某小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例1．概述西南某旅游城市是國(guó)家新近批準(zhǔn)的對(duì)外開放城市。為適應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)性的發(fā)展，吸引外商和國(guó)內(nèi)沿海地區(qū)投資，市政府批準(zhǔn)在該市郊區(qū)興建別墅小區(qū)。為保證小區(qū)建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度，節(jié)約建設(shè)資金，市政府公開招標(biāo)，通過(guò)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，南方某著名房地產(chǎn)開發(fā)商中標(biāo)。項(xiàng)目占20.86萬(wàn)平方米，建筑面積49781平方米，建設(shè)工期4年，銷售期6年。項(xiàng)目坐落在該市西南10公里處的丘陵地帶，自然環(huán)境優(yōu)越，地處上風(fēng)上水，與市區(qū)海拔落差108米，從項(xiàng)止地區(qū)可以俯瞰整個(gè)市區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃依地勢(shì)起伏分為三個(gè)別墅區(qū)，以區(qū)內(nèi)主要種植的花卉分別命名為牡丹園、月季園和芍藥園。各小區(qū)通過(guò)小區(qū)內(nèi)的道路相互聯(lián)系，但彼此又相對(duì)獨(dú)立。園內(nèi)除建筑物和道路外，全部綠化?？紤]到市場(chǎng)銷售和消費(fèi)者的不同需求，每個(gè)別墅小區(qū)都安排不同的建筑格局、不同檔次的住宅。除住宅外，開發(fā)高還計(jì)劃在牧丹園內(nèi)建一個(gè)建筑面積為1000m2的綜合商場(chǎng)，為項(xiàng)目區(qū)的住戶提供各類商業(yè)服務(wù)，由開發(fā)商的物業(yè)管理部門經(jīng)營(yíng)；在月季園建一個(gè)建筑面積為1200m2休養(yǎng)所，供本單位人員到該市度假用。2．基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2.1項(xiàng)目用地整個(gè)項(xiàng)目用地情況見表2-1表2-1土地平衡表項(xiàng)目規(guī)劃用地住宅其他建筑道路綠化牡丹園10000179584612782753754月季園85440106137922166352372芍藥園23200156390120726合計(jì)208640301341253503911268622.2主要建筑物各區(qū)的建筑物和配套設(shè)施的安排見表2-2表2-2主要建筑物一覽表名稱數(shù)量（幢）建筑面積（平方米米/幢）小計(jì)（平方米）牡丹園21126163C型中檔18203.563664D型高檔22246.925432E型中檔28151.464241F型普通14283.2811826綜合商場(chǎng)11000.001000月季園9120792A型高檔19276.335250B型中檔32179.795753C型中檔24203.564885D型高檔15246.923704休養(yǎng)所11200.001200芍藥園132826C型中檔13217.382826合計(jì)31549781按住宅的檔次分類，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)各類房屋及面積匯總見表2-3表2-3房屋類型及面積表房屋類型數(shù)量（幢）面積（平方米）普通住宅14211826中檔住宅11521369高檔住宅5614386休養(yǎng)所11200綜合商場(chǎng)110002.3建筑與裝修各檔住宅的建筑與裝修條件如下：普通住宅：建筑面積為80~120平方米，院落200平方米以下，無(wú)車庫(kù)，水泥檀條樓板，粘土磚，普通屋面，普通大門窗，水泥地面，局部地磚，清水，廚房衛(wèi)生間貼1.5米高瓷磚，普通潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價(jià)格為871.5元，每平方米道路和綠化的費(fèi)用為174.3元。中檔住宅：建筑面積為150~220平方米，院落200~300平方米，有車庫(kù)，水泥檀條樓板，局部現(xiàn)澆，粘土磚，屋面為鍍鋅彩瓦，普通大門，鋁合金窗，松木吊頂，地磚，局部木地板，內(nèi)外墻刷普通涂料，廚房衛(wèi)生貼1.8米高瓷磚，中檔潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價(jià)格為1411元，每平方米道路和綠化的費(fèi)用282.2元。高檔住宅：建筑面積為240平方米以上，院落400平方米以上，有車庫(kù)，現(xiàn)澆混凝土樓板，水泥空心磚，屋面為鍍鋅彩瓦，高級(jí)大門，鋁合金窗桑木吊頂木地板，內(nèi)外刷高級(jí)涂料，廚房衛(wèi)生間貼滿瓷磚，高檔衛(wèi)生潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價(jià)格為1600元，每平方米道路和綠化的費(fèi)用為332元。休養(yǎng)所和綜合商場(chǎng)為中檔建筑裝修水平，每平方米建筑面積的平均建筑裝修價(jià)格為1037.5元和1245元，每平方米道路和綠化的費(fèi)用為207元。2.4開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目整個(gè)工期為4年，前3年為三通一平，道路施工，小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土建工程和水電安裝；后一年為戶外工程，掃及綠化。第五、六年為售后服務(wù)和銷售資金回籠?？紤]到牡丹園內(nèi)的綜合商場(chǎng)為開發(fā)商自營(yíng)，項(xiàng)目計(jì)算期定為10年。2.5項(xiàng)目總投資及用款計(jì)劃項(xiàng)目總投資為13507萬(wàn)元，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資共12866萬(wàn)元，包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。土地費(fèi)用為1252萬(wàn)元，前期費(fèi)用684萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)部分的建筑安裝費(fèi)萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)為1312萬(wàn)元，銷售費(fèi)用按售房收入的2.96%計(jì)算，管理費(fèi)為前幾項(xiàng)目合計(jì)的5%工程監(jiān)理費(fèi)等其他費(fèi)用為235萬(wàn)元，及不可預(yù)見費(fèi)率合計(jì)為11%。