建筑基礎(chǔ)知識(shí)(李國(guó)太)

房地產(chǎn)概述(ɡàishù)

2009年11月精品資料目錄(mùlù)基礎(chǔ)知識(shí)康大房地產(chǎn)售后服務(wù)精品資料基礎(chǔ)知識(shí)精品資料房地產(chǎn)，房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。又稱“不動(dòng)產(chǎn)”。從物質(zhì)(wùzhì)存在形態(tài)的角度看，房地產(chǎn)是指土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分，如水電、衛(wèi)生、通風(fēng)、電梯等設(shè)施和物質(zhì)(wùzhì)；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)是指一種財(cái)產(chǎn)；從法律的角度看，房地產(chǎn)是指寓含于土地、房屋實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。是社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活重要的物質(zhì)(wùzhì)基礎(chǔ)和載體，是重要的生產(chǎn)要素和生活必需的消費(fèi)品。房地產(chǎn)定義(dìngyì)精品資料房產(chǎn)——指房屋財(cái)產(chǎn)，即具有一定(yīdìng)價(jià)值和實(shí)用價(jià)值，在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋，如住宅、商業(yè)、辦公、娛樂等的用房。房屋財(cái)產(chǎn)按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可分為商品房和非商品房、住宅和非住宅等。房產(chǎn)(fángchǎn)定義精品資料用途(yòngtú)房產(chǎn)分類在建工程（期房）建成后的物業(yè)（現(xiàn)房）居住用房商業(yè)用房工業(yè)用房特殊用房開發(fā)程度（竣工驗(yàn)收）空置入住旅游用房精品資料土地分類生地：是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。沒有市政配套毛地：是指未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。熟地：是指已經(jīng)具備“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地。用途開發(fā)程度（土地一級(jí)開發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用地倉(cāng)儲(chǔ)用地居住用地交通用地市政公共設(shè)施用地精品資料土地一級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。是國(guó)家以所有者身份向建設(shè)用地單位或土地經(jīng)營(yíng)(jīngyíng)單位有償、有期限地出讓土地使用權(quán)，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營(yíng)(jīngyíng)市場(chǎng)。包括土地征購(gòu)市場(chǎng)（具有一定的強(qiáng)制性）、土地出讓市場(chǎng)和土地租賃市場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng)就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)市場(chǎng)，是土地使用者和土地經(jīng)營(yíng)單位有償轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)土地使用權(quán)給其他單位的市場(chǎng)。精品資料土地(tǔdì)抵押權(quán)抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)作債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款(jiàkuǎn)優(yōu)先得到償還的權(quán)利。土地抵押權(quán)

是一種擔(dān)保物權(quán)，是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動(dòng)產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。在我國(guó)，特指土地使用權(quán)抵押。

精品資料基本建設(shè)(jīběnjiànshè)程序二、前期(qiánqī)準(zhǔn)備階段

獲取土地使用權(quán)→建設(shè)工程規(guī)劃許可證→建設(shè)工程施工許可證一、項(xiàng)目可行性研究及決策階段

項(xiàng)目可行性研究→項(xiàng)目的評(píng)估和決策精品資料三、工程建設(shè)階段(jiēduàn)

