上海浦東南匯新場(chǎng)鎮(zhèn)項(xiàng)目決策報(bào)告

上海浦東南匯新場(chǎng)鎮(zhèn)項(xiàng)目決策報(bào)告上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司

2010年2月2日匯報(bào)內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、項(xiàng)目獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

六、總結(jié)與建議1.1

土地屬性分析-項(xiàng)目基本狀況（1）項(xiàng)目區(qū)位A5A11A9A8A15A16A30A4A2A1A12A3A6A711南匯新場(chǎng)項(xiàng)目A30A20A15嘉定新城松江新城青浦新城南橋新城迪斯尼A30羅店浦江鎮(zhèn)旗忠虹橋樞紐原外環(huán)線新外環(huán)線1.1

土地屬性分析-項(xiàng)目基本狀況項(xiàng)目位置行政區(qū)浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)地段浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)占地面積代征地面積2.04191萬(wàn)平米

計(jì)容積率建筑面積可售面積14.88138萬(wàn)平米凈地面積9.92092萬(wàn)平米住宅面積14.88138萬(wàn)平米小計(jì)11.96283萬(wàn)平米非住宅面積0萬(wàn)平米容積率1.5

-辦公樓0萬(wàn)平米

-會(huì)所0萬(wàn)平米限高：

-商業(yè)0萬(wàn)平米地價(jià)出讓底價(jià)總額2.6790億元

-車(chē)庫(kù)(不含地下)0萬(wàn)平米底價(jià)可售樓面1800元/平米不可售面積-測(cè)算地價(jià)總額小計(jì)14.88138萬(wàn)平米不計(jì)容積率建筑面積可售面積-測(cè)算可售樓面地價(jià)不可售面積**萬(wàn)平米小計(jì)**萬(wàn)平米土地使用權(quán)歸屬政府土地規(guī)劃用途居住用地土地獲取方式公開(kāi)掛牌（2）基本指標(biāo)面積人口經(jīng)濟(jì)市域面積建城區(qū)面積常住人口戶籍人口GDP三產(chǎn)比例城市居民家庭人均可支配收入（平方公里）（平方公里）（萬(wàn)人）（萬(wàn)人）（億元）（%）（元/人）6340.551551888.461371.0413698.1553.7％26675數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明：上海市2008年統(tǒng)計(jì)公報(bào)1.2土地屬性分析-城市基本狀況上海所轄18區(qū)1縣，全市占地面積6340.5平方公里，其中市轄區(qū)面積5155平方公里；08年末，常住人口1888.46萬(wàn)人，戶籍人口1371.04萬(wàn)人，常住人口比上年增長(zhǎng)1.64%；08年經(jīng)濟(jì)總量13698.15億，比上年增長(zhǎng)9.7％。其中，第一次產(chǎn)業(yè)增加值111.8億元，增長(zhǎng)0.7％；第二次產(chǎn)業(yè)增加值6235.92億元，增長(zhǎng)8.2％；第三次產(chǎn)業(yè)增加值7350.43億元，增長(zhǎng)11.3％。第一、第二和第三次產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為0.8％、45.5％和53.7％；

08年城市居民家庭人均可支配收入26675元，比上年增長(zhǎng)12.9％，農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入11385元，增長(zhǎng)11.4%。1.3土地屬性分析-南匯新場(chǎng)鎮(zhèn)基本情況新場(chǎng)鎮(zhèn)距上海市中心36公里，離南匯城區(qū)12公里，距離迪斯尼約10公里。是浦東最后一塊文化遺產(chǎn)，它江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)風(fēng)貌的完整性、原真性，不管是從歷史文化角度評(píng)價(jià)，還是從旅游休閑角度觀賞，在浦東都是獨(dú)一無(wú)二的。是每年一度的南匯桃花節(jié)主要觀花點(diǎn)之一，電影《色戒》的外景也取自于此。新場(chǎng)鎮(zhèn)于2002年7月由原新場(chǎng)鎮(zhèn)、坦直鎮(zhèn)撤并而成，是一個(gè)撤三合一的建制鎮(zhèn)。東連宣橋鎮(zhèn)，西接航頭鎮(zhèn)，南與奉賢頭橋鎮(zhèn)相接，北與周浦鎮(zhèn)相鄰。全鎮(zhèn)總面積54.3平方公里，現(xiàn)有總戶數(shù)20204戶，總?cè)丝?8972人，其中農(nóng)業(yè)人口27830人，非農(nóng)業(yè)人口21142人，常住人口70000多人。

