩余經(jīng)濟(jì)壽命。直線法折舊——V=C—Et成新折扣法

——V=C×q建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題年限法市場提取法分解法建筑物折舊的求取直線法假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。D—經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額。C—建筑物的重新購建價格。S—建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。N—建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。R—建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率，即：(C一S)—折舊基數(shù)。d—年折舊率，年折舊額與重新購建價格的比率。Et—建筑物的折舊總額。V—建筑物的現(xiàn)值。t—有效年齡。n—建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物折舊的求取直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算：例8-5建筑物折舊的求取成新折扣法依據(jù)建筑物的成新率和重新構(gòu)建價格求取建筑物的現(xiàn)值。例8-6V—

建筑物的現(xiàn)值；

C—

建筑物的重新購建價格；

q—

建筑物的成新率(％)。當(dāng)R=0時建筑物折舊的求取【例8—6】某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年間維修養(yǎng)護(hù)情況正常，房地產(chǎn)估價師經(jīng)實(shí)地查看判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。請用直線法計(jì)算該房屋的成新率。

【解】已知：t=10年，n=30年，R=0

則：建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題年限法市場提取法分解法市場提取法是利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折狀況的建筑物的可比實(shí)例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法?！吲f的房地價值=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格–建筑物折舊∴建筑物折舊=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格－舊的房地價值=建筑物的重新購建價格－（舊的房地價值－土地的重新購建價格）=建筑物的重新購建價格－建筑物折舊后價值建筑物折舊的求取搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例（三個以上）可比實(shí)例價格修正與調(diào)整求取可比實(shí)例建筑物折舊后的價值求取可比實(shí)例建筑物的折舊求取可比實(shí)例建筑物的折舊率建筑物折舊=建筑物重新購建價格×總折舊率建筑物折舊=建筑物重新購建價格×年平均折舊率×建筑物年齡建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命=1/年折舊率建筑物成新率=1－總折舊率建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題年限法市場提取法分解法建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題年限法市場提取法分解法分解法是先把建筑物折舊分成它的各個組成部分，然后分別測算出各個組成部分，再把測算出的各個組成部分相加來求取建筑物折舊的方法。分解法求取建筑物折舊的步驟：①求取物質(zhì)折舊②求取功能折舊③求取外部折舊④求取建筑物折舊總額折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+經(jīng)濟(jì)折舊建筑物折舊的求取物質(zhì)折舊分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目（分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目）物質(zhì)折舊=可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用+短壽命項(xiàng)目的折舊額+長壽命項(xiàng)目的折舊額【例8—8】可修復(fù)項(xiàng)目條件：修復(fù)費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值－修復(fù)前的房地產(chǎn)價值可修復(fù)項(xiàng)目折舊額=修復(fù)后的房地產(chǎn)價值－修復(fù)前的房地產(chǎn)價值不可修復(fù)項(xiàng)目：短壽命項(xiàng)目、長壽命項(xiàng)目短壽命項(xiàng)目利用年限法計(jì)算折舊額長壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新構(gòu)建價格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和短壽命項(xiàng)目的重新構(gòu)建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡和剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊額。建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題年限法市場提取法分解法建筑物折舊的求取【例8—8】某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為l5年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。請計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。

【解】該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2(萬元)

裝飾裝修的折舊額=30×1/5×3=18(萬元)

設(shè)備的折舊額=60×1/15×10=40(萬元)長壽命項(xiàng)目的折舊額=(180-2-30-60)×1/50×10=17．6(萬元)

該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18+40+17．6=77．6(萬元)建筑物折舊的求取功能折舊分為功能缺乏、功能落后、功能過剩三類。功能缺乏折舊分為可修復(fù)的功能缺乏折舊的和不可修復(fù)的功能缺乏折舊?？尚迯?fù)的功能缺乏折舊的求?。孩俟浪阍诠纼r時點(diǎn)單獨(dú)增加該功能的必要費(fèi)用；②估算在估價時點(diǎn)重置建筑物時隨同增加該功能的必要費(fèi)用；③單獨(dú)增加功能費(fèi)用-隨同增加功能費(fèi)用?！纠?—9】某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2000萬元。現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬元，而如果現(xiàn)在建造辦公樓時隨同安裝電梯只需要100萬元。請計(jì)算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。

