某大型地產(chǎn)集團(tuán)成本控制解析

**成本控制解析**以大盤開(kāi)發(fā)為主，其產(chǎn)業(yè)鏈條之長(zhǎng)，是其它房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法企及的。而這種產(chǎn)業(yè)模式帶來(lái)的首先是成本控制的精算，其次是生產(chǎn)過(guò)程的可控制性，從而使得整個(gè)生產(chǎn)節(jié)奏加快，而這又進(jìn)一步提高了成本控制優(yōu)勢(shì)。凈利潤(rùn)猛增1.72倍——**成本控制解析在總結(jié)**的成功時(shí)，**認(rèn)為其主要基于兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策及高效的成本控制。受益于2007年房?jī)r(jià)攀升，**的成本控制優(yōu)勢(shì)得到全面體現(xiàn)，而其中最突出的表現(xiàn)在172％的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)上。而且，**只用相當(dāng)于萬(wàn)科產(chǎn)品平均售價(jià)和銷售額的30％到40%，實(shí)現(xiàn)了和萬(wàn)科相去不遠(yuǎn)的利潤(rùn)。如下表所示：近年來(lái)，土地、建材、人工價(jià)格都在不斷攀升，但2005－2007年三年交付的公寓帶全屋裝修均價(jià)約人民幣3660元/平方米，它是靠什么打破了強(qiáng)大的成本魔咒、并最終實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)高出銷售額超3倍的增長(zhǎng)的呢？本文將從以下五大層面進(jìn)行詳細(xì)分析：一、低成本拿地土地價(jià)格低，一向是**集團(tuán)引以為傲的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。**非常善于在城郊或新城區(qū)囤積大面積土地以達(dá)到降低土地成本的效果，其在廣州增城的項(xiàng)目鳳凰城一期土地地價(jià)低廉到每畝3萬(wàn)元，而華南**的地價(jià)則是每畝6.8萬(wàn)元。2007年上半年，**土地成本占平均銷售價(jià)格的比例有2004年的9.2％降為7.4%，而這是在全國(guó)地價(jià)不斷飆升的背景之下完成的。下圖所示即為**最近的低成本土地儲(chǔ)備項(xiàng)目：**最近的低成本本土地儲(chǔ)備土地所在城市土地面積（萬(wàn)㎡）土地成本（億元）平均地價(jià)（元/㎡㎡）4304.5104691.21712661.6301122.4214272.4889402.3570鏈接：以廣州為例，土地成本往往是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最主要的成本構(gòu)成。在過(guò)去土地未通過(guò)公開(kāi)途徑招拍掛之前，廣州一些大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地成本大約20%左右；而近年實(shí)行土地公開(kāi)出讓之后，土地成本往往占據(jù)整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的30%~40%。最近兩年，廣州市區(qū)拍出的部分住宅地塊，其土地成本甚至達(dá)到總成本的50%。對(duì)于能夠?qū)⑼恋爻杀究刂圃诳偝杀镜?0%以內(nèi)的**而言，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不言而喻。這種巨大優(yōu)勢(shì)的取得，得益于與**開(kāi)發(fā)模式緊密相連的獨(dú)特的土地運(yùn)作方式：(一)推行郊區(qū)化戰(zhàn)略，避免高價(jià)拿地**續(xù)堅(jiān)持策略性地于一線城市近郊及二、三、四線城市發(fā)展配套完善的高質(zhì)素物業(yè)項(xiàng)目，既考慮適應(yīng)城市化進(jìn)程、滿足廣大普通居民對(duì)提升住房品質(zhì)的需求；也契合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和政府對(duì)城市區(qū)域規(guī)劃的需要。其屬下項(xiàng)目大部分選址于一線城市的近郊（距城市中心地帶約10—30分鐘車程，能迅速接駁道路交通網(wǎng)絡(luò)的城郊區(qū)域）或二、三、四線城市的中心地帶，購(gòu)地價(jià)格遠(yuǎn)低于市區(qū)的水平。如下所示即為萬(wàn)科、**、雅居樂(lè)、富力四大開(kāi)發(fā)商近4年的房屋平均銷售價(jià)格，從中可以發(fā)現(xiàn)，以郊區(qū)化為主導(dǎo)的萬(wàn)科、**、雅居樂(lè)其房?jī)r(jià)相對(duì)較低，而擁有大量城中心物業(yè)的富力則售價(jià)較高。而其在房?jī)r(jià)上及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)上的巨大差別，也就體現(xiàn)了郊區(qū)化房地產(chǎn)企業(yè)在土地成本上的優(yōu)勢(shì)。四大房企近4年房房屋平均售價(jià)價(jià)（四舍五入入取整）平均售價(jià)