（1）新場(chǎng)古鎮(zhèn)概況：1.3土地屬性分析-南匯新場(chǎng)鎮(zhèn)基本情況（2）上海新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)規(guī)劃：充分利用緊鄰新場(chǎng)古鎮(zhèn)的區(qū)位，濱水空間資源景觀優(yōu)勢(shì)，建成功能配套完善，居住環(huán)境良好，商業(yè)文化和服務(wù)設(shè)施齊全，形成特色鮮明的集旅游、商貿(mào)、居住等功能為一體的旅游綜合服務(wù)區(qū)。

規(guī)劃新導(dǎo)入3.5萬(wàn)人。滬南公路宗地意德一期徐房項(xiàng)目意德二期1.4土地屬性分析-宗地現(xiàn)狀及周邊配套1、項(xiàng)目四至：東至：眾安路南至：工農(nóng)路西至：新環(huán)東路北至：牌樓東路宗地意德項(xiàng)目二期出讓時(shí)間：2009-6-10出讓面積：87656平米容積率：1.5競(jìng)得人：上海意得實(shí)業(yè)投資有限公司樓面地價(jià)：2364元/平米2、軌道交通11號(hào)線：穿過(guò)上海市中心，北到嘉定，南到臨港新城，其中從市中心到嘉定的北段已通車(chē)，從市中心到臨港新城的南段計(jì)劃2012年底通車(chē)，通車(chē)后，本項(xiàng)目到達(dá)徐家匯僅需要30分鐘左右。1.4土地屬性分析-宗地現(xiàn)狀及周邊配套迪斯尼地鐵11號(hào)線新場(chǎng)站2、軌道交通11號(hào)線：本項(xiàng)目距離軌道交通11號(hào)線新場(chǎng)站約2公里；3、新坦瓦路拓寬：本項(xiàng)目北側(cè)新坦瓦路拓寬工程正在進(jìn)行，預(yù)計(jì)11年中可通車(chē)，屆時(shí)，本項(xiàng)目可方便到達(dá)浦東迪斯尼地區(qū)，直線距離約10公里。1.4土地屬性分析-宗地現(xiàn)狀及周邊配套1.4土地屬性分析-宗地現(xiàn)狀及周邊配套4、周邊配套情況：現(xiàn)有配套：教育——新場(chǎng)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)超市——家得利超市、聯(lián)華超市醫(yī)療——牌樓醫(yī)院、新場(chǎng)社區(qū)衛(wèi)生中心宗地意德一期徐房項(xiàng)目意德二期新建配套：匯報(bào)內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、項(xiàng)目獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

六、總結(jié)與建議1土地屬性總結(jié)——G3土地屬性為G3，針對(duì)浦東11號(hào)線沿線客戶

隨著中環(huán)通車(chē)，浦東外環(huán)以?xún)?nèi)的土地屬性已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)镚2，未來(lái)的G3供應(yīng)向外環(huán)外轉(zhuǎn)移11號(hào)線南段的通車(chē)將大大拉近新場(chǎng)板塊與周康、北蔡以及浦東中心區(qū)的距離，宗地可以承接G3市場(chǎng)宗地目標(biāo)客戶為11號(hào)線南段沿線板塊的首改客戶。新場(chǎng)周康惠南北蔡陸家嘴外環(huán)11號(hào)線MMM1土地屬性——與浦東的城市關(guān)系宗地通過(guò)滬南公路便捷連接浦東的外環(huán)和中環(huán)區(qū)域。

