某大廈工程前期咨詢服務(wù)建議書

****大廈工程前期咨詢服務(wù)建議書目

錄

第一部分

工程前期咨詢服務(wù)范圍

1

一、

工程前期咨詢服務(wù)的必要性

1

二、

工程前期咨詢服務(wù)范圍

3

1、

設(shè)計咨詢

3

2、

招標(biāo)代理

3

3、

施工總承包合同編制及管理

3

4、

專業(yè)分包合同編制及管理

4

5、

其他前期咨詢

4

第二部分

工程前期咨詢工作計劃

4

一、

設(shè)計咨詢工作計劃

5

1、

滿足規(guī)范、審批和施工要求

5

2、

設(shè)計合理性和方案優(yōu)化

6

3、

設(shè)計進(jìn)度和設(shè)計合同管理

8

二、

招標(biāo)代理工作計劃

8

1、

總承包招標(biāo)和指定分包范圍

8

2、

招標(biāo)文件主要內(nèi)容

10

3、

招標(biāo)方式

11

三、

施工總承包合同編制及管理工作計劃

12

1、

施工總承包合同主要內(nèi)容

12

2、

施工總承包合同動態(tài)管理

13

四、

專業(yè)分包合同編制及管理工作計劃

13

1、

專業(yè)分包合同主要內(nèi)容

14

2、

專業(yè)分包合同動態(tài)管理

14

五、

其他前期咨詢工作計劃

15

第三部分

****公司優(yōu)勢及本項目人員組織計劃

15

一、

****咨詢監(jiān)理公司簡介

15

二、

重大工程咨詢監(jiān)理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)

17

1、

輝煌的工程監(jiān)理業(yè)績

17

2、

項目管理及前期咨詢服務(wù)探索

18

三、

****公司的優(yōu)勢

20

四、

本項目擬派人員計劃

21

第四部分

服務(wù)協(xié)議及報酬

22

第五部分

附件：機(jī)電設(shè)備采購初步進(jìn)度計劃

23

****大廈擬建建筑面積120000m2，包括三層地下結(jié)構(gòu)，一層裙房和兩座分別高為22層和17層的塔樓，并且按照5A標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行智能化建設(shè)，因此屬于體型復(fù)雜、設(shè)施完善的現(xiàn)代化高檔公共建筑。

北京市****工程咨詢監(jiān)理有限公司很榮幸得到****大廈業(yè)主的信任，參與到該工程的建設(shè)工作中來。為了協(xié)助業(yè)主最優(yōu)地完成****大廈的建設(shè)偉業(yè)，我公司就已掌握的信息，以多年來從事工程咨詢監(jiān)理工作的經(jīng)驗(yàn)，提出為業(yè)主提供前期咨詢服務(wù)的建議，請考慮。

第一部分

工程前期咨詢服務(wù)范圍

一、

工程前期咨詢服務(wù)的必要性

隨著現(xiàn)代社會、經(jīng)濟(jì)和科技的發(fā)展，建筑物越來越成為一個包含各種專業(yè)范疇的綜合體，需要相應(yīng)的專業(yè)人士來完成。相應(yīng)地，管理科學(xué)也越來越專業(yè)化，在建筑業(yè)上的表現(xiàn)即是專業(yè)的工程咨詢服務(wù)商（即我國的監(jiān)理公司）將越來越多地代表業(yè)主利益承擔(dān)起項目管理的工作，代替了以前落后的建設(shè)管理體制——各行各業(yè)的業(yè)主自行實(shí)施工程建設(shè)管理工作，這樣避免了工程建設(shè)中“只有一次教訓(xùn)，沒有二次經(jīng)驗(yàn)”的惡性循環(huán)，而將專業(yè)機(jī)構(gòu)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢發(fā)揮出來，保證了建設(shè)工程投資效益的最優(yōu)化。這即是我國政府學(xué)習(xí)國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、摒棄過去粗放式建設(shè)管理機(jī)制，推行建設(shè)監(jiān)理咨詢制度的根本原因。

但目前的現(xiàn)狀是：咨詢監(jiān)理公司的專業(yè)服務(wù)大多僅停留在工程施工階段的監(jiān)理，而忽視了工程前期（投資策劃、可行性研究、圖紙設(shè)計等階段）的咨詢工作，這不可避免地產(chǎn)生工程投資、質(zhì)量、進(jìn)度事后控制的被動局面，這是與當(dāng)前建設(shè)管理事前控制、全面控制理念相違背的。工程建設(shè)是一個完整有機(jī)的動態(tài)結(jié)構(gòu)，并且往往是前期制約后期。從投資角度考慮，工程投資策劃階段可以控制工程項目的100%，圖紙設(shè)計階段可以控制70％，而施工階段僅控制20％。此外，許多后期施工時出現(xiàn)的問題：如工期延長、設(shè)計變更、方案不合理、費(fèi)用或工期索賠、合同糾紛以至于工程項目失敗都是由于忽視了工程前期控制或者前期管理不善所引起的。

因此，一個工程前期的控制、計劃、管理對項目的成敗具有舉足輕重的影響，一個沒有良好的前期項目管理的工程很可能從一開始就注定是要失敗的。與其事后亡羊補(bǔ)牢，不如事前未雨綢繆?？上驳氖牵簧儆羞h(yuǎn)見卓識的工程業(yè)主已經(jīng)越來越意識到這一點(diǎn)，開始委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程前期咨詢，甚至工程全壽命周期項目管理。

