第一章物業(yè)管理導(dǎo)論

一、課程的特點(diǎn)物業(yè)管理是一門(mén)新興的管理科學(xué)，它即是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。

物業(yè)管理是一門(mén)實(shí)踐性、應(yīng)用性很強(qiáng)的課程，管理服務(wù)是其核心內(nèi)容，因此本課程突出的特點(diǎn)是可操作性，介紹該經(jīng)營(yíng)決策的管理和基本方法，重點(diǎn)介紹物業(yè)管理的具體管理和服務(wù)的內(nèi)容。三、章節(jié)介紹(紅色字體為重點(diǎn))第一章物業(yè)管理導(dǎo)論第二章物業(yè)管理體系第三章物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)與投標(biāo)第四章

物業(yè)服務(wù)合同第五章

物業(yè)管理的主要內(nèi)容及基本程序第六章

房屋建筑維修管理第七章房屋建筑設(shè)備設(shè)施管理第八章物業(yè)管理檔案的建立與管理第九章居住性物業(yè)的管理服務(wù)第十章經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的管理服務(wù)第十一章其他類型物業(yè)的管理服務(wù)第十二章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的國(guó)際認(rèn)證第十三章物業(yè)管理法規(guī)第一章物業(yè)管理導(dǎo)論

學(xué)習(xí)目標(biāo)：理解物業(yè)及物業(yè)管理的基本概念和內(nèi)涵；熟悉和重點(diǎn)掌握物業(yè)管理的基本內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)模式、管理原則及作用；了解和把握我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)。1.1物業(yè)管理的基本概念1.1.1物業(yè)(estate或property)1.1.1.1物業(yè)的概念物業(yè)是指已建成、并已投入使用的各類房屋建筑和與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)所、場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)，以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn).不動(dòng)產(chǎn).物業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)--強(qiáng)調(diào)從土地開(kāi)發(fā).房屋建筑建設(shè).營(yíng)銷到使用管理全過(guò)程及財(cái)產(chǎn)和行業(yè);不動(dòng)產(chǎn)--強(qiáng)調(diào)的是不可移動(dòng)性和財(cái)產(chǎn);物業(yè)--注重其使用.管理和服務(wù)的內(nèi)涵.1.1.1.2物業(yè)的特征1．固定性:不動(dòng)產(chǎn)2．耐久性:使用壽命3．多樣性:建筑性質(zhì).使用功能4．高值性:高投入.高價(jià)值5．權(quán)益性:依托于該實(shí)體上的權(quán)益1.1.2物業(yè)管理1.1.2.1物業(yè)管理的起源及在我國(guó)的發(fā)展1.1.2.2物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托，按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，對(duì)房屋建筑及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、場(chǎng)所，進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序安全的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。社區(qū)管理：主要是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種機(jī)構(gòu)、團(tuán)體或組織，為了維持社區(qū)的正常秩序，促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展和繁榮，滿足社區(qū)居民物質(zhì)和文化活動(dòng)等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理活動(dòng)。社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別

1.兩者的管理主體不同

物業(yè)主體是物業(yè)公司，社區(qū)管理的主體一是街道辦領(lǐng)導(dǎo)下的一個(gè)行政管理，二是在街道辦領(lǐng)導(dǎo)和引導(dǎo)下的其它單位和團(tuán)體共同參與的這樣一種管理形式。

2.兩者的管理核心不同

物業(yè)公司的核心是以物業(yè)為核心，也就是說(shuō)是對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施、場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)方面的管理。社區(qū)管理的核心就有所擴(kuò)大，他是以人的居住為中心，他包括了物業(yè)管理但是他又不是完全停留在物業(yè)管理這樣一個(gè)層面上。他還包括了一些如計(jì)劃生育，婚姻家庭，鄰里關(guān)系，還有安置就業(yè)等。

3.兩者的管理性質(zhì)不同

物業(yè)管理是有償?shù)?，有?jīng)營(yíng)性質(zhì)的活動(dòng)，社區(qū)管理主要是行政管理，還有互助管理

社區(qū)管理與物業(yè)管理的聯(lián)系

1、物業(yè)管理是社區(qū)管理的組成部分，是社區(qū)管理的子系統(tǒng)

2、物業(yè)管理和社區(qū)管理相互影響、相互作用

物業(yè)管理主要體現(xiàn)在物業(yè)管理能過(guò)精神、道德之外的環(huán)境管理來(lái)達(dá)道一個(gè)提升大家的道德方面的一個(gè)升華

社區(qū)管理主要是深入到人們的精神生活，通過(guò)物業(yè)管理對(duì)精神生活的一個(gè)創(chuàng)建來(lái)達(dá)到創(chuàng)建一個(gè)文明的社區(qū)，也就是說(shuō)著重于精神文明建設(shè)