2004200520062007平均售價(jià)559260186577853266805080558952806383558345425581611773135888661278439865104968704(二)以五星級(jí)酒店滿足政府需求獲取低價(jià)優(yōu)惠**在二三線城市之所以能夠順利拿下大片廉價(jià)土地，就是因?yàn)槠湮逍羌?jí)酒店等社區(qū)配套優(yōu)勢(shì)滿足了當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃需求，因而也能得到各地政府的偏愛(ài)與照顧。鏈接：2007年7月10日，湖北隨州推出一幅2600畝土地。公告規(guī)定，取得競(jìng)買資格的開(kāi)發(fā)商應(yīng)是“具備一級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的上市公司（或具備該資質(zhì)的全資子公司）和具備五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的酒店項(xiàng)目公司（或其控股的子公司具備開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)）聯(lián)合競(jìng)買，聯(lián)合競(jìng)買的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和酒店項(xiàng)目公司需是同股東”，同時(shí)規(guī)定“競(jìng)得人須在該宗地范圍內(nèi)建設(shè)一座建筑面積不少于20000平方米的五星級(jí)酒店及配套學(xué)?！?，最終，**毫無(wú)懸念的以每畝34.8萬(wàn)元的低價(jià)競(jìng)得該宗地塊。而這一情況以**在湖南張家界“零低價(jià)”拿地最為著名，如下圖所示：(三)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，截取土地升值利潤(rùn)**2007年上半年開(kāi)始進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。上半年，**參與開(kāi)發(fā)的土地面積約為1789萬(wàn)平方米，投入金額約為4.3億元。**相當(dāng)部分土地的獲得，是在凈地出讓前與地方政府溝通，得到其支持，進(jìn)而直接參與生地的前期開(kāi)發(fā)與規(guī)劃，并在招拍掛中“以政府掛牌的價(jià)格收購(gòu)?fù)恋亍?。由于一般缺乏直接?jìng)爭(zhēng)，**有能力以政府掛牌的價(jià)格收購(gòu)?fù)恋?，所以它的土地收?gòu)成本較低。同時(shí)，**也順勢(shì)截取了土地升值所產(chǎn)生的溢價(jià)收益，并將其轉(zhuǎn)化成巨大的土地成本優(yōu)勢(shì)，最終達(dá)到享有土地升值和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雙重收益的目的。下圖所示即為某市各種物業(yè)類型2007年度的土地增值幅度。二、一體化運(yùn)營(yíng)由于擁有一套自主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈，**幾乎親自扮演了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中的各個(gè)角色。從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建筑、裝修、銷售直至到項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理均由公司自行承擔(dān)及實(shí)施。往后，**仍將鞏固及優(yōu)化其固有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈，從而確保能夠長(zhǎng)期有效的控制綜合開(kāi)發(fā)成本，并同時(shí)賺取開(kāi)發(fā)程序中的每一筆利潤(rùn)。如此周而復(fù)始、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，保證了**迅速發(fā)展壯大。快速開(kāi)發(fā)節(jié)約時(shí)間成本**將整條房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合集中在自己手上，利于協(xié)調(diào)、統(tǒng)一管理，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)施工、縮短工期，保證集團(tuán)“快速開(kāi)發(fā)、快速銷售、滾動(dòng)發(fā)展”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了能夠保持高速，**盡可能地節(jié)省每一個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間，包括“準(zhǔn)地塊”提前規(guī)劃、設(shè)計(jì)，待項(xiàng)目獲批后便馬上進(jìn)行施工建設(shè)。**有成熟的產(chǎn)品模式，可以在三個(gè)月內(nèi)完成一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，因此能以極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格銷售房子。資源共享節(jié)約交易成本實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源的共享，提高包括土地、建材在內(nèi)的議價(jià)能力，從而節(jié)約交易成本。一般而言，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中無(wú)非是兩種成本，交易成本和組織成本——工序在外，交易成本較大；工序在內(nèi)，則組織成本較大。**依托強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，以微小的組織成本節(jié)省了巨大的交易成本?？焖僦苻D(zhuǎn)再造利息成本優(yōu)勢(shì)一體化使得**成為一個(gè)快速反應(yīng)的企業(yè)，由于時(shí)間縮短，企業(yè)的管理成本、利息成本等都大幅降低。目前廣州房地產(chǎn)前30強(qiáng)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%，個(gè)別企業(yè)可能更高。**操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，銀行資金、債券資金等負(fù)債資金占據(jù)著巨大數(shù)量及比重，但得益于“快速開(kāi)發(fā)、快速銷售”，**的各類成本都得以最大限度的壓縮。三、規(guī)模化操盤**主要樓盤占地地面積項(xiàng)目名稱占地面積（畝）華南**2150**鳳凰城9242順德**4495高明**2665鶴山**5121五邑**2027臺(tái)山**6422韶關(guān)**3490長(zhǎng)沙**2589**在其2007年招股書中，將自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)界定在土地、項(xiàng)目、大規(guī)模和一體化運(yùn)營(yíng)、客戶價(jià)值和馳名商標(biāo)五個(gè)方面。**也曾這樣定義**的成功，“大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠”，“低成本土地、規(guī)?；a(chǎn)、快速銷售”。**實(shí)行規(guī)?；a(chǎn)、規(guī)?；癄I(yíng)銷，開(kāi)辟了大盤時(shí)代。這是**強(qiáng)大的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力、資源整合及調(diào)配能力的表現(xiàn)，也是**長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持規(guī)模開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)造的奇跡。從順德**開(kāi)始，**集團(tuán)幾乎沒(méi)有低于1000畝的項(xiàng)目，而**鳳凰城更是過(guò)千畝的用地規(guī)模，如下表所示。四、低密度建筑工程類別單方造價(jià)工程類別單方造價(jià)住宅低層一般標(biāo)準(zhǔn)低層高標(biāo)準(zhǔn)多層一般標(biāo)準(zhǔn)多層高標(biāo)準(zhǔn)高層一般標(biāo)準(zhǔn)高層高標(biāo)準(zhǔn)