二、

工程前期咨詢服務(wù)范圍

結(jié)合****大廈的具體實(shí)際，我公司建議為業(yè)主提供下列前期專業(yè)咨詢服務(wù)：

1、

設(shè)計咨詢

對工程方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計各階段進(jìn)行出圖進(jìn)度控制、各專業(yè)圖紙會審、設(shè)計方案優(yōu)化及修改建議。

2、

招標(biāo)代理

為業(yè)主編制全套招標(biāo)文件，包括工程總承包招標(biāo)、各專業(yè)及機(jī)電設(shè)備招標(biāo)。包括確定總承包和專業(yè)分包標(biāo)的范圍、確定合理先進(jìn)的招標(biāo)方式、編制標(biāo)的等。

3、

施工總承包合同編制及管理

首先區(qū)分工程總承包和專業(yè)指定分包的界限范圍，然后編制規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕た偝邪贤?，維護(hù)業(yè)主利益，并不斷進(jìn)行合同動態(tài)管理。

4、

專業(yè)分包合同編制及管理

首先確定各專業(yè)合同簽訂時間進(jìn)度，然后依據(jù)各專業(yè)特點(diǎn)編制規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆职付ê贤?，保證各專業(yè)施工及與總包的協(xié)調(diào)，滿足專業(yè)具體要求，并不斷進(jìn)行合同動態(tài)管理。同時還將編制具有指導(dǎo)性的機(jī)電設(shè)備采購進(jìn)場進(jìn)度和標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)等文件，在滿足功能需求的前提下為業(yè)主有效的控制投資。

5、

其他前期咨詢

我公司還能以豐富的經(jīng)驗(yàn)為業(yè)主就****大廈提供其他前期服務(wù)，如設(shè)計任務(wù)書編制、工程投資估算（初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算）評審、專業(yè)分包招標(biāo)代理、工程項目全過程投資、進(jìn)度、質(zhì)量控制計劃，以及業(yè)主需要的其他服務(wù)內(nèi)容。

第二部分

工程前期咨詢工作計劃

下面，根據(jù)我公司在許多近年來類似大型公共建筑中的監(jiān)理、咨詢過程中總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，就以上服務(wù)內(nèi)容的工作計劃展開具體闡述，不代表我們工作的全部內(nèi)容，而著重強(qiáng)調(diào)的是其中影響工程投資、進(jìn)度和質(zhì)量的控制重點(diǎn)和難點(diǎn)。

一、

設(shè)計咨詢工作計劃

據(jù)上次與業(yè)主的交流，目前****大廈處于初步設(shè)計階段，也就是基本上將確定建筑布局、建筑功能、結(jié)構(gòu)選型、水電暖專業(yè)設(shè)備選型，在通過業(yè)主方、監(jiān)理和有關(guān)主管部門的審批之后，將轉(zhuǎn)入施工圖設(shè)計，仍然需要通過業(yè)主方、監(jiān)理和有關(guān)主管部門的審批，特別是按照北京市規(guī)劃委員會和北京市建委聯(lián)合2001年下發(fā)的《關(guān)于開展施工圖設(shè)計文件審查工作的通知》要求，施工圖必須經(jīng)過市規(guī)劃委委托的審查單位審查合格才準(zhǔn)予使用，更應(yīng)首先對設(shè)計階段通過內(nèi)審加強(qiáng)控制，避免因設(shè)計不合格而影響項目進(jìn)度，使業(yè)主遭受重大損失。

我們將在以下方面進(jìn)行重點(diǎn)控制：

1、

滿足規(guī)范、審批和施工要求

滿足建筑設(shè)計各專業(yè)規(guī)范是基本的要求，我公司將組織有豐富設(shè)計經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員對各專業(yè)圖紙進(jìn)行深入細(xì)致的審查，力求滿足相應(yīng)要求，特別是規(guī)劃、抗震、人防、消防、環(huán)保等方面，保證通過有關(guān)部門審批。為業(yè)主減少由于圖紙通不過而影響工程項目全過程的風(fēng)險。

設(shè)計的目的是用來施工的，而設(shè)計和施工之間往往還需要一個溝通的橋梁，業(yè)主由于對此不是很專業(yè)而很難根本解決技術(shù)實(shí)質(zhì)問題，更重要的是，若后期的施工與前期的設(shè)計產(chǎn)生矛盾時，這時已經(jīng)只能用變更洽商的方式來解決，從而帶來合同糾紛、索賠要求、費(fèi)用增加等麻煩。因而，通過我公司用多年來的經(jīng)驗(yàn)，從后期施工的可行性出發(fā)對設(shè)計進(jìn)行管理是有重大意義的。

2、

設(shè)計合理性和方案優(yōu)化

我公司根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，將通過監(jiān)督設(shè)計單位出圖、與業(yè)主和設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計技術(shù)方面的交流、初步設(shè)計文件和施工圖設(shè)計文件的審查、出具審圖報告、提出設(shè)計修改意見和合理化建議等一系列標(biāo)準(zhǔn)化工作方式對設(shè)計過程進(jìn)行控制。

第一步，加強(qiáng)對設(shè)計單位的設(shè)計工作的管理。我們進(jìn)行設(shè)計咨詢的目標(biāo)和方針是：不能代替設(shè)計單位內(nèi)部質(zhì)量保證體系的作用，也不干預(yù)設(shè)計工作，而是從設(shè)計合同和設(shè)計任務(wù)書出發(fā)，督促設(shè)計單位依照業(yè)主要求和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計，同時要求設(shè)計單位從價值工程原理和限額設(shè)計原理出發(fā)，使設(shè)計單位盡可能最優(yōu)化設(shè)計方案。

