濟(jì)南社區(qū)商業(yè)案例研究

社區(qū)商業(yè)案例一：中海環(huán)宇城參考案例一：項(xiàng)目概況：中海環(huán)宇位于城市中軸線南段，緊鄰二環(huán)南路和陽(yáng)光新路，建筑面積約6萬(wàn)平米，屬于區(qū)域購(gòu)物中心、共包含地下2層（負(fù)二層停車(chē)位）與地上5層。社區(qū)背景：項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約3686畝，其中可建設(shè)用地面積約2673畝，總戶數(shù)50000戶，居住人口預(yù)計(jì)超10萬(wàn)人。項(xiàng)目情況：建筑面積約6萬(wàn)平米，屬于區(qū)域購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)豐富，包含有大型超市、影院、餐飲、零售、電玩、兒童娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，項(xiàng)目為中海地產(chǎn)自持經(jīng)營(yíng)。地下一層：地下一層主要為華潤(rùn)萬(wàn)家超市，面積較大，約12000㎡超市外圍布局餐飲與娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)。超市超市外圍零售超市內(nèi)部超市內(nèi)部一層：一層沿街主要為購(gòu)物中心主力店，服裝品牌為優(yōu)衣庫(kù)、H&M，屈臣氏、hotwind；餐飲業(yè)態(tài)為星巴克、必勝客等。一期住宅肯德基超市藥店、銀行滿記餐飲必勝客星巴克星巴克H&M必勝客二層：二層除過(guò)部分主力店外，增加了市品世家與美國(guó)海格英語(yǔ)等家居與圖書(shū)出版業(yè)態(tài)。一期住宅肯德基超市藥店、銀行izod優(yōu)衣庫(kù)三層：三層以餐飲、母嬰用品、兒童娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，主要品牌為悠游堂與湯姆熊。一期住宅肯德基超市藥店、銀行湯姆熊悠游堂四層：四層基本為餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)，主要品牌有拿渡、馬蘭拉面等。五層：僅設(shè)置橙天嘉禾影院肯德基超市藥店、銀行餐飲餐飲餐飲餐飲影城影城環(huán)宇城小結(jié)：項(xiàng)目商業(yè)體量為6萬(wàn)㎡，與B3地塊商業(yè)相似度較差，但從其業(yè)態(tài)布局來(lái)看，負(fù)一層主要為超市業(yè)態(tài)，頂層為目的性較強(qiáng)的影院及KTV等娛樂(lè)業(yè)態(tài)；從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，服飾類(lèi)業(yè)態(tài)客流較小。社區(qū)商業(yè)案例二：綠地泉景西沅參考案例二：項(xiàng)目概況：位于陽(yáng)光新路與臥龍路十字交匯處，屬于綠地泉景天沅住宅項(xiàng)目（80萬(wàn)㎡建面）的社區(qū)購(gòu)物場(chǎng)所；建筑面積逾2萬(wàn)㎡，主要業(yè)態(tài)為超市、餐飲、零售。社區(qū)背景：泉景天沅是綠地泉景推出的經(jīng)典住宅社區(qū)。位于市中區(qū)陽(yáng)光新路與臥龍路，總建筑面積80萬(wàn)平米，總居住人口近萬(wàn)人。項(xiàng)目情況：屬于綠地泉景天沅居住社區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心，整體建筑面積逾2萬(wàn)㎡，其中超市部分占據(jù)逾1萬(wàn)㎡，項(xiàng)目全部出售。一層：一層沿街商鋪主要為餐飲、銀行、藥店等業(yè)態(tài)，內(nèi)鋪為銀座超市一層；其中肯德基店面在200㎡左右，藥店在100㎡，銀行為自助銀行服務(wù)，面積較小，在50㎡左右。