軌道交通11號(hào)線南段預(yù)計(jì)2012年底開(kāi)通，將大大拉升宗地與周康、北蔡及浦東其他城區(qū)板塊的距離。新場(chǎng)周康惠南北蔡陸家嘴外環(huán)11號(hào)線MMM目的地軌交通勤時(shí)間周康10分鐘地杰15分鐘龍陽(yáng)路20分鐘陸家嘴30分鐘宗地距離規(guī)劃中的11號(hào)線新場(chǎng)站2.7公里。目的地車(chē)行路程周康12公里外環(huán)14公里地杰20公里陸家嘴30公里宗地2宗地指標(biāo)占地：11.96萬(wàn)m2總建：18萬(wàn)容積率：1.5限高：60m東至：眾安路南至：工農(nóng)路西至：新環(huán)東路北至：牌樓東路配套：教育——新場(chǎng)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)超市——家得利超市、聯(lián)華超市醫(yī)療——牌樓醫(yī)院、新場(chǎng)社區(qū)衛(wèi)生中心3競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——土地屬性格局新場(chǎng)周康惠南陸家嘴外環(huán)11號(hào)線MMM地杰地杰目前為G3，后期向G2轉(zhuǎn)變目前宗地板塊屬于T1，后期隨著11號(hào)線的通車(chē)將向G3轉(zhuǎn)變目前周康的東北部承接北蔡的G3市場(chǎng)，并有向G2轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)地杰C目前屬于G3品類(lèi)，后期B街坊將轉(zhuǎn)變?yōu)槠謻|的G2品類(lèi)；目前周康板塊的東北部已經(jīng)承接了部分G3市場(chǎng)，價(jià)格逼近2萬(wàn)；宗地所屬的新場(chǎng)板塊目前的屬性是T1，由于受到浦東外環(huán)內(nèi)新增土地供應(yīng)很少的擠壓以及11號(hào)線的開(kāi)通，將承接G3市場(chǎng)我們選擇的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)可以直接對(duì)標(biāo)目前的地杰C——G3品類(lèi)的首改市場(chǎng)M3競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——周康板塊在售信息周康板塊目前以G3為主，可開(kāi)工存量大概在160萬(wàn)方左右。周康板塊的在售項(xiàng)目量比較多，公寓中90的小戶型產(chǎn)品為主，價(jià)格基本上在1.6-1.8萬(wàn)/m2左右。別墅產(chǎn)品以220-250m2面積段為主，單價(jià)在3萬(wàn)左右。周康板塊與北蔡相接，城市界面和配套檔次比宗地板塊高，但是距離規(guī)劃中的11號(hào)線周康站的站點(diǎn)距離基本上都非常的遠(yuǎn)，康橋半島和綠地金色水岸距離站點(diǎn)超過(guò)4公里，其他項(xiàng)目甚至更遠(yuǎn)。3競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——航頭和惠南板塊在售信息航頭板塊在售項(xiàng)目以別墅為主，總價(jià)段在500-900萬(wàn)，屬于再改市場(chǎng)。整個(gè)板塊在售項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)量有限，只有16萬(wàn)方。項(xiàng)目容積率基本都比較低，但價(jià)格普遍偏低，聯(lián)排在2萬(wàn)/m2，獨(dú)棟也只有2.5-3萬(wàn)/m2?；菽习鍓K在售的可開(kāi)發(fā)量約30萬(wàn)方，目前板塊聯(lián)排產(chǎn)品的平均售價(jià)在2萬(wàn)左右。目前板塊內(nèi)關(guān)注度最高的項(xiàng)目是綠地布魯斯小鎮(zhèn)和華鉅御庭：綠地項(xiàng)目以90墅為主，根據(jù)最新報(bào)價(jià)單價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)2萬(wàn)；華鉅御庭也是90產(chǎn)品為主，單價(jià)在1.4萬(wàn)。惠南板塊的大部分在售項(xiàng)目離規(guī)劃中的野生動(dòng)物園站、惠南站距離比較近，像華鉅御庭距離1公里以?xún)?nèi)，綠地布魯斯小鎮(zhèn)距離2公里左右MM綠地布魯斯小鎮(zhèn)3競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——11號(hào)線南段沿線可供應(yīng)量分析板塊存量（萬(wàn)方）新增供應(yīng)（萬(wàn)方）可售量（萬(wàn)方）09年去化量（萬(wàn)方）2011年底市場(chǎng)存量三林、北蔡05550-95周康16018178840惠南306898470新場(chǎng)、航頭164460310總計(jì)206135341212-95宗地所在的11號(hào)線南段沿線到2011年底市場(chǎng)容量缺口達(dá)近百萬(wàn)方，供求關(guān)系對(duì)宗地極為有利11號(hào)線南段沿線到2011年底市場(chǎng)容量缺口達(dá)近百萬(wàn)方，三林、北蔡供應(yīng)明顯不足，板塊內(nèi)需求勢(shì)必向外環(huán)外轉(zhuǎn)移，而南匯板塊內(nèi)供銷(xiāo)也剛剛持平，必然會(huì)造成宗地板塊的供不應(yīng)求。11號(hào)線南段可供應(yīng)量約計(jì)330萬(wàn)方，且周康板塊新增量減少，惠南、新場(chǎng)供應(yīng)量增加。3競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——目前片區(qū)市場(chǎng)格局及特征板塊項(xiàng)目品類(lèi)客戶產(chǎn)品品質(zhì)單價(jià)面積段總價(jià)新場(chǎng)東方冠郡T1南匯本地首置差800085-11570-100周康