第二步，我公司在設(shè)計單位的設(shè)計成果基礎(chǔ)上，對設(shè)計進(jìn)行審查和優(yōu)化。我公司將組織現(xiàn)場項目管理人員和公司各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人，并依托公司專家組（組織成員名單見第三部分第三條）通過專題會議和圖紙交叉會審等形式對設(shè)計過程中的技術(shù)問題予以解答和提供建議，對設(shè)計文件成果進(jìn)行深入細(xì)致的評審。重點(diǎn)抓好審查建筑總體布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)體系和結(jié)構(gòu)形式的合理性；結(jié)構(gòu)計算的可靠性；水電暖專業(yè)設(shè)備選型的合理性和技術(shù)參數(shù)指標(biāo)的準(zhǔn)確性。

第三步，向業(yè)主提交設(shè)計修改書面建議、審圖報告、合理化建議等成果。我公司在過去大量工程實(shí)踐中，通過設(shè)計階段向業(yè)主提供咨詢和合理化建議，取得了極好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，深得業(yè)主贊許。例如，我公司在航華科貿(mào)中心工程和遠(yuǎn)洋大廈工程中，建議業(yè)主采用扁梁加無粘結(jié)預(yù)應(yīng)力混凝土樓板形式，解決了原來設(shè)計中梁過高、凈空較低的難題，創(chuàng)造了更多有效使用空間。在中關(guān)村西區(qū)理想大廈的設(shè)計中，建議考慮到以后金融機(jī)構(gòu)入住對金庫設(shè)計的特殊要求，進(jìn)行相應(yīng)部位鋼筋加密和鋼板墻預(yù)埋及平面荷載加高，想設(shè)計方所未想，為業(yè)主解決了后顧之憂，避免了今后的重新建設(shè)。在東方廣場和恒基中心的地基處理過程中，在原設(shè)計方案基礎(chǔ)上提出新的設(shè)想，控制了沉降差，而且底板配筋和厚度大大減小，降低了成本。在聯(lián)想研發(fā)大廈、海淀藝術(shù)中心都建議對溫度后澆帶采用“膨脹加強(qiáng)帶"的技術(shù)措施，效果較好。在現(xiàn)代城等工程向設(shè)計方建議，底板砼強(qiáng)度等級的齡期宜采用60d，可以減少大體積砼的收縮，并能降低成本，得到了認(rèn)可。在盈科中心工程中建議空調(diào)冷水泵、熱水、中水泵選用了可變頻泵

，業(yè)主采用后測算可節(jié)約電耗30%～40%。航華科貿(mào)中心工程中，我公司勘查現(xiàn)場審查圖紙后，提出減薄底板厚度，減小挖土深度，使底板標(biāo)高在地下水位以上，從而取消井點(diǎn)降水的整體改進(jìn)方案，并建議用土釘錨噴擋土墻代替鋼板樁及灌注樁的護(hù)坡方案，獲各方同意。幾項合理化建議節(jié)約投資720萬元以上，并減少土方和混凝土實(shí)物量，縮短了工期。在最高人民法院工程中，建議取消了結(jié)構(gòu)形式等，均獲得了業(yè)主認(rèn)可。

……

幾乎在我公司每個工程咨詢監(jiān)理過程中，都有這種通過合理化建議的形式，在對設(shè)計進(jìn)行修改，為業(yè)主避免了后期的設(shè)計變更或者費(fèi)用增加，創(chuàng)造了大量財富。

3、

設(shè)計進(jìn)度和設(shè)計合同管理

工程設(shè)計的進(jìn)度管理是以合同管理為基礎(chǔ)的，我們將對設(shè)計合同和設(shè)計任務(wù)書等合同文件進(jìn)行研討，并以此為依據(jù)指定出圖進(jìn)度計劃，監(jiān)督設(shè)計出圖。保證設(shè)計院出圖、業(yè)主和監(jiān)理審圖、圖紙報審、經(jīng)濟(jì)文件（概預(yù)算、標(biāo)的編制等）編制等工作環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)、連貫，防止由于出圖環(huán)節(jié)影響其他后續(xù)工作的開展。

相應(yīng)的設(shè)計合同管理工作我公司將按照一貫的合同管理辦法實(shí)施，對設(shè)計過程中所有的文件往來書面化、信息化管理，隨著設(shè)計工作的進(jìn)行對合同文本進(jìn)行相應(yīng)增加、修改，進(jìn)行動態(tài)管理。

二、

招標(biāo)代理工作計劃

我公司具有建設(shè)工程招標(biāo)代理資質(zhì)，能為****大廈的全過程招標(biāo)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

1、

總承包招標(biāo)和指定分包范圍

根據(jù)我公司目前的了解情況，****大廈的施工已處于開挖基坑階段，因而我們認(rèn)為以后招標(biāo)將不包括基坑降水、邊坡支護(hù)、土方開挖和回填土回運(yùn)等施工項目。然后根據(jù)高級寫字樓的一般分項工程內(nèi)容，我們首先估計了****大廈的工程內(nèi)容，然后對總包和業(yè)主指定分包范圍提供劃分意見。

我們建議下列施工項目納入總承包招標(biāo)范圍：①除基坑降水、邊坡支護(hù)、土方開挖和回填土回運(yùn)以外的全部基礎(chǔ)工程；②墻體工程、鋼筋混凝土工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、屋面工程、門窗工程（除精裝修）、樓地面工程（除精裝修）、天棚工程（除精裝修）、普通裝修工程、其他零星工程（以圖紙為準(zhǔn)）等土建工程；③給排水系統(tǒng)大部分項目（消防噴淋系統(tǒng)、飲用純凈水系統(tǒng)除外）、防雷接地工程、動力系統(tǒng)、照明工程部分管線；④天然氣工程、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、照明工程、電梯工程和室外工程等項目的設(shè)備基礎(chǔ)、預(yù)留洞口、預(yù)埋件及有關(guān)配合工作。

