容積率在規(guī)劃中

容積率在規(guī)劃中容積率理解何謂容積率？所謂容積率簡(jiǎn)單的說(shuō)是規(guī)劃凈用地上允許建設(shè)的建筑容量。定義上是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。計(jì)算公式：容積率=總建筑面積：總用地面積注明：1、計(jì)算容積率時(shí)，總建筑面積不包括地下建筑面積； （半地下室層高超過(guò)2.2米時(shí)，按全面積算，層高低于2.2米時(shí)，按半面積計(jì)算）；2、 〃當(dāng)建筑層高超過(guò)3M時(shí)，這些層應(yīng)除以3M進(jìn)行層數(shù)折算，余數(shù)不足1.5m時(shí)，多出部分不計(jì)入容積率；余數(shù)大于或等于1.5m時(shí)，多出部分按1層計(jì)算。容積率在規(guī)劃中屬于一個(gè)微觀問(wèn)題，主要呈兩大特性：第一、作為社區(qū)規(guī)劃中的一個(gè)重要參數(shù)，它數(shù)值的高低直接反映了土地利用的強(qiáng)度、地價(jià)高低的差異、物業(yè)類(lèi)型、建筑布局、居住舒適度等問(wèn)題；第二、在社區(qū)規(guī)劃中它是個(gè)相對(duì)指標(biāo)，并不是絕對(duì)值，它與其他規(guī)劃指標(biāo)之間也并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的線性比例關(guān)系，從不同的利益承擔(dān)和行為觀點(diǎn)出發(fā)，有不同的解析：對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定項(xiàng)目效益的高低，對(duì)規(guī)劃者來(lái)說(shuō)，容積率決定了城市環(huán)境質(zhì)量與整體效益，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。所以，當(dāng)我們面對(duì)一個(gè)地塊時(shí)，如何理解容積率在規(guī)劃中的關(guān)系，將是我們需要探討的問(wèn)題。容積率規(guī)劃中的影響容積率與物業(yè)類(lèi)型通常，當(dāng)我們拿到一塊地，只有容積率的時(shí)，很難判定什么樣的物業(yè)才能和容積率匹配。只有充分了解容積率對(duì)物業(yè)類(lèi)型的影響，我們面對(duì)項(xiàng)目時(shí)，才能對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)有個(gè)概念，這樣才能與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交流、溝通。先簡(jiǎn)單說(shuō)一說(shuō)各類(lèi)物業(yè)分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值：（依據(jù)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律）1）在容積率低于0.3（超低）的情況下，可以判是一個(gè)非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目；

2） 容積率0.3—0.5,一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但密度有點(diǎn)大，如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，項(xiàng)目品位就相當(dāng)提高了很多；3） 容積率0.5—0.8,一般的雙拼、聯(lián)排別墅項(xiàng)目，如穿插獨(dú)棟別墅的話，密度將增大許多，即使容積率不大舒適度也會(huì)收到很大的影響；4） 容積率0.8—1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱(chēng)一流。如果其中規(guī)劃夾雜低別墅的話，密度相對(duì)增大，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了；5） 容積率1.2—1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣(mài)點(diǎn)；6） 容積率1.5—2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目；7） 容積率2.0—2.5，正常的小高層項(xiàng)目；8） 容積率2.5—3.0，小高層+二類(lèi)高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差；9） 容積率3.0—6.