詳見表2-4和附表2-2表2-4房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算表序號(hào)費(fèi)用名稱金額備注房地產(chǎn)開建設(shè)總投投資128661土地費(fèi)用125220.87萬(wàn)平方方米1.11.2土地購(gòu)置費(fèi)手續(xù)費(fèi)1200522前期費(fèi)用6842.12.22.32.4可行性研究費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)場(chǎng)持準(zhǔn)備費(fèi)其他費(fèi)用3016247814考察、調(diào)研費(fèi)含土方、三通一平平3建造費(fèi)用78703.13.2建筑安裝費(fèi)配套設(shè)施65581312道路、綠化、水電電增容4銷售費(fèi)用495按售房收入的2..96%5管理費(fèi)用5151~4項(xiàng)和的5%%6其他費(fèi)用2357漲價(jià)及不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)12161~6項(xiàng)的11%%8財(cái)務(wù)費(fèi)用599自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資181萬(wàn)元，用于建設(shè)1000平方米的商場(chǎng)。其中建筑工程費(fèi)按勞取酬245元/平方米計(jì)算，計(jì)劃內(nèi)24.5萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)30萬(wàn)元，建設(shè)期物價(jià)上漲率為3%，不可預(yù)見費(fèi)率為8%。另需經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元。2.6項(xiàng)目用款計(jì)劃項(xiàng)目施工用款計(jì)劃見表2-5表2-5施工用款計(jì)劃表年份項(xiàng)目1234合計(jì)普通住宅5732981601031中檔住宅57410609234573015高檔住宅4297145886562388休養(yǎng)所125125綜合商場(chǎng)10675181小計(jì)18072147161711136740除施工用款外的其他項(xiàng)目用款計(jì)劃見表2-6表2-6其他項(xiàng)目用款計(jì)劃表年份項(xiàng)目123456合計(jì)土地費(fèi)用12521252前期費(fèi)用684684基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)150340414334731312管理費(fèi)用1941151006541515銷售費(fèi)用220160802087495開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用909055235不可預(yù)見費(fèi)20037025028030861216財(cái)務(wù)費(fèi)用71162183122615992.7資金籌措與借款償還本項(xiàng)目投資的資金來(lái)源有：開發(fā)商資本金900萬(wàn)元，第一年注入540萬(wàn)元，第二年注入360萬(wàn)元；申請(qǐng)房地科投資人民幣借款4500萬(wàn)元，第一年借款待3500萬(wàn)元，第二年借款1000萬(wàn)元，貸款名義年利率4%，單利，寬限期2年，分3年等本還款；其余不足部分用預(yù)售房款按實(shí)際需要補(bǔ)足。詳見附表2-2自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資申請(qǐng)人民幣貸款，借款額20萬(wàn)元，貸款名義年利率為4%，在第三年一次償救災(zāi)。自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金全部申請(qǐng)人民幣借款，借款額8萬(wàn)元，項(xiàng)目結(jié)束時(shí)回收。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資金中存貨和應(yīng)付賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)為15天，應(yīng)收賬款和現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)天數(shù)為20天。還款資金來(lái)源為利潤(rùn)、折舊和可利用的租售收入。2.8銷售計(jì)劃及價(jià)格所有住宅均準(zhǔn)預(yù)銷，預(yù)售從項(xiàng)目大規(guī)模土建施工開始，允許分3年付款，預(yù)計(jì)各處銷售資金回籠分別占售房合同額的28%、45%和27%。根據(jù)開發(fā)總成本和預(yù)期的利潤(rùn)，并考慮當(dāng)?shù)睾屯獾仄渌愴?xiàng)目的售價(jià)，開發(fā)商確定各類住宅和休養(yǎng)所的平均租售價(jià)格為：普通住宅2158元/平方米高檔住宅4316元/平方米中檔住宅3718元/平方米休養(yǎng)所租價(jià)3500元/年，平方米以上價(jià)格為分類綜合單價(jià)，實(shí)際操作時(shí)可根據(jù)具體的房屋的布局、位置、院落大小、付款方、附帶條件等在小范圍內(nèi)變動(dòng)調(diào)整。由于該項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越，建筑設(shè)計(jì)合理，風(fēng)格典雅，發(fā)展商看好市場(chǎng)，預(yù)計(jì)銷售比例逐年上升，銷售計(jì)劃見表2-7表2-7銷售計(jì)劃表（%）年份項(xiàng)目1234合計(jì)全部2325448100普通住宅363925100中檔住宅19214910100高檔住照一般賓館出租率的水平，休養(yǎng)所的出租率為80%，從第三年開始營(yíng)業(yè)。綜合商場(chǎng)的年平均營(yíng)業(yè)額估計(jì)為120萬(wàn)元，采購(gòu)成本為60萬(wàn)元，水電費(fèi)為10萬(wàn)元，修理費(fèi)按固定資產(chǎn)的2.5%提取。商場(chǎng)建筑物按20年折舊，殘值率5%。