我們建議下列施工項目納入業(yè)主指定分包活供應(yīng)招標(biāo)范圍：①樓地面、天棚、門窗、外裝修等部位的精裝修（已圖紙確定精裝修范圍）；②消防噴淋系統(tǒng)和火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、飲用純凈水系統(tǒng)；③天然氣工程；④通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)；⑤變配電系統(tǒng)、動力工程和照明工程的精裝修部分；⑥智能化弱電系統(tǒng)，包括電話系統(tǒng)、電視公用天線系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)、手機(jī)和呼機(jī)直放系統(tǒng)和綜合布線等系統(tǒng)；⑦電梯工程；⑧室外的道路、管線、園林綠化等工程。

業(yè)主指定分包根據(jù)需要可以包括分包設(shè)計。

以上僅是根據(jù)我們目前了解的工程狀況和憑我們的經(jīng)驗(yàn)所作出的劃分，今后我們將詳細(xì)為業(yè)主提供不同總分包劃分的利弊，盡力為業(yè)主控制工程投資，并有利于管理。

2、

招標(biāo)文件主要內(nèi)容

我公司將根據(jù)國家及北京市有關(guān)招標(biāo)管理辦法規(guī)定編制全套規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)、詳細(xì)周密的招標(biāo)文件，并把我們的項目全面管理的思想貫徹到招標(biāo)文件中去，不僅僅是編制一個文檔資料，關(guān)鍵是周密地為今后的工作打下良好的基礎(chǔ)。

我們初步計劃的施工總承包招標(biāo)文件將包含以下主要內(nèi)容：

第一章

投標(biāo)須知

闡述招標(biāo)的一些基本性質(zhì)和要求，確定招標(biāo)方式、投標(biāo)要求及其他注意事項。

第二章

合同協(xié)議書

提供投標(biāo)單位中標(biāo)后的總承包合同格式及內(nèi)容。

第三章

合同通用條件（北京市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室編制）；

給出招標(biāo)文件中各項內(nèi)容的通用解釋。

第四章

合同專用條件

就****大廈的實(shí)際情況對合同通用條件進(jìn)行修正或刪除，構(gòu)成招標(biāo)文件的專用條件。

第五章

工程規(guī)范和技術(shù)說明

說明****大廈工程將執(zhí)行的具體規(guī)范和技術(shù)要求。

第六章

圖紙

提供全套設(shè)計文件圖紙及文字說明。

第七章

附件

提供招標(biāo)所需的其他文件格式和內(nèi)容要求，例如投標(biāo)書格式、履約保函格式、合同價格組成明細(xì)表格式、合同價格組成匯總表格式、施工組織設(shè)計（技術(shù)標(biāo)）格式等等。

3、

招標(biāo)方式

目前建設(shè)工程招標(biāo)中合同計價方式一般主要有傳統(tǒng)的定額合同和單價合同兩種方式，兩種方式由于工程特點(diǎn)對業(yè)主和承包商的利益、風(fēng)險有很大不同。我們建議業(yè)主采取靈活的方式，綜合兩者的優(yōu)點(diǎn)對不同的發(fā)包項目分別實(shí)行兩種招標(biāo)方式，這樣能最大程度控制投資。

如果招標(biāo)時，工程圖紙比較齊全詳細(xì)，能夠確定大部分工程內(nèi)容和工程量，建議采用單價合同方式；反之，工程圖紙深度還難以計算大多數(shù)工程內(nèi)容和工程量時，按照定額單價能夠?yàn)闃I(yè)主規(guī)避市場價格高于定額單價的風(fēng)險。

此外，可以作為總包范圍的土建主體結(jié)構(gòu)、市場價格變化不大等工程內(nèi)容適合于運(yùn)用定額方式計價，而某些新產(chǎn)品、新工藝、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高、單位價值高、屬于分包范圍的工程內(nèi)容適合于運(yùn)用單價方式，這樣能充分競爭，降低造價。

總之，我們將在接受業(yè)主委托之后，對工程特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析論證，為業(yè)主制定能最大程度降低風(fēng)險、降低造價的招標(biāo)方式。

三、

施工總承包合同編制及管理工作計劃

施工總承包直接關(guān)系到工程主體的建設(shè)實(shí)施和指定分包的協(xié)調(diào)配合，因而對總承包合同的編制和管理應(yīng)引起高度的重視。我們打算在做好招標(biāo)文件的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步以招標(biāo)文件為出發(fā)點(diǎn)，編制嚴(yán)謹(jǐn)周密。實(shí)施可行的總包合同。

1、

施工總承包合同主要內(nèi)容

我們計劃編制的施工總合同主要內(nèi)容包括：

第一章

合同協(xié)議書

即業(yè)主與總承包商之間簽訂的合同協(xié)議書內(nèi)容。

第二章

中標(biāo)通知書

根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定評標(biāo)后給中標(biāo)單位發(fā)出的一份中標(biāo)文件。