1200—150002000—240001000—110001500—180001500—160002000—23000商店多層一般標(biāo)準(zhǔn)多層高標(biāo)準(zhǔn)高層高標(biāo)準(zhǔn)

1500—180003000—390004000—50000辦公樓出租寫字樓樓多層一般標(biāo)準(zhǔn)多層高標(biāo)準(zhǔn)高層一般標(biāo)準(zhǔn)高層高標(biāo)準(zhǔn)

2000—230003000—340003100—350004800—56000旅游酒店多層一般標(biāo)準(zhǔn)高層一般標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)五星級(jí)

2700—300003500—410004200—470005600—65000**一直致力于開(kāi)發(fā)低密度住宅，其主要產(chǎn)品以別墅及聯(lián)體洋房為主，相對(duì)于開(kāi)發(fā)高層住宅而言別墅及低密度洋房的建筑成本較低。以2006年為例，廣州高層住宅的建筑成本為2000元/平方米左右，多層洋房(無(wú)裝修)的建筑成本則在1000－1200元/平方米左右，而別墅由于往往以毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)交樓，故其建筑成本往往低于500元/平方米。下表所示即為某地不同建筑類別的工程造價(jià)：五、高速率周轉(zhuǎn)**的開(kāi)發(fā)速度非常驚人。在項(xiàng)目選址和土地收購(gòu)階段就開(kāi)始進(jìn)行規(guī)劃研究初步設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師和工程師一起考慮營(yíng)銷中心對(duì)產(chǎn)品的構(gòu)成、項(xiàng)目地點(diǎn)、前景的建議，并相應(yīng)的完善計(jì)劃。一般項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)一天就可完成，多數(shù)項(xiàng)目可以在拿到土地使用權(quán)后幾天內(nèi)開(kāi)工。獲得土地使用權(quán)證后，立即進(jìn)行50％以上土地面積的開(kāi)發(fā)，從拿地到預(yù)售平均7個(gè)月，從預(yù)售到結(jié)算約8到10個(gè)月。一體化運(yùn)營(yíng)模式及規(guī)?；杀緝?yōu)勢(shì)，使**的項(xiàng)目銷售具有巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)了其快速開(kāi)發(fā)、快速銷售的發(fā)展戰(zhàn)略。而