綜合商場(chǎng)從第三年開始營(yíng)業(yè)，當(dāng)年達(dá)到正常營(yíng)業(yè)額的80%，第四年以后正常營(yíng)業(yè)。2.9有關(guān)稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加費(fèi)費(fèi)率3%，企業(yè)所得稅率33%，增值稅稅率（一般）4%，房產(chǎn)稅稅率按租金12%，盈利積金按10%提取，公益金按提取。3.財(cái)務(wù)分析3.1盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收20163萬(wàn)元，再獲利潤(rùn)4399萬(wàn)元，扣除所得稅1452萬(wàn)元，公益金147萬(wàn)元，公積金293萬(wàn)元后，還有2507萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金及附加為1061萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為1452萬(wàn)元，土地增值稅為867萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金3381萬(wàn)元。詳見附表2~3附表2-6?！究晒┓峙淅麧?rùn)=稅后利潤(rùn)－公益金—公積金】項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為23.8%，在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為20%時(shí)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為393萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期為3.9年。資本金內(nèi)部收益率為65.9%,項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為831萬(wàn)元。詳見附表2-7和附表2-8。商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資×100%=4230/12866×100%=32.9%商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資金×100%=2947/900×100%=327%3.2清償能力分析按照項(xiàng)目的借款條件和還款條件計(jì)劃，房地科投資借款從第3年開始分3年等額償還本金，每年還1500萬(wàn)元；自營(yíng)資產(chǎn)投資借款第3年一次還清，借款利息每年照付，總計(jì)付利息601萬(wàn)元。項(xiàng)目的清償能力還是可以的。詳見附表2-9。3.3資金平衡和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。從第一年起，資產(chǎn)負(fù)債率是逐年降低的，即前4年的資產(chǎn)負(fù)債率依次為85%、79%、64%、39%。因此，從總體上看，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)還是合理的。詳見附表2-10和附表2-11。3.4敏感性分析敏感性分析是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。從本項(xiàng)目的情況來(lái)看，影響項(xiàng)目收益的主要因素有：固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品投資，商品房銷售價(jià)格，出租房的出租價(jià)格，預(yù)售款回籠進(jìn)度和自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)達(dá)綱的比例。表2-8給出了以上幾個(gè)因素上下變動(dòng)10%時(shí)，主要評(píng)估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況。圖2-1繪出了各敏感因素變動(dòng)的趨勢(shì)。從該圖中亦可看出售房?jī)r(jià)格和固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品投資是項(xiàng)目最為敏感的因素。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至16.0%和15.7%，凈現(xiàn)值分別下降至-458萬(wàn)元和-462萬(wàn)元，投資回收期則增加到4.4年。預(yù)售款回籠進(jìn)度相對(duì)較不敏感。最不敏感的是租房?jī)r(jià)格，這是因?yàn)樽夥渴菑牡谒哪瓴砰_始出租，租房收益占整個(gè)項(xiàng)目收益的比重較小。表2-8敏感性分析表序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度（%）全部投資（所得稅稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期（年）0基本方案24.63933.91固定資產(chǎn)及開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品投資+1016.0-4584.4-1033.712343.52售房?jī)r(jià)格+1033.512473.5-1015.7-4624.43預(yù)售款回籠進(jìn)度+1025.65373.7-1020.91014.24租房?jī)r(jià)格+1024.44553.9-1023.33313.95經(jīng)營(yíng)達(dá)綱+1023.94013.9-1023.73853.93．5臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方面能承受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值。假定投資者期望的內(nèi)部收益率為20%，在這種情況下，開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為13659萬(wàn)元，增加603萬(wàn)元；平均售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為每平方米3350萬(wàn)元，下降161元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為1775萬(wàn)元，增加523萬(wàn)元；售房面積的臨界點(diǎn)為42748平方米，減少4833平方米。