第三章

投標(biāo)書及其附屬文件

指總包商按照招標(biāo)文件要求提交的標(biāo)書和若干附件。

第四章

合同通用條件（北京市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室編制）

對合同內(nèi)容的通用解釋說明。

第五章

合同專用條件

根據(jù)****大廈具體情況對合同通用條件進(jìn)行修正、補(bǔ)充形成。

第六章

工程規(guī)范和技術(shù)說明

說明****大廈工程將執(zhí)行的具體規(guī)范和技術(shù)要求。

第七章

合同圖紙

第八章

合同其他文件

包括合同價格匯總表及組成明細(xì)表、主要材料設(shè)備價格清單、補(bǔ)充招標(biāo)文件及答疑文件等。

2、

施工總承包合同動態(tài)管理

在明確劃清總承包工作范圍的前提下，體現(xiàn)總包的中心主導(dǎo)地位，確立其與業(yè)主、分包及其他各方的責(zé)權(quán)界定和法律關(guān)系。隨著工程建設(shè)的大規(guī)模展開，分包商也逐漸進(jìn)入，需不斷補(bǔ)充有關(guān)總承包條款，對總包商進(jìn)行分包的工程內(nèi)容、物質(zhì)設(shè)備采購和加工訂貨嚴(yán)格按照總包合同有關(guān)條款執(zhí)行，并對分包商資質(zhì)實(shí)力進(jìn)行審查，認(rèn)定后總包商才能與其簽訂分包合同。

對于合同的具體管理，我們將按照公司一貫的制度進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、合法化、信息化管理。

四、

專業(yè)分包合同編制及管理工作計劃

****大廈這類高檔寫字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，眾多的專業(yè)分包（業(yè)主直接發(fā)包）是必須的，我們在協(xié)助業(yè)主劃分專業(yè)分包范圍后，將進(jìn)一步為業(yè)主確定專業(yè)分包招標(biāo)進(jìn)度、招標(biāo)方式、設(shè)備選型采購標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)場時間等事項，并編制分包合同和進(jìn)行管理。

1、

專業(yè)分包合同主要內(nèi)容

某些專業(yè)分包的合同主要內(nèi)容和上面的總包合同相似，這里不再重復(fù)列出，還有些分包合同需要根據(jù)專業(yè)特點(diǎn)增減條款，需要視具體條件而定。專業(yè)分包合同中需要根據(jù)各個專業(yè)的特點(diǎn)制定具體的技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，這方面，我公司的專業(yè)優(yōu)勢可以充分發(fā)揮出來。例如，我公司是北京市有大型機(jī)電設(shè)備和電梯咨詢監(jiān)理專業(yè)的顧問機(jī)構(gòu)，能協(xié)助選擇最優(yōu)的分包。

此外，合同中明確指定分包商與業(yè)主、總包、其他分包商等方的責(zé)權(quán)利關(guān)系也是很重要的，特別是與總包之間的配合、協(xié)調(diào)需要詳細(xì)說明。

2、

專業(yè)分包合同動態(tài)管理

專業(yè)分包合同的動態(tài)管理是隨著各項專業(yè)分包的開始而開始的，我們將相應(yīng)地對合同進(jìn)行分類、整理，補(bǔ)充，并用分包合同來處理相應(yīng)分包商與各方面的活動。

我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，草擬了一個機(jī)電設(shè)備進(jìn)場的時間進(jìn)度計劃，謹(jǐn)供業(yè)主參考。在接受委托之后我公司將根據(jù)具體情況編制更具指導(dǎo)性的機(jī)電設(shè)備采購、進(jìn)場計劃，在滿足功能需求的前提下為業(yè)主有效的控制投資，然后我們將按照進(jìn)度編制相應(yīng)的分包合同，進(jìn)行管理。

五、

其他前期咨詢工作計劃

****大廈需要我公司提供的其他前期服務(wù)，如設(shè)計任務(wù)書編制、工程投資估算（初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算）評審、專業(yè)分包招標(biāo)代理、工程項目全過程投資、進(jìn)度、質(zhì)量控制計劃等等，我們均有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，若得到業(yè)主的委托，能保證優(yōu)質(zhì)地為業(yè)主完成。

第三部分

****公司優(yōu)勢及本項目人員組織計劃

一、

****咨詢監(jiān)理公司簡介

北京****工程咨詢監(jiān)理有限公司是目前京城規(guī)模最大、實(shí)力最雄厚、信譽(yù)最優(yōu)、知名度最高的綜合性工程咨詢公司之一，擁有甲級咨詢、甲級監(jiān)理、甲級造價和工程招標(biāo)代理資質(zhì)，是國際咨詢工程師聯(lián)合會（FIDIC）成員。能為業(yè)主提供建設(shè)工程全過程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)顧問服務(wù)。

其前身是1987年成立的北京市建筑技術(shù)咨詢服務(wù)公司，是1988年全國工程建設(shè)監(jiān)理試點(diǎn)單位之一。曾被建設(shè)部授予“全國先進(jìn)監(jiān)理單位”

稱號。為適應(yīng)建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，咨詢公司組建北京****工程咨詢監(jiān)理有限公司，1997年5月經(jīng)建設(shè)部核準(zhǔn)為甲級監(jiān)理資質(zhì)。（證書號：96008）并通過ISO9002標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。1998年1月被建設(shè)部授予“八五期間全國工程建設(shè)管理先進(jìn)單位”榮譽(yù)稱號，多次被全國監(jiān)理協(xié)會和北京市監(jiān)理協(xié)會評為“先進(jìn)監(jiān)理單位”.