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）；10） 容積率6.0以上，摩天大樓。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，僅通過(guò)容積率一個(gè)簡(jiǎn)單數(shù)字遠(yuǎn)不能概括社區(qū)物業(yè)類(lèi)型。如A項(xiàng)目，容積率3.0，一般如此高的容積率，我們都會(huì)想到是一個(gè)高層物業(yè)的社區(qū)，但項(xiàng)目通過(guò)結(jié)合周邊的資源，籍低密度的別墅物業(yè)提升項(xiàng)目的檔次，利用水景隔開(kāi)別墅布置高層物業(yè)，使別墅與高層建筑形成各自相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)，相互不干擾，提升了社區(qū)品質(zhì)又保障了項(xiàng)目容積率。小高層和高層使社區(qū)能更好的通風(fēng)采景，建筑天際線也更唯美。在如此高的容積率下，項(xiàng)目通過(guò)的靈活的運(yùn)用物業(yè)組合，打造豪華別墅產(chǎn)品，提升項(xiàng)目檔次，而為項(xiàng)目后期發(fā)展，適應(yīng)后期市場(chǎng)需求，并塑造了生態(tài)景觀公寓，在區(qū)域內(nèi)打造出了自己的差異化產(chǎn)品。A項(xiàng)目：3.0容積率，城市公園東側(cè)，建筑類(lèi)型為疊拼別墅+小高層+高層；

容積率與建筑密度建筑密度反映了同一土地上空白面積即能夠留給園林規(guī)劃面積的大小，從定義上是指規(guī)劃用地范圍內(nèi)，所有建筑物低層占地面積與用地面積的比率（％）。在用地面積一定的前提下，建筑密度與容積率兩者是反比關(guān)系；建筑容量增加需要建筑層數(shù)的增高，密度則降低；這時(shí)，社區(qū)舒適度提高，但同時(shí)會(huì)帶來(lái)土地利用的不充分和建筑成本的增加；建筑容量的減小，密度增大，這時(shí)，社區(qū)居住舒適度又將會(huì)受到影響；在項(xiàng)目規(guī)劃中，容積率和建筑密度二者是一個(gè)矛盾點(diǎn)，需要去尋找找一個(gè)合理點(diǎn)、均衡點(diǎn)，來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最大目標(biāo)。如：B、C項(xiàng)目，容積率相同，因?yàn)榻ㄖ芏鹊牟町?，?xiàng)目的品質(zhì)就有了很大的差異。天占地的概念，B項(xiàng)目：容積率0.88，密度25%,規(guī)劃采用組團(tuán)圍合布局，每個(gè)組團(tuán)都擁有一個(gè)相對(duì)組團(tuán)中心景觀;全部采用多層電梯洋房；項(xiàng)目并沒(méi)有強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)低密度項(xiàng)目擁有的私有花園和戰(zhàn)而是把社區(qū)品位放在環(huán)境空間上。C項(xiàng)目：容積率0.88,密度32%，建筑類(lèi)型以聯(lián)排別墅為主，少量小高層物業(yè)，排列式布局；在0.88天占地的概念，B項(xiàng)目：容積率0.88，密度25%,規(guī)劃采用組團(tuán)圍合布局，每個(gè)組團(tuán)都擁有一個(gè)相對(duì)組團(tuán)中心景觀;全部采用多層電梯洋房；項(xiàng)目并沒(méi)有強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)低密度項(xiàng)目擁有的私有花園和戰(zhàn)而是把社區(qū)品位放在環(huán)境空間上。C項(xiàng)目：容積率0.88,密度32%，建筑類(lèi)型以聯(lián)排別墅為主，少量小高層物業(yè)，排列式布局；在0.88的容積率下采用了常規(guī)的低密度項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型，所以密度相對(duì)大，社區(qū)可利用的綠地空間少，基本上沒(méi)有什么綠化空間，居住的舒適度受到了很大的影響。在傳統(tǒng)思維中，覺(jué)得社區(qū)規(guī)模越大，容積率越低，舒適度越高。