1.1.2.3物業(yè)管理的特征涉及面廣服務(wù)性強(qiáng)專業(yè)性強(qiáng)業(yè)主處于主導(dǎo)地位物業(yè)管理服務(wù)與創(chuàng)建文明社區(qū)相結(jié)合我國(guó)的三次產(chǎn)業(yè)劃分是：第一產(chǎn)業(yè)：農(nóng)業(yè)（包括種植業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)和漁業(yè)）第二產(chǎn)業(yè)：工業(yè)（包括采掘業(yè)，制造業(yè)，電力、煤氣、水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）和建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：除第一、第二產(chǎn)業(yè)以外的其他各業(yè)。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，第三產(chǎn)業(yè)可分為兩大部分：一是流通部門(mén)，二是服務(wù)部門(mén)。具體可分為四個(gè)層次：第一層次：流通部門(mén)，包括交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)，批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)。第二層次：為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門(mén)，包括金融、保險(xiǎn)業(yè)，地質(zhì)勘查業(yè)、水利管理業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，社會(huì)服務(wù)業(yè)，農(nóng)、林、牧、漁服務(wù)業(yè)，交通運(yùn)輸輔助業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)等。第三層次：為提高科學(xué)文化水平和居民素質(zhì)服務(wù)的部門(mén)，包括教育、文化藝術(shù)及廣播電影電視業(yè)，衛(wèi)生、體育和社會(huì)福利業(yè)，科學(xué)研究業(yè)等。第四層次：為社會(huì)公共需要服務(wù)的部門(mén)，包括國(guó)家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體以及軍隊(duì)、警察等。1.2物業(yè)管理的類型、原則、作用1.2.1物業(yè)管理服務(wù)的類型與模式1.2.1.1自管型由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同組織管理的一種自我管理模式。這種管理模式在我國(guó)香港地區(qū)比較流行，而在內(nèi)陸地區(qū)并不太流行.1.2.1.2直管型由物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)管理部門(mén)，對(duì)自己所開(kāi)發(fā)的物業(yè)進(jìn)行的直接管理。我國(guó)許多已建成的物業(yè)都是以這種模式進(jìn)行管理。1.2.1.3委托型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂委托管理合同——即《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》,開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)行為。1.2.2

物業(yè)管理服務(wù)的宗旨.原則與作用以服務(wù)為宗旨以經(jīng)營(yíng)為手段以效益為目的的服務(wù)性行業(yè)。1.2.2.1物業(yè)管理服務(wù)的宗旨1.為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、整潔、舒適、溫馨的生活與工作環(huán)境;2.保證和提高物業(yè)的價(jià)值(保值.增值);1.2.2.2物業(yè)管理服務(wù)的原則1.公平競(jìng)爭(zhēng)原則2.業(yè)主至上原則3.開(kāi)發(fā)與管理相分離原則4.統(tǒng)一.專業(yè)管理原則（統(tǒng)一管理、專業(yè)高效）5.經(jīng)濟(jì)合理原則6.依法管理原則1.2.2.3物業(yè)管理服務(wù)的作用1．能創(chuàng)造安全、清潔、舒適、優(yōu)美的環(huán)境2．有利生產(chǎn)、方便生活

3．使物業(yè)保值增值1.3物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)1.3.1我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀從無(wú)到有從小到大從不規(guī)范到初步規(guī)范1.3.1.1.物業(yè)管理法律體系建設(shè)從無(wú)到有形成較為完善的法律體系物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)入了依法管理的軌道1.3.1.2.

現(xiàn)代物業(yè)管理理念和管理模式的形成初始階段--20世紀(jì)80年代發(fā)展階段--20世紀(jì)90年代成熟階段--21世紀(jì)1.3.2我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)1.3.2.1管理法制化、服務(wù)規(guī)范化對(duì)物管企業(yè)--資質(zhì)條件、行為規(guī)范及誠(chéng)信等加強(qiáng)管理從業(yè)人員--提高自身素質(zhì)水平、法律意識(shí)1.3.2.2經(jīng)營(yíng)規(guī)?；?、管理統(tǒng)一物業(yè)管理是微利行業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模有利于物業(yè)的統(tǒng)一和規(guī)范化管理服務(wù)1.3.2.3經(jīng)營(yíng)品牌化、服務(wù)人性化品牌經(jīng)營(yíng)服務(wù)意識(shí)體現(xiàn)人性化1.3.2.4.企業(yè)現(xiàn)代化、人才職業(yè)化建立、建設(shè)現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)首先--人才建設(shè)重要內(nèi)容--人才的職業(yè)化1.物業(yè)管理服務(wù)中，始中處于主導(dǎo)地位的是（）A.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)B.業(yè)主C.社區(qū)的建設(shè)D.建設(shè)單位2.在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的招標(biāo)投標(biāo)制度，體現(xiàn)了物業(yè)管理的（）原則。A、專業(yè)高效B、公平競(jìng)爭(zhēng)C、統(tǒng)一管理D、權(quán)責(zé)分明3、我國(guó)第一家物業(yè)管理公司出現(xiàn)在（）。A、北京B、上海C、廣州D、深圳4、1994年3月23號(hào)，建設(shè)部以第33號(hào)令頒布了（）。A、《物業(yè)管理?xiàng)l例》B、《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》C、《物業(yè)管理合同示范文本》D、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》5、我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)是（）A、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》B、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》C、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》D、《物業(yè)管理?xiàng)l例》6、現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別是強(qiáng)調(diào)（）。A、經(jīng)濟(jì)效益B、收費(fèi)合理C、業(yè)主主導(dǎo)D、統(tǒng)一管理7、（）是指已建成、并已投入使用的各類房屋建筑和與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)所、場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)，以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。A、物業(yè)B、房地產(chǎn)C、不動(dòng)產(chǎn)D、固定資產(chǎn)8、物業(yè)管理有許多特性，但其根本屬性是