公司擁有雄厚的工程咨詢監(jiān)理技術(shù)人才，現(xiàn)有技術(shù)人員210人；其中國家注冊監(jiān)理工程師65人；北京市注冊監(jiān)理工程師35人；注冊咨詢師28人；教授級高級工程師13人；高級工程師56人；高中級技術(shù)人員比例占86％。

公司成立有專家組，現(xiàn)有成員14人，其中教授級高級工程師11人。專家組在審查設(shè)計方案、施工方案，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，處理地基基礎(chǔ)、測量、大體積混凝土、防水、及質(zhì)量控制、新技術(shù)新工藝的應(yīng)用、建筑施工進(jìn)度控制、組織協(xié)調(diào)管理等方面發(fā)揮著突出的作用。

雙

圓

監(jiān)

理

公

司

專

家

組

簡

介

姓

名

職

稱

備

注

楊嗣信

教授級高級工程師

市政府建筑工程顧問組組長，建筑施工技術(shù)專家，全國“魯班獎”評委

余志成

教授級高級工程師國家注冊監(jiān)理工程師

中國建筑學(xué)會施工委員會顧問、中國深基礎(chǔ)工程協(xié)會常務(wù)理事

李國勝

教授級高級工程師

結(jié)構(gòu)設(shè)計、設(shè)計規(guī)范專家

李

昂

教授級高級建筑師國家一級注冊建筑師

建筑設(shè)計、小區(qū)環(huán)境設(shè)計專家

袁炳麟

教授級高級工程師

中國工程勘察大師、地質(zhì)勘察專家

何建安

教授級高級工程師

中國建筑學(xué)會施工委員會主任委員質(zhì)量管理專家，全國“魯班獎”評委

鄭念中

教授級高級工程師

中國建筑學(xué)會施工委員會副主任委員兼秘書長，建筑新工藝、新技術(shù)專家

胡世德

教授級高級工程師

高層建筑施工技術(shù)和建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)專家

葉林標(biāo)

教授級高級工程師

中國建筑學(xué)會防水專業(yè)委員會主任委員，樓宇防水抗?jié)B專家

張

森

高級工程師

施工組織設(shè)計、建筑施工技術(shù)

王光遐

高級工程師

北京市測量協(xié)會秘書長、測量放線、基礎(chǔ)沉降基坑變形監(jiān)測

孫無二

高級工程師國家注冊監(jiān)理工程師

施工組織設(shè)計、建筑施工技術(shù)

楊勤民

教授級高級工程師

質(zhì)量管理和質(zhì)量控制專家

曹繼文

教授級高級工程師

施工組織設(shè)計、冬季施工、砼專家

公司是北京市唯一有大型設(shè)備安裝和電梯監(jiān)理專業(yè)的監(jiān)理公司，由原設(shè)備安裝公司的專業(yè)人員組成。能對設(shè)備選型提出建議，以防止不可靠的設(shè)備進(jìn)入本工程。通過審查安裝圖紙將能把先進(jìn)的安裝工藝應(yīng)用到本工程，確保設(shè)備性能的可靠性。

二、

重大工程咨詢監(jiān)理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)

****公司起點(diǎn)高、技術(shù)人員實(shí)力雄厚，承擔(dān)了大量的高、精、難重大工程咨詢監(jiān)理業(yè)務(wù)，鍛煉了人才，積累了經(jīng)驗(yàn)，并已經(jīng)逐步向工程咨詢的新領(lǐng)域——項目管理和前期咨詢服務(wù)發(fā)展。

1、

輝煌的工程監(jiān)理業(yè)績

過去，公司成立后10年共接受工程項目167項，共545萬m2，工程造價總額212億元。已完成的監(jiān)理項目主要有：國家技術(shù)監(jiān)督局綜合業(yè)務(wù)樓、對外經(jīng)貿(mào)部辦公樓、中國藏學(xué)研究中心科研樓、龍堡大廈、伯寧花園、新世紀(jì)飯店高級裝飾、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心二期、云湖度假村、長新別墅、密云劇院、東方廣場、恒基中心、建設(shè)部辦公樓裝修改造、航華科貿(mào)中心、月壇大廈、北大科技發(fā)展中心、澳門鏡湖醫(yī)院、北京植物園展覽溫室、北京遠(yuǎn)洋大廈、華澳中心、國有資產(chǎn)管理局辦公樓、四川飯店改造等工程，共50余項1015400平方米。在已完成工程中：國家技術(shù)監(jiān)督局綜合業(yè)務(wù)樓、對外經(jīng)貿(mào)部辦公樓、華北國家計量測試中心綜合樓、財政部科研業(yè)務(wù)樓、安慧北里逸園6#樓、建信大廈、月壇大廈南座工程分別被評為國家質(zhì)量銀獎及市級優(yōu)質(zhì)工程。其它竣工工程中：北京大學(xué)科技中心工程評為優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程，東方廣場工程、民族文化宮抗震加固裝修改造、逸園15#工程評為結(jié)構(gòu)“長城杯”獎工程。北京恒基中心和北京植物園展覽溫室還被評為北京市九十年代十大建筑。

近幾年來我公司在北京的城市建設(shè)中更是大顯身手，承擔(dān)了許多有重大影響的大型項目。目前正在監(jiān)理的工程主要有：中國國家大劇院、盈科中心、華普中心大廈、SOHO現(xiàn)代城、盛和家園、北大生物城、聯(lián)想集團(tuán)(北京)研發(fā)大廈、富凱大廈、清華同方科技廣場、光彩中心、信遠(yuǎn)大廈、錦秋之春、中關(guān)村西區(qū)地下管廊、最高人民法院業(yè)務(wù)大樓、中關(guān)村生命科學(xué)園、建筑師走廊、北京順義國際學(xué)校工程、嘉銘園、海淀文化藝術(shù)中心、北京國際新聞中心、北京國際投資大廈等工程。

2、

項目管理及前期咨詢服務(wù)探索

北京****監(jiān)理公司在近年來，在搞好監(jiān)理業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，積累經(jīng)驗(yàn)，探索新路子，在北京市咨詢監(jiān)理行業(yè)率先對建設(shè)工程的現(xiàn)代項目管理模式進(jìn)行了開拓性的嘗試，已經(jīng)取得了一定成績。