【解】該辦公樓因沒有電梯引起的折舊計(jì)算如下：該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額=120—100=20(萬元)

該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值=2000-20=1980(萬元)建筑物折舊的求取【例8—10】例8—9應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬元，類似有電梯的辦公樓的重置價格為2100萬元。請計(jì)算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。

【解】該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值=2100-120=1980(萬元)不可修復(fù)的功能缺乏折舊的求?。孩偾笕∪狈υ摴δ軐?dǎo)致的每年損失租金的現(xiàn)值之和；②估算隨同增加功能費(fèi)用；③將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和減去隨同增加功能費(fèi)用。建筑物折舊的求取功能落后折舊分為可修復(fù)的功能落后折舊的和不可修復(fù)的功能落后折舊?？尚迯?fù)的功能落后折舊額為：在估價時點(diǎn)落后功能的重置價格，減去該落后功能已提折舊，加上拆除該落后功能的必要費(fèi)用，減去該落后功能的殘值，加上單獨(dú)增加先進(jìn)功能的必要費(fèi)用，減去重置建造建筑物時隨同增加先進(jìn)功能的必要費(fèi)用?！纠?—12】某幢舊辦公樓的電梯已落后，如果將該電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，估計(jì)需要拆除費(fèi)用2萬元，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要l20萬元(包括購買價款、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等)，要比在建造同類辦公樓時隨同安裝多花費(fèi)20萬元。估計(jì)該舊辦公樓的重建價格為2050萬元，該舊電梯的重置價格為50萬元，已提折舊40萬元。請計(jì)算該辦公樓因電梯落后引起的折舊及扣除電梯落后引起的折舊后的價值。

【解】該辦公樓因電梯落后引起的折舊計(jì)算如下：該辦公樓因電梯落后引起的折舊額=(50—40)+(2—3)+20=29(萬元)。該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值=2050-29=2021(萬元)對于不可修復(fù)的功能落后引起的折舊，其折舊額是在上述計(jì)算中將單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用替換為功能落后導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和。建筑物折舊的求取功能過剩一般是不可修復(fù)的。①功能過剩折舊包括“無效成本”，通過采用重置價格而自動得到消除；②功能過剩折舊包括功能過剩造成的“超額持有成本”，通過未來每年超額運(yùn)營費(fèi)用的現(xiàn)值之和來求取?！纠?—13】某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12％。請計(jì)算該房地產(chǎn)因中央空調(diào)功率過大引起的折舊及扣除中央空調(diào)功率過大引起的折舊后的價值。

【解】該房地產(chǎn)因中央空調(diào)功率過大引起的折舊及扣除中央空調(diào)功率過大引起的折舊后的價值計(jì)算如下：建筑物折舊的求取外部折舊通常是不可修復(fù)的外部問題可能是暫時性的，也可能是永久性的。外部折舊的求取可根據(jù)收益損失的期限不同，求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為外部折舊額。建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題估價上的折舊與會計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊圖7-5a、b建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，分為在出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。對于在出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。對于在出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用年限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊。圖7-5c、d房屋完損等級評定和折舊的有關(guān)規(guī)定房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定房屋折舊的有關(guān)規(guī)定房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定

房屋完損等級是用來檢查房屋維修養(yǎng)護(hù)情況的一個標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋真實(shí)新舊程度和測算房屋折舊的一個重要依據(jù)。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建價格。

1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，同年l2月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》?，F(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容綜合如下：房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項(xiàng)目完好、損壞程度來劃分的，分為下列5類：①完好房；②基本完好房；③一般損壞房；④嚴(yán)重?fù)p壞房；⑤危險房。房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項(xiàng)目為：①房屋結(jié)構(gòu)組成分為：地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；②房屋裝修組成分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修。③房屋設(shè)備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備(如消防栓、避雷裝置等)。房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定房屋完損等級的判定依據(jù)是：①完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m然個別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。②基本完好房：結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能恢復(fù)的。③一般損壞房：結(jié)