詳見表2-9。表2-9臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本方案臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（%）23.8期望值20開發(fā)投資額（萬(wàn)元元）13056最高值13659售房?jī)r(jià)格（元/平平方米）3511最低值3350租房?jī)r(jià)格（元/年年平方米）3750最高值1374土地費(fèi)用（萬(wàn)元）1252最高值1775售房面積（平方米米）47581最低值427484.評(píng)估結(jié)論本項(xiàng)目是某市為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展建立的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身盈利能力較強(qiáng)，全部投資內(nèi)部收益率為23.8%，投資回收期為3.9年，商品房投資利潤(rùn)率為32.8%，商品房資本金利潤(rùn)率為327%，項(xiàng)目資金和資產(chǎn)負(fù)債平衡狀況良好，從臨界點(diǎn)分析看，項(xiàng)目有一定的潛力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的?？紤]到項(xiàng)目投資部分資金來(lái)源是預(yù)售房款，為防范風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷工作，做好售房資金回收的組織工作。項(xiàng)目評(píng)價(jià)綜合指標(biāo)見表2-10表2-10財(cái)務(wù)分析綜合指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ11.11.21.32建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總總建筑面積商品房銷售普通住宅中檔住宅高檔住宅出租房休養(yǎng)所自營(yíng)資產(chǎn)綜合商場(chǎng)自營(yíng)收入平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米萬(wàn)元497814758111826213691438612001000120常年?duì)I業(yè)額Ⅱ1234567891011121314經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總投資自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資建設(shè)期期利息自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金金開發(fā)產(chǎn)品投資其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用資金籌措其中：資本金借款預(yù)售房款經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加總成本費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅稅后利潤(rùn)土地增值稅商品銷售增值稅萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元1305718118128665991305790045287629252013317285511823691085年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均Ⅲ12345678910111213財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金凈利潤(rùn)率商品房投資利潤(rùn)率率商品房投資利稅率率全部投資內(nèi)部收益益率（所得稅稅前）全部投資投資回收收期（所得稅稅前）全部投資內(nèi)部收益益率（所得稅稅后）全部投資投資回收收期（所得稅稅后）資本金內(nèi)部收益率率長(zhǎng)期借款償還期（房房地產(chǎn)投資）長(zhǎng)期借款償還期（房房地產(chǎn)投資）自營(yíng)部分盈平衡點(diǎn)點(diǎn)（經(jīng)營(yíng)達(dá)綱綱率）%%%%%%年%年%年年%4.26.441.032.932723.83.917.74.265.93.05.055.7以年計(jì)以年計(jì)建設(shè)期起建設(shè)期起附表2-1項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明1開發(fā)建設(shè)投資128661.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用12526841312655851549523512165992經(jīng)營(yíng)資金83項(xiàng)目總投資130573.13.23.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金128661818序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123456789101總投資1305746693386276119362121.11.21.31.41.5自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款款建設(shè)期利息息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營(yíng)資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用1811812866122675991064563449271751331031481626275425711832193418131222121526193932資金籌措130574669338627611936632.12,22.32.42.5資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期期借款自營(yíng)資產(chǎn)投資人民民幣借款房地產(chǎn)投資人民幣幣借款自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣幣借款房地產(chǎn)投資外幣借借款自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)設(shè)期利息借