例如：2000年初在國家組織的國家大劇院工程全國范圍的全過程咨詢監(jiān)理招標(biāo)過程中，北京****監(jiān)理公司在十幾家企業(yè)的競爭中，一舉中標(biāo)，派出了教授級高級工程師樂志遠(yuǎn)為總監(jiān)的項目組，對國家大劇院工程進(jìn)行項目管理。目前在前期的咨詢過程中，提出了若干項咨詢意見，得到了業(yè)主的認(rèn)可并實(shí)施（①將超深的地下連續(xù)墻厚由1000mm改為800mm，由國內(nèi)的樁錨成孔機(jī)械代替國外機(jī)械；②超大跨的網(wǎng)架由現(xiàn)場預(yù)拼改為工廠內(nèi)預(yù)拼，縮短了工期；③鈦金屬板的采購，由單純國外采購，建議由國內(nèi)廠家參與競爭，給予了中國廠商機(jī)會，進(jìn)而降低了采購成本等）。有效地使得該項目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量目標(biāo)控制在既定目標(biāo)范圍內(nèi)。

再例如：北京市西城區(qū)金融街開發(fā)公司的B5地塊上的富凱大廈，建筑面積12萬m2。這家公司是較為規(guī)范的上市公司，公司員工的數(shù)量控制嚴(yán)。該公司大膽引進(jìn)****監(jiān)理公司進(jìn)入項目管理，針對這項“三邊”工程的特點(diǎn)，****監(jiān)理公司的總監(jiān)理工程師將各專業(yè)人員分成兩套人馬，一套人馬在現(xiàn)場負(fù)責(zé)施工階段的監(jiān)理，另一套人馬進(jìn)入業(yè)主的項目班子，作為業(yè)主項目法人的各專業(yè)技術(shù)顧問和各專業(yè)技術(shù)文秘人員。業(yè)主項目法人完全控制整個工程的運(yùn)作，同時人員精干到2-3人。

又例如：位于北京東交民巷的全國最高人民法院擴(kuò)建工程，是由國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局作為投資方和高法行政管理局共同簽定了項目管理合同。這個項目的目標(biāo)，是用較少的投資，將現(xiàn)有的高法辦公樓改擴(kuò)建成一個有中國法文化特色的標(biāo)志性建筑，同時不能影響高法正常的行政辦公。我們派出了以公司的創(chuàng)立人、原公司經(jīng)理、高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師魏鏡宇為首的項目管理組開展工作，在近三個月的時間內(nèi)，為業(yè)主編制了項目建議書、設(shè)計任務(wù)書、招標(biāo)文件，工程概算招標(biāo)標(biāo)底、初步設(shè)計審查報告、施工圖審查報告、投資估算評審報告、制定項目進(jìn)度計劃、主要機(jī)電設(shè)備選型等大量前期工作、對各個專業(yè)提出了多項合理化建議，受到業(yè)主的高度評價。

三、

****公司的優(yōu)勢

當(dāng)前一些業(yè)主已經(jīng)意識到工程前期咨詢服務(wù)的重要性了，但是往往又陷入另外一個誤區(qū)——將前期咨詢肢解化，設(shè)計咨詢、招標(biāo)代理、合同編制、預(yù)算審查等工作分別委托不同的咨詢顧問單位。殊不知，工程項目的建設(shè)是一個連續(xù)的、有機(jī)的整體，前期的各項咨詢活動都為項目的投資、進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)服務(wù)，因此，由一家有實(shí)力的顧問公司全面代理可以避免零散服務(wù)的“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”的弊病。所以，國際上才有通行的全過程總承包和項目全程顧問的管理模式。這樣有利于信息、資源的整合，大大提高工作效率，促進(jìn)項目目標(biāo)的完成。理由如同智能化建筑中的綜合布線一般。

我們在工程實(shí)踐中也常常碰到這個問題。當(dāng)各種各樣的麻煩和問題出現(xiàn)時，業(yè)主才想起找某家只能片面完成某項服務(wù)的咨詢或者代理公司，這樣始終處于一種被動狀態(tài)，使問題的解決無法從控制總投資、保證質(zhì)量進(jìn)度的最終目標(biāo)出發(fā)，而且往往還產(chǎn)生各家顧問之間的交涉和溝通問題，為什么不把問題全部委托給一家有實(shí)力的公司去辦理呢？

編制一份漂亮的的招標(biāo)文件或者合同文本并不是一件難事，難的是編制的過程中考慮到今后執(zhí)行的可操作性，難的是如何運(yùn)用合同文件和動態(tài)的管理合同。我們經(jīng)常在后期施工監(jiān)理過程中碰到看起來很完善周密的合同在實(shí)施中無法操作，完全沒有預(yù)計到工程建設(shè)中將最大出現(xiàn)的風(fēng)險，大布頭的文檔形同虛設(shè)，還常常形成被承包商利用的漏洞，引發(fā)索賠。“決知此事要躬行”，我們迫切希望把工作中多年總結(jié)出的方方面面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)應(yīng)用到****大廈的前期咨詢中去，為業(yè)主規(guī)避風(fēng)險，提高效益。這也是我們最大的優(yōu)勢。

因此，我們建議業(yè)主采用將****大廈的前期咨詢工作整體性委托給****公司的管理方式，在各樣能更有效地進(jìn)行投資、進(jìn)度和質(zhì)量管理，也便于和后期的分包管理、機(jī)電設(shè)備采購、合同管理和施工監(jiān)理結(jié)合起來，更利于業(yè)主的項目管理。