工程開工→竣工備案四、項(xiàng)目銷售(xiāoshòu)階段

辦理銷售(xiāoshòu)許可證→銷售(xiāoshòu)基本建設(shè)程序精品資料基本建設(shè)(jīběnjiànshè)程序五、交付使用階段

交付物業(yè)(wùyè)→交付業(yè)主→維修保障精品資料主要(zhǔyào)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)總用地建筑密度(mìdù)容積率綠化率住宅間距住宅的三維空間——進(jìn)深、開間、層高建筑面積精品資料主要(zhǔyào)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低層（1-3）、多層（4-6）、小高層（7-10）、高層（>10）城市基礎(chǔ)設(shè)施公共(gōnggòng)配套設(shè)施五證二書精品資料居住區(qū)總用地：居住區(qū)范圍(fànwéi)內(nèi)的總用地面積。道路(dàolù)用地綠化用地公共建筑用地居住用地精品資料住宅小區(qū)：可分為居住區(qū)、小區(qū)和組團(tuán)三種規(guī)模(guīmó)。居住區(qū)住戶10000-15000戶人口30000-50000人小區(qū)人口10000-15000人組團(tuán)人口1000-3000人居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)10000戶15000戶精品資料住宅(zhùzhái)間距=相鄰居住建筑間的距離建筑密度=建筑基底面積建設(shè)用地面積綠化率=綠地面積建設(shè)用地面積容積率=建筑面積建設(shè)用地面積建設(shè)(jiànshè)用地面積=道路面積+綠地面積+建筑物所占面積+廣場(chǎng)場(chǎng)地精品資料建筑(jiànzhù)密度容積率綠化率住宅<28%1.5-2.2辦公(bàngōng)、商業(yè)<30%1.8-2.5>30%工廠<40%0.5-1.2>30%新區(qū)>35%舊區(qū)>25%精品資料住宅的層高和凈高住宅的高度可以用“米”或“層”來計(jì)算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列(xiàliè)參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米、3米。精品資料墻體面積(miànjī)建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓娣e共用墻非共用墻+=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積墻體面積陽臺(tái)面積++=樓梯間、電梯井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房。作獨(dú)立使用空間出售或出租的地下室、車棚；人防工程；不應(yīng)計(jì)入公建面積。<<>《商品房銷售(xiāoshòu)面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ96-86精品資料建筑面積(jiànzhùmiànjī)=套內(nèi)建筑面積(jiànzhùmiànjī)+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e(jiànzhùmiànjī)套內(nèi)使用面積+墻體面積1/2+陽臺(tái)面積公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整棟公建面積之和各套套內(nèi)建筑面積之和精品資料例：現(xiàn)有一棟6層的商品房，一梯兩戶，每戶套內(nèi)建筑(jiànzhù)面積均為100平米，整棟房屋建筑(jiànzhù)面積之和為1450平米，請(qǐng)計(jì)算出:（1）該棟房屋的公用建筑(jiànzhù)面積（2）公用建筑(jiànzhù)分?jǐn)傁禂?shù)（3）每套房屋的應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ?jiànzhù)面積（4）每套房屋的建筑(jiànzhù)面積。精品資料（4）每套房屋的建筑面積(jiànzhùmiànjī)=套內(nèi)建筑面積(jiànzhùmiànjī)+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e(jiànzhùmiànjī)=100㎡+20.8㎡=120.8㎡（1）已知該棟房屋的建筑面積(jiànzhùmiànjī)之和=1450㎡該棟房屋的套內(nèi)建筑面積(jiànzhùmiànjī)之和=100╳2╳6=1200㎡故該棟房屋的公用建筑面積(jiànzhùmiànjī)=1450㎡-1200㎡=250㎡（2）公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整棟房屋的公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和=250㎡/1200㎡=0.208（3）每套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=100㎡╳0.208=20.8㎡精品資料城市基礎(chǔ)設(shè)施——給排水、能源（供電、熱、氣）、郵政通訊、道路交通、環(huán)境(huánjìng)、電視“五通一平、七通一平”城市公共(gōnggòng)配套設(shè)施——醫(yī)院衛(wèi)生、教育、文化、商業(yè)、娛樂精品資料《國(guó)有土地使用權(quán)證》

《建設(shè)(jiànshè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)(jiànshè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)(jiànshè)工程施工許可證》（建設(shè)(jiànshè)工程開工證）《商品房銷（預(yù)）售許可證》《住宅質(zhì)量(zhìliàng)保證書》《住宅使用說明書》五證二書精品資料是證明土地使用單位或個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。由市國(guó)土房管局直接填發(fā)。是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)位置和范圍符合城市規(guī)劃城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！秶?guó)有土地使用(shǐyòng)權(quán)證》《建設(shè)(jiànshè)用地規(guī)劃許可證》精品資料建筑(jiànzhù)常識(shí)房屋承重(chéngzhòng)結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型a鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）。承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。b磚混結(jié)構(gòu)。承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。c磚木結(jié)構(gòu)。承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。d其他結(jié)構(gòu)（簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）。承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡(jiǎn)易房屋。精品資料躍層和復(fù)式、錯(cuò)層有什么(shénme)區(qū)別？通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室(wòshì)；二層安排臥室(wòshì)、書房、衛(wèi)生間等。精品資料精品資料復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加(zēngjiā)使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。精品資料精品資料精品資料錯(cuò)層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠(nénggòu)動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感?？梢岳缅e(cuò)層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種房屋的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。精品資料精品資料期房(qīfánɡ)：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(gòumǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買(gòumǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(gòumǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。精品資料現(xiàn)房(xiànfánɡ)：是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售(chūshòu)合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。精品資料毛坯房

是指沒有裝修的房。精品資料二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些(yǒuxiē)積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。精品資料尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)(fánɡdìchǎnyè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。精品資料精品資料入伙(rùhuǒ)是指業(yè)主(yèzhǔ)領(lǐng)取鑰匙，接房入住。精品資料承重墻:

指支撐(zhīchēng)著上部樓層重量的墻體。精品資料非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)(yīɡè)房間和另一個(gè)(yīɡè)房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。可以結(jié)合以下幾點(diǎn)簡(jiǎn)單地區(qū)分承重墻和非承重墻：1、從房屋結(jié)構(gòu)上區(qū)分：一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是(bùshi)承重墻。2、從房屋檔次上：一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。3、從墻磚的材質(zhì)上區(qū)分：一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。4、從墻的厚度分：150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多。5、根據(jù)梁與墻的結(jié)合處區(qū)分：一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。精品資料隔斷：是指專門作為(zuòwéi)分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。精品資料戶型(hùxínɡ)知識(shí)房型好的住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該有效分隔。一般說來，客廳(kètīng)、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。精品資料精品資料一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動(dòng)(huódòng)特點(diǎn)可以分為動(dòng)、靜兩區(qū)。公共區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比較頻繁，可以(kěyǐ)有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少，比如臥室、書房。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。精品資料精品資料關(guān)注(guānzhù)住宅流線設(shè)計(jì)流線俗稱(súchēnɡ)動(dòng)線，是指日常活動(dòng)的路線精品資料人們對(duì)流線的概念可能還不太熟悉，其實(shí)這是在房型設(shè)計(jì)中經(jīng)常要用到的一個(gè)基本概念。流線俗稱動(dòng)線，是指人們活動(dòng)的路線，它根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設(shè)計(jì)分割空間，從而達(dá)到劃分不同功能區(qū)域的目的。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡，一百平方米以上(yǐshàng)的大套型住宅逐漸成為目前房型的主流。這么大的空間如何規(guī)劃便成為房型設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵，于是流線的概念尤顯重要。精品資料一般來說，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設(shè)計(jì)中的基本原則。如果一個(gè)居室中流線設(shè)計(jì)不合理，流線交叉，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動(dòng)靜(dòngjing)不分，有限的空間會(huì)被零散分割，居室面積被浪費(fèi)，家具的布置也會(huì)受到極大的限制。精品資料

房地產(chǎn)發(fā)展(fāzhǎn)階段精品資料1999至今發(fā)展階段1978-1991起步階段1993-1998調(diào)整階段1992-1993過熱階段

精品資料2005年2005.3.26《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定(wěndìng)住房?jī)r(jià)格的通知》業(yè)內(nèi)稱之為“國(guó)八條”。2005.5.13，國(guó)家七部委出臺(tái)關(guān)于穩(wěn)定(wěndìng)住房?jī)r(jià)格的八條意見。又稱“新八條”精品資料198519881989城市經(jīng)濟(jì)體制(jīnɡjìtǐzhì)改革發(fā)展(fāzhǎn)的小高潮國(guó)家宏觀調(diào)控，寒流二—5精品資料1992南巡講話、十四大房地產(chǎn)開發(fā)投資(tóuzī)增長(zhǎng)速度117.6%165.4%二—6精品資料19981993.下19951997國(guó)家(guójiā)宏觀調(diào)控——適度從緊速度(sùdù)大降-1.93%住房制度改革二—7精品資料——個(gè)人住房商業(yè)貸款、公積金貸款利率下調(diào)0.54%——建設(shè)部于2月26日出臺(tái)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法(bànfǎ)》——契稅降低2002二—8精品資料央行121號(hào)文件(wénjiàn)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》國(guó)務(wù)院18號(hào)文《關(guān)于(guānyú)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》2003.62003.10二—10精品資料央行提高(tígāo)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率央行決定(juédìng)8年來的首次加息——0.274%2004經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的831大限二—11精品資料上海禁止(jìnzhǐ)期房轉(zhuǎn)讓開發(fā)商交房后90天內(nèi)發(fā)給(fāɡěi)業(yè)主產(chǎn)權(quán)證各地全面停止審批新設(shè)立和擴(kuò)大各類開發(fā)區(qū)二—12精品資料2006年2006.5.17，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，業(yè)內(nèi)稱之為“國(guó)六條”。2006.5.24國(guó)務(wù)院發(fā)布(fābù)（2006）37號(hào)文《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》

精品資料

房地產(chǎn)售后服務(wù)精品資料關(guān)于(guānyú)房屋售后服務(wù)二○○○年六月三十日國(guó)務(wù)院頒布《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》在正常使用(shǐyòng)下，房屋建筑工程的最低保修期限為：㈠地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用(shǐyòng)年限；㈡屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；㈢供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；㈣電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；㈤裝修工程為2年。精品資料保修期從何時(shí)(héshí)算起？“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格(hégé)之日起計(jì)算”“從交付之日起算”。精品資料

建設(shè)