綠地東上海G3北蔡、周康等周邊首改客戶中1800090-140160-250康橋半島G3北蔡、周康等周邊首改客戶中2000090180北蔡金色城市G3北蔡、張江、花木、三林板塊首改客戶良2400080-140190-400宗地板塊在售項(xiàng)目很少，且品質(zhì)較差，主要以首置客戶為主，屬于T1品類(lèi)，不作為宗地目標(biāo)市場(chǎng)。周康板塊屬于存在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，目前售價(jià)在18000-20000元/m2，但是產(chǎn)品品質(zhì)一般且為毛坯。北蔡板塊以金色市場(chǎng)項(xiàng)目為代表，使我們?cè)贕3市場(chǎng)重點(diǎn)對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目，目前售價(jià)為24000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1200元/m2。宗地主要的目標(biāo)市場(chǎng)是周康和北蔡目前的市場(chǎng)，做浦東北蔡、張江、花木、三林等板塊首改客戶，選擇G3的細(xì)分市場(chǎng)?！獭?典型個(gè)案——地杰C容積率：1.99車(chē)庫(kù)：地面為主單體：18-24層高層地杰屬于１１號(hào)線地鐵上蓋項(xiàng)目在浦東內(nèi)中環(huán)間，車(chē)行５分鐘上中環(huán)和外環(huán)項(xiàng)目擁有集中的商業(yè)中心和地鐵商業(yè)，配套便捷項(xiàng)目在公共部位：大堂、車(chē)位、綠化等方面品質(zhì)一般產(chǎn)品配比：70-80m2

144套90m2

720套（主力產(chǎn)品）115m2

210套150m248套90m24典型個(gè)案——地杰C0501001502002503002009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月0500010000150002000025000成交套數(shù)(套)成交均價(jià)客戶情況除去投資客以外，自住客覆蓋整個(gè)浦東的北蔡、三林、張江、花木的首改客戶。以改善居住環(huán)境為主。銷(xiāo)售情況項(xiàng)目09年底價(jià)格2.4萬(wàn)/平米。09年去化近８００套。09年推盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售量較大，最高峰達(dá)到２７０套左右。目前實(shí)得售價(jià)在2..2萬(wàn)/平米，今年調(diào)整裝修標(biāo)準(zhǔn)至2500以上，實(shí)得售價(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)到2.7萬(wàn)/平米。該類(lèi)首改產(chǎn)品在10年三季度之前售罄5競(jìng)爭(zhēng)策略及定位面積\總價(jià)140-200萬(wàn)200-250萬(wàn)250-300萬(wàn)300-400萬(wàn)70-80平米地杰Ｃ70/8090-100平米綠地東上海康橋半島地杰Ｃ90100-150平米地杰Ｃ115市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局選擇200-300萬(wàn)的首改G3類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)是地杰Ｃ目前Ｇ３產(chǎn)品的總價(jià)市場(chǎng)。宗地項(xiàng)目均價(jià)在25000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/m2，產(chǎn)品品質(zhì)（建筑單體、車(chē)庫(kù)、公共部位、景觀）在金色城市C街坊的基礎(chǔ)上會(huì)有提升。且考慮到上市時(shí)間預(yù)計(jì)在2011年下半年，周邊板塊市場(chǎng)售價(jià)會(huì)有一定的上浮空間。5競(jìng)爭(zhēng)策略及定位宗地容積率為1.5，比地杰c的2.0要低，選擇上海公司最新研發(fā)的90+和115平米3房產(chǎn)品，超越原來(lái)地杰C產(chǎn)品的舒適度。我們用更好的社區(qū)品質(zhì)來(lái)滿足同類(lèi)客戶。戶型面積占比售價(jià)裝修成本單套總價(jià)2房9060%2500025002303房11540%250002500290匯報(bào)內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、項(xiàng)目獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