四、

本項目擬派人員計劃

對于****大廈的前期咨詢工作，我公司將抽調(diào)精兵強(qiáng)將組成以公司的創(chuàng)立人、原公司經(jīng)理、高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師魏鏡宇為首的項目管理組，為業(yè)主全面地提供服務(wù)，項目組將直接使用公司的專家系統(tǒng)——專家組和各專業(yè)技術(shù)專家的智力資源，為項目提供各階段需要的服務(wù)。

項目組成員包括下列人員：

姓名

職稱/職務(wù)

負(fù)責(zé)項目范圍

在接受項目管理委托之后，我公司將迅速組織人員，編制詳細(xì)的項目管理大綱，制定周密的工作計劃制度，按照現(xiàn)代科學(xué)的項目管理模式進(jìn)行運(yùn)作，與業(yè)主同心協(xié)力將****大廈的宏偉建設(shè)藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

第四部分

服務(wù)協(xié)議及報酬

關(guān)于****大廈的前期咨詢服務(wù)的協(xié)議和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我公司建議按照國家有關(guān)部門的明確規(guī)定執(zhí)行。

我們提供兩種服務(wù)報酬計取方式，供業(yè)主參考：

1、首先由業(yè)主認(rèn)可相應(yīng)的服務(wù)項目（整個工程前期或者前期中的某幾項服務(wù)內(nèi)容）后，將各項服務(wù)內(nèi)容的收費(fèi)加權(quán)起來即可。即：

服務(wù)收費(fèi)方式1

序號

服務(wù)項目

主要內(nèi)容

費(fèi)用計取方式

相關(guān)規(guī)定

1

前期咨詢

編制設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計咨詢、初步設(shè)計圖審查、施工圖審查、提供合理化建議、前期日常咨詢等

工程總造價×（0.1%~0.2%）

《北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法》京價（收）字（1996）第043號

2

標(biāo)的編制

編制施工總承包標(biāo)的、計算工程鋼筋量（需另收費(fèi)）

工程標(biāo)的編制費(fèi)＝工程總造價×(0.1%~0.3%)；鋼筋量計算費(fèi)＝鋼筋量（噸）×16元/噸

《北京市建設(shè)工程招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》京價（收）字[2000]467號

3

施工總承包招標(biāo)代理

編制招標(biāo)文件、組織招標(biāo)、開標(biāo)和評標(biāo)等招標(biāo)全過程工作，編制施工總承包合同

招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)＝中標(biāo)價×(0.1%~0.2%)×40％（中標(biāo)方交納剩余60％）

《北京市建設(shè)工程招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》京價（收）字[2000]467號

4

裝飾裝修、設(shè)備材料采購招標(biāo)代理

編制招標(biāo)文件、組織招標(biāo)、開標(biāo)和評標(biāo)等招標(biāo)全過程工作，編制分包合同

裝飾裝修招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)＝裝飾裝修中標(biāo)價×(0.5%~1%)×40％（中標(biāo)方交納剩余60％）；設(shè)備材料采購招標(biāo)代理業(yè)主無需付費(fèi)

《北京市建設(shè)工程招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》京價（收）字[2000]467號

5

其他前期服務(wù)

項目建議書、可行性研究報告編制（或?qū)彶椋?、投資估算評審等

按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行

國家計委《建設(shè)項目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》

計價格[1999]1283號；《北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法》京價（收）字（1996）第043號

2、如果業(yè)主委托整個前期咨詢服務(wù)，我公司也愿意按照工程總造價取一個綜合費(fèi)率收費(fèi)，即服務(wù)收費(fèi)方式2：

前期服務(wù)綜合收費(fèi)＝工程總造價×前期服務(wù)綜合費(fèi)率

服務(wù)協(xié)議合同具體內(nèi)容我公司愿指派經(jīng)營合同部人員與業(yè)主商討確定。

第五部分

附件：機(jī)電設(shè)備采購初步進(jìn)度計劃

一、總體進(jìn)度目標(biāo)：2002年底結(jié)構(gòu)封頂、2003年底工程竣工。

二、機(jī)電安裝工程進(jìn)度預(yù)期目標(biāo)：

2002年4月機(jī)電專業(yè)配合進(jìn)場預(yù)留預(yù)埋工作至12月底結(jié)構(gòu)封頂；

2002年7～8月地下室管道安裝開始進(jìn)行；

2002年底前機(jī)電專業(yè)完成地下室管道安裝，主樓部分干、立管安裝基本到頂，次年春節(jié)前各系統(tǒng)主管全部完成；春節(jié)后三月底主干管單項試壓完；

2003年2～3月開始進(jìn)行主樓部分各系統(tǒng)支管安裝，此項工作與裝修和設(shè)備安裝工作同步進(jìn)行；電氣專業(yè)開始穿線；

2003年4月前土建交付設(shè)備安裝，2003年5月開始進(jìn)入設(shè)備安裝階段，至10月底設(shè)備安裝完成；其中應(yīng)以消防、噴淋系統(tǒng)為重點(diǎn)，做到系統(tǒng)試壓完；9月前豎井和主干橋架、配電室安裝完成，達(dá)到放電線條件；10月底前送正式電，保證設(shè)備有電調(diào)試；

2003年5～6月月機(jī)電配合土建裝修進(jìn)行衛(wèi)生器具、風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)口、噴灑頭、消防箱、煙感溫感、燈具、開關(guān)插座等項目安裝；衛(wèi)生潔具安裝應(yīng)在11月份為宜，同期室外給排水必須具備條件，以使各系統(tǒng)試壓、沖洗工作；

2003年11月至12月中旬完成系統(tǒng)調(diào)試運(yùn)行工作