款款經(jīng)營(yíng)資金人民幣借借款90076294528452020450085406093520352020350036020261000100010002754619342附表2-2投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表2-3售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123456789101售房收入1670799126904901497227593941.11.21.3可銷售面積（平方方米）平均售價(jià)（元/平平方米）銷售比例（%）47581101086932562312016326325210183707443679396382經(jīng)營(yíng)稅金及附加91954148270273152222.12,22.3營(yíng)業(yè)稅]城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加83552550311349424517724917713810420113土地增值稅86745123247270158244商品房銷售凈收入入149218912419438444282449348附表2-4租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123456789101租房收入25203603603603603603603601.11.21.3可出租面積（平方方米）單位租金（元/平平方米）出租率（%）9603750809603750809603750809603750809603750809603750809603750802經(jīng)營(yíng)稅金及附加139202020202020202.12,22.3營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加1269418111811181118111811181118113租金凈收入23813403403403403403403404凈轉(zhuǎn)售收入182182附表2-5自營(yíng)銷售收入、稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)12345678910經(jīng)營(yíng)期達(dá)綱率（%%）801001001001001001001001自營(yíng)收入936961201201201201201201202商品銷售收入（不不含增值稅）936961201201201201201201203營(yíng)業(yè)稅金及附加40.000.000.380.480.480.480.480.480.480.483.13.23.33.4營(yíng)業(yè)稅消費(fèi)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加310.000.000.000.000.270.120.340.140.340.140.340.140.340.140.340.140.340.140.340.144商品銷售增值稅370.000.003.844.804.804.804.804.804.804.80附表2-6損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123456789101經(jīng)營(yíng)收入2016399126904997545232398744804804804801.11.21.3商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營(yíng)收入16707252093699126904901964972360120275936012027593601203601203601203601203601202開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本本126847582057371237452070302101010102.12.2商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本12613717582057371237351020601029210101010103出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用388555555555555554自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用用67870878787878787875自營(yíng)部分折舊、攤攤銷8310101010101010106自營(yíng)部分財(cái)力費(fèi)用用31…7經(jīng)營(yíng)稅金及附加10615414827029417242202020208土地增值稅86745123247270158249利潤(rùn)總額439913436368899068635329729729729710彌補(bǔ)前年度虧損11應(yīng)納稅所得額439913436368899068635329729729729712所得稅1452441202273272261169898989813稅后利潤(rùn)294789243461663459236199199199199公益金法定盈余公積金任意盈余公積金1472934712242346334633662346122410201020102014加：年初末分配利利潤(rùn)7828467612391630162016091599158915可供投資者分配的的利潤(rùn)78284676123916301831178817781768175816應(yīng)付利潤(rùn)929211179179179179A方B方C方92921117917917917917年末未分配782846761239163016201609160915991589附表2-7財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123456789101現(xiàn)金流入2045399126904997545232398744804804807701.