六、總結(jié)與建議3.1項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏-項(xiàng)目立面意向3.2項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏-項(xiàng)目戶型意向90型平面圖1#90平米3.2項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏-項(xiàng)目戶型意向地杰4#6#115型平面圖3.5項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏-項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏本項(xiàng)目總建筑面積約15萬(wàn)平米，分兩期開(kāi)發(fā)。序號(hào)工作內(nèi)容第一期第二期開(kāi)始完成開(kāi)始完成1項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間2010-1-262010-1-262規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2010-2-102010-4-12010-2-102010-4-13單體方案設(shè)計(jì)2010-4-12010-5-12010-4-12010-5-14施工圖設(shè)計(jì)2010-5-12010-6-12010-9-12010-12-15簽署土地協(xié)議或合同2010-5-12010-5-16取得土地證2010-6-302010-6-307基礎(chǔ)開(kāi)工2010-6-12011-2-18開(kāi)盤(pán)2011-1-12011-10-19竣工驗(yàn)收2011-10-302012-6-3010入住2011-12-302012-9-30匯報(bào)內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、項(xiàng)目獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

六、總結(jié)與建議4.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算

2010年2011年2012年2013年2014年2015年合計(jì)銷(xiāo)售面積（平米）098,63358,5709,25300166,456銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）0245,458127,3532,77600375,587結(jié)算面積（平米）00157,2039,25300166,456結(jié)算金額（萬(wàn)元）00372,1172,7766940375,587減：地價(jià)成本00150,7348,87200159,606開(kāi)發(fā)建安成本00110,0706,47900116,549營(yíng)業(yè)稅金及附加0023,25717343023,474管理費(fèi)用007,442561407,512銷(xiāo)售費(fèi)用007,442561407,512財(cái)務(wù)費(fèi)用0000000增值稅匯算清繳補(bǔ)差0000000稅前利潤(rùn)0073,171-12,860623060,934減：所得稅0014,709369156015,234稅后利潤(rùn)0044,1271,107467045,701其中：萬(wàn)科權(quán)益利潤(rùn)

0銷(xiāo)售凈利率

12.2%4.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）單位金額（元/M2）項(xiàng)目指標(biāo)值總投資

291,179

17,493資金峰值（萬(wàn)元）

179,157開(kāi)發(fā)成本

276,155

16,590資金峰值時(shí)間2010年6月銷(xiāo)售收入

375,587

22,564內(nèi)部收益率21.41%項(xiàng)目利潤(rùn)

75,958

4,563現(xiàn)金流為正時(shí)間2012年3月稅后凈利潤(rùn)

45,701

2,745啟動(dòng)資金（萬(wàn)元）

138,760單位占地凈利

萬(wàn)元/畝保本售價(jià)(元/平米)

項(xiàng)目?jī)衾?2.17%項(xiàng)目毛利率20%匯報(bào)內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、項(xiàng)目獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

六、總結(jié)與建議土地使用權(quán)人上海浦東新區(qū)政府土地他項(xiàng)權(quán)利無(wú)土地用途居住用地土地使用年限70年土地手續(xù)狀況無(wú)

項(xiàng)目信息來(lái)源政府信息土地方或合作方背景是否存在中介費(fèi)□是√否5.1土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析-土地權(quán)屬狀況與項(xiàng)目背景土地使用權(quán)獲取方式:本項(xiàng)目將采用公開(kāi)掛牌方式出讓5.2土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析-土地獲取程序前置工作環(huán)節(jié)公司決策環(huán)節(jié)參與掛牌環(huán)節(jié)上海公司前置準(zhǔn)備工作1月1日