一期住宅肯德基超市藥店、銀行二層：二層部分主要為超市二層、二層部分其他位置業(yè)態(tài)調(diào)整中，處于空租期。一期住宅沿街銀行超市零售零售社區(qū)商業(yè)案例三：陽(yáng)光100美樂(lè)匯參考案例三：項(xiàng)目概況：位于陽(yáng)光新路與臥龍路十字交匯處，屬于陽(yáng)光100陽(yáng)光新城（當(dāng)前居住人口近5萬(wàn)人次）的社區(qū)購(gòu)物場(chǎng)所；建筑面積逾4萬(wàn)㎡，集時(shí)尚百貨、連鎖超市、精品院線、餐飲美食、休閑娛樂(lè)、兒童樂(lè)園于一體。社區(qū)背景：陽(yáng)光100國(guó)際新城占地面積1500畝，建筑面積200萬(wàn)平方米。是濟(jì)南市區(qū)規(guī)模最大、配套最全、檔次最高的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目分十期開(kāi)發(fā)，當(dāng)前入住人數(shù)逾5萬(wàn)人。項(xiàng)目情況：陽(yáng)光100美樂(lè)匯街區(qū)綜合體，總規(guī)模約90000㎡，全程約1公里長(zhǎng)。其中街區(qū)商業(yè)面積約4萬(wàn)㎡；涉外五星級(jí)酒店3萬(wàn)㎡；住宅和公寓約12萬(wàn)㎡；地下車(chē)位1500個(gè)。陽(yáng)光100美樂(lè)匯街區(qū)由沿陽(yáng)光新路三層商業(yè)內(nèi)街組成。分為A、B兩段；項(xiàng)目由陽(yáng)光100自持經(jīng)營(yíng)。陽(yáng)光新路一層：一層內(nèi)鋪主要以服飾、箱包、化妝品、珠寶為主，沿街業(yè)態(tài)主要為銀行與餐飲業(yè)態(tài)，其中沿街德克士面積約為200㎡左右，銀行為自助銀行，單個(gè)面積約50㎡。銀行內(nèi)街零售內(nèi)街零售德克士二層：二層主要為沃爾瑪超市（1.3萬(wàn)㎡）、九月天等餐飲、兒童體驗(yàn)區(qū)業(yè)態(tài)。餐飲超市餐飲三層：三層主要為沃爾瑪超市、餐飲、電玩與電影院業(yè)態(tài)，其中影院面積約為5000㎡。餐飲娛樂(lè)影院案例總結(jié)一：社區(qū)購(gòu)物中心一般一層為沿街商鋪+內(nèi)鋪的組合方式，同時(shí)以自持為主，保證商業(yè)業(yè)態(tài)的可控性（綠地項(xiàng)目以銷(xiāo)售為主，受個(gè)人投資者招商能力的制約，二層鋪很難招商、經(jīng)營(yíng)）。社區(qū)購(gòu)物中心一層商業(yè)常見(jiàn)業(yè)態(tài)二層商業(yè)常見(jiàn)業(yè)態(tài)四層及以上餐飲影院三層餐飲兒童娛樂(lè)電玩二層母嬰用品生活配套服飾或超市一層服飾零售銀行餐飲案例總結(jié)二：一、超市：集中商業(yè)均配有5000－10000㎡的超市，一方面作為負(fù)一層和二三層內(nèi)鋪的解決方式，另一方面作為社區(qū)體量大的主要配套之一；綠地泉景西沅與陽(yáng)光100美樂(lè)會(huì)步行距離約5分鐘，超市的就近消費(fèi)原則使兩超市共存；二、餐飲主力店：集中商業(yè)一般配置肯德基、德克士等餐飲主力店，多為招商或定向銷(xiāo)售，提高餐飲檔次，同時(shí)區(qū)別于傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)的主要業(yè)態(tài)；三、影院及娛樂(lè)業(yè)態(tài)：受客群影響，此類(lèi)商業(yè)的影院多為小型影院，4－5廳，作為提升整個(gè)商業(yè)檔次的主要業(yè)態(tài)；同時(shí)配建KTV等娛樂(lè)業(yè)態(tài)。四、服飾等業(yè)態(tài)：受體量及電商的影響，服飾業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳，主要是品牌服飾很難引進(jìn)，非品牌服飾缺乏競(jìng)