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營(yíng)收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入167072520936100818299126904901964972360120275936012039436012036012036012036012036012010081822現(xiàn)金流出1690247413613339128478504182602602602612.12,22.32.42.52.62.72.8固定資產(chǎn)投資（含含方向稅）開發(fā)產(chǎn)品投資（不不含財(cái)務(wù)費(fèi)用用）經(jīng)營(yíng)資金自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅181122678678388106186714521064492544544753148148123120257167027024722718132875529427032715287551721582269387554224116875520988755209887552098875520983凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量3550-3751-3751-923-46741606-30682605-46323891926456238222026022202821220304150935504所得稅前凈現(xiàn)金流流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)現(xiàn)金流量5002-3707-3707-803-45101833-267729322552615280757334423173760317407731743956075002計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（）223.81%%177.69%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）3393--231投資回收期3..914..19基準(zhǔn)收益率（）200.00%20..00%附表2-8財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123456789101現(xiàn)金流入2045399126904997545232398744804804807701.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營(yíng)收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入167072520936100818299126904901964972360120275936012039436012036012036012036012036012010081822現(xiàn)金流出17506129327765008446824124182612612612692.12,22.32.42.52.62.72.82.92.102.11資本金預(yù)售（租）收入用用于開發(fā)產(chǎn)品品投資自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅長(zhǎng)期借款本金償還還流動(dòng)資金借款償還還短期借款本金償還還借款利息支付900762967838810618671452452083540609544544360202614812312027547027024722715201.071934875529427032715000.33212875517215822615000.3393875542241160.33875520980.33875520980.33875520980.338755209883凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)所得稅前內(nèi)部收益率（）655.9%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）8331基準(zhǔn)收益率（）200.00%附表2-9長(zhǎng)期借款還本付息估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123456789101長(zhǎng)期借款償還1.11.21.31.41.5年初借款本息累計(jì)計(jì)本金建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)付利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計(jì)計(jì)452060145206013520717171352035203520100016316316345204520452018417041520184452030003000122162215001221500150015006115611500612自營(yíng)資產(chǎn)投資人民民幣借款2.12.22.32.42.5年初借款本息累計(jì)計(jì)本金建設(shè)期利利息本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計(jì)計(jì)202202202020201112020201212013房地產(chǎn)投資人民幣幣借款3.13.23.33.43.5年初借款本息累計(jì)計(jì)本金建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年按約定還本付付息還本付息年末借款本息累計(jì)計(jì)450059945005993500717171350035003500100016216216245004500450018316831500183300030003000122162215001221500150015006115611500614還本資金來(lái)源1481791539240431624.14.24.34.44.54.6上年余額攤銷折舊利潤(rùn)可利用租售收入其他1481483117910392957191056418119041039018585償還等額還款本金金1500150015006償還長(zhǎng)期貸款一本本金能力1481793990416627長(zhǎng)年借款償還期（年年）5.00附表2-10資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123456789101資金來(lái)源25881505140505003545432398744804804807701.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營(yíng)收入自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款款自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金金借款房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入1670725209362084500900100818299120