實(shí)際情況并不全是這樣。從規(guī)劃條件上來(lái)看，規(guī)模小的項(xiàng)目，在規(guī)劃審批階段多為一個(gè)大項(xiàng)目的某一個(gè)部分，其綠化率和建筑密度已在整個(gè)用地上進(jìn)行了平衡，在這個(gè)單獨(dú)小塊地上，建筑密度能夠做的較高而綠化率能夠做的較低，容積率自然能夠做的比較高，而其舒適度卻不會(huì)因此而降低，而且還可能通過(guò)建筑類(lèi)型上的差別而優(yōu)于規(guī)模較大的社區(qū)。D與E項(xiàng)目是就是一個(gè)很好的例子。同為住宅項(xiàng)目，地理、資源環(huán)境相當(dāng)，兩個(gè)項(xiàng)目要就是因?yàn)橛玫匾?guī)模的差別由此產(chǎn)生容積率的差異，而產(chǎn)生的建筑布局、中心綠地以及配套設(shè)施等的差異。由于D項(xiàng)目規(guī)模大，那么大社區(qū)基本配套不可缺少，中心綠地、會(huì)所、學(xué)校等缺一不可。但從規(guī)劃圖上看，雖然其規(guī)模大，配套全，但從建筑的形式、社區(qū)空間等方面分析看，其居住空間舒適度并比盡人意。雖然E項(xiàng)目規(guī)模小，因?yàn)樗彸鞘泄珗@，所以不僅能夠共享城市公共配套，還可以共享公共綠地。因此，在缺乏社區(qū)配套的情況下對(duì)于每戶生活舒適度來(lái)講絲毫沒(méi)有什么影響。從居住空間的角度來(lái)說(shuō)，E項(xiàng)目比。項(xiàng)目的舒適度還高。這兩個(gè)項(xiàng)目的對(duì)比并不是說(shuō)孰優(yōu)孰劣，而是表明了在評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的時(shí)候，不能孤零零地從項(xiàng)目的容積率和社區(qū)規(guī)模來(lái)判斷其舒適度。D項(xiàng)目：住宅項(xiàng)目，用地規(guī)模為10萬(wàn)E，容積率為1.7,建筑類(lèi)型是多元化的，從聯(lián)排別墅到多層以及高層住宅。E項(xiàng)目：住宅項(xiàng)目，市區(qū)中心位置，規(guī)劃用地2萬(wàn)多E，容積率為5.6,建筑類(lèi)型全為高層板樓，共享城市公園資源。

在相同的容積率的條件下，通過(guò)巧妙的建筑規(guī)劃布局，不僅能在產(chǎn)品類(lèi)型上突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得不同的舒適度。如：F、H項(xiàng)目，相同的地塊面積，同樣容積率，規(guī)劃布局差異可以非常大，社區(qū)空間和產(chǎn)品的差異也非常大。由于F項(xiàng)目全部采用了高層建筑類(lèi)型，降低建筑密度，提高綠化面積；建筑布局也采用了獨(dú)棟點(diǎn)式布局，采光通風(fēng)都得到了最佳，270°觀景視線與H項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目就一目了然了。F項(xiàng)目：2.5容積率，建筑類(lèi)型均為獨(dú)棟高層塔樓，點(diǎn)式布局，均為南北朝向，綠化率48%以上。H項(xiàng)目：2.5容積率，建筑類(lèi)型有多層，小高層、高層，排列+圍合式布局，綠化率32%，部分東西朝向布局。又如Y項(xiàng)目，容積率高達(dá)4,不僅擁有大比例的高層板樓，而且社區(qū)還營(yíng)造了罕有的大規(guī)模中心園林。在這里，其關(guān)鍵的圍合式布局起到了很大的作用，三棟板樓式住宅圍合成三合院式，將節(jié)省的占地面積讓給了中心園林，使社區(qū)中心景觀作為黃金地段的市區(qū)中心城市稀缺景觀資源，成為項(xiàng)目最有力的核心賣(mài)點(diǎn)。三合院排列，面對(duì)面的兩棟樓相距超100米，讓每戶對(duì)景觀和陽(yáng)光充分的收納，化解了高容積率建筑布局的緊張局促，給人超乎想象的舒適生活享受和稀缺感。同時(shí)，還作為消耗東西朝向住宅很好的營(yíng)銷(xiāo)主題。該項(xiàng)目高容積率、高舒適度的規(guī)劃布局成為了當(dāng)?shù)匾粋€(gè)個(gè)性很鮮明的案例。它不僅以差異化的社區(qū)空間和生活便利的享受引起購(gòu)房者青睞，而且還可以用高容積率、高售價(jià)保證開(kāi)發(fā)商豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。Y項(xiàng)目：4.0容積率，圍合式布局，采用了大